Syftet med studien är att visa skillnaderna i boendekostnader för upplåtelseformerna bostadsrätt och ägarlägenhet, och hur dessa påverkas av förändringar i ränteläget. Resultatet visar att bostadsrätten är det mest ekonomiskt gynnsamma alternativet, men att boendekostnaderna för ägarlägenheten tack vare avsaknad av andel i föreningslån blir lägre vid en kraftig ränteökning.
1. Hur skiljer sig bostadskostnaderna åt för respektive upplåtelseform?
Bostadskostnaderna för respektive boendeform kan delas in i fem olika kategorier. Dessa kategorier är förvärv, finansiering, kostnader per år, föreningsavgift och övriga kostnader. Ägarlägenheten är den dyrare boendeformen att förvärva, delvis på grund av den högre köpeskillingen men även till följd av den lagfart och stämpelskatt för inteckning som följer av köp av fastighet. Även
finansieringskostnaden är dyrare för ägarlägenheten, detta då den korrelerar med köpeskillingen som styr lånets storlek och därmed även kostnaderna för ränta och amortering. Med ett högre pris krävs således en större kontantinsats till ägarlägenheten än för bostadsrätten, denna finansieras med hjälp av ett privatlån som medför räntekostnader och amortering. Bostadsrätten har å andra sidan en del av bostadsrättsföreningens lån vilket innebär att räntekostnader och amortering för lånet betalas via månadsavgiften. Till följd av ägarlägenhetens högre finansieringskostnader blir således även
kostnaderna per år högre för ägarlägenheten än för bostadsrätten. Detta beror på att räntekostnaderna ingår i denna post.
En kostnad som är lägre för ägarlägenheten än för bostadsrätten är avgiften till samfällighets-
respektive bostadsrättsföreningen. Till bostadsrättens föreningsavgift tillkommer utöver motsvarande avgift för ägarlägenheten även räntekostnader och amortering för de skulder som
bostadsrättsföreningen har. Sista posten i kalkylen utgörs av övriga kostnader vilken innefattar den årliga kostnaden för el och fastighetsavgift. Kostnaden för el har antagits vara samma för båda
boendeformerna och fastighetsavgiften har utelämnats i kalkylen. Summeringen av posterna i kalkylen visade att ägarlägenheten har den högsta årliga boendekostnaden av upplåtelseformerna.
2. Hur påverkas bostadskostnaderna för respektive upplåtelseform av olika räntenivåer?
Resultatet av känslighetsanalysen visade tydliga samband mellan förändringar i räntenivåer och bostadskostnader för båda upplåtelseformerna. Vid det ränteläge som kalkylen i grundscenariot utgick ifrån, var bostadskostnaderna för bostadsrätten klart lägre än för ägarlägenheten. Med en måttlig ökning av ränteläget var skillnaden mindre tydlig, men bostadsrätten var alltjämt mer förmånlig. Vid en kraftig ökning däremot, visade sig ägarlägenheten vara det bättre alternativet, även om skillnaden var ytterst liten. Avgörande i detta samband är det faktum att samfällighetsföreningen som
ägarlägenheten äger del i, inte är belånad.
8.2 Förslag till vidare forskning
9. Referenser
9.1 Akademiska artiklar
Bergsten, Lisa., Hellsten, Sofia. 2015. Ägarlägenhetsförrättningar ur ett kostnadsperspektiv - Hur utvalda faktorer påverkar förrättningskostnaden och den framtida förvaltningen. Examensarbete, Högskolan i Gävle. (http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:820953/FULLTEXT01.pdf)
Blivik, Amina. 2018. Kapitalisering av risken för avgiftshöjning vid köp av bostadsrätt - En studie av faktorer och beteende i Stockholm. Examensarbete, Kungliga Tekniska Högskolan. (http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:1230057/FULLTEXT01.pdf)
Järvinen, Piia., Sara, Johnsson. 2011. Vet köparen vad ett bostadsrättsköp innebär? En studie om vilken information köparen införskaffar. Examensarbete, Karlstad Business School.
(http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:425723/FULLTEXT01.pdf)
Melin, Olof., Öberg, Maria. 2008. Ekonomiska förutsättningar för ägarlägenheter - En jämförelse med bostadsrätter. Examensarbete, Kungliga Tekniska Högskolan. (https://docplayer.se/7917652-Ekonomiska-forutsattningar-for-agarlagenheter-en-jamforelse-med-bostadsratter.html)
Olsson, Kimberly., Von Heideken, Hedda. 2017.Vilken upplåtelseform ska medborgaren välja mellan hyresrätt, bostadsrätt och ägarlägenhet - en jämförande ekonomisk analys med exempel från Lidingö.
