Allmän information och övergripande redovisningsprinciper

1.1 Allmän information om bolaget

Heimstaden AB (publ), org.nr 556670-0455, är ett svenskt ak-tiebolag med säte i Malmö, på Östra Promenaden 7A, 211 28 Malmö. Heimstadens verksamhet består av att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter.

1.2 Övergripande redovisningsprinciper

Grund för upprättande

Koncernredovisningen har upprättats enligt av EU antagna Inter-national Financial Reporting Standards (IFRS). Vidare har kon-cernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Väsent-liga redovisningsprinciper återspeglas i respektive not.

Koncernredovisningen godkändes av styrelsen den 28 februari 2022 och kommer att föreslås för fastställande på årsstämman den 7 april 2022.

De finansiella rapporterna presenteras i svenska kronor och av-rundas till närmaste miljon. Summeringar och procenttal som redovisas i de finansiella rapporterna går inte alltid jämnt upp med de summor som redovisas.

Koncernredovisningen har upprättats med antagandet om fortsatt drift, applicerat med en historiska anskaffningsvärden, förutom vad gäller värderingen av förvaltningsfastigheter och deri-vatinstrument vilka värderats till verkligt värde.

Heimstaden redovisar tillgångar och skulder i balansräkningen baserat på långfristig/kortfristig klassificering.

En tillgång bedöms som kortfristig när den:

• Förväntas bli förverkligad eller avses att säljas eller konsume-ras under den normala driftscykeln

• Hålls främst i syfte att handla

• Förväntas realiseras inom tolv månader efter rapportperioden, eller

• Är i form av kontanter eller likvida medel, såvida de inte be-gränsas från att bytas ut eller användas för att reglera en skuld i minst tolv månader efter rapportperioden.

Alla andra tillgångar klassificeras som långfristiga.

En skuld bedöms som kortfristig när:

• Förväntas avvecklas under den normala driftscykeln

• Hålls främst i syfte att handla

• Förväntas realiseras inom tolv månader efter rapportperioden, eller

• Det finns ingen ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen av skulden i minst tolv månader efter rapportperioden. Villkoren för skulden som, enligt motpartens val, kan leda till dess av-veckling genom emission av egetkapitalinstrument påverkar inte dess klassificering.

Heimstaden klassificerar alla andra skulder som långfristiga.

Konsolidering

Dotterföretag konsolideras helt från det datum då kontrollen överförs till Heimstaden och avkonsolideras från det datum då kontrollen upphör. Alla Heimstadens dotterbolag kommer att ha 31 december som räkenskapsår. Nyförvärvade företag som har ett annat räkenskapsår ändras till den 31 december så snart som möjligt. Dotterbolagens redovisningsprinciper ändras vid behov för att säkerställa överensstämmelse.

Koncerninterna transaktioner, saldon och orealiserade vinster eller förluster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras.

Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande som inte leder till förlust av kontroll redovisas som aktietransaktioner.

Skillnaden mellan det verkliga värdet på en betald ersättning och den relevanta förvärvade andelen av det redovisade värdet på dotterföretagets nettotillgångar redovisas i eget kapital. Vinster eller förluster vid avyttringar till innehav utan bestämmande infly-tande redovisas också mot eget kapital.

När Heimstaden upphör att ha kontroll, värderas eventuellt kvar-varande andel i företaget till dess verkliga värde vid tidpunkten då kontrollen upphör, med förändring av redovisat värde redovisat i resultaträkningen. Verkligt värde är det initiala redovisade värdet i syfte att därefter redovisa den ägarandelen som intresseföre-tag, joint venture eller finansiell tillgång. Dessutom redovisas alla belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat avseende den enheten som om Heimstaden direkt hade avyttrat tillhörande till-gångar eller skulder. Detta kan innebära att belopp som tidigare redovisats i övrigt totalresultat omklassificeras till resultatet.

Innehav utan bestämmande inflytande i dotterföretagens resul-tat och eget kapital redovisas separat i koncernens rapport över totalresultat, rapport över förändringar i eget kapital respektive balansräkningen.

Serviceintäkter

I takt med att koncernen fortsätter att gå in på nya marknader och växa på befintliga marknader där serviceavgifterna utgör en större del av den totala faktureringen till hyresgästerna, skiljs serviceintäktskomponenten ut från hyresintäkterna och redovisa det på en egen rad i rapport över totalresultat i enlighet med IFRS 15. Det främsta syftet är att öka jämförbarheten och tillhandahålla en förbättrad redovisning av intjänade intäkter. Serviceintäkterna

utgörs huvudsakligen av faktureringen av vissa rörelsekostnader, huvudsakligen el, gas och vatten, utan marginal. Serviceintäkter redovisas under den period prestationsåtagandet uppfylls enligt avtalet med hyresgästen. Dessa prestationsåtaganden uppfylls i allmänhet över tid när tjänsten utförs av bolaget.

