Diarienummer
405-4181-2017
Bostadsmarknadsanalys
Västerbottens län, 2017
2
Förord
Länsstyrelserna har enligt lagstiftningen i uppdrag att årligen genomföra en regional bostadsmarknadsanalys. Följande rapport är Länsstyrelsen Västerbottens redovisning av detta uppdrag för år 2017. I rapporten redovisas också Länsstyrelsens uppdrag nr 14 enligt årets regleringsbrev. Det uppdraget handlar om kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning.
Den regionala bostadmarknadsanalysen är riktad till länets kommuner, bostadsföretag och andra aktörer som är intresserad av bostadsmarknadens utveckling i länet. Rapporten baseras på olika källor, men framförallt de svar länets kommuner har lämnat i Boverkets årliga bostadsmarknadsenkät. Länsstyrelsen vill rikta ett stort tack till alla länets kommuner som besvarat årets enkät. Vår förhoppning är att analysen ska utgöra underlag till kommunala diskussioner och strategiska dokument som till exempel riktlinjer för bostadsförsörjningen och översiktsplaner.
Länsstyrelsen Västerbotten i juni 2017.
Marita Alatalo Ida Backe Clara Ganslandt
3
Innehållsförteckning
Innehåll Förord Innehållsförteckning 1 Sammanfattning 2 Bostadsmarknaden i Västerbottens län 2.1 Årlig bostadsmarknadsanalys 2.2 Läget på bostadsmarknaden 2.3 Bostadsbyggandet2.4 Faktorer som begränsar bostadsbyggandet 2.5 Allmännyttan
3 Befolkningen i Västerbottens län
3.1 Befolkningssammansättning och -utveckling
4 Samband mellan bostadsmarknad, arbetsmarknad, kommunikationer etc. 4.1 Arbetsmarknaden och näringsliv
4.2 Kommunikationer
4.3 Annat som också kan påverka bostadsmarknaden 5 Bostäder för alla i Västerbottens län
5.1 Bostäder för nyanlända invandrare 5.2 Bostäder för unga och studenter 5.3 Bostäder för äldre
5.4 Bostäder för personer med funktionsnedsättning 5.5 Hemlöshet och inträde på bostadsmarknaden 5.6 Bostäder för våldsutsatta
6 Boendeplanering i Västerbottens län
6.1 Kommunernas verktyg för bostadsförsörjning 6.2 Kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning
6.3 Länsstyrelsernas arbete med råd, information och underlag till kommunerna Källor
Bilaga 1. Tabell 5 Pendling inom kommunerna i Västerbottens län. Bilaga 2. Frågor gällande riktlinjer för bostadsförsörjning.
4
1 Sammanfattning
Befolkning i förändring
Västerbottens län är till ytan landets näst största län. Från riksgränsen mot Norge till kusten är det 40 mil och mellan länsgränserna i norr och i söder är det 25 mil. Länet är ungefär lika stort som Västra Götaland, Skåne, Stockholm och Östergötland tillsammans. Stora delar av länet är glesbygd och av länets 15 kommuner tillhör 6 Sveriges minsta befolkningsmässigt sett. Folkmängden uppgick i slutet av 2016 till 265 881. Av dessa bodde 78 procent inom Umeå, Skellefteå och Lycksele kommuner. Resterande 12 kommuner har en befolkning på mindre än 10 000 invånare.
Länets befolkning ökar över tid, men ökningen är väldigt snedfördelad. Under de senaste 25 åren är det egentligen enbart Umeå och Vännäs kommuner som ökat sin folkmängd. Några har tappat 25–30 procent sedan början av 1990-talet.
Fjolårets befolkningsökning måste ändå nämnas, eftersom flera av de kommuner som vanligtvis tappat invånare då fick en ökning. Befolkningsökningen var förövrigt rekordartad i hela Sverige. Länets befolkning ökade med drygt 2 500 personer, dubbelt så många som under 2015. Ökningen skedde som sagt i merparten av länets kommuner, men återigen främst i Umeå. Folkökningen beror huvudsakligen på ett positivt flyttningsnetto, det vill säga en invandring. Fortsätter denna kan den negativa avfolkningstrenden komma att brytas för vissa kommuner.
Läget på bostadsmarknaden
Läget på bostadsmarknaden är precis som i övriga Sverige, besvärande. I 12 av länets 15 kommuner råder underskott på bostäder. Läget har i ett länsperspektiv som väl är, inte förvärrats från i fjol, men i jämförelse med 2013–2015 har läget inte förbättrats. Kommunerna är dock sammantaget förvissade om att det kommer att vara bättre om tre år. Detta trots att nästan hälften av kommunerna även då kan antas ha ett underskott av bostäder. Läget i centralorterna avspeglar väl situationen i kommunerna som helhet, både nu och hur det bedöms vara 2020. De bostäder som det finns mest behov av är små hyresrätter och stora bostäder med äganderätt.
