12.16. Bilaga 15. PM 1 Mannheimer Swartling

(1)

LEGAL#14019544v3

Sollentuna kommun – Omstrukturering av fastighetsinnehav (PM 1)

1. Inledning

Sollentuna kommun (”Kommunen”) äger idag fastigheter direkt samt genom tre helägda dotterbolag, AB Sollentunahem (”Sollentunahem”), AB Solom (”Solom”) och Sollentuna Energi och Miljö AB (”Energi”). Kommunen överväger nu att omstrukturera sitt

fastighetsinnehav för att uppnå en mer fördelaktig förvaltningsmodell utifrån ett förvaltningsekonomiskt och förvaltningstekniskt perspektiv.

Vi har blivit ombedda att redogöra för de bolags-, fastighets- och skatterättsliga konsekvenser som följer av olika omstruktureringsåtgärder. De planerade åtgärderna kan delas upp i tre kategorier och dessa kategorier kommer att behandlas i tre separata promemorior.

Denna promemoria avser den första kategorin av åtgärder och innefattar en delning av

fastighetsinnehavet i Sollentunahem på så sätt att bolagets verksamhetsfastigheter överförs till ett annat kommunalt bolag alternativt till Kommunen. Nedan återfinns en redogörelse för olika alternativ för hur en sådan överföring skulle gå till samt fördelar/nackdelar med respektive alternativ. Promemorian innehåller även en beskrivning av hur en koncernstruktur med möjlighet till resultatutjämning mellan de fastighetsägande bolagen kan åstadkommas.

2. Sammanfattning och rekommendation

Vår bedömning är att en fission är det lämpligaste alternativet för att dela upp fastighetsägandet.

Detta då en fission inte anses som en värdeöverföring i aktiebolagsrättslig mening och därför enligt vår bedömning kan genomföras utan hinder av de begränsningar för värdeöverföringar som följer av lagen (2010:879) om allmännyttiga bostadsföretag (”Allvillagen”). Vidare bör en fission inte medföra några negativa skattemässiga konsekvenser.

Vad avser bildandet av en koncernstruktur bör även det vara möjligt att genomföra utan några väsentliga negativa skattemässiga konsekvenser (de överlåtelser som görs av befintliga bolag kan dock påverka eventuella befintliga skattemässiga underskott, se avsnitt 3.2.1). Ränteutgifter på de reverser som uppkommer vid Kommunens försäljning av andelar till det nya kommunala holdingbolaget, Ny AB 1, bör inte vara avdragsgilla för bolaget enligt nuvarande

ränteavdragsbegränsningsregler. Då ränteinkomster inte är skattepliktiga för Kommunen och begränsningsreglerna kan komma att ändras i framtiden samt att det typiskt sett anses

fördelaktigt att ha befintlig skuld i fastighetsägande bolag rekommenderar vi ändå att förvärvet av andelarna lånefinansieras.

(2)

3. Alternativ 1 – Fission

Föreslagen struktur:

 Kommunen förvärvar ett nytt lagerbolag, Ny AB 1.

 Sollentunahem förvärvar två nya lagerbolag, Ny AB 2 och Ny AB 3.

 Kommunen säljer andelarna i Sollentunahem, Solom och Energi till Ny AB 1 för ett pris motsvarande andelarnas marknadsvärde. Betalning sker med revers.

 Sollentunahems tillgångar, skulder och förpliktelser tas över av Ny AB 2 och Ny AB 3 genom fission där verksamhetsfastigheterna överlåts till ett bolag och övriga fastigheter till ett annat. Solluntahem upplöses i och med fissionen.

3.1 Bolags- och fastighetsrättsliga konsekvenser

En delningsprocess inleds med att en gemensam delningsplan upprättas av de deltagande bolagen, dvs. Sollentunahem, Ny AB 2 och Ny AB 3. Delningsprocessen blir genom kungörelse av Bolagsverket en offentlig procedur och kan normalt beräknas ta fyra till sex månader att genomföra från det att delningsplanen har upprättats. Delning förutsätter att bolagstämman i Sollentunahem godkänner delningsplanen. Utöver de legala och finansiella frågor som har ett direkt samband med själva delningsprocessen måste normalt sett även ett antal praktiska frågor lösas, däribland hantering av eventuella anställda som berörs av delningen (aktiebolagsrättslig delning innebär ofta en arbetsrättslig verksamhetsövergång) och olika separationsfrågor rörande t.ex. tredjepartsavtal.

