Detaljplan för bostäder vid Glasmästareplatsen

Detaljplan för

bostäder vid Glasmästareplatsen

Granskningshandling

September 2015

Planprocessen

Detaljplanearbetet är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar framföras.

När detaljplanearbetet påbörjas är ofta beslut som berör planen redan fattade i demokratisk ordning, såsom markanvändning i översiktsplanen och eventuellt mera detaljerat i program.

Information

Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida:

www.goteborg.se/planochbyggprojekt

Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:400 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, 403 17 Göteborg.

Information om planförslaget lämnas av:

Ingrid Lindbom, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 17 69

Sirpa Ruuskanen Johansson, Stadsbyggnadskontoret, tfn 031-368 17 87 Pernilla Hultman, Fastighetskontoret, tfn 031-368 11 60

Lars Andersson, Trafikkontoret, tfn 031-368 26 81

Granskningstid: 2 september – 22 september 2015

Planhandling (2-5305) Granskning

Datum: 2015-05-19

Diarienummer SBK: 0514/12 Diarienummer FK: 6440/12

Handläggare SBK: Ingrid Lindbom Handläggare FK: Pernilla Hultman

tel: 031-368 17 69 Tel: 031-368 11 60

fornamn.efternamn@sbk.goteborg.se fornamn.efternamn@fastighet.goteborg.se

Detaljplan för bostäder vid Glasmästareplatsen inom stadsdelen Krokslätt i Göteborg

Detaljplanen är upprättad enligt PBL (2010:900)

Planbeskrivning

Detaljplanen omfattar följande handlingar:

Planhandlingar:

• Planbeskrivning (denna handling)

• Plankarta med bestämmelser

Övriga handlingar:

• Fastighetsförteckning (publiceras ej på Internet)

• Dagvattenutredning (Ramböll AB), 2015-02-26

• Översiktligt geotekniskt och bergtekniskt utlåtande (Fastighetskontoret), 2015-06-10

Innehåll

SAMMANFATTNING: ... 1

Planens syfte och förutsättningar ... 1

Planens innebörd och genomförande ... 1

Överväganden och konsekvenser ... 2

Avvikelser från översiktsplanen ... 2

PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR ... 3

Syfte ... 3

Läge, areal och markägoförhållanden ... 3

Planförhållanden ... 4

Mark, vegetation och fauna ... 4

Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse ... 6

Sociala aspekter ... 6

Trafik och parkering, tillgänglighet och service ... 7

Teknik ... 7

Störningar ... 8

DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH GENOMFÖRANDE ... 8

Bebyggelse ... 8

Trafik och parkering ... 10

Tillgänglighet och service ... 10

Friytor ... 10

Sociala aspekter ... 11

Teknisk försörjning ... 11

Övriga åtgärder ... 13

Huvudmannaskap och ansvarsfördelning ... 14

Fastighetsrättsliga frågor ... 14

Avtal ... 15

Tidplan... 15

Genomförandetid ... 15

ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER ... 16

Nollalternativet ... 16

Sociala konsekvenser och barnperspektiv ... 16

Miljökonsekvenser ... 17

Ekonomiska konsekvenser ... 19

ÖVERRENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN ... 19

Göteborgs Stad. Planhandling ¹

Sammanfattning:

Planens syfte och förutsättningar

Detaljplanens syfte är att möjliggöra uppförande av en byggnad med åtta lägenheter för boende med särskild service. Tomten ligger i huvudsak på parkmark i den nordöstra delen av parken Glasmästareplatsen. För att bilda den nya bostadstomten behöver en del av bostadsfastigheten Krokslätt 71:6 styckas av. För att kunna

genomföra en avstyckning måste gällande tomtindelning upphävas, därför ingår även fastigheten 71:6 i sin helhet i planområdet. Detaljplanen ger även plats åt en lokalgata så att backvändning med stora fordon möjliggörs.

Platsen är kuperad med buskvegetation. Tillfart sker via Glasmästaregatan. Marken är i kommunal ägo.

1. Ortofoto med aktuellt område inringat.

Planens innebörd och genomförande

Planförslaget innebär att del av parkmarken vid Glasmästareplatsen och en mindre del av bostadsfastigheten Krokslätt 71:6 tas i anspråk för att bilda en ny fastighet för bostadsändamål. Målsättningen är att anpassa den nya byggnaden till terrängen genom att uppföra den i två våningar med souterräng.

För Krokslätt 71:6 bekräftas de bestämmelser som anges i gällande plan.

Planförslaget innebär inte några förändringar i hur fastigheten går att bebygga.

För att möjliggöra vändning med stora fordon medger detaljplanen en ny lokalgata direkt söder om den nya bostadsfastigheten.

Göteborgs Stad. Planhandling ² 2. Illustration framtagen av Johnsson Arkitekter AB, bearbetad av Stadsbyggnadskontoret.

Överväganden och konsekvenser

Behovet av mark för bostäder med särskild service är stor, både i Göteborg som helhet men framför allt inom stadsdelen. Stadens önskan är att denna typ av bebyggelse ska integreras i befintliga bebyggelsestrukturer.

