Samrådshandling
Datum Dnr.
2017-03-03 PB 2016-427
Version Plannr.
3 D 2085
Planbeskrivning
Detaljplan för Hemlunda 1:116 m.fl
Piteå kommun, Norrbottens län
Upprättad av: MAF Arkitektkontor AB
Innehållsförteckning
1 Planbeskrivning ... 4
1.1 Handlingar ... 4
1.2 Planens syfte ... 4
1.3 Plandata ... 4
1.3.1 Läge... 4
1.3.2 Areal ... 4
1.3.3 Markägarförhållanden ... 4
1.4 Tidigare ställningstaganden ... 5
1.4.1 Översiktsplan ... 5
1.4.2 Detaljplan ... 5
1.4.3 Riksintressen och skyddade områden ... 6
1.4.4 Behovsbedömning ... 6
1.4.5 Kommunala beslut ... 6
1.5 Förutsättningar och förändringar ... 7
1.5.1 Natur ... 7
1.5.1.1 Mark och vegetation ... 7
1.5.1.2 Strandskydd ... 7
1.5.1.3 Geotekniska förhållanden ... 7
1.5.1.4 Förorenad mark ... 7
1.5.1.5 Radon ... 7
1.5.1.6 Risk för skred/höga vattenstånd ... 7
1.5.1.7 Fornlämningar ... 8
1.5.2 Bebyggelseområden ... 8
1.5.2.1 Bostäder ... 8
1.5.2.2 Offentlig och kommersiell service ... 9
1.5.2.3 Tillgänglighet ... 9
1.5.2.4 Byggnadskultur och gestaltning ... 9
1.5.3 Friytor ... 9
1.5.3.1 Lek och rekreation ... 9
1.5.3.2 Naturmiljö ... 9
1.5.3.3 Vattenområden ... 9
Planbeskrivning Samrådshandling
Datum 2017-03-03
1.5.4.2 Parkering, utfarter, varumottagning ... 10
1.5.4.3 Störningar ... 10
1.5.5 Teknisk försörjning ... 10
1.5.5.1 Vatten och avlopp ... 10
1.5.5.2 Värme, el och avfall ... 10
1.5.6 Administrativa frågor... 10
1.5.6.1 Upphävande av strandskydd ... 10
1.6 Planens genomförande ... 11
1.6.1 Tidplan ... 11
1.6.2 Genomförandetid ... 11
1.6.3 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap ... 11
1.6.4 Avtal ... 11
1.6.5 Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m. ... 11
1.6.6 Ekonomiska frågor ... 11
1.6.7 Konsekvenser av planens genomförande ... 12
1.7 Medverkande tjänstemän ... 12
1 Planbeskrivning 1.1 Handlingar
Planen omfattar följande handlingar:
Plankarta
Planbeskrivning
1.2 Planens syfte
Syftet med detaljplanen är att möjliggöra större byggrätter för berörda fastigheter samt att utöka befintlig kvartersmark mot vägmarken i sydöst.
1.3 Plandata
1.3.1 Läge
Planområdet ligger på Hemlunda vid Svensbyfjärden väster om Piteå centrum. Avståndet med bil från Piteå centrum är drygt 6 km varav drygt 2 km utgör enskild väg. Närmaste stadsdel är Bergsviken som ligger ca 3 km söder om planområdet.
Figur 1. Planområdets läge .
1.3.2 Areal
Planområdets areal uppgår till ca 0,9 ha.
1.3.3 Markägarförhållanden
Planområdet omfattar fastigheterna Hemlunda 1:34, Hemlunda 1:41, Hemlunda 1:95, Hemlunda 1:116 och del av Hemlunda 1:33. Samtliga fastigheter är privatägda.
Planbeskrivning Samrådshandling
Datum 2017-03-03
1.4 Tidigare ställningstaganden
1.4.1 Översiktsplan
Översiktsplan 2030 antogs av kommunfullmäktige i december 2016. Översiktsplan 2030 beskriver önskvärd utveckling inom hela kommunen - stad, landsbygd och skärgård. Planens utgångspunkt är att det ska finnas levande och modern landsbygd samt en attraktiv stadskärna. För det aktuella området anger översiktsplanen användningen befintlig bebyggelse samt skog och övrig mark.
Området angränsar till utredningsområde för bebyggelse. Detaljplaneförslaget strider inte mot översiktsplanen.
