Fastighets AB Balder 2005

Fastighets AB Balder 2005

Fastighets AB Balder är ett börs- noterat fastighetsbolag med huvud- saklig inriktning på kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö.

Fastigheterna är i huvudsak belägna i närförorter och kranskommuner.

Balders fastighetsbestånd har per 1 februari 2006 ett marknadsvärde om cirka 3,3 Mdkr.

Balder startade sin verksamhet

vid halvårsskiftet 2005 och

huvudkontoret ligger i Göteborg.

Innehåll

Balder i korthet 2

Bakgrund och motiv 5

VD har ordet 6

Verksamheten 9

Fastighetsmarknaden i Sverige 12

Fastighetsbestånd 20

Region Stockholm

24

Region Göteborg

26

Region Malmö

28

Fastighetsförteckning 30

Finansiell översikt 33

Fastighetsvärderingar 43

Aktiekapital och ägarförhållanden 44

Riskfaktorer 46

Legala frågor och övrig information 48

Bolagsordning 50 Styrelse och ledande befattningshavare 52

Bolagsstyrning 53

Årsredovisning 56

Förvaltningsberättelse

57

Resultaträkning för koncernen

61

Balansräkning för koncernen

61

Förändring av eget kapital för koncernen

62

Kassafl ödesanalys för koncernen

62

Resultaträkning för moderbolaget

63

Balansräkning för moderbolaget

64

Förändring av eget kapital för moderbolaget

65

Kassafl ödesanalys för moderbolaget

66

Redovisningsprinciper och noter

67

Revisionsberättelse

84

Fastighet omslag: Triogatan 5, Kungälv

Detta dokument utgör dels Balders information till aktie- marknaden med anledning av ansökan om åternotering på Stockholmsbörsens O-lista, dels årsredovisning (sidorna 56-84) till aktieägarna för 2005. Informationen i dokumentet utöver årsredovisningen har upprättats huvudsakligen i enlighet med Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004, det s k

Året i korthet

• Resultat efter skatt för 2005 (juli–december) uppgick till 264,4 Mkr, motsvarande 20,35 kr per aktie.

• Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick under 2005 till 143,6 Mkr.

• Hyresintäkterna för 2005 uppgick till 130,1 Mkr.

• Förvaltningsresultatet före skatt för samma period uppgick till 46,4 Mkr.

• Under 2005 förvärvades totalt 53 fastigheter till en sammanlagd köpeskilling om 2,6 miljarder kronor.

Väsentliga händelser efter årets slut

• Per 2 januari 2006 förvärvades 10 fastigheter i Stockholm för 580 Mkr.

• I januari 2006 genomfördes en nyemission om 70 Mkr.

• Per 28 februari 2006 förvärvades en fastighet i Göteborg för 188 Mkr.

Balder i korthet

Introduktion och bakgrund

Fastighets AB Balder (”Balder”) är ett fastighetsbolag som skapades genom att det börsnoterade Enlight AB träffade en överenskommelse i juni 2005 med ägarna till ett nybil- dat fastighetsbolag, Malmogia Storstad AB (”Malmogia Storstad”), om förvärv av samtliga aktier i fastighetsbola- get mot likvid i Enlight-aktier. Härefter har Balder fram till och med 28 februari 2006 förvärvat fastigheter för cirka 1 300 Mkr i Stockholms och Göteborgsregionerna med en sammanlagd uthyrbar yta om cirka 143 000 kvm. Balder äger därefter fastigheter till ett värde om cirka 3,5 Mdkr med en uthyrningsbar yta om cirka 380 000 kvm.

Verksamhet

Balders affärsidé är att skapa värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstads- regionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Balder strävar efter att vara en långsiktig ägare som baserar verksamhe- ten på stabila kassaflöden och nöjda hyresgäster.

Balder förvärvar fastigheter med utvecklingspotential och skapar tillväxt genom investering och utveckling samt genom effektivisering och rationalisering i förvaltningen.

Fastigheternas förädlingspotential är viktig. Den primära marknaden utgörs av kommersiella fastig heter och inneha- vet ska fördelas mellan storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. I dagsläget finns cirka 60 procent av Balders innehav i Stockholmsområdet. Den primära inrikt- ningen utgörs främst av kranskommuner och närförorter, inom cirka en timmes bilresa från dessa storstäder.

Övergripande mål

Balders verksamhet är inriktad på tillväxt under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden. Ett delmål är att uppnå en kritisk massa med ett totalt fastighetsinne- hav om minst fem miljarder kronor.

Fortsatt notering och ägarspridning

Balders målsättning är en fortsatt notering på O-listan med en bred ägarspridning vilken underlättar en fortsatt expansion av verksamheten. Balder ser fortsatt lönsamma möjligheter att expandera verksamheten genom förvärv av fastigheter med samma karaktär som nuvarande fastig- hetsbestånd inom de defi nierade marknadsområdena. För- värv kan komma att finansieras, förutom med lån, genom emission av aktier förutsatt att transaktionen innebär för- delaktiga effekter för Balders aktieägare. Expansion fi nan- sierad med egna aktier skall även utgöra grunden för en fortsatt breddning av aktieägarbasen, dock med beaktande av Erik Selins ambition att bibehålla mer än 50 procent av rösterna.

Finansiella mål

Balders målsättning är att avkastningen på eget kapital skall överstiga den riskfria räntan med minst 7 procent- enheter. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara 20 procent och räntetäckningsgraden inte tillåts understiga 1,5 ggr.

Utdelningspolicy

Då Balder under de närmaste åren bedöms vara under kraftig tillväxt kommer utdelningen under denna period att vara låg.

Yta per region

Storstockholm, 61%

Storgöteborg, 30%

Malmö, 9%

Yta per fastighetskategori

Övrigt, 12%

Industri/

Lager, 14%

Handel/

Restaurang, 21%

Kontor, 48%

Bostäder, 5%

Hyresvärde per fastighetskategori

Övrigt, 11%

Industri/

Lager, 10%

Handel/

Restaurang, 23%

Kontor, 52%

Bostäder, 4%

Hyresvärde per region

Storstockholm, 64%

Storgöteborg, 26%

Malmö, 10%

Finansiell information

Kommentarer till den finansiella informationen återfinns på sidan 36.

Riskfaktorer

Investerare bör beakta de risker som normalt är behäftade med en affärsrörelse av Balders natur.

Hyresmarknadens utveckling

Utvecklingen på hyresmarknaderna är på lång sikt bero- ende av utbud och efterfrågan på lokaler och bostäder.

Balder har ett betydande fastighetsbestånd i Stockholm som utgörs huvudsakligen av kontorsytor. Hyresmarknaden i Stockholm har under de senaste åren varit svag som följd av en sämre ekonomisk utveckling.

Värdering av fastigheter

Balder redovisar sina fastigheter enligt verkligt värde metoden vilket innebär att orealiserade värdeförändringar kommer att redovisas över resultaträkningen med beaktande av skatteeffekter. Resultatet kan därför komma att påverkas väsentligt under en viss period.

Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå, driftskostnader, dels av externa faktorer såsom ränte-och infl ationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter.

Drifts- och underhållskostnader

Driftskostnader utgörs för ett fastighetsbolag i huvudsak av kostnader som är taxebundna såsom kostnader för el, ren- hållning, vatten och värme. Underhållskostnader utgör kost- nader i syfte att långsiktigt bibehålla fastighetens standard.

Hyresgäststruktur

Balder bedömer att beroendet av enskilda hyresgäster är lågt inom koncernen. I vissa fastigheter kan dock koncen- trationen av en viss typ av hyresgäst vara större.

Finansiering

Räntekostnader är en betydande kostnadspost för Balder.

Dessa påverkas främst av nivån på aktuella marknadsrän- tor samt på vilken strategi Balder väljer för bindningstiden på räntorna.

Miljö

Balder bedömer inte att verksamheten eller fastigheterna föranleder några miljörisker som väsentligen skulle kunna påverka bolagets ställning. Vid förvärv av fastigheter där risk för miljöpåverkan bedöms föreligga föregås förvärvet av miljöutredningar.

Skatt

Balder förfogar över förlustavdrag vilka härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. En förutsättning för utnyttjande av dessa förlustavdrag är att Erik Selin Fastig- heter AB äger mer än 50 procent av rösterna i Balder till och med år 2007. Erik Selin Fastigheter har för avsikt att ej redu- cera sitt ägande under denna gräns. Vidare finns vissa underskottsavdrag i fastighetsägande dotterbolag. Balder bedömer att samtliga förlustavdrag, enligt gällande skatte- regler, kommer att kunna utnyttjas mot framtida vinster.

