Hur bostadsfrågan ska lösas för de nyanlända

EXAMENSARBETE Samhällsbyggnad

Fastighetsekonomi och fastighetsjuridik GRUNDNIVÅ, 15 HP

STOCKHOLM, SVERIGE 2019

Hur bostadsfrågan ska lösas för de

nyanlända

En uppsyn över de nyanländas bostadssituation Civan Sleman

KTH

INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE

Bachelor of Science thesis

Title How to solve the housing issue for the newly arrived

Author(s) Civan Sleman

Department Department of Real Estate and Construction Management TRITA number TRITA-ABE-MBT-2018

Supervisor Berndt Lundgren

Keywords Newcomer, residential situation, demand, supply, need

Abstract

Today, Sweden is experiencing a large housing problem that affects both the indigenous population and new arrivals. The latter are particularly affected by the group’s poor purchasing power. With little chance of jobs and the threat of segregation, the newcomers find themselves in a disadvantageous situation in the housing market, a situation that tends to result in an evil spiral that can only be broken if measures are taken at an entrepreneurial, municipal and state level. Thus, this work focuses on the new arrivals’ housing situation. More specifically, the work examines underlying factors for their disadvantageous situation and thus what optimal measures can be taken to solve this.

The result shows that the unfavorable situation is due to four major factors: The current housing shortage, the EBO Act, high rents and prices and the poor purchasing power among new arrivals. The first factor is that there is a deficit in housing, which indicates that whether newcomers can afford to rent a home or not, there is not much available anyway. According to several interviewees, the solution to this is government grants to the municipalities and a shortened detailed planning process.

The second factor is a legislation that allows new arrivals to settle wherever they want and is built on people's right to be free. Unfortunately, the act results in segregation to the highest degree as the newly arrived tend to settle in the vicinity of acquaintances. This not only means overcrowded accomodations, but also worse opportunities for jobs, language development and establishment in the society and in the housing market. Results as well as discussion conclude that the abolition of the law is an optimal solution.

Another solution is the implementation of complementary legislation that allows municipalities to control the cramped living situations in homes that newcomers intend to move to. This is to determine whether they can move there or not and thus reduce potential segregation.

The third and fourth factors are linked. A combination of high rents and price levels and the newcomers' weak purchasing power form unfavorable conditions for the newcomers. Since setting rents and pricing is a major problem today, several respondents see that the only solutions are that municipalities lower land prices, the state subsidizes construction clients and the level of detail in detailed development plans is lowered. This, in order for the construction client to be able to lower production costs and thus build more affordable housing. Another solution is that the newcomers get a faster step into the labor market.

3

Acknowledgement

I want to thank my supervisor Berndt Lundgren for having the patience with me and this work, but also all the respondents who gladly took their time to be interviewed.

Examensarbete

Titel Hur bostadsfrågan ska lösas för de nyanlända

Författare Civan Sleman

Institution Institutionen för fastigheter och byggande

TRITA nummer TRITA-ABE-MBT-2018

Handledare Berndt Lundgren

Nyckelord Nyanlända, bostadssituation, efterfrågan, utbud, behov

Sammanfattning

Idag upplever Sverige en stor bostadsproblematik som påverkar både ursprungsbefolkningen och nyanlända. De senare påverkas i synnerhet på grund av gruppens svaga betalningsförmåga. Med föga chanser till jobb och hotet av segregation, befinner de nyanlända sig i en ofördelaktig situation på bostadsmarknaden, en situation som tenderar att mynna ut i en ond spiral som endast kan brytas om åtgärder och initiativ tas vid på entreprenöriell, kommunal, statlig nivå. Detta arbete fokuserar därför på de nyanländas bostadssituation. Mer specifikt undersöker arbetet bakomliggande faktorer till deras

ofördelaktiga situation och därmed vilka optimala åtgärder som kan tas vid för att lösa detta.

Resultatet påvisar att den ogynnsamma situationen beror på fyra större faktorer: Den rådande

bostadsbristen, EBO-lagen, höga hyres- och prisnivåer och den svaga betalningsförmågan bland nyanlända.

Den första faktorn innebär att det råder ett underskott på bostäder, vilket antyder att vare sig nyanlända har råd eller inte med att hyra en bostad så finns inte mycket tillgängligt ändå. Enligt flertalet respondenter är lösningen till detta att staten subventionerar markpriser och att detaljplaneprocessen förkortas.

