Den nya boendeformen ägarlägenheter

(1)

1 Karlstads universitet 651 88 Karlstad

Tfn 054-700 10 00 Fax 054-700 14 60

Information@kau.se www.kau.se

Fakulteten för ekonomi, kommunikation och IT

Marcus Ahlqvist

Andreas Wennbom

Den nya boendeformen ägarlägenheter

Är detta lösningen på Sveriges bostadsbrist?

Företagsekonomi

C-uppsats

(2)

2

Innehållsförteckning

Sammanfattning ... 4 Förord... 5 1. Inledning ... 6 1.1 Bakgrund ... 6 1.2 Problemformulering ... 7 1.3 Syfte ... 8 1.4 Avgränsning... 8 1.5 Disposition ... 9

2. Metod och material ... 10

2.1 Insamling av data ... 11 3. Referensram ... 12 3.1 Äganderätt ... 12 3.2 Ägarlägenhet ... 12 3.2.1 Samfällighetsförening ... 14 3.2.2 Ägarlägenheter i utlandet ... 14 3.3 Bostadsrätt ... 14 3.4 Andelstal ... 15 3.5 Hyresrätt ... 15 3.6 Kooperativ hyresrätt ... 16 3.7 Bruksvärdesprincip ... 17

3.8 Uthyrning i andra hand ... 17

3.9 Fastighetsbildning ... 17

3.9.1 Tredimensionell fastighetsbildning ... 18

3.10 Lagfart och stämpelskatt ... 19

3.11 Inteckning och pantbrev ... 19

3.12 Fastighetsskatt ... 19

3.13 Ränteavdrag ... 20

3.14 Bostadsbestånd, jämförelse småstad kontra storstad ... 20

4. Teori ... 21

4.1 Studie från Holland, VROM ... 21

(3)

3 5.7 Wermlands Invest AB ... 29 5.8 Hyresgästföreningen... 30 5.9 SABO ... 31 5.10 NAI Svefa ... 32 6. Analys ... 34

6.1 Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen? ... 34

6.2 Hur ser de olika aktörerna inom fastighetsbranschen på den nya boendeformen och vad särskiljer ägarlägenheter från de befintliga boendeformerna?...36

7. Slutsats ... 38

7.1 Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen? ... 38

7.2 Hur ser de olika aktörerna inom fastighetsbranschen på den nya boendeformen och vad särskiljer ägarlägenheter från de befintliga boendeformerna?...38

7.3 Egna reflektioner ... 39

Referenser ... 41 Bilaga 1 – Frågeställning intervju

(4)

4

Sammanfattning

Den första maj 2009 fick Sverige en ny upplåtelseform i form av ägarlägenheter. Det är en upplåtelseform som är vanlig utomlands, bl.a. i våra grannländer Norge, Danmark och Finland. Ägarlägenheter öppnar möjligheten att äga en lägenhet i ett flerbostadshus. I och med att man blir lagfaren ägare kommer du kunna inteckna, pantsätta och fritt hyra ut din lägenhet. Den svenska bostadsmarknaden präglas idag av bostadsbrist. Två tredjedelar av Sveriges befolkning bor i kommuner som bedömer att det råder bostadsbrist idag. År 2000 var det bara var tredje invånare som bodde i en kommun med bostadsbrist och år 1998 inte mer än var tionde invånare. Som lagen är utformad idag så kommer ägarlägenheter främst att nyproduceras. Det finns också möjlighet att ombilda kontorslokaler till ägarlägenheter ifall lokalen inte använts för bostadsändamål senaste 8 åren. Huvudfrågan vi har ställt oss är ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen? För att besvara huvudfrågan har vi valt att utföra intervjuer med tre olika aktörer inom fastighetsbranschen. De tre aktörerna består av fastighetsbolag, intresseorganisationer och en sakkunnig inom branschen. På så vis samlar vi in material från personer med olika synvinklar.

Majoriteten av våra respondenter vid intervjuerna anser att ägarlägenheter inte kommer motverka bostadsbristen eller stimulera nyproduktionen den närmsta tiden. Företagen kommer att avvakta och intresset är ganska svalt för den nya boendeformen. I Sverige har vi inte marknadshyror vilket är en anledning till att intresset är svalt utan tillämpar bruksvärdesprincipen vid hyressättning. Utomlands är det vanligt att man köper ägarlägenheter i investeringssyfte, t.ex. att man köper tre ägarlägenheter, bosätter sig i en och hyr ut övriga två. Detta kommer alltså inte att bli aktuellt i Sverige anser våra tillfrågade. Merparten av respondenterna välkomnar dock den nya boendeformen, den kommer öka mångfalden på den svenska bostadsmarknaden. Hyresgästföreningen är däremot skeptisk till framförallt den oreglerade andrahandsuthyrningen som det kommer innebära med ägarlägenheter.

(5)

5

Förord

Det har varit en intressant resa under vårterminen 2009 att studera det nya fenomenet ägarlägenheter. Vi vill rikta ett stort tack till våra respondenter som valt att ställa upp och besvara våra frågor.

Vidare vill vi tacka vår handledare Dan Nordin, våra studiekamrater, familjemedlemmar och vänner som stöttat oss i vårt skrivande.

Karlstad den 5 juni 2009

__________________________ ___________________________

(6)

6

1. Inledning

I detta kapitel inleder vi med en presentation av ägarlägenheter. Vi diskuterar bakgrunden till uppsatsen och problemformuleringen visas. Kapitlet avslutas med syftet och avgränsningen.

Den första maj 2009 fick Sverige en ny upplåtelseform i form av ägarlägenheter. Upplåtelseformen har varit på tal under en lång period och varit omdebatterad. Det senaste förslaget avvisades av riksdagen under år 2004. Boendeformen har sedan tidigare funnits länge utomlands, bl.a. i våra grannländer Norge, Danmark och Finland. Utomlands har ägarlägenheter fungerat som investeringsobjekt då marknadshyror är vanligt förekommande. I Sverige kommer dock ägarlägenheter att omfattas av bruksvärdesprincipen vid hyressättning. Tidigare har man endast kunnat inneha lägenheter i flerbostadshus genom de olika nyttjanderätterna, hyresrätt, kooperativ hyresrätt samt bostadsrätt. Med ägarlägenheter ges nu en möjlighet att äga sin lägenhet och enligt förslaget skall det motsvara den rätt som ägaren av en småhusfastighet har till sin fastighet. I och med den nya boendeformen kommer man att kunna hyra ut lägenheten fritt, inteckna, pantsätta och söka lagfart för den. En samfällighetsförening kommer att bildas för att sköta gemensamhetsanläggningar. Ägarlägenheten kommer tillföra bostadsmarknaden en till form för boende i flerbostadshus vilket ökar mångfalden och valfriheten enligt propositionen.(Prop. 2008/09:91 2008)

1.1 Bakgrund

(7)

7

”På så vis övervältras inte alla kostnader för huset på en bostadsrättsförening, boendesegregationen minskar och flyttkedjor uppstår – något som gagnar betalningssvaga grupper som ungdomar. Mina samtal med SABO bekräftar att ägarlägenheter vore ett bra sätt att slippa stora ombildningar, där de flesta kanske inte är mogna att ta hand om en bostadsrätt. ” (Odell, 2007)

Bostadsbristen kan ses som ett bevis på att marknaden idag fungerar dåligt. I och med att ägarlägenheter införs som en ny boendeform ökar det utbudet och skapar fler möjligheter på den svenska bostadsmarknaden. Som lagen är utformad idag är det främst nybyggnation som får ske av ägarlägenheter. Vi har tidigare tagit upp att produktionskostnaderna är största hindret för nyproduktion av bostäder. Det återstår att se ifall ägarlägenheter är lösningen för den bostadsbrist Sverige har idag.

1.2 Problemformulering

Vår huvudfrågeställning är ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen. Vi vill också undersöka på vilket sätt ägarlägenheter skiljer sig från de befintliga boendeformerna samt vad aktörerna i fastighetsbranschen anser om den nya boendeformen.

 Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen?

 Hur ser de olika aktörerna inom fastighetsbranschen på den nya boendeformen och vad särskiljer ägarlägenheter från de befintliga boendeformerna?