Balder kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya skatteregler, inte innebär begränsningar i möjlig- heterna att utnyttja underskottsavdragen.

Beroende av koncernledning och andra nyckelpersoner

Balders framtida utveckling är beroende av ett fåtal nyckel- personers kunskap, erfarenhet och engagemang.

Förvärv

Alla investeringar är förenade med osäkerhet. Inför en

investering görs dock en utvärdering som syftar till att

identifi era och om möjligt reducera de risker som kan vara

förknippade med investeringen.

Koncernens resultaträkning

(

i sammandrag),

Resultat efter fi nansiella kostnader 190,0

Aktuell skatt

Uppskjuten skatt

Periodens resultat 264,4 Förvaltningsresultat före skatt 46,4 Varav räntebärande skulder 1 970,0

Koncernens balansräkning

(i sammandrag),

Tillgångar

Förvaltningsfastigheter 2 704,5

Inventarier 2,0 Uppskjuten skattefordran 122,0 Kortfristiga fordringar 33,2

Likvida medel 58,6

Summa tillgångar 2 920,3 Eget kapital och skulder

Eget kapital 851,8

Långfristiga skulder 1 922,0

Kortfristiga skulder 146,5

Summa eget kapital och skulder 2 920,3

BALDER I KORTHET

Nyckeltal

6 mån

Fastighetsrelaterade

Hyresvärde, kr/kvm 1 038

Hyresintäkter, kr/kvm 976

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94

Fastighetskostnader, kr/kvm 317

Driftsöverskott, kr/kvm 641

Överskottsgrad, % 65

Direktavkastning, % 7,2

Verkligt värde, kr/kvm 8 911

Antal fastigheter 53

Uthyrningsbar yta, tkvm 301

Finansiella

Avkastning eget kapital, % 45,2

Avkastning totalt kapital, % 10,0

Räntetäckningsgrad, ggr 2,6

Soliditet, % 29,2

Skuldsättningsgrad, ggr 2,3

Belåningsgrad, % 72,8

Förvaltningsresultat före skatt, Mkr 46,4 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 10

Börsvärde per 28 februari 2006, Mkr 1 291

Aktuell intjäningsförmåga*,

Hyresintäkter 375 Fastighetskostnader –126 Driftsöverskott 249 Centrala administrationskostnader –17 Rörelseresultat 232 Finansnetto –89

Resultat efter fi nansiella kostnader 143

Skatt

Resultat efter skatt 103

För defi nitioner se sid 85

* Aktuell intjäningsförmåga ska ej jämställas med en prognos för inne- varande år eller de kommande 12 månaderna. För en beskrivning av

Bakgrund och motiv

Stockholm den 22 mars 2006 Fastighets AB Balder

Styrelsen Den 23 juni 2005 överenskom Erik Selin Fastigheter AB och Arvid Svensson Invest AB (ASI) om att dels bilda ett gemen- samt fastighetsbolag, Malmogia Storstad, dels om att detta bolag skulle förvärva fastigheter från en annan part för cirka 660 Mkr. Malmogia Storstad kom sammanlagt att förvärva fastigheter med ett marknadsvärde om 2 035 Mkr belägna i storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö. Bakgrunden till bildandet av bolaget var att grun- darna såg möjligheter att ta till vara lönsamma investe- ringstillfällen inom kommersiella fastigheter i storstads- nära lägen.

Parallellt med bildandet av Malmogia Storstad diskutera- des ett samgående med Enlight AB (nuvarande Balder), noterat på Stockholmsbörsens O-lista. En överenskom- melse offentliggjordes med Fastighets AB Balder den 27 juni 2005 om ett samgående med Malmogia Storstad.

Samgåendet innebar att Balder ändrade sin verksamhetsin- riktning till att bedriva fastighetsförvaltning. Denna änd- ring av verksamheten medförde att aktien i Balder överför- des till den så kallade observationsavdelningen på Stock- holmsbörsens O-lista.

Balder har härefter bedrivit ett arbete med att utforma en organisation lämpad för ett börsnoterat bolag, vilket inkluderar bl a bemanning av ekonomifunktion inklusive systemstöd, informationsgivning samt förvaltning. Avsik- ten har varit att så snart som möjligt kunna ansöka om en åternotering på Stockholmsbörsens O-lista.

Parallellt med detta arbete har Balder förvärvat fastig- heter för cirka 1 300 Mkr med en uthyrningsbar yta om cirka 143 000 kvm. Balder äger därefter fastigheter till ett värde om cirka 3,5 miljarder kronor med en uthyrningsbar yta om cirka 380 000 kvm.

Balders målsättning är en fortsatt notering på O-listan med en bred ägarspridning vilken underlättar en fortsatt expansion av verksamheten. Balder ser fortsatt lönsamma möjligheter att expandera verksamheten genom förvärv av fastigheter med samma karaktär som nuvarande fastig- hetsbestånd inom de defi nierade marknadsområdena. För- värv kan komma att finansieras, förutom med lån, genom emission av aktier förutsatt att transaktionen innebär för- delaktiga effekter för Balders aktieägare. Expansion fi nan- sierad med egna aktier skall även utgöra grunden för en fortsatt breddning av aktieägarbasen.

I övrigt hänvisas till föreliggande dokument vilket har upp- rättats med anledning av Fastighets AB Balders ansökan om åternotering på O-listan vid Stockholmsbörsen. Styrelsen för Fastighets AB Balder, vars ledamöter redovisas på sidan 52 i detta dokument, är ansvarig för detta dokument och har vidtagit alla rimliga försiktighetsåtgärder för att säkerställa att uppgifterna i dokumentet, så vitt styrelsen vet, överens- stämmer med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd.

VD har ordet

Fastighets AB Balder har avslutat sitt första verksamhetsår,

som bestått av sex månader då vår verksamhet startade per 1 juli 2005. Vi kan konstatera att det präglats av ett stort intresse för företaget och ett mycket positivt bemö- tande. Resultatet ligger helt i linje med våra förväntningar.

Uppbyggnaden av en ny verksamhet för med sig en rad uppstartskostnader, vilket påverkat Balders resultat under det första halvåret. Trots detta visar verksamheten ett för- valtningsresultat före skatt om 46,4 Mkr för de sex måna- derna juli–december 2005.

Som VD och medarbetare i Balder gläder jag mig natur- ligtvis över årets resultat, men även över det stora intresset för Balder som företag och ny aktör på fastighetsmarkna- den. Affärspartners, långivare, press, analytiker, och poten- tiella medarbetare tar regelbundet kontakt med oss, många med positiva omdömen och propåer av olika slag.

Det positiva bemötandet underlättar i hög grad vårt arbete. Förutom intressanta affärsförslag har vi även rekry- terat en rad kompetenta medarbetare. Kreditgivare, även utländska, tar kontakt och erbjuder finansieringslösningar.

Att vara ett publikt, börsnoterat företag med gott rykte underlättar i alla hänseenden.

Fastighetsförvärv

De förvärv som gjorts under hösten, ByggFast Fastigheter AB i Göteborgsregionen, fem Stockholmsfastigheter, samt i januari 2006 fastigheter från Diligentia i Stockholm, har kompletterat beståndet och vår ambition är att fortsätta förvärva och växa. Efter Diligentiaaffären finns 60 procent av Balders innehav i Stockholmsområdet. I linje med vår strategi skall innehavet fördelas mellan våra regioner Stock- holm, Göteborg och Malmö. Vi kommer att fortsätta inrikta oss på kranskommuner och närförorter, inom cirka en tim- mes bilresa från dessa storstäder. Men, vi kommer också framledes att förvärva mer centrala fastigheter som vi tycker passar bra in i Balders fastighetsbestånd.

Aktien

Köpet från Diligentia i januari 2006 delfinansierades genom en apportemission om 1 miljon aktier som såldes vidare till ett tiotal institutioner, vilket jag tror har haft en positiv inverkan på Balderaktiens kurs och spridning. Finansie- ringen av Diligentiaaffären är ett exempel på hur vi som publikt bolag kan dra nytta av en noterad aktie i samband med fastighetsförvärv. Detta är ett upplägg som vi kan komma att fortsätta med när så bedöms lämpligt och till fördel för aktieägarna.