Antalet lediga lägenheter är mycket lågt i allmännyttans bestånd och antalet minskar dessutom. Lediga lägenheter i dag är generellt sett enbart de som håller på att renoveras eller de som inte anses attraktiva. Minskningen beror framförallt på att lägenheter säljs till privata hyresvärdar för att förbättra de kommunala bolagens soliditet och frigöra kapital för nyproduktion.
Bostadsbyggandet har ökat de senaste åren. Mellan 2015 och 2016 ökade bostadsbeståndet med 2 920 bostäder, 68 procent av dessa inom Umeå kommun. En jämförelse visar att bostadsbeståndet i Västerbottens län ökade mer än det gjordes i genomsnitt i riket som helhet. Positivt är också att länets kommuner är bra på att från år till år bedöma hur många bostäder som kommer att färdigställas. Under 2017 och 2018 planeras för uppförande av 2 359 resp. 1 715 bostäder. Av dessa förväntas 90 procent att byggas i länets kustkommuner. Planerna visar följaktligen på en minskning av byggandet. Att 45 bostäder planeras att uppföras inom fjällkommunen Storuman är värt att särskilt nämna.
Faktorer som verkar begränsande på produktionen av bostäder
Bostadsbyggandet begränsas naturligtvis av en mängd faktorer, men de som fortfarande anses vara vanligast är finansiella hinder, som svårigheter för privatpersoner att få lån, hårda lånevillkor, höga produktionskostnader och svag andrahandsmarknad. Några kommuner anser att vikande befolknings-underlag är ett hinder. Naturligt, med tanke på den relativt stora befolkningsminskning som dessa kommuner har haft. Umeå påpekar att konflikter med allmänna intressen, överklagande av detaljplaner och osäkerhet kring framtida infrastruktursatsningar hindrar. I klartext handlar det främst om att riksintresset kulturmiljö i centrala Umeå anses hindra och att anläggandet av E4 väst om staden
5
drar ut på tiden. Intressant är även Storumans uppfattning att Lantmäteriets långa handläggningstider hindrar byggandet. Skellefteå menar att brist på arbetskraft begränsar byggverksamheten. En faktor som mer och mer kommit att ha betydelse i övriga Sverige.
Arbetsmarknad och annat som påverkar bostadsmarknaden
Bostad- och arbetsmarknad kan sägas interagera. I sammanhanget spelar kommunikationer och pendling stor roll. Bostadspriser, tillgång till service och invånarnas inkomst- och utbildningsnivåer är också förklaringsvariabler till situationen på bostadsmarknaden.
Arbetsmarknaden: Länets näringsliv är väldifferentierat, men kan också sägas vara könssegregerat. Kvinnorna är överrepresenterade inom vård, omsorg och utbildning och männen inom de areella näringarna, tillverkning och utvinning, byggverksamhet och transport. 40 procent arbetar inom den offentliga sektorn. Förvärvsfrekvensen är hög. Den ligger på 79,2 procent. Motsvarande andel för riket är 77,9. Läget på arbetsmarknaden har förbättrats, men läget på bostadsmarknaden har dock en negativ inverkan.
År 2016 fanns drygt 40 000 arbetsställen i länet. Merparten har inga anställda. Några större arbetsgivare finns dock. De fem största är Umeå kommun, Västerbottens Läns Landsting, Skellefteå kommun, Umeå universitet och Boliden Minerals AB. De fem största företagen i länet efter omsättning är Skellefteå Stadshus AB, Coop Nord Ekonomiska förening, Umeå kommunföretag AB Komatsu Forets AB och SCA Obbola AB.
Stora pensionsavgångar väntas påverka arbetsmarknaden rejält framöver. Mellan åren 2012–2025 beräknas ca 35 procent av alla sysselsatta i länet sluta jobba. En förändring som förmodligen också kommer att påverka bostadsmarknaden, men kanske inte lika markant som arbetsmarknaden. Kommunikationer och pendling: Pendlingen har ökar över tid i hela landet. I Västerbottens län går de största strömmarna till Umeå, men Vännäs specialskolor och industrier skapar även förhållandevis omfattande pendling från Umeå. Skellefteå och Vindeln har också en förhållandevis stor inpendling från Umeå. Generellt sett pendlar fler män än kvinnor, men skillnaderna avtar. I områden med väl utbyggd kollektivtrafik pendlar ungefär lika många kvinnor som män. Ett tecken på att bra kommunikationer skapar mer jämlika möjligheter till att bo och verka med utgångspunkt från personliga preferenser.
Botniabanan är ett bra exempel på hur tidsvinster kan bidra till regionförstoring. Banan gör att delar av Örnsköldsviksområdet nu kan räknas som en del av Umeåregionen. Norrbotniabanan beräknas på samma sätt kunna skapa betydande effekter för länets arbets- och bostadsmarknad när den realiseras. Med utbyggd bana beräknas 10 lokala arbetsmarknads områden (s.k. LA-områden) minska till 4. Med banan antas restider halveras jämfört med dagens snabbaste busslinjer och bidra till att ytterligare 7 000 bostäder byggs, förutom redan planerade. Tillgången till digital infrastruktur är också viktig för att öka människors valfrihet samtidigt som näringslivet får ett större rekryteringsunderlag.
