Årsredovisning 2005
Förvaltningsberättelse
Styrelsen i Bostadsrättsföreningen Järven i Trollhättan, org. nr. 763000-0359, får härmed lämna följande redogörelse för sin förvaltning under 2005.
Styrelse, revision och valberedning
Styrelsens sammansättning Styrelsen har under året bestått av
Dag Kihlman ordförande
Vincent Rolandsson vice ordförande och sekreterare Jonas Jakobsson kassör
Reine Åkesson ledamot Lena Hallonqvist ersättare Ronnie Holm ersättare
Till skillnad från tidigare år tillsattes inget verkställande utskott.
Avgående ledamöter och suppleanter Dag Kihlman ledamot Reine Åkesson ledamot Lena Hallonqvist ersättare Ronnie Holm ersättare
Revisorer att granska 2005 års verksamhet har varit Erling Johansson ordinarie
Lena Jonsson ordinarie Ove Israelsson suppleant Hans Johansson suppleant
Valkommitté
Hans Johansson Björn Runheim
Sammanträden
Styrelsen hade konstituerande sammanträde i samband med årsmötet den 13 april 2005. Därutöver har styrelsen sammanträtt drygt tio gånger.
Verksamheten
Allmänt om verksamheten
Föreningen har som syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att uppföra och förvalta bostadshus. Föreningens stadgar från 1943 utbyttes under året mot nya stadgar, som registrerades av Bolagsverket den 3 augusti 2005.
Information om verksamheten
Föreningens verksamhet, årsredovisningar och liknande information finns anslagna i
informationspärmen i D-ingången. Viss del av pärmens information finns även på föreningens webbplats:
http://www.geocities.com/brfjarven
Fastigheten
Föreningens fastighet har beteckningen Järven 2 och färdigställdes i slutet av andra världskriget.
Adress
Föreningens adress är:
Brf Järven
Djupebäcksgatan 2 – d0 461 32 Trollhättan.
Husets lägenheter har gatuadress Djupebäcksgatan 2 eller Tingvallavägen 9.
Antal objekt
66 lägenheter om 3104 m2. Därutöver finns två butikslokaler, två större källarlokaler och 12 mindre källarlokaler, mestadels före detta skyddsrum.
Lägenhetsfördelning
2 lägenheter om 1 rum och kök á 35,0 kvm 2 lägenheter om 1 rum och kök á 38,0 kvm 46 lägenheter om 1 rum och kök á 41,0 kvm 5 lägenheter om 2 rum och kök á 59,0 kvm 2 lägenheter om 2 rum och kök á 61,5 kvm 6 lägenheter om 2 rum och kök á 65,0 kvm 2 lägenheter om 3 rum och kök á 82,0 kvm 1 lägenhet om 4 rum och kök á 100,0 kvm Totalt 66 lägenheter.
Försäkring
Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa
Förvaltning
Fastighetens ekonomi förvaltas av ISS Facility Services i Göteborg, tel. 031-339 03 00. Fastighets- skötseln utförs på entreprenad av HSB.
Senaste fem årens resultat
År 2005 2004 2003 2002 2001
Resultat (kr) 353.634 72.681 15.232 114.242 128.989
Överskottsfördelning
Enligt de nya stadgarna skall styrelsen besluta om fondering till yttre fond motsvarande minst 1% av taxeringsvärdet. Återstående överskott skall balanseras i ny räkning. Fördelning av överskottet framgår av årsredovisningens not 5.
Elhandel
Föreningen köper sedan den 5 oktober 2005 in el och säljer den vidare till bostadsrättshavare och hyresgäster i huset. Genom att köpa el genom en gemensam mätare utgår en betydligt lägre fast avgift än vi hade betalat som privata kunder hos elbolagen. Vi har även större möjligheter att pressa priset.
