• Resultatet efter skatt för 2005 (juli–
december) uppgick till 264,4 Mkr, motsvarande 20,35 kr per aktie
• Värdeförändringar fastigheter uppgick under 2005 till 143,6 Mkr
• Hyresintäkterna för 2005 uppgick till 130,1 Mkr
• Förvaltningsresultatet före skatt för samma period uppgick till 46,4 Mkr
• Efter rapportperiodens utgång har Balder per 2 januari 2006 förvärvat 10 fastigheter i Stockholm för 580 Mkr
Fastighets AB Balder är ett börsnoterat fastighetsbolag med huvudsaklig inrikt
ning på kommersiella fastigheter i stor
stadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Fastigheterna är i huvudsak belägna i närförorter och kranskommu
ner. Balders fastighetsbestånd hade per sista december ett marknadsvärde om drygt 2,7 Mdkr. Huvudkontoret ligger i Göteborg. Balderaktien är för när
varande noterad på Stockholmsbörsens Olista (observationsavdelningen), med en planerad ansökan om åternotering under 2006.
Koncernen startade sin verksamhet per halvårsskiftet 2005 varför perioden juli–december
endast omfattar 6 månaders verksamhet. Det medför också att jämförelseperiod saknas.
Fastighets AB Balder Bokslutskommuniké
2005
Affärsidé
Balder skapar värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö.
Med detta avser Balder:
• skapar värden
Balder ska skapa värden för ägarna (utdelning och värdetillväxt), hyresgästerna (ändamåls- enliga lokaler), medarbetarna (bra arbetsgivare) och samhället (tillhandahålla lokaler i bra fastigheter).
• förvärva, utveckla och förvalta
Balders främsta uppgift är inte att köpa och sälja fastigheter utan att vara en långsiktig ägare som baserar verksamheten på stabila kassaflöden och nöjda hyresgäster.
• kommersiella fastigheter
Kommersiella fastigheter är Balders primära marknad. Denna inriktning innebär inte ett principiellt avståndstagande från att förvärva bostadsfastigheter. På sikt kan marknads- förändringar påverka fördelningen mellan kommersiella fastigheter och bostäder.
• storstadsregionerna
Med storstadsregionerna avses storstäder med en omnejd av en timmes bilkörning. Dess- utom är dessa regioner tillväxtområden, vilket är en förutsättning för Balder.
Övergripande mål
Balders verksamhet är inriktad på tillväxt under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassa- flöden. Ett delmål är att uppnå en kritisk massa med ett totalt fastighetsinnehav om minst fem miljarder kronor. På respektive delmarknad eller region skall bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som behöver nya verksam- hetslokaler.
Övergripande finansiella mål
Balders målsättning är att den genomsnittliga avkastningen på eget kapital över tiden skall överstiga den riskfria räntan med minst 7 procentenheter. Detta skall ske samtidigt som solidi- teten över tiden skall vara cirka 20 procent och räntetäckningsgraden inte tillåts understiga 1,5.
Operativa mål
Med utgångspunkt i Balders strategi, affärsplan, övergripande mål och finanspolicy tar bola- get fram både kvantitativa och kvalitativa operativa mål. Dessa mål sätts på både kort och lång sikt i samband med den årliga strategi- och budgetprocessen. De avser både finansiella mål och mål som miljö, energiförbrukning, kundtillfredsställelse och medarbetarnöjdhet.
Strategi
Balders strategi för att skapa värde bygger på kontinuerlig och aktiv utveckling av fastighets- beståndet. Värden skall skapas åt samtliga parter som är involverade i koncernen såväl aktie- ägare som hyresgäster och medarbetare.
Utvecklingen av fastighetsbeståndet fokuseras på att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter, i huvudsak kontor, industri, lager och köpcentra, i närförorter till storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm. Balder förvärvar fastigheter med utvecklingspotential och skapar tillväxt genom investering och utveckling samt genom effektivisering och rationalisering i förvaltning. Fastigheternas förädlingspotential är viktig.
Utvecklingen av fastighetsbeståndet kommer i första hand att ske genom investeringar för att optimera förutsättningarna för uthyrning och drift.
Balder arbetar aktivt med fokus på ovan angivna marknader och segment, men har inga principiella förbehåll mot att förvärva andra typer av fastigheter inom andra områden, om affären bedöms som god och i linje med affärsidé och mål.
Verksamheten
Historik
Fastighets AB Balder är bildat ur börsnoterade Enlight AB som i juni 2005 träffade en överens- kommelse med ägarna till ett nybildat fastighetsbolag, Malmogia Storstad AB, om förvärv av samtliga aktier i fastighetsbolaget mot likvid i Enlight-aktier.