Den andra faktorn är en lagstiftning som medför att nyanlända får bosätta vart de vill och är uppbyggd på människors rätt att vara fria. Dessvärre leder lagen till segregation i allra högsta grad då de nyanlända tenderar att bosätta sig i närhet av bekanta. Detta innebär inte bara större trångboddhet, men också sämre chanser till jobb, språkutveckling och etablering i samhället och på bostadsmarknaden. Resultat såväl som diskussion kommer fram till att en avskaffning av lagen är en optimal lösning. En annan lösning är

implementering av komplementerande lagstiftning som tillåter kommuner att kontrollera trångboddhet i bostäder som nyanlända avser flytta till. Detta i syfte att avgöra om de får flytta dit eller inte och på så sätt minska den potentiella segregationen.

Den tredje och fjärde faktorn är sammankopplade. En kombination av höga hyres- och prisnivåer och de nyanländas svaga betalningsförmåga formar ogynnsamma förhållanden för de nyanlända. Eftersom att hyres- och prissättningen idag är ett stort problem, ser flera respondenter att de enda lösningarna är att kommuner sänker markpriser, staten subventionerar byggherrar och detaljeringsgraden i detaljplaner sänks.

Detta i syfte att byggherrar ska kunna sänka produktionskostnader och på så sätt bygga mer prisrimliga bostäder. Ytterligare en lösning är att de nyanlända får ett snabbare kliv in i arbetsmarknaden.

5

Förord

Jag vill främst tacka min handledare Berndt Lundgren som haft väldigt med tålamod med mig och detta arbete, men också alla respondenter som med glädje tog sin tid att intervjuas.

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 8

1.1 Bakgrund ... 8

1.2 Syfte ... 9

1.3 Avgränsningar ... 9

2. Litteraturstudie ... 10

2.1 Nyanländas boendesituation ... 10

2.2 Stort behov på bostäder men lägre efterfrågan ... 10

2.3 Brist på bostäder ... 10

2.3.1 Detaljplanprocessen ... 10

2.3.2 Subventioner ... 10

2.4 Hyres- och prisnivåer ... 11

2.5 EBO-Lagen ... 11

2.6 Svag betalningsförmåga ... 11

3. Teori ... 12

3.1 Utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden ... 12

4. Metod ... 13

4.1 Metodval ... 13

4.2 Tillvägagångssätt ... 13

4.3 Urval ... 13

4.4 Datainsamling ... 13

4.5 Intervjuteknik ... 13

4.6 Bearbetning av data ... 13

5. Resultat ... 14

5.1 Brist på bostäder ... 14

5.1.1 Detaljplanprocessen ... 14

5.1.2 Subventioner ... 14

5.2 Hyres- och prisnivåer ... 14

5.3 EBO-lagen ... 15

5.4 Svag betalningsförmåga ... 15

5.5 Behovet av bostäder ... 16

6. Diskussion ... 17

7. Slutsats ... 18

7 8. Referenser ... 19

1.

Inledning

__________________________________________________________________________________

1.1 Bakgrund

Det blir allt svårare att ignorera det aktuella problemet med bostadsbristen. Att ha tillgång till bostäder är en viktig faktor för individer att kunna etablera sig i samhället, och för att samhällets ekonomiska tillväxt skall fortgå så bör det finnas tillräckligt med bostäder som kan täcka behovet. Att det råder brist på bostäder vet nästan alla om, men den angelägna frågan blir då hur bristen ska lösas, vilka konsekvenser som kan följa av att behovet inte tillgodoses och hur detta kommer att påverka både individer och samhället i stort. Att det efterfrågas fler bostäder beror främst på befolkningsökning och enligt SCB består Sveriges befolkningsökning till övervägande del av flyktingar och anhöriga med svag betalningsförmåga.

Invandringen har länge varit hög i Sverige och förväntas även att fortsatta vara det (Boverket 2012).

Anledning till varför människor flyr sina hem är många, det kan exempelvis vara krig,

naturkatastrofer eller ekonomiska skäl. Detta gör att människor försöker ta sig till platser där det finns förutsättningar att kunna leva bättre liv. Under de senaste åren har ett stort antal flyktingar kommit till Sverige, detta i sin tur kommer att skapa stora utmaningar för de nyanlända vad det gäller att etablera sig på bostadsmarknaden.

Befolkningstillväxten leder till en ökad efterfrågan på bostäder, men i och med att befolkningstill- växten är starkt beroende av invandring, då bör man ta hänsyn till att de nyanlända har en svag betalningsförmåga, som i sin tur beror på många faktorer, exempelvis att de har det svårt att skaffa sig ett jobb som i sin tur beror på att de flesta nyanlända är lågutbildade, har svårigheter med språket, saknar kontaktnät i arbetsmarknaden och många andra faktorer. Med de låga inkomster som de nyanlända har blir det allt svårare för de att exempelvis finansiera ett köp av en bostadsrätt eller att hyra nyproducerade hyresbostäder med höga hyror.

