Väsentlighetsbedömningen för bostadsrätter som sålts i “befintligt skick” har traditionellt utgått från en kvantitativ bedömning. Vi finner det problematiskt eftersom faktorer som geografiskt läge betingar ett högre marknadsvärde. Framför allt i städer där bostadspriserna är högre leder det till att “befintligt skick”-klausuler ofta är mindre effektiva än i mindre orter. Det nyss anförda illustreras inte minst i NJA 2019 s. 807, där köparen trots renoveringskostnader på 205 000 kr, på grund av allvarliga fel i badrummet, inte fick rätt. I domen från 2019 beskrev HD att det finns andra omständigheter som exempelvis hinder i nyttjanderätten som också påverkar, trots att köparna inte kunde använda sitt badrum på tre månader ansågs inte detta vara väsentligt. Domen har som sig bör blivit ifrågasatt eftersom gemene man kan uppfatta att väsentlighetsbedömningen enbart utgår från den kvantitativa dimensionen. Innan analysen av T 2829–19 hoppades vi på att kunna identifiera ett förtydligande från HD vad som, förutom rent monetära faktorer, spelar roll i väsentlighetsbedömningen. I punkt 27 uttrycker HD att det finns skäl att beakta om varan är ny eller begagnad samt om den egenskap som har brustit har en större eller mindre betydelse. Vid en direkt jämförelse mellan NJA 2019 s. 807 och T 2829– 19 kan vi se skillnader i hur domstolen värderar badrummets roll. I det förstnämnda beskrivs felet inte vara väsentligt eftersom det “enbart” har berört badrummet och tiden för begränsandet endast var tre månader. I T 2829–19 beskrivs badrummet istället som en central del av bostadsrätten. Trots att felen utifrån den kvantitativa bedömningen uppgick till sex procent och ändå hade ansetts felaktig är det glädjande att HD nu ser ett hinder i att nyttja badrummet under tre månader som något väsentligt.
I samband med vår analys av 2020 års fall identifierade vi problemet kopplat till beskrivningen som mäklaren gör av bostaden. I enlighet med 18 § 2 st. KöpL är felaktiga uppgifter som lämnas före köpet bindande för säljaren om de kommer ifrån mäklaren. Det är i samband med bedömningen som HD gör beträffande omnämnandet av “fräscht” och “nyrenoverat 2019” i objektsbeskrivningen, är i sig inte något som särskiljer sig från hur tidigare praxis ser ut. När det kommer till utfästelsen “helkaklat” benämner HD, uppförandet av badrummet ska skett enligt fackmannamässig standard. I och med HD:s uttalande i fallet leder det till en minskad undersökningsplikt för en köpare i samband med dess benämnande i marknadsföringen, vilket är en del av avtalshandlingarna. Denna helt vanliga benämning som en mäklare använder kring ett badrums utförande, har lett till att en köpare ska kunna förutsätta dess utförande som fackmannamässigt korrekt. Uttalandet borde leda till en ökad restriktivitet bland mäklarens beskrivningar kring en lägenhets utseende, om inte säljaren lämnar en garanti
till mäklaren att det är korrekt utfört. HD:s bedömning att ordet “helkaklat” ska likställas med ordet fackmannamässigt och därmed ge säljaren ett funktionsmässigt ansvar är något vi tycker är märkligt. En mäklare har som uppgift genom marknadsföringen beskriva bostaden för spekulanterna, i samband med det även utformningen av badrummet. Hur ska då ett badrum som har kakel på väggar och klinker på golvet beskrivas bättre än som helkaklat? Ska ordet “helkaklat” ha den betydelse som utfästelse anser vi att mäklaren bör informera säljaren om det ansvar som medföljer.
Vid marknadsföringen av bostadsrättslägenheten lämnades aldrig någon utfästelse om elinstallationerna eller när de var utförda. På grund av utelämnandet av informationen hade köparen inte någon fog att förutsätta att de stämde överens med de krav som gäller för nutidens elinstallationer. HD ansåg att utifrån den information som utlämnas, avvek det inte får vad köparen med fog kunnat förvänta sig och därmed förelåg inte ett köprättsligt fel. Frågan vi kan ställa oss är hur ansvarsfördelningen skulle påverkats av en utfästelse likt “helkaklat” badrum som vi tog upp i ovanstående stycke. Om vi nu utgår från det som sagts tidigare angående utfästelser, antar vi att en utfästelse som “renoverad samt nydragen el” hade gjort säljaren ansvarig gällande bristerna i elinstallationerna och köparen hade även kunnat få ersättning för det av säljaren. Om vi istället leker med tanken om en utfästelse likt “helkaklat” men utfästelsen är riktad mot elen såsom “framdragen el i alla lägenhetens rum”. Borde denna typ av utfästelse ge en köpare fog att förutsätta att elen har fackmannamässig standard?
