Till: Partille kommun, Kommunkontoret, 433 82 Partille
Synpunkter på Förslag till detaljplan för Bostäder vid Kvarnfallsvägen Ugglum 14:62 m.fl.
1 Allmän påverkan.
Parker och naturområden är avgörande för att åstadkomma en komplett tätortsmiljö.
Naturområdet vid Kvarnfallsvägen med sin naturligt vuxna skog, sin platå och sitt rika djurliv har under alla år utnyttjats av friluftsfolk, hundägare och inte minst dagis- och förskolebarn, som lär sig vara i naturen, bygga hyddor och få en upplevelse av naturen i kontrast till prefabricerade lekplatser. Detta har varit mycket uppskattat och gett livskvalitet.
Trots att översiktsplanen säger att det är viktigt att förändringar i markanvändning i
utformning av bebyggelse och andra anläggningar präglas av stor hänsyn till miljöaspekter, presenterar nu Stadsbyggnadskontoret en detaljplan där de föreslagna husen p.g.a. sin placering och höjd blir dominerande i det närmsta grannskapet och även påverkar landskapsbilden i stort.
Bebyggelse ska lokaliseras till mark som är lämpad för ändamålet enligt Plan- och
Bygglagen 2 kap §3. Man ska ta hänsyn till ”Jord- berg- och vattenförhållanden” och ”risken för olyckor, översvämning och erosion” (R6). Vi kan inte se att detta har skett när man valt att exploatera ett av de mest olämpliga områdena i kommunen. Den kuperade terrängen
innebär ett behov av stora ingrepp i naturen genom omfattande markfyllningar för uppfartsvägen, som trots detta kommer att få en lutning på 10%. Detta innebär bl.a. att elrullstolar inte kan färdas här, och för att bilar skall kunna mötas får de använda sig av gångbana vid den övre delen av vägen, som här endast är 4,25 meter bred.
Fastigheterna vid Utmarksvägen har redan idag problem med vattenflöde från platån som bidrar till att vatten pressas upp i deras källare. Det är risk att detta kommer att förvärras när uppfartsvägen vid regn leder ner mycket vatten till dessa hus.
Bedömningen av antalet bilar som rör sig inom området är grovt underskattat, då man räknar med endast 1.3 bilar per hushåll. För barnfamiljer med dubbelarbetande föräldrar är detta idag inte realistiskt. Man bygger på så sätt in ett problem som kommer att drabba de kring- boende. Det är sannolikt att det nya områdets boende kommer att tvingas parkera på närliggande gator, t.ex. Utmarksvägen och Offerstensvägen.
2 Anpassning till omgivande natur och mötet med befintlig bebyggelse.
Vid nyexploatering är det viktigt att värna om gröna zoner mellan befintlig och planerad bebyggelse. I förslag till detaljplan (R2) skriver man ”avsikten är också att bevara värdefull naturmark.”. Vid granskning av förslaget blir det uppenbart att detta inte kommer att ske. Med undantag för några spridda träd kommer området att lämnas helt kalt.
Beskrivningen av planförslaget ger en missvisande bild. Stadsbyggnadskontoret, SBK, skriver: ”De viktigaste utgångspunkterna för utformningen av förslaget har varit att
åstadkomma god anpassning av hus och gata till de naturförutsättningar som råder i området.” (R2) Enligt SBK är ”Gestaltning och anpassning till plats” (R1) det tyngsta utvärderingskriteriet och innebär att man inte spränger för husen, utan placerar byggnaden direkt på plan mark. Enligt vår bedömning tar man däremot inte hänsyn till byggnadernas relation till omgivande natur, vilken påverkan de har på landskapsbilden eller hur de relaterar till befintlig bebyggelse.
I PEAB och Liljewalls förslag (R4), står det att: ”det nya området ska smälta in i den vackra omgivningen och skapa god helhetsverkan. Kvaliteter i den omgivande bebyggelsen så som [ ] anpassning till befintlig terräng naturmark och låg bebyggelse är ledord för detta nya bostadsområde”. Vi kan inte se att detta på någon punkt beaktats i det aktuella förslaget.
Exempel på motsatsen är följande: SBK skriver (R5) att området mot Offerstensvägen, område 5, har ”särskilt bevarandevärda träd och trädgrupper” och att ”solitärer utgör ett viktigt inslag i trädridån mellan områdena och bör skyddas”. Därför, menar man, ska den nya bebyggelsen placeras på ”respektfullt avstånd” från befintlig bebyggelse. (R1)
Med nuvarande förslag blir det ingen trädridå. I stället blir det en kal zon på 15 meter mellan tomtgränsen för befintlig bebyggelse och altanerna i det nybyggda området. Det som återstår är några enstaka träd i buffertzonen mellan områdena.
