Sedan 2015 är det lag på att alla kommuner som arbetar med markanvisningar ska utforma riktlinjer för hur markanvisningsprocessen ska gå till i kommunen. I dessa policyer finns det gott om information för fastighetsutvecklare hur anvisningsprocessen fungerar och hur de ska gå tillväga för att få anvisning. Det har i studien framkommit att det finns många parametrar att ha i beaktande för ett företag som vill bli tilldelad en markanvisning, utöver det som står i de enskilda kommunernas policy.
Att slippa konkurrera med andra företag har visat sig vara en tydlig anledning till att
fastighetsbolagen föredrar direktanvisningar före markanvisningstävlingar. För att bli tilldelad en direktanvisning är det vanligast att fastighetsutvecklarna uppvaktar kommunerna med en projektidé, snarare än att kommunen kontaktar en specifik aktör. Direktanvisningar är den vanligaste metoden som fastighetsutvecklarna i denna studie använder sig av för att bli tilldelad mark. Det grundar sig i, utöver att slippa konkurrens, att markanvisningstävlingar upplevs vara en kostsam process som försämrar fastighetsutvecklarnas möjligheter att vara kreativa och skapa mervärde både för kommunerna och sig själva. Hur kommunerna väljer att tilldela mark grundar sig i deras framtagna markanvisningspolicy. Medan Stockholm stad använder sig mest av direktanvisningar, använder Nacka kommun och Järfälla kommun sig mest av markanvisningstävlingar.
Det finns en relativt hög efterfrågan på att få markanvisningar, det har framkommit av studien att stora, etablerade aktörer ofta kan ha en fördel gentemot de mindre och oetablerade. De stora byggherrarna har vissa stordriftsfördelar, de kan lägga mer resurser på att utveckla projektidéer att lägga fram till kommunerna, det är även en fråga om erfarenhet och tidigare relationer. Kommunens urvalsprocess beaktar allt som oftast aktörers tidigare genomförda projekt, och Caesar et al. (2013) menar att en avsaknad av detta kan leda till en missgynnsam position vid valet av exploatör. Det kan vara en prövande process för nya aktörer men enligt det empiriska materialet kan det vara ett nödvändigt ont. Om det sedan kopplas till teorin om perfekta marknader så är det många kriterier som ska uppfyllas för att en perfekt marknad ska uppnås. Det finns dock de som menar att en sådan strävan inte nödvändigtvis är det bästa för marknaden i stort. Arora-Jonsson et al. (2020) skriver i sin artikel att en marknad i ett sådant tillstånd inte alls behöver vara optimal och istället vara kontraproduktiv för innovation och effektivitet.
Både små och stora aktörer har samma möjlighet att komma på en bra idé att lägga fram till kommunen men att sedan få dem att gå vidare med idén kan vara en utmaning. Genom att analysera vad kommunerna har för behov och önskemål gällande stadsutvecklingen kan fastighetsutvecklare öka sina chanser till en beviljad direktanvisning. När en bra idé har presenterats ska företagen förvissa kommunerna om att de besitter resurserna för att finansiera projektet och långsiktigt förvalta fastigheten. Det har framkommit, både i avsnittet om
markanvisningar och i empirin, att kommunerna har som mål att främja en differentierad samling av aktörer vid markanvisningar.
Utöver att företaget och projektet ska vara ekonomiskt stabilt och gångbart kan det krävas höga miljöambitioner och att byggnaden ska vara estetiskt tilltalande samt kompletterar existerande bebyggelse. Samtidigt som kriterier ställda av kommunerna ska uppfyllas så kanske inte alla projekt passar för alla aktörer. Mark är en begränsad vara och eftersom
kommunen äger en stor andel av den exploaterbara marken i stadsområdena är det oundvikligt att det skapas ett stort tryck på att få markanvisningar. Inträdeshinder, kommunala kriterier och omkringliggande faktorer bidrar till att markanvisningsprocessen kan upplevas som invecklad och marktilldelningar svåruppnåeliga.
Fastighetsutvecklarna är ense om att det är viktigt att upprätthålla en god relation med kommunen och att det kan leda till större chanser att få markanvisning, något som även tas upp av Caesar et al. (2013), en respondent poängterar dock att kommunen inte tilldelar mark av nepotistiska skäl. Det har även framgått från kommunernas synvinkel att det är lockande att arbeta med aktörer som de känner till och har en affärsrelation till. Trots att
fastighetsutvecklarna betonar vikten av en god relation med kommunerna menar de att det viktigaste är att vara lyhörd på vad kommunen önskar och att de i egenskap av
fastighetsutvecklare kan erbjuda lösningar på kommunens problem.