Bostadspriser: Prisförändringen på bostäder med äganderätt är nästan ofattbara. Ökningen mellan 2014 och 2015 är dubbelt så stor som i riket som helhet. Under en tioårsperiod har priserna i länet, ökat i genomsnitt med nästan 60 procent. Det är främst inom Umeå som priserna har skjutit i höjden och detta har bidragit till att efterfrågan på bostäder ökat i kranskommunerna, med höjda priser som följd. Samtidigt finns i länet hus i mindre byar och i glesbygd som inte går till försäljning på grund av förhållandevis låga priser. Dessa behålls i stället och används som fritidshus.
Tillgång till service: Viktiga förutsättningar för en fungerande bostadsmarknad är tillgänglighet till både kommersiell och offentlig service. I takt med den urbanisering som pågår och en medelålder som
6
ökar, kommer utmaningarna att öka. Strategiska satsningar på vissa serviceorter som noder kommer att bli allt viktigare för att skapa långsiktiga hållbara servicelösningar.
Inkomst- och utbildningsnivåer: Hushållens disponibla inkomster har växt relativt mycket för de flesta hushållen de senaste åren. Samtidigt har boendeutgifterna inte ökat i samma takt i någon upplåtelseform. Nämnda utveckling gäller dock inte för alla hushåll. Det är främst de hushåll med lägre inkomster och de som bor i hyresrätter som fått mindre marginaler. Ofta är det samma grupp. Det finns idag också många hushåll som har små marginaler eftersom de lägger en relativt stor andel av sin disponibla inkomst på boende och kan därför ha svårt att klara en baskonsumtion.
Medelinkomsten bland de förvärvsarbetande i länet var 2015, 285 900 kronor. Medelinkomsten för genomsnittssvenskar var samma tid 304 200 kronor. Medelinkomsten varierar naturligtvis mellan kommunerna och mellan män och kvinnor.
Befolkningens utbildningsnivå stiger kontinuerligt och länet har en högre andel högutbildade än riket i genomsnitt. I länet hade 28,3 procent av befolkningen en högre utbildning år 2016. För riket i genomsnitt var motsvarande andel 26, 7. Utbildningsnivån varierar på samma sätt som medelin-komsterna stort mellan kommunerna och mellan män och kvinnor.
Bostäder för alla
Bostäder för nyanlända: Flyktingsituationen 2016 innebar att länet bland annat skulle ge husrum åt 635 personer. Under 2017 ska länet ta emot 915 nyanlända. Kommunerna anser sammantaget att de har god beredskap och kapacitet vad gäller mottagandet av nyanlända, ensamkommande barn och asylsökande, men drygt hälften av kommunerna menar samtidigt att det råder underskott av bostäder för ändamålet. Kommunerna arbetar på olika sätt för att säkerställa att det finns bostäder för nyanlända. De flesta av länets kommuner samarbetar med det allmännyttiga bostadsbolaget.
Bostäder för unga och studenter: Ungas bostadsmarknad är synnerligen prekär och påverkar hela samhället. Situationen handlar om möjligheter till bostad med rimlig hyra och om utbudet av bostäder. Mellan 2014 och 2016 har andelen kommuner i Sverige, som medger att de har bostadsbrist för unga ökar från 62 procent till 84. I merparten av länets kommuner råder också obalans på bostadsmarknaden för ungdomar. Som orsak till nuvarande läge uppges att det finns för få små lediga bostäder i bostadsbeståndet. Situationen för länets studenter har dock förbättrats den senaste åren, mycket beroende på att en mängd studentbostäder har byggts i direkt anslutning till campus i Umeå. Bostäder för äldre: Andelen äldre av folkmängden kommer att öka då medellivslängden ökar. Situationen ser likadan ut i länet som i resten av riket och detta kommer att påverka bostadsförsörjningen och planeringen framöver. Trots att flera projekt med bostäder för äldre har slutförts under de senaste åren är det bara i hälften av länets kommuner som utbudet av särskilt boende för äldre för närvarande är i balans. 10 av länets kommuner har särskilda seniorbostäder och 4 har ett antal trygghetsbostäder. Under 2017 och 2018 planerar några kommuner att bygga trygghetsbostäder, men det kommer inte att tillfredsställa behovet. Även om särskilda trygghetboenden byggs är det inte säkert att pensionärerna kommer att ha råd att hyra dessa. Detta öppnar upp för en risk att gruppen äldre, på sikt blir en utsatt grupp på bostadsmarknaden. Äldre kvinnor som ofta haft en lägre inkomst än män och många gånger också ett kortare arbetsliv är särskilt riskutsatta.
