Analys

I det avslutande kapitlet, kapitel 7, redogör vi för de slutsatser vi kommit fram till utifrån vår uppsats.

I kapitel 4 presenterar vi de studier som vi valt att använda i uppsatsen, VROM, Bostadsmarknadsenkäten och Bostadsbyggnadsbehov.

10

2. Metod och material

I detta kapitel beskriver vi vårt val av metod och tillvägagångssätt. Metodiken fungerar som ett hjälpmedel för att man på bästa sätt ska kunna besvara syftet med uppsatsen. Vi redogör för tillförlitligheten i datainsamlingen (reliabilitet) samt att metoden är relevant (validitet).

2.1 Val av metod

För att ta reda på ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen har vi valt att göra en intervjustudie. Huvudsyftet är att göra en utforskande uppsats utifrån kvalitativ data. Insamling av data har skett genom intervjuer med fastighetsbolag, intresseorganisationer som Sabo och Hyresgästföreningen samt sakkunniga i form av NAI Svefa. I en kvalitativ studie bör man försöka välja att studera eller intervjua personer som är så olika som möjligt för att hitta flest möjliga variationer i det observerade fenomenet. (Höst et al. 2006) Av den anledningen valde vi fem fastighetsbolag av varierande storlek. Den lokala aktören i form av Trelleborgshem och Wermlands Invest, Akelius och Riksbyggen som är större aktörer och har verksamhet i stora delar av Sverige samt Veidekke som är aktiv i hela Skandinavien. På så sätt täcker vi upp olika synsätt och tillvägagångssätt om ägarlägenheter då det gäller fastighetsbolagen. Intervjuerna med Hyresgästföreningen, SABO och NAI Svefa ger ytterligare en dimension då det gäller synen på den nya boendeformen.

I en uppsats kan man använda sig av en induktiv eller deduktiv strategi. Med deduktiv strategi menas att man går från teori till empiri. Anhängare av denna strategi hävdar att det bästa sättet att arbeta är att först skaffa sig vissa förväntningar om hur världen ser ut och därefter gå ut och samla in empirin, dvs. det resultat som visar sig i det datamaterial som författaren använder. Alternativet kallas induktiv strategi. Här går man motsatt väg, nämligen från empiri till teori. (Jacobsen 2009) Vi använder oss av den deduktiva strategin.

Det finns tre olika intervjumetoder; strukturerade, halv-strukturerade eller öppet riktade intervjuer. (Höst et al. 2006) Vi har valt att använda oss av halvstrukturerade intervjuer vilket innebär att det finns en uppsättning frågor som stöd för intervjun, men man kan ändra ordning och formuleringar efter vad intervjusituationen medger. I och med detta så har vi haft en mall med frågor men ändå kunnat diskutera kring dem med hjälp av följdfrågor. På så sätt blir intervjun mer flexibel. Samtliga intervjuer har avslutats med en öppen ställd fråga, där har respondenterna fritt kunnat tillägga något om den nya boendeformen som inte har framkommit av intervjufrågorna.

Att använda sig av intervjutekniken då det gäller insamling av data är tidskrävande vilket är en nackdel med den kvalitativa metoden. Dock anser vi att det är den mest tillämpbara metoden för att uppnå vårt syfte. Då våra respondenter finns på olika platser i Sverige har vi främst använt oss av telefonintervju. Det anses lättare att genomföra ett givande öppet samtal vid besöksintervju än över telefon. (Jacobsen 2009) Detta är inte ett alternativ för

11

oss eftersom det är både tids- och kostnadskrävande. Ett annat alternativ hade varit enkätundersökningar. Vi fann det inte tillförlitligt att använda denna form av metod eftersom bortfallet troligtvis hade blivit stort. Det finns heller inte det antal respondenter som motiverar ett sådant val. Data som samlats in från intervjuerna har spelats in på ett ljudmedium som sedan överförts till skriven text för senare analys. Detta är en arbetskrävande process men det bidrar till att vi får ett bättre och mer tillförlitliga resultat. (Höst et al. 2006)