(8)

8

1.3 Syfte

Idag råder det bostadsbrist i Sverige och vi vill undersöka ifall ägarlägenheter kan vara en lösning på problemet. I uppsatsen undersöks även hur ägarlägenheter skiljer sig från andra boendeformer och vad våra respondenter anser om den nya boendeformen.

1.4 Avgränsning

(9)

9

1.5 Disposition

I kapitel 1 inleder vi med en presentation av ägarlägenheter. Vi diskuterar bakgrunden till uppsatsen och problemformuleringen visas. Kapitlet avslutas med syftet och

avgränsningen.

I kapitel 2 beskriver vi den metod vi valt för att genomföra undersökningen. Vi presenterar också hur materialet har samlats in.

I kapitel 3 redogörs för den referensram som ska underlätta för läsaren att kunna bilda sig en uppfattning av det presenterade ämnet.

I kapitel 5 har vi valt att presentera de olika respondenterna kortfattat. Vidare diskuteras intervjuns utformning och vår empiri redogörs.

I kapitel 6 analyseras den empiri vi samlat in. Vi har valt att dela upp analysdelen efter våra frågeställningar.

I det avslutande kapitlet, kapitel 7, redogör vi för de slutsatser vi kommit fram till utifrån vår uppsats.

(10)

10

2. Metod och material

I detta kapitel beskriver vi vårt val av metod och tillvägagångssätt. Metodiken fungerar som ett hjälpmedel för att man på bästa sätt ska kunna besvara syftet med uppsatsen. Vi redogör för tillförlitligheten i datainsamlingen (reliabilitet) samt att metoden är relevant (validitet).

2.1 Val av metod

För att ta reda på ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen har vi valt att göra en intervjustudie. Huvudsyftet är att göra en utforskande uppsats utifrån kvalitativ data. Insamling av data har skett genom intervjuer med fastighetsbolag, intresseorganisationer som Sabo och Hyresgästföreningen samt sakkunniga i form av NAI Svefa. I en kvalitativ studie bör man försöka välja att studera eller intervjua personer som är så olika som möjligt för att hitta flest möjliga variationer i det observerade fenomenet. (Höst et al. 2006) Av den anledningen valde vi fem fastighetsbolag av varierande storlek. Den lokala aktören i form av Trelleborgshem och Wermlands Invest, Akelius och Riksbyggen som är större aktörer och har verksamhet i stora delar av Sverige samt Veidekke som är aktiv i hela Skandinavien. På så sätt täcker vi upp olika synsätt och tillvägagångssätt om ägarlägenheter då det gäller fastighetsbolagen. Intervjuerna med Hyresgästföreningen, SABO och NAI Svefa ger ytterligare en dimension då det gäller synen på den nya boendeformen.

I en uppsats kan man använda sig av en induktiv eller deduktiv strategi. Med deduktiv strategi menas att man går från teori till empiri. Anhängare av denna strategi hävdar att det bästa sättet att arbeta är att först skaffa sig vissa förväntningar om hur världen ser ut och därefter gå ut och samla in empirin, dvs. det resultat som visar sig i det datamaterial som författaren använder. Alternativet kallas induktiv strategi. Här går man motsatt väg, nämligen från empiri till teori. (Jacobsen 2009) Vi använder oss av den deduktiva strategin.

Det finns tre olika intervjumetoder; strukturerade, halv-strukturerade eller öppet riktade intervjuer. (Höst et al. 2006) Vi har valt att använda oss av halvstrukturerade intervjuer vilket innebär att det finns en uppsättning frågor som stöd för intervjun, men man kan ändra ordning och formuleringar efter vad intervjusituationen medger. I och med detta så har vi haft en mall med frågor men ändå kunnat diskutera kring dem med hjälp av följdfrågor. På så sätt blir intervjun mer flexibel. Samtliga intervjuer har avslutats med en öppen ställd fråga, där har respondenterna fritt kunnat tillägga något om den nya boendeformen som inte har framkommit av intervjufrågorna.

(11)

11

oss eftersom det är både tids- och kostnadskrävande. Ett annat alternativ hade varit enkätundersökningar. Vi fann det inte tillförlitligt att använda denna form av metod eftersom bortfallet troligtvis hade blivit stort. Det finns heller inte det antal respondenter som motiverar ett sådant val. Data som samlats in från intervjuerna har spelats in på ett ljudmedium som sedan överförts till skriven text för senare analys. Detta är en arbetskrävande process men det bidrar till att vi får ett bättre och mer tillförlitliga resultat. (Höst et al. 2006)

2.1 Insamling av data

Data kategoriseras i två former, primär- och sekundärdata. Primärdata vid en kvalitativ metod samlas in genom individuell intervju, gruppintervju eller observation. I vår uppsats har vi valt individuell intervju som insamlingsmetod för primärdata. (Jacobsen 2009)I uppsatsen har vi även använt oss av tidningsartiklar i såväl elektronisk som tryckt form vilket är sådana data där vi är medvetna om den bristande tillförlitligheten. Vi finner dock att informationen är av betydelsefull karaktär. Material har samlats in i förväg från lagförslag, tidskrifter, tidningsartiklar och böcker. Vi har på så sätt samlat in nödvändig information om ägarlägenheter och andra boendeformer. I lagförslaget har information samlats om det juridiska, såväl civil- som skatterättsliga regler för att få en ökad kunskap om hur boendeformen i praktiken ska fungera. I tidsskrifter och tidningsartiklar har vi hittat åsikter och synpunkter från företag och intresseorganisationer som vi senare har kunnat utnyttja vid intervjusammanhang. De företag och organisationer som uttalat sig kring boendeformen har haft kunskap om ägarlägenheter och på så vis också varit lämpliga som intervjuobjekt. Eftersom det är ett nytt fenomen på bostadsmarknaden har det ibland varit svårt att komma i kontakt med dem som är insatta. På så vis har artiklarna underlättat för oss att hitta sakkunniga personer. Böckerna har framförallt gett oss information om de befintliga boendeformerna samt reglerna kring tredimensionell fastighetsindelning. I och med detta har vi skaffat oss en grund då det gäller vår teori. Från referensramen har vi sedan kunnat sammanställa intervjufrågor som i sin tur leder fram till vår empiri.

(12)

12

3. Referensram

I referensramen redogörs för det material som ska underlätta för läsaren att kunna bilda sig en uppfattning av det presenterade ämnet.

När det gäller forskning kring nya boendeformer och dess effekter på exempelvis bostadsbrist så är detta fortfarande ett outforskat område. Därför har vi till stor del använt oss av regler och lagar som referenssystem.

3.1 Äganderätt

Ifall man tidigare ville äga sin bostad har man blivit hänvisad till att köpa ett hus, t.ex. en friliggande villa, ett kedjehus eller ett radhus. Ägaren köper också i de flesta fall marken som huset står på, d.v.s. ägaren kommer i allmänhet att äga sin fastighet med huset som tillbehör till fastigheten. I och med införandet av ägarlägenheter utvidgas äganderätten till att även gälla lägenheter i flerbostadshus. Äganderätten till fastigheten skall lagfaras och som lagfaren ägare kan man ta ut inteckningar i fastigheten. (SOU 2002:21 2002)

3.2 Ägarlägenhet

Vad är då en ägarlägenhet? I regeringens proposition (2008/09:91) är den definierad som en tredimensionell fastighet. Det innebär att fastigheten skall vara avgränsad i sin helhet i såväl sidled, höjdled som djupled och bilda en sluten volym. Den får inte heller vara avsedd att rymma endast en bostadslägenhet. Om man vill bilda en ägarlägenhetsfastighet ansöker man om fastighetsbildning hos lantmäterimyndigheten.

I huvudsak gäller följande fyra krav:

 Den ska vara avsedd att rymma endast en bostadslägenhet.

 Fastigheten ska tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt.

 Det ska vara klarlagt att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheterna ska omfatta inte under de senaste åtta åren har använts som bostadslägenhet.

 Ägarlägenhetsfastigheten ska ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter.