Bostäder för personer med funktionsnedsättning: Merparten av länets kommuner anser att det råder balans i utbudet av bostäder för personer med funktionsnedsättning. Samtidigt anser några av dessa att utbudet inte matchar efterfrågan. Det är endast Umeå och Skellefteå kommuner som uppger att det råder obalans för denna typ av bostäder. Sammanlagt är det bara ett fåtal nya bostäder för personer med funktionsvariation som planerar att byggas under 2017 och 2018. Att inte fler planeras
7
kan te sig märkligt med tanke på att så många kommuner anger att de inte kan erbjuda de boendeformer som önskas.
Bostäder för personer utanför den ordinarie bostadsmarknaden: I länet har antalet lägenheter som socialtjänsterna hyr ut i andra hand till personer som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden ökat under de senaste åren. Socialtjänsternas har således fått en allt större betydelse som hyresvärd på den sekundära bostadsmarknaden. Nästan samtliga kommuner hyr ut lägenheter till personer som inte blir godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. Det är dock bara tre kommuner som har övergripande planer för att förebygga hemlöshet eller rutiner på verksamhetsnivå för att förebygga vräkning där barn är inblandande. I flera kommuner finns det därför mycket att jobba vidare med när det gäller arbetet mot hemlöshet.
Boendeplanering
I länet har 7 kommuner antagit riktlinjer för bostadsförsörjning sedan den förändrade lagstiftningen trädde i kraft i januari 2014. Ytterligare 6 kommuner bedömer att de kommer att anta riktlinjer innan nuvarande mandatperiod löper ut 2018. Länsstyrelsen konstaterar att de riktlinjer för bostadsförsörjning som har antagits efter 2014, med något undantag, innehåller de uppgifter som fastställs i bostadsförsörjningslagens 2 §. Länsstyrelsen anser att det på flera punkter finns utvecklingsmöjligheter för att ytterligare förbättra kommunernas riktlinjer för bostadsförsörjning. I flera fall är kommunens mål för bostadsförsörjning allmänna och övergripande. Länsstyrelsen anser, i flera fall, att riktlinjerna på ett tydligare sätt bör precisera kommunens mål för bostadsförsörjningen samt tydliggöra vilka insatser som ska genomföras för att målen ska uppnås.
Det befintliga bostadsbeståndet utgör huvuddelen av länets bostadsresurser och kommer också att vara det bestånd den framtida befolkningen huvudsakligen kommer att bo i. Det är därför angeläget att det befintliga beståndet på ett bättre sätt hanteras i kommunens riktlinjer då flera kommuner saknar tydliga mål för hur det befintliga bostadsbeståndet ska utvecklas.
9
2 Bostadsmarknaden i Västerbottens län
2.1 Årlig bostadsmarknadsanalys
Enligt förordningen (SFS 2011: 1160) om regionala bostadsmarknadsanalyser och kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska Länsstyrelsen årligen i en skriftlig rapport analysera bostadsmarknaden i länet. Rapporten ska även spegla hur kommunerna lever upp till kraven enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar (SFS 2000: 1383), hur Länsstyrelsen lever upp till kraven i 3 § lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar och hur planeringen av bostadsförsörjningen samordnas inom kommunen, med andra kommuner och regionalt. Redovisningen ska lämnas till Boverket senast 15 juni varje år (förordning 2013: 868). Boverket har sedan till uppgift att sammanställa och redovisa de regionala rapporterna till regeringen.
Enligt nämnda förordning ska Boverket stödja länsstyrelserna i deras arbete och genomför tillsammans med Länsstyrelserna en årlig bostadsmarknadsenkät (BME) riktad till Sveriges kommuner. Frågorna handlar om läget på bostadsmarknaden, bostadsbyggandet, allmännyttan och boendeplaneringen. Syftet med enkäten är att den ska påvisa utvecklingen på bostadsmarknaden, spåra trender och tendenser i den framtida utvecklingen. Länsstyrelserna sammanställer och kvalitetssäkrar kommunernas enkätsvar och det är dessa, tillsammans med statistik från Statistiska Centralbyrån som utgör huvudparten av analysunderlaget till den regionala bostadmarknadsanalysen. Valda delar av kommuners enkätsvar finns sammanställda och redovisas som öppen data på Boverkets webbplats1.
2.2 Läget på bostadsmarknaden
Bostadsmarknaden i en kommun kan bedömas vara i balans eller i obalans. Vad som är balans och obalans på bostadsmarknaden är en fråga om tolkningar och bedömningar. När en kommun ska ta ställning till och bedöma situationen på bostadsmarknaden, ska det göras i förhållande till det nationella målet för bostadspolitiken. Det vill säga, långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader är där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar väl mot behoven.
