Analys av domslutet

5.3.1 19 § 1st. 1p. KöpL

Säljarens utfästelser kring badrummets standard var “fräscht”, “nyrenoverat från 2009“ och “helkaklat” har haft en betydande roll i rättsfallet. Uttalandena i objektsbeskrivningen har dels resulterat i att bostadsrätten avviker från avtalet, men också det en köpare med fog kunnat förutsätta. Utifrån bedömningen kan det fastslås att det är av stor betydelse hur en säljare lämnar uppgifter innan köpet. HD jämför med NJA 1983 s. 865, där allmänt lovprisande om skicket inte betungar en säljares ansvar. Avgörande i fallet är uppgifterna som lämnades var riktade enbart till badrummet. Liknande företeelse kan vi se i NJA 2016 s. 237, där en preciserad uppgift i objektsbeskrivningen om lokalens storlek var felaktig. Skillnaden i de båda fallen är felens karaktär, en preciserad uppgift om bostadens kvadratmeter kan antingen vara felaktig eller korrekt, medan uttrycket “helkaklat” handlar om vad en köpare kan förvänta sig av ett helkaklat badrum. Utifrån HD:s resonemang ska en säljare vara medveten om de uppgifter som lämnas om konstruktionen också kan ge ett omfattande funktionsmässigt ansvar.

5.3.2 19 § 1st. 3p. KöpL

Utifrån fallets kvantitativa bedömning uppgick skillnaden till sex procent, vilket med hjälp av norsk rätt kunde fastslås som väsentlig med hänsyn till bostadens pris. Eftersom HD i 2019 års fall fastslår att en nivå under tre procent inte ansågs vara väsentlig, kan det antas utifrån en ren kvantitativ bedömning att intervallet för det ska föreligga ett fel startar på tre procent. Vid tidigare domar från underinstanserna har gränsen varierat från allt mellan 5,5 - 14%. Exempelvis visade Svea hovrätt T 711–15 att åtta och en halv procent inte var tillräckligt, eftersom köparna inte kunnat påvisa att lägenheten var i väsentligt sämre skick.72 Efter 2019 års prejudicerande dom, konstateras det att underinstanserna har rättat sig efter beslutet. Ett exempel är Malmö tingsrätts dom, där hänvisning sker utifrån “om kostnaden för åtgärdandet endast utgör några procent av priset rör det sig inte om ett uppenbart missförhållande sett enbart till priset och utgiften”.73

72 Jfr. Svea hovrätt T 9947–18 & Malmö tingsrätt T 11337–18. 73 Jfr. Malmö tingsrätt T 11337–18.

I NJA 2019 s. 807 beskrev HD övriga omständigheter som exempelvis hinder i nyttjanderätten. Fallen från 2019 och 2020 skiljer sig åt i huruvida en begränsning av nyttjandet av badrummet värderas. I 2020 års fall ses badrummet som en “central funktion i en lägenhet”, till skillnad från fallet året innan då de inte ser en begränsning, eftersom det “enbart rört badrummet”.

De domar som tidigare presenterats i arbetet från underinstanserna, visar att det skiljer sig stort i hur de värderat hinder i nyttjanderätten. I hovrättsfallet från 2016 ansågs 25 dagar inte tillräckligt under tiden badrummet renoverades.74 Hovrättsfallet från 2014 samt tingsrättsfallet från 2019, visar att instanserna anser hinder som överstiger tre månader kan antas vara ett fel enligt köprättslig mening.75 I samband med 2019 års fall efterfrågades bland annat av Oskar Gentele, ett tydliggörande av HD kring vad de övriga omständigheterna i väsentlighetsbedömningen innebär.76

I 2019 års fall resonerar HD kring övriga omständigheter, vilket kan vara att en köpare hindras i sitt nyttjande av bostaden eller kostnader som drabbar köparen för att åtgärda felet.77 De framhåller inte något om hur dessa övriga omständigheter ska definieras. Det som framkommer i 2020 års fall som kan läggas till dessa övriga omständigheter, är om det medför “fara för brand och vattenskada”. De väger även in i sin bedömning att köparen åläggs från bostadsrättsföreningen att åtgärda felen, genom att uppföra badrummet på nytt.78 HD:s bedömning att det föreligger fel i fallet från 2020, men inte i fallet från 2019 som i många hänseenden liknar varandra gör att vissa jämförelser kan dras mellan domsluten. I 2019 års fall läggs i princip inte någon vikt vid de övriga omständigheterna och de fokuserade till stor del på den kvantitativa bedömningen, till skillnad från det senare där de även väger in de övriga omständigheterna.