Hyresintäkterna under 2021 har minskat med 658 miljoner SEK och serviceintäkterna har på motsvarande sätt ökat med 658 mil-joner SEK. Jämförelsesiffrorna har justerats för att de ska stämma med aktuell redovisning. Som en följd av detta omklassificerades 392 mkr under 2020 från hyresintäkter till serviceintäkter. Den reviderade redovisningen påverkade inte koncernens årsresultat, balansräkning eller eget kapital.

Nyttjanderättstillgångar

Under 2021 reviderade bolaget sin klassificering av nyttjande-rättstillgångar hänförliga till tomträtter. Dessa tillgångar klassifi-ceras som förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40. Som en följd av detta omklassificerades 626 miljoner SEK under 2020 från nyttjanderättstillgångar till förvaltningsfastigheter. Den reviderade redovisningen påverkade inte koncernens årsresultat, balansräk-ning eller eget kapital.

Terminskontrakt

Framtida köpeavtal av förvaltningsfastigheter som innehas i ak-tiebolag redovisas som ett finansiellt instrument enligt IFRS 9 till verkligt värde via resultaträkningen. En verkligt värde-vinst upp-gående till 471 miljoner SEK hänförlig till dessa derivat har inklu-derats i koncernredovisningen för 2021, se not 2.8.

Tillgångsförvärv, rörelseförvärv och goodwill

När ett fastighetsförvärv görs, antingen via företagsförvärv eller på annat sätt, gör ledningen en bedömning av substansen av tillgångarna och aktiviteten i det förvärvade bolaget för att av-göra om förvärvet utgör ett rörelseförvärv eller ett tillgångsför-INNEHÅLL

|

OM HEIMSTADEN VERKSAMHETSÖVERSIKT BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSREDOVISNING INNEHÅLL

|

OM HEIMSTADEN VERKSAMHETSÖVERSIKT BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSREDOVISNING Finansiell information

Finansiell information | Koncernredovisning

ÅRSREDOVISNING 2021 HEIMSTADEN ÅRSREDOVISNING 2021 HEIMSTADEN

värv. Företag kan välja att utföra ett ”koncentrationstest” som, om det visar på att förvärvet är ett tillgångsförvärv, innebär att ingen ytterligare bedömning krävs. Om hela det verkliga värdet av de förvärvade bruttotillgångarna i allt väsentligt kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar visar det frivilliga testet att förvärvet utgör ett tillgångsförvärv. Om testet genomförs och det inte går att visa på att det är ett tillgångsförvärv måste vidare bedömning göras för att avgöra huruvida förvärvet är ett rörelseförvärv eller ej.

Rörelseförvärv

Heimstaden fastställer att det har förvärvats ett företag när den förvärvade uppsättningen aktiviteter och tillgångar inkluderar en indata och en väsentlig process som tillsammans väsentligt bidrar till förmågan att skapa utdata. Processen anses vara väsentlig om den är avgörande för förmågan att fortsätta producera utdata och de förvärvade insatserna inkluderar en organiserad arbets-kraft med nödvändiga färdigheter, kunskap eller erfarenhet för att utföra den processen eller den bidrar väsentligt till förmågan att fortsätta producera utdata och anses vara unik eller knapp eller kan inte ersättas utan betydande kostnad, ansträngning eller för-dröjning i förmågan att fortsätta producera utdata. Om förvärvet saknar organiserad arbetskraft kan det trots allt vara så att den förvärvade processen är tillräckligt unik, ovanlig, eller kostsam att ersätta för att kunna generera avkastning, att förvärvet ändå utgör en verksamhet.

När Heimstaden förvärvar ett företag bedömer det de finansiella tillgångar och skulder som antas för lämplig klassificering och beteckning i enlighet med avtalsvillkoren, ekonomiska förhållan-den och relevanta förhållanförhållan-den per förvärvsdagen. Detta inklude-rar den förvärvade fördelningen av inbäddade derivat i förvärvet.

Eventuella villkorade ersättningar som överlåtits av förvärvaren kommer att redovisas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten.