Detaljplanen medger en förtätning med fler bostäder i området som ligger skyddat och har god tillgång till kollektivtrafik. Marken som tas i anspråk för den nya byggnaden utgörs huvudsakligen av allmän plats, park. Stadsbyggnadskontorets bedömning är att intrånget i parkmark måste ställas mot stadsdelens stora behov av bostäder med särskild service.

Planområdet utgörs av en bergknalle med buskvegetation och är en del av en

kvarterspark med gräsmatta, stora träd, lekredskap och bänkar. Kontorets bedömning är att marken som tas i anspråk inte är den mest nyttjade delen av parken och att det fortfarande finns plats för att utveckla lokallekplatsen om så önskas. För att begränsa intrånget i parken har byggnadens placering studerats och tomtstorleken har medvetet hållits ner. Målsättningen är att anpassa byggnaden efter terrängen för att minska behovet av sprängning och påverkan på parken i övrigt. Vid utformningen har hänsyn även tagits till bostadshusen inom fastigheterna Krokslätt 71:6 och 71:8.

För att kompensera intrånget i parkmiljön har förslag till olika kompensationsåtgärder diskuterats med berörda förvaltningar. Beslut om vilka åtgärder som ska genomföras har ännu inte tagits.

Avvikelser från översiktsplanen

Planförslaget överensstämmer med översiktsplanen.

Göteborgs Stad. Planhandling ³

Planens syfte och förutsättningar

Syfte

Ett av kommunens prioriterade mål är tillskapa bostäder med särskild service

(BmSS). Syftet med detaljplanen är att pröva möjligheten att uppföra ett gruppboende omfattande 8 lägenheter, kök och personalutrymmen. Byggnaden kan byggas i två våningar med souterräng. För att bilda den nya tomten behöver en del av

bostadsfastigheten Krokslätt 71:6 styckas av. För att möjliggöra en avstyckning måste gällande tomtindeltning upphävas, därför ingår även fastigheten 71:6 i sin helhet i planområdet.

Läge, areal och markägoförhållanden

Planområdet ligger vid Glasmästareplatsen norr om korsningen Framnäsgatan- Glasmästaregatan i stadsdelen Krokslätt ca 3 km söder om Göteborgs centrum.

3. Översiktskarta

Planområdet omfattar del av fastigheten Krokslätt 708:511 och hela fastigheten Krokslätt 71:6. Båda fastigheterna ägs av kommunen. Kommunen har med arrende upplåtit fastigheten Krokslätt 71:6 till Globe Original AB.

Planområdet är ca 2 250 m², den nya tomten för bostäder med särskild service blir ca 900 m².

Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen.

Göteborgs Stad. Planhandling ⁴ 4. Grundkarta med linjen för plangräns inritad 3 meter utanför planområdet.

Planförhållanden

Översiktsplanen för Göteborgs kommun anger ”bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor”. Planområdet berör även markreservat för kommunikation (R16) som i aktuellt fall avser markreservat för den planerade Södra Centrumförbindelsen som planeras ske i tunnel. Förslaget till detaljplan bedöms vara förenlig med detta intresse då ett genomförande av detaljplanen varken omöjliggör eller påtagligt försvårar att staden i framtiden genomför södra centrumförbindelsen.

För området gäller detaljplan F2583, fastställd 1946, som anger allmän plats park.

Planens genomförandetid har gått ut.

Krokslätt 71:6 omfattas av en tomtindelning, aktbet. 1480K-II-1401. Denna medger inte avstyckning av fastigheten utan behöver upphävas för att möjliggöra bildandet av en ny tomt.

Detaljplanen har inte föregåtts av något program.

Mark, vegetation och fauna

Planområdet ligger i den nordöstra delen av en park. Planerad bebyggelse kommer att uppföras i en sluttning med berg i dagen eller endast tunt jordlager. Vid foten av berget finns flacka anlagda gräsytor med stora lövträd.

En okulär besiktning har gjorts för att bedöma områdets geotekniska och bergtekniska förutsättningar. Grundvattennivån bedöms ligga på ett relativt stort djup i bergspartiet och på någon meters djup under markytan i anslutande plana markområden. Det

Göteborgs Stad. Planhandling ⁵

synliga berget har få sprickor. Planområdet ligger inom sk normalriskområde för markradon.

Bergspartiet är bevuxet med mindre lövträd och buskage. Vid foten av berget finns anlagda gräsytor med stora lövträd. Förbi området sträcker sig två gångvägar. Väster om planområdet finns en lekplats och några bänkar. Öster om planområdet finns en större öppen yta med bollplan.

Planområdet har en mer vildvuxen och otillgänglig karaktär jämfört med det övriga parkrummet. Sydvästsluttningen mot lekplatsen bär tydligare spår av lek än den del som planeras att tas i anspråk av bebyggelse. Planområdet största värde ligger i att den är grön och oexploaterad. Den vilda karaktären gör bergknallen intressant för lek och ger skydd åt småfågel och smådjur.

