Att hanterar en hög risk för att möjliggöra bostadsproduktion är inte nödvändigtvis något som kräver en statlig inblandning. Under Boverkets hearing, och i media samma dag23, framkom information om uppstarten
av ett nytt bolag, Flexibla Bostäder Nord AB, vars mål är att etablera attraktiva boenden i Norrbotten för att fler ska välja att mantalsskriva sig på orterna samt för att skapa välfärd i de aktuella kommunerna. Projektet är ett exempel på samverkan där stat, kommun och näringsliv
tillsammans verkar för regionens utveckling. Konceptet bygger på ett blandat bostadsbestånd av enfamiljs- och flerfamiljshus. Husen ska vara prefabricerade modulhus som ska vara flyttbara för att med ett smärre ingrepp kunna omlokaliseras till andra platser om marknaden viker. Fastigheterna kommer att ägas av ett dotterbolag som ägs av Flexibla Bostäder Nord AB, respektive kommun samt en tredje lokal- eller regional investerare. Kommunen upplåter mark med tomträtt och det kommunala bostadsbolaget blockhyr beståndet samt sköter förvaltning och uthyrning.
Samarbetsformen och affärsupplägget som beskrivs ovan bemöter flera av de riskmoment som har identifierats i denna rapport. Osäkerheten kring den långsiktiga bostadsefterfrågan hanteras genom att man bygger billiga och nedmonterbara modulhus.24 Vakansrisken bemöts genom
användningen av blockuthyrningsavtal. Samarbetet innebär också att risken delas mellan flera aktörer, aktörer som på egen hand troligen inte vill eller skulle klara av att hantera hela risken.
Ett ytterligare exempel på samverkan framkom under Boverkets hearing med berörda parter. NCC, som en av representanterna från bygg- och entreprenadbolagen, efterfrågade bland annat ett tätare samarbete med just kommunerna och lyfte fram exempel hämtat från Tyskland där en handläggare redan under projekteringsstadiet sitter ute hos
byggbolagen och hjälper dem med regelverk och med
ansökningshandlingar. På så sätt kvalitétsäkras och underlättas hanteringen avsevärt, vilket leder till snabbare kommunala
handläggningstider och snabbare planeringsprocesser. Ett sådant förslag innebär till viss del krav om ökad flexibilitet och ger möjligtvis en hårdare belastning på kommunernas handläggare. Samtidigt genererar det troligen också effektivitetsvinster i form av färre felaktiga ansökningar som även gynnar kommunernas arbete. Ett utökat samarbete såväl inom som mellan kommuner kan även det åstadkomma effektivare
arbetsprocesser. Genom sådant samarbete kan kompetens- och
kunskapsspridning underlättas vilket i förlängningen kan vara en faktor som bidrar till en snabbare handläggningstid. Boverket har tidigare lyft
23 Norrländska Socialdemokraten (NSD) 2013-09-11
24 För att detta ska vara gångbart krävs en efterfrågan på begagnade modulhus och en
fungerande andrahandsmarknad för sådana bostäder, vilket möjligen kan vara ett problem i dagsläget. Om många kommuner däremot anammar konceptet kan en
Förslag på åtgärder 35
fram betydelsen av utökat samarbete mellan samtliga parter och ser positivt på en sådan utveckling.25
37
Slutdiskussion
I rapporten konstateras att det finns flera hinder som på olika sätt dämpar bostadsproduktionen i kommuner med gruvverksamhet. Analysen visar att det primära hindret är hög risk vilket hämmar möjligheten och viljan att investera i bostäder. Boverket redovisar i rapporten möjliga statliga åtgärder som bemöter denna risk eller på något annat sätt förbättrar förutsättningarna för bostadsbyggande.
Det finns inga skäl att ingripa på gruvkommuners bostadsmarknader utifrån ett effektivitetsperspektiv eftersom hög risk i sig inte är ett marknadsmisslyckande. Aktörer på bostadsmarknaden väljer normalt att avstå en investering om den förväntade avkastningen är för låg i
förhållande till risken. Skälet till att ingripa måste därför baseras på något annat, politiskt, ställningstagande. Om ett sådant ställningstagande är att verka för ett ökat bostadsbyggande på dessa orter kan de förslag som redovisats innebära förbättrade förutsättningar utan att för den skull innebära rena byggsubventioner. Det krävs dock ytterligare utredning för att utforma och implementera förslagen.
De åtgärder som redovisas har varierad effekt. En subventionerad kreditgarantiavgift eller ett utökat tillämpningsområde för ombyggnad i kreditgarantiförordningen får troligen liten effekt på byggandet medan ett stöd till blockförhyrare har potential att få en mer betydande effekt. Utformningen av kreditgarantin eller ett hyresstöd styr också hur brett de träffar. Att utforma subventioner eller stöd som endast träffar specifika kommuner med gruvverksamhet ter sig inte bara rent regeltekniskt svårt utan bär även med sig konsekvenser vad gäller konkurrenssnedvridning och rättviseaspekter gentemot kommuner utan gruvverksamhet.
Om åtgärderna leder till ökat bostadsbyggande kan detta paradoxalt nog också försämra utsikterna för en långsiktigt sund bostadsmarknad då bostadsproduktion sker som inte bär sig av egen kraft. Exempelvis kan kommuner plötsligt, på grund av minskad efterfrågan, hamna i ett läge med överutbud av bostäder vilket i sin tur leder till vakanser och en nödvändighet att riva bestånd. Detta har varit fallet för flera av de orter som idag står inför ett stort behov av nya bostäder pga. gruvnäringens expansion.