2.1 Insamling av data

Data kategoriseras i två former, primär- och sekundärdata. Primärdata vid en kvalitativ metod samlas in genom individuell intervju, gruppintervju eller observation. I vår uppsats har vi valt individuell intervju som insamlingsmetod för primärdata. (Jacobsen 2009)I uppsatsen har vi även använt oss av tidningsartiklar i såväl elektronisk som tryckt form vilket är sådana data där vi är medvetna om den bristande tillförlitligheten. Vi finner dock att informationen är av betydelsefull karaktär. Material har samlats in i förväg från lagförslag, tidskrifter, tidningsartiklar och böcker. Vi har på så sätt samlat in nödvändig information om ägarlägenheter och andra boendeformer. I lagförslaget har information samlats om det juridiska, såväl civil- som skatterättsliga regler för att få en ökad kunskap om hur boendeformen i praktiken ska fungera. I tidsskrifter och tidningsartiklar har vi hittat åsikter och synpunkter från företag och intresseorganisationer som vi senare har kunnat utnyttja vid intervjusammanhang. De företag och organisationer som uttalat sig kring boendeformen har haft kunskap om ägarlägenheter och på så vis också varit lämpliga som intervjuobjekt. Eftersom det är ett nytt fenomen på bostadsmarknaden har det ibland varit svårt att komma i kontakt med dem som är insatta. På så vis har artiklarna underlättat för oss att hitta sakkunniga personer. Böckerna har framförallt gett oss information om de befintliga boendeformerna samt reglerna kring tredimensionell fastighetsindelning. I och med detta har vi skaffat oss en grund då det gäller vår teori. Från referensramen har vi sedan kunnat sammanställa intervjufrågor som i sin tur leder fram till vår empiri.

När vi har sökt efter tidigare studier kring hur nya boendeformer har påverkat bostadsmarknaden (teori) har vi kommit fram till att det är ett relativt outforskat ämne. Sökord som vi har använt oss av är ”äganderätt”, ”nyproduktion”, ”bostadsbrist”, ”boendeformer”. Olika kombinationer av dessa sökord har prövats men de flesta träffar som framkommit har inte varit relevant information för uppsatsen. De studier vi valt att ta med är en studie ifrån boverket, en holländsk studie, VROM och en rapport framtagen om bostadsbyggnadsbehov.

12

3. Referensram

I referensramen redogörs för det material som ska underlätta för läsaren att kunna bilda sig en uppfattning av det presenterade ämnet.

När det gäller forskning kring nya boendeformer och dess effekter på exempelvis bostadsbrist så är detta fortfarande ett outforskat område. Därför har vi till stor del använt oss av regler och lagar som referenssystem.

3.1 Äganderätt

Ifall man tidigare ville äga sin bostad har man blivit hänvisad till att köpa ett hus, t.ex. en friliggande villa, ett kedjehus eller ett radhus. Ägaren köper också i de flesta fall marken som huset står på, d.v.s. ägaren kommer i allmänhet att äga sin fastighet med huset som tillbehör till fastigheten. I och med införandet av ägarlägenheter utvidgas äganderätten till att även gälla lägenheter i flerbostadshus. Äganderätten till fastigheten skall lagfaras och som lagfaren ägare kan man ta ut inteckningar i fastigheten. (SOU 2002:21 2002)

3.2 Ägarlägenhet

Vad är då en ägarlägenhet? I regeringens proposition (2008/09:91) är den definierad som en tredimensionell fastighet. Det innebär att fastigheten skall vara avgränsad i sin helhet i såväl sidled, höjdled som djupled och bilda en sluten volym. Den får inte heller vara avsedd att rymma endast en bostadslägenhet. Om man vill bilda en ägarlägenhetsfastighet ansöker man om fastighetsbildning hos lantmäterimyndigheten.

I huvudsak gäller följande fyra krav:

 Den ska vara avsedd att rymma endast en bostadslägenhet.

 Fastigheten ska tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt.

 Det ska vara klarlagt att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheterna ska omfatta inte under de senaste åtta åren har använts som bostadslägenhet.

 Ägarlägenhetsfastigheten ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter.

Enligt kraven ovan kan man alltså inte bilda en ägarlägenhetsfastighet som rymmer två eller flera lägenheter. Det finns dock inget som hindrar att en person äger flera ägarlägenhetsfastigheter. Även om kraven ovan är uppfyllda är det inte säkert att man får bilda en ägarlägenhetsfastighet. Åtgärden måste nämligen vara lämpligare än traditionella fastighetsbildningsåtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vanliga småhus som är uppförda på marken, får exempelvis inte bilda ägarlägenhetsfastigheter. Det kommer alltså framförallt att vara aktuellt med ägarlägenhet vid nyproduktion. Det kan också bli aktuellt för utrymmen som inte har använts som bostadslägenhet de senaste åtta åren och även tillbyggnader ovanpå befintliga byggnader. I förslaget står det dock att i frågan om