Organisation

Även organisatoriskt händer mycket inom Balder. Vid års- skiftet öppnade vårt kontor i Stockholm, beläget i Huvud- sta i Solna, och tidigare under hösten öppnade vi kontor i vår egen fastighet i Malmö. Vi avser också att under 2006 flytta huvudkontoret till nya lokaler i Göteborg. Parallellt med detta har vi bemannat vår organisation och är nu 24 anställda. Det är för mig enormt glädjande och inspire- rande att ha så många duktiga medarbetare, vilket innebär att även om vi är ett nytt bolag som inte funnits i nuva- rande skepnad längre än sedan sommaren 2005, har vi genom oss som arbetar inom Balder en lång erfarenhet av fastighetsbranschen.

Balder kommer att fortsätta på den inslagna vägen.

Vi växer – innehav och antal anställda ökar, och vi har ambi- tionen att ha en stor del av förvaltningen i egen regi. Men oavsett storlek ska vi fortsätta vara enkla att ha att göra med.

Välkommen som aktieägare i Balder och till vårt andra, förhoppningsvis minst lika spännande verksamhetsår!

Erik Selin

VD, Fastighets AB Balder

Vår affärsidé är att skapa värden och det skall vi göra genom att förvärva, utveckla och förvalta kommer-

siella fastigheter. Vi är långsiktiga ägare med fokus på stabila kassafl öden och nöjda hyresgäster. Denna

affärsidé och vision bedömde vi med fördel kan genomföras i ett noterat bolag, varför initiativ togs för

bildande av Fastighets AB Balder.

Järfällavägen 100–104, Jakobsberg

Verksamheten

Historik

Fastighets AB Balder är bildat ur börsnoterade Enlight AB som i juni 2005 träffade en överenskommelse med ägarna till ett nybildat fastighetsbolag, Malmogia Storstad, om förvärv av samtliga aktier i fastighetsbolaget mot likvid i Enlight-aktier.

Den verksamhet som Enlight tidigare bedrivit, test- och säkring av kunskap med stöd av IT, överläts till en helägd underkoncern. Efter beslut på en extra bolagsstämma den 18 augusti 2005 överfördes aktierna i detta bolag, Enlight International AB, ut till de tidigare ägarna i Enlight AB, se not 1 sid 67. Samma extra bolagsstämma beslutade också att förvärva Malmogia Storstad genom en apportemission.

Härigenom fick de tidigare ägarna till Malmogia Storstad motsvarande cirka 93 procent av aktierna i Enlight AB.

Enlight AB blev ägare till fastigheter med ett marknads- värde om 2 miljarder kronor och med ett koncernmässigt eget kapital om cirka 590 Mkr vid samma tidpunkt. Enlight namnändrades till Fastighets AB Balder.

I samband med den extra bolagsstämman komplettera- des Balders styrelse med ett antal nya ledamöter och den nya affärsidén och strategin syftande till att utveckla och expandera fastighetsbeståndet antogs.

Härefter har Balder förvärvat fastigheter för cirka 1 300 Mkr i Stockholms och Göteborgsregionerna med en sam- manlagd uthyrbar yta om cirka 143 000 kvm.

Balder har under hösten etablerat en organisation för ledning och administration av bolaget, och strukturerat organisationen för förvaltning av fastighetsbeståndet.

Vision

Balders vision är ständig tillväxt.

Tillväxten skall uppnås genom att Balder blir en så bety- dande aktör på fastighetsmarknaden att företaget är en naturlig partner när någon vill avyttra fastigheter, samt genom att Balder blir så känt och får så gott anseende att koncernen blir en naturlig partner när någon söker lokaler att bedriva verksamhet i.

Affärsidé

Balder skapar värden genom att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö.

Skapa värden

Balder skapar värden för ägarna (utdelning och värdetillväxt),

Förvärva, utveckla och förvalta

Balders främsta uppgift är inte att köpa och sälja fastighe- ter utan att vara en långsiktig ägare som baserar verksam- heten på stabila kassaflöden och nöjda hyresgäster.

Kommersiella fastigheter

Kommersiella fastigheter är Balders primära marknad.

Denna inriktning innebär inte ett principiellt avståndsta- gande från att förvärva bostadsfastigheter. På sikt kan marknadsförändringar påverka fördelningen mellan kom- mersiella fastigheter och bostäder.

Storstadsregionerna

Med storstadsregionerna avses svenska storstäder med en omnejd av cirka en timmes bilkörning. Dessutom är dessa regioner tillväxtområden, vilket är en förutsättning för Balder.

Övergripande mål

Balders verksamhet är inriktad på tillväxt under krav på fortsatt lönsamhet och positiva kassaflöden. Ett delmål är att uppnå en kritisk massa med ett totalt fastighetsinne- hav om minst fem miljarder kronor. På respektive delmark- nad eller region skall bolaget uppnå en sådan position att Balder blir en naturlig partner för potentiella kunder som behöver nya verksamhetslokaler.

Övergripande finansiella mål

Balders målsättning är att avkastningen på eget kapital skall överstiga den riskfria räntan med minst 7 procenten- heter. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara 20 procent och räntetäckningsgraden inte tillåts understiga 1,5 ggr.

Utdelningspolicy

Då Balder under de närmaste åren bedöms vara under kraf- tig tillväxt kommer utdelningen under denna period att vara låg.

Operativa mål

Med utgångspunkt i Balders strategi, affärsplan, övergri-

pande mål och finanspolicy tar bolaget fram både kvantita-

tiva och kvalitativa operativa mål. Dessa mål sätts på både

kort och lång sikt i samband med den årliga strategi- och

budgetprocessen. De avser både finansiella mål och mål

avseende miljö, energiförbrukning, kundtillfredställelse och

medarbetarnöjdhet.

Strategi

Balders strategi för att skapa värde bygger på kontinuerlig och aktiv utveckling av fastighetsbeståndet. Värden skall skapas åt samtliga parter som är involverade i koncernen, såväl aktieägare som hyresgäster och medarbetare.

Utvecklingen av fastighetsbeståndet fokuseras på att förvärva, utveckla och förvalta kommersiella fastigheter, i huvudsak kontor, industri, lager och köpcentra, i närförorter till storstadsregionerna Göteborg, Malmö och Stockholm.

Balder förvärvar fastigheter med utvecklingspotential och skapar tillväxt genom investering och utveckling samt genom effektivisering och rationalisering i förvaltning.

Fastigheternas förädlingspotential är viktig. Utvecklingen av fastighetsbeståndet kommer i första hand att ske genom investeringar för att optimera förutsättningarna för uthyrning och drift.

Balder arbetar aktivt med fokus på ovan angivna mark- nader och segment, men har inga principiella förbehåll mot att förvärva andra typer av fastigheter inom andra områ- den, om affären bedöms som god och i linje med affärsidé och mål.

Egen förvaltning

Balder skall ha egen förvaltningsorganisation i syfte att ha en nära kontakt med hyresgästerna för att kunna följa deras behov av lokaler samt för att uppnå en så kostnads- effektiv förvaltning som möjligt.

Utvecklingsbara fastigheter

Balder skall förvärva fastigheter med utvecklingspotential, exempelvis möjlighet till minskad vakansgrad eller ombyggnation för alternativ användning.

Organisation

Balder är en ny aktör på fastighetsmarknaden och har varit verksamt sedan den 1 juli 2005. Huvudkontoret är förlagt till Göteborg, regionkontor är etablerade i Malmö och Stockholm.

Kundnärhet ett nyckelvärde

Balders affärsområden är geografi skt indelade i regionerna Göteborg, Malmö och Stockholm.

Regionernas organisation följer alltid samma grundprin- ciper men skiljer sig åt beroende på respektive regions stor- lek och fastighetsinnehav. Regionkontoren ansvarar för uthyrning, miljö och teknisk förvaltning.

Kundnärhet är ett nyckelvärde. Balders hyresgäster skall tydligt uppleva att det är Balder som är deras förvaltare.

Balder har ansvar för hela värdekedjan, det vill säga från uthyrning till fastighetsskötsel och underhåll. Till viss del sam- arbetar Balder med partners avseende teknisk förvaltning.

Medarbetare

Antalet medarbetare förväntas växa under året, genom förvärv av fastigheter samt övertagande av teknisk förvalt- ning. Inom Balder är personliga egenskaper och kompetens de viktigaste urvalsfaktorerna vid rekrytering. Jämn fördel- ning mellan könen eftersträvas. För närvarande har Balder 11 kvinnor och 13 män anställda.

Samtliga anställda har tidigare branscherfarenhet, i det stora flertalet fall är denna erfarenhet såväl lång som kvali- ficerad. Balder är således en nybildad koncern, men med gedigen branscherfarenhet bland koncernens anställda.

