Vid bostadsköp finns en mängd faktorer att ta hänsyn till, bland annat sin finansiella situation,
eventuella risker och övriga ekonomiska förutsättningar. Bostadsköp är en kapitaltung investering som för många även är den största investeringen under sin livstid (Finansinspektionen 2020). För att kunna finansiera köpet söker många investerare lån hos diverse kreditgivare, exempelvis banker. Mot bakgrund av detta i kombination med utvecklingen på bostadsmarknaden i Sverige, har frågan om
finansiell stabilitet med avseende på hushållens ekonomi blivit allt större (Riksbanken 2018).
Hushållens känslighet mot stigande räntor och fallande bostadspriser har ökat.
5.3.1 Hushållens belåningsgrad
Skuldsättningen bland svenska hushåll har stigit snabbt under 20 års tid, vilket till stor del beror på den kraftiga prisutvecklingen på bostadsmarknaden (Finansinspektionen 2020). I januari 2020 motsvarade hushållens skulder 85 procent av landets bruttonationalprodukt, och av hushållens totala skulder står bolån för 82 procent. I slutet av 2019 låg de svenska hushållens skuldsättning på 427 000 kr per invånare i genomsnitt (SCB 2020). En av de drivande faktorerna till den höga skuldsättningen är prisökningen på bostadsmarknaden. Under det senaste decenniet har priserna på bostadsrätter tredubblats (Riksbanken 2018).
Prisuppgången på bostäder kan delvis förklaras av en stabil inkomstutveckling i kombination med ökad befolkning drivit upp efterfrågan på bostäder, men även av de senaste fem årens historiskt låga räntenivåer (Finansinspektionen 2020). De låga räntorna har drivit upp efterfrågan på bolån då kostnaderna för att låna har varit historiskt låga.
5.3.2 Bostadsrättsföreningars ekonomi
Hushåll som bor i en bostadsrätt har utöver banklånen för den egna bostadsrätten även indirekta skulder via bostadsrättsföreningens lån (Riksbanken 2018). Dessa skulder har en direkt påverkan på hushållen via den månadsavgift som till stor del går till att betala bostadsrättsföreningens
räntekostnader. Eftersom belåningen i nybildade bostadsrättsföreningar generellt sett är högre än i gamla, blir risken för påtagliga avgiftshöjningar ännu större för hushåll som köper nyproducerade bostadsrätter. I vilken utsträckning detta utgör en risk beror till viss del av vilken räntebindningstid lånen har.
En enkätundersökning utförd av Riksbanken (2018) visade på att räntebindningstiden på bostadsrättsföreningars lån i genomsnitt är förhållandevis jämnt blandad. Den visade även på en variation mellan olika banker men en majoritet av lånen hade bindningstider på över ett år.
Bostadsrättsföreningarnas räntebindningstider kan jämföras med hushållens räntebindningstider, där andelen bostadslån med korta bindningstider uppgår till 70 procent.
6. Resultat
I följande kapitel presenteras studiens resultat i form av en tabell över bostadskostnaderna för respektive bostadsform samt en känslighetsanalys.
6.1 Datainsamling
I följande avdelning presenteras kalkylens alla poster steg för steg, samt hur data har insamlats och därefter beräknats. Förklaringarna följer samma struktur som kostnadskalkylen, det vill säga förvärv, finansiering, kostnader per år, föreningsavgift och övriga kostnader i syfte att underlätta för läsaren.
6.1.1 Förvärv Priset
För att beräkna priset för bostadsrätten multiplicerades priset per kvadratmeter som var 40 224 kronor enligt Mäklarstatistik (2020), med boarean som i kalkylen antagits vara 57 kvadratmeter och
representerar en lägenhet om två rum och kök. Beräkningen resulterade i ett pris om 2 292 768 kronor för bostadsrätten.
För att beräkna ägarlägenhetens pris, adderas till priset för en bostadsrätt det belopp som motsvarar bostadsrättens andel i bostadsrättsföreningens lån. Beloppet som adderades var 741 000 kr då den genomsnittliga belåningsgraden för en bostadsrätt i nyproducerad bostadsrättsförening är 13 000 kr per kvadratmeter enligt Finansinspektionen (2020), och lägenheten var 57 kvadratmeter till ytan.
Beräkningen ovan genererade ett pris om 3 033 768 kr för ägarlägenheten.