13

att ägarlägenheter ska kunna bildas i befintliga flerbostadshus, så kommer detta att övervägas i ett senare sammanhang. (Prop. 2008/09:91 2008)

Den som köper en ägarlägenhet måste ansöka om lagfart hos något av lantmäteriets inskrivningskontor. Även pantsättning går till på samma sätt som vid en vanlig fastighet. En ansökning görs om inteckning i fastigheten och det pantbrev som sedan utfärdas överlämnas sedan till långivaren som pant för fordringen. En ägarlägenhet ska också kunna hyras ut på samma sätt som vanliga enfamiljshus. De regler som finns i hyreslagen om förstahandsuthyrning blir tillämpliga på ägarens uthyrning. (Prop. 2008/09:91 2008) Vem ansvarar för gemensamma utrymmen? Ägarna går samman i en samfällighet, en förening där ägarna av lägenheterna är medlemmar. Samfälligheten ansvarar för tak, trappuppgång och andra gemensamma utrymmen. Alla ägare måste vara med att betala kostnader för gemensamma utrymmen. Om någon inte skulle göra detta kan de övriga ägarna begära utmätning hos kronofogdemyndigheten. (Malmström 2008)

Vad skiljer en ägarlägenhet från en bostadsrätt? Bostadsrätten är en nyttjanderätt till en bostadslägenhet och vilar på en föreningstanke. Nyttjanderätten är knuten till en andel i den bostadsrättsförening som äger det hus där lägenheten är belägen. Innehavaren av bostadsrätten innehar alltså inte lägenheten med en direkt äganderätt. Medlemmens rätt att förfoga över huset/lägenheten är i flera avseenden begränsad. Det krävs t.ex. särskilt tillstånd för upplåtelse i andra hand, och för att en överlåtelse ska vara giltig måste förvärvaren beviljas medlemskap i föreningen. Medlemmen kan förlora sin nyttjanderätt i vissa fall, t.ex. om han eller hon har åsidosatt betydelsefulla skyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen eller annan. En stor del av en bostadsrättshavares inflytande utövas gemensamt med andra, genom att den enskilde är medlem i den bostadsrättsförening som äger det hus där lägenheten finns. En ägarlägenhet är en fastighet som innehas med en direkt äganderätt. Precis som när det gäller vanliga småhus är utgångspunkten att ägaren har rätt att självständigt förfoga över fastigheten, t.ex. genom att överlåta, pantsätta och hyra ut den. Innehavaren av en ägarlägenhet har alltså större möjligheter att självständigt förfoga över sin lägenhet i rättsligt hänseende än en bostadsrättshavare. (Justitiedepartementet 2009) Till skillnad från en bostadsrätt kan man inte vräka en lägenhetsägare som allvarligt stör sina grannar, utan vite ska kunna föreläggas för att grannen ska upphöra med störningarna.(Prop. 2008/09:91 2008)

Vad gäller vid taxering och beskattning? När det gäller reglerna om fastighetstaxering innebär detta en del tillägg och justeringar av det befintliga regelverket. I propositionen föreslår man att ägarlägenhet infogas som en byggnadstyp och ägarlägenhetsenhet som en taxeringsenhet. Ägarlägenheter ska vid fastighetstaxeringen värderas enligt samma regler som hyreshus och förenklad fastighetstaxering av ägarlägenheter ska ske vid samma tidpunkter som för hyreshus. När det gäller inkomstbeskattningen föreslås att definitionen av termerna ”privatbostad” och ”privatbostadsfastighet” utvidgas till att även omfatta

14

ägarlägenheter. Det föreslås även att ägarlägenheter ska omfattas av den kommunala fastighetsavgift enligt i princip samma regler och skattesatser som för småhus.(Prop. 2008/09:83 2008)

3.2.1 Samfällighetsförening

En samfällighet är ett mark- eller vatten eller ett tredimensionellt avgränsat fastighetsutrymme med bestämda delar som hör till flera fastigheter gemensamt. En samfällighetsförening bildas för att kunna skapa en effektiv förvaltning av s.k. gemensamhetsanläggningar. En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är av betydelse vad gäller nyttjandet för flera fastigheter och som är nödvändig för att fastigheterna skall fungera långsiktigt. Till exempel tak, fasad, vatten och avloppsledningar, sophus och garage. Föreningsbildningen sker genom lagen om förvaltning av samfällighet och kan göras med hjälp av lantmäteriet. Samfällighetsföreningen är en juridisk person och dess medlemmar består av ägarna till de deltagande fastigheterna. Inom föreningen kan en majoritet besluta om förvaltningen. (Lantmäteriet 2008a)

