Mot vad ska byggnadsnämnden (BN) pröva ansökan? Vilka handlingar kan krävas in och när?

• När ska man ge bygglov?

• När ska en ansökan avslås?

• Mot vad ska byggnadsnämnden (BN) pröva ansökan?

• Vilka handlingar kan krävas in och när?

PRÖVNING AV BYGGLOV I NYA PBL

Elisabeth Ehrlén, Ehrlén Consulting AB

Henrik Höglund, bygglovsamordnare Vaxholm

BYGGLOV I PRAKTIKEN

1. Förutsättningar för bygglov, d.v.s. lagstödet 2. Vilka handlingar som behövs för prövning

3. Prövning av ett ärende i praktiken från ansökan till beslut

FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR BYGGLOV

Förutsättningar för bygglov 1

Inom detaljplan 9 kap. 30 § PBL

Utom detaljplan 9 kap. 31 och 31 a § § PBL

Liten avvikelse bygglov får ges för åtgärd som avviker från detaljplanen om avvikelsen är liten 9 kap. 31 b § § PBL

Dessutom finns bestämmelser om:

tidsbegränsade lov, rivningslov och marklov

9 kap. 33 – 35 § § PBL

När kraven är uppfyllda ska lov meddelas

Förutsättningar för bygglov 2

Vid åtgärd inom detaljplan ska bygglov ges om:

1. Befintlig byggnad och fastigheten överensstämmer med detaljplanen

2. Åtgärden är planenlig

3. Detaljplanen vunnit laga kraft och genomförandetiden börjat löpa

4. Åtgärden uppfyller de krav som anges 9 kap. 30 § PBL

Förutsättningar för bygglov 3

Vid åtgärd utanför detaljplan ska bygglov ges om 1. Åtgärden inte strider mot områdesbestämmelser 2. Inte förutsätter planläggning (4 kap. 2 eller 3 § § PBL)

3. Uppfyller kraven på allmänna intressen (2 kap. PBL)

4. Uppfyller samma kriterier enligt 8 kap. PBL som byggande inom detaljplan.

För åtgärder utanför detaljplan gäller:

• 9 kap. 31 a § motsvarar inte kombinationen av ÄPBL 8 kap. 12, 13 § § . Prövning ska göras mot hela 2 kap. även för kompletteringsåtgärder.

• Vissa förenklade prövningsgrunder för

kompletteringsåtgärder inom områdesbestämmelser

Förutsättningar för bygglov 4

Förutsättningar för bygglov 5

Utformningskrav vid nybyggnad

En byggnad ska

1. Vara lämplig för sitt ändamål

2. Ha god form- färg och materialverkan

3. Vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga

Förutsättningar för bygglov 6

Ändring

• Vid ombyggnad gäller:

- samma krav som för nybyggnad för hela byggnaden eller (om det är orimligt)

- den betydande och avgränsbara del av byggnaden som påtagligt förnyas.

• För annan ändring än ombyggnad ska kraven uppfyllas för den ändrade delen.

Förhandsbesked

• På begäran ska BN ge förhandsbesked om åtgärden kan tillåtas på den avsedda platsen

• Ett förhandsbesked som innebär att åtgärden kan tillåtas är bindande i två år från det att beslutet har vunnit laga kraft.

EXEMPEL PÅ RITNINGAR för prövning av ansökan

9 kap. 21 § PBL

En ansökan om lov eller förhandsbesked ska:

- vara skriftlig

- innehålla de ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen

Exempel på ritningar

Lov för

• nybyggnad inom detaljplan

• lovpliktig ändring

• byggande utanför detaljplan

Exempel på ritningar Nybyggnad inom DP

• Situationsplan baserad på nybyggnadskarta.

Ev. förenklat underlag för komplementbyggnader mm.

• Ibland behövs särskild markplaneringsritning

• Huvudritningar (planer, fasader och sektioner)

Skalenliga, tydliga, entydiga, måttsatta och arkivbara.