Det bör noteras att det finns strikta regler i aktiebolagslagen avseende skydd för överlåtande bolags borgenärer. Dessa regler innebär i korthet att samtliga bolag som ingår i delningsplanen har ett visst solidariskt ansvar för det överlåtande bolagets totala skuldbild, oavsett vilket bolag som övertar skuld. Närmare bestämt gäller att om ett bolag som är övertagande inte kan betala en skuld som övertagits enligt delningsplanen från överlåtande bolag, i detta fall Sollentunahem, är det andra övertagande bolaget solidariskt ansvarigt för skulden. Betalningsansvaret är inte begränsat i tid men däremot begränsat till ett belopp (det solidariska ansvaret för ett övertagande bolag ska inte överstiga det verkliga värdet av den nettobehållning som det bolaget har fått vid delningen). Vidare gäller att om en skuld inte har tagits upp i delningsplanen ansvarar de övertagande bolagen solidariskt för skulden och utan begränsning till belopp. Samma betalningsansvar gäller för skuld som inte var känd när delningsplanen upprättades men som därefter blir det.

En prövning av delningsförfarandet måste även göras mot Allvillagen. Som framgår av vår promemoria från den 11 september 2015 (”Promemorian”) utgår vi från att Sollentunahem är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag enligt Allvillagen och möjligheten till

värdeöverföring från bolaget begränsas således av den lagen (utöver övriga tillämpliga begränsningar i aktiebolagslagen). Som framgår av Promemorian är vår bedömning dock, mot bakgrund av att en fission i aktiebolagsrättslig mening inte är en värdeöverföring, att fissionen kan genomföras utan hinder av Allvillagens begränsningar avseende rätten till värdeöverföring.

Det bör noteras att den föreslagna strukturen innebär att Sollentunahem ersätts av ett nytt allmännyttigt bostadsföretag med väsentligen lägre balansomslutning. Det kan därför hävdas att förfarandet i praktiken ger samma effekt som en värdeöverföring och därmed är ett kringgående av Allvillagen. Allvillagen innefattar dock ingen begräsning av rätten att likvidera ett

(3)

allmännyttigt bostadsföretag, oavsett om det ersätts med ett nytt eller inte. Enligt vår bedömning har därför ovan nämnda potentiella kritik mot strukturen inte någon rättslig relevans, men kan givetvis ha viss betydelse rent politiskt.

3.2 Skattemässiga konsekvenser

3.2.1 Kommunens försäljning av aktier till Ny AB 1

Kommunen är ett från inkomstskatt helt undantaget skattesubjekt. Då en försäljning av aktier inte är en momspliktig transaktion och det ej heller tas ut någon stämpelskatt eller liknande på försäljning av aktier bör Ny AB 1:s förvärv av aktierna i Sollentunahem, Solom och Energi från Kommunen inte medföra några negativa skattekonsekvenser för Kommunen eller Ny AB 1.

Om Sollentunahem, Solom, Energi eller Energis dotterbolag Sollentuna Elhandel AB

(”Elhandel”) har några skattemässiga underskott kan de dock påverkas av transaktionen. Enligt inkomstskattelagen kan en ägarförändring, såsom Ny AB 1:s förvärv av aktierna från

Kommunen, medföra två möjliga begränsningar i förhållande till gamla underskott.

Den första begränsningen är den s.k. beloppsspärren som innebär att tidigare års underskott överstigande 200 % av utgiften för att förvärva det bestämmande inflytandet över

underskottsföretaget helt faller bort. Utgiften för förvärvet utgörs i detta fall av marknadsvärdet på aktierna och om inga kapitaltillskott lämnats till underskottsföretaget under året då

överlåtelsen sker eller de två föregående beskattningsåren överlever underskotten således så länge som de inte överstiger 200 % av aktiernas marknadsvärde. Den andra begränsningen, den s.k. koncernbidragsspärren, innebär att det under fem år efter förvärvsåret inte är möjligt att utnyttja de gamla förlusterna mot koncernbidrag från annat bolag i förvärvande koncern. Det är dock möjligt att utnyttja de gamla underskotten mot koncernbidrag från bolag som även innan ägarförändringen ingick i samma koncern. Det innebär således att gamla underskott i

exempelvis Solom inte kommer kunna utnyttjas genom koncernbidrag från Energi till Solom under en femårsperiod efter förvärvsåret medan gamla underskott i Elhandel bör kunna utnyttjas genom koncernbidrag från Energi då dessa bolag ingick i samma koncern även innan

Kommunens försäljning av aktier till Ny AB 1. För ytterligare information om möjligheten till resultatutjämning, se avsnitt 3.2.3 nedan.