Den verksamhet som Enlight tidigare bedrivit, IT-relaterad konsultverksamhet, överläts till en helägd underkoncern. Efter beslut på en extra bolagsstämma den 18 augusti 2005 delades aktierna i detta bolag, Enlight International AB, ut till de tidigare ägarna i Enlight AB. Samma extra bolagsstämma beslutade också att förvärva Malmogia Storstad AB genom en apport- emission. Härigenom fick de tidigare ägarna till Malmogia Storstad AB motsvarande cirka 93 procent av aktierna i Enlight AB och Enlight AB blev ägare till fastigheter med ett mark- nadsvärde om 2 Mdkr och ett koncernmässigt eget kapital om cirka 590 Mkr vid samma tid- punkt. Enlight namnändrades också till Fastighets AB Balder.
Organisation
Balders affärsområden är geografiskt indelade i regionerna Göteborg, Malmö och Stockholm.
Regionernas organisation följer alltid samma grundprinciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions storlek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, miljö och teknisk förvaltning.
Legal struktur
Balder-koncernen består av 44 bolag (aktie- och kommanditbolag). Fastigheterna ägs huvud- sakligen med ett bolag per fastighet. Det legala strukturen överensstämmer inte med den geografiska strukturen.
Operativ struktur
Balders operativa organisation är under verkställande direktören Erik Selin uppdelad i en finans- och ekonomifunktion samt en fastighets- och förvaltningsfunktion.
Sammantaget har koncernen 24 anställda.
Finans- och ekonomifunktionen om sammantaget sex personer leds av Ulf Johansson, som
i gruppen har en redovisningschef och ytterligare fyra medarbetare. IT-stödet består i huvud- sak av systemen Agresso (redovisningssystem) och Fastnet (fastighets- och hyresadministra- tivt system).
Fastighets- och förvaltningsorganisationen om sammantaget 15 personer leds av Hans Carlsson, som i gruppen har en förvaltningschef och regionchefer för Göteborg, Malmö och Stockholm, samt ett antal fastighetsförvaltare och fastighetsskötare. Balder köper viss tek- nisk förvaltning av erfarna samarbetspartners i Stockholmsregionen. Den tekniska förvalt- ningen kommer framöver till största delen hanteras internt i den egen organisation, men viss del kommer fortsatt handhas av externa resurser.
Intäkter/kostnader/resultat
Bokslutskommunikén avser helåret 2005 och dessutom resultaträkning för perioden oktober – december 2005. Eftersom koncernen startade sin verksamhet den 1 juli omfattar helåret endast sex månaders verksamhet. Detta medför också att det inte finns några jämförelsetal för före
gående år.
Balder har genom en apportemission förvärvat Malmogia Storstad AB. I koncernredovis- ningen tas hänsyn till att det i realiteten var Malmogia som förvärvade Balder eftersom apportemissionen medförde att aktieägarna i Malmogia fick ett bestämmande inflytande i Balder. Transaktionen redovisas därför som ett omvänt förvärv. Detta innebär att Malmogia, ur koncernredovisningsperspektiv, betraktas som den egentliga förvärvaren med kontroll över den nya koncernens tillgångar och skulder.
I koncernbalansräkningen redovisas Balders aktiekapital. Koncernens egna kapital i övrigt utgörs av Malmogiakoncernens egna kapital. Det innebär att koncernredovisningen för Balderkoncernen genom det omvända förvärvet är en fortsättning på koncernredovisningen avseende Malmogia-koncernen. Denna bildades också per halvårsskiftet i år varför det inte finns några jämförelsetal avseende tidigare perioder i räkenskaperna för koncernen. För moderbolaget finns jämförelsetal vilka innefattar den tidigare verksamhet som bedrevs under namnet Enlight AB.
Koncernen har per 1 oktober förvärvat 16 fastigheter om totalt ca 48 000 kvm till ett värde av ca 280 Mkr. Fastigheterna är huvudsakligen belägna i Balders region Storgöteborg (bland annat Vänersborg, Trollhättan och Göteborg). Dessutom förvärvades per 1 december fem fastigheter i Stockholm till ett värde om ca 240 Mkr. Fastighetsbeståndet omfattar 14 000 kvm, varav 75 procent avser kommersiella ytor. Fastigheterna är centralt belägna i Stockholm med undantag av en fastighet på Lidingö.
Resultat
Årets förvaltningsresultat före skatt, d v s exklusive värdeförändringar, uppgick till 46,4 Mkr, vilket motsvarar 3,57 kr per aktie. Därutöver redovisas orealiserade värdeförändringar avse- ende fastigheter om 143,6 Mkr och en skatteintäkt om 74,4 Mkr. Årets resultat efter skatt uppgick till 264,4 Mkr motsvarande 20,35 kr per aktie.
Hyresintäkter
Bolagets hyresintäkter uppgick under 2005 till 130,1 Mkr. Kontraktsportföljen bedöms per års- skiftet ha ett hyresvärde på helårsbasis om 312 Mkr. Den genomsnittliga hyresnivån för hela fastighetsbeståndet uppgick till 1 038 kr/kvm. För kontorsfastigheter uppgick den genom- snittliga hyresnivån till 1 140 kr/kvm och motsvarande siffra för handelsfastigheter är 1 158 kr/kvm. Hyresintäkterna visar en stor riskspridning avseende hyresgäster, branscher och lägen.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per bokslutsdagen till 94 procent. För kontors- fastigheter uppgick den till 91 procent och för handels/restaurangfastigheter till 99 procent.