Situationsplan

Nybyggnad inom DP

• Huvudmått

• avstånd till

fastighetsgräns och annan byggnad

• Infart och parkering

• ev. garage och förråd

• murar och plank

Situationsplan

Nybyggnad inom DP

• +-höjd för färdigt golv (+FG)

• gatans +höjd

• ändringar av marknivån,

• +FG på

grannfastigheters huvudbyggnader.

• RITNING

Markplaneringsritning nybyggnad inom DP

• Situationsplanen blir lätt plottrig om all markplanering redovisas i skala 1:500

• Information kan i stället redovisas på separat

markplaneringsritning

• Får inte finnas olikheter mot situationsplanen

• Kan vara annan skala, 1:200 om mer tydlighet behövs

Huvudritningar

nybyggnad inom DP

Måttsatta

• Fasader

• Planritningar

• Sektioner

OBS! Även ritningar på ev. garage, förråd, murar och plank

Fasadritningar

Redovisa ursprunglig marknivå och

föreslagen marknivå invid byggnaden för samtliga fasader

• Ritning C

Planritningar

• Måttsatta med lägenhetsareor

• Vid bostäder fast inredning och avskiljbarhet.

• Möblerade.

• För bostäder även

”tillgänglighet”.

Sektionsritning

Ange:

• Våningshöjd

• Bjälklagstjocklek

• Byggnadshöjd

• Takvinkel

Anm. Figuren till höger saknar byggnadshöjd och bjälklagstjocklek.

Plushöjd (+) på bjälklag kompenserar i viss mån.

Ritningar vid lovpliktig ändring

• Tillbyggnad måttsätts och markeras på

situationsplan och samtliga huvudritningar.

• Vid annan ändring anpassas efter ändringens art

Handlingar utanför DP Förhandsbesked

• Kartutdrag utvisande den tänkta tomtens belägenhet

• Enkel situationsplan

• Enkel redovisning av vad som avses byggas

• Beskrivning av VA

• Ev andra utredningar eller tillstånd

Ritningar utanför DP Bygglov

• I princip samma som inom detaljplan men underlaget för situationsplanen kan ibland vara enklare

• Om förhandsbesked (fb) inte finns, behövs även de

handlingar som redovisas under föreg. bild rörande fb

PRÖVNING I PRAKTIKEN från ansökan till beslut

• Inledande frågor: plansituation, lovplikt mm

• Lovprövning mot plan

• Prövning mot 8 och 2 kap. PBL

• Beslutets utformning och innehåll

Inledande frågeställningar 1

• Ligger det sökta inom DP, OB eller sammanhållen bebyggelse? Behövs bygglov med hänsyn till

omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen?

• Har DP vunnit laga kraft och har genomförandetiden börjat löpa?

• DP inte laga kraft, kontrollera underliggande DP

• Ändrad lovplikt?

Inledande frågeställningar 2

• Kontrollera att ansökan verkligen gäller bygglov och att den är undertecknad.

• Kräver åtgärden lov? Om inte; informera sök.

• Har sök. avsett att söka frivilligt lov? (9 kap. 14§PBL)

• Kräver åtgärden istället en anmälan? (9 kap. 16 § PBL)

• Finns uppgift om KA eller är åtgärden av den arten att KA inte krävs?

Inledande frågeställningar 3

• Har planbestämmelserna stöd i PBL?

- Vad som kan regleras i DP anges i 4 kap. PBL - MMD Växjö P 4811-11 (2012-03-01) och

MMÖD P6568-11 (2012-01-31)

- Rapport 4:108 från KTH, Kommunernas detaljplanebestämmelser, Lagstöd? Tydlighet?

• Finns skäl att besluta om anstånd i ärendet?

Prövning mot detaljplan

• Är fastigheten (och befintlig byggnad) planenlig?

Kontrollera även fastighetsplaner som numera gäller som bestämmelser i detaljplanen

• Är den sökta åtgärden planenlig?