HD anför i T 2829–19, “ju mindre skillnaden mellan det avtalade priset och värdet i felaktigt skick är, desto större tyngd måste övriga omständigheter ha för att varan ska kunna anses vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta”. Vid en jämförelse med NJA 2019 s. 807, vilket har en mindre skillnad mellan priset och värdet i felaktigt skick, borde det lett till att de lagt större tyngd på de övriga omständigheterna. De övriga omständigheterna har inte alls fått stor uppmärksamhet, trots att skillnaden var mindre. I

74 Jfr. Svea hovrätt T 9947–18.

75 Jfr. Malmö tingsrätt T 11337–18 & Svea hovrätt 11138–14. 76 Gentele 2020/21, s. 453–462.

77 Jfr. NJA 2019 s. 807. 78 Jfr. T 2829–19.

jämförelse med 2020 års fall, där skillnaden är större har de ägnat mer fokus kring dessa omständigheter.

5.3.3 20 § KöpL

HD:s formulering att första visningen inte syftar till att köparen ska undersöka lägenhetens skick utan att istället samla på sig underlag för köpbeslut går emot vad som tidigare sagts. Kihlman nämner i sin lagkommentar att en köpares undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt, aktiveras på två sätt. Det ena är när köparen själv börjar undersöka varan alternativt när säljaren ger en uppmaning till köparen att undersöka den.79 Tidigare i uppsatsen har det framkommit att en uppmaning inte har några formkrav och bara genom det faktum att bostadsrätten hålls tillgänglig för visning, aktiveras undersökningsplikten.80 Uppfattningen är dock inte helt samstämmig, där bland annat Tegelberg ställer sig kritisk till om en sådan åtgärd även skulle aktivera en undersökningsplikt som även omfattar bostadsrättsföreningens ekonomi.

I domen skriver HD att säljarens preciserande uttalande om att badrummet var “helkaklat” har haft betydelse för felbedömningen. Resonemanget går i linje med vad som sagts i tidigare rättskällor och likt det Grauers säger, en preciserad uppgift om en vara är en form av utfästelse.81 Köparen har enligt säljarens utsago att badrummet är “helkaklat”, medfört att han haft fog att förutsätta att det ska vara korrekt utfört, enligt 19 § 1p. KöpL.

I 2019 års fall bedömde HD att köparen var tvungen att ta bort kommoden på visningen för att upptäcka bristerna, vilket inte ska krävas vid en vanlig undersökning. Besiktningsmannen påtalade att bristerna i badrummet inte skulle gått att upptäcka för en vanlig lekman. Beträffande undersökningsplikten tar hovrätten med ett citat från Jon Kihlman, “det är säljaren som har bevisbördan för att visa att köparen borde ha upptäckt den omständighet som påstås utgöra fel”.82 Utifrån tidigare sagda gör HD bedömningen att säljaren inte kan bevisa att köparen borde märkt av “bristerna vid en sedvanlig undersökning av lägenheten före köpet” och med hänsyn till endast den omständigheten föreligger ett fel i bostadsrätten.

79 Se Kihlman, Köplag (1990:931), 20§, avsnitt 2.2.1: Undersökningsplikt och undersökningsrisk, Lexino, 2021-03-01.

80 Svea hovrätt T 4565–99. 81 Jfr. Grauers 2016, s. 140–145.

82 Jon Kihlman, Jori Munukka och Ola Svensson 2017, Köplagen - en kommentar, Stockholm: Karnov Group, s. 225.