5. Planområdet på avstånd från sydväst.

6. Planområdet från vändplatsen i söder. Taket på befintlig miljöstuga skymtar till vänster i bild.

Göteborgs Stad. Planhandling ⁶ 7. Planområdet från nordost.

Fornlämningar, kulturhistoria och befintlig bebyggelse

Inga kända fornlämningar eller kulturhistoriskt värdefull bebyggelse finns i området eller i dess omedelbara närhet.

Söder om planområdet, utmed Framnäsgatan ligger flerbostadshus i 3-5 våningar.

Byggnaderna har fasadmaterial av tegel. Norr om planområdet finns ett område med friliggande villor.

Sociala aspekter

Krokslätt är en lummig och grön stadsdel med relativt stora höjdskillnader. Inom stadsdelen finns mestadels bostäder från olika tidsåldrar i form av enfamiljshus, hyreshus och bostadsrätter. Lägenheterna är i genomsnitt små, en stor andel är tvåor och här finns även studentlägenheter. De boende inom Krokslätt utgörs

huvudsakligen av unga familjer, barnfamiljer, studenter och pensionärer.

Från den lilla parken vid Glasmästareplatsen är det cirka 15-20 minuters gångväg till Korsvägen. Kollektivtrafik finns i närområdet. Parken med lekplatsen och

sittbänkarna har framför allt betydelse för närboende och barn i olika åldrar, men också för barn och personal vid intilliggande förskola. För mindre barn kan den vildvuxna karaktären inom planområdet ge viss naturupplevelse och för närboende och förbipasserande på gångstråket innebär bergknallen en "grön" upplevelse.

Området är del av ett stråk för rörelse in mot stadens centrala delar.

Sociotopkartan ger en översiktlig redovisning av användning och upplevelser i utemiljön genom att illustrera vilka platser människan använder i utemiljön och vad de gör där. I sociotopkartan är hela Glasmästareplatsen utpekad som grön oas och lek och grönytorna nordost om planområdet är angivna som boll, picknick och vila.

Göteborgs Stad. Planhandling ⁷ 8. Utdrag ur sociotopkartan. Den röda linjen markerar aktuellt område för den nya byggnaden.

Trafik och parkering, tillgänglighet och service

Området nås med bil från Glasmästaregatan. Fastigheten Krokslätt 71:6 har idag tillfart från detta håll. På del av sträckan mellan vändplatsen och Krokslätt 71:6 är vägen utformad som brandgata. Befintlig vändplats har en radie om ca 6 m.

Parkeringsmöjligheterna i området är begränsade.

En mindre gångväg sträcker sig från Glasmästaregatan genom parken och avslutas med en trappa mot Hantlangaregatan-Pilbågsgatan i Glasmästareplatsens nordvästra hörn. Gångvägen förvaltas av park- och naturförvaltningen. En gc-väg i nordsydlig riktning förbinder Glasmästaregatan och Lilla Glasmästaregatan, denna förvaltas av trafikkontoret.

Närmaste busshållplats är belägen på Fridkullagatan, ca 300 meter väster om planområdet. Sträckan har inga stora höjdskillnader. Spårvagns- och busshållplats finns även vid Mölndalsvägen, ca 650 meter öster om planområdet, denna sträcka har relativt stor höjdskillnad. Tillgängligheten anses vara god.

Servicen inom stadsdelen är begränsad, större matvarubutiker finns vid Mölndalsvägen och Eklandagatan.

Teknik

Goda möjligheter finns att ansluta till befintligt VA-nät. Spill- och dagvattenledningar finns i Glasmästaregatan, där det också finns el- och telenät. Göteborg Energi Nät AB har god kapacitet i området, befintlig elnät kan försörja planerad bebyggelse.

Ingen geoteknisk eller geohydrologisk undersökning har gjorts, men

markförhållandena på platsen bedöms inte vara lämplig för infiltration eftersom berget ligger ytligt eller i dagen. Planområdets södra del avvattnas idag genom

Göteborgs Stad. Planhandling ⁸

avdunstning och vegetationsupptag. Norra delen avvattnas via dagvattenbrunnar till allmänt dagvattenledningsnät. Vid höga flöden leds vatten till bräddningsledning i Milpålegatan som mynnar i Mölndalsån.

Fjärrvärmeledning är förlagd i Framnäsgatan.

I nära anslutning till planområdet ligger en underjordisk berganläggning.

Störningar

Planområdet är inte bullerstört eller utsatt för höga halter av luftföroreningar utan ligger förhållandevis avskilt från trafik på omgivande bostadsgator.

Detaljplanens innebörd och genomförande

Detaljplanen medger att en tvåvåningsbyggnad med souterräng uppförs. Avsikten är att byggnaden ska innehålla 8 lägenheter för boende med särskilt servicebehov. För dessa bostäder avser kommunen, genom lokalförvaltningen, vara byggherre.

