EXAMENSARBETE FASTIGHET OCH FINANS FASTIGHETSEKONOMI GRUNDNIVÅ, 15 HP STOCKHOLM, SVERIGE 2020

EXAMENSARBETE FASTIGHET OCH FINANS FASTIGHETSEKONOMI GRUNDNIVÅ, 15 HP

STOCKHOLM, SVERIGE 2020

Ägarlägenhet och Bostadsrätt

En studie om bostadskostnader förknippade med ägarlägenheter och bostadsrätter samt hur dessa påverkas av olika räntenivåer

Eric Rhenman Österholm & Sebastian Hult

KTH

INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE

Bachelor of Science thesis

Title Condominium and Owner-occupied apartment – A study on housing costs associated with

owner-occupied apartments and condominiums and how these are affected by different interest rates

Author(s) Eric Rhenman Österholm and Sebastian Hult

Department Real Estate and Construction Management

TRITA number Supervisor Keywords

TRITA-ABE-MBT-20579 Henry Muyingo

Condominium, Owner-occupied apartment, cost of housing, interest rate.

Abstract

On the 1st of May, 2009, a new type of housing form was legally introduced in Sweden, a leasing form which allows for a direct ownership of the apartment. In the same way that the more usual form of housing, condominiums, owns a share in a tenant-owner association, the so called owner- occupied apartments owns a share in a joint property association. One important difference though, is that the joint property association does not take up any loans when purchasing the residential property. For the consumer this significantly affects the costs of living since the joint property association does not have to charge the consumer for cost of capital, in contrast to the tenant-owner association.

Considering the fact that owner- occupied apartment is a relatively new form of housing in Sweden, and that previous studies indicates that the consumer is ill informed regarding owner- occupied apartments, there is a knowledge gap that needs to be filled. Furthermore, the current interest rate levels in combination with a historically high debt among swedish households, implies that the sensitivity towards raised interest rates has become increasingly large.

Thus, the aim of this study is to examine the differences in cost of housing between condominiums and owner- occupied apartments, and also to analyze how different levels of interest rates affect the cost of housing. Fundamental information about the two different forms of housing was compiled in the form of a table. Finally, the interest rates were put through a sensitivity analysis, in order to examine the sensitivity of cost of housing to raised interest rates.

The study results shows that owner- occupied apartments is the more expensive alternative to acquire.

It should be clarified, however, that the reason for the owner- occupied apartment being the more expensive alternative is because of the amortization. The yearly cost of amortization is much higher for the owner- occupied apartment because of its higher price, but considering the fact that

amortization could be seen as a form of saving, one could argue it makes the comparison unfair. The sensitivity analysis shows that condominiums is more sensitive to a raise in interest rates, both at a moderate and a vigorous raise.

Acknowledgement

We would like to thank our supervisor, Henry Muyingo, for giving us great advice and showing commitment during our assignment.

We would also like to show appreciation to KTH Royal institute of Technology for three rewarding and meaningful years, on which we can build our professional careers.

Stockholm, 21 May 2020

Eric Rhenman Österholm Sebastian Hult

Examensarbete

Titel Författare Institution TRITA nummer Handledare Nyckelord

Ägarlägenhet och bostadsrätt – En stuide om bostadskostnader förknippade med ägarlägenheter och bostadsrätter samt hur dessa påverkas av olika räntenivåer Eric Rhenman Österholm och Sebastian Hult

Fastigheter och Byggande TRITA-ABE-MBT-20579 Henry Muyingo

Bostadsrätt, ägarlägenhet, bostadskostnader, ränta.

Sammanfattning

Den 1 maj 2009 infördes lagreglerna som tillåter bildande av ägarlägenheter, en för Sverige ny upplåtelseform. Till skillnad mot bostadsrätten innebär ett köp av en ägarlägenhet ett direkt ägande av en fastighet, närmare bestämt en ägarlägenhetsfastighet. Liksom bostadsrätten äger del i

bostadsrättsföreningen, äger ägarlägenheten del i en samfällighetsförening, men som till skillnad från bostadsrättsföreningen normalt sett inte upptar några lån i samband med förvärvet av fastigheten.

Avsaknaden av lån i samfällighetsföreningen innebär att årsavgiften för ägarlägenheten blir betydligt lägre än motsvarande avgift för bostadsrätten. Detta utgör en väsentlig skillnad för konsumenten.

Mot bakgrund av att ägarlägenheter är en relativt ny upplåtelseform, och att tidigare studier visar att det råder stor okunskap om vad ett ägande av den nya boendeformen innebär, finns det en

kunskapslucka att fylla. Vidare innebär det rådande ränteläget i kombination med en historiskt hög skuldsättning hos de svenska hushållen att dess känslighet mot stigande räntor vuxit sig allt större.

Således syftar studien till att utreda skillnaderna i bostadskostnader för upplåtelseformerna bostadsrätt och ägarlägenhet ur ett konsumentperspektiv, samt att undersöka hur olika räntenivåer påverkar bostadskostnaderna för respektive upplåtelseform. Grundläggande information om de olika

upplåtelseformerna sammanställdes och relevanta teorier kopplade till ämnet redogjordes för. Vidare insamlades data till den kostnadskalkyl som sedermera upprättades. Slutligen utfördes

känslighetsanalyser på bostadskostnaderna genom att justera räntenivåerna i kalkylen.

Resultaten av studien visar att ägarlägenheten är den dyrare upplåtelseformen att köpa. Däremot bör tydliggöras att orsaken till att ägarlägenheten är den dyrare av de två, är på grund av amorteringen av bostadslån och det privatlån som tas för att täcka mellanskillnaden i kontantinsatsen mellan

upplåtelseformerna. Känslighetsanalysen visar, både vid en måttlig och kraftig ökning av räntenivå, att bostadsrätten är känsligast för ränteökningar då den uppvisar högre procentuell ökning i

bostadskostnader än ägarlägenheten.

Förord

Vi skulle vilja tacka vår handledare, Henry Muyingo, för goda råd och ett stort engagemang under arbetets gång.

Vi skulle även vilja rikta ett stort tack till Kungliga Tekniska Högskolan för tre givande och meningsfulla år, på vilka vi kan bygga våra professionella karriärer.

Stockholm, 21 Maj 2020

Eric Rhenman Österholm Sebastian Hult

Innehållsförteckning

1. Introduktion ... 8

1.1 Bakgrund ... 8

1.2 Syfte och bidrag ... 9

1.3 Frågeställningar ... 9

1.4 Avgränsningar ... 9

2. Tidigare forskning ... 10

3. Metod ... 11

3.1 Metodval ... 11

3.2 Undersökningsmetod ... 11

3.2.1 Underlag till analys ... 11

3.3 Metodkritik ... 12

4. Teoretisk bakgrund ... 13

4.1 Fastighetsekonomiska aspekter på marknaden ... 13

4.1.1 Utbud och efterfrågan ... 13

4.1.2 Transmissionsmekanismen ... 14

4.2 Övriga aspekter ... 14

4.2.1 Köpprocessen ... 14

4.2.2 Köpprocessen för ägarlägenhet och bostadsrätt ... 15

4.2.3 Känslighetsanalys ... 15

5. Redogörelse för upplåtelseformerna ... 16

5.1 Upplåtelseformerna ... 16

5.1.1 Ägarlägenhet ... 16

5.1.2 Bostadsrätt ... 17

5.1.3 Sammanställning över upplåtelseformerna ... 18

5.2 Förutsättningar i kostnadskalkylen ... 18

5.2.1 Förvärv ... 18

5.2.2 Finansiering ... 19

5.2.3 Kostnader per år ... 20

5.2.4 Föreningsavgift ... 21

5.2.5 Övriga kostnader ... 21

5.3 Övriga förutsättningar ... 21

5.3.1 Hushållens belåningsgrad ... 22

5.3.2 Bostadsrättsföreningars ekonomi ... 22

6. Resultat ... 23

6.1 Datainsamling ... 23

6.1.1 Förvärv ... 23

6.1.2 Finansiering ... 24

6.1.3 Kostnader per år ... 24

7. Diskussion ... 29

8. Slutsats ... 32

8.1 Slutsats av studien ... 32

8.2 Förslag till vidare forskning ... 32

9. Referenser ... 33

9.1 Akademiska artiklar ... 33

9.2 Böcker ... 33

9.3 Webbaserade artiklar och rapporter ... 34

9.4 Lagrum ... 36

9.5 Muntliga källor ... 36

10. Bilagor ... 37

Bilaga 1 ... 37

1. Introduktion

I följande kapitel presenteras bakgrunden till ämnesvalet samt det syfte och frågeställningar som studien ämnar att besvara.

1.1 Bakgrund

Under de senaste åren har de svenska hushållens räntekänslighet ökat, dels till följd av den ökande skuldsättningen, och dels till följd av att deras lån i större utsträckning har kort bindningstid (Riksbanken 2017). En högre räntenivå skulle inte bara innebära högre räntekostnader utan även dämpade bostadspriser, vilket i sin tur skulle medföra att hushållens belåningsgrad stiger. Mot bakgrund av detta får hushållens beslut om bostadsköp allt större ekonomiska konsekvenser.