1.4.2 Detaljplan För området gäller:
- ”D0500 Förslag till byggnadsplan för fritidsområdet inom Bergsviken-Hemlunda i Hortlax socken, Norrbottens län” med beslutsdatum 1959-05-05 och
- ”D0818 Ändring genom tillägg till Förslag till byggnadsplan för fritidsområdet inom Bergsviken- Hemlunda i Hortlax socken, Norrbottens län”, laga kraft 2004-04-26.
Berört område är planlagt som byggnadsmark (B) samt delvis av allmän plats, park. Inom område planlagd som byggnadsmark skall byggrätten fördelas på en huvudbyggnad samt minst två gårdsbyggnader. Byggnader får tillsammans ej uppta större byggnadsyta än 10% av tomtens yta, dock högst 175 kvadratmeter. Huvudbyggnad får ges en största byggnadsyta motsvarande 2/3 av total byggrätt, dock högst 100 kvadratmeter. Byggnadsytan för gårdsbyggnader skall fördelas på minst två byggnader varav den största får vara max 45 kvadratmeter. Huvudbyggnad får uppföras med högst en våning och ej till större byggnadshöjd än 3,5 meter. Gårdsbyggnad får ej uppföras till större totalhöjd än 3,7 meter. Obebyggda stränder har i byggnadsplanen reserverats för badändamål.
Genomförandetiden för D0818 är 15 år och har inte gått ut.
Figur 2 Del av plankartan för gällande plan, Förslag till byggnadsplan för fritidsområdet inom Bergsviken-Hemlunda i Hortlax socken, Norrbottens län (D0500). Aktuellt planområde ligger inom den röda markeringen.
1.4.3 Riksintressen och skyddade områden
Delar av Hemlunda berörs av riksintresse för rennäringen och Natura 2000 (Habitat). Planområdet berörs inte direkt av några riksintressen.
Figur 3. Bilden visar Riksintressen och Natura 2000‐område (Habitat) i närheten av planområdet (Källa: Länsstyrelsens WebbGIS, Planeringsunderlag Norrbotten 2016). Riksintresse för rennäringen berör nordöstra delen av Hemlunda. Ett mindre riksintresseområde för Natura 2000 (Habitat) finns i sydöstra delen av Hemlunda. Piteälven omfattas av riksintresse för naturvård, riksintresseområdet slutar i norra delen av Svensbyfjärden. Hela kustområdet fram till E4 är av riksintresse för friluftsliv.
1.4.4 Behovsbedömning
Kommunens bedömning är att ett genomförande av planen inte innebär sådan betydande miljöpåverkan att en särskild miljöbedömning behöver göras. Därför krävs ingen miljöbedömning enligt miljöbalkens bestämmelser.
Länsstyrelsen har i yttrande daterat 2016‐08-19 meddelat att de delar kommunens uppfattning.
1.4.5 Kommunala beslut
Samhällsbyggnadsnämnden beslutade 2016-04-27 att planläggning av området kan inledas. Beslut om planstart togs 2016-06-23.
Beslut om att planen inte medför betydande miljöpåverkan togs av kommunen 2016-09-23.
Planområde
Planbeskrivning Samrådshandling
Datum 2017-03-03
1.5 Förutsättningar och förändringar
1.5.1 Natur
1.5.1.1 Mark och vegetation
Större delen av marken är redan ianspråktagen för bostadsändamål. Marken som omger bebyggelsen består av gräsytor, strand och skogsmark med främst tallar.
1.5.1.2 Strandskydd
Syftet med strandskyddet är att trygga allmänhetens tillgång till strandområdena – genom allemansrätten – samt bevara goda livsvillkor på land och i vatten för djur- och växtlivet. När gällande byggnadsplan togs fram och fastigheterna bildades gällde inte generellt strandskydd. Strandskyddet återinträder automatiskt när underliggande byggnadsplan/detaljplan ersätts med en ny detaljplan, varför en prövning att upphäva strandskyddet måste göras. Motivering till upphävande av strandskyddet finns under avsnitt 1.5.6 Administrativa frågor.
1.5.1.3 Geotekniska förhållanden
Marken är redan bebyggd. Detaljplanen möjliggör större byggrätter för berörda fastigheter.
1.5.1.4 Förorenad mark
Marken är planlagd för fritidsområde. Det finns inga skäl att tro att marken kan vara förorenad.
1.5.1.5 Radon
Radonundersökning är inte gjord. Enligt kommunens radonriskskarta utgör marken inom planområdet högriskområde vad avser radon.