Personalomsättningen är ej ännu mätbar, då Balder star- tade sin verksamhet under 2005 och organisationen hittills präglats av uppbyggnad, rekrytering och nyanställningar.

Inom Balder uppmuntras egna initiativ och entreprenör- sanda från anställda. Vidareutbildning och utveckling inom företaget är något som också uppmuntras.

Företagskultur

Balder skall rekrytera och utveckla medarbetare genom att vara en attraktiv arbetsgivare. Ett övergripande mål är att kompetenta medarbetare spontant skall söka sig till Balder.

Inom Balder är det en medveten strategi att vara lyhörd och öppen för de personer som söker sig till koncernen där- för att de är nyfi kna och intresserade av att verka i en orga- nisation som står för entreprenörsanda och de andra vär- den som kännetecknar organisationen. Egen drivkraft och vilja att komma framåt och utvecklas i det egna arbetet kännetecknar dem som är verksamma i bolaget.

Fyra delmål har defi nierats för Balders medarbetare.

Dessa är:

• Engagerad och erfaren personal som utvecklas – offensiva, varma och långsiktiga är kännetecknande drag.

• Korta beslutsvägar och delaktighet – tydlighet, befogenhet och beslut.

• Det skall vara roligt att arbeta på Balder – en kultur som lägger stor vikt vid personliga egenskaper och utveckling skapar arbetsglädje.

• Personalen skall vara välinformerad – ett öppet klimat med bra informationskultur lägger grunden för

välinformerad personal.

Kompetensutveckling

VERKSAMHETEN

Medarbetarsamtal kommer att genomföras med samt- liga anställda varje år. Inom ramen för dessa samtal kom- mer arbetsuppgifter, kompetensutveckling, karriär och all- män trivsel på arbetsplatsen att diskuteras.

Friskvård och hälsa

Anställda erbjuds ersättning för friskvårdsaktiviteter. Sjuk- frånvaron är låg.

Balder – en aktiv partner i samhället

Balder har som uttalad strategi att förvärva och förvalta fastigheter med förädlingspotential. Det betyder att Balder investerar och är en aktiv förvaltare. I många fall sker sådana investeringar i samråd med olika kommunala organ, för att på bästa sätt ta till vara de resurser som finns och optimera planläggning.

Exempel på sådana projekt är de köpcentra Balder utvecklar och förvaltar, där infrastruktur planeras i samråd med kommunen. Balder är genom dessa projekt även med och säkrar utvecklingen av affärscentra i centrumområden, vilka idag i många fall möter en hård konkurrens från stora köpcentra i förorter.

Balders kunder

De viktigaste aspekterna på kundvård från ett Balderper- spektiv är engagemang, närhet och ödmjukhet. Det skall aldrig vara långt till Balder. Personalen skall lyssna och ta till sig av hyresgästernas synpunkter och i möjligaste mån åtgärda eventuella brister omedelbart. All utveckling av fast- igheterna sker i nära samråd med hyresgäster och brukare.

Genom god förståelse för de verksamheter kunderna bedriver skapas lokaler som är optimerade för de behov den specifi ka kunden har. På det viset agerar Balder nära sina hyresgäster.

Balder skall vara en effektiv och rationell förvaltare, för att skapa effektiva lokaler åt kunderna, vilket ökar deras intjäningsförmåga och i slutändan även förstärker Balder som bolag. Att medverka till att göra koncernens kunder framgångsrika är en central drivkraft i Balders verksamhet.

Balder skall som förvaltare vara prisvärd, med vilket menas att flexibla ytor erbjuds till rätt pris. Balder skall stå nära sina kunder, med vilket menas att koncernen har en platt organisation med korta beslutsvägar. Balder skall erbjuda stor bredd, med vilket menas att Balder genom att ha olika lokaler i olika lägen och till olika hyresnivåer blir en naturlig partner för hyresgästerna när behoven förändras.

Balder skall hela tiden utvecklas när det gäller att skapa vinnande relationer mellan hyresgäst och Balder som fastighetsägare.

Legal struktur

Balder-koncernen består av 55 bolag (aktie- och komman- ditbolag), där Fastighets AB Balder är moderbolag. Fastig- heterna ägs genom bolag där varje bolag huvudsakligen äger en fastighet. Det juridiska ägandet överensstämmer inte med den geografi ska strukturen utan är mer sprungen ur förvärvsmetodiken. Nedan visas den övergripande legala strukturen.

VD Erik Selin

Finans och ekonomi Ulf Johansson

Fastighet Hans Carlsson

Region Göteborg

Region Stockholm

Region Malmö Fastighets AB Balder

Balder

Mellanstad AB Malmogia

Storstad AB

Fastighets-

ägande bolag Fastighets-

ägande bolag Balder Väst AB

Fastighets- ägande bolag

Balder City AB

Operativ struktur

Balders operativa organisation är uppdelad i en fi nans- och ekonomifunktion samt en fastighets- och förvaltnings- funktion.

Sammantaget har koncernen 24 anställda.

Finans- och ekonomifunktionen om sammantaget sex personer leds av Ulf Johansson, som i gruppen har en redo- visningschef och fyra erfarna medarbetare. IT-stödet består i huvudsak av systemen Agresso (redovisningssystem) och Fastnet (fastighets- och hyresadministrativt system).

Fastighets- och förvaltningsorganisationen om samman-

taget 15 personer leds av Hans Carlsson, som i gruppen har

en förvaltningschef och regionchefer för Göteborg, Malmö

och Stockholm, samt ett antal fastighetsförvaltare och

fastighetsskötare. Balder köper viss teknisk förvaltning av

erfarna samarbetspartners i Stockholmsregionen. Den tek-

niska förvaltningen kommer framöver till största delen

hanteras internt i den egna organisationen men viss del

kommer fortsatt handhas av externa resurser. Nedan visas

den operativa strukturen.

Den svenska fastighetsmarknaden är bland de större i Europa och den största i Norden. Den svenska fastighets- marknaden svarar för cirka 50 procent av det totala kom- mersiella fastighetsvärdet i Norden. Det uppskattade totala kommersiella fastighetsvärdet i Sverige, exklusive industrifastigheter, var 614

miljarder kronor 2004. Indu- strifastigheter exkluderas eftersom de till största delen ägs av de som nyttjar fastigheten. De största ägarna av kommersiella fastigheter i Sverige är institutioner och börs- noterade fastighetsbolag. Exempel härpå är Alecta, AMF Pension, AP Fastigheter, Akelius, Atrium och Castellum.

Det uppskattade totala värdet av bostadsfastigheter, var 1 043

miljarder kronor 2004. Bostadsfastigheter ägs till cirka 33 procent av bostadsrättsföreningar, cirka 33 procent av kommunala och publika bolag, cirka 25 procent av insti- tutioner och börsnoterade bolag, samt resterande cirka 10 procent av privatpersoner.

Under 2005 har det genomförts fastighetstransaktioner för cirka 123 miljarder kronor, vilket är högre än någonsin tidigare. Det är cirka 32 procent större transaktionsvolym än under 2004, vilket i sin tur var ett rekordår. Utländska investerare svarade för cirka 44 procent av fastighetstrans- aktionerna under 2005. Norska och danska investerare var de mest aktiva internationella investerarna . Det stora intresset, från både svenska och utländska investerare, för svenska fastigheter har ökat konkurrensen och pressat ner

Fastighetsmarknaden i Sverige

direktavkastningskraven. Detta gäller för alla typer av fastig- heter men allra störst har intresset varit för moderna kon- torsfastigheter, liksom handels-, logistik- och bostadsfastig- heter. Under 2006 förväntas aktiviteten på transaktions- marknaden förbli hög.

Den svenska fastighetsmarknaden är attraktiv för inter- nationella investerare bland annat på grund av att den är transparent och likvid. Ungefär 15 procent av fastighetsbe- ståndet omsätts på ett år och det är bara Storbritannien som uppvisar en högre likviditet i Europa. I jämförelse är även stämpelskatt och transaktionskostnader relativt låga och det finns enkla standardhyreskontrakt. Till marknadens transparens bidrar konsulter, lättillgänglig marknadsinfor- mation och SFI / IPD Svenskt Fastighetsindex (”SFI”), som sedan 1997 mäter totalavkastningen för fastigheter och fastighetsaktier och jämför med avkastningen för aktier och obligationer. Under perioden 1997–2004 har den årliga totalavkastningen varit 18 procent för fastighetsaktier och 9,5 procent för direktägda fastigheter, vilket är mer än både för aktier i genomsnitt (SIXRX), som ökade med 8,6 procent per år, och för obligationer (OM RXTB) som ökade med 6,7 procent årligen.