I T 2829–19 anförde HD att den första visningen en spekulant befinner sig på, syftar inte till att köparen ska undersöka lägenheten. Visningen är istället ett tillfälle som köparen ska samla information för att fatta ett välgrundat köpbeslut. Utifrån vad som tidigare nämnts i arbetet, aktiveras undersökningsplikten på två sätt. Vad som framkommer i fallet har inte köparen på något vis uppmanats att undersöka bostaden närmare. Att uppmaningen uteblivit påverkar vad köparen borde eller bort upptäcka. Något som även påverkat är säljarens utfästelse angående att badrummet var “helkaklat”. Med hänsyn till HD:s resonemang är det en helt annan tolkning än vad tidigare juridiskt material har visat, en visning är till för att fatta ett välgrundat köpbeslut samt ge köparen möjlighet att undersöka bostaden på det vis att det skapar en uppfattning av skicket. Av domskälen att döma kan läsaren få uppfattningen att undersöka lägenhetens skick och skaffa sig underlag för köpbeslut är två helt skilda parametrar. I vår mening är det inte fallet, för att fatta ett välgrundat affärsbeslut inkluderas naturligtvis att kontrollera bostadens skick.
Som tidigare nämnts i arbetet görs en mängd bostadsrättstransaktioner i Sverige. Många av dessa bostadsrätter är behäftade med fel i badrummet. Genom att införa en ny lagreglering gällande fuktmätning, likt lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader, skulle de problem som uppstår av bristfälligt tätskikt kunna minimeras. Införandet av fuktmätning kommer ställa krav på säljarna av bostadsrätter att inför varje försäljning utföra en fuktmätning av en certifierad besiktningsman som måste redovisas vid marknadsföringen av objektet. Denna lagreglering anser vi, kommer minska de merkostnader som bristfälliga badrum medför, för alla inblandade aktörer.
Källförteckning
Författningar
Bostadsrättslag (1991:614) Jordabalk (1970:994) Köplag (1990:931)
Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader
Offentliga tryck
Prop. 1988/89:76, om ny köplag Rättsfall
Högsta Domstolen dom 2020-12-10 i mål nr T 2829-19 NJA 2019 s. 807 NJA 2016 s. 237 NJA 2010 s. 286 NJA 2007 s. 86 NJA 1998 s. 792 NJA 1983 s. 865 NJA 1983 s. 858 NJA 1978 s. 301 RH 135:83
Svea hovrätt dom 2019-12-29 i mål nr T 9947–18 Svea hovrätt dom 2015-12-22 i mål nr T 711–15 Svea hovrätt dom i mål nr T 4565–99
Svea hovrätt dom 2016-02-09 i mål nr T 11138–14 Svea hovrätt dom i mål nr T 10231–02
Svea hovrätt dom 2012-12-04 i mål nr T 57–13 Svea hovrätt dom 2013-09-12 i mål nr T 999–13 Svea hovrätt dom 2018-10-09 i mål nr T 833–18 Attunda tingsrätt dom 2019-12-10 i mål nr T 8490–18
Lunds tingsrätt dom 2013-10-14 i mål nr T 821–12 Malmö tingsrätt dom 2019-11-28 i mål nr T 11337–18
HR-2007-1874-A - Norsk rätt HR-2010-233-A - Norsk rätt
Doktrin:
Aldmo, Fredrik, Fel i bostadsrätt, 1:1. uppl., Stockholm: Wolters Kluwer, 2017. Grauers, Folke, Nyttjanderätt, 13. uppl., Lund: Studentlitteratur AB, 2010. Grauers, Folke, Fastighetsköp, 21. uppl., Lund: Studentlitteratur AB, 2016.
Grauers, Per-Henning, Rosén, Mats och Tegelberg, Lars, Fastighetsmäklaren - en vägledning, 5. uppl., Stockholm: Norstedts Juridik, 2016.
Jingryd, Ola och Segergren, Lotta, Fastighetsförmedling, 5. uppl., Lund: Studentlitteratur, 2018.
Kihlman, Jon, Munukka, Jori och Svensson, Ola, Köplagen - en kommentar, Stockholm: Karnov Group, 2017.
Sandgren, Claes, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, 4:1 uppl., Stockholm: Norstedts Juridik, 2018.
Tegelberg, Lars, Köp av bostadsrätt, 1:1. uppl., Stockholm: Norstedts Juridik, 2019.
Lagkommentarer:
Flodin, Jonny, Bostadsrättslag (1991:614), lagkommentar, Karnov (JUNO).
Herre, Jan och Ramberg, Johnny, Köplag (1990:931), lagkommentarer, Norstedts Juridik (JUNO).
Kihlman, Jon, Köplag (1990:931), lagkommentarer, Lexino (JUNO). Munukka, Jori, Köplag (1990:931), lagkommentarer, Karnov (JUNO).
Rättsvetenskapliga tidskrifter:
Björkdahl, Erika, Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp - en regel om lojalitet före avtalsslut, Juridisk Tidskrift 2009/10, s. 5.
Gentele, Oskar, Procentmetod vid felbedömning av bostadsrätt såld i befintligt skick. Kan metoden förbättras?, Juridisk tidskrift 2020/2021, s. 453-462.
Martinson, Claes, Säljarens upplysningsplikt – En fråga om att gå över ån efter vatten?, Juridisk Tidskrift 1992/93, s. 436-437.
Elektroniska källor:
Svensk Mäklarstatistik, Bostadsrätter,
https://www.maklarstatistik.se/omrade/riket/#/bostadsratter, hämtad 10 februari 2021. Hallqvist Advokatbyrå Bostadsjuristerna, 10 vanligaste tvisterna vid bostadsrättsaffärer, https://bostadsjuristerna.se/10-vanligaste-tvisterna-vid-bostadsrattsaffarer/, hämtad 10 februari 2021.
Nationalencyklopedin, Caveat Emptor,
https://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%C3%A5ng/caveat-emptor, hämtad 10 februari 2021.