Det totala hyresvärdet för outhyrda lokaler uppgår på årsbasis till 19 Mkr.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 46,0 Mkr, vilket motsvarar 317 kr/kvm. Driftskostnaderna varierar med årstiderna, första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå.
Centrala administrationskostnader
De centrala administrationskostnaderna uppgick under året till 11,0 Mkr. I centrala adminis- trationskostnader ingår kostnader för uppbyggnad av bolaget. Kostnader av denna karaktär beräknas även påverka första halvåret 2006.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till –26,7 Mkr, varav finansiella intäkter utgjorde +1,6 Mkr. Årets ränte- kostnader om 28,3 Mkr motsvarar en upplåning till en genomsnittlig ränta om 3,1 procent.
Vid en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrat lånebelopp skulle räntekostnaderna påverkas det närmaste året med 14,8 Mkr.
Värdeförändringar
Balder har under året inte sålt några fastigheter.
Per bokslutsdagen har Balder låtit genomföra en extern marknadsvärdering av samtliga fastigheter. Värderingen har utförts av Newsec Analys. Värderingen visar ett sammanlagt värde om 2 704,5 Mkr vilket innebär en orealiserad värdeförändring för räkenskapsåret om 143,6 Mkr motsvarande cirka 6 procent.
Skatt
Balder redovisar för perioden en aktuell skattekostnad om –2,9 Mkr och en uppskjuten skatte- intäkt om 77,3 Mkr, totalt en skatteintäkt om 74,4 Mkr.
Balderkoncernens deklarerade ackumulerade underskott vid taxeringen 2005 uppgår nomi- nellt till 427 Mkr, vilket medfört att en uppskjuten skatteintäkt redovisas om 120 Mkr. Dessa underskottsavdrag värderades i samband med sommarens överenskommelse mellan Enlight AB och ägarna till Malmogia Storstad AB till 40 Mkr. Underskotten är föremål för vissa kon- cernbidragsbegränsningar vilket medför att man under viss tid inte fritt kan resultatreglera inom koncernen. Detta beaktas i värderingen som grundar sig på en bedömning av när det är sannolikt att avdragen kan avräknas mot framtida skattemässiga överskott. Per årsskiftet har Balder omprövat denna bedömning bl.a. mot bakgrund av att förvärven under fjärde kvar- talet ökat den skattemässiga intjäningen och att tidshorisonten för utnyttjandet utsträckts från fem till sju år.
Balder har dessutom under perioden gjort en skattemässig kapitalförlust på andelar i kom- manditbolag vilket medfört en uppskjuten skatteintäkt om 61 Mkr under fjärde kvartalet.
Kapitalförlusten har inte påverkat koncernens resultat före skatt.
Fjärde kvartalet
Hyresintäkterna uppgår under fjärde kvartalet till 70,1 Mkr. Resultatet efter skatt uppgår till 178,0 Mkr. I resultatet ingår orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter om +49,8 Mkr samt en uppskjuten skatteintäkt om 107,2 Mkr. Skatteintäkten beror huvudsakligen på en kapitalförlust på andelar i kommanditbolag och en ändrad bedömning av tidshorisonten för utnyttjandet av koncernens underskottsavdrag (se vidare ovan under avsnittet Skatt).
Balders fastighetsinnehav
Fastighets AB Balder ägde per årsskiftet 53 fastigheter med en uthyrningsbar yta om cirka 301 000 kvm till ett mark- nadsvärde om drygt 2,7 Mdkr. Av hyresvärdet avser cirka 45 procent kontorslokaler, 28 procent butiker/restaurang, 9 procent industri/lager, 5 procent bostäder samt övrigt 13 procent. Fördelningen av hyresvärde per storstadsregion var Stockholm 55 procent, Göteborg 33 procent och Malmö 12 procent.
Balders fastigheter är i huvudsak belägna i storstädernas närförorter och kranskommuner, och flera av dem utgör så kallade när- eller kommuncentrum som inrymmer såväl kontor och handel som utbildning och vård. Ett exempel är Landshövdingen i Malmö, som utsågs till årets stadsdels- centrum 2004. Balders kontorsfastigheter är i stor utsträck- ning belägna i väletablerade företagsområden med goda kommunikationer, exempelvis Ulvsunda och Västberga i Stockholm. Balders ambition är att fortsätta växa på utvalda marknader och bli en betydande fastighetsaktör.
Detta skall ske genom fastighetsförvärv som i huvudsak uppfyller bolagets krav på hög direktavkastning.
Investeringar
Fastighetsinvesteringarna har under perioden uppgått till 2 561 Mkr varav 2 544 Mkr avser förvärv och 17 avser investeringar i befintliga fastigheter.
