28 september 2016
LEGAL#14044892v3
Sollentuna kommun – Omstrukturering av fastighetsinnehav (PM 3)
1. Inledning
Sollentuna kommun (”Kommunen”) äger idag fastigheter direkt samt genom tre helägda dotterbolag, AB Sollentunahem (”Sollentunahem”), AB Solom (”Solom”) och Sollentuna Energi och Miljö AB (”Energi”). Kommunen överväger nu att omstrukturera sitt
fastighetsinnehav för att uppnå en mer fördelaktig förvaltningsmodell utifrån ett förvaltningsekonomiskt och förvaltningstekniskt perspektiv.
Vi har blivit ombedda att redogöra för de bolags-, fastighets- och skatterättsliga konsekvenser som följer av olika omstruktureringsåtgärder. De planerade åtgärderna kan delas upp i tre kategorier och dessa kategorier kommer att behandlas i tre separata promemorior.
Denna promemoria avser den tredje kategorin av åtgärder och beskriver effekterna av en extern försäljning av bostäder från Sollentunahem.
2. Sammanfattning
Då fastigheternas marknadsvärde överstiger deras skattemässiga värde medför en direktförsäljning inkomstskattemässiga konsekvenser. En sådan försäljning medför även stämpelskatt. Ett alternativ till en sådan försäljning är då att fastigheterna paketeras vilket medför att de bör kunna avyttras utan omedelbara inkomstskattekonsekvenser (typiskt sett behöver dock en rabatt lämnas då förvärvaren tar över befintliga skattemässiga värden för fastigheterna). Även vid paketering utgår dock stämpelskatt (vid underprisöverlåtelsen till bolaget).
Det är mycket vanligt på den svenska marknaden att genomföra paketeringar innan avyttring av fastigheter. Direktförsäljning av fastigheter till marknadspris får anses vara ovanligt i fall då fastigheternas skattemässiga värde understiger marknadsvärdet. Det bör dock noteras att
möjligheten till paketering är en fråga som en pågående regeringsutredning tittar närmare på och det är möjligt att reglerna kommer att ändras framöver.
3. Överlåtelse av bostäder
3.1 Bolags- och fastighetsrättsliga konsekvenser
En direkt försäljning av fastigheterna till marknadspris innebär i normalfallet inga nackdelar ur ett civilrättsligt perspektiv (se dock nedan angående skattemässiga konsekvenser). En sådan försäljning innebär att Sollentunahem kan tillämpa en av lättnadsreglerna för värdeöverföring i lagen (2010:879) om allmännyttiga bostadsföretag (”Allvillagen”) och efter räkenskapsårets utgång dela ut hälften av nettoöverskottet från fastighetsförsäljningen. Värdeöverföring får dock avse hela överskottet från föregående räkenskapsår om överskottet används för åtgärder inom
28 september 2016 2(3)
ramen för Kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social
sammanhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka Kommunen har ett särskilt ansvar.
En försäljning som föregås av paketering, dvs. en försäljning av fastigheterna till ett av Sollentunahem nybildat dotterbolag till underpris och därpå följande försäljning av aktierna i dotterbolaget till marknadspris, innebär i normalfallet inte heller någon nackdel civilrättsligt.
För Kommunen och Sollentunahem uppkommer dock i detta fall en negativ konsekvens då en av lättnadsreglerna för värdeöverföring i Allvillagen, rätten till utdelning av hälften av nettoöverskottet från fastighetsförsäljning, inte kan tillämpas då nettoöverskottet istället uppkommer vid försäljning av aktier.
Rätten till värdeöverföring kvarstår dock avseende hela överskottet från föregående räkenskapsår om överskottet används för åtgärder inom ramen för Kommunens
bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka Kommunen har ett särskilt ansvar. I sistnämnda avseende anses kommuner ha en omfattande handlingsfrihet i hur man använder överskottet och behöver inte i detalj redovisa hur medlen ska användas. Denna lättnadsregel bör medge att i princip hela överskottet från försäljningen kan överföras till Kommunen genom utdelning efter räkenskapsårets utgång. Om Kommunen bedömer att denna lättnadsregel inte kan tillämpas begränsas dock möjligheten till värdeöverföring från Sollentunahem till Kommunen av Allvillagen till att högst uppgå till årlig ränta på Kommunens kapital.