Något som kan påverka relationen mellan fastighetsutvecklare och kommunen negativt är tillbakalämnande av markanvisningar. Flertalet av respondenterna menar dock att det är ett fenomen som väldigt sällan förekommer men att det kan påverka aktörernas framtida chanser på att få en direktanvisning. Kostnaden för att ta fram en projektidé varierar från fall till fall
konsekvenser om en aktör lämnar tillbaka en markanvisning, utan det som istället kan bli kostsamt är företagets renommé. Om en fastighetsutvecklare återkommande lämnar tillbaka anvisningar riskerar de att hamna i ett sämre läge jämfört med andra fastighetsutvecklare som tidigare uppvisat en stark genomförandekraft.
Det har tidigare nämnts i studien att direktanvisningar kan ge en snedvridning av konkurrenssituationen, vilket bland annat grundar sig i att kommunen enbart beaktar ett alternativ och en aktör. Både kommun och fastighetsutvecklare menar dock att vissa projekt kräver en viss typ av aktör med erfarenhet, och det kan därför vara riskabelt om det högsta priset ska avgöra markanvisningen. Direktanvisningar blir alltså ett verktyg för kommunen att välja en fastighetsutvecklare som de har förtroende för, det ökar chanserna för ett lyckat projekt. Samtidigt poängterar en del fastighetsutvecklare att kommunerna bör vara tydligare med sina motiveringar vid val av aktör. Järfälla och Nacka kommun uppger att de nyttjar mest tävlingar i dagsläget just för att främja en sund konkurrens, det förekommer dock fortfarande direktanvisningar. Det kan tolkas just som att de använder sig av direktanvisningar när det kommer till specifika fall, exempelvis för större projekt med hög känslighetsgrad.
Markanvisningen sker vid en annan tidpunkt än marköverlåtelsen och det kan variera hur lång tidsdifferensen är. På grund av detta krävs det att överlåtelsepriset indexeras upp eller ner och det finns flera olika sätt att indexera priset, kommuner har oftast sin egen formel för detta. Det finns en problematik med att det kan bli en eftersläpning i index, vilket en del
fastighetsutvecklare menar har sin grund i att priset indexeras upp snabbt när marknaden går bra, men inte indexeras ner i samma takt när marknaden går sämre. Det som går att utläsa av det empiriska materialet är att det ständigt sker en optimering av indexeringen för att den ska skildra verkligheten och utvecklingen på marknaden så exakt som möjligt.
Vilken anvisningsmetod som är att föredra råder det delade meningar om.
Fastighetsutvecklarna i studien ser klara fördelar med direktanvisningar, dels för att de slipper konkurrera med andra aktörer men även för att det skapar möjligheter för de att vara kreativa och skapa mervärde för kommunen och sig själva. I de fallen där fastighetsutvecklarna uppvaktar kommunerna med en projektidé och får en direktanvisning är möjligheterna större att utveckla något som uppfyller kommunens behov men som också skapar värde åt den specifika fastighetsutvecklaren. När det handlar om markanvisningstävlingar är det mesta förutbestämt vilket kan inskränka på fastighetsutvecklarnas kreativitet. Kommunerna får det
de önskar men fastighetsutvecklarnas möjligheter att bygga något som ger extra värde för sig själva försämras, något som kan vara en nackdel ur fastighetsutvecklarnas perspektiv.
Något som kan vara en fördel med en viss typ av anvisningsmetod för en kommun, kan samtidigt vara en nackdel i en annan kommun. Medan Stockholms stad menar att det är en fördel att arbeta med direktanvisningar då det är en snabb och enkel form av anvisning som inte kräver något stort arbete runtomkring, menar Järfälla kommun att det inte är smidigare då de inte får ta del av andra alternativ. Det kan anses vara en fördel att kommunen har möjlighet att välja en aktör som de anser besitta genomförandekraften att fullfölja projektet, samtidigt som det även kan vara en nackdel då det finns risk för en konkurrenshämmande marknad.
Kommunerna och fastighetsutvecklarnas uppfattning om markanvisningar överensstämmer till stora delar men det finns aspekter där studien uppvisar meningsskiljaktigheter.
Huruvida kommunerna kan ta en fastighetsutvecklares idé och omvandla den till en markanvisningstävling eller ge en direktanvisning till en annan aktör hade respondenterna delade meningar om. Medan flera fastighetsutvecklare påstår att det förekommer, har kommunerna i denna studie en annan uppfattning. Kommunerna menar att de inte skulle ta någon aktörs idé och ge den till någon annan, däremot kan de dra nytta av att en aktör har pekat ut en lämplig plats. Det finns inget upphovsrättsskydd på en projektidé vilket öppnar upp möjligheten för kommunerna att använda sig av fastighetsutvecklarnas idéer.