Planförslaget innebär att del av parkmarken vid Glasmästareplatsen samt del av fastigheten Krokslätt 71:6 tas i anspråk för att möjliggöra en bostadsfastighet. Den nya tomten blir ca 900 m².

För att möjliggöra en avstyckning av Krokslätt 71:6 ingår hela fastigheten i

planförslaget. Den nya detaljplanen ersätter detaljplan F2583, fastställd som stadsplan 1946, inklusive dess fastighetsindelningsbestämmelser ursprungligen fastställda som tomtindelning, aktbeteckning 1480K-II-1401.

Direkt söder om den nya bostadsfastigheten möjliggör detaljplanen en lokalgata för att underlätta vändning med stora fordon på Glasmästaregatan.

Kommunen är huvudman för allmän plats.

Bebyggelse

Planförslaget medger att en ny byggnad i två våningar med souterräng kan uppföras.

Största tillåtna byggnadsarea är 300 m², högsta nockhöjd har begränsats till +54 meter. Tomtstorleken har medvetet begränsats för att minimera den planerade bebyggelsens påverkan på parken. Den planerade byggnadens förhållande till befintliga marknivåer visas i bild nedan. En målsättning bör vara att boendet ska uppföras enligt riktlinjer i stadens program om miljöanpassat byggande som bland annat beaktar miljöpåverkan, resurshushållning, och energihushållning.

Planförslaget innebär inga förändringar i hur fastigheten Krokslätt 71:6 kan bebyggas, utan bestämmelserna i gällande plan bekräftas i den nya planen.

Göteborgs Stad. Planhandling ⁹ 9. Illustration över föreslagen bebyggelse. Läge för redovisade sektioner markerade.

10. Sektioner som visar den planerade byggnadens förhållande till befintlig mark/bebyggelse.

Sektion norr

Sektion söder

Göteborgs Stad. Planhandling ¹⁰

Trafik och parkering

Tillfart kan ordnas från vändplatsen vid Glasmästaregatan. Befintlig vändplats är inte anpassad för vändning med stora fordon och en ny, större vändplats är svår att få till utan att betydligt mer parkmark tas i anspråk - vilket inte är önskvärt. Det är i dagsläget inte heller önskvärt att möjliggöra genomfart till Lilla Glasmästaregatan eftersom det skulle innebära ökad trafik såväl genom området som förbi en bollplan som huvudsakligen används av barn och ungdomar. Istället möjliggör detaljplanen backvändning direkt söder om planerad byggnad. Förslaget har stämts av med berörda förvaltningar och bedöms vara det mest lämpliga alternativet.

De nya bostäderna innebär något fler trafikrörelser till platsen, främst i form av personal och besökare. Gemensamma leveranser sker vanligtvis med mindre bilar, men det är även vanligt att personalen går och handlar med de boende. Trafik-

ökningen bedöms därmed vara marginell. Det krävs inga åtgärder på befintligt vägnät.

Gator, GC-vägar

Som beskrevs ovan är det redan i dagsläget svårt att vända på befintlig vändplats.

Detaljplanen ger möjlighet till backvändning genom användningen LOKALGATA på en kort sträcka direkt söder om den nya bostadsfastigheten. Gatan bör utföras med armerat gräs eller dylikt för att begränsa upplevelsen av hårdgjord yta då detta även utgör entrén till Glasmästareparken.

Planen innebär i övrigt inga nya gator eller GC-vägar.

Parkering / cykelparkering

Bilparkering anordnas på kvartersmark inom den egna fastigheten, därmed belastar inte de tillkommande bostäderna befintliga parkeringsmöjligheter i området. Gruppboenden har normalt sett inte samma parkeringsbehov som vanliga bostäder då parkering främst behövs för besökare och personal. Beräkningen av parkeringstal för ett vanligt

flerbostadshus på platsen uppges fyra p-platser som rekommenderat antal platser.

Illustrationen visar hur tomten kan disponeras med fyra p-platser. Det finns plats för att skapa tillräckligt utrymme för cykelparkering inom tomten.

Tillgänglighet och service

Ingen tillkommande service planeras då befintlig service finns att tillgå.

Friytor

Ytor för utomhusvistelse kommer att finnas i direkt anslutning till gruppboendet inom kvartersmark.

Genom att planförslaget tar i anspråk parkmark går planförslaget emot stadens övergripande strategiska dokument som Grönstrategin, Parkprogram Ge rum för landskapet! och Parkplan Centrum.

Grönstrategin handlar om att säkerställa god tillgång till parker, att skapa ett varierat innehåll i parker samt att utveckla och synliggöra grönområden. I parkprogrammet anges mål som att t ex bevaka tillgången på lekmiljöer, blanda anlagt och vilt, värna spännande lekmiljöer. Även om intrånget i parkmark har begränsats så långt som möjligt går

Göteborgs Stad. Planhandling ¹¹ planförslaget i dessa avseenden inte i linje med de övergripande intentionerna och

målsättningarna. Vidare redovisas i parkplanen lekplatsen vid Glasmästareplatsen som en lekplats som ska bibehållas och utvecklas.