Hyresvärde per region
Storstockholm Storgöteborg
Malmö
Hyresvärde per fastighetskategori
Övrigt Industri/
Lager Handel/
Restaurang Kontor Bostäder
Bokfört värde Fastigheter
Mkr Antal
Förvärv 0 juni 00 0,0
Investeringar i befintliga fastigheter 16,6 – Förvärv 1 juli – 31 dec 2005 518,3 21
Försäljning – –
Värdeförändring 143,6 –
Fastighetsbestånd 1 december 00 70,
Balders fastighetsbestånd 00-1-1 per region
Antal Uthyrbar Hyresvärde Hyresvärde Hyresin- Ekonomisk ut- Verkligt värde
fastigheter yta, kvm Mkr kr/kvm täkter, Mkr hyrningsgrad, % Mkr
Storstockholm
Kontor 12 92 415 115 1 246 103 89 892
Handel/Restaurang 1 1 143 1 1 045 1 100 10
Industri/Lager 5 29 829 23 776 22 93 192
Övrigt 4 32 843 33 994 31 94 327
Summa Storstockholm 1 0 17 1 10 1 91 1 1
Storgöteborg
Kontor 8 30 707 25 823 24 95 209
Handel/Restaurang 9 40 904 49 1 190 48 98 461
Industri/Lager 3 6 816 4 625 4 99 35
Bostäder 6 19 120 14 754 14 97 127
Övrigt 3 12 672 9 725 9 96 87
Summa Storgöteborg 9 110 19 10 9 99 97 917
Malmö
Handel/Restaurang 2 34 241 38 1 124 38 99 367
Summa Malmö 1 8 1 1 8 99 7
Totalt
Kontor 20 123 122 140 1 140 127 91 1 101
Handel/Restaurang 12 76 288 88 1 158 87 99 837
Industri/Lager 8 36 645 27 748 26 94 227
Bostäder 6 19 120 14 754 14 97 127
Övrigt 7 45 515 42 919 39 94 414
Totalt 00 90 1 1 08 9 9 70
Finansiering
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per den 31 december till 851,8 Mkr, motsvarande 62 kr per aktie. Soliditeten uppgår till 29 procent vilket överstiger den långsiktiga målsättningen om att den över tiden skall vara 20 procent.
Räntebärande skulder
Vid årets utgång hade Fastighets AB Balder bindande låne- avtal i bank om sammanlagt 1 970 Mkr. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 59 Mkr uppgick till 1 911 Mkr. Under året har nya lån tagits upp om 1 302 Mkr i samband med förvärv. Befintliga lån hos säljarna om 801 Mkr har tagits över, varav cirka 250 Mkr har omförhandlats.
Ränte- och låneförfallostruktur 00-1-1
Räntebindning Kreditbindning
År Mkr Ränta, % Andel, % Mkr Andel, %
Inom ett år 1 559 2,4 79 122 6
1-2 år 3 7,0 0 3 0
2-3 år 98 6,1 5 98 5
3-4 år 22 5,3 1 22 1
4-5 år 288 5,5 15 1 687 86
> 5 år – – – 38 2
Totalt 1 970 ,1 100 1 970 100
Likviditet
Koncernens likvida medel uppgick per bokslutstillfället till 59 Mkr.
Den genomsnittliga kreditbindningstiden på låneavtalen uppgick per 2005-12-31 till 4,7 år. Förfallostrukturen för låneavtalen som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller åter- betalning. Den genomsnittliga räntan per 2005-12-31 upp- gick till 3,1 procent. Den genomsnittliga räntebindnings- tiden vid samma datum uppgick till 10 månader. Andelen lån med ränteförfall under kommande 12-månaders period uppgick till 79 procent, vilket vid en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrat lånebelopp skulle påverka räntekostnaderna det närmaste året med 14,8 Mkr.
Aktien/ägarstruktur
Handelsplats
Aktien noterades på Stockholmsbörsens O-lista i oktober 1999 under namnet Enlight AB. Med anledning av bolagets förändrade verksamhet är aktien sedan juli 2005 placerad på O-listans observationslista, och efter namnbytet till Fastighets AB Balder handlas aktien sedan den 7 september 2005 under kortnamnet BALD. Bolaget har för avsikt att ansöka om åternotering på O-listan under 2006.
Antal aktier
Efter apportemissionen i samband med förvärvet av Mal- mogia Storstad AB och en sammanläggning av aktier (omvänd split) 1:100, beslutad på en extra bolagsstämma den 18 augusti 2005, har bolagets aktie ett nominellt värde om 1 kr. Antalet aktier uppgår per 2005-12-31 till 1 871 572 A-aktier (1 röst) och 11 968 068 B-aktier (1/10=röst), totalt 13 839 640 aktier.