Att endast bygga fler bostäder utan att ta hänsyn till nyanländas svaga betalningsförmåga löser inte problemet med bostadsbristen för nyanlända. Detta kan leda till att många av de nybyggda

bostäderna möjligtvis blir vakanta. Med anledning av detta är det nödvändigt att hitta relevanta lösningar som kan underlätta etableringen av de nyanlända i bostadsmarknaden.

En av de mest betydande diskussionerna för närvarande är invandringsfrågan. I och med att frågan har varit mycket uppmärksammad de senaste åren, har det dykt upp ett antal frågor om hur

invandring kommer att påverka landet, samt vilka konsekvenser som kommer att uppstå på grund av detta. Med tanke på att de som flyttar hit kommer att behöva någonstans att bo i, bör det finnas tillräckligt med bostäder, för att tillgodose behovet som blir större över tiden på grund av det ökade antalet nyanlända personer i landet. Detta kommer naturligtvis att leda till att efterfrågan på bostäder ökar, vilket i sin tur betyder att fler bostäder skall behöva byggas för att täcka den ökade efterfrågan. Det som gör att efterfrågan på bostäder ökar är vanligtvis befolkningstillväxten, men här finns det en viktig faktor som man bör ta hänsyn till, vilket är att Sveriges befolkningsökning består till övervägande del av flyktningar och anhöriga med svag betalningsförmåga.

I Boverkets (2016) rapport ”Bostäder för nyanlända” beskrivs hur komplicerat det är för nyanlända att få bostad i många av Sveriges kommuner. Enligt rapporten, påstår Migrationsverket att

väntetider blir allt för långa när det kommer till att få en bostad och att antalet flyktingar som

9 kommer till landet blir fler och fler. Det betyder att det kommer fortsätta att vara svårt att få bostad.

En bostadsmarknadsenkät som gjordes samma år visar att det finns 272 kommuner inte har tillräckligt med bostäder som kan erbjudas till nyanlända. Kommuner i samverkan med migrationsverket kan stödja de personer som får uppehållstillstånd att hitta en bostad.

Att förstå sig på denna ogynnsamma situation de nyanlända befinner sig i på bostadsmarknaden är avgörande för att hitta lösningar till problemet.

1.2 Syfte

Syftet med detta arbete är att undersöka de nyanländas bostadssituation. Mer specifikt är syftet att undersöka bakomliggande faktorer till deras ofördelaktiga situation på marknaden och därmed vilka optimala åtgärder som kan tas vid för att lösa detta.

1.3 Avgränsningar

Detta arbete avser endast beröra bostadsproblematiken och de nyanländas ofördelaktiga situation på den vederbörande marknaden. Arbetet kommer att beröra nybyggnation av både ägande och hyreslägenheter som kan vara en del av lösningen för att täcka nyanländas behov av bostäder.

2.

Litteraturstudie

__________________________________________________________________________________

2.1 Nyanländas boendesituation

Kommuner som har brist på lediga bostäder har ofta problem med att hjälpa nyanlända personer att hitta egen bostad, vilket leder till att de nyanlända bor inneboende hos bekanta eller vänner för att få tak över huvudet. Att de nyanlända själva väljer att flytta till kommuner som det råder brist på bostäder inom kommer att medföra trångboddhet. I och med att bostadslösningar är ostabila för nyanlända, kommer detta i sin tur försvåra etablering av nyanlända både i samhällslivet och på arbetsmarknaden. Många av de nyanlända väljer olagliga vägar för att ordna fram ett boende, detta eftersom det råder stor brist på bostäder (Boverket 2015).

2.2 Stort behov på bostäder men lägre efterfrågan

I sin rapport ”Bostadsmarknaden: Stort behov, lägre efterfrågan” beskriver Olshov (2017) varför efterfrågan på bostäder överskattas även när det finns ett stort behov på bostäder. Det finns många anledningar till varför behovet har ökat, en anledning till detta är det ökade invandringen som ägde rum år 2014–2015; det som kallats för flyktingvågen. Att det råder brist på bostäder behöver inte betyda att förutsättningarna finns för byggnation av nya bostäder, detta beror i sin tur på många faktorer såsom att de flesta nyanlända har låga inkomster och är beroende av offentligt stöd.