3.2.2 Fissionen

I inkomstskattelagen finns det särskilda regler för s.k. kvalificerade fissioner vilket den i detta fall planerade fissionen bör vara. Vid en kvalificerad fission ska varken det överlåtande företaget, dvs. Sollentunahem, eller de övertagande företagen, dvs. Ny AB 2 och Ny AB 3, ta upp någon inkomst eller dra av någon utgift på grund av fissionen. Istället inträder Ny AB 2 och Ny AB 3 i Sollentunahems skattemässiga situation och ska anses ha bedrivit den verksamhet som de övertar från ingången av Sollentunahems sista beskattningsår (dvs. om fissionen fullbordas i augusti 2017 ska Ny AB 2 och Ny AB 3 anses ha bedrivit den verksamhet som de övertar från Sollentunahem redan från 1 januari 2017). Fissionen bör inte heller medföra någon beskattning för Ny AB 1 då andelarna som anses avyttrade, dvs. andelarna i Sollentunahem, bör vara näringsbetingade.

De två skattefrågor som dock bör tittas närmare på i samband med en kvalificerad fission är frågan om eventuella skattemässiga underskott som Sollentunahem har överlever fissionen samt om någon av Sollentunahems inventarier av redovisningsmässiga skäl behöver tas upp till ett högre värde i Ny AB 2 eller Ny AB 3:s räkenskaper än vad de är upptagna till i Sollentunahems redovisning (om så är fallet finns det särskilda regler som behöver beaktas för att övertagande bolag ska kunna tillämpa räkenskapsenlig avskrivning för aktuella inventarier).

(4)

Vad gäller eventuella skattemässiga underskott som Sollentunahem har ska de fördelas på de övertagande företagen i förhållande till det nettovärde (skillnaden mellan de skattemässiga värdena på tillgångarna som överlåts och de värden på skulder och andra förpliktelser som gäller vid beskattningen) som förs över till respektive företag. För att dessa underskott inte ska falla bort på grund av fissionen krävs att aktuellt underskott inte överstiger 200 % av

marknadsvärdet av det övertagande bolagets aktier. Om underskotten inte övertiger detta belopp överlever de fissionen. Utöver nämnda beloppsspärr finns det även en underskottsspärr som medför att övertagande bolag först det sjätte beskattningsåret efter fissionen får nyttja övertaget underskott (samma spärr gäller även för egna underskott men då övertagande bolag är nya bolag bör sådant underskott inte finnas). Denna spärr tillämpas dock inte om övertagande och

överlåtande bolag hade kunnat lämna koncernbidrag till varandra med avdragsrätt

beskattningsåret före det år som fissionen genomförs. Om fissionen genomförs under 2017 krävs således att Sollentunahem och Ny AB 2 samt Ny AB 3 ska kunna lämna koncernbidrag till varandra redan under 2016. Under förutsättning att Sollentunahem förvärvar Ny AB 2 och Ny AB 3 som lagerbolag under 2016 bör så vara fallet och underskottsspärren bör då inte bli aktuell om fissionen sedan sker 2017.

Vidare bör en fission inte medföra några momskonsekvenser och enligt nuvarande regler tas inte heller stämpelskatt ut när fastigheter överförs i samband med en fission. Det bör noteras att skattefriheten för stämpelskatt vid fission är en sådan fråga som regeringens utredning ” Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet” tittar närmare på och det är möjligt att utredningen kommer att föreslå ändrade regler i detta hänseende. Utredningen ska redovisa sitt uppdrag senast den 31 mars 2017 och vi förväntar oss därför inte att nya regler ska träda ikraft innan 1 januari 2018.