3.2.2 Ägarlägenheter i utlandet

I flera länder finns särskild lagstiftning om lägenheter i flerbostadshus som i någon form ägs av innehavaren. Det finns olika utländska varianter av ägarlägenheter. Ägandet av lägenheten kan vara antingen direkt eller indirekt. Direkt ägande kännetecknas av att den enskilde lägenhetsinnehavaren äger lägenheten. Vid indirekt ägande ägs huset av en juridisk person, som de enskilda lägenhetsinnehavarna har del i. I Danmark har man en variant av direkt äganderätt där den enskildes äganderätt är begränsad till själva lägenheten. I Norge innehas själva flerbostadsfastigheten av de boende med samäganderätt. De enskilda andelsägarna har en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet i huset. Exempel på indirekt äganderätt har vi i Finland med s.k. aktielägenheter. Nyttjanderätten är knuten till innehavet av aktier i ett aktiebolag. Det är alltså bostadsaktiebolaget som äger fastigheten och genom aktieinnehavet räknas man som indirekt ägare. (Prop. 2008/09:91 2008)

Ägarlägenheter är mycket vanlig utomlands. Australien, Japan och USA är exempel på länder som haft boendeformen under en lång tid. Även i Europa är det vanligt att man äger sina lägenheter.(Boverket 2009)

3.3 Bostadsrätt

Bostadsrätten är en nyttjanderätt och regleras särskilt i bostadsrättslagen (1991:614). Lägenheterna i fastigheten ägs av bostadsrättsföreningen som upplåter en nyttjanderätt till en lägenhet åt medlemmen. Medlemmen äger inte lägenheten utan har bara ett indirekt ägande i fastigheten i och med medlemskapet i föreningen. Kostnader som amortering, räntor på lån, reparation och underhåll samt rengöring fördelas mellan medlemmarna i föreningen i förhållande till lägenheternas storlek. Bostadsrätten är inte tidsbegränsad och

15

kan inte sägas upp utan att byte av ägare sker genom överlåtelser. Det föreligger en viss finansiell risk då priset på överlåtelsen beror på utbud respektive efterfrågan på marknaden och varierar över tid. Den nya innehavaren måste godkännas av föreningen och kan därmed utgöra ett hinder för överlåtelsen. Dock får inte inträde till föreningen nekas om personen uppfyller de eventuella krav som följer enligt föreningens stadgar och vad föreningen skäligen kan kräva. Det finns möjlighet för innehavaren av bostadsrätten att hyra ut lägenheten i andra hand. Den nya avtalsrelationen som uppstår regleras i hyreslagen, bostadsrättsinnehavaren träder då in i rollen som hyresvärd. Ifall innehavaren vill hyra ut sin lägenhet i sin helhet krävs samtycke av bostadsrättsföreningen. Om samtycke nekas kan tillstånd ges av hyresnämnden ifall det föreligger beaktansvärda skäl för uthyrningen. Tillståndet för uthyrningen skall dock tidsbegränsas, ju längre tid innehavaren inte avser att utnyttja lägenheten desto svagare blir motiven för uthyrningen. Däremot kan innehavaren hyra ut en del av lägenheten utan tillstånd såvida det inte är till men för annan medlem eller föreningen. Uthyrning av hela lägenheten utan samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämnden kan leda till att bostadsrätten förverkas. Nyttjanderätten till lägenheten kan också förverkas ifall innehavaren blir försenad med att betala månadsavgiften eller använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda. (Grauers 2005)

3.4 Andelstal

I en bostadsrättsförening har varje bostadslägenhet ett andelstal beroende på om det är en stor eller liten lägenhet, och bidrar därför med olika mycket till föreningens finansiering. Föreningens kostnader fördelas på medlemmarna efter andelstalen och blir den så kallade årsavgiften.(Bostadsrättsguiden)

I en samfällighetsförening fastställs andelstalet efter vad som är skäligt med hänsyn till den nytta varje fastighet har av anläggningen, och för driften efter vad som är skäligt med hänsyn till den användning varje fastighet beräknas ha av anläggningen. Andelstalen utgör sedan grunden för fördelning av kostnaden. (Villaägarnas Riksförbund 2008)

