Extra föreningsstämma

(1)

Extra föreningsstämma

25 november 2010

(2)

Agenda Agenda

• Information om föreningen och dess ekonomi

• Grupper

• Övrig information

• Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag?

• Balkonger

(3)

Förändringar Förändringar

• ”Arbetsgivaralliansen” konverterad till 8 nya bostäder

• Bostäder som upplåtits med bostadsrätt – 4966, Nisses

– 4972, Westerbergg – 4977, Ericsson

– 5805 Berggren 5805, Berggren

• Lån 73 453 tkr (12 341 kr/m² bostadsyta)

• Kassa 9 900 tkr

(4)

Brf Geten 31 Brf Geten 31

B täd ²

• Bostäder m²

– 87 lgh upplåtna med bostadsrätt 5 952 – 5 lgh upplåtna med hyresrätt g pp y 257

• Lokaler

– 3 lokaler upplåtna med bostadsrätt 1 930

i Ci il (h l k l) 6 0

– Bring City Mail (hyreslokal) 650

– Olov Lindgren 213

– Husmodersförbundet 133

– Golf World Travel 80

• Förråd 232

• Garage 3 906

13 353

(5)

Ekonomi Ekonomi

Intäkter tkr Kostnader tkr

Intäkter, tkr

Årsavgifter 3 523

Årshyror 3 502

Kostnader, tkr

Räntor 2 295

Driftkostnader 1 875

7 025 ^Värme ^1 100

Vatten 110

El 380

Sophämtning 140

Grovsophämtning 116

Fastighetsskötsel 804

Fastighetsskatt 523

Utfall 2009

Budget 2010

Budget

2011 Övriga driftkostnader 435

Planerat underhåll 400

Avskrivningar 1 087

2009 2010 2011

Intäkter 7 173 6 068 7 025

Kostnader 13 647 7 132 7 419

Summa 7 419

‐6 474 ‐1 064 ‐394

(6)

Grupper Grupper

• Trädgård

• Tvättstugan Tvättstugan

• Ekonomi

• Renhållnings‐/miljö

• Teknik Teknik

• Oäkta/äkta

• Fasad‐ och balkong

(7)

Övrig information Övrig information

• Förbjudet att lämna saker i trapphusen

• Ofta stopp i sopnedkasten Ofta stopp i sopnedkasten

• Märk cyklarna i cykelställen

• Byte av ekonomisk förvaltare. Deloitte tar över 1 januari 2011 j

• Byte av belysning i trapphus

(8)

Privatbostadsföretag

eller oäkta bostadsföretag?

Hyresvärde Hyresvärde

ndning

Privatbostadsföretag är en ekonomisk förening vars verksamhet till minst 60 procent består i att till medlemmarna tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, s.k. kvalificerad Bostäder

upplåtna till

medlemmar

>60 %

rad använ ^ygg ^g ^g ^,

användning.

Uppfylls inte dessa krav är föreningen att betrakta som ett oäkta bostadsföretag.

Kvalifice

g

Med hyresvärden menas det aktuella årets bruksvärdehyra för bostäder och marknadshyra för lokaler (även garage)

Hyresbostäder Lokaler

Om delägaren själv svarar för reparation av lägenheten tas endast 90 % av hyran på orten upp som intäkt

Garage Kvalificerande 5 923 tkr * 90 % 47 %

Ej kvalificerande 5 512 tkr 53 %

(9)

Bedömningsmetod Bedömningsmetod

Om en bostadsrättsförening vid utgången av ett beskattningsår, bedöms vara ett

privatbostadsföretag, antas detta förhållande ha gällt hela beskattningsåret och vice versa.

Till den okvalificerade användningen räknas t.ex. upplåtelse avg pp – bostadslägenheter med hyresrätt

– lokaler

– bostadsrättslägenheter till juridiska personer – antenn‐ eller reklamplats eller dyliktp y

– parkeringsplatser/garage (upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad)

– gemensamhetsutrymmen som saknar ett naturligt samband med bostaden (t.ex.

”valvet” och duschutrymmena)y )

Gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden kan ingå i den kvalificerade användningen. T.ex. hobbylokal, tvättstuga, källar‐ och vindsförråd, bastu samt enklare lokal för föreningens förvaltning.g g

(10)

Skillnader förening Skillnader, förening

Privatbostadsföretag

• Ska inte ta upp några intäkter, t.ex.

å ll å d if i äk

Oäkta bostadsföretag

• Uttagsbeskattning (mellanskillnad b k ä d / if )

års‐ eller månadsavgifter, intäkter från hyresupplåtelser,

• och får inte dra av några kostnader,

bruksvärde/avgift)

• Inkomstskatt

• Samtliga intäkter ska tas upp t.ex. räntekostnader

• Ett privatbostadsföretag får inte göra avsättning till periodiseringsfond

• Kostnader blir avdragsgilla

(11)

Sammanfattning förening Sammanfattning, förening

• Kostnadsbesparing främst avseende inkomstskatt och uttagsbeskattning men även lägre

förvaltningskostnader förvaltningskostnader

• Minskad risk för vakanser och oregelbundna intäkter

• Mindre arbete för styrelsen

(12)