2.3 Brist på bostäder

Detaljplaner tas fram av kommuner för att reglera mark- och vattenanvändningen, och skapar möjligheter såväl som begränsningar i byggandet. Detaljplaneprocessen, det vill säga den tid under vilken detaljplanen tas fram, påverkas av en hel del faktorer, bland annat vilket förfarande som väljs, hur många utredningar som görs och detaljplanens omfattning (Sveriges Kommuner och Landsting [SKL], 2017). Dessa faktorer kan alltså fördröja såväl som förkorta detaljplaneringen. Inte sällan brukar fördröjningar medföra att detaljplaneprocessen i bostadsdebatter anges som en stor orsak till den bostadsbrist som råder i Sverige. SKL (2017) påpekar dock att detaljplaneringen i de allra flesta fall tar mindre än två år. Vidare hävdar de att endast 4 procent av alla kommuner i Sverige anger en mediantid över tre år. Detaljplaneprocessen är därför inget som SKL anser vara en bidragande faktor till den allt ökande bostadsbristen.

2.3.2 Subventioner

År 2016 infördes av regeringen ett statsbidrag för bostadsbyggande. Anledning till varför detta bidrag infördes är främst för att hjälpa kommuner som har tagit emot många nyanlända. Detta för att stödja kommunerna i att bygga fler bostäder och minska bostadsbristen. Det finnas ett antal villkor som staten ställer på kommunerna för att de ska kunna ta del av bidraget, där de självklara är att de ska acceptera att bygga nya bostäder och att ta emot nyanlända (Regeringskansliet, 2016). Dessvärre gäller ovanstående statsbidrag inte byggherrar. En stor konsekvens av detta är att det inte byggs prisrimliga bostäder. Detta eftersom att byggföretag är vinstdrivna och finns inte incitament för de att satsa på prisvärda bostäder, så satsar de hellre på att maximera sina vinster än att bygga efter det behov som råder bland invånarna. Enligt Hagson, Tvilde och Rösnes (2015) kommer detta dilemma att fortsätta så länge det inte finns tillräckliga subventioner för byggherrar.

11

2.4 Hyres- och prisnivåer

När lägenheter nyproduceras kan hyressättningen i nyproduktionen utgå från att byggherren vill täcka sina produktionskostnader. När detta sker kallas hyran som sätts för nyproduktionshyra, eller presumtionshyra. Nyproduktionshyran ligger högre än för likvärdiga hyreslägenheter och brukar i bostadsfrågan ofta anses som ett problem (Hyresgästföreningen [HF], 2013). HF framhäver att dyr nyproduktion ofta sätter stor press på hyresmarknaden, och att detta problem kan kvarstå så länge produktionskostnaderna förblir höga. Att sänka nyproduktionshyror innebär därför att man dels måste sänka produktionskostnaderna för byggherren. HF är dock noga med att påpeka att de inte ser ett samband mellan den låga volymen nyproducerade lägenheter och höga hyresnivåer och menar att hyrorna som sätts idag redan är förenliga med de hyror marknaden är beredd att betala.

2.5 EBO-Lagen

Lagen om eget boende, mer känt som EBO-lagen, innebär att asylsökande eller nyanlända kan bosätta och etablera sig var de vill (Larsson et. al, 2018). Vid införandet av denna lag, sågs detta som ett sätt att snabbare integrera samhället. Det märktes dock i senare skeden att lagstiftningen medför fler problem än vad den gör nytta. Exempelvis skapar den segregation av hög nivå. Detta beror på att de nyanlända tenderar att flytta till områden där de redan har släktingar och bekanta. Vidare bidrog den till ökade ockerhyror samt svart andrahandsuthyrning (Larsson et. al, 2018). Förslag tas därför kontinuerligt fram om att reformera EBO-lagen. Idag har dock inga större reformer genomförts.

2.6 Svag betalningsförmåga

Svag betalningsförmåga innebär att en individ har otillräckligt med kredit för att fullgöra en

betalning. Denna betalningsförmåga kan vara en följd av många olika faktorer, bland annat flykt från krig, arbetslöshet, segregation och oduglig utbildning (Länsstyrelsen, 2016). Individer som därför ofta associeras med detta är nyanlända. Den i särklass största konsekvensen av detta är att de nyanlända blir särskilt utsatta på bostadsmarknaden, det vill säga har svårigheter att etablera sig på

bostadsmarknaden (Länsstyrelsen, 2016).

3.

Teori

3.1 Utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden

Riktlinjen som kräver för att en marknad ska uppkomma är att det ska finnas en sorts utbud, men en efterfråga borde också finnas. För att förstå detta bättre, förklarar man det men ett diagram, där utbud har en positiv lutning och efterfrågan har en negativ lutning, se figur 1.1. En princip för att en produkt ska finnas på marknaden är att efterfrågan på denna produkt ska också finnas, och det är konsumenternas köpkraft som styr efterfrågan.