3.2.3 Möjligheten till resultatutjämning

För bolag inom samma koncern finns möjlighet att resultatutjämna genom koncernbidrag. Ett koncernbidrag är skattepliktigt för mottagaren men avdragsgillt för givaren. Reglerna om koncernbidrag är inte tillämpliga mellan systerbolag om bolagen ägs av en kommun och någon möjlighet att lämna koncernbidrag har således tidigare inte funnits (förutom mellan Energi och Elhandel då Elhandel ägts av Energi). Året efter Ny AB 1:s förvärv av aktierna i Sollentunahem, Solom, Energi och indirekt även Elhandel bör dessa bolag dock ha möjlighet att resultatutjämna genom koncernbidrag (om förvärven sker 2016 bör således koncernbidrag kunna lämnas mellan bolagen från och med 2017). Det bör dock noteras att det kan finnas vissa begränsningar att utnyttja koncernbidrag mot gamla underskott som bolagen har, se avsnitt 3.2.1 ovan. Vidare kan noteras att koncernbidragsrätten mellan Energi och Elhandel inte bör påverkas av de planerade transaktionerna och att dessa bolag bör ha koncernbidragsrätt även under det år som

överlåtelsen sker (dvs. 2016 enligt exemplet ovan).

En fission under 2017 där Solluntahems verksamhet överförs till Ny AB 2 och Ny AB 3 och Sollentunahem sedan upplöses bör inte påverka möjligheten att lämna koncernbidrag då fissionen inte innebär att något bolag byter koncerntillhörighet.

3.2.4 Avdragsrätt för ränta på reverserna

Ränteinkomster är inte skattepliktiga för Kommunen och således medför ränteinkomster på de reverser som Kommunen får i samband med försäljningen av aktierna i Sollentunahem, Energi och Solom inga negativa skattekonsekvenser för Kommunen. För Ny AB 1 gäller att bolagets avdragsrätt för ränteutgifter måste prövas mot ränteavdragsbegränsningsreglerna då det av rättspraxis följer att dessa regler blir tillämpliga då Kommunen och Ny AB 1 ska anses vara i intressegemenskap vid tillämpningen av dessa regler. Då Kommunen inte beskattas för räntan följer av avdragsbegränsningsreglerna att ränta på reverserna endast är avdragsgill om den s.k.

(5)

ventilen är tillämplig. För att denna regel ska vara tillämplig krävs att det skuldförhållande som ligger till grund för ränteutgiften är huvudsakligen affärsmässigt motiverat. Vid denna

bedömning ska det särskilt beaktas om finansiering istället hade kunnat ske genom tillskott från Kommunen istället för lån. Då skulden uppkommer i samband med förvärv av aktier måste även förvärvet vara huvudsakligen affärsmässigt motiverat för att räntan ska kunna dras av.

Skatteverket har i ett ställningstagande från 2014 framhållit sin syn på hur dessa regler ska tolkas avseende kommuner. I ställningstagandet framhåller verket att om en kommuns utlåning inte är större än dess externa upplåning (från t.ex. Kommuninvest) så kan de skuldförhållanden som finns mellan kommunen och låntagarna presumeras vara huvudsakligen affärsmässigt motiverade. Avdragsrätten bör i sådana fall normalt inte ifrågasättas om det inte finns andra omständigheter som medför att skuldförhållandet inte kan anses affärsmässigt motiverat.

Skatteverket framhåller dock att för att denna presumtion ska anses vara stark förutsätts att vidareutlåningen ska fylla ett lånebehov i vid bemärkelse. Det kan exempelvis gälla lån till löpande verksamhet eller externa förvärv av fastigheter eller andra tillgångar. Sådant lånebehov bör däremot normalt inte anses föreligga om lånet exempelvis används för interna förvärv av dotterbolag.

Om en kommuns utlåning är större än dess externa upplåning anser Skatteverket att avdrag kan medges även i dessa fall om det inte finns andra omständigheter som talar för att förfarandet är skattedrivet. Skatteverket framhåller dock att det ska finnas ett lånebehov i vid bemärkelse hos låntagaren och sådant behov anses inte föreligga om lånet exempelvis används för t.ex. interna förvärv av dotterbolag. Vidare framhålls att omständigheten att tillskott hade kunnat lämnas istället för lån ska få betydligt större tyngd vid bedömningen i denna situation än i situationen där den externa upplåningen är större än kommunens utlåning. Vid prövningen av om tillskott hade kunnat lämnas istället anser verket att storleken på det utlånade beloppet och hur

långsiktigt lånet är spelar stor roll (om lånet avser stora belopp som lånas ut under längre tid anser verket att kommunen normalt utan större olägenheter istället hade kunnat lämna tillskott).