Föreslagen bebyggelse innebär att ca 800 m² i parkens nordöstra del tas i anspråk för bostadsändamål, vilket motsvarar ungefär en femtedel av parkens totala storlek.

Stadsbyggnadskontoret har studerat flera alternativa placeringar av föreslagen byggnad och valt att gå vidare med det alternativ som innebär minst påverkan på parkrummet. Den aktuella platsen är relativt otillgänglig med en tät buskvegetation och höjdskillnader jämfört med omkringliggande park och gc-stråk. Större delen av parken; bergssluttningen mot sydväst, de öppna gräsytorna söder om gångvägen och lekplatsen, ingår dock inte i planområdet och kan även fortsättningsvis användas för lek och utevistelse.

Naturmiljö

Planförslaget innebär att bergknallen och del av gräsmattan vid bergets fot tas i anspråk av en ny byggnad. En målsättning är att befintlig vegetation i så stor utsträckning som möjligt bevaras och att byggnaden ska uppföras på ett sätt som minimerar påverkan på omgivande berg, träd och övrig vegetation. Vid planering inför byggnation och vid placering av stängsel och andra avgränsningar är det viktigt att se till att kommande schaktning inte skadar trädens rotsystem.

Sociala aspekter

Planförslaget innebär att boende med särskild service integreras i stadsdelen och kan bidra till att ge ytterligare liv åt platsen/närmiljön. Förslaget innebär dock att allmän plats, park, tas i anspråk. Byggrätten har placerats i den del av parken som har störst höjdskillnad och är mest vildvuxen. Platsens fysiska egenskaper innebär att den företrädelsevis används för lek och naturupplevelse av barn som bor i området eller går på närliggande förskola. Bergets västra sluttning mot lekplatsen, ligger utanför planområdet, liksom större delen av parken med gräsmatta, lekplats och parkbänkar.

Dessa får en fortsatt viktig betydelse för det sociala vardagslivet.

Teknisk försörjning

Vatten, avlopp, brandvatten

Bebyggelsen kan anslutas till befintliga allmänna va-ledningar i Glasmästaregatan.

Kapaciteten bedöms vara god.

Kapaciteten på allmänt ledningsnät för dricksvatten medger uttag av brandvatten motsvarande områdestyp A2;VAV publikation P83. Lägsta normala vattentryck i förbindelsepunkt motsvarar nivån +89 m (Höjdsystem RH2000). I de fall högre vattentryck önskas får detta ordnas och betalas av fastighetsägaren.

Avloppsnätet inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten.

Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta kretslopp och vatten för information om de tekniska förutsättningarna avseende va-anslutningen.

Göteborgs Stad. Planhandling ¹²

Med hänsyn till risk för uppdämning i det allmänna dag- och spillvattensystemet anges på plankartan en upplysning om att lägsta höjd på färdigt golv ska vara 0,3 m över marknivå i förbindelsepunkt för att anslutning till självfall ska tillåtas.

Dagvatten

En dagvattenutredning har tagits fram som grundas på förutsättningarna att minst 10 mm regn/m² hårdgjord yta ska fördröjas inom planområdet. Flöden har beräknats för ett 5-årsregn med en varaktighet på 10 min. Utredningen visar att öppna

dagvattenlösningar är svåra att få plats med inom planområdet, istället föreslås underjordiska magasin i form av dagvattenkassetter eller makadamdiken för att omhänderta och rena vatten. Utlopp från magasinet kan kopplas till befintlig dagvattenledning i Glasmästaregatan.

På den norra delen av planområdet, den befintliga bostadsfastigheten, planeras ingen ny bebyggelse. Därmed sker inga ökade flöden från detta håll. Största delen av dagvattnet kommer att avrinna österut då marken lutar i östlig riktning.

Avgränsningsåtgärder mot den nya bostadsfastigheten behövs därmed inte.

Takvatten från den förslagna nya byggnaden kan, via ledningar eller öppna diken, ledas till ett underjordiskt magasin i planområdets sydöstra del, där plats finns inom prickmark. Ett alternativ till ledningar/diken är ett makadamdike som kan fördröja och rena dagvatten. Plats för ett sådant dike finns inom prickmark i planområdet östra del.

Med gröna och grusade ytor kan mängden dagvatten reduceras. Det är därmed

önskvärt att grönytor bevaras i så stor utsträckning som möjligt, liksom nyanläggning av diken och genomsläppliga ytor t ex gröna tak.

Materialval för utvändiga ytor bör väljas med omsorg om miljön. Till exempel bör oskyddade ytor av koppar eller zink undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet.

Värme

Det är i dagsläget inte klart vilket värmesystem som ska användas. Fjärrvärme finns utbyggt i området och föreslagen bebyggelse kan försörjas med fjärrvärme.

El och tele

Befintliga el- och teleledningar finns i gc-vägen i Glasmästaregatans förlängning.

Inga ledningar som ägs av Göteborg Energi Nät AB är i konflikt med detaljplanen.