Goodwill värderas initialt till anskaffningsvärde (som överstiger summan av den överförda ersättningen och det belopp som redovisas för innehav utan bestämmande inflytande och even-tuell tidigare ränta som innehas över förvärvade nettotillgångar och övertagna skulder). Om det verkliga värdet på de förvärvade nettotillgångarna överstiger den sammanlagda överförda ersätt-ningen, bedömer Heimstaden om de korrekt har identifierat alla förvärvade tillgångar och alla skulder som antagits och granskar

de förfaranden som används för att mäta beloppen som ska re-dovisas vid förvärvstidpunkten. Om omvärderingen fortfarande leder till ett överskott av verkligt värde på nettotillgångar som för-värvats över den sammanlagda överförda ersättningen redovisas vinsten i resultatet.

Efter första redovisningen värderas goodwill till anskaffnings-värde minus eventuella ackumulerade nedskrivningar. I syfte att testa nedskrivningsbehov fördelas goodwill som förvärvats i ett rörelseförvärv från förvärvstidpunkten till var och en av Heimsta-dens kassagenererande enheter (CGU) som förväntas dra nytta av sammanslagningen, oavsett om andra tillgångar eller skulder förvärvet tilldelas dessa enheter. Om goodwill har allokerats till en CGU och en del av verksamheten inom den enheten avyttras, inkluderas den goodwill som är förknippad med den avyttrade verksamheten i det redovisade värdet av verksamheten vid be-stämning av vinst eller förlust vid avyttring. Goodwill som avyttras under dessa omständigheter mäts utifrån de relativa värdena för den avyttrade verksamheten och den del av CGU.

Tillgångsförvärv

För förvärv av ett dotterbolag som betraktas som ett rörelseför-värv fördelar Heimstaden Bostad kostnaden mellan de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Sådana transaktioner eller händelser ger inte upphov till goodwill.

Anskaffningsvärdet fördelas mellan företagets identifierbara tillgångar och skulder baserat på deras värden vid förvärvstid-punkten.

Koncernen redovisar endast identifierbara tillgångar och skulder.

Eventuell uppskjuten skatt omfattas av undantaget från initial re-dovisning i enlighet med IAS 12.

Bedömningar och uppskattningar

Ledningen gör varje rapportperiod bedömningar, uppskattningar och antaganden som påverkar resultaträkningen och balans-räkningen. Dessa antaganden och bedömningar baseras på historiska erfarenheter och andra faktorer som under rådande förhållanden förefaller vara rimliga.

Uppskattning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter och terminskontrakt

Alla förvaltningsfastigheter och terminskontrakt avseende köp av förvaltningsfastigheter som innehas i aktiebolag värderas till verk-ligt värde med hänvisning till realiserade transaktionspriser, vid behov justerade för eventuella skillnader i klassificering, lokalise-ring eller skick för den specifika tillgången.

Aktuell ekonomisk utveckling och osäkerhet påverkar värderingen av förvaltningsfastigheterna och terminskontrakten avseende köp av förvaltningsfastigheter som innehas i aktiebolag. De metoder och väsentliga antaganden som används för att fastställa verkligt värde på förvaltningsfastigheterna baseras huvudsakligen på rea-liserade transaktionspriser.

Verkligt värde baseras på värderingar gjorda av oberoende externa värderingsexperter. Värderingen grundar sig på en marknadsprincip enligt vilken tillgångar kan utbytas mellan en väl-underrättad köpare och en välväl-underrättad säljare i en transaktion till marknadsmässiga villkor per datumet för värderingen.

Portföljen av förvaltningsfastigheter utvärderas kvartalsvis av obe-roende externa bedömare. Se not 3.1 för mer information.

Nedskrivningstester för goodwill

Koncernen prövar varje år goodwill för nedskrivning i enlighet med den redovisningsprincip som beskrivs i not 3.2. Återvin-ningsvärden för kassagenererande enheter har fastställts genom beräkning av bruksvärde. För dessa beräkningar måste vissa uppskattningar göras, se not 3.2.

Redovisning av rörelseförvärv eller tillgångsförvärv En utvärdering görs om förvärvet utgör ett rörelseförvärv eller ett tillgångsförvärv. Då gör ledningen bedömningar med avseende på tillämpningen av det valfria koncentrationstestet och innehållet i de förvärvade tillgångarna och verksamheten.

Om i stort sett hela det verkliga värdet av de förvärvade brutto-tillgångarna är hänförligt till en enskild tillgång (eller en grupp av liknande tillgångar) behandlas transaktionen som ett tillgångsför-värv.