Utbud och efterfrågeteorin kan tillämpas på bostadsmarknaden, men skillnaden här är att

bostadsmarknaden är långsam av sig. Detta innebär att bostadsmarknaden inte hinner ikapp behovet av bostäder, som kan helt plötsligt bli stor på grund av olika faktorer, som till exempel invandring till landet. Detta eftersom bostadsbyggande är en lång process vilket gör att även utbudet tar lång tid att förändra. Medan efterfrågan kan variera väldigt mycket på kort sikt, är utbudet oförändrat.

Figur 1.1: Utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden

Efterfrågan förskjuts när en betydande ändring äger rum på bostadsmarknaden. Detta orsakar i sin tur en förändring i prisnivån på bostadsmarknaden. Anledning till varför en betydande ändring på bostadsmarknaden kan medföra ändring i prisnivån är till exempel att befolkningstillväxten eller inkomsten ökar i framtiden. Det finns många andra motiv till förändring i prisnivån till exempel att priset på alternativa bostäder ökar, att ekonomiska tillgångar ökar.

För nyanlända skiljer sig situationen någorlunda. Anta exempelvis att det finns tillräckligt med bostäder på marknaden, som kan täcka behovet av bostäder. Men detta behöver inte betyda att de nyanlända kan söka till de bostäderna. Detta eftersom de flesta nyanlända har en svag

betalningsförmåga som hindrar de från att komma in på bostadsmarknaden. Det vill säga att det kan finnas utbud som motsvarar efterfrågan, men detta utbud inkluderar inte nyanlända med

svagbetalningsförmåga (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2008).

13 4.

Metod

__________________________________________________________________________________

4.1 Metodval

Forskningsfrågan går ut på att finna en lösning. Lösningen bedöms förklaras bättre med ord än siffror och statistik. I och med att den kvalitativa forskningsprocessen fokuserar på insamling av data just i form av ord, användes den metoden med fördel i arbetet. Av samma anledning användes inte en kvantitativ forskningsprocess, ty den tenderar att fokusera på siffror med vilka man uppfyller sitt syfte (Blomkvist & Hallin, 2015).

4.2 Tillvägagångssätt

Som en början på detta arbete funderade jag över behovet och problematiken kring de nyanländas behov av bostäder. Det insågs att situationen är allvarlig. På så sätt formulerades forskningsfrågan och därmed syftet med arbetet. Jag började därmed utforma en teoretisk referensram kring utbud och efterfrågan. Detta gjordes för att se huruvida det kommande resultatet överensstämmer med teorin eller inte. Med det gjort, började intervjuprocessen. Tolv respondenter med olika yrken och bakgrunder intervjuades angående forskningsfrågan. Därefter kontrollerades ifall datan gav empirisk mättnad och ifall det behövdes fler intervjuer. Slutligen diskuterades de olika resultaten. I

diskussionen försöktes samband hittas mellan de olika svaren från respondenterna. Detta i syfte att finna en gemensam grund utifrån vilken en lösning kan föreslås.

4.3 Urval

Urvalet av respondenterna är uppdelat på följande vis: Politiker, kommuner, byggherrar och nyanlända. I samma ordning var tanken bakom urvalet av dessa målgrupper att få en synvinkel från de som står bakom lagarna, möjligheterna och begränsningarna vad gäller bostadsfrågan, från de som tar emot och hjälper nyanlända, från de som äger, utvecklar och förvaltar bostäder, och från de som faktiskt är drabbade. Detta bedömdes ge en helhetsbild, med vilken syftet av denna uppsats kan uppfyllas.

4.4 Datainsamling

De planerade intervjuerna bedömdes redan från början ge empirisk mättnad. Detta eftersom att intervjuer kan bidra med muntlig och omfattande information från trovärdiga källor. Av denna anledning förhåller sig arbetet endast till intervjuer som datainsamlingsmetod.

4.5 Intervjuteknik

Semistrukturerade intervjuer användes i detta arbete. Det innebär att huvudfrågorna är formulerade i förväg, och att följdfrågor kan följa under intervjuns gång (Murray & Beglar, 2009). Denna teknik innebär att man delar upp sina frågor i ett antal huvudområden, vilket håller intervjun till sak och hindrar respondenten såväl som intervjuaren att avvika från ämnet. Eftersom att bostadsfrågan är bred i sin natur anses denna teknik vara det optimala förfarandet.

4.6 Bearbetning av data

Intervjumaterialet filtrerades för att skilja viktiga från irrelevanta uttalanden. Den framtagna datan indelades under rubriker som berör forskningsfrågan, såsom ”Behov av bostäder”. Men för att lättare se samband, indelades datan under vissa rubriker i fler kategorier än bara så.

5.

Resultat

Politiker Kommuner Byggherrar Nyanlända

Respondent A Ola Johansson,

Centerpartiet

Respondent C Lena Törnblom, Ekerö

kommun.