Bostadsrätter och ägarlägenheter är i många avseenden lika, det mest uppenbara är att boendet utgörs av en lägenhet innesluten i ett flerbostadshus. Med båda upplåtelseformerna följer

gemensamhetsutrymmen som påverkar boendet och förvaltas gemensamt av de som bor i fastigheten i vilken lägenheten ligger. Förvaltningen hanteras olika i respektive upplåtelseform.

Gemensamhetsutrymmen i en fastighet med bostadsrätter förvaltas av bostadsrättsföreningen (SFS 1991:614, 7 kap 4§). I en fastighet med ägarlägenheter däremot, förvaltas gemensamhetsutrymmen av en samfällighetsförening (Lantmäteriet, u.å).

Att förvaltningen hanteras olika beror på att man som bostadsrättsägare blir del av en förening som i sin tur har lagfart på lägenheten (Svensk fastighetsförmedling 2020). Som ägare till en ägarlägenhet har man själv lagfart på lägenheten utan att för den delen bli del av en förening. Denna väsentliga skillnad är resultatet av att ägarlägenheten definieras som fast egendom i jordabalken, likt en villa eller radhus, medan bostadsrätten utgör lös egendom och är i grund och botten en evig nyttjanderätt vilken är knuten till en specifik yta i fastigheten (SFS 1970:994,1 kap. 1§ a).

De juridiska skillnader som föreligger mellan de olika upplåtelseformerna skapar i sin tur olika ekonomiska förutsättningar att förhålla sig till. En signifikant skillnad är faktumet att lagfarten för bostadsrätten ligger hos bostadsrättsföreningen, och att denna förening under byggprocessen kan belånas av byggherren. Möjligheten att belåna föreningen skapar finansiella lättnader för byggherren vilket medför att, givet allt annat lika, byggnationen av en fastighet innehållandes bostadsrätter blir billigare kontra en fastighet innehållandes ägarlägenheter. Vad detta resulterar i är en högre

köpeskilling för ägarlägenheten än för likvärdig bostadsrätt, detta då byggherren behöver kompensera för sina högre kostnader vid byggnationen av ägarlägenheter (JM, 2020).

Byggherrens belåning av bostadsrättsföreningen leder inte enbart till fördelar i form av lägre köpeskilling i förhållande till ägarlägenheten. Lånet medför en negativ aspekt i form av att bostadsrättsinnehavare behöver erlägga en högre årsavgift till bostadsrättsföreningen än vad innehavaren av en likvärdig ägarlägenhet behöver, eftersom bostadsrättsföreningen har ränte- och amorteringskostnader (Riksbanken, 2018).

En aspekt som mot bakgrund av det rådande ränteläget och den historiskt höga skuldsättningen blivit allt mer intressant, och som fått för lite fokus i tidigare studier, är räntelägets påverkan på

bostadskostnader.

1.2 Syfte och bidrag

Syftet med studien är att utreda skillnaderna i bostadskostnader för upplåtelseformerna bostadsrätt och ägarlägenhet, samt att undersöka hur olika räntenivåer påverkar bostadskostnaderna för respektive upplåtelseform. Studien skall:

1. Visa bostadskostnader för upplåtelseformerna bostadsrätt och ägarlägenhet ur ett konsumentperspektiv.

2. Utreda storleksskillnader i bostadskostnaderna för respektive upplåtelseform.

3. Undersöka hur olika räntenivåer påverkar bostadskostnader för respektive upplåtelseform Förhoppningen är att studien skall underlätta beslutsprocessen för en konsument som står inför valet mellan bostadsrätt eller ägarlägenhet som boendeform.

1.3 Frågeställningar

För att nå syftet med studien skall följande frågeställningar besvaras:

1. Hur skiljer sig bostadskostnaderna mellan de två upplåtelseformerna åt?

2. Hur påverkas bostadskostnaderna för respektive upplåtelseform av olika räntenivåer?

1.4 Avgränsningar

Studien är avgränsad till att enbart undersöka de privatekonomiska skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter. Således ligger sociala och förvaltningsmässiga aspekter utanför ramen för detta arbete.

2. Tidigare forskning

I följande kapitel presenteras tidigare forskning som gjorts inom ämnesområdet, vad de har haft för syfte och vad de har kommit fram till.

Tidigare arbeten har hanterat finansiella jämförelser mellan de båda upplåtelseformerna genom att titta på de engångskostnader och långsiktiga bostadskostnader som följer av en investering. I ett arbete av Tibblin, Klara (2016), skrivet på Högskolan i Gävle beskrivs de kostnadsskillnader som föreligger mellan upplåtelseformerna ägarlägenhet och bostadsrätt. Arbetet belyser även löpande- samt

engångskostnader som följer av ett bostadsköp av respektive bostadsform. Resultatet av studien visar att priset för en ägarlägenhet är högre än för bostadsrätten men att månadskostnaderna är lägre för ägarlägenheter. Den lägre månadskostnaden kan enligt studien delvis härledas till att man som innehavare av en ägarlägenhet har möjlighet att utnyttja ränteavdraget, vilket är något en bostadsrättsförening inte har möjlighet till.

I en annan studie skriven av Olsson, Kimberly & Von Heideken, Hedda (2017) jämfördes

ägarlägenheter, bostadsrätter och hyresrätter med syftet att ur ett konsumentperspektiv redogöra för skillnader i bostadskostnader för de tre upplåtelseformerna. Frågeställningen besvaras utifrån en kostnadskalkyl som visar att ägarlägenheter är den mest ekonomiskt gynnsamma upplåtelseformen. I samma studie genomfördes även en enkätundersökning som visar att bostadsrätter uppfattas som den mest ekonomiskt gynnsamma ägandeformen, vilket ledde till slutsatsen att det råder stor okunskap kring upplåtelseformerna.

Innan ägarlägenheter infördes som upplåtelseform i Sverige skrevs ett arbete av Öberg och Melin (2008) vid Kungliga Tekniska Högskolan. Arbetet syftade till att utreda upplåtelseformens

förutsättningar på den svenska marknaden och detta gjordes med utgångspunkt i det lagförslag som lades fram i maj 2008. Studien visar bland annat att ett köp av en ägarlägenhet ger upphov till i princip lika stora kostnader som ett förvärv av en bostadsrätt, om bostadsrättsföreningen tar upp lån i samband med köpet av fastigheten. Studien visar dock att bostadsrätten var mer gynnsam i ett scenario där bostadsrättsföreningen inte tar upp några lån.

I en studie gjord av Blivik, Amina (2018) undersöktes huruvida risken för framtida avgiftshöjningar inte kapitaliseras vid köp av bostadsrätt samt vilka faktorer som kan användas för att analysera den framtida avgiften. Resultatet visar på att det föreligger en risk för att en potentiell höjning av avgiften inte kapitaliseras i priset för bostadsrätten. Slutsatsen drogs bland annat utifrån en enkätundersökning som visade på konsumentens brist på kunskap om varför, och hur, risken för en framtida

avgiftshöjning skall kapitaliseras.

Ännu en studie som är intressant att lyfta fram handlar om vilken information köparen införskaffar vid köp av bostadsrätt. Studien utfördes av Johnsson, S och Järvinen, P (2011) vid Karlstads Business School. Slutsatsen av studien var att informationen som införskaffades berörde det momentana behovet, i form av pris på marknaden, lägenhetens egenskaper och skick samt den rådande månadsavgiften. Ingen djupare information kring föreningens ekonomi, planerade underhåll eller övrig innebörd av köpet togs hänsyn till.

Tidigare forskning inom ämnet kan sammanfattningsvis sägas visa att en ägarlägenhet är dyrare att förvärva i jämförelse med likvärdig bostadsrätt, men att dess bostadskostnader är lägre. Vidare tyder forskningen även på att konsumentens kunskap om respektive upplåtelseform är bristfällig.

3. Metod

I följande kapitel presenteras studiens forskningsmetod.

3.1 Metodval

Den kvalitativa metoden kännetecknas av en tolkande karaktär, detta då forskaren i en kvalitativ studie försöker förstå sig på subjektiva betydelser av ämnet som studeras (Saunders et al., 2016). Den

kvalitativa metoden tillämpar observationer, intervjuer och beskrivande forskning. Den kvalitativa metoden lämpar sig väl för denna studie då metodens egenskaper på ett bra sätt kan uppfylla syftet.

Detta då studien bygger på insamling av siffror till kostnadskalkylerna och information som redogör för skillnaderna mellan två olika upplåtelseformer.