Vid utförande av arbeten i närheten av Göteborg Energi Nät AB:s anläggningar ska bestämmelser för markarbeten vid elkablar följas.

Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet.

Avfall

Inom den nya bostadsfastigheten ska det finnas utrymme för sophus/sopkärl.

Avståndet mellan hämtfordon och avfallsutrymme bör vara så litet som möjligt,

Göteborgs Stad. Planhandling ¹³

eftersom kärlen är tunga att dra. Dragväg ska vara max 25 meter men mindre avstånd bör eftersträvas, vilket klaras med föreslagen placering av byggrätten.

Vändplatsen vid Glasmästaregatan är ca 12 m i diameter och används idag av de fordon som hämtar avfall i Poseidons miljöhus. Med hänsyn till platsens

förutsättningar är det svårt att tillskapa en större vändplats utan att göra betydligt större ingrepp i parken än med föreliggande planförslag.

Övriga åtgärder

Geotekniska åtgärder

Inom ramen för planarbetet har ett översiktligt geotekniskt och bergtekniskt utlåtande (Fastighetskontoret, 2015-06-10) tagits fram. Då planområdet utgörs av berg eller fastmark bedöms inga stabilitetsproblem föreligga inom planområdet.

I samband med planerad byggnation kommer stora delar av den östra sidan av bergspartiet att behöva sprängas bort. Efter avslutade sprängningsarbeten ska kvarstående bergsslänter besiktigas av en bergtekniker för bedömning av eventuella nödvändiga förstärkningsåtgärder.

Utmed den västra sidan är delar av berget lokalt brantare och sluttar åt väster. Berget är relativt sprickfritt och det föreligger varken risk för blockutfall eller bergras.

I samband med sprängningsarbeten ska en bergtekniker utvärdera eventuella risker och om det kommer att krävas bergstabiliserande åtgärder. Efter sprängning behöver radonmätningar utföras både på berget och på sprängstenen om den ska användas på plats.

Ny byggnad kan sannolikt grundläggas med platta på mark på befintliga marklager.

För att minimera påverkan på parkmiljön bör behovet av sprängning begränsas i så stor utsträckning som möjligt.

Sprängning ska utföras så att skador inte uppkommer på den underjordiska

berganläggningen eller dess installationer. Förbesiktning ska göras innan sprängning påbörjas.

Luft och buller

Planområdet ligger förhållandevis skyddat från trafiken på kringliggande gator, som i huvudsak utgörs av bostadsgator. Störningar till följd av luftföroreningar och buller är således små. Inga miljökvalitetsnormer för luft eller omgivningsbuller riskerar att överskridas till följd av planens genomförande.

Kompensationsåtgärd

Göteborgs kommun ska enligt beslut i kommunfullmäktige arbeta med kompen- sationsåtgärder för att säkerställa göteborgarnas tillgång till värdefulla natur- och rekreationsområden. Kompensationsåtgärder innebär att natur- och rekreationsvärden som går förlorade genom exploatering ersätts genom åtgärder i närområdet i första hand. Dessa åtaganden är frivilliga åtgärder som kommunen eller exploatören åtar sig utöver vad som krävs enligt miljöbalken.

Göteborgs Stad. Planhandling ¹⁴

Planområdet utgörs huvudsakligen av ett brant, vegetationsklätt bergsparti vars största värde ligger i att den just är grön och oexploaterad. Den vilda karaktären gör

bergknallen intressant för lek och ger skydd åt småfågel och smådjur. Planerad

bebyggelse innebär att områdets funktion och värde helt försvinner och det är svårt att tillskapa motsvarande i närområdet.

Möjliga kompensationsåtgärder har diskuterats av berörda förvaltningar och

slutsatsen är att det är svårt att ersätta markens funktion och kvaliteter på annan plats.

De kompensationsåtgärder som kommer att genomföras blir belägna nordost om planområdet och är nyplantering av träd samt ny lekmiljö med planteringar och lekutrustning.

Huvudmannaskap och ansvarsfördelning

Anläggningar inom allmän plats

Detaljplanen föreskriver att kommunen är huvudman för allmän plats och ansvarar för utbyggnad och framtida drift och underhåll. Lokalgata mot parkområde avses

utformas med armerat gräs.

Anläggningar inom kvartersmark

Lokalförvaltningen utför och bekostar samtliga åtgärder inom kvartersmark avsedd för gruppbostaden.

Anläggningar utanför planområdet

Eftersom detaljplanen tar i anspråk mark som är värdefull som grönområde kommer kompensationsåtgärder att utföras utom planområdet.

Drift och förvaltning

Lokalförvaltningen ansvarar för framtida drift och underhåll av gruppbostad med tillhörande markområde.

Detaljplanen innebär i övrigt inga förändringar avseende ansvar för drift och underhåll.

Fastighetsrättsliga frågor

Fastighetsbildning

Fastighetsbildning ska ske i enlighet med detaljplanen så att det aktuella området för bostaden kommer att bilda en egen fastighet.