En extra bolagsstämma i Balder den 11 januari 2006
beslutade att genomföra en riktad apportemission om 1 000 000 B-aktier till Diligentia Storstockholm AB, vilka därefter sålt dessa aktier.
Utdelningspolicy
Då Balder under de närmaste åren bedöms vara under kraftig tillväxt kommer utdelningen under denna period att vara låg.
Ägarstruktur
Huvudägare i Fastighets AB Balder är Erik Selin (genom bolag) och Arvid Svensson Invest AB, ASI (genom Celeritas Fastigheter AB). Ägarstrukturen per den 31 december och med därefter större kända ägarförändringar inklusive apportemissonen i januari 2006 redovisas i tabellerna nedan.
Ägare Aaktier Baktier totalt i % avkapital i % av röster
Erik Selin Fastigheter AB 1 370 318 6 096 348 7 466 666 50,3 62,5
Celeritas Fastigheter AB 485 982 3 058 743 3 544 725 23,9 25,0
Backahill AB 775 213 775 213 5,2 2,4
Låset noterade värdepapper AB 353 374 353 374 2,4 1,1
Victory 235 300 235 300 1,6 0,7
AB Lunneplan 200 553 200 553 1,4 0,6
Bliwa Livförsäkring 192 900 192 900 1,3 0,6
Länsförsäkringar Skåne 150 000 150 000 1,0 0,5
Länsförsäkringar Småbolagsfond 140 000 140 000 0,9 0,4
Altira AB 134 800 134 800 0,9 0,4
Övriga 15 272 1 630 837 1 646 109 11,1 5,6
Totalt antal aktier 1 871 7 1 98 08 1 89 0 100,0 100,0
Ägarstruktur
innehav Antal aktieägare % av antal aktieägare Antal aktier innehav (%) Röster (%)
1–150 2 936 84,4 62 206 0,4 0,2
151-500 254 7,3 78 637 0,5 0,3
501–1 000 108 3,1 84 905 0,6 0,3
1 001–2 000 65 1,9 110 754 0,7 0,3
2 001–5 000 57 1,6 199 859 1,3 0,7
5 001–10 000 26 0,7 179 575 1,2 0,7
10 001–100 000 18 0,5 441 866 3,0 1,4
100 001– 14 0,4 13 681 838 92,2 96,1
Totalt antal aktier 78 100,0 1 89 0 100,0 100,0
Per 2 januari 2006 förvärvade Balder tio fastigheter från Diligentia AB för 580 Mkr. Den totala investeringen uppgick till cirka 615 Mkr, inklusive kostnader för lagfart, förvärvs- omkostnader och en pågående byggnation i en av de för- värvade fastigheterna. Fastigheterna omfattar totalt cirka 73 000 kvm, varav cirka 70 procent avser kontor. Av fastig- hetsvärdet svarar innerstadslägen för drygt 30 procent.
Förvärvet delfinansierades med ett banklån om 500 Mkr.
Per 11 januari 2006 beslutade en extra bolagstämma i Balder om en nyemission om 70 Mkr. Emissionen genom- fördes som en apportemission av 1 000 000 B-aktier till en kurs av 70 kronor. Härefter uppgår antalet aktier i Balder till 14 839 640, varav 12 968 068 B-aktier.
Aktuell intjäningsförmåga
Balders aktuella intjäningsförmåga inklusive förvärvet per 2 januari och den därtill kopplade apportemission framgår av vidstående tabell. Balder redovisar regelmässigt i samband med kvartalsrapporter, bokslutskommunikéer och vid fastighetsaffärer den aktuella intjäningsförmågan.
Den aktuella intjäningsförmågan baseras på fastighets- beståndets kontrakterade hyresintäkter, bedömda fastig- hetskostnader samt kostnader för bedömd central admi- nistration. Vid varje kvartalsrapport uppdateras dessa hyresintäkter med förändringar i det befintliga fastighets- innehavets uthyrning och en reviderad bedömning av kost- naderna görs samtidigt. Mellan kvartalsrapporterna upp- dateras den aktuella intjäningsförmågan avseende hyres- intäkter, fastighetskostnader och centrala administrations- kostnader endast med bedömda effekter från respektive fastighetsaffär. Räntekostnaderna uppdateras vid varje tillfälle som den aktuella intjäningsförmågan redovisas.
Beräkningen baseras på aktuella räntenivåer och verklig lånestruktur. Skatten är beräknad med 28% och bedöms till övervägande del vara uppskjuten skatt.
Notera att intjäningsförmågan inte skall jämställas med en prognos för innevarande år eller för de kommande 12 månaderna. Intjäningsförmågan innefattar exempelvis ingen bedömning av hyres-, vakans- eller ränteutveck- lingen. Balders resultaträkning påverkas även av värdeut- vecklingen i fastighetsbeståndet och eventuella kommande fastighetsköp och fastighetsförsäljningar.