Skillnader medlem Skillnader, medlem

Privatbostadsföretag

• 22 % i skatt på vinst

Oäkta bostadsföretag

• 30 % i skatt på vinst

• 50 % av en kapitalförlust dras av

• Möjlighet till uppskov

• Ingen förmånsbeskattning

• 70 % av en kapitalförlust är avdragsgill

• Uppskov medges inte

g g

• Kapitaltillskott exempelvis

föreningens amortering får räknas med vid deklaration (sänker vinsten

• Skattepliktig utdelning och bostadsförmån

• Kapitaltillskott får inte räknas med med vid deklaration (sänker vinsten

och skatten)

• Avdrag för reparation och underhåll medges exempelvis balkongbygge

Kapitaltillskott får inte räknas med

• Avdrag för reparation och underhåll får inte göras

• Lägre marknadsvärde medges exempelvis balkongbygge,

tillval vid stambytet

• Högre marknadsvärde

• Lägre marknadsvärde

(13)

Lättnadsregler Lättnadsregler

Om den årsavgift en bostadsrättshavare erlägger, understiger marknadshyran för lägenheten anses en s.k. bostadsförmån uppkomma. Sådan förmån är skattepliktig för bostadsrättshavare i oäkta bostadsrättsföreningar.

B t d fö å b k tt i i k t l t k it l f tt l tift i

Bostadsförmån beskattas i inkomstslaget kapital, men omfattas som lagstiftningen ser ut i dag av lättnadsreglerna vilket gör att medlemmar sällan träffas av

förmånsskatt.

‐ Lättnadsreglerna upphörde att gälla den 1 januari 2006

‐ Förlängdes för oäkta bostadsrättsföreningar till och med utgången av år 2008

‐ 1 januari 2009 förlängdes lättnadsreglerna till och med utgången av år 2011

(14)

Beräkning av lättnadsutrymme Beräkning av lättnadsutrymme

Om bostadsförmånen ryms inom lättnadsutrymmet är den skattefri för

bostadsrättshavaren. Lättnadsutrymmet beräknas ‐ starkt förenklat ‐ genom att en räntesats (lättnadssats) multipliceras med ett underlag bestående av

anskaffningskostnaden för bostadsrätten.

Lättnadssatsen motsvarar 70 % av statslåneräntan vid utgången av november månad året före beskattningsåret. Sista november 2009 (beskattningsår 2010) var den 3 2 procent

den 3,2 procent

Lättnadssatsen är 2,24 % (=70 % x 3,2 %)

Lättnadsunderlaget x (0,70 x SLR) = lättnadsbeloppet Exempel:

Exempel:

3 000 000 * 2,24 % = 57 900 kr/år är idag skattefritt

(15)

Beräkning av

bostadsförmån/utdelning

Exempel: Genomsnittslägenhet om 68 m²

Tkr Kr/m²

Tkr Kr/m

Marknadshyra per år 68 000 1 000

Nedsättning för underhållsansvar ‐ 6 800 100 (10 %)

Avgift till föreningen g g ‐ 30 260 445

Bostadsförmån/Utdelning 30 940 455

Skatt: 30 %*30 940 = 9 282 kr (ca 800 kr/månad i ökad kostnad)

Kapitaltillskott får inte räknas med. Avdrag för reparation och underhåll får inte göras.

(16)

Fördelar äkta Brf för boende Fördelar äkta Brf för boende

• Högre marknadsvärde på lägenheten.

• Ingen risk för ökad kostnad om lättnadsregler ej förlängs.

• 22% i skatt på vinst vid försäljning (oäkta = 30%)

• Uppskov med reavinst kan medges vid försäljning.

• Kapitaltillskott (föreningens amorteringar) blir avdragsgilla i deklarationen vid försäljning.

d f b lk b

• Rätt att utnyttja avdrag för renovering, ev. balkongbygge etc.

vid framtida försäljning av lägenhet.

E kö k t d i tidi i t i

• En köpare kan ta med sig tidigare reavinst in.

(17)

Vad kan vi göra?

• Utöka bostadsytan

– flytt av förråd till källare

• Höja den fiktiva bostadshyran

– bruksvärdesprövning

• Minska lokalhyran

– ta bort outhyrda ytor

• Koppla parkeringsplatser till bostäderna

– Hyresavtal/bostadsrätt Hyresavtal/bostadsrätt

• Fastighetsbildningsåtgärder

– Tredimensionell fastighetsbildning Tredimensionell fastighetsbildning

(18)

Beslut Beslut

Ska styrelsen verka för att föreningen Ska styrelsen verka för att föreningen

ska bli en privatbostadsförening?

(19)

Balkongbygge

(20)

Förslag

(21)

Förutsättningar Förutsättningar

• Var och en betalar sin egen balkong

• Föreningen skall vara den som beställer Föreningen skall vara den som beställer balkongerna av entreprenören

E l å ä ll fö i

• Ett avtal måste upprättas mellan föreningen och respektive medlem

• Balkongfond?

Höj d l t l t fö d få b lk ?

• Höja andelstalet för dom som får balkong?

(22)

Nästa steg?

1. Anlita projektedare 2. Söka bygglov

3. Ta in offerter för entreprenaderna

4. Presentera kostnadskalkyl för medlemmarna 5. Omröstning

6. Avtalsskrivning, medlemmar

7. Upphandling/genomförande

(23)