Frågan bevakas i bygglovsskedet. Vid förekomst av radon ska byggnader där människor stadigvarande vistas uppföras i radonsäkert utförande enligt boverkets byggregler.
1.5.1.6 Risk för skred/höga vattenstånd
MSB:s (Myndigheten för samhällsskydd och beredskap) översvämningskarteringar visar de områden som hotas av översvämning när vattenflödena uppnår en viss nivå.
Figur 4 visar att delar av området ligger inom översvämningszon för 100-årsflöde. Karterat 100- årsflöde visar vilka områden som sätts under vatten vid en översvämning som statistiskt sett inträffar 1 gång på 100 år. Karteringarna med klimatanpassade 100-årsflöden visar en förväntad situation år 2100. Enligt aktuell tvärsektion i MSB portal för översvämningshot är nivån för 100- och 200-årsflödet 1 meter.
Planområdet har idag en marknivå som varierar mellan ca 0-5 meter över nollplanet.
För att säkerställa att planerade byggnader inte riskerar att översvämmas vid extrema flöden har områden som faller inom kartering för 100-årsflöden reglerats med prickmark. Inom område med prickmark får nya byggnader ej uppföras.
Figur 4. MSB översvämningskartering längs Piteälven i höjd med planområdet. Bilden visar karterad nivå för klimatanpassat 100-årsflöde. (Källa: MSB Portal för översvämningshot 2016). Aktuellt planområde ligger inom den röda markeringen.
1.5.1.7 Fornlämningar
Inga kända fornlämningar finns i området.
1.5.2 Bebyggelseområden
Hemlunda är ett omvandlingsområde, dvs ett planlagt fritidshusområde med hög permanentiseringsgrad. Fastigheterna inom planområdet är bebyggda med fritidshus och permanentboende.
1.5.2.1 Bostäder
Området planeras för bostäder. Planen medger att högst 15% av tomtens yta får bebyggas.
Byggrätten ska fördelas på minst två byggnader. Största byggnadsarea för huvudbyggnad är 250 kvadratmeter. Huvudbyggnad ska dominera komplementbyggnader. Planen reglerar högsta nockhöjden till 7,1 meter. Fastigheternas storlek varierar idag mellan 1264-2195 kvadratmeter.
Planförslaget reglerar att största fastighetsstorlek får vara 2530 kvadratmeter samt att marken inte får delas i fler fastigheter.
På planens illustration finns ett exempel på hur den utökade byggrätten kan disponeras om del av fastigheten Hemlunda 1:33 förvärvas och fördelas lika mellan Hemlunda 1:41 och 1:116. Delen av Hemlunda 1:33 som ligger inom planområdet är 665 kvadratmeter. Planillustrationen är inte bindande.
Område där marken inte får förses med byggnad regleras med prickmark i plankartan. Flera av de befintliga byggnaderna i området ligger relativt nära fastighetsgräns. Inom två meter från plangränsen får marken ej bebyggas, undantaget där byggnader redan uppförts vid fastighetsgräns.
Avståndet är större vid plangränsen mot strandlinjen.
Planbeskrivning Samrådshandling
Datum 2017-03-03
1.5.2.2 Offentlig och kommersiell service
Det finns idag varken någon offentlig eller kommersiell service i området. Närliggande service såsom förskola, grundskola (f-6) och livsmedelsbutik finns i Bergsviken. Avståndet till Bergsviken är ca 3 km och avståndet till Piteå centrum är drygt 6 km.
1.5.2.3 Tillgänglighet
Generella bestämmelser avseende tillgänglighet enligt Boverkets byggregler gäller när nya hus uppförs.
1.5.2.4 Byggnadskultur och gestaltning
Det finns inga särskilda karaktärsdrag hos den befintliga bebyggelsen som ny bebyggelse har att förhålla sig till. Detaljplanen detaljreglerar därför inte utformning, färgsättning eller taklutning hos ny bebyggelse.
1.5.3 Friytor
Naturmark finns kring planområdet. Främst stranden är en tillgång som lätt kan nås via de nedsläpp som finns mellan befintliga tomter samt öster och norr om planområdet. Norr om, i direkt anslutning till planområdet ligger en allmän badplats.
1.5.3.1 Lek och rekreation
Det finns stora möjligheter till rörligt friluftsliv i området. Naturområden norr och öster om planområdet är allmän platsmark enligt gällande detaljplan. Norr om, i direkt anslutning till planområdet ligger en allmän badplats.