De största delarna av den svenska fastighetsmarknaden återfinns i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö, som också är de regioner i vilka Balder äger fastigheter.

Mot denna bakgrund beskrivs dessa regioner i detta avsnitt.

Nedanstående avsnitt (sidan 12–19) har upprättats av Newsec och är baserat på faktauppgifter inhäm- tade av Newsec. Newsec är rådgivare inom fastighetsbranschen för investerare och fastighetsägare samt lokalanvändare. De framtidsbedömningar som redovisas är gjorda baserade på Newsecs bästa bedöm- ning. Investerare rekommenderas att själva göra de undersökningar, efterforskningar och bedömningar som investeraren finner lämpligt innan en investering sker i Balder-aktien

.

Ägandet av bostadsfastigheter i Sverige

Bedömt marknadsvärde 2004: 1 043 Mdkr

Allmännyttan Institutioner och börsbolag

Privata ägare Bostadsrätter

Ägandet av kommersiella fastigheter i Sverige

Bedömt marknadsvärde 2004: 614 Mdkr Bostadsrätter

Institutioner Egenanvändare

Börsbolag Privata ägare Kommunala bolag

Västra gatan 57–61, Kungälv

Stockholmsregionen har en hög ekonomisk tillväxt som lig- ger över rikets genomsnitt. Antalet arbetstillfällen beräk- nas enligt Nordea öka med 1,6 procent under 2006. Arbets- och fastighetsmarknaden har gynnats av regionens starka befolkningstillväxt, som under de tre senaste årtiondena har ökat med 25 procent, främst som följd av inflyttning från övriga landet. Stockholmsregionen har i dagsläget cirka 1,8 miljoner invånare. Infrastrukturen är god med bra vägar, tåg och två flygplatser, vilket är viktiga kriterier för placering av verksamheter.

Fastighetsmarknaden i Stockholm är den största i Sverige med cirka 14,3 miljoner kvm uthyrningsbar yta varav 1,5 miljoner kvm finns i stadens mest centrala delar. Förutom centrum har områden som Frösunda, Kista, Solna Business Park, Solna Station, Globen och Marievik hög attraktivitet.

Största fastighetsägarna är AP Fastigheter, Vasakronan, SEB, Diligentia, Hufvudstaden och Fabege. Den stora befolkningstillväxten har tillsammans med avstannande nyproduktion av bostäder skapat obalans mellan tillgång och efterfrågan på bostadsmarknaden.

Aktörer

Intresset för fastighetsinvesteringar har varit mycket stort de senaste åren och direktavkastningskraven har sjunkit i takt med att allt fler investerare konkurrerat om affärerna samtidigt som räntan varit låg. Andelen utländska investe- rare som har gjort affärer i Stockholmsregionen har mång- dubblats på kort tid. Efter att marknaden dominerades av utländska bolag 2003 har även svenska investerares aktivi- teter på marknaden ökat betydligt de två senaste åren.

Aktörer som Fabege, AFA, Alecta, AMF Pension och AP Fastigheter gjorde alla fler affärer förra året. Investerare med låg riskbenägenhet har köpt centralt belägna och nybyggda kontor med stabila hyresgäster och långa kon- trakt. Fastigheter i Stockholms förorter med tillväxtpoten- tial har främst attraherat opportunistiska investerare. Äldre

byggnader med renoveringsbehov, statiska planlösningar och hög vakans har varit mindre intressanta som investe- ringsobjekt. Direktavkastningskravet för moderna kontors- fastigheter i attraktiva lägen i Stockholms city låg under 2005 omkring 5 procent. I attraktiva förortslägen till Stock- holm liksom i bra innerstadslägen noterades direktavkast- ningskrav omkring 6 procent för de bästa objekten.

I Ulvsunda bedöms direktavkastningskraven för kontor ligga mellan 7,5–8,5 procent och för industri mellan 8,5–11 procent. Västberga och Årsta industriområden ligger intill varandra strax söder om Södermalm. För lager- och indu- strilokaler är Västberga mer attraktivt och direktavkast- ningskraven ligger på cirka 7–9 procent. Motsvarande direktavkastningskrav för industrilokaler i Årsta ligger mel- lan 8,5–11 procent. Vad beträffar kontorslokaler bedöms de båda områdena vara likvärdiga med direktavkastningskrav mellan 8,5–11 procent.

Vakanser

Vakanserna på kontorsmarknaden i Storstockholm har efter några års ökning stabiliserats och ligger idag på cirka 12 procent. Dock är skillnaden stor mellan de olika delmark- naderna. I moderna områden som Frösunda, Solna Business Park och delar av centrala Stockholm är vakansen nedåtgå- ende medan mer omoderna och äldre områden som Huvudsta (Solna) och Sundbyberg fortfarande har flera tomma byggnader.

Kista har haft några svåra år sen nedgången inom IT-sek- torn men har nu återhämtat sig och uppvisar sjunkande vakanser. I Stockholms city ligger vakansen för moderna kontor under 6 procent. Motsvarande siffra för omoderna kontor är 15 procent. Allteftersom vakanserna i det moderna beståndet sjunker inser fler fastighetsägare att omfattande renoveringar krävs för att attrahera nya hyres- gäster.

Stockholmsregionen

I Ulvsunda bedöms vakanserna för kontor ligga mellan 6–15 procent och för industri mellan 10–15 procent. Vakan- serna för lager- och industrilokaler ligger i Västberga mellan 5–12 procent och i Årsta upp till 20 procent. För kontor i motsvarande läge i Västberga och Årsta ligger vakanserna mellan 6–15 procent.

Hyror

Kontorshyrorna i Stockholmsregionen stabiliserades ytterli- gare under 2005 och beräknas öka något under 2006. Detta gäller framförallt moderna och centralt belägna kontor samt några av de attraktiva delmarknaderna. För mindre att- raktiva områden bedöms hyrestillväxten bli låg alter nativt utebli helt. Detta gäller även omoderna kontor i de centrala delarna av Stockholm.

Hyresnivån för moderna kontor inom CBD ligger mellan 3 000–3 900 kr per kvm och för omoderna kontor inom CBD mellan 2 300–2 800 kr per kvm. CBD står för Central Business District och utgörs ungefärligen av området från Stureplan ner till Nybroviken, utefter vattnet till Centralsta- tionen och upp utefter Kungsgatan. I övriga centrala lägen ligger hyresnivån för kontor mellan 1 500–2 300 kr per kvm.

I Ulvsunda ligger hyrorna för kontor mellan 900–1 900 kr per kvm och för industri mellan 500–900 kr per kvm.

Hyrorna för lager och industri ligger i Västberga mellan 500–950 kr per kvm och i Årsta några hundralappar lägre.

För kontor i motsvarande läge i Västberga och Årsta ligger hyrorna mellan 900–1 700 kr per kvm.

Nybyggnationen har varit låg de senaste åren. 2004 till- kom cirka 100 000 kvm kontorsyta ut på Stockholmsmark- naden medan motsvarande siffra för 2005 var nära noll.

Det är istället omfattande ombyggnation som har ökat,

framförallt i de attraktiva delarna av centrala Stockholm

men också på några av de attraktiva delmarknaderna. Cirka

100 000 kvm totalrenoverade kontorslokaler beräknas bli

tillgängliga för uthyrning under 2006–2007.

Göteborgsregionens tillväxttakt tillhör de starkaste i riket.

Prognoser från Länsarbetsnämnden respektive Nordea för de kommande åren visar på en fortsatt stark ekonomisk till- växt i regionen. Trots stark tillväxt så har arbetsmarknads- utvecklingen i Västra Götalands län inte utvecklats lika starkt. Sysselsättningsökningen var på grund av ökad pro- duktivitet svag 2005 men bedöms bli något starkare under 2006. Göteborgsregionen har ett mycket diversifi erat näringsliv dock med en historiskt stark industritradition;

Inom en radie av 30 mil finns hälften av Skandinaviens industrikapacitet.

Göteborgsregionen har mycket goda vägförbindelser där europavägarna E6 och E20, som förbinder Göteborg med Oslo, Stockholm, Köpenhamn och kontinenten är viktigast.