Generellt sett betyder balans att utbudet av bostäder motsvarar konsumenternas behov och efterfrågan. Obalans på bostadsmarknaden innebär att det är överskott eller underskott på bostäder i förhållande till behov och efterfrågan. Underskott på bostäder innebär att behov och efterfrågan är större än utbudet. Har kommunen underskott på bostäder är det till exempel svårt att flytta till eller inom kommunen. Överskott på bostäder innebär att det ständigt finns fler lediga bostäder eller bostäder till salu än vad som efterfrågas. Att det finns outhyrda bostäder i något enstaka bostadsområde behöver inte innebära att den lokala bostadsmarknaden som helhet har överskott. Bostadsmarknaden i kommunerna som helhet
12 av länets 15 kommuner anger i BME 2017 att det råder underskott på bostäder i kommunen som helhet, se figur 1. Det är samma antal kommuner som år 2016, men betydligt fler än 2013, 2014 och 2015, se figur 2. Mellan 2016 och 2017 har det dock skett vissa förändringar för kommunerna Bjurholm, Dorotea, Sorsele och Åsele. Bostadsmarknaderna i kommunerna Sorsele och Åsele har gått från överskott av bostäder till balans på bostadsmarknaden. Positivt är även att Bjurholms kommun har gått från underskott av bostäder till balans vad gäller utbud och efterfrågan på bostäder. För Dorotea kommun är dock situationen den motsatta.
10
Kommunerna har även i BME bedömt hur läget på bostadsmarknaden kommer att vara om tre år d.v.s. år 2020. Kommunernas bedömning framgår av sista kolumnen i figur 2. Glädjande är att hälften av de kommuner som uppgett att de har ett underskott av bostäder 2017, bedömer att situationen kommer att övergå till balans i utbudet av bostäder. Trots detta är det i ett länsperspektiv nästan hälften av kommunerna som bedömer att det fortfarande kommer att råda ett underskott av bostäder. Noteras kan att Vännäs- och Umeå kommuner som har haft ett underskott på bostäder under hela den senaste 5-årsperioden, bedömer att det om tre år kommer att vara balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet.
Figur 1. Kommunernas bedömning av bostadsmarknaden 2017, enligt BME 2017.
Bostadsmarknaden på kommunernas centralorter
Läget på bostadsmarknaden i kommunernas centralorter, avspeglar väl situationen i kommunerna som helhet. Detta beror till stor del på att kommunerna i Västerbottens län både är arealmässigt stora med omfattande glesbygder och med en i sammanhanget dominerande centralort. De 12 kommuner som har underskott på bostäder i kommunen som helhet har även ett underskott i centralorten. Det finns dock ytterligare en kommun, Bjurholm – länets minsta kommun till ytan, som har brist på bostäder i centralorten trots att det råder balans i kommunen som helhet, se figur 3.
Vidare framgår av kommunernas svar att läget gått från överskott till balans i Sorsele och Åsele, mellan åren 2016 och 2017.
Kommunernas bedömning av läget på bostadsmarknaden i centralorterna innebär följaktligen att läget 2017 är ungefär detsamma som 2016.
11
När det gäller situationen i centralorterna om tre år, kan läget i ett länsperspektiv anses förbättras, se sista kolumnen i figur 3. Egentligen på samma sätt som för läget i hela kommunerna som helhet d.v.s. ungefär hälften av de kommuner som uppgett att de har ett underskott av bostäder 2017, bedömer att situationen kommer att övergå till balans i utbudet av bostäder. I 7 av länets 15 kommuner antas följaktligen att ett underskott av bostäder förmodligen kommer att ändras till en balans. 6 kommuner bedömer dock att underskottet kommer att bestå.
Figur 2: Bostadsmarknadsläget i kommunerna som helhet, Västerbottens län. Källa BME 2017.
Kommunernas kommentarer till läget på bostadsmarknaden
Ungefär hälften av länets kommuner har valt att kommentera bedömningen av läget på bostadsmarknaden och också detta i förhållande till hur läget kan antas vara om tre år. Bjurholm planerar att uppföra ett 40-tal lägenheter som förväntas avhjälpa den brist som finns i centralorten. I fjällkommunerna Dorotea och Vilhelmina bedöms bristen i kommunen som helhet bestå till år 2020, bland annat beroende på låga försäljningspriser på befintliga hus. Vilket leder till att permanentbostäder förvandlas till fritidshus istället för att säljas. Höga kostnader för nyproduktion av bostäder är också en bidragande orsak som resulterar i att det helt enkelt inte byggs. Dorotea kommun menar vidare att det är kö till lägenheter i centralorten och att det på fjällorten Borgafjäll råder underskott på alla typer av bostäder. Fjällkommunen Storuman uppger att det är den förmodade bristen på små lägenheter på turistorterna Hemavan och Tärnaby som bidrar till bedömningen att det år 2020 kommer att råda brist i kommunen som helhet. Norsjö kommun påpekar i sin kommentar att i det Norsjö, precis som i många andra inlandskommuner, är brist på små lägenheter i centralorterna beroende på en inflyttning av äldre från byar runt om i kommunerna. Äldre som söker tryggheten i den service som finns i centralorten. Åsele kommun som gått från överskott till balans i bostadsutbudet,
12
anger flyktingströmmen som främsta orsak till förändringarna på bostadsmarknaden. De menar att balansen återigen kommer att övergå till ett överskott av bostäder när flyktingströmmen minskar, men att detta kan ta längre tid än tre år.