Var och en betalar för sin förbrukning. Varje månad betalas en preliminär avgift. Eventuella överskott eller underskott regleras via avin för januaris månadsavgift. Avläsning av elmätare sker i månads- skiftet oktober/november. Elhandeln för perioden 2005-2006 redovisas i november 2006 och tas in i årsredovisningen för 2006.
Energiförbrukning till värme och varmvatten
2005 2004 2003
Fjärrvärme (kWh) 606.000 743.000 747.000
Varav juni-aug 37.300 61.400 43.000
Uppvärming kWh/dygn och grad vintertid 145* c:a 162 c:a 162
* För jan-mars: 149 och nov-dec: 137.
Energiförbrukningen redovisas som faktisk förbrukning av fjärrvärme. Uppvärmningsbehovet anges vintertid, varmed menas januari-mars samt november till december. Det anges i kWh per dygn och grad, där grad är temperaturskillnaden mellan 20 grader inne och snittemperaturen för månaden enligt http://house.sek.leissner.se/ Även elförbrukningen bidrar till husets uppvärmning genom den värme som lampor, datorer och andra apparater ger ifrån sig. Det har i kalkylen antagits att 90'000 kWh elektricitet per år resulterar i uppvärmning av huset.
Från november 2005 till februari 2006 har uppvärmningsbehovet stabiliserats på 137 kWh per dygn och grad.
Väsentliga händelser under året
Avgiftshöjningar
Under året höjdes månadsavgiften vid två olika tillfällen, dels den 1 januari och dels den 1 oktober.
Skälet till att det förekom två höjningar under samma år är att föreningen övertog eldistributionen i huset den 5 oktober, det föreföll därför lämpligt att tidigarelägga den planerade avgiftshöjningen, som annars skulle ha skett vid årsskiftet.
Avgiften beräknas nu enligt formeln: Månadsavgift = 1650/41 * yta + 54 * städfaktor + 73 kronor Städfaktorn är 1 för varje ursprunglig lägenhet. Sammanslagna lägenheter uppfyller de ingående lägenheternas städskyldighet. Observera att kostnaden för el läggs ovanpå månadsavgiften!
Uppskjuten stamrenovering
Årsmötet beslöt att skjuta fram stambytet till 2010, om inget oväntat inträffar. Motivet till detta är att vi inte har några större problem med nuvarande system. Kostnaderna för reparation och underhåll är ännu så länge klart under räntekostnaderna för en komplett stamrenovering. Med andra ord talar så väl ekonomi som underhållsbehov mot en stamrenovering i dagsläget.
Extra föreningsmöte den 12 maj
Under detta möte bekräftades tidigare beslut om nya stadgar. Det beslöts även att tillsätta en grupp som skulle ta fram förslag om gårdens framtida utseende.
Medlemsomröstning den 14 juni
Under juni hölls ett informellt möte på gården samt en medlemsomröstning om gårdens framtida utformning. Medlemsomröstningen utföll så att 31 röster avgavs för att asfalten skulle rivas upp och ersättas av gräsmatta. 12 röster avgavs för att asfalten skulle vara kvar. Beträffande tallarna röstade 15 för att samtliga tallar skall vara kvar, 13 för att någon tall kan tas bort, 14 för att någon tall kan stå kvar och 2 för att alla tallar skall tas bort. Då styrelsen inte lyckades få någon offert under sommaren och tidig höst sköts upprustningen upp till 2006.
Nya stadgar den 3 augusti
Föreningens stadgar från 1943 var på många vis otidsenliga. Föreningens tidigare ordförande, Erling Johansson, stod för huvudarbetet med att utforma de nya stadgarna, som efter två föreningsmöten registrerades av Bolagsverket den 3 augusti 2005. Av de tidigare stadgarna har enbart syftesparagrafen (§ 1) behållits, dock med en viss korrigering, som begärdes av Bolagsverket.
Extra föreningsmöte den 29 augusti
Vid detta möte beslöts att föreningen skulle ta över eldistributionen i huset. Regler för debitering fastslogs.