3.2 Undersökningsmetod

Underlaget till kostnadskalkylen har inhämtats från myndigheter, statistiska databaser, företag och till viss del gamla examensarbeten. Det insamlade underlaget utgör de värden som återfinns i de olika posterna i kostnadskalkylen. Utgångspunkten i insamlinget av underlaget har varit att samla aktuella värden vilka speglar rådande marknadsförhållanden under vilken arbetet skrevs. Det underlag som samlats in har varit gällande för hela riket i största möjliga mån, detta då arbetet ämnar att vara generellt i sina antaganden för att på så sätt vara relevant över ett större upptagningsområde. För en sammanställning av underlaget till analysen, se tabell 1 nedan.

Tabell 1: Sammanställning av inhämtad information

Post Källa

Boarea Statistiska Centralbyrån (2019)

Pris kr/kvm Mäklarstatistik (2020)

Föreningsskuld kr/kvm Finansinspektionen (2020)

Lagfart Lantmäteriet (u.å.)

Stämpelskatt Lantmäteriet (u.å.)

Pantsättningsavgift HSB normalstadgar (2011) Förrättningskostnad Bergsten & Hellsten (2015) Överlåtelseavgift HSB normalstadgar (2011)

Kontantinsats Boupplysningen (u.å)

Bolån Boupplysningen (u.å)

Ränta bolån Statistiska Centralbyrån (2020)

Ränta mellanskillnad Finansinspektionen (2019)

Ränteavdrag Danske Bank (u.å.)

Amortering bolån Finansinspektionen (2016) Amortering mellanskillnad Eget antagande

Ränta andel i föreningslån Riksbanken (2018) Amortering föreningslån Eget antagande

Årsavgift exkl. ränta & amortering Statistiska Centralbyrån (2018) Fastighetsavgift Skatteverket (u.å.)

Lägenhetens egna el Statistiska Centralbyrån (2020)

För att kunna sammanställa kalkylen över bostadskostnader för de två bostadsformerna krävdes flertalet antaganden. I och med att ett enda antagande med stora osäkerheter kan leda till ett resultat med låg reliabilitet, har de variabler och värden som införts i kalkylen övervägts noga och länge. Detta till trots är det oundvikligt att indatan innehåller fel, därav bör kalkylen ses som en fingervisning snarare än en beräkning på exakta värden.

Delar av underlaget till arbetet bygger på examensarbeten som skrivits inom ämnet. Vidare har även information hämtats från böcker, vetenskapliga rapporter, organisationer, myndigheter och Sveriges rikes lag i syfte att kunna redogöra för grunderna inom ämnet men även för att kunna analysera resultatet av kostnadskalkylen.

Ett sista steg för att utreda hur kostnadsskillnader mellan de två bostadsformerna förändras i olika scenarier, och därmed besvara frågeställningarna, är känslighetsanalysen. Känslighetsanalysen utförs genom att testa för respektive upplåtelseform, hur känsliga bostadskostnaderna är för olika

räntenivåer. En första känslighetsanalys utfördes för en måttlig ökning i ränteläge och därefter en för kraftig ökning.

3.3 Metodkritik

Problematiken kring studiens metod ligger i bristen på empirisk data såsom enkäter och intervjuer.

Den empiriska delen tenderar att tillföra ytterligare djup i arbetet och skapa en mer välgrundad diskussion med flera olika infallsvinklar. Avsaknaden av denna beror till viss del på de rådande omständigheter under vilka arbetet skrevs. Svårigheterna med att få fram lämpliga respondenter resulterade i omstruktureringar.

4. Teoretisk bakgrund

I följande kapitel presenteras för ämnesområdet relevanta teorier i syfte att belysa viktiga samband som kan vara till nytta för en konsument inför ett bostadsköp.

4.1 Fastighetsekonomiska aspekter på marknaden

På fastighetsmarknaden tillämpas generell marknads- och pristeori. För att förstå hur prissättningen på marknaden fungerar, krävs förståelse för de ekonomiska mekanismer som genererar efterfrågan och utbud (Lind och Persson, 2018, s 204).

Efterfrågan handlar i grund och botten om hur många som är intresserade av att investera i en tillgång.

Det finns flertalet faktorer som påverkar efterfrågan, i takt med att dessa förändras, sjunker eller stiger efterfrågan. Detta samband förklaras enklast med utbud- och efterfrågekurvan som illustreras i figur 1 nedan.

Figur 1: Utbud och efterfrågan på kort sikt

Utbudet på bostadsmarknaden kan på kort sikt ses som givet då det på en viss delmarknad finns en begränsad mängd objekt. Vid ett sådant scenario är utbudskurvan vertikal vid angiven kvantitet, det vill säga att inga förändringar sker i utbudet. Efterfrågekurvan lutar nedåt då den beror av priset vid en viss tidpunkt. Vid minskad efterfrågan förskjuts kurvan åt vänster och vid ökad efterfrågan förskjuts den åt höger. Ökad efterfrågan resulterar i ett högre pris vilket illustreras i figur 1 ovan (Ekbäck et al.

2015, 57-58).

Ekbäck et al. (2015, 57-58) framför att flertalet faktorer ligger till grund för en ökad efterfrågan, dessa är:

• Demografisk förändring i regionen

• Positiv inkomstutveckling i regionen

• Kostnaderna av att äga en bostad. Detta i form av minskade lånekostnader till följd av sänkta räntor

På sikt leder en ökad efterfrågan till ökat utbud då prisutvecklingen på marknaden gör det lönsamt att producera nya bostäder, detta flyttar utbudskurvan åt höger vilket sänker prisnivån på sikt, förutsatt att det är en väl fungerande marknad (Ekbäck et al. 2015, 57-58).

4.1.2 Transmissionsmekanismen

Den så kallade penningpolitiska transmissionsmekanismen beskriver hur penningpolitiken påverkar ekonomin genom flera mekanismer som verkar samtidigt (Riksbanken 2018). Penningpolitiken styrs av reporäntan, även kallad styrräntan (Hopkins et al. 2009, 32).

Reporäntan påverkar ekonomin genom sänkningar respektive höjningar i räntan. Detta påverkar i sin tur bankernas förutsättningar för att låna och spara pengar hos riksbanken. Bankernas förutsättningar för att låna och spara hos riksbanken påverkar i sin tur interbankräntor med korta löptider mellan bankerna, det vill säga de kostnader som banker har för att låna pengar av varandra. När bankernas inlåningsränta förändras påverkas i sin tur deras utlåningsräntor, till exempel räntor på bolån, banklån och företagsobligationer.

Hur en förändring i det allmänna ränteläget påverkar ekonomin kan förklaras av tre tätt sammanflätade kanaler: räntekanalen, kreditkanalen, växelkurskanalen (Hopkins et al. 2009, 33). Den så kallade räntekanalen innebär att hushållens konsumtion och sparande och företagens investeringar påverkas av förändringar i realräntorna. När det allmänna ränteläget stiger väljer hushållen att skjuta upp

konsumtion till framtiden eftersom det blivit mer fördelaktigt att spara. Samtidigt väljer företagen att skjuta upp investeringar till framtiden eftersom dessa blir dyrare att finansiera med lån. När den samlade efterfrågan minskar, faller den generella prisnivån. Kreditkanalen beskriver bland annat hur ränteläget påverkar efterfrågan på reala tillgångar, till exempel bostäder. När tillgångspriserna faller minskar bankernas utlåning eftersom värdet av säkerheterna minskar, och det blir mer attraktivt för bankerna att istället köpa aktier och obligationer. I ett scenario där räntenivån sjunker å andra sidan, ökar värdet på finansiella tillgångar vilket minskar sannolikheten för finansiell oro, som i sin tur ökar efterfrågan på bostäder (S.Mishkin, 2016, 680).

4.2 Övriga aspekter

Beslutsfattande för en konsument inför ett köp kan enligt Kotler och Keller (2016) sammanfattas i en process om fem steg. Dessa steg är behovsidentifikation, informationssökning, alternativutvärdering, köpbeslut och utvärdering efter köp.

Behovsidentifikation

Behovsidentifikation är det första steget i processen där konsumenten identifierar ett behov, behovet kan exempelvis utgöras av en bostad.

Informationssökning

Det andra steget i processen är informationssökning. Detta steg kan vidare delas upp i ökad

uppmärksamhet och aktiv informationssökning. Ökad uppmärksamhet innebär att konsumenten blir mer mottaglig för information om behovet, exempelvis information om bostadsrätter. Aktiv

informationssökning består av att konsumenten frågar vänner, letar information på webben eller tar kontakt med mäklarfirmor för att erhålla kunskap. Källorna till den information som söks kan sorteras i olika grupper och dessa är, personliga källor i form av familj och vänner, reklam och publik

information. Publik information innefattar sociala medier, massmedia med mera.

Alternativutvärdering

Hur konsumenter bearbetar information om konkurrerande alternativ för att fatta ett slutgiltigt beslut beskrivs i steget alternativutvärdering. Följande tre koncept används för att lättare förstå grunderna i

Köpbeslut

Köpbeslutet består av att konsumenten formar sina preferenser utifrån de alternativ som finns. Trots de utvärderingar som gjorts för alternativen kan två faktorer intervenera mellan intentionen och det slutliga köpet. Faktorer som kan spela in och påverka beslutet är andras attityd gentemot valet och oförutsedda händelser. Andras attityd beror dels av intensiteten men även av beslutsfattarens vilja att vara andra till lags.