Lagfart
Då ägarlägenheter är fast egendom måste förvärvaren av en ägarlägenhet betala en stämpelskatt om 1,5% av taxeringsvärdet eller köpeskillingen, stämpelskatten räknas på det högre av beloppen. Utöver framräknat belopp tillkommer en expeditionsavgift om 825 kronor (Lantmäteriet u.å). Detta resulterar i en total lagfartskostnad om 46 332 kronor för ägarlägenheten. Vid förvärv av en bostadsrätt berörs inte köparen av stämpelskatt, detta då bostadsrätten inte utgör fast egendom och det därmed inte krävs någon lagfart (Boupplysningen u.å).
Stämpelskatt och pantsättningsavgift
Kalkylen utgår från att både ägarlägenheten och bostadsrätten är nyproducerad. Detta innebär att kalkylen bara tar hänsyn till att respektive lägenhet intecknas en gång, det vill säga att stämpelskatten för inteckning och pantsättningsavgiften bara betalas en gång.
Stämpelskatt aktualiseras även vid uttag av inteckning och pantbrev. Skatten uppgår till 2% av inteckningsbeloppet och därtill tillkommer en expeditionsavgift som ligger på 375 kronor per inteckning (Lantmäteriet u.å). Detta resulterar i en totalkostnad om 51 949 kronor i stämpelskatt.
Även i detta fall berörs endast ägarlägenheten då bostadsrätten är lös egendom. Dock omfattas bostadsrätten av en pantsättningsavgift som betalas till bostadsrättsföreningen. Avgiften uppgår till 1,5% av gällande prisbasbelopp vilket är 47 300 kronor för 2020, det ger en pantsättningsavgift om 473 kronor för bostadsrätten. Avgiftens storlek anges i föreningens stadgar och i denna kalkyl har beräkningen utgått från HSBs normalstadgar (HSB 2011).
Förrättningskostnad
Kalkylens förrättningskostnad utgår från en sammanställning från ett examensarbete på Gävle Högskola skrivet av Bergsten och Hellsten (2015 s.45). I arbetet återfinns statistik som visar på en genomsnittlig förrättningskostnad om 18 970 kronor per ägarlägenhet. För att inflationsjustera detta belopp så att det är uttryckt i dagens penningvärde multipliceras beloppet med ett indextillägg.
Indextillägget beräknades genom att subtrahera årsmedeltalet för 2015 från KPI talet för april 2020
och sedan dividera differensen med årsmedeltalet för 2015. Indextillägget beräknades till 6,24 procent vilket gav en förrättningskostnad om 20 154 kronor.
Överlåtelseavgift
I kalkylen återfinns en kostnadspost för överlåtelseavgift, denna berör endast bostadsrätten då det är en avgift som föreningen tar ut för att täcka de administrativa kostnaderna som uppstår vid ägarbyte.
Baserat på HSBs normalstadgar beräknas avgiften till 2,5% av gällande prisbasbelopp (HSB 2011), vilket resulterar i en kostnad om 1 183 kronor.
6.1.2 Finansiering Fördelning av lån
Kostnadskalkylen utgår från antagandet att konsumenten finansierar bostadsköpet med högsta tillåtna belåningsgrad, vilket enligt bolånetaket tillåter belåning till 85 procent av köpeskillingen
(Boupplysningen, u.å).
Lån till mellanskillnad
Lån till mellanskillnad är ett lån som tas för att täcka prisskillnaden i kontantinsats mellan
bostadsrätten och ägarlägenheten. Mellanskillnaden är beräknad genom att ta differensen mellan de två kontantinsatserna. Till följd av att kalkylen är en jämförelse mellan de olika boendeformerna antas att köparen har en viss summa pengar som i detta scenario bara räcker till kontantinsatsen för
bostadsrätten. Detta innebär att mellanskillnaden finansieras på att annat sätt, i detta fall genom ett privatlån.
Andel i bostadsrättsföreningens lån
Bostadsrättens andel i bostadsrättsföreningens lån har beräknats genom att multiplicera ytan om 57 kvadratmeter med den genomsnittliga skulden om 13 000 kronor per kvadratmeter för en nybildad bostadsrättsförening. Beräkningen enligt ovan ger ett belopp om 741 000 kronor.
6.1.3 Kostnader per år Ränta bolån
Bolåneräntan i kalkylen är en genomsnittlig bolåneränta publicerad av Statistiska Centralbyrån.