Händelser efter rapportperioden
Mkr
Hyresintäkter 361
Fastighetskostnader –123
Driftsöverskott 8
Central administration –17
Rörelseresultat 1
Finansnetto –82
Resultat efter finansiella kostnader 19
Skatt –39
Resultat efter skatt 100
Aktuell intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis exklusive värdeförändringar
Finansiella
Resultat efter finansiella kostnader/aktie, kr 9,37
Avkastning på eget kapital, %2) 11
Soliditet, % 26
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7
Fastighetsrelaterade
Direktavkastning fastigheter, % 7,2
Uthyrbar area, tkvm 374
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94
Överskottsgrad, % 66
1)Baserat på aktuell intjäningsförmåga och bedömd balansräkning
2)Exklusive värdeförändringar Nyckeltal1)
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består från och med 1 juli 2005 av att utföra koncerngemensamma tjänster. Omsättningen i moderbolaget uppgick för perioden januari – december till 23,4 Mkr (12,4), varav koncerninterna tjänster utgjorde 12,3 Mkr (0,0). Den externa omsättningen avser i sin helhet första halvåret. Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till –304,1 Mkr (–23,3), vilket belastats med nedskrivning av dotterbolagsaktier om –300,0 Mkr. Före- gående års omsättning och resultat, liksom första halvåret 2005, avser Enlight AB med den dåvarande konsultverk- samheten som bolaget bedrev. Moderbolagets likvida medel uppgick per den 31 december till 31,6 Mkr, och interna skulder uppgick per bokslutsdagen till 43,2 Mkr.
Investeringarna under perioden uppgick till 1 048 Mkr (avser huvudsakligen förvärv av aktier i dotterbolag) vilket finansierats genom apportemission om 1 032 Mkr.
Utdelningsförslag
Styrelsen föreslår årsstämman att ingen utdelning lämnas för verksamhetsåret 2005.
Årsredovisning och Årsstämma
Årsstämman kommer att hållas den 8 maj kl 17.00 i Göte- borg. Årsredovisningen för 2005 beräknas finnas tillgänglig för distribution och på bolagets hemsida i början av april 2006. Den distribueras per post till bolagets aktieägare.
Göteborg 2006-02-23
Erik Selin
Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för gransk
ning av bolagets revisor
Kontakt
För ytterligare information, kontakta VD Erik Selin, telefon 0706–07 47 90, eller ekonomi- och finanschef Ulf Johans- son, telefon 0739–42 12 22.
Styrelse och ledning
Fullständig information om styrelse och ledning finns på Balders hemsida: www.balderfast.se
Kalendarium
Årsstämma 8 maj 2006
Delårsrapport januari–mars 2006 23 maj 2006 Delårsrapport januari–juni 2006 29 augusti 2006 Delårsrapport januari–september 2006 21 november 2006
Moderbolaget
Koncernens
resultaträkning
Mkr okt–dec 00 juli–dec 00
Hyresintäkter 70,1 130,1
Fastighetskostnader1) –27,1 –46,0
Driftsöverskott ,0 8,1
Värdeförändringar fastigheter
orealiserade 49,8 143,6
Central administration –8,2 –11,0
Rörelseresultat 8, 1,7
Finansnetto –14,5 –26,7
Resultat efter
finansiella poster 70,1 190,0
Aktuell skatt 0,7 –2,9
Uppskjuten skatt 107,2 77,3
Periodens resultat 178,0 ,
Förvaltningsresultat
före skatt 20,3 46,4
Resultat efter skatt per aktie, kr 12,86 20,35
1) Fastighetskostnader
Driftskostnader –13,0 –23,1
Underhåll –5,6 –6,9
Tomträttsavgäld –1,8 –3,3
Fastighetsskatt –3,3 –5,5
Fastighetsadministration –3,4 –7,2
Summa Fastighetskostnader –7,1 –,0
Data per aktie
juli–dec 00
Genomsnittligt antal aktier, tusental 12 995
Resultat efter skatt, kr 20,35
Resultat efter skatt exkl värdeförändring, kr 12,39 Förvaltningsresultat före skatt, kr 3,57
Driftsöverskott, kr 6,47
Utestående antal aktier, tusental 13 840
Fastigheter verkligt värde, kr 195
Eget kapital, kr 61,55
Börskurs per bokslutsdagen 82,00
nyckeltal
juli–dec 00
Hyresvärde, kr/kvm 1 038
Hyresintäkter, kr/kvm 976
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94
Fastighetskostnader, kr/kvm 317
Driftsöverskott, kr/kvm 641
Överskottsgrad, % 65
Direktavkastning, % 7,2
Verkligt värde, kr/kvm 8 911
Antal fastigheter 53
Uthyrningsbar yta, tkvm 301
Avkastning eget kapital, % 45,2
Avkastning totalt kapital, % 10,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6
Soliditet, % 29,2