När det gäller Umeå kommun uppges i BME att bostadsbristen sannolikt kommer att vara fortsatt besvärande trots flera byggprojekt. I Umeå kommun, som både är den befolkningsmässigt största kommunen i länet och där befolkningen också ökar varje år, råder närmare bestämt brist på samtliga typer av bostäder. Högt pris gör det särskilt svårt för unga som attraheras av Umeå kommuns utbildningsmöjligheter och förhållandevis lättillgängliga arbetsmarknad. Vännäs kommun anger dock att de förmodligen kommer att kunna bygga bort underskottet. Totalt handlar det om nära 127 lägenheter (27 har precis färdigställts, 32 byggs nu, 22 är under projektering, lokaler byggs om till 31 lägenheter samt 15 lägenheter med upplåtelseformen kooperativ hyresrätt).
Figur 3: Bostadsmarknadsläget i kommunernas centralorter, Västerbottens län. Källa: BME 2017
Kommunernas bedömning av vilka typer av bostäder i olika storlekar som behöver tillkomma på bostadsmarknaden
I BME 2017 ombads kommunerna att bedöma vilka olika typer av bostäder och storlekar på bostäder som behöver tillkomma under de kommande tre åren.
När det gäller hyresrätter uppger 11 kommuner att behovet är som störst avseende lägenheter om 1–3 rum och kök (rk) (5 anger 2 rk; 4 anger 3 rk och 2 anger 1 rk).
När det gäller bostadsrätter svarar 6 kommuner att behovet är som störst avseende lägenheter om 2–4 rk (2 anger 2 rk; 2 anger 3rk och 2 anger 4 rk).
13
När det gäller bostäder med äganderätt svarar 3 kommuner att behovet är som störst avseende 4 rk och 3 svarar 5 rk.
Andra typer av bostäder som 3 kommunerna bedömer behövs, är specialbostäder om 1-3 rk. En kommun anger kooperativa hyresrätter om 3 rk.
De bostäder som kommunerna anser det finns mest behov av är sammanfattningsvis små bostäder med hyresrätt och stora bostäder med äganderätt. I övrigt dras inga slutsatser avseende vilka olika typer och storlekar på bostäder som kommunerna bedömer behöver iordningställas.
2.3 Bostadsbyggande
Den allra största delen av det framtida bostadsbeståndet är redan byggt. Nyproduktionen tillför som mest någon procent varje år.
SCB redovisar att det i slutet av år 2016 fanns 134 291 bostadslägenheter i olika hustyper2 i
Västerbottens län och år 2015, 131 371. Siffrorna visar en ökning med 2 920 bostadslägenheter eller 2,22 procent (av dessa tillkom 68 procent inom Umeå kommun. Umeå kommun ökade därmed sitt bestånd av bostadslägenheter med 3,2 procent). I riket som helhet ökade beståndet med 1,71
2Småhus avser friliggande en- och tvåbostadshus samt par-, rad- och kedjehus (exklusive fritidshus).
Flerbostads-hus avser bostadsbyggnader innehållande tre eller flera lägenheter inklusive loftgångsFlerbostads-hus. Specialbostäder avser bostäder för äldre, personer med funktionsvariaton, studentbostäder och övriga specialbostäder.
14
procent3. Bostadsbeståndet ökade med andra ord jämförelsevis mer i Västerbottens län än det i
genomsnitt gjordes i riket som helhet.
Vid en jämförelse mellan SCB: s statistik och det som kommunerna angav beträffande ny – och ombyggnation av bostäder i förra årets BME, kan man säga att kommunernas bedömning var mycket bra. I förra årets BME bedömde länets 15 kommuner sammantaget att ny- och ombyggnationen av bostäder med utgångspunkt från planläge, projektering och marknadsförutsättningar år 2016, skulle omfatta 2 938 bostadslägenheter.
Om länets bostadslägenheter som fanns vid slutet av 2016 fördelas på typ av bostad, framgår att 47 procent är lägenheterna i småhus, 44 procent i flerbostadshus och 9 procent i specialbostäder4, se
figur 4. Motsvarande andelar för riket som helhet är 44, 51 och 5 procent. Västerbottens län har följaktligen en något större andel lägenheter i småhus än riket i övrigt. När det gäller lägenheter i flerbostadshus är förhållandet det omvända.
Fördelningen av bostäder i olika hustyper skiljer sig dock mellan länets 15 kommuner. Umeå är den enda kommunen i länet där det finns fler lägenheter i flerbostadshus än småhus. I Umeå kommun utgjorde år 2016, 54 procent av bostadsbeståndet lägenheter i flerbostadshus.
Figur 4. Andel lägenheter efter hustyp i Västerbottens län 2016. Källa SCB.
Fördelningen av bostadsbeståndet oavsett hustyp skiljer sig också åt mellan länets kommuner. Av länets totala antal bostäder på 134 291 år 2016, finns 47 procent inom Umeå kommun och ytterligare 27 procent i Skellefteå kommun. 74 procent av bostadsbeståndet finns således i 2 av länets 15 kommuner.