Det är ingen naturanpassning när man tar bort träden, och heller ingen placering på
”respektfullt avstånd” som anges i samma text. En zon på 15 meter mellan ny och befintlig bebyggelse blir den enda plana marken som kan användas som lekplats. Av detta skäl bör husen placeras längre bort.
God anpassning av hus till de naturförhållanden som råder gjordes när bostadsområdet Offerstensvägen - Kvarnstensvägen byggdes på sjuttiotalet. Då var man mycket strikt med att husen skulle vara låga och färgerna dova, för att bebyggelsen inte skulle dominera i naturen, detta för att vara i samklang med Partilles miljömål.
Naturområdet vid Kvarnfallsvägen i samspel med den karakteristiska 70-tals bebyggelsen, utgör ett kulturarv som bör bevaras, om kommunens vision om en medveten samhälls- planering, där både nuvarande och kommande generationer ska få en god livsmiljö, ska vara trovärdig.
3 Husen och deras placering i miljön
Det vinnande förslaget har utformats av Liljewall ”med hög arkitektonisk ambition där stor omsorg ges till detaljutförandet för husen och i mötet med naturen skapas en egen identitet för detta område som står sig över tiden.” (R4). Även SBK skriver ”Förslaget håller hög kvalitet”. (R1)
Vår uppfattning är att husen saknar arkitektonisk kvalitet. Man har valt enklast möjliga modeller med höga, smala hus (7.5 meter högt samt sockel och 6 meter brett) i trettio- fyrtiotalsarkitektur likt den i Utby och Fräntorp. Där har ägarna för övrigt byggt ut husen på
Husen i PEAB och Liljewalls förslag föreslås vara vitmålade, med ett enkelt sadeltak utan sims och med papp på taket. Husen står i ett utsatt läge vilket, i kombination med takpapp, som bedöms hålla i femton år, och liggande träpanel, kommer att kräva mycket underhåll Ritningen i PEAB och Liljewalls förslag (R4) är direkt missvisande. Området visas enbart inifrån, och man har uteslutit samspelet med omgivande bebyggelse. Husen kommer p.g.a.
sin höjd och placering direkt på platån att dominera terrängen. Detta intryck förstärks av att de är tätt placerade med en hög baksida mot befintlig bebyggelse. De bildar en kompakt mur med sina 7.5 meter höga gavlar och upp till 4 meter höga pelare under trädäcken. I motsats till vad som skrivs i planförslaget, ligger flera av husen vid Offerstensvägen, inte över, utan i stället ett par meter under golven i de nya husen. Detta förstärker ytterligare det massiva intrycket.
När bygglov beviljades för tomterna på Offerstensvägen, tillät man att husen låg mycket nära tomtgränsen, eftersom tomten gränsade till ett naturområde. Dessa förutsättningar ändras nu, och hänsyn till detta har inte tagits i förslaget.
SBKs bearbetning av PEAB och Liljewalls förslag (R2) förtätar ursprungsförslaget ytterligare.
Genom att sätta in fler hus mot Offerstensvägen försämrar man ytterligare för befintlig bebyggelse. Vi saknar grundläggande överväganden beträffande husens utformning, deras samspel sinsemellan och samspel mellan hus och miljö.
Detta förslag är ensidigt genom att det enbart optimerar det nya områdets behov . Det avviker i sin nuvarande utformning maximalt från befintlig bebyggelse. Det nya området i SBKs bearbetning av PEAB och Liljewalls förslag (R2) kommer inte att bilda någon
”helhetsverkan” tillsammans med befintlig bebyggelse, utan i stället kommer det att innebära en avsevärd olägenhet för kringboende.
Förslaget kan beskrivas utifrån: för högt, för nära, för fult.
4 Utvärdering av anbuden.
SBK fick in nio anbud, varav fyra, som hade en ”konsekvent genomförd projektidé”, valdes att bedömas vidare. Tre av dessa fyra anbud kommenterades och bedömdes i SBKs utvärdering (R1). Förslag nr 3 från Götenehus och Contekton Heineman Arkitekter (R3) fanns då inte längre med. Detta var det enda av de nio anbuden som nämnde ”att ta hänsyn till den funktion området fyller för de omkringboende idag.” Vi fann detta förslag intressant med hus av högre kvalitet som bättre smälte in i den omgivande naturen.