Skuldsättningsgrad, ggr 2,3
Belåningsgrad, % 72,8
Förvaltningsresultat före skatt, Mkr 46,4 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 10
Mkr okt–dec 00 juli–dec 00
Hyresintäkter
Storstockholm 36,6 70,5
Storgöteborg 24,1 40,8
Malmö 9,4 18,8
Totalt 70,1 10,1
Driftsöverskott inkl värdeförändring fastigheter
Storstockholm 34,6 118,2
Storgöteborg 47,4 78,6
Malmö 10,8 30,9
Segmentinformation
Koncernens balansräkning
Mkr 1 dec 00
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 2 704,5
Inventarier 2,0
Uppskjuten skattefordran 122,0
Kortfristiga fordringar 33,2
Likvida medel 58,6
Summa tillgångar 90,
Eget kapital och skulder
Eget kapital 851,8
Långfristiga skulder 1 922,0
Kortfristiga skulder 146,5
Summa eget kapital och skulder 90,
Ställda panter
Fastighetsinteckningar 2 080,2
Kassaflödesanalys
Mkr juli–dec 00
Driftsöverskott 84,1
Centrala administrationskostnader –11,0
Betalt finansnetto –26,7
Betald skatt förvaltningsresultat Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring
av rörelsekapital ,
Förändring av kortfristiga fordringar –33,2 Förändring av kortfristiga skulder 93,1 Kassaflöde från den löpande
verksamheten 10,
Förvärv av fastigheter 1) –1 293,3
Förvärv av materiella anläggningstillgångar –2,0 Förvärv av finansiella tillgångar -14,0 Kassaflöde från investerings-
verksamheten –1 09,
Upptagna lån 1 301,9
Amortering lån –133,0
Ökning av övriga skulder och avsättningar 12,7
Nyemission 80,0
Kassaflöde från finansierings-
verksamheten 1 1,
Periodens /Årets kassaflöde 8,
Kassa och bank ingående balans 0,0
Kassa och bank utgående balans 8,
Kommentar:
1) Periodens bruttoinvesteringar i fastigheter uppgår till 2 561 Mkr varav 801 Mkr finansierats genom övertagande av befintliga lån hos säljaren och 467 Mkr genom en apportemission, varför endast 1 293 Mkr av investeringen har haft en direkt påverkan av likvida medel.
Förändring i eget kapital
1 dec 00
Mkr Totalt eget kapital
Ingående balans 0,1
Aktieägartillskott 0,4
Apportemission 467,0
Nyemission 80,0
Koncernmässig emission vid
omvänt förvärv av Fastighets AB Balder 40,0
Periodens resultat 264,4
Eget kapital 00-1-1 81,8
upplysningar avseende bildandet av koncernen Fastighets AB Balder
Bildandet av Malmogia Storstads-koncernen
Malmogia Storstads koncernen (Malmogia) bildades 30 juni genom att Erik Selin Fastigheter AB tillförde kommersiella fastigheter i Göteborg och Malmö och Arvid Svensson Invest AB (ASI) tillförde bolaget kommer- siella fastigheter i Stockholm. Dessa fastigheter ägs av olika fastighets- bolag. Därutöver skedde kontant förvärv av kommersiella fastigheter i Stockholm.
Vid förvärvstillfället fastställdes att förvärven utgjorde s k asset purchase enligt IFRS 3. Vid förvärv av fastigheter som ”assets”, via bolagsförvärv, skall inte någon uppskjuten skatteskuld redovisas initialt, enligt IAS 12.15(c), (i) och (ii). Verkligt värde av den uppskjutna skatte- skulden avdras istället från verkligt värde på fastigheten. Där uppskjuten skatt beaktats vid prissättningen kommer den uppskjutna skatten därmed att nettoredovisas mot marknadsvärdet för fastigheterna.
Koncernen ägde initialt fastigheter med ett marknadsvärde som uppgick till cirka 2 000 Mkr och ett eget kapital som uppgick till cirka 590 Mkr.
Ombildning av Enlight AB
Den tidigare verksamheten i Enlight AB överläts till ett dotterbolag, Enlight International AB, vars aktier genom beslut på extra bolags- stämma den 18 augusti 2005 därefter utskiftades till aktieägarna i Enlight AB. Enlight International fortsätter sin verksamhet under namnet Enlight. Enlight AB namnändrades till Fastighets AB Balder.
Upplysningar om förvärvet av Malmogia
Vid den extra bolagsstämman 18 augusti 2005 togs beslut om ny- emission i Enlight AB, nuvarande Fastighets AB Balder (Balder). Aktier i Malmogia apporteras in i Balder av Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB. Genom denna emission kom Erik Selin Fastigheter AB att äga 54 % av aktierna och Arvid Svensson Invest AB 26 %. I sam- band med bildandet av Malmogia tecknade sig 14 personer för aktier vilka senare kom att bytas mot aktier i Balder.