(13)

13

att ägarlägenheter ska kunna bildas i befintliga flerbostadshus, så kommer detta att övervägas i ett senare sammanhang. (Prop. 2008/09:91 2008)

Den som köper en ägarlägenhet måste ansöka om lagfart hos något av lantmäteriets inskrivningskontor. Även pantsättning går till på samma sätt som vid en vanlig fastighet. En ansökning görs om inteckning i fastigheten och det pantbrev som sedan utfärdas överlämnas sedan till långivaren som pant för fordringen. En ägarlägenhet ska också kunna hyras ut på samma sätt som vanliga enfamiljshus. De regler som finns i hyreslagen om förstahandsuthyrning blir tillämpliga på ägarens uthyrning. (Prop. 2008/09:91 2008) Vem ansvarar för gemensamma utrymmen? Ägarna går samman i en samfällighet, en förening där ägarna av lägenheterna är medlemmar. Samfälligheten ansvarar för tak, trappuppgång och andra gemensamma utrymmen. Alla ägare måste vara med att betala kostnader för gemensamma utrymmen. Om någon inte skulle göra detta kan de övriga ägarna begära utmätning hos kronofogdemyndigheten. (Malmström 2008)

Vad skiljer en ägarlägenhet från en bostadsrätt? Bostadsrätten är en nyttjanderätt till en bostadslägenhet och vilar på en föreningstanke. Nyttjanderätten är knuten till en andel i den bostadsrättsförening som äger det hus där lägenheten är belägen. Innehavaren av bostadsrätten innehar alltså inte lägenheten med en direkt äganderätt. Medlemmens rätt att förfoga över huset/lägenheten är i flera avseenden begränsad. Det krävs t.ex. särskilt tillstånd för upplåtelse i andra hand, och för att en överlåtelse ska vara giltig måste förvärvaren beviljas medlemskap i föreningen. Medlemmen kan förlora sin nyttjanderätt i vissa fall, t.ex. om han eller hon har åsidosatt betydelsefulla skyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen eller annan. En stor del av en bostadsrättshavares inflytande utövas gemensamt med andra, genom att den enskilde är medlem i den bostadsrättsförening som äger det hus där lägenheten finns. En ägarlägenhet är en fastighet som innehas med en direkt äganderätt. Precis som när det gäller vanliga småhus är utgångspunkten att ägaren har rätt att självständigt förfoga över fastigheten, t.ex. genom att överlåta, pantsätta och hyra ut den. Innehavaren av en ägarlägenhet har alltså större möjligheter att självständigt förfoga över sin lägenhet i rättsligt hänseende än en bostadsrättshavare. (Justitiedepartementet 2009) Till skillnad från en bostadsrätt kan man inte vräka en lägenhetsägare som allvarligt stör sina grannar, utan vite ska kunna föreläggas för att grannen ska upphöra med störningarna.(Prop. 2008/09:91 2008)

(14)

14

ägarlägenheter. Det föreslås även att ägarlägenheter ska omfattas av den kommunala fastighetsavgift enligt i princip samma regler och skattesatser som för småhus.(Prop. 2008/09:83 2008)

3.2.1 Samfällighetsförening

En samfällighet är ett mark- eller vatten eller ett tredimensionellt avgränsat fastighetsutrymme med bestämda delar som hör till flera fastigheter gemensamt. En samfällighetsförening bildas för att kunna skapa en effektiv förvaltning av s.k. gemensamhetsanläggningar. En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är av betydelse vad gäller nyttjandet för flera fastigheter och som är nödvändig för att fastigheterna skall fungera långsiktigt. Till exempel tak, fasad, vatten och avloppsledningar, sophus och garage. Föreningsbildningen sker genom lagen om förvaltning av samfällighet och kan göras med hjälp av lantmäteriet. Samfällighetsföreningen är en juridisk person och dess medlemmar består av ägarna till de deltagande fastigheterna. Inom föreningen kan en majoritet besluta om förvaltningen. (Lantmäteriet 2008a)

3.2.2 Ägarlägenheter i utlandet

I flera länder finns särskild lagstiftning om lägenheter i flerbostadshus som i någon form ägs av innehavaren. Det finns olika utländska varianter av ägarlägenheter. Ägandet av lägenheten kan vara antingen direkt eller indirekt. Direkt ägande kännetecknas av att den enskilde lägenhetsinnehavaren äger lägenheten. Vid indirekt ägande ägs huset av en juridisk person, som de enskilda lägenhetsinnehavarna har del i. I Danmark har man en variant av direkt äganderätt där den enskildes äganderätt är begränsad till själva lägenheten. I Norge innehas själva flerbostadsfastigheten av de boende med samäganderätt. De enskilda andelsägarna har en exklusiv nyttjanderätt till en bestämd lägenhet i huset. Exempel på indirekt äganderätt har vi i Finland med s.k. aktielägenheter. Nyttjanderätten är knuten till innehavet av aktier i ett aktiebolag. Det är alltså bostadsaktiebolaget som äger fastigheten och genom aktieinnehavet räknas man som indirekt ägare. (Prop. 2008/09:91 2008)

Ägarlägenheter är mycket vanlig utomlands. Australien, Japan och USA är exempel på länder som haft boendeformen under en lång tid. Även i Europa är det vanligt att man äger sina lägenheter.(Boverket 2009)

3.3 Bostadsrätt

(15)

15

kan inte sägas upp utan att byte av ägare sker genom överlåtelser. Det föreligger en viss finansiell risk då priset på överlåtelsen beror på utbud respektive efterfrågan på marknaden och varierar över tid. Den nya innehavaren måste godkännas av föreningen och kan därmed utgöra ett hinder för överlåtelsen. Dock får inte inträde till föreningen nekas om personen uppfyller de eventuella krav som följer enligt föreningens stadgar och vad föreningen skäligen kan kräva. Det finns möjlighet för innehavaren av bostadsrätten att hyra ut lägenheten i andra hand. Den nya avtalsrelationen som uppstår regleras i hyreslagen, bostadsrättsinnehavaren träder då in i rollen som hyresvärd. Ifall innehavaren vill hyra ut sin lägenhet i sin helhet krävs samtycke av bostadsrättsföreningen. Om samtycke nekas kan tillstånd ges av hyresnämnden ifall det föreligger beaktansvärda skäl för uthyrningen. Tillståndet för uthyrningen skall dock tidsbegränsas, ju längre tid innehavaren inte avser att utnyttja lägenheten desto svagare blir motiven för uthyrningen. Däremot kan innehavaren hyra ut en del av lägenheten utan tillstånd såvida det inte är till men för annan medlem eller föreningen. Uthyrning av hela lägenheten utan samtycke från föreningen eller tillstånd från hyresnämnden kan leda till att bostadsrätten förverkas. Nyttjanderätten till lägenheten kan också förverkas ifall innehavaren blir försenad med att betala månadsavgiften eller använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda. (Grauers 2005)

3.4 Andelstal

I en bostadsrättsförening har varje bostadslägenhet ett andelstal beroende på om det är en stor eller liten lägenhet, och bidrar därför med olika mycket till föreningens finansiering. Föreningens kostnader fördelas på medlemmarna efter andelstalen och blir den så kallade årsavgiften.(Bostadsrättsguiden)

I en samfällighetsförening fastställs andelstalet efter vad som är skäligt med hänsyn till den nytta varje fastighet har av anläggningen, och för driften efter vad som är skäligt med hänsyn till den användning varje fastighet beräknas ha av anläggningen. Andelstalen utgör sedan grunden för fördelning av kostnaden. (Villaägarnas Riksförbund 2008)

3.5 Hyresrätt

(16)

16

avtalstiden är slut. Det direkta besittningsskyddet innebär en rätt att kunna få en förlängning av hyreskontraktet oberoende av hyresvärdens inställning. Om hyresgästen begår ett kontraktsbrott, av väsentlig betydelse, kan hyresvärden med omedelbar verkan säga upp hyresgästen. Hyresrätten är i ett sådant fall förverkad och det kan understrykas att hyresgästen då inte har rätt till förlängning i enlighet med besittningsskyddet. En hyresgäst får, i princip, inte överlåta hyresrätten till någon annan person utan att hyresvärden ger sitt tillstånd. Det finns dock undantag, ifall hyresvärden inte ger ett godkännande kan man istället söka detta hos hyresnämnden. Ifall de ger tillstånd gäller det trots att hyresvärden godkännande inte finns. (Grauers 2005)