Respondent G Peter Svensson,

PEAB

De fyra nyanlända önskar vara

anonyma Respondent B

Ola Möller, Socialdemokraterna

Respondent D Joel Ekblad, Danderyd

kommun

Respondent H Lars-Olof Höglund, JM

Respondent E Linda Folke, Botkyrka

kommun

Respondent F Linn Karlsson, Södertälje

kommun

Tabell 1: Alla respondenter kategoriserade under arbetet avgränsade målgrupper

5.1 Brist på bostäder

Respondenten H anser att detaljplaneprocessen bör kortas ner i syfte att gynna den

bostadsproblematik som råder idag. Enligt honom tar det ungefär tio år att ta fram en detaljplan, vilket fördröjer tiden att bygga bostäder rejält. Ett alternativ till att korta ner tiderna, säger H, är att kommuner kontinuerligt tar fram detaljplaner, det vill säga utan att en byggherre initierar processen.

Detta är alltså ett sätt att tillskapa marknaden fler bostäder. Respondenten A håller med om att man snabbare bör få fram en detaljplan för att kunna bygga mer. A nämner vidare att Riksdagen håller i dagsläget på att tillsammans med regeringen genomföra det så kallade Januariavtalet. Det går bland annat ut på att förkorta tiden det tar att ta fram detaljplaner.

5.1.2 Subventioner

Respondenten H menar att staten bör ge mer bidrag till de som konsumerar bostäder, istället för att ge de som bygger. G påpekar i gengäld för investeringsstöd till byggherrar, kan staten såväl som kommuner ställa krav på byggherrar att bygga prisrimliga bostäder. G påpekar också att dyr mark är bland de främsta anledningarna till varför byggherrar inte kan bygga prisrimliga bostäder. Det som därför krävs enligt G är subventionerade priser på mark.

5.2 Hyres- och prisnivåer

Respondenten A påpekar att man skall se till att skapa en ny modell för hyres- och prissättning i nyproduktion för att få en ökad variation i det befintliga beståndet. A menar om det blir konflikter och svårigheter att komma vidare i hyres- och prisförhandlingen, så ska parterna emellanåt försöka hitta lösningar för detta.

15

5.3 EBO-lagen

Både respondenterna A och F menar att nyanlända väljer att bosätta sig där de har släktingar eller vänner, och att många personer kan skriva sig på samma adress. Både A och F instämmer att detta skapar stor segregation samt trångboddhet.

F påpekar att den segregation EBO-lagen ger upphov till, tillsammans med den ohållbara

boendesituation vi idag har i Sverige, bör betraktas som ett hot mot det svenska samhället. F menar att segregation resulterar inte bara i att ett större antal individer inte kan skaffa sig ett jobb, men också att varken barn eller vuxna klarar av att utbilda sig.

På grund av EBO-lagens konsekvenser, vill F att lagen ska avskaffas. Istället för den lagen, hävdar F att Södertälje kommun introducerat ett eget förslag som heter VEBO, vilken betyder att socialtjänsten i samarbete med migrationsverket ska kunna kontrollera boenden innan nyanlända flyttar in för att säkerställa att de inte är trångbodda och att det inte är en oskälig hyra. F hoppas att fler kommuner hoppar på tåget när det gäller denna fråga.

5.4 Svag betalningsförmåga

Respondenterna A och B menar att alla med svag betalningsförmåga skall ha rätt till en bostad. Detta eftersom att en bostad är en social rättighet. Nyanländas svaga betalningsförmåga anses vara ett hinder på bostadsmarknaden. Lösningen till detta, menar A och B, är att de nyanlända får ett snabbare kliv in i arbetsmarknaden. Detta eftersom att det ger möjlighet till en finansiell stabilitet, vilket i sin tur innebär större chans till bostad.

Även respondenten C instämmer med A och B gällande den ovannämnda lösningen. C är dock noggrann med att förklara att en stabil inkomst inte duger som enskild lösning. Enligt C är det ett måste att på samma gång bygga prisrimliga bostäder, som samtidigt också är integrerade med övriga bostäder i landet.

Man ska ta hänsyn till nyanländas svaga betalningsförmåga när man bygga nya bostäder, säger G, men vidare menar han att de har normkrav när man producerar bostäder, vilket i sin tur gör det svårt att bygga prisrimliga bostäder för nyanlända. G påstår att de jobbar hårt för att producera

kostnadseffektiva bostäder, men att det är ett privatägt företag därför vill man ha en vinst tillbaka.