Vid samrådsmötet den 3 maj svarade SBK på vår fråga varför förslag nr 3 fallit bort, att man inte hade någon skriftligt utvärdering, men att förslaget hade fått låga poäng främst i
”anpassning till plats”. Vilket enligt SBK innebär att souterränghusen i förslaget kräver sprängning.
Vi befarar att värdefulla idéer och alternativ undanhållits.
5 Ekonomin
Markpriset är enligt dokument (R1) 5800kr/m2 BTA. (R1). Markpriset är inklusive gata, vatten och avlopp. Stadsbyggnadskontoret, SBK, har gjort en preliminär uppskattning av vad
markarbetena kostar. De lämnar trots begäran inte ut denna kostnad.
Med tanke på stora höjdskillnader i området, och stora vattenflöden i ravinen där vägen skall dras kommer markarbetena att bli kostsamma. Vi är som kommuninnevånare bekymrade över ekonomin i projektet. Det ser ut som om kommunen inte tar ut ett marknadsmässigt pris för tomterna.
I Samrådshandling, 2010-03-30 (R2) anges att ”kommunen utför och bekostar gatu- utbyggnad samt gångvägar m.m. Kostnaden belastas sedan exploatören”. Enligt
samarbetsavtalet, §4 (R7) ingår i markpriset gatukostnader samt vatten och avlopp. Detta innebär att man i samrådshandling (R2) går ut med felaktig information om gatukostnaderna.
Det vinnande förslaget har lägsta projekterade huspris, cirka 3 miljoner. Detta är enligt vår bedömning ett attraktivt pris för detta läge, men gynnar enbart de 32 köparna. Vi undrar därför om köparna kommer att tillåtas att i spekulationssyfte snabbt sälja husen. Detta blir särskilt intressant eftersom skattebetalarna med stor sannolikhet bidragit till att
subventionera exploateringen av området.
Färre hus och marknadsmässiga priser kan enligt vår bedömning ge kommunen bättre ekonomiskt utfall.
Slutsats:
Vi anser att förslaget är ekologiskt, estetiskt och ekonomiskt oacceptabelt.
Kommunen har valt ett av de mest olämpliga områdena i Partille Kommun för den nya bebyggelsen och avser att exploatera en vacker men mycket svårbebyggd naturmark. I direkt motsats till den uttalade avsikten blir resultatet en skövling av naturen.
De höga, smala vitmålade husen med takpapp är av enklast möjliga utförande utan arkitektonisk kvalitet. Husen är dessutom tätt placerade nära omgivande bebyggelse mot Offerstensvägen. De dominerar terrängen och kommer att innebära en avsevärd olägenhet för de kringboende.
Områdets beskaffenhet med stora höjdskillnader, mellan- och högriskområde för radon, behov av omfattande markfyllningar för uppfartsvägen och redan idag höga vattenflöden från platån kommer att innebära höga kostnader för markarbeten som kommunen får betala Vi anser det som oacceptabelt att kommunen ger sig in i ett ekonomiskt riskprojekt som kan innebära att man subventionerar exploatören och husköparna och därefter som en konsekvens lägger ökade kostnader på kommunens invånare.
Våra förslag:
Vi föreslår därför att:
Kommunen omprövar lämpligheten att exploatera detta område ur ekonomisk synpunkt.
SBK går tillbaka och på nytt granskar/tar fram alternativa förslag.
Som ett absolut minimum skall man i SBKs förslag till detaljplan för Kvarnfallsvägen (R2) ta bort de fem hus som vetter mot bebyggelsen på Offerstensvägen, samt göra bebyggelsen lägre.
Referenser:
R1. Tjänsteskrivelse: Markanvisningsförfrågan för bostadsbebyggelse vid Kvarnfallsvägen i södra Sävedalen, Diarienr KS/2008:150, 2009-01-05
R2. Samrådshandling, Förslag till detaljplan för bostäder vid Kvarnfallsvägen, Ugglum 14:62 m fl, Diarienr KS 2007:200, 2010-03-30
R3. Götenehus och Contekton Heineman Arkitekter 2008-10-20
R4. PEAB och Liljewall arkitekter förslag till utformning av bebyggelse 2008-10-20
R5. Kvarnfallsvägen – Landskapsanalys, Partille kommun, Stadsbyggnadskontoret 2009- 11-03
R6. Svea Rikes lag 1987:10 Plan- och bygglagen (2 kap)
R7. Samverkansavtal med PEAB, Sverige AB koncept 2009-05-11 rev PEAB 09-05-28, rev kommunen 09-06-01, slutversion 090611
Sävedalen den 20 maj 2010 Kontaktpersoner:
Unni och Magnus Bonnedal, Offerstensvägen 38, Tel 031 262882
Email: bonnedal@telia.com