Utvärdering efter köp

Efter att köpet är genomfört kan konsumenten uppleva kognitiv dissonans, något som uppstår när man har flera motsägelsefulla idéer samtidigt. Detta kan inträffa när konsumenten tar del av oroande information om produkten som köpts, eller information som pekar på att en konkurrerande produkt hade varit det bättre valet.

4.2.2 Köpprocessen för ägarlägenhet och bostadsrätt

I köpprocessens inledande steg identifierar konsumenten behovet av en bostad, som i denna studie antingen är ägarlägenhet eller bostadsrätt. Vidare kan behovet i sin tur delas upp i vilket syfte konsumenten ämnar att använda bostaden till, detta kan vara som investering eller boende.

Informationssökningen ser olika ut mellan ägarlägenheter och bostadsrätter, detta då bostadsrätten är väl utbredd och sedan länge etablerad på den svenska bostadsmarknaden. Ägarlägenheter är en förhållandevis ny upplåtelseform som introducerades först 2009, vilket innebär att den inte är lika vanlig och därmed inte lika etablerad som bostadsrätten (Tegelberg 2018, 455). Till följd av detta finns mer kunskap om bostadsrätter på marknaden och därmed blir exponeringen för information om bostadsrätter högre än för ägarlägenheter.

Vid nästa steg i processen utvärderar konsumenten ägarlägenheten och bostadsrätten utifrån dess samlade förmåga att tillfredsställa deras behov. Behovet av en lägenhet som stadigvarande bostad tillfredsställs lika väl av de båda upplåtelseformerna. Vid en närmare utvärdering kommer dock konsumenten ta hänsyn till för-och nackdelar för respektive alternativ. Olika hushåll kommer att utvärdera för-och nackdelarna olika, dessa kan till exempel vara en lägre köpeskilling för

bostadsrätten, eller större frihet med ägarlägenheten som till skillnad från bostadsrätten kan hyras ut fritt tack vare ett direkt ägande (Regeringen 2015).

Vid köpbeslutet tar konsumenten ställning till den utvärdering som gjorts av ägarlägenheten och bostadsrätten. Utöver utvärderingen som tidigare gjorts har även andras attityd gentemot respektive upplåtelseform en påverkan på konsumentens slutgiltiga beslut. Som tidigare nämnt är bostadsrätten den mer etablerade boendeformen av de två (Tegelberg 2018, 455). Detta innebär enligt teorin om köpprocessen att bostadsrätten är lättare att fatta köpbeslut om, samt att ägarlägenheten innebär en större risk för att ny information tillkommer köparen efter köptillfället.

4.2.3 Känslighetsanalys

Känslighetsanalysens syfte är att göra en bedömning av hur känslig utdata är vid variation av indatan.

Utvalda antaganden i en modell, såsom ränta, justeras i syfte att bedöma förändringen i

bostadskostnaderna vid olika räntenivåer. (Berk och DeMarzo, 2017, 291). Känslighetsanalysen i denna studie genomförs i syfte att se hur bostadskostnader förändras av variationer i räntenivåer.

5. Redogörelse för upplåtelseformerna

I följande kapitel presenteras de juridiska skillnaderna mellan upplåtelseformerna samt de kostnader som är förknippade med dessa. Vidare ges även en inblick i de ekonomiska förutsättningar som föreligger vid ett bostadsköp.

5.1 Upplåtelseformerna

En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som är avsedd att rymma en enda bostadslägenhet (SFS 1970:994 ,1 kap 1a§). Detta innebär att lägenheter kan innehas med direkt äganderätt och lägenheterna utgör tredimensionella fastigheter av särskilt slag, ägarlägenhetsfastigheter.

Figur 2: Olika fastighetstyper. I figuren är fastigheten 1:3 en s.k tredimensionell fastighet medan 1:1, 1:2 och 1:11 är s.k. traditionella fastigheter. Fastigheterna 1:18, 19, och 1:20 är s.k.

ägarlägenhetsfastigheter.

Den 1 maj 2009 infördes lagreglerna som tillåter bildande av ägarlägenheter (Regeringen 2015).

Sedan införandet har endast 1 328 ägarlägenheter bildats i Sverige (SCB 2019). Varför upplåtelseformen inte blivit mer framgångsrik finns det flera teorier kring, bland annat att den

lanserades i samband med finanskrisen 2008-2009 och att det krävs en så stor kapitalinsats (Tegelberg 2018, 455). Med stöd av reglerna kan lantmäterimyndigheten dela upp nybyggda flerbostadshus i ägarlägenhetsfastigheter (Regeringen 2015). Ägarlägenheter bildas genom en så kallad

lantmäteriförrättning där lägenheterna och de gemensamma utrymmenas fysiska avgränsning bestäms.

Ägarlägenheter får bildas i nyuppförda byggnader, i tillbyggnader ovanpå befintliga byggnader eller i kontors- eller affärshus (Regeringen 2015). Affärslokaler får endast delas in som

ägarlägenhetsfastigheter om de samtidigt byggs om till bostadslägenheter. En ägarlägenhet får inte bildas i ett utrymme som under de senaste åtta åren har använts som bostadslägenhet. Andra

5.1.1.1 Samfällighetsförening

En samfällighetsförening är en förening som bildas i syfte att förvalta en eller flera samfälligheter vilka ägs gemensamt av flera fastigheter (Svensk fastighetsförmedling 2020). Föreningen är en juridisk person med ett organisationsnummer. Majoriteten av de belsut som tas av föreningen fattas på föreningsstämman, medan frågor rörande löpande förvaltning och uppföljning av budget sköts av en styrelse som oftast utgörs av medlemmar i föreningen. Medlemmarnas avgift till föreningen regleras av föreningens stadgar och regler. För att föreningen ska ha rätt till att ta ut en avgift av dess

medlemmar måste den först upprätta en budget som sedermera måste godkännas på föreningsstämman (Svensk fastighetsförmedling 2020).

En samfällighet är egendom som ägs gemensamt av flera fastigheter, i detta fall ägarlägenhetsfastigheter. Samfälligheter kan delas in i två olika typer och dessa är

gemensamhetsanläggning och marksamfällighet. En gemensamhetsanläggning innefattar vatten- och avloppsanläggningar, vägar, lekplatser, hissar och trapphus medan en marksamfällighet är gemensamt ägda vatten- eller landområden (Svensk fastighetsförmedling 2020).

Bildandet av samfälligheter och förvaltningen av dessa regleras först och främst av Lag om

förvaltning av samfälligheter (SFS 1973:1150). Andra lagar som även tillämpas är Anläggningslagen (SFS 1973:1149) och Fastighetsbildningslagen (SFS 1970:988).

5.1.1.2 Andrahandsuthyrning

En ägarlägenhetsfastighet kan hyras ut fritt då den innehas med full äganderätt. Beroende på om uthyrningen avser en ägarlägenhet eller om den ingår i en näringsverksamhet gäller olika lagar. Om uthyrningen avser en enda lägenhet gäller lagen om uthyrning av egen bostad. För hyresgästen innebär detta avsaknad av besittningsskydd. Om uthyrningen istället ingår i näringsverksamhet gäller

hyreslagens regler om förstahandsuthyrning av radhus (Regeringen 2015).

5.1.2 Bostadsrätt

5.1.2.1 Allmänt om bostadsrätt

Bostadsrätten är en upplåtelseform som innehas med nyttjanderätt. Detta innebär att innehavaren av en bostadsrätt har en evig nyttjanderätt, det vill säga det inte uppstår något ägande av själva bostaden.

Bostadsrätten upplåts av bostadsrättsföreningen mot en given insats och ett villkor att förvärvaren erlägger en månatlig avgift till föreningen. Nyttjanderätten innehas genom ett medlemskap i bostadsrättsföreningen, vilken i sin tur äger fastigheten som inrymmer lägenheterna och eventuella omgivande ytor samt lokaler, garage med mera (SFS 1991:614, 1 kap).

Bostadsrättsägaren har rätten att fritt överlåta sin nyttjanderätt på marknaden. En överlåtelse medför dock ingen direkt rätt för förvärvaren att utöva nyttjanderätten, detta kräver i sin tur att hen blir antagen som medlem i föreningen. Vid händelse av att förvärvaren nekas medlemskap i föreningen blir köpet ogiltigt (SFS 1991:614, 6 kap). Vid en överlåtelse betalar ofta köparen en överlåtelseavgift för att täcka de administrativa kostnader som uppstår i samband med överlåtelsen (HSB u.å).

5.1.2.2 Bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och följer därmed bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar i den utsträckning som anges i bostadsrättslagen. Föreningens ändamål är att i dess hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. Innan föreningen kan upplåta lägenheterna krävs att en ekonomisk plan upprättas och registreras av bolagsverket. Villkoren för upprättandet av en

bostadsrättsförening är att ska det finnas minst tre medlemmar, samt stadgar som reglerar föreningen.