3.6 Kooperativ Hyresrätt

Den kooperativa hyresrätten är en mellanform av hyresrätt och bostadsrätt. Under flera år har det bedrivits försöksverksamhet med boendeformen som nu har blivit permanent. Precis som bostadsrätten upplåts den kooperativa hyresrätten av en förening. Hyresgästen ska vara medlem i föreningen och hyresrätten avser en bostadslägenhet. Den kooperativa hyresrättsföreningen kan antingen äga fastigheten där lägenheterna finns eller hyra lägenheterna av fastighetsägaren. Det brukar kallas ägarmodellen respektive hyresmodellen. Den kooperativa hyresrättsföreningen är en särskild typ av ekonomisk förening. Medlemmarna betalar vanliga medlemsinsatser och föreningen ska dessutom kunna ta ut en särskild upplåtelseinsats i samband med lägenhetsupplåtelsen. En hyresgäst som väljer att flytta kan inte sälja den kooperativa hyresrätten men har rätt att få tillbaka den betalade insatsen. Föreningen bestämmer själv hyran för lägenheterna. Syftet är framförallt att det ska fungera som ett bra komplement till hyresrätt och bostadsrätt och bidra till en ökad valfrihet mellan skilda boendeformer. Av de föreningar som har fått tillstånd enligt försökslagen har majoriteten valt att bedriva verksamheten enligt hyresmodellen. Ägarmodellen förutsätter ett större kapitaltillskott och detta kan innebära vissa finansieringsproblem men även denna modell kan bli ekonomiskt fördelaktig på längre sikt. (Prop. 2001/02:62 2001)

3.7 Bruksvärdesprincip

(17)

17

läge inom huset. Även förmåner som hiss och tvättstuga räknas med. (Hyresgästföreningen 2008)

3.8 Uthyrning i andra hand

Andrahandsuthyrning innebär att hyresgästen står kvar i sin avtalsrelation till hyresvärden. Istället uppkommer en ny avtalsrelation mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Det är således fråga om två separata hyresavtal. Andrahandshyresgästen har en ganska svag rättsställning. Han kan överhuvudtaget inte göra några anspråk gällande mot hyresvärden. Andrahandshyresgästen är bara ett bihang till förstahandshyresgästen. Han är helt beroende av att denne bibehåller sin rätt i förhållande till hyresvärden. Skulle förstahandshyresgästen t.ex. förverka sin hyresrätt, förlorar även andrahandshyresgästen sin rätt. Besittningsskyddet är på så vis svagt för personen som hyr i andrahand. För att få hyra ut i andrahand krävs vid hyresrätt tillstånd från hyresvärden eller i vissa fall hyresnämnden. I en bostadsrätt krävs tillåtelse från bostadsrättsföreningens styrelse.(Grauers 2005) För boendeformer med äganderätt, ägarlägenheter och småhus, krävs ingen tillåtelse då ägaren fritt förfogar över sin fastighet. (Prop. 2008/09:91 2008)

3.9 Fastighetsbildning

Fast egendom är jord och denna jord är indelad i fastigheter. En fastighet är juridiskt sett ett avgränsat geografiskt område eller ett tredimensionellt avgränsat utrymme. Alla markområden i Sverige omfattas av fastighetsindelningen och är uppdelad i fastigheter och samfalligheter. Lantmäteriet är den myndighet som behandlar alla ärenden vad gäller ny- och ombildning av fastigheter. Ansökan om förrättning för förändring i fastighetsbildningslagen görs skriftligt av den som förvärvat ett markområde eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme i en fastighet. Den nya ägaren kan också vara en samfällighetsförening, kommun eller länsstyrelse som har rätt att ansöka om förrättning. En fastighetsbildning kan ske genom nybildning eller ombildning av en fastighet. En nybildning sker på tre olika sätt: (Julstad 2005)

Avstyckning är den vanligaste metoden. Ett mark- eller vattenområde eller ett tredimensionellt avgränsat utrymme avskiljs från stamfastigheten och bildar en ny fastighet (styckningslott). Det är möjligt att kombinera fastighetsbildningen med att inrätta en gemensamhetsanläggning när även styckningslotten har behov av att använda den. En samfällighet med styckningslotterna och stamfastigheten som delägare kan då skapas. Klyvning används när fastigheten ägs av flera personer gemensamt, den kan då delas upp genom klyvning. Den ursprungliga fastigheten delas upp i sin helhet och slutar att

existera. Istället för en fastighet bildas två eller tre nya som exempel. Sammanläggning, ifall samma person äger flera fastigheter kan de sammanläggas till en. För

(18)

18

en fastighet av två är enskild egendom går det inte att genomföra en sammanläggning. (Julstad 2005)

En fastighet kan även ombildas genom en fastighetsreglering. Genom en fastighetsreglering kan mark eller tredimensionella fastighetsutrymmen överföras från en fastighet till en annan. (Julstad 2005)

3.9.1 Tredimensionell fastighetsbildning

Sedan årsskiftet 2003/2004 kan en fastighet bildas horisontalt och vertikalt, en s. k. tredimensionell fastighetsbildning. Det innebär att fastigheten skall vara avgränsad i sin helhet i såväl sidled, höjdled som djupled och bilda en sluten volym. En sådan fastighetsbildning kan vara aktuellt då en befintlig affärsbyggnad byggs på med en eller flera våningar för bostadsändamål. Då kan lokalerna i markplan bilda en egen särskild fastighet skild från bostäderna. (Grauers 2007)

Tredimensionell fastighetsindelning regleras i Fastighetsbildningslagen (1970:988) samt Jordabalkens regler (1970:994), enligt JB skall en tredimensionell fastighet vara

1. En fastighet som i sin helhet är avgränsat horisontalt och vertikalt,

2. Ett utrymme som i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt,

3. Ägarlägenhetsfastighet, en tredimensionell fastighet som inte är avsedda att rymma annat än en bostadslägenhet.

En traditionell fastighet är endast avgränsad i markplan, till fastigheten hör även allt utrymme ovan och under markytan. Med nya reglerna möjliggörs ägande ovan respektive under en befintlig fastighet. Tredimensionella fastigheter kan nybildas eller ombildas i princip på samma sätt som för vanliga fastigheter genom fastighetsbildning vid lantmäteriförrättning. Plan och bygglagens regler vad gäller bygglov tillämpas även för tredimensionella fastigheter. Den måste stämma överens med kommunens detaljplan och områdesbestämmelser. Enligt fastighetsbildningslagen (1970:988) får en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Till en traditionell fastighet kan man förena ett s.k. tredimensionellt fastighetsutrymme. Det är ett utrymme som är beläget utanför fastighetens gränser och avgränsas också både vertikalt och horisontellt, t.ex. ett garage eller bergrum.(Lantmäteriet 2008b)

3.10 Lagfart och stämpelskatt

(19)

19

Skyldigheten att söka lagfart gäller alla typer av äganderättsförvärv. Ansökan om lagfart ska göras inom 3 månader efter att köpehandlingen har upprättats. (Grauers 2007) När fastighet förvärvas föreligger skyldighet att betala stämpelskatt. För privatperson är skattesatsen 1,5 % av egendomens värde. Egendomens värde är det värde som är högst av köpeskillingen eller taxeringsvärdet. Stämpelskatt beräknas på hela tusentals kronor, avrundat nedåt. Det tillkommer en fast avgift på 825 kronor.(Lantmäteriet 2009)

3.11 Inteckning och pantbrev

För att kunna pantsätta en fastighet måste man ta ut pantbrev i fastigheten. Ett pantbrev är ett bevis för att en inteckning uppgått till ett visst belopp i fastigheten. Inteckningen visar den rätt till betalning som en borgenär (fordringsägare) kan erhålla när fastigheten säljs exekutivt. T.ex. när en fastighet säljs för ett konkursbo. Inteckning av en fastighet sker hos den Inskrivningsmyndighet som fastigheten tillhör. Från och med den 1 juni 2008 är det Lantmäteriet som fungerar som inskrivningsmyndighet. Inskrivningen sker i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Reglerna om inteckning finns i 22 kap JB. När fastighetsägaren har intecknat sin fastighet kan panträtt upplåtas genom att pantbrevet överlämnas till en borgenär som säkerhet för en fordran. Ifall fastigheten har flera ägare måste samtliga delta i pantsättningen för att en panträtt ska uppkomma. Panträtten ger borgenären rätt att vid försäljning av fastigheten täcka den fordring för vilken pantbrevet är upplåten. Borgenären kan aldrig erhålla ett större belopp än det som svarar mot den fordring som är knuten till pantbrevet.(Hager 2005) När inteckning beviljas tas stämpelskatt ut med 2 % av det belopp som intecknas. Stämpelskatt beräknas på hela tusentals kronor, avrundat nedåt. En fast avgift på 375 kronor tillkommer för varje pantbrev som tas ut.(Lantmäteriet 2009)