Examensarbete, Kungliga Tekniska Högskolan. (http://kth.diva-portal.org/smash/get/diva2:1128132/FULLTEXT02.pdf)
Tibblin, Klara. 2016. Ägarlägenheter - En studie om relationen mellan fasta och löpande kostnader i förhållande till bostadsrätten. Examensarbete, Högskolan i Gävle.
(http://www.diva-portal.org/smash/get/diva2:947474/FULLTEXT01.pdf)
9.2 Böcker
Berk, J., DeMarzo, P. 2017. Corporate Finance. Fjärde upplagan. Harlow: Pearson.
Kotler, P., Lane Keller, K. 2016. A framework for marketing management. Sjätte upplagan. Harlow:
Pearson.
Lundén, B., Bokelund Svensson, U. 2013. Bostadsrätt – Ekonomi, skatt och juridik för föreningen och medlemmarna. Femtonde upplagan. Björn Lundén informations AB. Mölnlycke: Elanders AB
Mölnlycke.
Persson, E. 2018. Fastighetsvärdering. Fastighetsnomenklatur. Trettonde upplagan. Stockholm:
Fastighetsnytt Förlags AB, 227-302.
Ekbäck, P. et al., "Fastighetsutveckling : Fastighetsekonomiska och fastighetsjuridiska frågor i samhällsbyggnadsprocessen.," i Samhällsbyggnadsprocessen : Kurskompendium 2015, Peter Ekbäck red., : KTH Royal Institute of Technology, 2015.
Saunders, M., Lewis, P. and Thornhill, A. 2016. Research Methods for Business Students. Sjunde upplagan. Harlow: Pearson, 166.
S.Mishkin, F. 2016. The economics of money, banking, and financial markets. Elfte upplagan. Harlow:
Pearson.
Tegelberg, L. 2018. Bostadsrätt, bostadsrättsförening och ägarlägenhetsfastighet.
Fastighetsnomenklatur. Trettonde upplagan. Stockholm: Fastighetsnytt Förlags AB, 443-456.
9.3 Webbaserade artiklar och rapporter
Boupplysningen. u.å. Bolånetaket (85%). http://www.boupplysningen.se/finansiera/bolanetaket (Hämtad 2020-05-13).
Boupplysningen. u.å. Privatlån. http://www.boupplysningen.se/finansiera/privatlan (Hämtad 2020-05-13).
Boupplysningen. u.å. Stämpelskatt. http://www.boupplysningen.se/juridik/stämpelskatt (Hämtad 2020-05-13).
Boverket. 2018. Driftskostnader.
https://www.boverket.se/sv/ekonomiska-planer/for-yrkesverksamma/ekonomiska-planer/ekonomisk-plan-och-kostnadskalkyl4/driftskostnader/ (Hämtad 2020-05-13).
Danske Bank. u.å. Hypotekslån - vad är det? https://danskebank.se/privat/produkter/bolan/guider/vad-ar-hypotekslan
(Hämtad 2020-05-13)
Danske Bank. u.å. Ränteavdrag för bolån.
https://danskebank.se/privat/produkter/bolan/guider/ranteavdrag-bolan (Hämtad 2020-05-13)
Finansinspektionen. 2016. Amorteringskrav på nya bolån.
https://www.fi.se/sv/publicerat/pressmeddelanden/2016/amorteringskrav-pa-nya-bolan/
(Hämtad 2020-05-13)
Finansinspektionen. 2020. Den svenska bolånemarknaden
https://www.fi.se/contentassets/735154da28f04b0488a83af1b7c54e0f/den-svenska-bolanemarknaden-2020n.pdf (Hämtad 2020-05-13)
Finansinspektionen. 2018. Frågor och svar om skärpt amorteringskrav för hushåll med stora skulder.
https://www.fi.se/sv/finansiell-stabilitet/hushallens-skulder/information-om-bolan-fran-fi.se/fragor-och-svar-om-skarpt-amorteringskrav-for-hushall-med-stora-skulder/
(Hämtad 2020-05-13)
Finansinspektionen. 2019. Svenska konsumtionslån
https://www.fi.se/contentassets/3900398fb47e41d6a6a5d9af378a1f36/konsumtionslan2019ny2019061 4.pdf (Hämtad 2020-05-13)
Handelsbanken. 2020. Bolåneräntor. https://www.handelsbanken.se/sv/privat/lan/bolan/bolanerantor (Hämtad 2020-05-13)
HSB. u.å. En bostadsrätts-överlåtelse i sex steg.
https://www.hsb.se/norr/brf/skrivaren/boende-information/en-bostadsratts-overlatelse-i-sex-steg/
(Hämtad 2020-05-13)
HSB. 2011. Normalstadgar 2011 för HSBs bostadsrättsföreningar.
https://www.hsb.se/contentassets/3e5788ee74634222b933d5c4d155ddb7/stadgar-2011-version-5-for-Lantmäteriet. u.å. Avgifter och prisexempel för lantmäteriförrättningar.