Naturligtvis håller de nyanlända som intervjuades också med om ovanstående. Viktigt med deras svar var att de prioriterade de olika lösningarna. De menade att i syfte förbättra sin svaga

betalningsförmåga, måste de först tillhandahålla ett tak över huvudet. Därefter bör tillfälligt stöd erhållas i syfte att klara av bostadsrelaterade utgifter. När detta väl är uppfyllt, blir chansen att hitta jobb och därmed bli självförsörjande mycket större.

Figur 1.2: De nyanländas perspektiv på hur den svaga betalningsförmågan bland nyanlända skall lösas

5.5 Behovet av bostäder

Respondenternas åsikter om denna fråga var någorlunda ensidiga med något undantag. Såväl politikerna som kommunerna och byggherrarna håller med om att de nyanlända har ett stort behov av att snabbt få tag på en lägenhet, och att detta håller på att bli ett allt större problem.

Respondenterna menar att anledningen till varför behovet är så angeläget är att de nyanlända som alla andra människor behöver tak över huvudet och att det helt enkelt är en social rättighet.

Dessutom har det kommit ett stort antal nyanlända till Sverige på en väldigt kort tid, vilket alltså har bidragit stort till denna brist i samhället.

Som nämndes, fanns ett undantag. Respondent C, menar att de nyanländas behov av bostäder varierar beroende på vilken grupp av nyanlända vi talar om. Är det nyanlända i etableringen, eller är det nyanlända i förlängningen? Vad gäller de förra, är behovet inte så stort eftersom att de får försörjningsstöd under deras etablering i Sverige. När etableringstiden på två år är över, upphävs försörjningsstödet. Därför påpekar C att behovet av bostäder bland de nyanlända i förlängningen är enorm.

Respondenten G säger att behovet av bostäder är stor men att det behövs lite mer prisvärda

bostäder. Detta eftersom att de bostäder som redan har producerats är för dyra. G menar därför att man ska bygga en annan karaktär av bostäder som är lite mer prisrimliga. G påpekar att företaget denne jobbar på har tagit fram många koncept för hur mer prisvärda bostäder skall byggas, men i och med att kommuner i allmänhet ställer så höga krav på bostäders utformning och utseende blir det omöjligt för företaget att implementera dessa koncept. En personlig åsikt hos G är att behovet av bostäder också kan lösas om man tar hänsyn till den potential landsbygder har att tillfredsställa bostadsbehovet.

17 6.

Diskussion

I resultatet kunde vi se att detaljplaneprocessen kritiseras av ett antal respondenter på grund av vad de anser är en fördröjande process som minskar bostadsbyggandet. Bland kriticismen hävdas att detta gått så långt att Riksdagen genomför Januariavtalet för att minska tiden på denna process.

Detta ställs naturligtvis mot SKL:s ord, som påpekar att detaljplaneringen i de allra flesta fall tar mindre än två år och att detta därmed inte har någon påverkan på bostadsbyggandet. Detta arbete tar sid vid SKL då två år inte anses vara en så pass negativ faktor att bostadsbrist blir en följd av detta. Reformer inom detaljplaneprocessen kan naturligtvis ha sina fördelar – det finns en anledning att Riksdagen gör det idag. Även jag tror att det kan leda till mer bostadsbyggande, men inte så pass att det kommer hämma bostadsbristen bland nyanlända. När det gäller bostadsbrist bör fokus därmed ligga på andra frågeområden, såsom hyres- och prissättning.

När lägenheter nyproduceras kan hyres- eller prissättningen i nyproduktionen utgå från att byggherren vill täcka sina produktionskostnader. Det brukar det oftast göra. Att sänka priser och hyror innebär att produktionskostnaderna för byggherren på ett eller annat sätt måste sänkas. Om inte en annan modell appliceras för hyres- och prissättningen, finns det inga genvägar runt detta problem. Med andra ord är detta ett stort problem som sänker efterfrågan på bostäder samtidigt som behovet förblir detsamma. Detta gäller då särskilt de nyanlända. Men hur ska man egentligen få byggherrar att bygga prisrimliga bostäder? Det togs tidigare upp att regeringen har infört stadsbidrag till kommuner som önskar minska bostadsbristen bland nyanlända. Frågan är då, varför kan inte detsamma göras för övriga byggherrar?

Om det sistnämnda är svårare i praktiken än i teorin, kan staten åtminstone subventionera

kommuners priser på mark. På så sätt kan köpeskillingen sänkas och byggherrar bygga fler prisrimliga bostäder. Ytterligare ett sätt att ge upphov till mer prisrimliga bostäder är att kommuner sänker detaljeringsgraden i detaljplaner. Respondent G hävdar att PEAB har tagit fram nya koncept för hur mer prisvärda bostäder kan byggas, men att det är omöjligt att implementera koncepten i praktiken på grund av kommunernas krav på byggande. Dessa råd innebär för stat och kommun inte bara att de bidrar till bättre hyres- och prisnivåer på marknaden, utan också till byggandet av fler bostäder i allmänhet.