I årets BME bedömer kommunerna att antalet ny- och ombyggnationer av bostäder, med hänsyn till planläge, projektering och marknadsförutsättningar år 2017 kommer att uppgå till 2 359. År 2018 antas att omfattningen blir 1 715 bostäder, se tabell 1. Kommunernas svar påtalar följaktligen en minskning av antalet ny- och ombyggnationer av bostäder, även om det fortsatt är en förhållandevis hög nivå. I
3 Under 2016 färdigställdes 42 441 lägenheter i nybyggda hus. Inte sedan 1992 har det färdigställts så många
lägenheter. Då färdigställdes 57 319 lägenheter.
15
BME 2016 låg kommunernas bedömningar sammantaget på 2528 för år 2017 och som tidigare nämnt 2938 för år 2016.
Fördelningen av det som beräknas byggas är ojämn mellan kommunerna. Nära 80 procent (1 830 år 2017 och 1 353 år 2018) av alla de planerade bostäderna bedöms påbörjas inom Umeå kommun.
Omkring 90 procent bedöms påbörjas inom länets kustkommuner (Skellefteå-, Robertsfors-, Umeå- och Nordmalings kommuner).
Att 45 bostäder bedöms byggas inom fjällkommunen Storuman kommun är värt att särskilt nämna.
Noteras kan även att det i Åsele kommun inte planeras för en enda ny bostad.
Beträffande bostäder för olika grupper så handlar kommunernas bedömningar främst om: Studentbostäder inom Umeå kommun, ombyggnad av lägenheter till trygghetsboende i Skellefteå kommun samt nybyggnad av särskilt boende för äldre i hyresrätter i allmännyttan inom Vännäs kommun.
Tabell 1. Antalet bostäder som enligt kommunens bedömning kommer att påbörjas under 2017 respektive 2018 med hänsyn till planläge, projektering och marknadsförutsättningar.
Kommun Totalt 2017 Varav Totalt 2018 Varav Fler- bostads-hus Småhus Bostäder för olika grupper Fler- bostads-hus Småhus Bostäder för olika grupper Bjurholm 53 50 3 0 3 0 3 0 Dorotea 0 0 0 0 0 0 0 0 Lycksele 4 0 4 0 0 0 0 0 Malå 1 0 1 0 0 0 0 0 Nordmaling 45 43 2 0 12 10 2 0 Norsjö 11 0 4 7 33 25 4 4 Robertsfors 21 16 5 0 13 8 5 0 Skellefteå 260 130 50 80 150 100 50 0 Sorsele 0 0 0 0 0 0 0 0 Storuman 45 40 5 0 45 20 15 10 Umeå 1 830 1 580 150 100 1 353 1 029 100 224 Vilhelmina 17 0 1 16 1 0 1 0 Vindeln 10 8 2 0 44 44 0 0 Vännäs 62 51 5 6 61 4 5 52 Åsele 0 0 0 0 0 0 0 0 Totalt 2 359 1 918 232 209 1 715 1 240 185 290 Källa: BME 2017
16
Tidsbegränsade bygglov och byggande på mark med tomträtt
Tidsbegränsade bygglov används framför allt för skyltar och byggbodar. Bostadsbristen i landet har dock inneburit att användningsområdet för tidsbegränsade bygglov på senare tid har utvidgats något. Nu används loven även för tillfälliga boenden, framförallt olika kategoriboenden. Det handlar främst om tillfälliga anläggningsboenden och studentboenden med avsikt att försöka avhjälpa en akut bostadsbrist. I Västerbottens län kan vi dock inte se denna trend. Av svaren från bostadsmarknadsenkäten för 2016 framgår att det endast var 1 kommun, Vindelns kommun, som beviljat nybyggnation av bostäder, 12 lägenheter, med tidsbegränsade bygglov. När det gäller ombyggnationer var det 2 kommuner, Malå och Vännäs kommuner, som beviljade tidsbegränsade bygglov. Dessa gav tillsammans ett tillskott på 14 lägenheter.
Det är enbart Norsjö kommun av länets alla 15 kommuner som i årets bostadsmarknadsenkät bedömer att det under 2017 kommer att påbörjas nybyggnation av bostäder med tidsbegränsade bygglov. Det är också bara 1 kommun, Bjurholms kommun, som anger att det kommer att påbörjas ombyggnation av bostäder med tidsbegränsade bygglov. Byggnationerna bedöms generera 10 bostäder i vardera kommunen. Noterbart är att ny lagstiftning gällande tidsbegränsade bygglov trädde i kraft 1 maj 2017, dvs efter att kommunerna hade lämnat in svaren på årets BME. Syftet med lagändringen är att göra det möjligt att använda tillfälliga bostäder som ett komplement till permanent byggande där bostadsbehovet inte fullt ut kan tillgodoses genom ordinarie plan- och byggprocesser. Kanske kan effekterna av denna lagändring utläsas redan ur BME 2018.
Norsjö kommun är den enda av länets 15 kommuner som har angett att det är planerat att påbörja byggnation på mark med tomträtt5. Kommunen planerar att bygga 7 bostäder i flerbostadshus och 4 i
småhus på mark med tomträtt.