Om lånet används för förvärv av aktier måste som ovan nämnts även förvärvet vara

huvudsakligen affärsmässigt motiverat för att räntan ska kunna dras av. I ställningstagandet framhålls att externa förvärv av aktier kan presumeras vara affärsmässigt motiverade medan det omvända gäller vid interna förvärv. Vid interna förvärv presumerar Skatteverket således att dessa förvärv är skattedrivna och inte huvudsakligen affärsmässigt motiverade.

Frågan om kommuners avdragsrätt för ränta har även prövats av Skatterättsnämnden i ett förhandsbesked från 2014. I förhandsbeskedet ansåg nämnden att räntekostnader som ett kommunalägt bolag hade på långfristiga skulder till kommunen (4-9 år), och som bestod av utlåning från kommunen av egna internt upparbetade medel, skattemedel och avgifter, inte var avdragsgilla då kommunen ansågs ha kunnat lämna tillskott istället för lån till bolaget. Detta förhandsbesked, liksom flertalet andra förhandsbesked om ränteavdragsbegränsningsreglerna, undanröjdes senare av Högsta förvaltningsdomstolen med motiveringen att en prövning av om ventilen är tillämplig aktualiserar utrednings- och bevisfrågor som inte lämpar sig för ett förhandsbesked.

Mot bakgrund av ovanstående anser vi att ränteutgifter på de aktuella reverserna inte bör vara avdragsgilla för Ny AB 1 enligt nuvarande ränteavdragsbegränsningsregler oberoende av om Kommunens externa upplåning överstiger den interna utlåningen. Detta då lånen lämnas för interna förvärv av aktier, avsikten är att lånen ska vara utestående under en längre tid och de avser ett betydande belopp. Då Kommunen inte är skattskyldig för ränteinkomster finns det dock inte någon skattemässig nedsida med reverserna och Ny AB 1 kan även yrka avdrag så länge som det görs öppet, dvs. Ny AB 1 redogör för samtliga relevanta omständigheter (även om det som sagt inte är troligt att Skatteverket skulle medge avdrag). I detta sammanhang bör

(6)

särskilt noteras att Sverige för närvarande utreder frågan om att införa nya ränteavdragsregler.

Ett förslag till sådana regler lär baseras på slutsatserna i OECD:s BEPS-projekt och ATAP- direktivet och således vara EBITDA-baserade (dvs. avdragsrätten för

nettofinansieringskostnader begränsas till en viss procent av bolagets EBITDA). Det är för närvarande oklart om nya regler kommer att tillämpas på både interna och externa lån och om de nuvarande ränteavdragsbegränsningsreglerna kommer att avskaffas i samband med att nya regler införs. Vi förväntar oss att nya regler kan komma att träda ikraft först den 1 januari 2018 och det är möjligt att det då kan vara fördelaktigt att ha befintlig skuld i de kommunala bolagen.

3.3 Fördelar/nackdelar med fissionsalternativet

3.3.1 Fördelar

 En fission bör kunna genomföras utan hinder av Allvillagens begränsningar avseende rätten till värdeöverföring.

 En överföring av fastigheter i samband med fission bör inte medföra stämpelskatt enligt nuvarande regler.

 Fissionen bör kunna genomföras utan negativa inkomstskattemässiga eller

momsmässiga konsekvenser (om det finns befintliga skattemässiga underskott kan de dock påverkas).

3.3.2 Nackdelar

 En fission kan ta tid att genomföra och vara relativit administrativt betungande.

 En fission kan av kritiker hävdas vara ett kringgående av Allvillagen och därmed leda till negativ publicitet.

 Ny AB 2 och Ny AB 3 blir ansvariga för varandras skulder i den mån dessa är hänförliga till tiden före fissionen. Detta antar vi dock inte bör medföra någon större problematik då avsikten inte är att sälja något av bolagen externt efter fissionen.

4. Alternativ 2 – Överlåtelse av verksamhetsfastigheter till underpris

 Ny AB 1 förvärvar ett nytt lagerbolag, Ny AB 2.