3.12 Fastighetsskatt

Alla bostäder i småhus och hyreshus får en kommunal fastighetsavgift från och med beskattnings år 2008. Avgiften har ersatt den tidigare statliga fastighetsskatten som har avskaffats. För småhus gäller avgiften 6 362 kronor från och med 2009 eller 0,75 % av taxeringsvärdet om det ger en lägre avgift. För hyreshusbostäder ligger avgiften på 1 272 kronor för varje bostadslägenhet. Det är ägaren till fastigheten som ska betala avgift eller skatt. I en bostadsrättsfastighet är det ägaren till huset, alltså bostadsrättsföreningen som påförs och betalar avgiften eller skatten, inte de enskilda bostadsrättshavarna. (Skatteverket 2008a)

3.13 Ränteavdrag

(20)

20 Exempel bostadsrätt: Lån i förening: 300 000 Personligt lån: 600 000 Ränta: 4 % Räntekostnad: 24 420 (1+0.04/12)12_{- 1} _{= 0.0407*600 000 = 24 420} Ränteavdrag: 7 236 30%*24 420 = 7 236 Exempel ägarlägenhet: Personligt lån: 900 000 Ränta: 4 % Räntekostnad: 36 667 (1+0.04/12)12_{- 1} _{= 0.0407*900 000 =}_{36 667} Ränteavdrag : 11 000 30%* 36 667 = 11 000

Lånebilden är olika beroende på vilken boendeform du väljer, exemplet ovan visar skillnaden i ränteavdrag mellan en bostadsrätt och en ägarlägenhet. Vänligen notera att detta är ett förenklat exempel, det kan vara mer komplicerat i verkligheten.

3.14 Bostadsbestånd, jämförelse småstad kontra storstad

Vi vill med tabellen nedan visa fördelningen i antalet flerbostadshus respektive småhus mellan en mindre stad, Karlstad, och större städer, Göteborg och Stockholm.

Stad Flerbostadshus Småhus Procentuell fördelning

(21)

21

4. Teori

4.1 Studie från Holland, VROM

I Holland har man genomfört en studie, VROM, som visar att majoriteten helst vill äga sitt eget boende. De som äger sitt eget boende har generellt mer inflytande och tar mer ansvar över sin bostad än ifall man jämför med som hyr sin bostad. Tendenser visar att de är mer delaktiga i bostadsområdet eller grannskapet. Äganderätt hjälper också att stärka kommunen. Det kan också öka omsättningen av bostäder. Genom att bygga bostäder med äganderätt kan man åstadkomma en flyttkedja vilket i sin tur leder till högre boendestandard. (VROM 2001)

Studien visar bl.a. vilken betydelse äganderätten har för individen och vi har valt att lyfta fram följande punkter:

 Äganderätt leder till att ägarna tar mer ansvar över sin bostad.

 Byggande av äganderätter kan åstadkomma en flyttkedja. (Med flyttkedja menas att man går från en boendeform till en annan och på så vis frigörs bostäder.)

4.2 Bostadsmarknaden 2008/2009

Boverket gör varje år en studie för att få en bild över utvecklingen på alla de lokala bostadsmarknaderna i landet. Den senaste studien visade att nyproduktionen i Sverige har de senaste åren minskat och 47 procent av landets kommuner bedömer att det skulle behöva byggas fler bostäder än vad man tror kommer att genomföras de närmaste åren. I studien framkommer att 136 av 290 kommuner anser sig ha brist på bostäder. Höga produktionskostnader upplevs som det främsta hindret för ett ökat bostadsbyggande men även bristen på mark i centrala lägen. (Boverket 2008)

Studien redogör för bostadsbristen i Sverige. Vi har valt att lyfta fram följande punkt:

 Höga produktionskostnader samt brist på mark är orsaker till att det byggs för lite.

4.3 Bostadsbyggnadsbehov

(22)

22

Rapporten diskuterar bostadsbyggnadsbehovet och följande punkter har vi valt att lyfta fram:

 Bostäder med äganderätt dominerar i nyproduktion.

(23)

23

5. Empiri

I detta kapitel har vi valt att presentera de olika respondenterna kortfattat. Vidare diskuteras intervjuns utformning.

För att undersöka ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen har vi valt att intervjua olika fastighetsbolag, intresseorganisationer och sakkunniga. Vi har valt att intervjua olika aktörer på marknaden för att på så vis hitta flest möjliga variationer i det observerade fenomenet. Vi har försökt genomföra intervjuer med olika finansieringsinstitut angående finansiering av ägarlägenheter, dock utan att ha lyckats. Av 11 kontaktade företag har vi kunnat intervjua 8 utav dem.

Vi är tacksamma för att följande företag ställde upp.

5.1 Företagspresentation

Akelius Fastigheter AB Koncentrerar sig på bostadsfastigheter med fastighetsbestånd i Sverige och i Tyskland.

Riksbyggen Ett av Sveriges ledande företag inom fastighetsförvaltning. Fastighetsbeståndet är till stor del bostadsrätter i olika delar av Sverige.

Trelleborgshem AB Ett allmännyttigt bostadsföretag och Trelleborgs största hyresvärd med ca 1850 lägenheter.

Veidekke Bostad & Fastighet AB Ett norskt fastighetsbolag som verkar i Norge, Sverige och Danmark.

Wermlands Invest AB En av Värmlands största lokala och privata fastighetsägare.

Hyresgästföreningen Är en demokratisk medlemsorganisation för bostadshyresgäster.

SABO Är en bransch- och intresseorganisation för ca 300 allmännyttiga bostadsföretag.

(24)

24

5.2 Intervjuns utformning

Eftersom vi har valt att intervjua tre olika aktörer på marknaden har vi utformat frågorna på tre olika sätt. Våra intervjuer har på så sätt anpassats efter respondenten. Gemensamt för alla tre intervjuerna är att de avslutats med en öppen ställd fråga för att samla in eventuella åsikter som inte framkommit genom våra frågor.

Frågorna till intervjuformulären (bilaga 1) har vi ställt utifrån vår problemformulering och syftet med uppsatsen.

5.3 Akelius

Intervju med Robert Stúr, chef för verksamheten i Karlstad

Vad känns positivt/negativt med den nya boendeformen ägarlägenheter?

För oss som fastighetsbolag skapar det mer konkurrens på marknaden. En annan nackdel kan vara att det är en stor ruljans av grannar. Man vet inte riktigt vilka som bor i fastigheten. Det positiva är att du inte behöver investera i en hel fastighet utan i en eller flera lägenheter.

Vilken delmarknad kommer ni rikta in er på om ni väljer att bygga ägarlägenheter?

Framförallt dem som ser det som ett investeringsobjekt. Jag tror inte många kommer bosätta sig själv i ägarlägenheterna utan istället hyra ut dem.

Ägarlägenheter tros bli ett storstadsfenomen, håller ni med om det?

Det vet jag inte. Det skulle i sådana fall vara att storstadsbon är mer villig att bo i lägenhet än småstadsbon där man hellre väljer att bo i småhus/villor. Ifall du väljer att bo i en villa i en storstad hamnar du troligtvis i utkanten av staden eftersom att det i de centrala lägen mest finns lägenheter.

Kommer det byggas mer efter införandet?

Ja, det är jag övertygad om. Möjligheten att få göra ränteavdrag och få hela lånebilden själv för ägarlägenheten tror jag folk kommer se som en fördel.

Kommer det byggas mer i lågkonjunktur? (i och med större säkerhet, ägarlägenhet kan hyras ut i väntan på försäljning)

Ifall man ser till denna anledning är jag osäker. Jag vet inte hur det ser ut ifall man jämför med t.ex. byggande av bostadsrätt.

Är ni intresserade av att investera och uppföra ägarlägenheter?

Nej, om vi uppför en fastighet så är det i första hand en hyresfastighet som gäller. Så för oss är det ointressant.

Finns det några aktuella projekt?