Det finns en internationell flygplats, Landvetter, endast 20 minuter från centrum. Det finns även en väl utbyggd järn- väg. Göteborgs kommun har en stabil befolkningstillväxt och befolkningen har ökat med cirka 1 procent per år under de senaste 10 åren. I dagsläget har Göteborgs kommun cirka 485 000 invånare och befolkningen har ökat med knappt 3 000 personer senaste året. En prognos från Göte- borgs kommun över befolkningsutvecklingen i Göteborg visar på fortsatt ökning med en förväntad befolkning på över 500 000 invånare 2009.

Kungälv och Ale är mindre kommuner inom Göteborgs- regionen, som båda ligger mindre än två mil norr om Göte- borg. Kungälv ligger utefter E6:an mot Oslo och Ale ligger utefter riksväg 45 mot Trollhättan. Kungälv har knappt 39 000 invånare och Ale har drygt 26 000 invånare med i båda kommunerna en tillväxt i befolkningen. Den totala arbetslösheten ligger i Kungälv på 3,5 procent och i Ale på 5,4 procent, vilka båda är lägre än rikets totala 6,5 procent.

Näringslivet i de båda kommunerna kännetecknas av viss industri och logistik samt en småskalighet som påverkas positivt av närheten till Göteborg.

Aktörer

Totalt finns det i Göteborg cirka 4,5 miljoner kvm kontor och cirka 1,5 miljoner kvm handel. Bästa läge för kontor i Göteborg är inom Vallgraven, Lilla Bommen, Kungsportsa- venyn, Gullbergsvass, Gårda, Centralstationen och Lindhol- men på Norra Älvstranden. I Göteborg finns ett flertal stora aktörer på fastighetsmarknaden. De största privata fastig- hetsägarna av kommersiella lokaler är Wallenstam, Vasa-

att det är få objekt till salu bidrar till sjunkande direktav- kastningskrav i centrala Göteborg. Direktavkastningskravet för kontor i centrala Göteborg ligger mellan 5,75– 6,5 pro- cent beroende på läge och standard. Utanför centrala Göteborg ligger direktavkastningskravet för kontor mellan 6,5–7,5 procent. Det har under 2005 skett ett antal transak- tioner i både Kungälv och Ale. Direktavkastningskrav för kontor i bästa läge ligger i Kungälv mellan 6,5–7,5 procent och i Ale mellan 7,5–8,5 procent.

Vakanser

På grund av den kraftiga nyproduktionen 2002/2003 i kombination med en icke ökande sysselsättning så har vakansnivån för kontor i centrala Göteborg, d v s inom Vall- graven, Nordstan och Avenyn, ökat de senaste åren. Under 2004 ökade vakansgraden från 9 procent till 12 procent och där har den sedan legat stabilt. Den generella vakansnivån för hela Göteborg är cirka 10 procent. Trenden för hela Göteborg är att vakansgraden för nybyggda effektiva och flexibla ytor är fortsatt låg. Vakanserna bedöms sjunka något under 2006 då sysselsättningen förväntas öka.

Under de senaste åren har hyrorna legat relativt stabilt men den hårda konkurrensen på hyresmarknaden medför att hyrorna pressas nedåt. Till följd av att nyproduktionen ligger på en mycket låg nivå så har antalet kontrakt teck- nade med topphyror varit färre under det senaste året, då topphyrorna hänför sig till nybyggnation eller totalrenove- rade lokaler. Trenden med ökande antal kontrakt som teck- nas med rabatter har fortsatt under 2005. Hyresnivåerna varierar i city från cirka 1 300 kr per kvm upp till 1 900 kr per kvm, med toppnoteringar mellan 2 100 och 2 300 kr per kvm. Hyresnivåerna för kontor i bästa läge ligger i Kungälv runt 800–1 200 kr per kvm och i Ale runt 700–1 100 kr per kvm. I samband med den förväntade ökningen av efterfrå- gan bedöms hyrorna vända uppåt i slutet av 2006.

Hyror

Under 2005 färdigställdes i princip inga nya kontorsytor.

Under de kommande åren bedöms nyproduktionen ligga på en låg nivå. De större projekt som är planerade är Vasa- kronans nybyggnation av ett nytt Rättscentrum i Gårda om cirka 30 000 kvm varav en del är under mark. Hyresgäster på långa kontrakt finns redan kontrakterade. I övrigt är det NCC Property Development som ska utveckla f d Hassel-

Göteborgsregionen

Fyrstadsregionen

Fyrstadsregionen utgörs av Trollhättan, Uddevalla, Väners- borg och Lysekil. Kommunerna arbetar målinriktat med att stärka den gemensamma regionens näringsliv och har målet att Fyrstad 2012 skall vara en ledande teknik- och industriregion i Europa. Fyrstadregionen har cirka 155 000 invånare. Detta avsnitt ger en beskrivning av kommunerna Trollhättan och Vänersborg, i vilka Balder äger fastigheter.

Trollhättan är fortfarande starkt beroende av bilindu- strin, vilket gör näringslivet konjunkturkänsligt. 45 procent av Trollhättans befolkning om cirka 53 000 personer är direkt sysselsatta inom teknik- och tillverkningsindustrin.

Större arbetsgivare i Trollhättan är SAAB Automobile, Volvo Aero och Lear Corporation. Neddragningar vid SAAB Auto- mobile och Lear har påverkat marknaden och framtiden för framförallt SAAB Automobile är för närvarande osäker. Idag håller de tunga industrierna på att ersättas av högteknolo- giska företag. Numera ligger dessutom Sveriges filmcen- trum i Trollhättan och de senaste åren har nästan hälften av all svensk långfi lm spelats in i området. Högskolan i Trollhättan/Uddevalla håller på att samla alla studenter till Trollhättan, där högskolan nu byggs ut kraftigt. Under det senaste decenniet har kommunen haft en måttlig befolk- ningstillväxt. Totala arbetslösheten är fortfarande relativt hög: 8,1 procent jämfört med rikets 6,5 procent.

Hyresnivåerna i Trollhättan för centralt belägna kontors- lokaler ligger runt 850–1 000 kr per kvm medan mer peri-

fera lägen har nivåer på cirka 400–600 kr per kvm. Vakans- nivåerna har legat förhållandevis stilla kring 4–6 procent i centrum medan B- och C-lägen har vakansnivåer kring 15 procent. Omsättningen på fastighetsmarknaden är låg men det har gjorts transaktioner under 2005, ofta ingående i paket med flera orter inblandade. Direktavkastningskraven bedöms till 7–8,5 procent i centrum och 9–11 procent i mer perifera lägen. Trenden har varit sjunkande direktavkast- ningskrav i A-lägen, något som förväntas mattas av under 2006.

Vänersborg har en ökande befolkning som nu ligger strax över 37 000 invånare. Arbetsmarknaden är varierad med sysselsättning inom processindustri, elektronik, högtekno- logiska verkstadsföretag, livsmedel, tjänster, offentlig för- valtning och utbildning. Inom industrisektorn domineras regionen av den tunga industrin med tillhörande under- leverantörer. Flest anställda har Holmen Paper, Vargön Alloys och VBG Produkter. Totala arbetslösheten ligger på 6,3 procent vilket är i nivå med rikets 6,5 procent.

För centralt belägna kontorslokaler i Vänersborg ligger hyresnivåerna kring 600–900 kr per kvm medan det är samma nivåer i mer perifera lägen som i Trollhättan.

Vakanserna ligger kring 10 procent i centrum och 15 pro-

cent i B- och C-lägen. Andelen transaktioner är låg men

direktavkastningskraven bedöms ligga kring 7,5–8,5

procent i centrum och 10–11 procent i mer perifera lägen.

Malmöregionen

Sedan Öresundsbron invigdes 2000 har sammanlänkningen mellan Malmö och Köpenhamn och vad som brukar benäm- nas Öresundsregionen stärkts ytterligare. Närheten till uni- versitetsstaden Lund och handels- och transportstaden Hel- singborg bidrar också till att göra den svenska delen av regi- onen dynamisk. I regionen bor cirka 3,6 miljoner människor och en fjärdedel av både Sveriges och Danmarks BNP pro- duceras här. Befolkningen i Malmö har ökat med tio procent det senaste decenniet och uppgår idag till cirka 270 000 invånare. Näringslivet i Malmö har genomgått en stor för- ändring. Från att tidigare ha varit en utpräglad industristad domineras nu näringslivet av tjänstesektorn. De starkaste branscherna är logistik, handel, bygg- och fastighet. Den totala arbetslösheten är fortfarande relativt hög – 8,5 pro- cent jämfört med rikets 6,5 procent.

Lund har en lång tradition av forskning och utveckling samt entreprenörskap såväl nationellt som internationellt.