 Sollentunahem överlåter sina verksamhetsfastigheter till Ny AB 2 till underpris (önskvärt från ett skattemässigt perspektiv är att överlåtelsen sker till det lägsta av fastighetens skattemässiga värde och dess taxeringsvärde). Betalning sker med revers.

(7)

I sammanhanget kan det noteras att en överlåtelse av fastigheter till underpris skattemässigt inte kan göras från Sollentunahem till Kommunen och därför begränsas detta alternativ till

överlåtelse till annat kommunbolag.

Sollentunahems överlåtelse av fastigheter till Ny AB 2 för underpris innebär en värdeöverföring motsvarande skillnaden mellan fastigheternas marknadsvärde och underpriset i fråga. Detta medför att förutsättningarna för värdeöverföring enligt Allvillagen måste vara uppfyllda. Dessa förutsättningar beskrivs i Promemorian men återges i relevanta delar kortfattat även nedan.

Värdeöverföringen får inte överstiga årlig ränta på Kommunens kapital, eller, om tillämpligt, hälften av nettoöverskottet från Sollentunahems fastighetsförsäljningar under föregående räkenskapsår. Värdeöverföring får dock avse hela överskottet från föregående räkenskapsår om överskottet används för åtgärder inom ramen för Kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för

personer för vilka Kommunen har ett särskilt ansvar. I sistnämnda avseende anses kommuner ha en omfattande handlingsfrihet i hur man använder överskottet och behöver inte i detalj redovisa hur medlen ska användas. Även de generella reglerna för värdeöverföring från aktiebolag måste iakttas, vilket vi dock inte uppfattar begränsar utrymmet för värdeöverföring utöver vad som följer av Allvillagen.

Baserat på den begränsade information vi har om berörda fastigheters marknadsvärde och skattemässiga värde samt Sollentunahems överskott från tidigare år framstår utrymmet för att tillämpa strukturen i Alternativ 2 som mycket begränsad. Föreslagen underprisöverlåtelse bör endast kunna tillämpas för enstaka verksamhetsfastigheter med iakttagande av Allvilagens bestämmelser. Detta då total skillnad mellan överlåtna fastigheters marknadsvärde och

underpriset under alla förhållanden inte får överstiga Sollentunahems överskott från föregående räkenskapsår.

4.2.1 Försäljning av aktier till Ny AB 1

Försäljningen bör inte medföra några negativa skattekonsekvenser förutom att den kan komma att påverka eventuella befintliga skattemässiga underskott. Se avsnitt 3.2.1 ovan.

4.2.2 Försäljning av verksamhetsfastigheter till Ny AB 2

Om försäljningen sker till ett pris som motsvarar eller är lägre än fastigheternas skattemässiga värde bör överlåtelsen inte medföra några negativa inkomstskattekonsekvenser enligt de särskilda reglerna om underprisöverlåtelser. Istället tar Ny AB 2 över de överlåtna

fastigheternas skattemässiga värde. Om försäljningspriset skulle överstiga skattemässigt värde, t.ex. på grund av att så krävs enligt Allvillagen, uppkommer det dock en skattepliktig vinst i Sollentunahem. Ny AB 2 får då köpeskillingen som anskaffningskostnad för fastigheterna och får således ett högre avskrivningsunderlag. I sammanhanget kan det noteras att möjligheten att genomföra underprisöverlåtelser av fastigheter utreds inom regeringens ovannämnda utredning och att befintliga regler således kan komma att ändras. Utredningen har dock främst fokus på möjligheten att överlåta fastigheter till underpris till ett dotterbolag för att sedan sälja bolaget externt vilket är en annan situation än den som skulle vara för handen i detta fall.

(8)

Överlåtelse av fastigheter är särskilt undantaget från moms och överlåtelsen bör således inte medföra några momskonsekvenser.

Överlåtelsen av fastigheter från Sollentunahem till Ny AB 2 medför dock stämpelskatt.