Avveckling av skyddsrum
Länsstyrelsen i Västra Götalands län har beslutat att samtliga skyddsrum i Järven skall avvecklas eftersom tillräcklig skyddsförmåga inte kan uppnås till rimlig kostnad. Skyddsrummen är därmed inga skyddsrum längre.
Övertagande av eldistribution den 5 oktober
Från detta datum uppträder föreningen som köpare av el via en enda mätare. Föreningen säljer elen vidare till bostadsrättshavare och hyresgäster i lokaler. Var och en svarar därför för sin egen elförbrukning.
Termostatbyte den 10-12 oktober
Föreningens åldriga termostater byttes mot modernare termostater.
Möte med grannföreningar
I november träffades representanter för styrelser i fem bostadsrättsföreningar utmed Repslagaregatan.
Det klargjordes att intresse för samarbete finns. Under mötet framkom även att en grannförening lyckats sänka kostnaderna för fastighetsskötsel rejält genom att begära in regelrätta anbud.
Förväntad framtida utveckling
År 2005 var ett år då många viktiga beslut fattades och genomfördes. Den övergripande frågan har varit att förbereda föreningens ekonomi på det kommande stambytet. Nedan bedöms hur ekonomin har förstärkts. Ökade intäkter och kostnader för lägenhetsel har inte tagits upp eftersom dessa skall
balansera varandra.
Inkomstförstärkningar
Avgiftshöjningarna och övertagandet av eldistributionen har gjorts i syfte att öka föreningens intäkter.
Föreningens intäkter på årsbasis bör år 2006 bli cirka 300.000 kronor över år 2004 års nivå.
Kostnadsökningar
Kostnader för städ, kabel-tv och vatten förväntas öka med drygt inflationen. Samma sak gäller flera av de övriga mindre kostnadsslagen.
Kostnadsminskningar
Genom olika åtgärder har kostnaden för fjärrvärme minskat under år 2005. Framtida kostnader är svåra att bedöma eftersom de nya termostaterna sattes in mot slutet av 2005. På sikt kan det antas att höjningarna av fjärrvärmetaxan till stor del tar ut den besparing som gjorts. Föreningen har även lyckats minska vattenkostnaderna med 10.000 kronor genom att aktivt söka upp läckande kranar och wc-stolar. Styrelsen har 2006 fattat beslut att säga upp avtal med HSB i syfte att sänka kostnaden för fastighetsskötsel, men det är osäkert om detta kommer att påverka ekonomin 2006.
Minskande räntekostnader
Överskotten går till största delen till att amortera föreningens skulder. Genom omläggning av lån 2004 och 2005 kan räntekostnaderna för 2006 bedömas bli 80.000 kronor lägre än 2004. De kraftiga amorteringarna som genomförs betyder att stigande marknadsräntor inte har nämnvärd effekt på föreningens ekonomi.
Ökade underhållskostnader
En eventuell upprustning av ett tiotal badrum, som en förberedelse inför stambytet, kan medföra ökade kostnader på cirka 100.000 kronor jämfört med 2004. År 2007 bedöms halva fasaden behöva målas om.
Summering av förändringarna
Totalt sett har föreningens intäkter förstärkts och föreningens kostnader minskat på ett sätt som skapar utrymme för stora amorteringar. Den stora skillnaden mellan intäkter och utgifter ger även handlings- frihet att förbereda renovering av stammarna. Att föreningen lyckades sänka nettolåneskulden med 184.006 kronor samma år som samtliga termostater byttes är ett gott tecken på den underliggande styrkan i ekonomin.
Om föreningen inte drabbas av större oförutsedda kostnader är det styrelsens bedömning att årsavgifterna de närmaste åren kommer att höjas enbart i takt med inflationen.