1.5.3.2 Naturmiljö
Bostadsmarken omges av naturmark med tall- och lövskog. Ett genomförande av detaljplanen innebär att ett mindre område av naturmark omvandlas till kvartersmark för bostadsändamål.
Infartsväg till fastighet Hemlunda 1:41 går idag över denna naturmark.
1.5.3.3 Vattenområden
Planområdet ligger på en halvö omsluten av Svensbyfjärden som är en del av Piteälven.
Svensbyfjärden är en ytvattentäkt som försörjer majoriteten av Piteås befolkning med dricksvatten.
Ett vattenskyddsområde för Svensbyfjärden håller på att arbetas fram. Närmast råvattenintaget i Ursviken föreslås en vattentäktszon. Planområdet ligger intill föreslagen vattentäktszon.
1.5.4 Gator och trafik
Planområdet omfattar ingen gatumark. Öster om planområdet ligger Hemlundavägen som är en enskild väg. Avståndet mellan planområdesgräns och Hemlundavägen är ca 6 meter. Bedömningen är att detta tillgodoser möjligheten att i framtiden anordna en eventuell gång- och cykelväg längs Hemlundavägen.
Fastigheterna Hemlunda 1:34, Hemlunda 1:41, Hemlunda 1:95 och Hemlunda 1:116 har andel i gemensamhetsanläggningen för Hemlundavägens vägsamfällighet, Piteå Hemlunda GA:1.
1.5.4.1 Kollektivtrafik
Det finns ingen kollektivtrafik ordnad till Hemlunda. Samåkningsparkeringar finns i södra delen av Hemlunda där Hemlundavägen ansluter till väg 373, Arvidsjaursvägen, och väg 503, Flakabergsvägen, där närmsta busshållplats finns.
1.5.4.2 Parkering, utfarter, varumottagning
Parkering sker på egen tomtmark. Servitut för väg (officialservitut) finns som ger Hemlunda 1:34 rätt till utfartsväg över fastighet Hemlunda 1:95. Servitutet anger plats för utfartsväg.
1.5.4.3 Störningar
Inga verksamheter som orsakar störningar planeras inom området.
1.5.5 Teknisk försörjning 1.5.5.1 Vatten och avlopp
Fastigheterna i planområdet är anslutna till kommunens vatten och avloppsledningsnät. Hemlunda ingår i kommunens verksamhetsområde för vatten och spillvatten.
Ledningsrätt belastar fastighet Hemlunda 1:41 och Hemlunda 1:95. Ledningsrätten avser rätt för kommunen att anlägga och underhålla vatten- och avloppsledning. Pumpstationer är anlagda på fastighet Hemlunda 1:34 och Hemlunda 1:41.
Lokalt omhändertagande av dagvatten föreslås genom infiltration inom kvartersmark.
Genomsläppliga material och vegetation bidrar till att dagvattnet infiltreras på platsen. Då hårdgjorda ytor utgör små andelar av planområdet har bedömningen gjorts att rening av dagvatten inte kommer att krävas.
1.5.5.2 Värme, el och avfall
Inga gemensamma uppvärmningssystem planeras inom planområdet. Uppvärmningen av husen förväntas ske lokalt, exempelvis via bergvärme, värmepumpar, el och vedeldning.
Ledningsnät för el finns utbyggt i området.
Pireva ombesörjer hämtning av hushållsavfall. Avfallshantering och återvinning sker enligt kommunens rutiner.
1.5.6 Administrativa frågor
1.5.6.1 Upphävande av strandskydd
Planområdet omfattas av strandskydd enligt Miljöbalken. Strandskyddet omfattar både land och vattenområdet till 100 meter från stranden. Strandskyddet kan upphävas i detaljplan om någon av sex punkter med särskilda skäl i Miljöbalken 7 kap 18§ c kan åberopas.
För del av planområdet som omfattas av planbestämmelse a1 upphävs strandskyddet inom kvartersmark för bostäder (B). Strandskyddet upphävs inte i området med prickmark närmast stranden. Området innehåller en bostadsgrupp med fyra bebyggda fastigheter samt ett mindre område naturmark avgränsad av Hemlundavägen, fastigheterna Hemlunda 1:116 och Hemlunda 1:41 samt en infartsväg till andra fastigheter. Marken utgör privatägd, bebyggd tomtmark som inte är allemansrättsligt tillgänglig.