Stämpelskatten uppgår till 4,25 % av det högsta beloppet av köpeskillingen för respektive fastighet och fastighetens taxeringsvärde året före det år som Ny AB 2:s ansökan om lagfart beviljas. Saknas taxeringsvärde för det aktuella året ska istället Lantmäteriet, med ledning av ett värderingsintyg från sakkunnig, bedöma vilket värde fastigheten hade vid tidpunkten för förvärvet. Det kan noteras att stämpelskatten kan begränsas om det är möjligt att reglera ihop fastigheter och att det är möjligt att ansöka om uppskov med betalning av stämpelskatten då Sollentunahem och Ny AB 2 vid tidpunkten för förvärven ingår i samma koncern. Begäran om uppskov med betalning ska framställas när lagfart söks och senast ett år efter den dag som skatten fastställs. Ett uppskov med stämpelskatt upphör sedan att gälla om: (i) fastigheten överlåts till annan, (ii) koncernförhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren upphör, eller (iii) överlåtaren eller förvärvaren upplöses genom likvidation eller konkurs.

Möjlighet till resultatutjämning mellan bolagen bör generellt finnas från och med inkomståret 2017. Se avsnitt 3.2.3 ovan.

Se avsnitt 3.2.4 ovan för avdragsrätt för ränta på reverserna mellan Kommunen och Ny AB 1.

Vad avser reversen mellan Sollentunahem och Ny AB 2 bör ränteinkomster vara skattepliktiga för Sollentunahem och ränteutgifter vara avdragsgilla för Ny AB 2.

4.3 Fördelar/nackdelar med underprisalternativet

4.3.1 Fördelar

 Bör kunna genomföras utan inkomstskattemässiga eller momsmässiga konsekvenser (så länge som köpeskillingen med anledning av Allvillagen eller generella

värdeöverföringsregler inte behöver överstiga fastigheternas skattemässiga värde).

På samma sätt som i alternativ 1 kan omstruktureringen påverka befintliga skattemässiga underskott

 Enkelt att genomföra.

4.3.2 Nackdelar

 Allvillagens bestämmelser (liksom allmänna värdeöverföringsregler) måste beaktas vid bestämmande av köpeskillingen för fastigheterna. Baserat på vår kännedom om värdeförhållanden etc. medför Allvillagens bestämmelser att det saknas möjlighet att överlåta mer än någon enstaka verksamhetsfastighet till underpris på detta sätt.

 Stämpelskatt utgår vid försäljningen av fastigheterna (skatten kan begränsas om det är möjligt att reglera ihop fastigheter och det bör även vara möjligt att få uppskov med betalningen av stämpelskatt).

(9)

5. Alternativ 3 – Överlåtelse av verksamhetsfastigheter till marknadsvärde till Kommunen eller Ny AB 2

 Sollentunahem överlåter sina verksamhetsfastigheter till Kommunen eller till ett av Ny AB 1 förvärvat lagerbolag, Ny AB 2, för fastigheternas marknadsvärde.

Betalning sker med revers om Ny AB 2 är förvärvare och kontant om Kommunen är förvärvare.

Då strukturen inte innebär någon värdeöverföring från Sollentunahem blir Allvillagens regler inte aktuella. Strukturen medför att Sollentunahems kapital inte påverkas då Sollentunahem får marknadsmässig ersättning för de fastigheter som säljs. Försäljningen ger Sollentunahem ett nettoöverskott från fastighetsförsäljning, varav Allvillagen medger att hälften delas ut efter räkenskapsårets utgång (se punkt 4.1 ovan samt Promemorian). Som nämnts under punkt 4.1 får värdeöverföringen avse hela överskottet från föregående räkenskapsår om överskottet används för åtgärder inom ramen för Kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka Kommunen har ett särskilt ansvar.

Det finns inget legalt hinder mot att värdeöverföring sker med hänvisning till dels nettoöverskott från fastighetsförsäljning, dels till att överskottet ska användas till sådana åtgärder som medger att hela överskottet överförs.

5.2.1 Försäljning av aktier till Ny AB 1

Försäljningen bör inte medföra några negativa skattekonsekvenser förutom att den kan komma att påverka eventuella befintliga skattemässiga underskott. Se avsnitt 3.2.1 ovan.

5.2.2 Försäljning av verksamhetsfastigheter till Kommunen

Vi har förstått att fastigheternas marknadsvärde överstiger deras skattemässiga värde vilket innebär att försäljningen medför att en skattepliktig kapitalvinst uppkommer hos Sollentunahem på skillnaden mellan köpeskillingen för respektive fastighet och dess skattemässiga värde.

Kommunen får då marknadsvärdet på fastigheterna som anskaffningskostnad för fastigheterna men då Kommunen är inkomstskattebefriade har de ingen nytta av en hög anskaffningsutgift.