Näringslivet domineras av branscher inom medicin och bio- teknik, där ett flertal av företagen har sin verksamhet på eller i anslutning till Ideon Science Park. Arbetslösheten låg i december 2005 på 5,1 procent.

I Malmöregionen finns cirka 1,4 miljoner kvm kontor, varav cirka hälften finns i city. Det andra stora kontorsom- rådet är Västra Hamnen, nordväst om city, som förvandlats från skeppsvarv till fastighetsutvecklingsområde, där det byggs både bostäder och kommersiella lokaler. Många nya huvudkontor har etablerats i Malmö under de senaste åren, och en av de viktigaste orsakerna är närheten till Kastrups flygplats.

Aktörer

Under 2005 var intresset från fastighetsinvesterarna stort i hela Sverige, vilket ledde till sjunkande avkastningskrav i samtliga fastighetssegment. Under första delen av 2005 skedde företrädesvis enskilda transaktioner i Malmö, medan ett antal större portföljaffärer gjordes under andra delen av året. De inhemska investerarna dominerar fortfa- rande fastighetsmarknaden i regionen. Störst är Vasakro- nan, Wihlborgs, Kungsleden och Stena Fastigheter som till- sammans äger 50 procent av den totala kontorsytan.

Utländska investerare har dock visat intresse för Malmö- regionen och köpt stora bostadsportföljer och kända han- delscentrum såsom Center Syd. Även portföljer med kontor, industri och äldreboende har bytt ägare under 2005, men i

dessa fall har köparna varit svenska. Direktavkastningskra- vet för kontor i centrala Malmö ligger mellan 6,25–6,75 procent. I Västra Hamnen har affärer gjorts i nivån strax under 7 procent, vilket indikerar en sjunkande nivå på direktavkastningen. I ringledsläge ligger direktavkastningen på cirka 7,5–9 procent. Intresset från investerare förväntas vara fortsatt gott under 2006.

Intresset för kommersiella fastigheter i Lund är stort, men få objekt är till salu och omsättningen är fortsatt mycket låg. Under 2005 finns bara ett fåtal mindre stycke- transaktioner registrerade och de fl esta transaktionerna var portföljer som även innehöll fastigheter på andra orter.

Direktavkastningskraven för centralt belägna kontorsfas- tigheter ligger mellan 6,25–7,25 procent och för mer peri- fera lägen ligger nivån kring 7,5–9 procent. Nivåerna på avkastningskraven har sjunkit och bedöms ligga under nivån 2005 och trenden är fortsatt sjunkande direktavkast- ningskrav.

Vakanser

Vakansnivån i Malmö har varit relativt hög under ganska lång tid. I likhet med andra storstäder hade nedgången i ekonomin under början av 2000-talet en negativ inverkan på kontorsmarknaden med ökande vakanser som följd.

Vakansnivån är cirka 16 procent både i Stormalmö och i city. Hyresgäster tenderar att flytta från äldre fastigheter till nya yteffektiva lokaler, vilket gör att vakansnivån i det äldre beståndet är upp emot 25 procent idag. Nybyggna- tion har företrädesvis skett i Västra Hamnen och dessa lokaler har då oftast varit kontrakterade. Vakansnivån i Västra hamnen är därför lägre än i city och ligger runt 10 procent, vilket är en svag ökning mot föregående år.

Vakanserna i Malmö förväntas sjunka under 2006.

Hyror

Hyresnivåerna för kontor har ännu inte nått upp till 1980- talets nivåer i reala termer. Ett skäl till detta är den nybygg- nation som skett och de vakanser som finns, vilka lägger en begränsning på hyresutvecklingen. Det diversifi erade näringslivet bidrar dock till att hyresmarknaden är relativt stabil i jämförelse med exempelvis Stockholmsmarknaden.

Den generella hyresnivån har bara sjunkit 3–5 procent

sedan de högsta nivåerna 2001–2002. Hyresnivåerna för

kontor ligger i dagsläget stabilt runt 1200 –1625 kr per kvm

Hyra kontor, bästa läge

Stockholm

Malmö Göteborg 95

Kr/kvm

05 04 03 02 01 00 99 98 97 96

Direktavkastning kontor, bästa läge

05 04 03 02 01 00 99 98 97 96

% 8 7 6 5 4 3 2 1

0 95

Stockholm

Malmö Göteborg

Nybyggnationer

Nybyggnationen har legat på en låg nivå de senaste tio åren. De största tillskotten har skett de senaste fem åren med i medeltal 17 000 nybyggda kvadratmeter om året.

Fastighetsutvecklarna är dock försiktiga med att starta nya projekt utan att först ha tecknat hyreskontrakt för merpar- ten av nyproduktionen. Det är i Västra Hamnen som de flesta nya projekt startas och bland de nyligen färdigställda finns Turning Torso som är ett cirka 200 meter högt hus och inrymmer 3 800 kvm kommersiella lokaler och 15 000 kvm bostäder. Flera projekt ligger i förberedelsefasen för att startas. Även i Lund planeras nyproduktion, dels på det nya utvecklingsområdet Brunnshög, dels i Ikanos regi på Ideon.

i city och upp till 1 550 kr per kvm i Västra Hamnen. Topp- hyrorna, speciellt för nybyggnation, ligger 200–300 kr per kvm högre. I ringledslägen är hyrorna runt 650–950 kr per kvm. Hyresnivåerna i Stockholms innerstad steg i slutet av 2004. Då Stockholm brukar ligga 1–1,5 år före i hyrescykeln, bör en ökning av hyresnivåerna i Malmö under 2006 kunna förväntas.

I Lund ligger hyresnivåerna för mer moderna kontor i centrala lägen stabilt kring 1 200–1 700 kr per kvm med toppnoteringar 100–200 kr högre. För mer perifera lägen, som Gunnesbo och Gastelyckan, ligger hyrorna runt 900–

1 100 kr per kvm. Bedömningen är att hyrorna kommer att

ligga stabilt kring dessa nivåer även under 2006.

Fastighetsbestånd

Fastighetsbestånd

Nedan redovisas uppgifter för Balders samlade fastighets- bestånd per 1 februari 2006. Fastighetsbeståndet är indelat i geografiska segment bestående av de tre regionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Beståndet består i huvudsak av kommersiella ytor men med en mindre andel

Yta per region

Storstockholm, 61%

Storgöteborg, 30%

Malmö, 9%

Yta per fastighetskategori

Övrigt, 12%

Industri/

Lager, 14%

Handel/

Restaurang, 21%

Kontor, 48%

Bostäder, 5%

bostäder. Vissa fastigheter är belägna utanför Balders pri- mära områden då dessa fastigheter ingått som del i förvär- vade fastighetsbestånd. En närmare beskrivning av fastig- heterna redovisas under avsnitten för respektive region.

Fastighetsbeståndets fördelning på de tre regionerna samt fördelning på fastighetskategori åskådliggörs nedan.

Hyresvärde per fastighetskategori

Övrigt, 11%

Industri/

Lager, 10%

Handel/

Restaurang, 23%

Kontor, 52%

Bostäder, 4%

Hyresvärde per region

Storstockholm, 64%

Storgöteborg, 26%

Malmö, 10%

1)

Beskrivningen av fastighetsbeståndet är per 1 februari,

därmed exklusive fastighetsförvärvet per 28 februari

(kontorsfastighet i Göteborg om cirka 8 000 kvm).

Aktuell intjäning– helårstakt Utfall 1 juli – per 1 februari 2006

*

Hyresintäkter, Mkr 361 130

Dito per kvm, kr 959 958

Fastighetskostnader, Mkr 123 46

Dito per kvm, kr 327 336

Driftsöverskott, Mkr 238 84

Dito per kvm, kr 631 622

Per 1 februari 2006 Per 31 december 2005

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94

Investeringar i befintligt bestånd, Mkr — 17

Verkligt värde, Mkr 3 320 2 705

Antal fastigheter 63 53

Uthyrbar yta, per fastighetskategori

Kontor, kvm 179 471 123 122

Handel/restaurang, kvm 76 288 76 288

Industri/lager, kvm 53 308 36 645

Bostäder, kvm 19 120 19 120

Övrigt, kvm 45 515 45 515

Totalt, kvm 373 702 300 690

*

För defi nition av Aktuell intjäning se sid. 39

Fastigheter i Sverige

1 Ale 2 Borås 3 Botkyrka 4 Falkenberg 5 Falköping 6 Göteborg 7 Järfälla 8 Kungsbacka 9 Kungälv 10 Lidingö 11 Lund 12 Malmö 13 Nacka 14 Nynäshamn 15 Partille 16 Solna 17 Stockholm 18 Södertälje 19 Trollhättan 20 Vänersborg

Hyreskontraktsstruktur

I nedanstående tabell redovisas kontraktsstrukturen per 1 februari 2006 varvid kontrakt som sagts upp per detta datum, och där avfl yttning kommer eller bedöms ske, redo- visas som kontrakt med förfall inom ett år.