Vidare ska den även bestå av en styrelse och minst en revisor (SFS 1991:614, 2,3,7 kap).

Utöver de lägenheter som föreningens hus inrymmer finns även mark och gemensamhetsutrymmen som behöver förvaltas. I enlighet med 7 kap bostadsrättslagen sträcker sig bostadsrättsinnehavarens ansvar till att omfatta lägenheten, bortsett från väggar, ledningar, avlopp och tak. Resterande delar av huset såsom fasad, trapphus och tvättstuga ansvarar föreningen för. De operationerna sköts gemensamt och finansieras genom den årliga föreningsavgiften som betalas månadsvis, avgiften är beräknad på bostadsrättsinnehavarens andel i föreningen. Månadsavgiften består, utöver förvaltningskostnaderna, även av ränte- och amorteringskostnader. Dessa kostnader härstammar bland annat från finansieringen av byggproduktionen där byggherren har möjlighet att belåna föreningen, men även från andra lån som föreningen åtar sig för finansiering av större reparationer och underhåll (SBC 2020).

5.1.2.3 Andrahandsuthyrning

En innehavare till en bostadsrätt har rätt att upplåta sin lägenhet till annan under förutsättning att föreningens styrelse ger sitt samtycke, från denna bestämmelse finns dock undantag vilka anges i 7 kap 10 § i bostadsrättslagen (SFS 1991:61). Undantagen som anges i nyligen nämnda paragraf är om bostaden blir förvärvad vid exekutiv försäljning av en juridisk person med panträtt i bostaden, och som inte godtagits som medlem i föreningen eller, om en kommun eller region innehar bostaden och denna är avsedd för permanentbostad.

5.1.3 Sammanställning över upplåtelseformerna

Ägarlägenheter och bostadsrätter skiljer sig från varandra i en rad olika avseenden, vilka har

presenterats ovan. För att underlätta en jämförelse mellan de två upplåtlseformerna har tabellen nedan upprättats som visar de huvudsakliga aspekterna, se tabell 2.

Tabell 2: Sammanställning över upplåtelseformerna

Ägarlägenhet Bostadsrätt

Lagrum Fastighetsbildningslag, Jordabalk och Lag om förvaltning av samfälligheter

Bostadsrättslag och Lag om ekonomiska föreningar

Rätt Äganderätt Nyttjanderätt

Andrahandsuthyrning Fri uthyrning Reglerad uthyrning

Pantsättning Ja Ja

Kostnader Köpeskilling, förvärvskostnader och månadsavgifter

Köpeskilling, förvärvskostnader och månadsavgifter

Förening Samfällighetsförening Bostadsrättsförening

5.2 Förutsättningar i kostnadskalkylen

Pris

Priset för respektive boendeform i kalkylen har tagits fram genom att undersöka befintlig statistik över det genomsnittliga priset per kvadratmeter i riket. Utgångspunkten har varit en bostadsrätt och datan har hämtats från mäklarstatistik. Det genomsnittliga priset uppgick till 40 224 kronor per

(JM, 2020).

Stämpelskatt och pantsättningsavgift

Stämpelskatt aktualiseras vid köp av fastighet, tomträtt eller vid uttag av inteckning i en fastighet. Vid köp tillkommer stämpelskatt utöver den expeditionsavgift om 825 kr som Lantmäteriet tar ut för att täcka handläggningskostnader. Stämpelskatten beräknas genom att Lantmäteriet jämför köpeskillingen med taxeringsvärdet och räknar sedan fram ett värde genom att ta en bestämd procentsats av det högre av beloppen. För privatpersoner och bostadsrättsföreningar gäller 1,5% medan det för juridiska personer räknas med en procentsats om 4,25%. Värdet räknas på hela tusentals kronor och avrundas alltid nedåt. (Lantmäteriet u.å). I de fall där taxeringsvärde saknas krävs ett värdeintyg som upprättas av sakkunnig, exempelvis en banktjänsteman eller mäklare. Ett värdeintyg visar fastighetens

marknadsvärde vid den tidpunkt då köpehandlingen upprättades.

Vid uttag av inteckning och pantbrev uppstår en expeditionsavgift om 375 kr per inteckning samt en stämpelskatt som beräknas med 2% på inteckningsbeloppet. Värdet räknas på hela tusentals kronor och avrundas alltid nedåt. (Lantmäteriet u.å)

Då ägarlägenheter utgör fast egendom måste förvärvaren av en ägarlägenhet betala stämpelskatt för lagfarten samt vid inteckningen av lägenheten. En förvärvare av en bostadsrätt berörs inte av stämpelskatt, detta då bostadsrätten inte utgör fast egendom och det därmed inte krävs någon lagfart (Boupplysningen u.å). Vid inteckning av bostadsrätt har bostadsrättsföreningen rätt att ta ut en pantsättningsavgift av bostadsrättshavaren då det är föreningen som äger lägenheten, detta under förutsättning att avgiften finns med i föreningens stadgar (SFS 1991:614, 7 kap 14§ 1 st). Storleken på pantsättningsavgiften kan skilja sig åt mellan olika föreningar. I detta arbete används en procentsats om 1% vilken utgår från HSBs normalstadgar. Avgiften beräknas på gällande prisbasbelopp (HSB 2011).

Förrättningskostnader

Förrättningskostnader är de kostnader som hänförs till handläggarens arbete, alltså arbetskostnaden.

Vid bildandet av ägarlägenheter krävs en förrättningshandläggare vilket medför förrättningskostnader.

Dessa kostnader skiljer sig

mellan olika handläggningsärenden (Lantmäteriet u.å). I ett examensarbete på Gävle Högskola skrivet av Bergsten och Hellsten (2015 s.45) återfinns statistik som visar på en genomsnittlig

förrättningskostnad om 18 970 kronor per ägarlägenhet. Intervallet som detta snitt är beräknat på löper från 2 890 kronor upp till 47 280 kronor. I denna studie kommer genomsnittet om 18 970 kronor att justeras efter konsumentprisindex. För en sammanställning av förrättningskostnaderna, se bilaga 1.

5.2.2 Finansiering Bolånetaket

Finansinspektionen beslutade i oktober 2010 om en ny reglering som var tänkt att reglera hushållens belåningsgrad. Den nya regleringen innebär att hushållen maximalt kan belåna 85% av bostadens marknadsvärde, för att sedan finansiera resterande 15 procent, den så kallade kontantinsatsen, med andra lån alternativt eget kapital (Boupplysningen u.å).

Bolånetaket är tänkt att skydda låntagaren från sjunkande bostadspriser vilket uppnås genom gapet om 15 procent som finns mellan köpeskillingen och lånet. Bolånetaket skyddar låntagaren på så sätt att ett hushåll med den maximala belåningsgraden om 85 procent, klarar en prisnedgång om 15 procent innan lånet överstiger bostadens värde och låntagaren “hamnar under ytan” (Boupplysningen u.å).

Hypotekslån

Hypotekslån är ett samlingsnamn för de lån som tas när banken kräver en säkerhet i något konkret för att bevilja lånet, ett tydligt exempel är bolånet. Bolånet fungerar som så att lånet beviljas mot villkoret att bostadens pantsätts och banken således får en säkerhet, detta medför inte någon förändring i ägande. Innebörden av att bostaden ställs som säkerhet är att banken, vid utebliven räntebetalning och amortering, kan få till stånd en tvångsförsäljning av bostaden genom att ta ut säkerheten och på så sätt

återfå utlåningsbeloppet (Danske bank u.å)

Hypotekslånet varierar i storlek men ligger någonstans mellan 75-85 procent av köpeskillingen och förhåller sig till rådande regleringar såsom bolånetaket och amorteringskravet. Fördelen med

hypotekslånet är att låntagaren får en lägre ränta än vid ett privatlån eftersom banken tar en lägre risk i och med att bostaden ställs som säkerhet. Räntan varierar beroende på flertalet faktorer, såsom läget på den lokala bostadsmarknaden, ränteläget vid tidpunkten för låneansökan, belåningsgraden och om man eventuellt har andra tjänster hos den kreditgivare från vilken man ansöker om bolån

(Handelsbanken 2020). I den finansmarknadsstatistik som SCB publicerade i april-månad framgår det att den genomsnittliga bolåneräntan för nya avtal uppgick till 1,53 procent i mars månad (SCB 2020).

Detta genomsnitt gäller för hela riket och det är även detta som används i kostnadskalkylen i denna studie.

Lån till mellanskillnad

Privatlån, även känt som blancolån, är ett lån som tas utan säkerhet. Syftet med privatlånet kan bland annat vara att finansiera kontantinsatsen vid bostadsköp. Till följd av att banken inte har någon säkerhet för lånet finns det ett tak i hur stora belopp en låntagare kan beviljas. Vidare resulterar frånvaron av säkerhet även i att räntan för lånet blir högre än för ett hypotekslån (Boupplysningen u.å).