• Om inte: är avvikelsen liten och förenlig med planens syfte?

• Om bef. byggnad är planstridig, gör en samlad

bedömning av ev. befintlig och tillkommande avvikelse.

Vid stora avvikelser

• Sökanden bör genast kontaktas

• Meddela att du föreslår att ansökan ska avslås.

(kontrollera delegation)

• Vill sökanden gå vidare ändå? Finns utrymme för ändringar?

• Återkallas ansökan? AVSKRIV i så fall!

• Kanske sökanden vill lämna in en ny ansökan?

Prövning mot 8 och 2 kap. PBL

Lämplig ordning för att granska ansöknings- handlingarna:

• Krav på tomten ( 8 kap. 9 § PBL)

• Krav på byggnaden ( 8 kap. 1 § PBL)

A. god form-, färg- och materialverkan B. lämplig för sitt ändamål

C. tillgänglig och användbar

Krav på obebyggd tomt som ska bebyggas 1

8 kap. 9§PBL

1. Naturförutsättningarna tas tillvara

2. Inte medför betydande olägenheter för omgivningen uppkommer

3. Utfart samt möjlighet för transporter och utryckningsfordon

4. Parkering lastning och lossning

Krav på obebyggd tomt som ska bebyggas 2

8 kap. 9§ PBL

5. Tomten ska vara ”tillgänglig” om det inte är orimligt med hänsyn till terrängen och förhållandena i övrigt 6. Risken för olycksfall begränsas

Krav på obebyggd tomt som ska bebyggas 3

Kraven på tomt förtydligas i BBR

• Tillgänglighet och användbarhet på tomter, 3:12

• Räddningsväg, 5:721

• Skydd mot olyckor, 8:9

Byggnadens placering, form och exteriör

2 kap. 6 §, 8 kap. 1 § 2. PBL

Frågor att ställa sig vid granskning:

• Finns skydds- eller varsamhetsbestämmelser i DP

• Finns särskilda bestämmelser i DP beträffande material, färg, anpassning, hustyp osv.?

• Är området homogent eller på annat sätt karakteristiskt?

• Innebär läget speciell påverkan på stadsbilden?

• Passar byggnaden/tillbyggnaden in i den befintliga bebyggelsen?

Byggnadens lämplighet för sitt ändamål (NY)

Utformningskrav 8 kap. 1 § 1. PBL

• För bostäder; gör en prövning av lämpligheten enligt BBR 3:2 och en bedömning av lämpligheten för övriga

byggnader. Informera sök. om något synes olämpligt.

• Om skäl finns: Informera sökanden om att de tekniska

egenskapskraven är byggherrens ansvar och att de kommer att behandlas inför startbeskedet.

Byggnadens tillgänglighet och användbarhet (NY)

Kontrollera

tillgänglighetskraven

Seminarium om till- gänglighet hölls i nov 2011 och finns på

nypbl.se

PAUS

Utformning av beslut planenlig ansökan

Hänvisa till lagrum och motivera beslutet. Skriv in vem som är kontrollansvarig och de villkor och upplysningar som

behövs och har lagstöd (9 kap. 40 § PBL).

Informera bl. a. om

• lovets giltighetstid

• att byggnadsarbetena inte får påbörjas före startbesked

• andra tillstånd som kan behövas

• att de tekniska egenskapskraven hanteras inför startbeskedet.

Grannehörande

om ansökan inte är planenlig

9 kap. 25-26 §§ PBL

• Om sökta och tidigare godtagna avvikelser sammantaget bedöms vara ”en liten avvikelse” från detaljplan eller

områdesbestämmelser; ge sakägare (m. fl.) tillfälle att yttra sig.

• Om sakägare (m.fl.) har negativa synpunkter, bedöm om dessa tillför något. Finns då skäl att ändra BN:s

bedömning? Glöm ej att det är BN som avgör, inte grannarna.