Från fastigheten Krokslätt 71:6 regleras ca 120 kvm mark till blivande bostadsfastighet.

Före beviljande av bygglov ska fastighetsbildningsåtgärder vara genomförda.

Ledningsrätt

Det finns inga kända ledningar inom planområdet. Ledningsägare är dock skyldiga att bevaka sina rättigheter samt upplysa kommunen avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Respektive ledningsägare ansöker om ledningsrätt.

Göteborgs Stad. Planhandling ¹⁵ Ansökan om lantmäteriförrättning

Kommunen ansöker om och bekostar fastighetsbildningsåtgärder gällande genomförandet av detaljplanen.

Avtal

Befintliga avtal som berörs

Befintligt arrende (AB- 1996-0114) upplåtet till Globe Original AB kommer att omförhandlas.

Avtal mellan kommun och exploatör

Avtal ska upprättas med Lokalnämnden som reglerar upplåtelse av mark. Detta sker genom en kommunintern markupplåtelse med Fastighetsnämnden.

Avtal mellan kommun och övriga fastighetsägare

Avtal ska tecknas mellan kommunen och nyttjanderättshavaren till fastigheten Krokslätt 71:6 för nytt arrende.

Avtal mellan ledningsägare och lokalförvaltningen

Inom kommunägda fastigheter kan finnas ledningar som omfattas av

markupplåtelseavtal mellan Göteborg Stad och Göteborg Energi som reglerar Göteborg Energikoncernens ledningar inklusive tillbehör i Göteborgs Stad.

Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Vid omläggning av ledningar bör avtal tecknas mellan ledningsägaren och exploatören för att säkerställa åtaganden vad gäller kostnader, utförande samt ledningsrätt.

Tidplan

Samråd: 2 kvartalet 2014 Granskning: 3 kvartalet 2015 Antagande: 4 kvartalet 2015

Om planen inte överklagas fastställs den fem veckor efter antagande.

Förväntad byggstart: 2016 Genomförandetid

Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills

kommunen tar fram ny plan eller ändrar gällande plan. Fastighetsägaren äger efter genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som fanns i den ursprungliga planen.

Planens genomförandetid

Genomförandetiden är fem år från det datum då planen vunnit laga kraft

Göteborgs Stad. Planhandling ¹⁶

Överväganden och konsekvenser

Konsekvensen av planens genomförande är att parkmark exploateras och att grönytor, som är av betydelse framför allt för smådjur och småfågel som skydd och för barn som spännande lekmiljö, försvinner. För att minska påverkan på parkrummet har byggnaden placerats i den del av parken som nyttjas minst.

Behovet av bostäder med särskild service är dock stort inom stadsdelen och planområdets närhet till kollektivtrafik gör att det anses som lämpligt för ändamålet.

Nollalternativet

Nollalternativet skulle innebära att bostäder med särskild service skulle behöva uppföras på en annan plats. Det innebär en försämrad möjlighet att erbjuda denna typ av service som kommunen enligt lag (Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade, LSS 1993:387) är skyldig att erbjuda sina invånare.

Sociala konsekvenser och barnperspektiv

Identitet

Ett genomförande av detaljplanen innebär att bebyggelsestrukturen förändras vilket också påverkar upplevelsen av parken. Ett genomförande innebär möjlighet att med kompensationsåtgärder förstärka övriga delar av parken och/eller

intilliggande grönområden och stråk. Eventuella åtgärder är dock inte beslutade.

Integration

Intentionen att avinstitutionalisera boenden med särskild service och integrera dem i övrig bostadsbebyggelse uppfylls med planen då närområdet består av bostäder i form av flerbostadshus och villor.

Tillgänglighet

Parken sluttar svagt mot sydväst. Byggnaden angörs via parkeringsplats i anslutning till befintlig lokalgata. Ur tillgänglighetssynpunkt är det inga stora höjdskillnader men ställer vissa krav på höjdsättning av mark och byggnad.

Närmaste kollektivtrafikplats är belägen på Fridkullagatan, ca 300 meter väster om planområdet. Spårvagns- och busshållplats finns även vid Mölndalsvägen, ca 650 meter öster om planområdet. Tillgängligheten till kollektivtrafiken anses god.

Trygghet och säkerhet

Boendet kommer att ligga avskilt från trafiken på omkringliggande bostadsgator men samtidigt vara integrerat med övrig bebyggelse och vardagslivet kring dessa.

Tillkommande boende kommer att vara bemannat under stora delar av dygnet och kan på det sättet bidra till en ökad trygghet i området.

Jämställdhet

Att bo i ett boende med särskild service som är integrerat med övrig bostadsbebyggelse bör öka jämställdheten för de boende i samhället.

Göteborgs Stad. Planhandling ¹⁷ Vardagsliv

Att få vardagen att gå ihop är en viktig aspekt av vårt vardagsliv. Att ha nära till ett boende med särskild service ökar möjligheten att få närståendes vardag att bli enklare.