Då ägarlägenheten kostar mer att förvärva, krävs i enlighet med bolånetaket en större kontantinsats än för bostadsrätten. För att jämförelsen mellan de två boendeformerna ska vara rättvis, antas i kalkylen att det belopp som överstiger kontantinsatsen för bostadsrätten, i ägarlägenhetens fall finansieras med ett privatlån. Lånevillkor i form av ränta och belopp skiljer sig åt beroende på vilken kreditgivare låntagaren vänder sig till. Finansinspektionen redovisar i en rapport om svenska konsumtionslån genomsnittliga räntesatser för konsumtionslån efter lånestorlek (Finansinspektionen 2019). Tabellen gör även skillnad på den effektiva räntan och den nominella räntan samt typ av långivare. I detta arbete kommer en räntesats om 6 procent användas, som i tabellen är den nominella räntan som redovisas i rapporten.

5.2.3 Kostnader per år Amorteringskrav

Amorteringskravet trädde i kraft i juni 2016 och innebar en förändring för hushållens ekonomi eftersom regleringen ställer krav på amortering av hushållens bolån. Vad som låg till grund för införandet var den kraftiga prisutvecklingen på bostadsmarknaden vilken medförde höga

belåningsgrader bland hushållen (Finansinspektionen 2016). Amorteringskravet som trädde i kraft i juni 2016 lyder som följande: “Nya bolån med en belåningsgrad över 70 procent ska amorteras med minst 2 procent av det ursprungliga lånebeloppet varje år. Lån med under 70 procents belåningsgrad ska amorteras med minst 1 procent per år till dess att belåningsgraden är 50 procent.”

(Finansinspektionen 2016). Undantag från amorteringskravet får bland annat göras för låntagare som belånar nyproducerade bostäder. Undantaget gäller under en period om fem år, men det förutsätter att banken beviljar ett sådant undantag (Finansinspektionen 2016).

Det första amorteringskravet som infördes i juni 2016 uppnådde inte den effekt man hoppats på eftersom prisutvecklingen på bostäder var fortsatt stigande, och belåningsgraden likaså

(Finansinspektionen 2018). Denna utveckling renderade i det skärpta amorteringskravet som infördes i mars 2018. Det skärpta amorteringskravet innebär att bolånetagare som lånar 4,5 gånger mer än sin bruttoinkomst blir obligerade att amortera ytterligare 1 procentenhet per år, tills dess att lånet

kapitalinkomsterna. Givet att det existerar ett kapitalunderskott, har konsumenten rätt att göra avdrag för 30 procent av kostnaderna upp till 100 000 kronor. I de fall där kapitalunderskottet överstiger taket om 100 000 kronor aktualiseras en procentsats om 21 procent som tillämpas på det överstigande beloppet (Danske Bank u.å).

5.2.4 Föreningsavgift

Drifts- och underhållskostnader

Drifts- och underhållskostnader är i princip samma för de två upplåtelseformerna då kostnaderna rör gemensamhetsutrymmen vilka existerar i båda (Melin och Öberg 2008, s.22). Kostnaderna för drift och underhåll innefattar fastighetsförsäkringar, fastighetsskötsel (lön till fastighetsskötare, inklusive sociala kostnader, förbrukningsmaterial med mera), föreningens administration (arvode till styrelse och revisorer samt föreningskostnader), teknisk/ekonomisk förvaltning, vattenförbrukning,

uppvärmning, gemensam elförbrukning, gas, renhållning, sotning, trapp- och källarstädning, utestädning (inklusive snöröjning), sophämtning, avgifter för gemensamhetsanläggning, samfällighetsförening, bredband med mera (Boverket 2018).

Föreningens ränte- och amorteringskostnader

Eftersom nyproducerade ägarlägenheter inte förknippas med några lån utöver de som köparen tar för att kunna finansiera förvärvet, betalar ägaren en lägre avgift till samfällighetsföreningen än vad motsvarande bostadsrättsinnehavare betalar till bostadsrättsföreningen som oftast är belånad.

Vid nyproduktion är den genomsnittliga belåningsgraden för en bostadsrätt i en nyproducerad bostadsrättsförening 13 000 kr per kvadratmeter, detta enligt en rapport från Finansinspektionen (Finansinspektionen 2020).

5.2.5 Övriga kostnader

Fastighetsavgift för ägarlägenheter

Eftersom ägarlägenheter räknas som egna fastigheter måste innehavaren betala kommunal

fastighetsavgift. Denna avgift är 0,75 procent av fastighetens taxeringsvärde för 2020, men aldrig mer än 8 349 kronor (Skatteverket u.å).

För ägarlägenheter som har värdeår 2011 och tidigare behöver du inte betala någon fastighetsavgift de första fem åren, och sedan bara halva avgiften de följande fem åren (Skatteverket u.å). För

ägarlägenheter som har värdeår 2012 eller senare utgår ingen fastighetsavgift de 15 första åren.

Fastighetsavgift och fastighetsskatt för bostadsrätter

En bostadsrättsinnehavare betalar inte någon fastighetsavgift eller fastighetsskatt. För en bostadsrätt är den lagfarna ägaren till fastigheten, alltså bostadsrättsföreningen, som ska betala fastighetsskatt eller fastighetsavgift (Skatteverket u.å). Bostadsrättsföreningen skall betala kommunal fastighetsavgift för den del av fastigheten som utgörs av bostäder och fastighetsskatt för eventuella lokaler. (Lundén &

Svensson, 2013)

Elkostnader för lägenhetens egna el

I studien är kostnaden för lägenhetens egna el samma för båda boendeformerna, eftersom de fiktiva lägenheterna som jämförs antas ha samma egenskaper och därmed samma elförbrukning.

5.3 Övriga förutsättningar

Vid bostadsköp finns en mängd faktorer att ta hänsyn till, bland annat sin finansiella situation,

eventuella risker och övriga ekonomiska förutsättningar. Bostadsköp är en kapitaltung investering som för många även är den största investeringen under sin livstid (Finansinspektionen 2020). För att kunna finansiera köpet söker många investerare lån hos diverse kreditgivare, exempelvis banker. Mot bakgrund av detta i kombination med utvecklingen på bostadsmarknaden i Sverige, har frågan om

finansiell stabilitet med avseende på hushållens ekonomi blivit allt större (Riksbanken 2018).

Hushållens känslighet mot stigande räntor och fallande bostadspriser har ökat.

5.3.1 Hushållens belåningsgrad

Skuldsättningen bland svenska hushåll har stigit snabbt under 20 års tid, vilket till stor del beror på den kraftiga prisutvecklingen på bostadsmarknaden (Finansinspektionen 2020). I januari 2020 motsvarade hushållens skulder 85 procent av landets bruttonationalprodukt, och av hushållens totala skulder står bolån för 82 procent. I slutet av 2019 låg de svenska hushållens skuldsättning på 427 000 kr per invånare i genomsnitt (SCB 2020). En av de drivande faktorerna till den höga skuldsättningen är prisökningen på bostadsmarknaden. Under det senaste decenniet har priserna på bostadsrätter tredubblats (Riksbanken 2018).

Prisuppgången på bostäder kan delvis förklaras av en stabil inkomstutveckling i kombination med ökad befolkning drivit upp efterfrågan på bostäder, men även av de senaste fem årens historiskt låga räntenivåer (Finansinspektionen 2020). De låga räntorna har drivit upp efterfrågan på bolån då kostnaderna för att låna har varit historiskt låga.

5.3.2 Bostadsrättsföreningars ekonomi

Hushåll som bor i en bostadsrätt har utöver banklånen för den egna bostadsrätten även indirekta skulder via bostadsrättsföreningens lån (Riksbanken 2018). Dessa skulder har en direkt påverkan på hushållen via den månadsavgift som till stor del går till att betala bostadsrättsföreningens

räntekostnader. Eftersom belåningen i nybildade bostadsrättsföreningar generellt sett är högre än i gamla, blir risken för påtagliga avgiftshöjningar ännu större för hushåll som köper nyproducerade bostadsrätter. I vilken utsträckning detta utgör en risk beror till viss del av vilken räntebindningstid lånen har.

En enkätundersökning utförd av Riksbanken (2018) visade på att räntebindningstiden på bostadsrättsföreningars lån i genomsnitt är förhållandevis jämnt blandad. Den visade även på en variation mellan olika banker men en majoritet av lånen hade bindningstider på över ett år.

Bostadsrättsföreningarnas räntebindningstider kan jämföras med hushållens räntebindningstider, där andelen bostadslån med korta bindningstider uppgår till 70 procent.

6. Resultat

I följande kapitel presenteras studiens resultat i form av en tabell över bostadskostnaderna för respektive bostadsform samt en känslighetsanalys.

6.1 Datainsamling

I följande avdelning presenteras kalkylens alla poster steg för steg, samt hur data har insamlats och därefter beräknats. Förklaringarna följer samma struktur som kostnadskalkylen, det vill säga förvärv, finansiering, kostnader per år, föreningsavgift och övriga kostnader i syfte att underlätta för läsaren.