Grannehörande

utom DP och utom OB

9 kap. 25 § PBL

• Om lovansökan avser något annat än kompletterings- åtgärder ge sakägare (m.fl.) tillfälle att yttra sig.

• Gäller alla övriga åtgärder, kan få mycket omfattande konsekvenser för verksamhetsbyggnader då grannar (m.fl.) ska höras för alla lovpliktiga åtgärder

Utformning av beslut

- vid liten avvikelse och utom plan

9 kap. 40 § PBL

Hänvisa till lagrum och motivera beslutet. Skriv in:

- vem som är kontrollansvarig

- de villkor och upplysningar som behövs och har lagstöd.

Bemöt ”grannars” negativa synpunkter.

Information i beslut som vid beslut för planenlig åtgärd

Exempel:

• Byggnadsarbetena får inte påbörjas förrän planen vunnit laga kraft. (9 kap. 36§)

• Byggnadsarbetena får inte påbörjas förrän

gatukostnadsersättning har erlagts. (9 kap. 37§)

”För lov i efterhand”: Lov beviljas under förutsättning att 1. verandan (markerad med A på planritningen) rivs

senast den 31 december….

2. befintligt uthus (markerat med A på situationsplan) rivs senast den 30 september 2013. (9 kap. 38§)

Lagliga villkor vid bygglov

Elisabeth Ehrlén och Henrik Höglund 19 apr 2012

Olagliga villkor vid bygglov 1

Exempel

• Förutsättning för lovet är att närmaste granne har godkänt husets placering.

• Tillstånd för enskilt avlopp krävs för att lovet ska kunna utnyttjas.

• Balkongernas utseende ska ändras i samråd med stadsarkitekten.

• Byggnadens höjdläge bestäms vid utsättningen.

Elisabeth Ehrlén och Henrik Höglund 19 apr 2012

Olagliga villkor vid bygglov 2

Exempel

Bygglov meddelas under förutsättning att

• … byggnadshöjden understiger 7. 0 m.

• … att huvudbyggnaden sänks med 80 cm.

• byggnadens utformning ska anpassas till omgivande bebyggelse.

• Färgsättningen ska godkännas av byggnadsnämnden

Avslagsbeslut

Hänvisa till lagrum och motivera beslutet. Exempel:

• Beslut

Ansökan avslås med stöd av 9 kap. 30 eller 31 eller 31 b §§ PBL samt 8 kap. 1.1 eller 1:2 PBL……o.s.v.

• Motivering

Ex: Huvudbyggnad ska uppföras minst 4 m från fastighetsgräns men befintlig byggnad ligger endast 2, 5 m från fastighetsgräns, vilket

innebär en avvikelse på 1,5 m. Detaljplanen tillåter 1 våning samt vind men den sökta byggnaden har 3 våningar. De samlade avvikelserna kan inte anses som små och förenliga med planens syfte.

• Vilken kommunicering som skett i ärendet

När tekniskt samråd inte krävs

9 kap. 21 §, 10 kap. 22 §PBL

• Startbesked kan ges tillsammans med bygglov i enklare ärenden där tekniskt samråd inte krävs:

- kontrollplan ska finnas

- ev. andra övriga handlingar som BN bedömer behövs.

• Om handlingar saknas:

- informera sökanden om möjligheten att kunna få startbesked direkt.

Avslutning

Alla ärenden är unika. Det är därför svårt att redovisa en universell handläggningsrutin.

Bra att ha en

”grundmall” för handläggning men man måste vara medveten om att den kan behöva frångås.

ethEhrlén

Ambitionen att varken

sökanden eller nämnden ska behöva arbeta i

onödan.

Man måste därför inleda granskningen med att

snabbt skaffa sig en

uppfattning om det som söks är i huvudsak rätt eller i huvudsak fel och

handla därefter.

.

En bra

ambition är att sökanden så snabbt

som möjligt ska få

återkoppling på sin

ansökan.

Foto: ElisabethEhrlén