3.5 Hyresrätt

Hyreslagen har karaktären av en social skyddslagstiftning. Den innehåller tvingande regler, till hyresgästens förmån, som garanterar denne vissa rättigheter. Det bör dock påpekas att det också finns regler med förpliktelser för hyresgästen. I huvudsak handlar det om att dels betala hyran, dels använda lägenheten på rätt sätt. Det avtal som upprättas mellan hyresgästen och hyresvärden reglerar tillsammans med hyreslagen rättsförhållandet mellan parterna. Hyran som ska utgå för upplåtelsen ska enligt huvudregeln vara till beloppet bestämd i avtalet, syftet med detta är att hyresgästen ska veta exakt vad som ska utgå i hyra. För bostäder gäller att hyresvärden kan begära ”skälig hyra”. Hyran är skälig om den inte påtagligt överstiger hyran för lägenheter som är likvärdiga, s.k. bruksvärdehyra. Det s.k. besittningsskyddet är ett av hyresrättens mest karakteristiska inslag. Besittningsskyddet bygger på avsikten att hyresgästen har rätt att få till stånd en förlängning av avtalet när

16

avtalstiden är slut. Det direkta besittningsskyddet innebär en rätt att kunna få en förlängning av hyreskontraktet oberoende av hyresvärdens inställning. Om hyresgästen begår ett kontraktsbrott, av väsentlig betydelse, kan hyresvärden med omedelbar verkan säga upp hyresgästen. Hyresrätten är i ett sådant fall förverkad och det kan understrykas att hyresgästen då inte har rätt till förlängning i enlighet med besittningsskyddet. En hyresgäst får, i princip, inte överlåta hyresrätten till någon annan person utan att hyresvärden ger sitt tillstånd. Det finns dock undantag, ifall hyresvärden inte ger ett godkännande kan man istället söka detta hos hyresnämnden. Ifall de ger tillstånd gäller det trots att hyresvärden godkännande inte finns. (Grauers 2005)

3.6 Kooperativ Hyresrätt

Den kooperativa hyresrätten är en mellanform av hyresrätt och bostadsrätt. Under flera år har det bedrivits försöksverksamhet med boendeformen som nu har blivit permanent. Precis som bostadsrätten upplåts den kooperativa hyresrätten av en förening. Hyresgästen ska vara medlem i föreningen och hyresrätten avser en bostadslägenhet. Den kooperativa hyresrättsföreningen kan antingen äga fastigheten där lägenheterna finns eller hyra lägenheterna av fastighetsägaren. Det brukar kallas ägarmodellen respektive hyresmodellen. Den kooperativa hyresrättsföreningen är en särskild typ av ekonomisk förening. Medlemmarna betalar vanliga medlemsinsatser och föreningen ska dessutom kunna ta ut en särskild upplåtelseinsats i samband med lägenhetsupplåtelsen. En hyresgäst som väljer att flytta kan inte sälja den kooperativa hyresrätten men har rätt att få tillbaka den betalade insatsen. Föreningen bestämmer själv hyran för lägenheterna. Syftet är framförallt att det ska fungera som ett bra komplement till hyresrätt och bostadsrätt och bidra till en ökad valfrihet mellan skilda boendeformer. Av de föreningar som har fått tillstånd enligt försökslagen har majoriteten valt att bedriva verksamheten enligt hyresmodellen. Ägarmodellen förutsätter ett större kapitaltillskott och detta kan innebära vissa finansieringsproblem men även denna modell kan bli ekonomiskt fördelaktig på längre sikt. (Prop. 2001/02:62 2001)

3.7 Bruksvärdesprincip

Vid hyressättning av bostäder i Sverige använder vi oss av bruksvärdesprincipen. Reglerna för hyresvillkoren är tvingande enligt hyreslagen (12 kap JB). För bostäder gäller att hyresvärden kan begära ”skälig hyra”. Hyran är skälig om den inte påtagligt överstiger hyran för lägenheter som är likvärdiga, s.k. bruksvärdeshyra. Vid denna bedömning ska hänsyn i första hand tas till lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag, d.v.s. den hyresnivå som gäller för dessa lägenheter är styrande för den hyra som får tas ut. Det kan understrykas att bruksvärdehyran också ska vara vägledande när en bostadsrätt och ägarlägenhet hyrs ut eller vid upplåtelse i andra hand av en hyresrätt. Är hyran i dessa situationer för hög har hyresgästen rätt att begära återbetalning