6.1.1 Förvärv Priset

För att beräkna priset för bostadsrätten multiplicerades priset per kvadratmeter som var 40 224 kronor enligt Mäklarstatistik (2020), med boarean som i kalkylen antagits vara 57 kvadratmeter och

representerar en lägenhet om två rum och kök. Beräkningen resulterade i ett pris om 2 292 768 kronor för bostadsrätten.

För att beräkna ägarlägenhetens pris, adderas till priset för en bostadsrätt det belopp som motsvarar bostadsrättens andel i bostadsrättsföreningens lån. Beloppet som adderades var 741 000 kr då den genomsnittliga belåningsgraden för en bostadsrätt i nyproducerad bostadsrättsförening är 13 000 kr per kvadratmeter enligt Finansinspektionen (2020), och lägenheten var 57 kvadratmeter till ytan.

Beräkningen ovan genererade ett pris om 3 033 768 kr för ägarlägenheten.

Lagfart

Då ägarlägenheter är fast egendom måste förvärvaren av en ägarlägenhet betala en stämpelskatt om 1,5% av taxeringsvärdet eller köpeskillingen, stämpelskatten räknas på det högre av beloppen. Utöver framräknat belopp tillkommer en expeditionsavgift om 825 kronor (Lantmäteriet u.å). Detta resulterar i en total lagfartskostnad om 46 332 kronor för ägarlägenheten. Vid förvärv av en bostadsrätt berörs inte köparen av stämpelskatt, detta då bostadsrätten inte utgör fast egendom och det därmed inte krävs någon lagfart (Boupplysningen u.å).

Stämpelskatt och pantsättningsavgift

Kalkylen utgår från att både ägarlägenheten och bostadsrätten är nyproducerad. Detta innebär att kalkylen bara tar hänsyn till att respektive lägenhet intecknas en gång, det vill säga att stämpelskatten för inteckning och pantsättningsavgiften bara betalas en gång.

Stämpelskatt aktualiseras även vid uttag av inteckning och pantbrev. Skatten uppgår till 2% av inteckningsbeloppet och därtill tillkommer en expeditionsavgift som ligger på 375 kronor per inteckning (Lantmäteriet u.å). Detta resulterar i en totalkostnad om 51 949 kronor i stämpelskatt.

Även i detta fall berörs endast ägarlägenheten då bostadsrätten är lös egendom. Dock omfattas bostadsrätten av en pantsättningsavgift som betalas till bostadsrättsföreningen. Avgiften uppgår till 1,5% av gällande prisbasbelopp vilket är 47 300 kronor för 2020, det ger en pantsättningsavgift om 473 kronor för bostadsrätten. Avgiftens storlek anges i föreningens stadgar och i denna kalkyl har beräkningen utgått från HSBs normalstadgar (HSB 2011).

Förrättningskostnad

Kalkylens förrättningskostnad utgår från en sammanställning från ett examensarbete på Gävle Högskola skrivet av Bergsten och Hellsten (2015 s.45). I arbetet återfinns statistik som visar på en genomsnittlig förrättningskostnad om 18 970 kronor per ägarlägenhet. För att inflationsjustera detta belopp så att det är uttryckt i dagens penningvärde multipliceras beloppet med ett indextillägg.

Indextillägget beräknades genom att subtrahera årsmedeltalet för 2015 från KPI talet för april 2020

och sedan dividera differensen med årsmedeltalet för 2015. Indextillägget beräknades till 6,24 procent vilket gav en förrättningskostnad om 20 154 kronor.

Överlåtelseavgift

I kalkylen återfinns en kostnadspost för överlåtelseavgift, denna berör endast bostadsrätten då det är en avgift som föreningen tar ut för att täcka de administrativa kostnaderna som uppstår vid ägarbyte.

Baserat på HSBs normalstadgar beräknas avgiften till 2,5% av gällande prisbasbelopp (HSB 2011), vilket resulterar i en kostnad om 1 183 kronor.

6.1.2 Finansiering Fördelning av lån

Kostnadskalkylen utgår från antagandet att konsumenten finansierar bostadsköpet med högsta tillåtna belåningsgrad, vilket enligt bolånetaket tillåter belåning till 85 procent av köpeskillingen

(Boupplysningen, u.å).

Lån till mellanskillnad

Lån till mellanskillnad är ett lån som tas för att täcka prisskillnaden i kontantinsats mellan

bostadsrätten och ägarlägenheten. Mellanskillnaden är beräknad genom att ta differensen mellan de två kontantinsatserna. Till följd av att kalkylen är en jämförelse mellan de olika boendeformerna antas att köparen har en viss summa pengar som i detta scenario bara räcker till kontantinsatsen för

bostadsrätten. Detta innebär att mellanskillnaden finansieras på att annat sätt, i detta fall genom ett privatlån.

Andel i bostadsrättsföreningens lån

Bostadsrättens andel i bostadsrättsföreningens lån har beräknats genom att multiplicera ytan om 57 kvadratmeter med den genomsnittliga skulden om 13 000 kronor per kvadratmeter för en nybildad bostadsrättsförening. Beräkningen enligt ovan ger ett belopp om 741 000 kronor.

6.1.3 Kostnader per år Ränta bolån

Bolåneräntan i kalkylen är en genomsnittlig bolåneränta publicerad av Statistiska Centralbyrån.

Räntan om 1,53% är ett snitt för nytecknade avtal under mars-månad 2020. Räntan har beräknats på bolånet om 85% för respektive boendeform. Räntekostnaden för bolån var 9 637 kronor högre för ägarlägenheten än för bostadsrätten.

Ränta mellanskillnad

Räntan för privatlånet är hämtad från Finansinspektionen (2019) och är en genomsnittlig räntesats för konsumtionslån i Sverige, vilken uppgår till 6%. Kostnaden för ränta på privatlånet för

mellanskillnaden blir således 6 669 kronor per år.

Ränteavdrag

Ränteavdraget för ägarlägenheten uppgick till 13 837 kronor och 8 945 kronor för bostadsrätten.

Beloppen beräknades genom att göra avdrag med 30 procent från räntekostnaderna.

Amortering av bolån och privatlån

Utöver räntekostnader för bostadslånet och privatlånet tillkommer även amorteringskostnader. Då amortering är beroende av faktorer såsom låntagarens bruttoinkomst har kalkylen avgränsats till att

Amorteringen av privatlånet till förvärvet av ägarlägenheten uppgår till 5 procent per år.

Amorteringstakten har tagits fram genom ett antagande om rak amortering med en löptid på tjugo år.

Detta gav en årlig amortering om 5 558 kronor, vilket är beräknat på lånebeloppet som uppgår till 111 150 kronor.

6.1.4 Föreningsavgift

Ränta för bostadsrättsföreningens lån

Antagandet för räntenivå i bostadsrättsföreningen är 2%. Räntan är tagen från Riksbanken och denna utgör ett genomsnitt för bostadsrättsföreningar i riket (Riksbanken 2018). Räntan beräknas på andelen i föreningslånet som uppgår till 741 000 kronor vilket ger en räntekostnad om 14 820 kronor.

Amorteringstakten för bostadsrättsföreningens lån

Amorteringstakten för bostadsrättsföreningens lån har tagits fram i samråd med en kreditgivare som begärt anonymitet varpå identiteten inte kan avslöjas. Amorteringen togs fram genom att studera offerter från diverse banker och på så sätt komma fram till en genomsnittlig amorteringstakt.

Offerterna var utställda till bostadsrättsföreningar av olika storlek och den amortering som räknades fram var 0,8%.

Årsavgiften till förening exklusive ränta och amortering

För att få fram årsavgiften till samfällighetsföreningen beräknades först årsavgiften fram för motsvarande bostadsrätt. De värden som beräkningen utgått från är en genomsnittlig årsavgift per kvadratmeter för en bostadsrätt 2 rum och kök i riket, avgiften är 694 kronor per kvadratmeter (SCB 2018). Avgiften om 694 kronor per kvadratmeter multiplicerades med ytan om 57 kvadratmeter för att få fram den totala årsavgiften för bostadsrätten vilken uppgår till 39 558 kronor. Därefter drogs kostnader för föreningens lån och amortering av vilket resulterade i en avgift om 18 810 kronor.

Årsavgiften utan kostnader för amortering och ränta har antagits för ägarlägenheten.

6.1.5 Övriga kostnader Fastighetsavgift

För ägarlägenheter som har värdeår 2012 eller senare utgår ingen fastighetsavgift de 15 första åren, vilket innebär att avgiften utelämnats i kalkylen då objekten antas vara nyproducerade. En

bostadsrättsinnehavare betalar inte någon fastighetsavgift då det är ägaren till huset, alltså bostadsrättsföreningen som ska betala fastighetsavgiften (Skatteverket u.å).