Räntan om 1,53% är ett snitt för nytecknade avtal under mars-månad 2020. Räntan har beräknats på bolånet om 85% för respektive boendeform. Räntekostnaden för bolån var 9 637 kronor högre för ägarlägenheten än för bostadsrätten.
Ränta mellanskillnad
Räntan för privatlånet är hämtad från Finansinspektionen (2019) och är en genomsnittlig räntesats för konsumtionslån i Sverige, vilken uppgår till 6%. Kostnaden för ränta på privatlånet för
mellanskillnaden blir således 6 669 kronor per år.
Ränteavdrag
Ränteavdraget för ägarlägenheten uppgick till 13 837 kronor och 8 945 kronor för bostadsrätten.
Beloppen beräknades genom att göra avdrag med 30 procent från räntekostnaderna.
Amortering av bolån och privatlån
Utöver räntekostnader för bostadslånet och privatlånet tillkommer även amorteringskostnader. Då amortering är beroende av faktorer såsom låntagarens bruttoinkomst har kalkylen avgränsats till att
Amorteringen av privatlånet till förvärvet av ägarlägenheten uppgår till 5 procent per år.
Amorteringstakten har tagits fram genom ett antagande om rak amortering med en löptid på tjugo år.
Detta gav en årlig amortering om 5 558 kronor, vilket är beräknat på lånebeloppet som uppgår till 111 150 kronor.
6.1.4 Föreningsavgift
Ränta för bostadsrättsföreningens lån
Antagandet för räntenivå i bostadsrättsföreningen är 2%. Räntan är tagen från Riksbanken och denna utgör ett genomsnitt för bostadsrättsföreningar i riket (Riksbanken 2018). Räntan beräknas på andelen i föreningslånet som uppgår till 741 000 kronor vilket ger en räntekostnad om 14 820 kronor.
Amorteringstakten för bostadsrättsföreningens lån
Amorteringstakten för bostadsrättsföreningens lån har tagits fram i samråd med en kreditgivare som begärt anonymitet varpå identiteten inte kan avslöjas. Amorteringen togs fram genom att studera offerter från diverse banker och på så sätt komma fram till en genomsnittlig amorteringstakt.
Offerterna var utställda till bostadsrättsföreningar av olika storlek och den amortering som räknades fram var 0,8%.
Årsavgiften till förening exklusive ränta och amortering
För att få fram årsavgiften till samfällighetsföreningen beräknades först årsavgiften fram för motsvarande bostadsrätt. De värden som beräkningen utgått från är en genomsnittlig årsavgift per kvadratmeter för en bostadsrätt 2 rum och kök i riket, avgiften är 694 kronor per kvadratmeter (SCB 2018). Avgiften om 694 kronor per kvadratmeter multiplicerades med ytan om 57 kvadratmeter för att få fram den totala årsavgiften för bostadsrätten vilken uppgår till 39 558 kronor. Därefter drogs kostnader för föreningens lån och amortering av vilket resulterade i en avgift om 18 810 kronor.
Årsavgiften utan kostnader för amortering och ränta har antagits för ägarlägenheten.
6.1.5 Övriga kostnader Fastighetsavgift
För ägarlägenheter som har värdeår 2012 eller senare utgår ingen fastighetsavgift de 15 första åren, vilket innebär att avgiften utelämnats i kalkylen då objekten antas vara nyproducerade. En
bostadsrättsinnehavare betalar inte någon fastighetsavgift då det är ägaren till huset, alltså bostadsrättsföreningen som ska betala fastighetsavgiften (Skatteverket u.å).
Lägenhetens egna el
Lägenhetens egna el är beräknad på en genomsnittlig kostnad i kr/kwh. Kostnaden är sedan
multiplicerad med ett intervall som antagits representera en liten lägenhet. Både den genomsnittliga kostnaden och intervallet har publicerats av SCB (2020). Priset är beräknat genom att räkna fram ett årsgenomsnitt för förbrukarkategori DB. Förbrukarkategori DB har antagits motsvara en liten lägenhet. Kategori DB har ett förbrukningsintervall mellan 1000 och 2500 kWh. Beräkningen för kostnadskalkylen har gjorts på ett årsmedelvärde för kategorin, vilket var 251 öre/kWh, multiplicerat med intervallets medelvärde som är 1750 kWh/år. Beräkningen resulterade i en total årskostnad om 4 393 kronor.
Tabell 3: Kostnadskalkyl
KOSTNADSSKILLNADER, KASSAFLÖDE
Ägarlägenhet Bostadsrätt
Finansiering