Det är viktigt att poängtera att inget av de förslag som läggs fram i denna rapport tar bort det egentliga grundproblemet som är den osäkra långsiktiga efterfrågan. Det stora dilemmat för vissa gruvsamhällen är att de uppkommit på grund av sin specialisering kring en råvara men där deras långsiktiga överlevnad hänger på möjligheten till diversifiering av arbetstillfällen. Så länge en kommuns arbetsmarknad domineras av en enda näring vars existens beror på världsmarknadspriser, är det svårt att bedöma den långsiktiga arbetskraftsefterfrågan för kommunen vilket ger svåra förutsättningar för de som önskar bygga bostäder på dessa orter.
39
Litteratur
BKN (2006). Analys av svaga bostadsmarknader. Karlskrona: Statens bostadskreditnämnd (BKN)
BKN (2006). Stöd till byggande av egnahem i glesbygd. Karlskrona:
Statens bostadskreditnämnd (BKN)
BKN (2008). Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt. Karlskrona: Statens bostadskreditnämnd (BKN)
BKN (2011). Analys av utvecklingen på svaga bostadsmarknader.
Karlskrona: Statens bostadskreditnämnd
Boverket (2013). Bostadsmarknadsenkäten 2013. (Elektronisk). Tillgänglig: http://www.boverket.se/Boende/Analys-av-
bostadsmarknaden/Bostadsmarknadsenkaten-2013/
Boverket (2011). Många bäckar små. Den svenska planprocessens roll för ett ökat bostadsbyggande. (Rapport 2011:26). Karlskrona: Boverket.
ISBN 978-91-86827-74-8
Boverket (2011), Analys av bostadsbyggandet i Norden – huvudrapport. (Rapport 2011:19). Karlskrona: Boverket. ISBN
978-91-86827-56-4
Boverket (2012). Kommunernas planberedskap. (Rapport Boverket: 2012:10). Karlskrona: Boverket. ISBN 978-91-87131-22-6
Boverket (2013). Planeringsförenklande åtgärder. (Rapport Boverket 2013:11). Karlskrona: Boverket. ISBN 978-91-7563-009-0
Hultkrantz, Lars & Nilsson, Jan-Erik (2004). Samhällsekonomisk analys. Stockholm: SNS Förlag. ISBN 978-91-85695-49-2
Karlsson, Alexandra (2013-09-11). Nytt bolag ska lösa
bostadsförsörjningen. Norrländska Socialdemokraten (NSD). Tillgänglig:
http://www.nsd.se/nyheter/kiruna/artikel.aspx?ArticleId=7848854
Lind, Hans. (2000). Risker för olika parter på bostadsmarknaden. Ingår i Bejrum, Håkan., Lind, Hans. & Victorin, Anders Vändpunkt 2000 byggande och boende i en ny tid. (Kap 10). (Vol. nr. 12). Stockholm: Tekniska högskolan
Ljungkvist, Tore (2001). Blockuthyrning – en möjlighet för hyresrätten. Stockholm: Fastighetsägarna
SFS nr 2004:105. Förordning (2004:105) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande m.m. (Elektronisk) Socialdepartementet.
Tillgänglig: http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-
Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Forordning-2004105-om- statl_sfs-2004-105/
Rapport N2013:02. Sveriges mineralstrategi – för ett hållbart nyttjande av Sveriges mineraltillgångar som skapar tillväxt i hela landet.
Stockholm: Näringsdepartementet
SOU 2000:87. Regionalpolitiska utredningens slutbetänkande- Stockholm: Fritze. ISBN 978-913821305-6
SOU 2012:86. Ökat bostadsbyggande och samordnade miljökrav – genom enhetliga och förutsägbara byggregler. Stockholm: Fritze. ISBN 978-91-38-23851-6
SOU 2012:88. Att hyra – från en rätt till allt färre till en möjlighet för allt fler. Stockholm: Fritze. ISBN 978-91-38-23856-1
SOU 2012:91. Ett effektivare plangenomförande. Stockholm: Fritze. ISBN 978-91-38-23866-0
SOU 2013:34. En effektivare plan- och bygglovsprocess. Stockholm: Fritze. ISBN 978-91-38-23938-4
Söderholm, Patrik & Ejdemo, Thomas (2010). Ekonomisk analys av energieffektivisering i bebyggelsen. (ER 2010:37). Eskilstuna: Energimyndigheten.
Söderholm, Patrik (2012). Ett mål flera medel – styrmedelskombinationer i klimatpolitiken. (Rapport Naturvårdsverket 6491). Stockholm:
Naturvårdsverket. ISBN 978-91-620-6491-4
Boverket (2013). Yttrande över Byggkravsutredningens delbetänkande ”Ökat bostadsbyggande och samordnade miljökrav. (Dnr nr: 20129- 455/2013 ). (Elektronisk). Tillgänglig: http://www.boverket.se/Om- Boverket/Diarium/Yttranden-over-remisser/Remissvar-pa-
Byggkravsutredningens-delbetankande-Okat-bostadsbyggande-och- samordnade-miljokrav--genom-enhetliga-och-forutsagbara-byggregler--
SOU-201286/ (2013-10-24)
Boverket (2013). Yttrande över Plangenomförandeutredningens betänkande ”Ett effektivare plangenomförande”. (Dnr nr: 20129- 455/2013). (Elektronisk). Tillgänglig: http://www.boverket.se/Om- Boverket/Diarium/Yttranden-over-remisser/Yttrande-over-Ett-
effektivare-plangenomforande-SOU-201291/ (2013-10-24)
Boverket (2013). Yttrande över Plangenomförandeutredningens
Litteratur 41
2460/2013). (Elektronisk). Tillgänglig: http://www.boverket.se/Om- Boverket/Diarium/Yttranden-over-remisser/Remissvar-pa-
plangenomforandeutredningens-betankande-En-effektivare-plan--och- bygglovsprocess--SOU-201334/
43