En annan stor del av bostadsproblematiken är som vi såg tidigare EBO-lagen, som många

respondenter var fientligt inställda mot. Den skapar segregation av allra högsta nivå, då nyanlända tillåts att bosätta sig nära bekanta, vilket de gör. Om lagstiftningen avskaffas kommer den

segregation den bidrar med att minska. Önskas inte en avskaffning, kan åtminstone

komplementerande lagstiftning stiftas på kommunal nivå. Detta är något Södertälje kommun gjort, vilket som nämnts tidigare innebär att de kan kontrollera trångboddheten i lägenheter som

nyanlända önskar att flytta till. På så sätt kan de bestämma om de får flytta in eller inte. Mindre segregation innebär en snabbare etablering i samhället, som i sin tur innebär större chans till jobb, självförsörjning och därmed bostad.

7.

Slutsats

Arbetet kommer fram till att detaljplaneprocessen inte är en faktor som minskar bostadsbyggandet och behöver av den anledning inte åtgärdas, i alla fall inte lika mycket som hyres- och prissättningen av bostäder. Hyror och priser har länge varit alldeles för höga och påverkar mest de med svag köpkraft såsom de nyanlända. För att lösa detta problem måste stat antingen subventionera

byggherrar eller tillfälligt öka bidragen till de nyanlända. Staten kan också subventionera kommuner så att de i sin tur sänker sina markpriser. Detta i syfte att sänka köpeskillingen för byggherrar så att de kan sätta mer optimala hyres- och prisnivåer.

Arbetet kommer också fram till att EBO-lagen orsakar alldeles för mycket segregation, även om avsikten med lagen är god i sin natur. Den bör därför avskaffas i syfte att nyanlända ska kunna etablera sig på marknaden snabbare, det vill säga utvecklas snabbare språkmässigt och få ett snabbare kliv in i arbetsmarknaden. Alternativt kan komplementerande lagstiftning stiftas som tillåter kommuner att kontrollera trångboddheten i bostäder som nyanlända avser flytta till. Detta i syfte att avgöra om de får flytta dit eller inte och på så sätt minska segregationen.

19 8.

Referenser

Blomkvist, P., & Hallin, A. (2015). Method for engineering students: Degree projects using the 4- phase model (1.st ed.). Lund: Studentlitteratur.

Boverket (2012). Boverkets lägesrapport.

https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2012/boverkets-lagesrapport- 2012.pdf

Boverket. (2015) Boendesituation för nyanlända.

https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2015/boendesituationen-for- nyanlanda.pdf

Boverket. (2016) Bostäder för nyanlända. https://www.boverket.se/sv/om-boverket/lattlast-pa- boverket/laget-pa-bostadsmarknaden/bostader-for-nyanlanda/

Hagson, A., Tvilde, D., & Rösnes, A. (2015). Varför byggs det dubbelt så många bostäder i Norge som i Sverige?

http://www.cmbchalmers.se/wpcontent/uploads/2015/10/CMB_kortrapport_Hagson_2015-4.pdf Hyresgästföreningen (2013). Presumtionshyror: Åtgärder för att öka byggandet av hyresrätter.

https://www.hyresgastforeningen.se/globalassets/globalt-innehall/rapporter/presumtionshyror- atgarder-for-att-oka-byggandet-av-hyresratter-20131001.pdf

Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi (2008).

Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt – Fastighetsnomenklatur. Upplaga 10. Stockholm:

Fastighetsnytt Förlag AB.

Larsson, Hillevi et al. (2018). En trygg integration med reformerad EBO-lagstiftning.

https://data.riksdagen.se/fil/CA8CFDBA-AA9E-454C-9762-A0783364BFBE

Murray, N., & Beglar, D. (2009). Writing dissertations and theses. Harlow [u.a.]: Pearson Education.

Olshov, Anders (2017). Bostadsmarknaden: stort behov, lägre efterfrågan.

http://intelligencewatch.org/wp-content/uploads/2017/10/IW_Bostadsmarknad_okt17_low.pdf Regeringskansliet (2016). Regeringen ger kommuner byggbonus för bostadsbyggande.

https://www.regeringen.se/pressmeddelanden/2016/04/regeringen-ger-kommuner-byggbonus-for- bostadsbyggande/

Sveriges Kommuner och Landsting (2017). Detaljplaneprocessen inget hinder för byggandet.

https://www.byggnyheter.se/20190803/17373/skl-detaljplaneprocessen-inget-hinder-byggandet

TRITA-ABE-MBT- 2018

www.kth.se