För att avgöra om förvärvet är ett rörelseförvärv eller ett tillgångs-förvärv gör ledningen bedömningar angående indata, processer och produktion av de förvärvade tillgångarna, årets förvärv av Akelius har bedömts enligt kriterier ovan och ansetts uppfylla kri-terie för rörelseförvärv, se not 8.2.

Allokering av köpeskilling

Koncernen upprättar en allokering av köpeskillingen för redovis-ningssyften i enlighet med den redovisningsprincip som beskrivs i not 8.2. Redovisning av förvärv innebär en hög grad av bedöm-ning och uppskattbedöm-ning, mestadels med avseende på fördelbedöm-ningen av överskott och avdrag till tillgångar och skulder (nettotillgångar) vid allokeringen av köpeskillingen, samt justeringar av poster för en anpassning till koncernens redovisningsprinciper. Justeringar av verkligt värde och den goodwill som blir resultatet redovisas i not 3.2.

Utländsk valuta

Koncernens finansiella rapporter redovisas i SEK, som också är moderbolagets funktionella valuta. För varje enhet använder kon-cernen direktmetoden för konsolidering och vid avyttring av ut-ländska verksamheter avspeglar det resultat som omklassificeras till resultaträkningen det belopp som uppkommer vid användning av denna metod, utom när transaktionerna utgör nettoinveste-ringar, då resultaten redovisas i övrigt totalresultat.

Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valu-tan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen.

INNEHÅLL

|

OM HEIMSTADEN VERKSAMHETSÖVERSIKT BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSREDOVISNING INNEHÅLL

|

OM HEIMSTADEN VERKSAMHETSÖVERSIKT BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION HÅLLBARHETSREDOVISNING Finansiell information

49 49 Finansiell information | Koncernredovisning

Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på ba-lansdagen. Icke monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid trans-aktionstillfället. Icke monetära tillgångar och skulder som redo-visas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.

Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approxima-tion av kurserna vid respektive transakapproxima-tionstidpunkt.

Valutaeffekten kopplad till valutaswappar redovisas under va-lutakursvinster/(-förluster), netto. Valutaeffekten avseende lån i utländska valutor och motsvarande säkring redovisas därmed på samma rad i resultaträkningen. Omräkningsdifferenser som upp-står vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas via övrigt totalresultat.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalyser har upprättats enligt indirekt metod i enlighet med IAS 7. Det innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar samt intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamhet.

1.3 Nya redovisningsprinciper

Referensräntereformen – Fas 2: Ändringar av IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 och IFRS 16

Ändringarna ger tillfälliga lättnader som hanterar effekterna av den finansiella rapporteringen när IBOR (interbank offered rate) ersätts med en alternativ nästan riskfri ränta, RFR (risk-free inte-rest rate). Ändringarna innefattar följande lättnader:

• Ett praktiskt sätt att kräva att kontraktsändringar, eller föränd-ringar av kassaflöden som är direkt nödvändiga på grund av reformen, ska behandlas som förändringar av en rörlig ränta, motsvarande en förändring i en marknadsränta.

• Tillåta ändringar som krävs av IBOR-reformen att göras av säkringsbeteckningar och säkringsdokumentation utan att säkringsrelationen avbryts.

• Tillhandahålla tillfällig befrielse till enheter från att behöva upp-fylla det separat identifierbara kravet när ett RFR-instrument är designat som en säkring av en riskkomponent.

Dessa ändringar har ingen påverkan på koncernens koncernre-dovisning. Koncernen avser att använda ovan lättnader i kom-mande perioder om de blir tillämpliga.

Covid­19­relaterade hyresrabatter efter 30 juni 2021 – Ändring av IFRS 16

Den 28 maj 2020 utfärdade IASB covid-19-relaterade hyresrabat-ter efhyresrabat-ter 30 juni 2021 – Ändring av IFRS 16 Leasingavtal. Änd-ringarna ger en lättnad för hyrestagare från att tillämpa IFRS 16 vägledning om ändring av leasingavtal med redovisning av hyres-rabatter som uppstår som en direkt konsekvens av covid-19-pan-demin. Som en praktisk lättnad kan en hyrestagare välja att inte bedöma en covid-19-relaterad hyresrabatt från en uthyrare som en hyresändring. En leasetagare som gör detta val redogör för alla förändringar i leasingbetalningar till följd av den covid-19-re-laterade hyresrabatt på samma sätt som den skulle redovisa förändringen enligt IFRS 16, om ändringen inte var en leasingänd-ring.