Lantmäteriet. u.å. Stämpelskatt och avgifter https://www.lantmateriet.se/sv/fastigheter/andra-agare/stampelskatt-och-avgifter/ (Hämtad 2020-05-13).
Mäklarstatistik. 2020. Prisutveckling
https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/#/bostadsratter (Hämtad 2020-05-06) Regeringen. (2015). Ägarlägenheter - kortfattad information om reglerna.
https://www.regeringen.se/49bb7b/contentassets/ea53b41d52d84acf83811d5691a4d383/agarlagenhete r (Hämtad 2020-05-13)
Riksbanken, Bostadsrättsföreningars ekonomi och finansiell stabilitet, 2018:4
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ekonomiska-kommentarer/svenska/2018/bostadsrattsforeningars-ekonomi-och-finansiell-stabilitet.pdf. (Hämtad 2020-05-14)
Riksbanken. 2009. Den penningpolitiska transmissionsmekanismen.
http://archive.riksbank.se/Upload/Dokument_riksbank/Kat_publicerat/Artiklar_PV/2009/Hopkins_Lin de_Soderstrom_2009_2.pdf (Hämtad 2020-05-17)
Riksbanken. 2017. Hur påverkas hushållen av stigande räntor?
https://www.riksbank.se/globalassets/media/rapporter/ppr/fordjupningar/svenska/2017/hur-paverkas-hushallen-av-stigande-rantor-fordjupning-i-penningpolitisk-rapport-december-2017 (Hämtad 2020-05-14)
Riksbanken. 2018. Så påverkar penningpolitiken inflationen.
https://www.riksbank.se/sv/penningpolitik/vad-ar-penningpolitik/sa-paverkar-penningpolitiken-inflationen/ (Hämtad 2020-05-17)
SCB. 2018. Avgifter och insatser i nybyggda hus (bostadsrätt) efter region och lägenhetstyp.
http://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0404__BO0404B/BoRattRegL
SCB. 2020. Priser på el för hushållskunder 2007-.
https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/energi/prisutvecklingen-inom- energiomradet/energipriser-pa-naturgas-och-el/pong/tabell-och-diagram/genomsnittspriser-per-halvar-2007/priser-pa-el-for-hushallskunder-2007/ (Hämtad 2020-05-12)
SCB. 2020. Svenskar har näst mest skulder
https://www.scb.se/hitta-statistik/artiklar/2020/svenskar-har-nast-mest-skulder/
(Hämtad 2020-05-14)
SCB. 2020. Ökad tillväxttakt för företagens lån i mars.
https://www.scb.se/hitta-statistik/statistik-efter-amne/finansmarknad/finansmarknadsstatistik/finansmarknadsstatistik/pong/statistiknyhet/finansmarkn adsstatistik-mars-2020/
(Hämtad 2020-05-13)
Skatteverket. u.å. Fastighetsavgift och fastighetsskatt.
https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/fastighetsavgiftochfastighetsskatt.4.69ef36891 1e1304a625800013531.html (Hämtad 2020-05-13)
Svensk fastighetsförmedling. 2020. Det du behöver veta för kostnaden om pantbrev och lagfart.
https://www.svenskfast.se/guider/pantbrev-lagfart/ (Hämtad 2020-05-13) Svensk fastighetsförmedling. 2020. Samfällighet - bra att veta.
https://www.svenskfast.se/guider/samfallighet/ (Hämtad 2020-05-20)
Sveriges BostadsrättsCentrum. 2020. Rätt avgift för bostadsrätt. https://www.sbc.se/aktuellt/alla-nyheter/Ratt-avgift-for-bostadsratt/ (Hämtad 2020-04-14)
9.4 Lagrum
SFS 1973:1149. Anläggningslagen SFS 1991:614. Bostadsrättslagen SFS 1970:988. Fastighetsbildningslagen SFS 1970:994. Jordabalken
9.5 Muntliga källor
Anonym kreditgivare, 2020. Hur sätter ni räntan på lån till bostadsrättsföreningar och vilka krav ställs på amortering?. Frågad av Eric Rhenman Österholm [muntligt över telefon] Stockholm, 7 maj 2020, 12:40.
10. Bilagor
Bilaga 1
Sammanställning av förrättningskostnader (Bergsten och Hellsten, 2015)
TRITA-ABE-MBT-20579