Barnperspektivet

Att ianspråkta grönytor som idag sannolikt nyttjas för spontanlek är en försämring. Det finns dock andra möjligheter till lek i närområdet.

Miljökonsekvenser

Hushållning med mark- och vattenområden m.m.

Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplig- hetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap.

miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 § förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m.

Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov.

Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg.

MKB/Behovsbedömning

Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap. 34 § och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 § för aktuell detaljplan.

Planförslaget innebär att del av parkmark tas i anspråk för bebyggelse och har därmed en bestående men lokal påverkan på stadsrummet. Byggrätten har placerats så att intrånget i parken begränsats. Ljud- och luftföroreningsnivåerna i anslutning till planområdet är acceptabla.

Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKB-

förordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplane- förslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 4 kap. 34 §, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver beaktas.

Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningen att ett genomförande av detaljplanen:

 Inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål.

 Inte bedöms ge upphov till en betydande miljöpåverkan på biologisk mångfald, landskap, fornlämningar, vatten etc.

 Inte ger upphov till betydande risker för människors hälsa eller för miljön.

 Inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids.

Göteborgs Stad. Planhandling ¹⁸

 Inte påtagligt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex riksintressen eller naturreservat.

Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Översiktsplanen för Göteborgs kommun samt att planens genomförande ger upphov till påverkan på ett begränsat område och på begränsade intressen.

Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljö- konsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen 2013-10-25. Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens miljökonsekvenser.

Naturmiljö

Ett ianspråktagande av marken innebär att grönytor försvinner till förmån för bebyggelse och hårdgjorda ytor. Ur ett naturmiljöperspektiv får detta störst

konsekvenser på lokal nivå, för smådjur och småfåglar som använder vegetationen som skydd. Sammantaget bedöms planförslaget dock inte ge någon påverkan av stor betydelse på naturmiljön i stadsdelen.

Kulturmiljö

Inga kulturmiljövärden finns i området.

Påverkan på luft

Den lokala trafiken på bostadsgatorna i anslutning till planområdet bedöms öka endast marginellt. Påverkan på luften i närområdet blir inte märkbar.

Påverkan på vatten

Dagvatten förutsätts fördröjas och omhändertas lokalt innan det leds vidare till dagvattenledningsnätet. Påverkan på slutrecipienten blir endast marginell.

Prövning mot miljökvalitetsmålen

En avstämning har gjorts mot Göteborgs lokala miljömål. Det kan konstateras att ett genomförande av detaljplanen har en mycket liten påverkan på målen begränsad klimatpåverkan, bara naturlig försurning, frisk luft, grundvatten av god kvalitet samt levande sjöar och vattendrag. För målen ett rikt djurliv och en god bebyggd miljö har detaljplanen däremot en stor påverkan då den innebär en exploatering av en

naturmiljö som helt försvinner till förmån för bebyggelse och att de närboendes tillgång till vardagsnära natur minskar.

Göteborgs Stad. Planhandling ¹⁹

Ekonomiska konsekvenser

Fastighetsnämndens inkomster och utgifter

Fastighetsnämnden får inkomster i form av årliga avgifter till följd av den kommuninterna upplåtelsen och inkomster för arrende.

Fastighetsnämnden får utgifter för förrättningskostnader, kompensationsåtgärder utanför planområdet samt utbyggnad av lokalgata.

Trafiknämndens utgifter

Trafiknämnden får inga utgifter till följd av planen. Då de redan förvaltar gatan i anslutning till planområdet medför detta inte någon extra ekonomisk belastning för trafiknämnden.

Park- och Naturnämnden utgifter

Park- och Naturnämnden får utgifter för drift och underhåll till följd av de kompensationsåtgärder som sker utanför planområdet.

Kretslopp och vattennämndens inkomster och utgifter

Nämnden för Kretslopp och vatten får inkomster i form av anläggningsavgifter samt utgifter för utbyggnad av den tillkommande bebyggelsen.

Lokalnämnden utgifter

Utbyggnad av bostäder finansieras med medel som beviljas av kommunstyrelsen efter investeringsprövning. Lokalnämnden får kostnader för utbyggnad inom kvartersmark.

Lokalnämnden får vidare kostnader för kommunintern markupplåtelse samt kostnader för framtida drift och underhåll.

Drift och förvaltning

Lokalförvaltningen ansvarar för framtida drift och underhåll av bostäder med tillhörande markområde.

Detaljplanen innebär i övrigt inga förändringar avseende ansvar för drift och underhåll.

Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare

Nyttjanderättshavaren till Krokslätt 71:6 får reglerad arrendeavgift till följd av nytt arrende.

Överrensstämmelse med översiktsplanen

Planen är överensstämmande med översiktsplanen.

För Stadsbyggnadskontoret

Peter Elofsson Planchef

Sirpa Ruuskanen Johansson Konsultsamordnare

Ingrid Lindbom

Radar arkitektur & planering AB

För Fastighetskontoret

Annika Wingfors Pernilla Hultman Distriktschef Exploateringsingenjör