Slutord
Vi vinner alla på att gemensamt ta ansvar för föreningens kostnader. Droppande kranar och rinnande WC-stolar kan släppa igenom stora mängder vatten. Av det skälet står föreningen, enligt våra stadgar, för byte av packningar och liknande åtgärder. Styrelsen vill därför uppmana alla bostadsrättshavare och andra boende att utan dröjsmål kontakta fastighetsskötare för tätning av kranar och rinnande WC- stolar.
Styrelsen vill härmed framföra sitt varma tack till alla befattningshavare, samt till dem som genom frivilliga insatser av skilda slag bidragit till att fastighetens kostnader har kunnat hållas nere under året.
En förutsättning för att vi skall kunna hålla nere årsavgifterna är att alla hjälper till efter sin förmåga.
Ingen insats är för liten, hur obetydlig den än kan synas vara.
Till samtliga medlemmar med familjer uttalar vi vårt tack för det förtroende som vi åtnjuter, samt för det goda samarbete och den goda sammanhållningen som råder i vår förening, något som är både nödvändigt och värdefullt för trivseln i en stor fastighet.
Trollhättan i mars 2006 Styrelsen
Resultaträkning
RÖRELSENS INTÄKTER Not 2005 2004
Årsavgifter 1 546 545 1 359 984
Hyresintäkter, lokaler 17 475 10 800
Rörliga elavgifter lägenheter 28 044 0
Övriga intäkter (fast elavgift, kabel-tv mm) 59 332 29 521
SUMMA INTÄKTER 1 651 396 1 400 305
RÖRELSENS KOSTNADER
Reparationer och underhåll 1 -88 141 -49 146
Driftskostnader 2 -953 483 -988 149
Rörliga elkostnader lägenheter -26 885
Fastighetsskatt -55 806 -54 033
Personalkostnader -13 412 -10 699
SUMMA KOSTNADER -1 137 727 -1 102 027
RESULTAT FÖRE AVSKRIVNINGAR 513 669 298 278
Avskrivning byggnad -56 505 -57 500
Avskrivning byggnadsinventarier
RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER 457 164 240 778
Ränteintäkter 25 8 548
Skattefria ränteintäkter 487 606
Räntekostnader -104 042 -177 251
SUMMA KAPITAL -103 530 -168 097
ÅRETS RESULTAT 353 634 72 681
Balansräkning
TILLGÅNGAR 2005-12-31 2004-12-31
Byggnader 3 4 982 743 4 821 694
MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 4 982 743 4 821 694
Hyresfordringar 50 150
Avräkning skatter och avgifter 4 093 3 606
Skattefordran 36 011 37 784
Förutbet kostnader o upplupna intäkter 4 59 211 45 871 Avräkningskonto ISS Ekonomiförvaltning 300 687 429 773
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 400 052 517 184
SUMMA TILLGÅNGAR 5 382 795 5 338 878
SKULDER OCH EGET KAPITAL
Insatser (tidigare kallat Grundavgifter) 49 256 49 256
Reservfond 6 0 58 818
Fond för yttre underhåll 414 984 224 000
SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 464 240 332 074
Balanserat resultat 1 295 271 1 281 236
Årets resultat 353 634 72 681
SUMMA FRITT EGET KAPITAL 1 648 905 1 353 917
SUMMA EGET KAPITAL 5 2 113 145 1 685 991
Inre reparationsfond 8 43 592 49 707
Dispositionsfond 7 0 75 984
SUMMA AVSÄTTNINGAR 43 592 125 691
Fastighetslån 9 2 928 685 3 231 321
SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 2 928 685 3 231 321
Leverantörsskulder 94 438 168 658
Upplupna kostnader o förutbetalda intäkter 10 201 949 120 485
Övriga kortfristiga skulder 986 6 732
SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 297 373 295 875
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 5 382 795 5 338 878 Ställda panter: Fastighetsinteckningar 4 012 970 4 012 970 Ansvarsförbindelser: Inga
Noter och redovisningsprinciper
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges
Allmänna redovisningsprinciper
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
Fond för yttre underhåll Byte av redovisningsprinciper
Från och med räkenskapsåret 2004 redovisas föreningens fond för yttre underhåll i enlighet med BFNAR 2003:4.