Ändringen gäller till den 30 juni 2022. Ändringen gäller årligen rapporteringsperioder som börjar den 1 april 2021 eller senare.

Koncernen har inte erhållit covid-19-relaterade hyresrabatter, men planerar att tillämpa den praktiska lättnaden om den blir tillämplig inom tillåten tillämpningsperiod.

Ändringar av IAS 1: Klassificering av skulder

Ändringarna till IAS 1 klargör och specificerar kraven för att klas-sificera skulder som kortfristiga eller långfristiga. Ändringarna klargör innebörden av vad som avses med en rätt att senarelägga skuldens reglering och att en ovillkorad rättighet att senarelägga skuldens reglering ska föreligga vid redovisningsperiodens slut.

Vidare förtydligas att klassificeringen är opåverkad av sannolik-heten att ett företag kommer utnyttja sin rättighet att senarelägga regleringen och likaså för konvertibla skuldebrev där konverte-ringsrätten klassificerats som eget kapital. Ändringarna träder i kraft för räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 eller senare och

ska tillämpas retroaktivt. IASB publicerade dock ett utkast inne-hållandes ett förslag om att skjuta upp ikraftträdandet till 1 januari 2024. Heimstaden Bostad följer utvecklingen av ändringarna och bedömer vilken inverkan de kommer att få på dess nuvarande re-dovisningsprinciper.

Ändringar av IAS 37: Avsättningar, eventualförpliktelser och eventualtillgångar

Ändringarna klargör vilka kostnader som ska betraktas som oundvikliga vid identifiering och redovisning av förlustkontrakt.

Dessa omfattar dels utgifter som har ett direkt samband med avtalet och dels indirekta hänförbara utgifter. Ändringarna träder i kraft för räkenskapsår som börjar 1 januari 2022.

Ändringar i IFRS 3: Rörelseförvärv

IASB har implementerat tre ändringar i IFRS 3 till följd av tidi-gare ändringar i det konceptuella ramverket. Samtidigt införs ett nytt tillägg som innebär att skulder och eventualförpliktelser inom tilllämpningsområdet för IAS 37 och IFRIC 21 ska redovi-sas i enlighet med dessa istället för det konceptuella ramverket.

I ändringen förtydligas även att IFRS 3 inte att eventualtillgångar tas med i en förvärvsanalys. Ändringarna trader i kraft för räken-skapsår som börjar 1 januari 2022 och får tillämpas tidigare.

Ändringar i IAS 8: Redovisningsprinciper, ändringar i upp­

skattningar och bedömningar samt fel

IASB inför en definition av uppskattningar i IAS 8 med syftet att förtydliga skillnaden mellan ändringar i uppskattningar, redovis-ningsprinciper och fel. Ändringarna träder i kraft för räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 och får tillämpas tidigare. Heimstaden Bostad följer utvecklingen av ändringarna och bedömer vilken inverkan de kommer att få på dess nuvarande redovisningsprin-ciper.

IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och IAS 8 Redovisningsprinciper, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel

Heimstaden Bostad tillämpar sedan 1 januari 2020 tydliggöran-det, i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och IAS 8

Redo-visningsprinciper, ändringar i uppskattningar och bedömningar samt fel, kring vilken information som är väsentlig vid upprättande av de finansiella rapporterna. I februari 2021 utfärdade IASB en kompletterande vägledning till IAS 1 som förtydligar vad som gör en redovisningsprincip respektive -upplysning väsentlig; infor-mation är väsentlig, om utelämnande, felaktig redovisning eller om informationen döljs, så att den rimligen kan antas påverka de beslut som de primära användarna av de allmänna finansiella rapporterna fattar på grundval av dessa finansiella rapporter, som innehåller finansiell information om ett särskilt rapporterande före-tag. Då Heimstaden Bostads upplysningar bedöms som väsent-liga påverkar inte ändringarna redovisningsprinciperna.

IFRS 9 Finansiella instrument

IASB har utfärdat ändringar i IFRS 9 som förtydligar vilka avgifter som ska inkluderas i 10 procentstestet för att avgöra om det skett en utsläckning av ett skuldinstrument. Ändringen ska tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2022 och får förtidstillämpas.

IASB har utfärdat ändringar i IFRS 9 som förtydligar vilka avgifter som ska inkluderas i 10 procentstestet för att avgöra om det skett en utsläckning av ett skuldinstrument. Ändringen ska tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2022 och får förtidstillämpas.

In document 2021 Årsredovisning, bolagsstyrnings- och hållbarhetsrapport (Page 48-51)