(25)

25

Tror ni vi kommer att få se fler utländska investerare på marknaden?

Det är inte omöjligt eftersom de är bekanta med boendeformen från hemlandet.

Hur ser ni på kunskapen/okunskapen på marknaden? Kan det vara en riskfaktor att eventuella köpare inte har så stor kunskap om boendeformen och av den anledningen avvaktar?

Ja, det kan det säkert vara. Okunskapen hos de potentiella köparna är fortfarande stor tror jag. Däremot i entreprenörleden tar man till sig kunskapen snabbt t.ex. banker.

Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen?

Ja, absolut. När köparna lärt sig investeringsmöjligheten tror jag att det kommer byggas ännu mer och på så vis motverkas bostadsbristen.

Har ni något övrigt att tillägga vad gäller den nya bostadsformen, ägarlägenheter?

Inte mer än att jag tror det kommer bli ett välkommet tillskott på bostadsmarknaden.

5.4 Riksbyggen

Intervju med Roger Pohjanen, affärsområdeschef för byggverksamheten i Sverige.

Jag vet inte ifall det är negativt men de boendeformer som redan finns idag täcker upp behovet på ett bra sätt för dig som boendekonsument. Dessutom när det gäller gemensamhetsanläggningar tror jag att det kan uppstå vissa problem när det ska skötas av den så kallade samfällighetsföreningen. Samtidigt kan ägarlägenheter vara ett alternativ för personer som kommer ifrån utlandet där denna boendeform är vanlig.

Gruppen 40-talister. I och med att det ofta krävs en god ekonomi och en större kapitalinsats så utesluter det den yngre befolkningen till stor del.

Ägarlägenheter tros bli ett storstadsfenomen, håller ni med om det? Ja det tror vi.

Jag tror det kommer byggas i en liten omfattning.

Nej, inte av den anledningen. Jag tror att styrelserna i bostadsrättsföreningarna kommer att bli mer liberala kring reglerna för uthyrning och på så vis kommer ägarlägenheter inte ha någon fördel. Vi tror även att de kommer att tillåta juridiska personer att köpa bostadsrätter och av den anledningen att föreningen vill kunna sälja i svåra tider.

(26)

26

Vi kan inte utesluta att vissa kommuner kommer vilja satsa på ägarlägenheter och Riksbyggen är med och konkurrerar om den mark som säljs av. Riksbyggen kan inte påverka markanvisningarna där det kan ställas krav att ett exempelvis 30 % ägarlägenheter och 70 % bostadsrätter skall byggas. I sådana specifika fall kommer vi troligen uppföra ägarlägenheter.

I sådana specifika fall som ovan kommer vi troligen uppföra ägarlägenheter. Dock så kommer vi inte marknadsföra det offensivt utan vi har valt att inrikta oss på bostadsrätter. Tror ni vi kommer att få se fler utländska investerare på marknaden?

Nej, det tror vi inte. Eftersom det utifrån lagförslaget kommer gälla främst nyproduktion så tror jag inte vi kommer se fler utländska investerar på marknaden. Nyproduktionen minskar stadigt i Sverige och fler utländska konkurrenter tror jag inte vi kommer få se. Hur ser ni på kunskapen/okunskapen på marknaden? Kan det vara en riskfaktor att eventuella köpare inte har så stor kunskap om boendeformen och av den anledningen avvaktar?

Det kan bli så. Okunskapen kring boendeformen när det gäller uthyrning kan ställa till problem. I utlandet är det vanligt att man köper 2-3 ägarlägenheter, bosätter sig själv i en och hyr ut övriga i syfte att finansiera sitt eget boende. I Sverige är det bruksvärdesprincipen som gäller och detta tror jag inte alla har kunskap om. Detsamma gäller störande grannar, att man inte kan vräka personen på samma sätt som i en bostadsrätt.

Inte enbart men ifall ägarlägenheter stimulerar nyproduktionen så hjälper det givetvis till att motverka bostadsbristen. Vad gäller flyttkedjan så jämför jag ägarlägenhet med bostadsrätt och det kommer inte bli en kedjereaktion. Jag tror inte personer kommer välja boende utifrån upplåtelseform.

Finns fortfarande en del tolkningar som är otydliga, bland annat samfällighetsföreningen där det är otydligt utformat hur underhållsfrågor skall skötas och hur andelstal kommer att bestämmas.

5.5 Trelleborgshem AB

Intervju med Kent Jönsson, VD för Trelleborgshem AB.

(27)

27

Vår målgrupp är personer som flyttar från sin villa och ändå vill ha kvar en form av äganderätt. Intresset är stort och den fastighet som kommer att uppföras ligger i centrala delen av Trelleborg. Priset på en ägarlägenhet tror vi kommer ligga mellan priset på en bostadsrätt och ett småhus.

Nej, det tror vi inte. Ägarlägenhet tycker vi är ett bra komplement till bostadsrätten och om vi ser till denna boendeform så är den inte ett storstadsfenomen.

Ja, det är jag nästan övertygad om. I kommunen kommer det i alla fall att byggas fler ägarlägenheter.

Ja, det kan nog tänkas. Allmännyttan ska ju bygga i lågkonjunktur eftersom det finns möjlighet att få ned produktionspriset. Ifall vi inte skulle få ägarlägenheterna sålda direkt så har vi möjlighet att hyra ut dem.

Är ni intresserade av att investera och uppföra ägarlägenheter? Ja, 30 ägarlägenheter kommer att byggas.

Ja och vi hoppas tillföra branschen något.

Tror ni vi kommer att få se fler utländska investerare på marknaden?

Jag tror det kommer dröja ett tag innan vi ser en sådan trend i Sverige. I och med att det är bruksvärdesprincipen som gäller vid uthyrning så kommer man inte vara intresserad att investera. I alla fall inte de närmsta 5-10 åren.

Av den erfarenhet jag fått när jag föreläst om ägarlägenheter i Trelleborg är att kunskapen är ganska god. Målgruppen är dem som för närvarande bor i villa och de är oftast medvetna om ägandeformen. Däremot ifall man ser till hela befolkningen så är jag inte lika säker på hur kunskapen ser ut.

Det motverkar nog inte bostadsbristen i stort men den kan få igång flyttkarusellen i och med att det blir ett nytt tillskott av bostäder.

(28)

28

5.6 Veidekke

Intervju med Staffan Söderbäck, fastighetsanalytiker på bostadsavdelningen.

Man får större frihet och det är mindre organisatoriska problem som i bostadsrätt. Den större friheten kan också vara negativ på så vis att ägaren kan hyra ut lägenheten till vem han vill. På så vis har man inget inflytande på vilka som bor i fastigheten. Det kommer troligtvis finnas ett mindre intresse vad det gäller skötsel av gemensamhetsanläggning. Vilken delmarknad kommer ni rikta in er på om ni väljer att bygga ägarlägenheter?

Det skulle vara ett dyrare segment till en början. Om vi skulle bygga ägarlägenheter så skulle vi bara erbjuda en stomme så kunden sedan kan anpassa lägenheten som han själv vill. Det tror vi många kunder efterfrågar. På lång sikt kan det även vara aktuellt att bygga ägarlägenheter i områden med hög frekvens av invandrare eftersom de flesta är vana med denna boendeform sedan tidigare.

Ja, det är ett dyrare segment i storstäderna. I mindre orter finns det oftast en vänstermajoritet medan i större städer finns det ofta en högermajoritet. Av den anledningen tror jag att det kan bli ett storstadsfenomen.

Nej, inte märkbart. Enstaka projekt kommer att genomföras. Det kommer att etablera sig väldigt långsamt då det är ett nytt fenomen på marknaden. Banker kommer vara restriktiva i början för att se hur ägarlägenheter fungerar innan de är villiga att finansiera boendeformen. Dessutom är produktionskostnaderna lika höga som för andra boendeformer i flerbostadshus.

Nej, inte av den anledningen. Däremot kan projekt successivt färdigställas och på så vis av tidsskäl kanske att man bygger ägarlägenheter.

Vi tittar på det men har inget konkret projekt för tillfället. Mest troligt kan det bli i en form som jag förklarade på fråga 1. Att vi bara bygger stommen och köparen får själv utforma lägenheten.

Finns det några aktuella projekt? Nej.