Som särskilt skäl för upphävande av strandskydd åberopas punkt 1 i Miljöbalken 7 kap 18§ c, berörd mark har redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets
Planbeskrivning Samrådshandling
Datum 2017-03-03
Strandskyddet har två syften: Att långsiktigt trygga allmänhetens tillgång till strandområden och att bevara goda livsvillkor för djur- och växtlivet. Strandskyddets syften uppfylls genom att det upphävda strandskyddet avgränsas till enbart kvartersmark. Allmänheten har tillgång till stranden i nedsläppet i naturmarken i det uppdelade planområdet, i naturmarken öster om Hemlundavägen samt vid den allmänna badplats som ligger i direkt anslutning till planområdet i norr. Planen är utformad så att den byggbara marken är indragen i linje med gränsen mellan strand och skogsmark genom egenskapsbestämmelsen prickmark där marken inte får förses med byggnad.
1.6 Planens genomförande
1.6.1 Tidplan
Planen genomförs med standardförfarande enligt PBL 2010:900.
Tidplan för detaljplanen:
Samråd mars 2017 Granskning april 2017 Antagande juni 2017 1.6.2 Genomförandetid
Detaljplanens genomförandetid är 10 år från den dag planen vunnit laga kraft.
1.6.3 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap
Detaljplanen omfattar inga områden med allmän platsmark. Respektive fastighetsägare ansvarar för åtgärder inom kvartersmark.
1.6.4 Avtal
Ett planavtal är upprättat mellan Piteå kommun och exploatör.
Exploateringsavtal upprättas mellan Piteå kommun och respektive fastighetsägare/exploatör.
1.6.5 Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m.
Planen medger att fastighetsbildning kan ske. Marken får inte delas i fler fastigheter och största tillåtna fastighetsstorlek är 2530 kvadratmeter. Cirka 665 kvadratmeter mark kan förvärvas från Hemlunda 1:33 och överföras till Hemlunda 1:116 och Hemlunda 1:41.
När detaljplanen har vunnit laga kraft kan ansökan om fastighetsbildning göras hos Lantmäterimyndigheten. Ersättningen för marken kan regleras i lantmäteriförrättningen.
Servitut kan bildas avseende rätt till in‐/utfart för fastighet Hemlunda 1:41 över nuvarande fastighet Hemlunda 1:33.
1.6.6 Ekonomiska frågor
Respektive fastighetsägare ansvarar för kostnader för iordningsställande av kvartersmark.
Berörd fastighetsägare ansvarar för fastighetsreglering och eventuella servitut som behövs för detaljplanens genomförande.
1.6.7 Konsekvenser av planens genomförande
Området är redan ianspråktaget för bostadsändamål. Genomförandet av detaljplanen innebär att ett mindre område av naturmark omvandlas till mark för bostadsändamål. Den berörda naturmarken är redan ianspråktagen för infart till fastighet samt för uppställningsplats för bil och båt.
Genomförande av detaljplanen påverkar inte strandskyddets syften. Planens utformning säkrar allemansrättslig tillgänglighet till stranden via nedsläppet i naturmarken i det uppdelade planområdet. Allmänheten har även tillgång till stranden i naturmarken öster om Hemlundavägen samt vid den allmänna badplats som ligger i direkt anslutning till planområdet i norr.
Genomförandet av detaljplanen bedöms inte påverka kommunens huvudvattentäkt. Området är redan ianspråktaget för bostadsändamål och fastigheterna är anslutna till det kommunala vatten- och avloppsledningsnätet.
Det föreligger inga luft- eller bullerproblem vid platsen för planerad exploatering. Detaljplanen medger inte sådan verksamhet som medför bullerstörning eller luftförorening. Det bedöms inte föreligga någon risk att överskrida miljökvalitetsnorm för luft eller buller.
Planområdet berörs inte direkt av några riksintressen. Den markanvändning som föreslås i detaljplanen bedöms inte vara av sådan art att miljökvalitetsnormerna riskerar att överskridas.
Detaljplanen bedöms således vara förenlig med miljöbalkens kapitel 3, 4 och 5.
1.7 Medverkande tjänstemän
Planhandlingar har upprättats av MAF Arkitektkontor AB. I upprättandet av detaljplanen har tjänstemän vid Samhällsbyggnad, Fysisk planering i Piteå kommun deltagit.
MAF Arkitektkontor AB
Pia Brändström
Samhällsplanerare
Granskad av:
Hanna Westerlund
Planhandläggare, Piteå kommun