Reserverade och ianspråktagna medel redovisas som egen post under rubriken Bundet eget kapital i balansräkningen. Reservering och ianspråktagande sker genom omföring mellan fritt och bundet eget kapital och påverkar inte resultaträkningen. Reservering sker i enlighet med föreningens stadgar.
Fordringar
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Föreningens fastigheter skrivs av med belopp motsvarande låneminskningen under räkenskapsåret.
Årets avskrivning utgör 0,95% av byggnadernas anskaffningsvärde.
1 Reparationer och underhåll 2005 2004
Bostäder och lokaler 49 560 9 249
Gemensamma utrymmen 2 726 0
Installationer 30 116 39 897
Markytor 5 093 0
Övrigt 646 0
SUMMA 88 141 49 146
2 Driftskostnader
Fastighetsskötsel 200 197 211 399
Städning 43 475 49 494
Övr. köpta tjänster 7 563 0
Elavgifter 29 835 25 389
Fjärrvärme 356 194 386 354
Vatten 80 653 90 987
Sophämtning 40 134 35 719
Försäkringspremier 31 384 29 608
Kabel-TV 58 283 53 008
Övrigt 6 171 8 033
Förbrukningsinventarier 274 259
Kontorsmaterial 710 472
Telefon o porto 110 0
Arvode juridiska åtgärder 5 528 0
Styrelsearvoden 33 500 35 142
Revisionsarvoden 4 212 4 170
Förvaltningsarvode 41 825 40 116
Övriga arvoden 10 000 10 040
Ritnings- kopieringskostnader 416 3 674
Övriga externa kostnader 3 019 4 285
SUMMA 953 483 988 149
3 Byggnader
Bokfört värde 1981-12-31 1 215 571 1 215 571
Förbättringsarbeten 1989 / 1990 2 899 907 2 899 907 Renovering av el-installation 1999 454 125 454 125
Renovering ut- och invändigt 1999 437 500 437 500
Renovering in-och utvändigt 2000 644 589 644 589
Nyinstallaton torktumlare 2002 33 125 33 125
Nytt fastighetsnät, anslutningsavgift kabel-TV 2002 124 852 124 852
Byte av termostatventiler mm 2005 217 554 0
SUMMA 6 027 223 5 809 669
Ackumulerade avskrivningar -987 975 -930 475
Årets avskrivning (motsv. årets ord. amorteringar) -56 505 -57 500
BOKFÖRT VÄRDE 4 982 743 4 821 694
Taxeringsvärden
Taxeringsvärde, byggnad 8 800 000 8 800 000
Taxeringsvärde, mark 2 716 000 2 716 000
TOTALT 11 516 000 11 516 000
Fastighetsbeteckning Järven 2, Trollhättan
4 Förutbet kostnader o upplupna intäkter
Trygg-Hansa 32 640 31 384
Com Hem AB 16 115 14 487
ISS Ekonomiförvaltning 10 456 0
SUMMA 59 211 45 871
5 Förändring av Eget Kapital * Insatser
Fond för yttre under-
håll
Balanserat resultat
Årets resultat Belopp vid årets ingång 49 256 224 000 1 281 236 72 681 Vinstdisposition enligt stämmobeslut 16000 52 226 -68 227 Avsättning till reservfond enl. stämmobeslut -1 006 Avsättning till dispositionsfond enl.
stämmobeslut -985
Avsättning till inre rep.fond enl. stämmobeslut -2 463 Upplösning av reservfond (not 6) 59 824
Stadgeenlig reservering av fondmedel 115 160 -115 160 Upplösning av dispositionsfond (not 7) 76 969
Årets resultat 353 634
Belopp vid årets slut 49 256 414 984 1 295 271 353 634
* Observera att medel i reservfonden och dispositionsfonden avsatts tidigare år. Då dessa fonder skall upplösas har de lagts in som rader i tabellen trots att de härrör från tidigare år.