(29)

29

Nej, jag tror att man ganska enkelt kan övertyga kunder om den nya boendeformen. Den skiljer sig inte särskilt mycket från traditionell äganderätt så som ett småhus. Det är svårare att övertyga etablissemanget, fastighetsbolag, banker och försäkringsbolag.

Nej, inte alls. Ägarlägenheter kommer som sagt inte byggas i någon volym så att det kommer märkas av. Först och främst kommer personer välja att bo själva i ägarlägenheterna och inte hyra ut dem. Det kommer inte att bli som i andra länder.

Jag vill höja ett varnande finger för skötsel av gemensamhetsanläggningar. Erfarenheten från tidigare samverkan av fastigheter är inte bra.

5.7 Wermlands Invest AB

Intervju med Hans Bergh, VD för Wermlands Invest AB.

Att personer äger sin egen lägenhet, är inte beroende av ekonomin i en förening. Möjlighet att dra räntor på hela lånet, till skillnad mot om en del av lånet ligger i en förening som är fallet i en bostadsrätt. Det negativa med boendeformen är högre transaktionskostnader vid försäljning, exempel lagfartskostnad och stämpelskatt.

Vilken delmarknad kommer ni rikta in er på om ni väljer att bygga ägarlägenheter? Vet inte, vi är inte tillräckligt insatta i det än.

Ägarlägenheter tros bli ett storstadsfenomen, håller ni med om det? Ja, det är min uppfattning.

Kommer det byggas mer efter införandet? Vet inte generellt hur det kommer att bli.

Tveksamt, är marknaden dålig hjälper det inte.

Är ni intresserade av att investera och uppföra ägarlägenheter?

Ja, det är vi då det är en intressant boendeform. Finns det några aktuella projekt?

Ja, eventuellt i Viken. Större exklusivare lägenheter.

(30)

30

Ja, många är osäkra då insatsen/köpeskillingen blir högre mot en bostadsrätt. Saknar kunskap om lån som ligger i en bostadsrättförening, och möjligheten att dra räntor vid äganderätt.

Ja, eventuellt i storstäder där bostadsbristen är som störst.

Fungerar bra i övriga Europa, och kommer antagligen också göra här men det kommer ta tid innan man inser fördelarna.

5.8 Hyresgästföreningen

Intervju med Sven Bergenstråhle, boendeforskare på Riksförbundet.

Tredimensionell fastighetsbildning kan vara intressant, att ha flera olika upplåtelseformer i en och samma fastighet. Ett av motiven med ägarlägenheter är att ägaren inte tänkt bosätta sig i lägenheten utan istället hyra ut den. Det skapar lätt problem och en anarkisk situation där man inte vet vem som är den riktiga ägaren utav fastigheten. Ägaren kan befinna sig på annan ort och byter med jämna mellanrum ut hyresgäster. De som hyr en ägarlägenhet i andra hand har dessutom inte samma besittningsskydd som i en hyresrätt. Ägarens intressen går före den som hyr i andra hand.

Jag tror intresset är ganska svalt framförallt i storstäder. Tydligen har det kommit in en del förfrågningar men det är svårt att säga hur mycket som kommer realiseras.

Nej, jag har svårt att se någon stor skillnad. För bostadsrätten är intresset ganska svalt just nu och jag ser ingen skillnad mellan ägarlägenhet och bostadsrätt i det här fallet. Nybyggnation tror jag framförallt kommer att ske i högkonjunktur.

Ägarlägenheter tros bli ett storstadsfenomen, vad tycker ni om det? Intresset ligger inte i storstäderna idag utan i mindre orter. Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen?

(31)

31

För att denna boendeform ska fungera tror jag att de måste finnas liknande regler i samfälligheten som det finns i bostadsrättsföreningen. Däremot tycker jag att det är bra att man vid ägarlägenheter själv bestämmer vem man upplåter till. Vid exempel hos vissa bostadsrättsföreningar har det förekommit diskriminering och på så vis hindrat eller fördröjt en möjlig överlåtelse. Bostadsrättsföreningen måste acceptera en ny medlem.

5.9 SABO – Sveriges allmännyttiga bostadsföretag

Intervju med Roland Sernlind, förhandlingsansvarig på SABO.

Vi på Sabo har inte så mycket kommentarer kring ägarlägenheter. Vårt uppdrag och det vi fokuserar på är hyreslägenheter. Vi noterar att det nu finns en ny boendeform och vi får avvakta och se vilken efterfrågan och vilket genomslag det får på marknaden. Det är positivt att det blir fler boendeformer på marknaden.

Mycket svårt att säga då det är så nytt. Vi har bara haft något enstaka företag hos oss som har visat intresse för uppförande av ägarlägenheter.

Om man drar en parallell till hyresrätt så tror vi inte det kommer göra någon skillnad. Det finns tidigare projekt där man byggt bostadsrätter parallellt med hyresrätter där man avyttrat bostadsrätterna för att finansiera hyresrätterna. Samma kan tänkas gälla ägarlägenheter. Upplåtelseformen i sådan kommer inte öka nyproduktionen.

Ägarlägenheter tros bli ett storstadsfenomen, vad tycker ni om det?

Återstår att se. I nuvarande utformning är det nybyggnation som gäller för ägarlägenhet eller kompletteringar i befintligt bestånd. Det är dock för tidigt att säga ifall det blir ett storstadsfenomen.

Ägarlägenheter i sig kommer inte motverka bostadsbristen. Produktionskostnaderna är ett av problemen till att det byggs för lite och den kostnaden är samma oavsett om man bygger ägarlägenheter, bostadsrätter eller hyreslägenheter. För att skapa en flyttkedja är man tvungen att komma upp i ett betydande antal vad gäller ägarlägenheter.

(32)

32

5.10 NAI Svefa

Intervju med Rickard Hellemar, affärschef på NAI Svefa och expert på ägarlägenheter.

Det som känns positivt är framförallt friheten kring uthyrning och att man inte behöver bli godkänd av föreningen som köpare. Det skapar också en investeringsmöjlighet för var och en av oss i och med att du kan köpa 3-5 ägarlägenheter istället för en pensionsförsäkring t.ex. Ägarlägenheter kan också komma att motverka bostadssegregation. I områden med miljonprogramsfastigheter är det ofta personer med utländsk bakgrund som bosätter sig och de är vana vid denna boendeform från hemlandet. Nackdelar med boendeformen kan vara att det brister i underhållet. Detta eftersom personer som investerar i flera lägenheter kanske inte är så måna om samfällighetsföreningen. Samtidigt så kan man inte hyra ut till samma priser för lägenheter där underhållet är eftersatt.

Hur kommer det fungera vid större reparationer, ex stambyte då det gäller finansiering?

Det kommer fungera på samma sätt som i en bostadsrättsförening, där man efter andelstal bestämmer avgiften till föreningen. Ju närmare man kommer till en större renovering eller reparation så kommer avgiften successivt att höjas.

Det finns ingen möjlighet att få en störande granne vräkt vilket kan vara ett problem, hur ser ni på det? Ja, den farhågan finns givetvis. Den påtryckning du kan göra är att begära vite hos tingsrätten, men med riktigt besvärliga grannar så kanske det inte ens finns pengar att betala detta. Däremot så tror jag att detta är ett sällsynt problem som man inte kommer stöta på alltför ofta.

Många kommer att avvakta i väntan på att andra ska göra något. Första halvåret kommer att visa hur skatterna slår igenom och hur efterfrågan visar sig vara. Om det visar sig positivt kommer det byggas mer.

Kommer det byggas mer i lågkonjunktur?

Ja, det tror jag. Den fördelen ägarlägenheter har är att man kan hyra ut dem i väntan på försäljning.

Vilka delmarknader tror ni man kommer rikta in sig på?

(33)

33

Ägarlägenheter tros bli ett storstadsfenomen, vad tycker ni om det?

Jag tror det omvända, att det är i mindre kommuner som ägarlägenheter kommer finnas. I alla fall om man ser det procentuellt. Däremot om man i framtiden kommer få ombilda även bostadsrätter till ägarlägenheter så kommer detta bli aktuellt i storstäderna.

Jag är osäker men jag hoppas det i alla fall. Som det ser ut nu är det framförallt i nybyggnation som ägarlägenheter blir aktuellt. Så ifall ägarlägenheter hjälper till att stimulera nybyggnation så kan det motverka bostadsbristen. Om detta inträffa kan det bli tal om flyttkedjor på marknaden.

