Annat som också kan påverka bostadsmarknaden

Bostadspriserna

Det finns en rad faktorer som påverkar priset på bostäder. Viktiga faktorer är utbudet av bostäder, hushållens tilltro till landets ekonomi, tilltro till hushållets inkomster och betalningsförmåga, ränteläget på bolån och amorteringskrav. Enligt fastighetsmäklare i länet är utbudet av bostäder det som i störst utsträckning påverkar bostadsmarknaden i Västerbottens län. Ett lågt utbud innebär att fler köpare konkurrerar om de objekt som finns ute till försäljning. Ett lågt utbud kan också försvåra rörligheten på bostadsmarknaden26_.

Som tidigare redovisat finns ett utbrett underskott av bostäder i länet och statistik från SCB och mäklare påvisar också en kraftig ökning av priserna på bostäder. I tabell 6 nedan anges hur priser på villor har förändrats i respektive kommun, i länet och i riket som helhet mellan åren 2014 och 2015. I tabellen redovisas också hur priserna har utvecklats mellan 2010 och 2015 samt mellan 2005 till 2015. Förändringen på villapriserna i länet är nästan ofattbara. Ökningen av priserna i Västerbottens län mellan 2014 och 2015 är dubbelt så stor i jämförelse med riket som helhet. Under tioårsperioden 2005–2015 har priserna i genomsnitt i länet, ökat med nästan 60 procent.

Prisnivåerna mellan villor i länet är förstås inte lika. Enligt Svensk Mäklarstatistik var medelpriset för en villa i Umeå kommun i början av år 2017, drygt 3,3 milj. kr., i Skellefteå och Vännäs kommuner omkring 1,7 milj. kr, i Lycksele-, Nordmalings-, Storumans-, Robertsfors-, Vilhelmina- och Vindelns kommuner mellan 800 000 - 1,4 milj. kr. I övriga kommuner, Bjurholms-, Dorotea-, Norsjö-, Sorsele- och Åsele kommuner kostade en villa i genomsnitt omkring 200 000 - 400 000 kr. För Malå kommun finns ingen statistik. Genomsnittspriset i riket som helhet var under samma period ca 3,2 milj. kr. Svensk Mäklarstatistik redovisar även hur priserna har utvecklats under det senaste året (från april 2016 till april 2017). Bostadspriserna på bostadsrätter har i genomsnitt ökat med 6,8 procent i länet och villor med 9,5procent. I riket som helhet är motsvarande ökning 8,1 procent och 9,9 procent.

30

Boverket analyserar kontinuerligt bygg- och bostadsmarknaden och anger att ökningen av bostadspriserna har bromsat in27_.

Den förhållandevis höga prisutvecklingen i centralorterna gör att efterfrågan på bostäder ökar utanför centralorterna. Höga priser inom Umeå kommun har också bidragit till att efterfrågan på bostäder ökat i kranskommunerna, med höjda priser som följd. Samtidigt påtalas förhållandet att hus i mindre byar och i glesbygd inte erbjuds till försäljning på grund av förhållandevis låga priser. Dessa behålls i stället och används som fritidshus.

Tabell 6. Prisförändringar på småhus för permanentboende (villor, rad- och kedjehus) per kommun mellan åren 2014 - 2015 samt prisförändringar mellan 2010–2015 och 2005–201528_{. För kommuner med 20 köp eller färre}

redovisas inga prisförändringar.

Kommun Prisförändring i % mellan 2014 och 2015 (1år) Prisförändring i % mellan 2010 och 2015 (5 år) Prisförändring i % mellan 2005 och 2015 (10 år) Bjurholm Dorotea Lycksele 7 12 85 Malå 16 -4 24 Nordmaling 22 14 67 Norsjö 40 53 47 Robertsfors 4 27 52 Skellefteå 15 45 100 Sorsele 29 5 12 Storuman 22 34 61 Umeå 12 32 73 Vilhelmina 16 13 45 Vindeln 30 45 77 Vännäs 20 34 67 Åsele 42 37 40 Länet 21 27 58 Hela riket 11 22 68

Källa: SCB, Fastigheter och lagfarter

Service

Västerbottens län är arealmässigt stort och utgör hela 13 procent av Sveriges yta. Men länet som helhet är glesbefolkat. Det bor knappt fem invånare per km2_{. Av länets ca 266 000 invånare bor 78}

procent inom Lycksele-, Umeå- och Skellefteå kommuner. Resten av länets 15 kommuner har mindre än 10 000 invånare. De stora inomregionala skillnaderna utgör utmaningar på flera sätt, till exempel vad gäller tillhandahållandet av service.

27 _{Boverket (2016).}

28 _{Prisförändringarna är beräknade på den vägda köpeskillingskoefficienten (kvoten mellan pris och}

31

Den generella urbanisering som pågått och som förväntas fortsätta leder hela tiden till minskat underlag för lokal service och i förlängningen utglesning av både kommersiell och offentlig service i framförallt glesbygden, men också på den landsbygd som ändå är relativt tätortsnära. Förutom minskat befolkningsunderlag ställer den så kallade demografiska utmaningen med en kvarvarande åldrande befolkning med stigande genomsnittlig levnadsålder, ökade krav på tillgänglighet till sjukstugor, hälsocentraler och apotek liksom på övrig vård och omsorg. Sammantaget är tillgänglighet till hälso- och sjukvård av god kvalitet en viktig förutsättning för bostadsmarknaden.