Formellt sett förvärvade Balder Malmogia genom den genomförda apportemissionen. I realiteten var det dock Malmogia som förvärvade Balder eftersom apportemissionen medförde att aktieägarna i Malmo- gia fick ett bestämmande inflytande i Balder. Malmogias aktieägare innehade genom de olika transaktionerna 1 289 731 382 aktier av totalt antal utestående aktierna om 1 383 964 000, vilket motsvarade
en ägarandel om 93,19 procent. Förutsättningar för redovisning som ett omvänt förvärv förelåg därmed. Balders tidigare ägare behöll direkt och indirekt en ägarandel om 6,81 procent. Transaktionen redovisades som ett omvänt förvärv. Detta innebär att Malmogia betraktas som den egentliga förvärvaren med kontroll över den nya koncernens tillgångar och skulder.
Vid redovisning av ett omvänt förvärv fastställs en hypotetisk köpe- skilling. Det innebär att en beräkning sker av hur många aktier Malmo- gia skulle behövt ge ut för att uppnå samma ägarandel som genom det formella förvärvet. Värdet per aktie beräknas vidare utifrån verkligt värde på en aktie i Malmogia. I Balder, som utgör det formella moderbolaget, redovisas anskaffningsvärdet på aktierna i Malmogia utifrån börskursen per förvärvstidpunkten. Förvärvstidpunkten definieras i IFRS 3 som den dag då förvärvaren erhåller det bestämmande inflytandet. Aktierna traderades per den 25 augusti vilket därmed utgör förvärvstidpunkten.
Börskursen uppgick vid detta tillfälle till 0,80 kronor. I Balder ökas aktie- kapital och överkursfond.
I ett omvänt förvärv sker omvärdering av det formella moderbolagets tillgångar och skulder. Då all tidigare verksamhet överlåtits till Enlight International AB fanns inga redovisade tillgångar och skulder i bolaget.
Balder innehar dock ett skattemässigt underskottsavdrag vilket åsattes ett värde vid förvärvet. Denna uppskjutna skattefordran kommer efter förvärvet att redovisas till det nominella belopp som företaget anser sig kunna utnyttja. En ändring av redovisat värde på den uppskjutna skatte- fordran kommer att redovisas i resultaträkningen, dvs som en uppskju- ten skatteintäkt eller uppskjuten skattekostnad om värdet förändras.
Redovisat eget kapital i koncernen samt jämförelsetal
I koncernbalansräkningen redovisas det legala moderbolagets (Balders) aktiekapital. Koncernens egna kapital i övrigt utgörs av Malmogia- koncernens egna kapital. Det innebär att koncernredovisningen för Fastighets AB Balders-koncernen genom det omvända förvärvet är en fortsättning på koncernredovisningen avseende Malmogia-koncernen.
Då Malmogia-koncernen bildades den 30 juni kommer i denna delårs- rapport att redovisas en resultaträkning som omfattar perioden 1 juli 2005 till 31 december 2005. Resultat upparbetat i Balder (fd Enlight) eli- mineras då detta utgör förvärvat eget kapital. Då Malmogia-koncernen är nybildad finns heller inga jämförelsetal avseende tidigare perioder för resultat- och balansräkning.
Redovisningsprinciperna har inte förändrats jämfört med tidigare peri- oder. Redovisningsprinciperna framgår av bolagets delårsrapport janu- ari-september 2005.
Redovisningsprinciper
Avkastning eget kapital
Periodens resultat efter skatt i procent av genomsnittligt (IB=UB) eget kapital. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten med undantag för värdeförändringar.
Avkastning totalt kapital
Periodens resultat efter finansiella poster med tillägg av räntekostnader i procent av genomsnittlig (IB=UB) balansomslutning. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariatio- ner som normalt uppstår i verksamheten med undantag av värde- förändringar.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i procent av marknadsvärde.
Direktavkastning
Driftsöverskott i procent av fastigheternas bokförda värde vid periodens slut. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Under perioden förvärvade fastigheter har räknats upp såsom de ägts under hela perioden.
Driftsöverskott
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Under perioden förvärvade fastigheter har räknats upp såsom de ägts under hela perioden.
Eget kapital per aktie
Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens slut.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde.
Fastighetskostnader
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrnings- och fastighetsadministration.
Förvaltningsresultat före skatt
Resultat efter finansiella poster med återläggning av värdeförändringar.
Hyresvärde
Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler.
Resultat efter skatt/aktie
Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat efter finansiella poster med återläggning av finansiella kostna- der och värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader.
Skuldsättningsgrad, ggr
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.
Soliditet
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.
Uthyrningsbar yta
Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
Definitioner
Solberg
Fastighets AB Balder (publ) www.balderfast.se · info@balderfast.se · Org.nr 556525-6905
Huvudkontor Göteborg Götabergsgatan 6 · 411 34 Göteborg · Tel 031-10 95 70 · Fax 031-10 95 99 Regionkontor Stockholm Anderstorpsvägen 10,3 tr · 171 54 Solna · Tel 08-73 53 770 · Fax 08-73 53 779
Malmö Adlerfelts väg 4 f · 213 65 Malmö · Tel 040-94 64 30 · Fax 040-94 31 5