(34)

34

6. Analys

I detta kapitel sammanställer vi och analyserar den empiri vi samlat in från intervjuerna av de åtta olika respondenterna.

Vi har valt att dela in intervjusvaren i tre olika delar där fastighetsbolag, intresseorganisationer och NAI Svefa redovisas för sig. Analysen är uppdelad efter våra två frågeställningar.

6.1 Kan ägarlägenheter motverka bostadsbristen? Fastighetsbolag

Enligt studien från Boverket (2008) anser 136 av 290 kommuner att det råder bostadsbrist. De främsta anledningarna till att det nyproduceras för lite bostäder är att produktionskostnaden är hög samt att det är brist på mark i attraktiva lägen. Eftersom att lagförslaget är utformat på så vis att ägarlägenheter främst kommer att gälla vid nyproduktion har vi valt att fråga fastighetsbolagen ifall det kommer att byggas mera efter införandet. Riksbyggen, Veidekke och Wermlands Invest tror inte att nybyggnationen kommer tillta i någon högre grad. Akelius och Trelleborgshem tror däremot att det kommer byggas mer och Trelleborgshem är redan inne ett projekt där 30 ägarlägenheter ska byggas. Även Wermlands Invest och Veidekke anser att det är en intressant boendeform och tittar på möjligheterna att påbörja projekt.

Eftersom att ägarlägenheter kan hyras ut i väntan på försäljning (Prop. 2008/09:91) ställde vi frågan om det kommer byggas mer i lågkonjunktur i och med en större säkerhet. Fyra fastighetsbolag anser att det inte kommer byggas mer av just den anledningen. Trelleborgshem var enda aktören som kunde tänka sig detta. Fastighetsbolagen tror med andra ord att ägarlägenheter inte kommer att stimulera nyproduktionen i någon större omfattning. Precis som Veidekke nämner samt vad Boverket (2008) kom fram till är höga produktionskostnader den främsta orsaken till att det inte byggs.

I och med att ägarlägenheter är en vanlig boendeform utomlands (Prop. 2008/09:91) kan det tänkas att utländska investerare söker sig till den svenska bostadsmarknaden. Utav fastighetsbolagen ansåg tre aktörer, Riksbyggen, Trelleborgshem och Veidekke att vi inte kommer få se fler utländska investerare. Trelleborgshem belyser att vid hyressättningen i Sverige använder vi oss av bruksvärdesprincipen (Hager 2005). Akelius ansåg däremot att det inte är omöjligt att vi får se en sådan utveckling i Sverige.

För att ta reda på hur intresset är för ägarlägenheter valde vi att fråga ifall fastighetsbolagen är intresserade av att investera i ägarlägenheter och ifall det finns några aktuella projekt. Trelleborgshem var ensamma om att ha ett påbörjat projekt. Veidekke och Wermlands Invest tycker båda att ägarlägenheter är en intressant boendeform varav den senare eventuellt har ett projekt på gång.

(35)

35

boendeformen och av den anledningen avvaktar. Tre utav fastighetsbolagen anser att okunskapen kan leda till att köpare avvaktar.

På frågan om ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen är det delade meningar. Riksbyggen, Trelleborgshem och Veidekke anser inte att boendeformen kommer motverka bostadsbristen då det inte kommer byggas i någon större skala. Enstaka projekt kommer genomföras som t.ex. i Trelleborgshem. Akelius anser däremot att så fort köparna lärt sig investeringsmöjligheten så kommer det byggas mer och motverka bostadsbristen. Wermlands Invest tror att ägarlägenheter kommer kunna motverka bostadsbristen där den är som högst, i storstäder. I studien från Holland (VROM 2001) kommer de fram till att byggande av äganderätter kan åstadkomma en flyttkedja. Trelleborgshem anser att nybyggnation av ägarlägenheter kan få igång flyttkarusellen. Indirekt anser också Akelius och Wermlands Invest detta eftersom de anser att ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen.

Eftersom att bostadsbristen är som störst i storstadsregionerna ställde vi också frågan om ägarlägenheter kommer att bli ett storstadsfenomen. Av fastighetsbolagen var det bara Trelleborgshem som trodde att det kommer byggas även på mindre orter.

Intresseorganisationer

Ägarlägenheter kommer som tidigare nämnt främst nyproduceras och när vi frågade intresseorganisationerna ifall det kommer byggas mer efter införandet av ägarlägenheter så svarade båda att så inte blir fallet. Ägarlägenheter har hittills mötts av ett svalt intresse. Det är också svårt att veta hur många av de fåtal projekt som kommer att realiseras enligt Hyresgästföreningen. Vad gäller byggnationen i lågkonjunktur ser de ingen skillnad i jämförelse med befintliga boendeformer. Man anser inte att ägarlägenheter har någon fördel gentemot de andra boendeformerna. Med det menar organisationerna att det är samma kostnad oavsett om du uppför ett flerbostadshus med ägarlägenheter eller bostadsrätter som exempel. Enligt Boverkets(2008) studie är produktionskostnaden främsta orsaken till att det byggs för lite som tidigare nämnts.

Både Hyresgästföreningen och SABO är överens vad gäller ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen. Båda organisationerna är negativt inställda till det och anser att det inte kommer motverka bostadsbristen vilket också framgår av svaren på tidigare frågor. SABO belyser igen att det är produktionskostnaden som är en del av problemet till att det byggs för lite.

Trots att bostadsbristen är som störst i storstadsregioner ansåg Hyresgästföreningen att ägarlägenheter inte kommer bli ett storstadsfenomen. Intresset finns i mindre orter vad gäller ägarlägenheter.

NAI Svefa

(36)

36

Om bostadsbristen kan motverkas med hjälp av ägarlägenheter svarar NAI Svefa att det beror på om boendeformen kan stimulera nyproduktionen. Till en början kommer ägarlägenheter inte att öka nyproduktionen nämnvärt. Det återstår att se ifall ägarlägenheter kan motverka bostadsbristen då den väl har etablerat sig. Ifall efterfrågan visar sig vara bra så kommer ägarlägenheter att byggas och det kan bli tal om flyttkedjor precis som man i studien VROM (2001) visar.

NAI Svefa anser inte att ägarlägenheter kommer bli ett storstadsfenomen utan att det kommer finnas i mindre kommuner. De kommer procentuellt sett vara vanligare på mindre orter. Som det ser ut idag kan man inte ombilda bostadsrätter till ägarlägenheter (Prop. 2008/09:91). En sådan förändring skulle däremot kunna leda till att det blir mer vanligt i storstäder enligt NAI Svefa.

6.2 Hur ser de olika aktörerna inom fastighetsbranschen på den nya boendeformen och vad särskiljer ägarlägenheter från de befintliga boendeformerna?

För att ta reda på fastighetsbolagens åsikter kring ägarlägenheter ställde vi frågan vad som känns positivt respektive negativt med den nya boendeformen. I studien (VROM 2001) kom man fram till att majoriteten helst vill äga sitt eget boende. Utifrån vad fastighetsbolagen har lyft fram vid intervjuerna så är den största fördelen med ägarlägenheter den frihet som boendeformen erbjuder. Även den ekonomiska fördelen med ränteavdrag lyfter man fram. Det som de flesta av våra respondenter uttrycker oro över är underhåll av gemensamhetsanläggningar. Studien visar att de som äger sitt eget boende generellt tar mer ansvar över sin bostad än de som hyr sin bostad. Oron som våra respondenter uttrycker är därmed bekräftade av studien. Det våra aktörer menar är ifall ägaren inte själv bor i fastigheten finns det risk för bristande underhåll. Personen som hyr i andra hand känner inte lika stort ansvar när det gäller underhåll. På samma sätt kommer ägaren inte heller ta lika stort ansvar för underhåll eftersom han inte själv bor i fastigheten.

På frågan om vilken målgrupp fastighetsbolagen skulle inrikta sig mot svarar de flesta att en något äldre målgrupp med god ekonomi skulle vara intressant. Då ägarlägenheter främst kommer nyproduceras så visar rapporten Bostadsbyggnadsbehov (Borg et al. 2008) att nyproduktion i praktiken vänder sig till grupper med relativt höga inkomster.

Intresseorganisationer