Balder bedömer att kontraktsstrukturen är välfördelad över tiden och därmed utgör en mindre risk i koncernen för väsentlig påverkan på bolagets intjäning. Vidare är det viktigt att notera att inget enskilt hyreskontrakt eller hyresgäst svarar för mer än cirka 4 procent av de totala hyresintäkterna.

Förfallotidpunkt Antal hyreskontrakt Andel i % Hyresvärde, Mkr Andel i %

2006 206 30 59 16

2007 188 27 77 21

2008 182 26 83 23

2009 79 11 36 10

2010– 44 6 84 24

699 100 339 94

Bostad 266 – 15 4

P-plats mm 151 – 7 2

Summa 1 116 – 361 100

Fastighetsbestånd fördelat på geografi skt område

Hyres- Ekonomisk

Antal Uthyrbar Hyresvärde, Hyresvärde/ intäkter, uthyrnings- Verkligt

1 februari 2006 fastigheter yta, kvm Mkr kvm, kr Mkr

*

Stockholm 32 229 242 244 1 066 224 92 2 036

Göteborg 29 110 219 102 923 99 97 917

Malmö 2 34 241 38 1 124 38 99 367

Totalt 63 373 702 385 1 029 361 94 3 320

*

Baserat på Aktuell intjäning helårstakt per 1 februari 2006, defi nition se sidan 39.

Fastighetsbeståndets fördelning på fastighetskategori

Hyres- Ekonomisk

Antal Uthyrbar Hyresvärde, Hyresvärde/ intäkter, uthyrnings- Verkligt

1 februari 2006 fastigheter yta, kvm Mkr kvm, kr Mkr

*

Kontor 28 179 471 200 1 113 184 92 1 629

Handel/restaurang 12 76 288 88 1 158 87 99 837

Industri/Lager 10 53 308 40 756 37 91 314

Bostäder 6 19 120 14 754 14 97 127

Övrigt 7 45 515 42 917 39 94 414

Totalt 63 373 702 385 1 029 361 94 3 320

*

Baserat på Aktuell intjäning helårstakt per 1 februari 2006, defi nition se sidan 39.

Västra gatan 84–88, Kungälv

Balder har 32 fastigheter med en yta om 229 242 kvm i Stockholmsregionen i huvudsak i närförorter. Ett mindre antal, fem stycken, är belägna innanför tullarna. Fastig- heterna utgörs framför allt av kontor i bra kommunika- tionslägen med modern standard.

Fastigheterna är huvudsakligen belägna i tre geografiska områden, Västberga i söder, Ulvsunda i väster och inom tullarna;

I Ulvsunda nära Bromma/Sundbyberg nordväst om Stockholm intill Bromma flygplats finns 5 fastigheter belägna med cirka 34 407 kvm uthyrbara ytor, främst kon- tor. Området har bra kommunikationer med närhet till flyg- plats samt europavägarna E4 och E18 liksom tvärförbindel- ser norr om Stockholm.

I Marievik, Västberga och Sätra sydväst om Stockholms centrum är 7 fastigheter belägna med en uthyrbar yta om 56 972 kvm vilka utgörs av främst kontor. Vissa av ytorna är även distributionsfastigheter och lager. Fastigheterna har mycket bra kommunikationsläge nära Europavägarna E4/E20.

Inom tullarna äger Balder fem fastigheter med en uthyrbar kontorsyta om 13 383 kvm. Fastigheterna är äldre och ligger väl samlade på Norrmalm.

I övrigt äger Balder en större centrumfastighet i östra Stockholm, Ektorps centrum, med 18 352 kvm uthyrnings- bara ytor och en god uthyrningssituation. Övriga fastighe- ter redovisas i fastighetsförteckning på vidstående karta.

Hyresgäststrukturen är diversifi erad med hyresgäster inom ett flertal branscher och med fastigheter som inrym-

Region Stockholm

mer, i de fl esta fall, ett flertal hyresgäster. Bland hyresgäs- terna finns också skolor och annan utbildningsverksamhet.

De tio största hyresgästerna svarar för cirka 30 procent av Balders totala hyresintäkter i Stockholm. Större hyresgäster är bland annat Nordea, Falck Security, Kunskapsskolan UPS SCS, BT Svenska, Didaktus skolor.

Vakansgrad och uthyrningsarbete

Balder har nyligen förvärvat ett flertal fastigheter i Stock- holm med höga vakanser men där förutsättningarna för att öka uthyrningsgraden bedöms som goda. Balder kom- mer att arbeta intensivt med uthyrningsarbetet.

Balder har i januari 2006 öppnat ett regionkontor i Stock- holm i syfte att komma närmare hyresgästerna för att däri- genom effektivisera uthyrningsarbetet och effektivisera driften av fastigheterna. Kontoret har fyra anställda, regi- onchef, driftsansvarig, uthyrningsansvarig samt en person inom administration.

Balders fastigheter i Stockholm har förvärvats dels i juni 2005, i samband med bildandet, då 17 fastigheter förvärva- des, dels i december 2005 då fem fastigheter förvärvades av en privat fastighetsägare, dels i januari 2006 då tio fastig- heter förvärvades från Diligentia. Balder har för närvarande fastigheter för drygt 2 miljarder kronor i Stockholm. Balder bedömer att med den nya organisationen i Stockholm kan uthyrningsgraden öka liksom att effektivisering av driften fastigheterna bör ge lägre driftskostnader. I takt med en högre uthyrningsgrad kommer dock kostnader och investe- ringar i form av hyresgästanpassningar att öka.

Tabellen nedan redovisar fördelning av ytor på olika fastighetskategorier samt hyresintäkter på dessa

Ekonomisk

Antal Uthyrbar Hyresvärde, Hyresvärde/ Hyresin- uthyrnings- Verkligt

1 februari 2006 fastigheter yta, kvm Mkr kvm, kr täkter, Mkr

*

Kontor 20 148 764 174 1 173 160 92 1 420

Handel/restaurang 1 1 143 1 1 045 1 100 10

Industri/Lager 7 46 492 36 776 32 90 279

Övrigt 4 32 843 33 994 31 94 327

Totalt 32 229 242 244 1 066 224 92 2 036

*

Baserat på Aktuell intjäning helårstakt per 1 februari 2006, defi nition se sidan 39.

Fastigheter Stockholm

Aktuell intjäning Utfall helårstakt per Mkr om inget annat anges 1 juli–31 dec 2005 1 feb 2006*

Hyresintäkter 70 224

Dito, kr per kvm 988 976

Driftskostnader 23 77

Dito, kr per kvm 337 334

Driftsöverskott 47 147

Dito, kr per kvm 650 642

Per 31 dec 2005 Per 1 feb 2006

Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 Investeringar i

befintligt bestånd 14 —

Verkligt värde 1 421 2 036

Antal fastigheter 22 32

* För defi nition se sidan 39.

Fastigheter i Stockholm

1 Skyttbrink 30, Botkyrka 2 Jakobsberg 2:2583, Järfälla 3 Sicklaön 354:1 och 2, Nacka 4 Sparrisen 2, Solna 5 Berget 2, Stockholm 6 Doggen 1, Stockholm 7 Doggen 2, Stockholm 8 Elektra 23, Stockholm 9 Holar 3, Stockholm 10 Hällsätra 3, Stockholm 11 Induktorn 37, Stockholm 12 Kilaberg 1, Stockholm 13 Lindansaren 21, Stockholm 14 Luftspringaren 10, Stockholm 15 Luftspringaren 16, Stockholm

16 Magasinet 6, Stockholm 17 Magneten 19, Stockholm 18 Magneten 25, Stockholm 19 Magneten 32, Stockholm 20 Miklaholt 2, Stockholm 21 Motståndet 7 & 9, Stockholm 22 Nattskiftet 12 & 14, Stockholm 23 Spelbomskan 14, Stockholm 24 Syllen 3, Stockholm 25 Vattenkraften 1, Stockholm 26 Vreten 17, Stockholm 27 Vreten 25, Stockholm 28 Vreten 8, Stockholm 29 Årstaäng 1, Stockholm 30 Fjällräven 2:2583, Lidingö