3.2 Skattemässiga konsekvenser
3.2.1 Inkomstskatt
Vi har förstått att fastigheternas marknadsvärde vida överstiger deras skattemässiga värde vilket innebär att försäljningen medför att en skattepliktig kapitalvinst uppkommer hos Sollentunahem vid en direktförsäljning på skillnaden mellan köpeskillingen för respektive fastighet och dess skattemässiga värde.
Ett alternativ till en direktförsäljning är att Sollentunahem paketerar fastigheterna innan
försäljningen. Detta görs genom att Sollentunahem förvärvar ett Ny AB, säljer ned fastigheterna för ett pris som motsvarar eller understiger det lägsta av fastigheternas skattemässiga värde och fastigheternas taxeringsvärde för att sedan överlåta aktierna i Ny AB till den externa köparen för marknadsvärdet.
En sådan överlåtelse bör kunna göras utan omedelbara inkomstskattemässiga konsekvenser då överlåtelsen av fastigheter till Ny AB bör omfattas av de särskilda reglerna om
underprisöverlåtelser och Sollentunahems försäljning av aktier bör vara skattefri enligt reglerna om näringsbetingade andelar. Det senare kräver att andelarna inte anses utgöra lagertillgångar enligt de allmänna reglerna om lager eller enligt de särskilda reglerna om byggnadsrörelse och/eller handel med fastigheter. Detta bör utredas närmare innan transaktionen genomförs (då bör också utredas närmare om det är behövligt att lämna skalbolagsdeklaration). Det bör noteras att då förvärvaren tar över fastigheternas skattemässiga värde, och således får ett lägre
avskrivningsunderlag jämfört med vid en direktförsäljning, kräver förvärvaren typiskt sett ett avdrag på köpeskillingen på mellan 5-6 % av skillnaden mellan fastigheternas överenskomna marknadsvärde och deras skattemässiga värde. Om överlåtelse sker till bostadsrättsförening spelar detta dock typiskt sett ingen roll då föreningen, förutsatt att föreningen efter förvärvet av fastigheten blir en äkta förening, inte kan dra av utgifter hänförliga till fastigheten och således
28 september 2016 3(3)
inte har någon nytta av ett högt avskrivningsunderlag. I sådana fall bör något avdrag på köpeskillingen inte göras.
Det bör noteras att möjligheten att paketera fastigheter för att sedan sälja bolag i vilka
fastigheterna paketerats för att undvika omedelbara inkomstskattekonsekvenser vid överlåtelsen är en fråga som utredningen ”Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet” tittar närmare på och det är möjligt att utredningen kommer att föreslå ändrade regler i detta
hänseende. Utredningen ska redovisa sitt uppdrag senast den 31 mars 2017 och vi förväntar oss därför inte att nya regler ska träda ikraft innan 1 januari 2018 (även om stopplagstiftning redan från den dag som utredningen presenteras inte helt kan uteslutas).
3.2.2 Stämpelskatt
Överlåtelsen av fastigheter medför stämpelskatt. Stämpelskatten uppgår typiskt sett till 4,25 % av det högsta beloppet av köpeskillingen för respektive fastighet och fastighetens taxeringsvärde året före det år som förvärvarens ansökan om lagfart beviljas. Saknas taxeringsvärde för det aktuella året ska istället Lantmäteriet, med ledning av ett värderingsintyg från sakkunnig, bedöma vilket värde fastigheten hade vid tidpunkten för förvärvet. Om en fastighet överlåts till en bostadsrättsförening, antingen direkt eller genom transportöverlåtelse, uppgår stämpelskatten dock till 1,5 %.
3.2.3 Moms
Överlåtelsen bör inte medföra några momskonsekvenser oavsett om överlåtelsen sker genom paketering eller ej då både överlåtelse av aktier och överlåtelse av fastighet är undantaget från moms.
MANNHEIMER SWARTLING ADVOKATBYRÅ