6 Reservfond
Saldo vid årets början 58 818 57 812
Avsatt under året 1 006 1 006
Överföring till fond för yttre underhåll -59 824
SALDO VID ÅRETS SLUT 0 58 818
7 Dispositionsfond
Saldo vid årets början 75 984 74 999
Avsatt under året 985 985
Överföring till balanserat resultat -76 969 0
SALDO VID ÅRETS SLUT 0 75 984
8 Inre reparationsfond
Saldo vid årets början 49 707 47 244
Avsatt under året 2 463 2 463
Disponerat/uttagit under året -8 578 0
SALDO VID ÅRETS SLUT 43 592 49 707
9 Inteckningslån
Stadshypotek AB Västgöta-Dal 0 387 500
SEB BoLån (upps.dat 060928, rta 3,58%) 2 219 374 2 843 821
SEB BoLån (upps.dat rörl., rta 1,95%) 709 311 0
SUMMA 2 928 685 3 231 321
10 Upplupna kostnader förutbetalda intäkter
Upplupna räntekostnader 556 4 779
Upplupna arvoden 33 500 0
Upplupna arbetsgivaravgifter 11 055 0
Upplupen kostnad lägenhetsel 23 260 0
Förskottsbetalda avgifter 133 578 115 706
SUMMA 201 949 120 485
Nettolåneskuld
Nettoskuld: Totalt
Nettoskuld /kvadratmeter
1990-12-31 -3 197 593 -1 030
1992-12-31 -3 171 997 -1 022
1994-12-31 -2 938 314 -947
1996-12-31 -2 801 832 -903
1998-12-31 -2 413 349 -777
2000-12-31 -3 415 875 -1 100
2001-12-31 -3 229 590 -1 040
2002-12-31 -3 215 638 -1 036
2003-12-31 -3 140 194 -1 012
2004-12-31 -3 010 012 -970
2005-12-31 -2 826 006 -910
Förbättringsarbeten
1989 2 672 351
1990 227 556
1999 891 625
2000 644 589
2002 157 977
2005 217 554
Styrelsens underskrift av årsredovisningen
________________________ ________________________
Dag Kihlman Vincent Rolandsson
Ordförande Vice ordförande
________________________ ________________________
Jonas Jacobsson Reine Åkesson
Kassör Ledamot
Revisionsberättelse
Undertecknade, utsedda att granska Bostadsrättsföreningen Järvens räkenskaper och förvaltning för år 2005, får efter fullgjort uppdrag avgiva följande berättelse.
Årsredovisningen är uppgjord i enlighet med Lagen om ekonomiska föreningar samt bokföringslagen.
Vi har granskat räkenskaperna, som äro förda med ordning och noggrannhet, tagit del av styrelsens verksamhetsberättelse, försäkrings- och andra handlingar, som lämna uppgift om föreningens ekonomi och förvaltning.
Den till styrelsens verksamhetsberättelse fogade Resultaträkning, vilken visar ett överskottsresultat på 353 634 kronor samt Balansräkningen, vilken slutar på 5 382 795 kronor, överensstämma med föreningens räkenskaper. Avsättning till yttre fond har gjorts enligt stadgarna.
På grund av vad vi iakttagit vid den sålunda verkställda revisionen tillstyrker vi,
att resultaträkningen för tiden 2005-01-01-2005-12-31 och balansräkningen per 2005-12-31 fastställes av föreningsstämman,
att styrelsen beviljas ansvarsfrihet för 2005 års förvaltning.
Trollhättan 2006-04-17
___________________ ___________________
Lena Jonsson Erling Johansson