Överlåtelse av fastigheter till Kommunen kan vara undantagen från stämpelskatt om fastigheten enligt detaljplan eller områdesbestämmelser ska användas för allmän plats eller för sådant ändamål som medför att byggnad för ändamålet ska betraktas som specialbyggnad enligt fastighetstaxeringslagen (t.ex. vård-, skol- eller kulturbyggnad). För övriga fastigheter tas stämpelskatt ut med 4,25 % av det högsta beloppet av köpeskillingen för respektive fastighet och fastighetens taxeringsvärde året före det år som köparens ansökan om lagfart beviljas.

(10)

Saknas taxeringsvärde för det aktuella året ska istället Lantmäteriet, med ledning av ett värderingsintyg från sakkunnig, bedöma vilket värde fastigheten hade vid tidpunkten för förvärvet. Det kan noteras att stämpelskatten kan begränsas om det är möjligt att reglera ihop fastigheter.

Då överlåtelse av fastigheter är särskilt undantaget från moms bör överlåtelsen inte medföra några omedelbara momskonsekvenser. Om överlåtelse sker av verksamhetsfastigheter där det inte bedrivs momspliktig verksamhet kan det dock medföra vissa positiva momskonsekvenser framöver då det kan vara möjligt för Kommunen att få ersättning för ej avdragsgill ingående moms enligt det särskilda ersättningssystemet för kommuner.

5.2.3 Försäljning av verksamhetsfastigheter till Ny AB 2

På samma sätt som vid en försäljning till Kommunen medför en försäljning av fastigheter till Ny AB 2 att en skattepliktig kapitalvinst uppkommer hos Sollentunahem på skillnaden mellan köpeskillingen för respektive fastighet och dess skattemässiga värde. Ny AB 2 får då

marknadsvärdet som anskaffningskostnad för fastigheterna och bolaget kan göra

värdeminskningsavdrag från detta belopp för att reducera bolagets skattemässiga resultat.

Överlåtelsen av fastigheter medför även stämpelskatt om 4,25 % vid överlåtelse till Ny AB 2 på samma sätt som vid överlåtelse till Kommunen (med den skillnaden att något undantag från stämpelskatt för vissa typer av fastigheter inte finns). Det kan noteras att stämpelskatten kan begränsas om det är möjligt att reglera ihop fastigheter. Vid överlåtelse till Ny AB 2 är det även möjligt att ansöka om uppskov med betalning av stämpelskatt, se avsnitt 4.2.2.

Då överlåtelse av fastigheter är särskilt undantaget från moms bör överlåtelsen inte medföra några särskilda momskonsekvenser.

Möjlighet till resultatutjämning mellan bolagen bör generellt finnas från och med inkomståret 2017. Se avsnitt 3.2.3 ovan.

Se avsnitt 3.2.4 ovan för avdragsrätt för ränta på reverserna mellan Kommunen och Ny AB 1.

Vad avser en revers mellan Sollentunahem och Ny AB 2 bör ränteinkomster vara skattepliktiga för Sollentunahem och ränteutgifter avdragsgilla för Ny AB 2.

5.3 Fördelar/nackdelar med försäljning till marknadspris

5.3.1 Fördelar

 Om försäljning sker till Kommunen bör vissa typer av fastigheter kunna överlåtas utan att stämpelskatt tas ut.

 Enkelt att genomföra.

5.3.2 Nackdelar

 Medför inkomstskattemässiga konsekvenser för Sollentunahem då fastigheternas marknadsvärde överstiger deras skattemässiga värde (denna effekt mildras något om

(11)

överlåtelse sker till Ny AB 2 då det bolaget i så fall får en hög anskaffningsutgift som bolaget kan göra avskrivningar från).

 Stämpelskatt utgår på försäljningen av fastigheterna om försäljningen sker till Ny AB 2. Stämpelskatt utgår även vid försäljning till Kommunen om inte särskilda undantag är tillämpliga. Det är möjligt att stämpelskatten kan begränsas om fastigheter kan regleras ihop.

 Innebär oförändrat kapital i Sollentunahem. Efter räkenskapsårets utgång kan utdelning ske men denna utdelning får under alla förhållanden inte överstiga Sollentunahems överskott för räkenskapsåret.

MANNHEIMER SWARTLING ADVOKATBYRÅ