Lägenhetens egna el

Lägenhetens egna el är beräknad på en genomsnittlig kostnad i kr/kwh. Kostnaden är sedan

multiplicerad med ett intervall som antagits representera en liten lägenhet. Både den genomsnittliga kostnaden och intervallet har publicerats av SCB (2020). Priset är beräknat genom att räkna fram ett årsgenomsnitt för förbrukarkategori DB. Förbrukarkategori DB har antagits motsvara en liten lägenhet. Kategori DB har ett förbrukningsintervall mellan 1000 och 2500 kWh. Beräkningen för kostnadskalkylen har gjorts på ett årsmedelvärde för kategorin, vilket var 251 öre/kWh, multiplicerat med intervallets medelvärde som är 1750 kWh/år. Beräkningen resulterade i en total årskostnad om 4 393 kronor.

Tabell 3: Kostnadskalkyl

KOSTNADSSKILLNADER, KASSAFLÖDE

Ägarlägenhet Bostadsrätt

Antaganden

Boarea 57 57

Pris kr/kvm 53 224 40 224

Föreningsskuld kr/kvm

0 13 000

Förvärv

Pris

3 033 768 2 292 768

Lagfart

46 320 0

Stämpelskatt

51 935 0

Pantsättningsavgift

0 473

Förrättningskostnad

20 154 0

Överlåtelseavgift

0 1 183

Summa Förvärv

Finansiering

Kontantinsats

455 065 343 915

Bolån

2 578 703 1 948 853

Lån till mellanskillnad

111 150 0

Andel i föreningslån

0 741 000

Summa finansiering

Kostnader per år Ränta bolån 1,53%

39 454 29 817

Ränta mellanskillnad

6 669 0

Ränteavdrag

13 837 8 945

Amortering bolån

51 574 38 977

Amortering mellanskillnad

5 558 0

Summa ränta & amortering

Föreningsavgift

Ränta andel i föreningslån

0 14 820

Amortering föreningslån

0 5 928

Årsavgift exkl. ränta & amortering 18 810 18 810

Summa föreningsavgift

Övriga kostnader Fastighetsavgift

0 0

Lägenhetens egna el

4 393 4 393

Resultat Kostnader per år 112 620 103 800

Kostnader per månad 9 385 8 650

6.2 Känslighetsanalys

I känslighetsanalysen har räntenivåer för bolån, privatlån och föreningslån justerats i syfte att se förändringen i bostadskostnad för respektive upplåtelseform. Räntenivåer för bostadslånet, privatlånet och föreningslånet har justerats simultant och ökningen har varit med 2 procentenheter för respektive lån. Konstellationerna för de olika räntenivåerna är:

Grundscenario:

• Bolån 1,53 procent

• Privatlån 6 procent

• Föreningslån 2 procent Måttlig ökning:

• Bolån 3,53 procent

• Privatlån 8 procent

• Föreningslån 4 procent Kraftig ökning:

• Bolån 5,53 procent

• Privatlån 10 procent

• Föreningslån 6 procent 6.2.1 Grundscenario

Grundscenario utgörs av 1,53 procent ränta för bostadslånet, 6 procent ränta för privatlånet och 2 procent ränta för föreningslånet. Skillnaderna i årskostnad för upplåtelseformerna är 8 820 kronor, se diagram 1. Detta är beräknat genom att ta differensen mellan kostnader per år för respektive

upplåtelseform.

6.2.2 Måttlig ökning

Vid en måttlig ökning av räntan visar kalkylen på att bostadsrättens årskostnad är 4 374 kronor billigare än ägarlägenheten, se diagram 1. Vidare har den procentuella ökningen i bostadskostnad undersökts vid de olika räntenivåerna. Siffrorna visar på att räntehöjningar har en större procentuell ökning på bostadsrättens kostnader än för ägarlägenheten, se diagram 2.

6.2.3 Kraftig ökning

Bostadsrätten kostar vid en kraftig räntehöjning 72 kronor mer per år än ägarlägenheten, se diagram 1. I detta scenario blir det tydligt att bostadsrättens andel i föreningslånet får stort utslag på

årskostnaden, då räntekostnaden för andel i föreningslånet som betalas via avgiften uppgår till 44 460 kronor per år. Den procentuella ökningen uppgår till 81,1 procent för bostadsrätten, vilket är 14,2 procentenheter mer än ökningen för ägarlägenheten, se diagram 2.

Diagram 1: Kostnadsskillnader upplåtelseformer

Diagram 2: Procentuell ökning i bostadskostnader

7. Diskussion

I följande kapitel diskuteras resultatet med stöd i relevant teori och tidigare forskning.

Köpprocessen

Vid en alternativutvärdering mellan ägarlägenhet och bostadsrätt bör hänsyn tas till syftet med förvärvet. Beroende på vilka behov konsumenten söker att tillfredsställa, kan de olika

förutsättningarna med respektive boendeform väga olika tungt. Vid en situation där konsumenten ämnar att hyra ut bostaden, ter sig ägarlägenheten vara fördelaktig då man får hyra ut lägenheten fritt.

Bostadsrätten kan även den hyras ut, men det är ingen självklarhet att en andrahandsuthyrning beviljas av föreningen. Av denna anledning har ägarlägenheten en tydlig fördel gentemot bostadsrätten för en konsument som ämnar att enbart, eller någon gång överhuvudtaget hyra ut lägenheten.

När konsumenten enbart har identifierat ett behov att nyttja bostaden som just boende och inte investering, blir det svårare att tydligt identifiera den mest fördelaktiga boendeformen. Vilken som är den mest optimala boendeformen beror av personliga preferenser och behov som den specifika konsumenten har, dock tyder denna studie på att bostadsrätten är mer känslig för räntehöjningar vilket är ett argument för ägarlägenheten ur ett längre perspektiv. Vidare kan även diskuteras hur känsliga olika konsumenter är för höjda bostadskostnader. En köpare med god ekonomi är mindre räntekänslig än köpare med svag ekonomi. Det innebär att varje enskild konsument har att ta ställning till den risk som föreligger vid ett köp, och kommer att värdera risken olika utifrån den ekonomiska situation hen har att förhålla sig till.

Underlaget för kostnadskalkylens

Insamlingen av underlaget till kalkylen har varit planerad utifrån målet att kalkylen ska fungera som en vägvisning för hela spektrat av konsumenter. Med detta menas, att den data som inhämtats varit gällande för hela riket och inte avgränsats till storstäder eller mindre orter. Bostadsrätten och ägarlägenheten antas i kalkylen utgöra likvärdiga objekt ur alla aspekter såsom läge, balkong,

geografisk placering och byggår. Realismen i en sådan avgränsning kan ifrågasättas då sannolikheten för att hitta två perfekta substitut är låg. Motivet till detta antagande är att den finansiella jämförelsen i kostnadskalkylen skall vara så rättvis som möjligt. Med undantag för det genomsnittliga

kvadratmeterpriset som är baserat på bostadsrättstransaktioner i riket, är datan i övrigt gällande för nyproducerade bostäder. Emellertid har författarna haft intentionen att upprätta en kalkyl som fungerar likväl för att jämföra två befintliga objekt och alltså kunna justeras utefter den enskilde konsumentens förutsättningar och antaganden.

Ytterligare antaganden har gjorts för konsumentens belåningsgrad och även amorteringstakten för bostadsrättsföreningen lån. Kalkylen utgår från att konsumenten vid köpet uppnått bolånetaket om 85 procent av köpeskillingen, vilket medför en kontantinsats om 15 procent. Vidare har även skuldkvoten utelämnats i kalkylen vilket innebär att det skärpta amorteringskravet faller utanför kalkylen. Om ett hushåll faller inom ramen för det skärpta amorteringskravet går det att justera i kalkylen genom att öka amorteringen med en procentenhet. Liknande justering är tillämpbar vid en situation där

konsumentens belåningsgrad understiger 70 procent av köpeskillingen vilket skulle innebära en lägre amorteringstakt om en procentenhet.

Bostadsrättsföreningen antas ha en årlig amortering om 0,8 procent. Amorteringstakten är framtagen med stöd i offerter som tillhandahållits av en kreditgivare över telefonsamtal. Reliabiliteten i

antagandet kan ifrågasättas då ingen förening är den andra lik, i synnerhet ur ett ekonomiskt perspektiv. Att de har olika finansiella förutsättningar innebär att amorteringstid kan komma att variera kraftigt vilket skulle ha en tydlig påverkan på avgiften till bostadsrättsföreningen och därmed också resultatet. Även andra lånevillkor som räntesats varierar beroende på föreningens ekonomi. Å ena sidan anser vi att dessa antaganden är tillräckligt välgrundade för att de inte skall sätta modellens reliabilitet på spel. Å andra sidan skulle man kunna minska osäkerhetsfaktorn för dessa variablers påverkan på resultatet genom att studera årsredovisningar på ett lämpligt urval bostadsrättsföreningar, för att sedan ställa dessa i relation till de antaganden som gjorts i denna kalkyl.