Efter Norrbotten är Västerbotten det län i Sverige där flest personer har längre än 20 minuter till närmsta dagligvarubutik. Detsamma gäller drivmedelsstationer. På grund av långa avstånd och gleshet är länet strakt beroende av bra kommunikationer för gods-, post- och persontransporter. Bra kommunikationer liksom en god tillgång till digital uppkoppling kan återigen nämnas som en viktig faktor för landsbygdens potential ur ett boendeperspektiv.

Under senare tid finns exempel på hur skolnedläggningar på mindre orter medfört utflyttning av familjer och företag. När också annan offentlig service som till exempel Arbetsförmedling, Försäkringskassan och Polis riskerar att försvinna från landsbygden kommer förutsättningarna för långsiktig överlevnad för den kommersiella servicen att minska.

I Regionalt serviceprogram för Västerbottens län29 _{antas att strategiska satsningar på vissa}

serviceorter i kommunerna är viktigt för att långsiktigt bevara en kommersiell och offentlig service som är realistisk och rimlig utifrån geografiska och befolkningsmässiga förhållanden. I stora delar av länet behövs dessutom nya servicelösningar där viss offentlig service samordnas med kommersiell service för att stärka och långsiktigt trygga ett bredare serviceutbud.

32 Inkomstnivåer och utbildningsnivå

Ytterligare så kallade förklaringsvariabler som brukar användas för att tydliggöra situationen på bostadsmarknaden är en befolknings inkomst- och utbildningsnivå.

Hushållens disponibla inkomster har växt relativt mycket för de flesta hushållen de senaste åren. Den genomsnittliga disponibla inkomsten ökade med 29 procent mellan 2006 och 2013. Ökningen i medianen var dock endast 11 procent under samma period. Det följer av att tillväxten har varit större i de högre inkomstklasserna. Samtidigt har boendeutgifterna inte ökat i samma takt i någon upplåtelseform. För alla upplåtelseformer är den genomsnittliga ökningen 14 procent30_.

Den heterogena utvecklingen av inkomsterna och i viss del även boendeutgifterna innebär att även om hushållen i genomsnitt fått större konsumtionsutrymme gäller inte det för alla hushåll. Det är främst de med lägre inkomster och de som bor i hyresrätter som fått mindre marginaler. Ofta är det samma grupp. Det finns alltså många hushåll som har små marginaler eftersom de lägger en relativt stor andel av sin disponibla inkomst på boende och kan därför ha svårt att klara en baskonsumtion. Enligt SCB var medelinkomsten bland de förvärvsarbetande i åldrarna 20–64 i Västerbottens län 285 900 kronor år 2015. Medelinkomsten för genomsnittssvenskar var samma tid 304 200 kronor. Medelinkomsten varierar naturligtvis mellan kommunerna. Medelinkomsten inom Vilhelmina kommun var 2015, 252 000 kronor och inom Malå kommun 293 000.

Män har betydligt högre lön än kvinnor och skillnaderna ökar. I riket som helhet var medelinkomsten bland män 339 000 kronor år 2015 och 268 100 bland kvinnor. I Västerbottens län är skillnaderna störst inom Malå kommun. I Malå kommun var medelinkomsten bland män 332 400 kronor år 2015 och bland kvinnor 254 400, se figur 8. Detta kan sägas bero på välbetalda mansdominerade industrijobb inom till exempel gruvnäringen. Medelinkomsten för män inom Skellefteå kommun är också högre än den genomsnittliga inkomsten för en svensk man. När det gäller förvärvsarbetande kvinnor i Västerbottens län så har kvinnor inom kommunerna Malå, Skellefteå, Vännäs, Lycksele och Umeå högre medelinkomst än kvinnor i genomsnitt i riket.

Figur 8. Sammanräknad förvärvsinkomst 2015 för personer 20–64 år. Källa SCB

Befolkningens utbildningsnivå stiger kontinuerligt. Det är en följd av flera reformer och utvecklingen av utbildningsväsendet. Detta har bland annat inneburit att det finns stora skillnader i utbildningsnivån mellan den yngre och äldre befolkningen.

33

Enligt SCB har Västerbottens län en högre andel högutbildade än riket i genomsnitt. I länet hade 28,3 procent av befolkningen i åldrarna 25–64 år en eftergymnasial utbildning om minst 3 år eller en forskarutbildning år 2016. För riket i genomsnitt är motsvarande siffra 26,7 procent.

Utbildningsnivån varierar stort mellan kommunerna och mellan män och kvinnor. Enligt SCBs rankning av Sveriges 290 kommuner ligger Umeå kommun på plats 11. År 2016 hade 38 procent av befolkningen inom Umeå kommun, högre utbildning (45 procent av kvinnorna, 32 procent av männen). Den lägsta utbildningsnivå bland befolkningen har Dorotea kommun, där 11 procent av befolkningen har en eftergymnasialutbildning om minst tre år.

34