2.4 Faktorer som begränsar bostadsbyggandet.
Bostadsbyggandet begränsas naturligtvis av en mängd faktorer. I Konjunkturinstitutets konjunktur-barometer 2016, uppges kapacitetsbrist som främsta hindret för ett ökat byggande. Med kapacitetsbrist menas i detta fall brist på arbetskraft. Bristande efterfrågan, finansiella restriktioner eller brist på maskiner och/eller material anges inte längre av husbyggare som främsta hinder6.
Bland Västerbottens läns 15 kommuner är det enbart en kommun, Skellefteå kommun, som i BME 2017 angett brist på arbetskraft som en begränsande faktor. De flesta andra har angett finansiella hinder när de har ombetts att ange de tre främsta faktorerna7 som för närvarande begränsar
bostadsbyggandet i kommunen. Banker har i dessa kommuner generellt sett varit restriktiva i sin utlåning och försiktiga i sina fastighetsvärderingar. Detta beroende bland annat på att byggkostnaderna är högre än värdet på de färdigbyggda bostäderna på den lokala bostadsmarknaden. Bankerna ser med andra ord nyproduktion av bostäder i vissa inlands- och fjällkommuner som riskprojekt.
5 Enligt Jordabalken är tomträtt nyttjanderätt till en fastighet under obestämd tid för ett visst ändamål mot
årlig avgift. Tomträtt får upplåtas i en fastighet som tillhör staten eller kommunen.
6 Boverkets (2016).
7 Alla kommuner har inte angett tre faktorer. En kommun har angett enbart en faktor, 4 två faktorer och
17
9 av 15 har angett svårigheter för privatpersoner att få lån/hårda lånevillkor som begränsande faktor.
9 av 15 har angett höga produktionskostnader som begränsande faktor.
6 av 15 har angett svag andrahandsmarknad för bostäder som begränsande faktor. 2 av 15 har angett svårigheter för byggherrar att få långivare/hårda lånevillkor som
begränsande faktor.
Fyra kommuner, Malå, Sorsele, Vilhelmina och Åsele, har angett vikande befolkningsunderlag som en begränsande faktor för bostadsbyggandet. En högst relevant faktor med tanke på den relativt stora befolkningsminskning som dessa kommuner har haft. Åsele har till exempel förlorat 30 procent av sin befolkning under de senaste 25 åren (se tabell 2).
Umeå kommun, som befolkningsmässigt är länets största kommun och som också har en relativt stor befolkningstillväxt och förhållandevis omfattande bostadsbyggande, avviker från övriga kommuner i sin bedömning av vilka faktorer som verkar begränsande. De anger konflikter med allmänna intressen, överklagande av detaljplaner och svag infrastruktur/osäkerhet kring framtida infrastruktursatsningar som hindrande. I klartext handlar det främst om att riksintresset kulturmiljö i centrala Umeå på olika sätt anses hindra bostadsbyggandet och att den nya dragningen av E4 väst om staden drar ut på tiden. Intressant att nämna kan också vara att Storumans kommun anger Lantmäteriets långa handläggningstider som begränsande faktor för bostadsbyggandet. Regeringen har i år tillsatt en statlig utredning på grund av lantmäteriets handläggningstider som av många har uppfattats som långa och en viktig anledning till att byggprocesser förlängs. Den genomsnittliga handläggningstiden för ärenden som kommit in till Lantmäteriet har de senaste fem åren varit 47,1 veckor8.
Sammanfattningsvis kan sägas att det i jämförelse med BMA 2015 och 2016, inte föreligger någon särskilt stor skillnad mellan vilka faktorer som kommunerna anser begränsar bostadsbyggandet, nu och då.
18
2.5 Allmännyttan
De allmännyttiga bostadsbolagen är viktiga aktörer på bostadsmarknaden i länet. I samtliga av länets kommuner finns kommunala bostadsbolag eller stiftelser som tillsammans har en stor betydelse för bostadsutbudet och bostadsmarknadens utveckling i länet. Hälften av alla hyreslägenheter i länet ingår i den s.k. allmännyttan9.
Antalet lediga lägenheter i allmännyttans bestånd är fortsatt lågt och har dessutom minskat under de senaste åren. Enligt SCB fanns cirka 400 lediga lägenheter i allmännyttans bestånd i länet under hösten 2009. Motsvarande siffra 2015 var knappt 100 lägenheter. I de senaste bostadsmarknadsenkäterna har flera av kommunerna angett att det endast finns tekniska vakanser i beståndet, det vill säga lägenheter som står outhyrda på grund av renoveringar. I några kommuner framkommer i årets BME att det enbart finns lediga lägenheter i områden som inte anses attraktiva, exempelvis på grund av att de ligger långt från centralorten.
Få lediga lägenheter riskerar att leda till inlåsningseffekter som exempelvis kan leda till otillåten andrahandsuthyrning. En lägre omsättning i allmännyttans bestånd leder också till att färre lägenheter kan bli tillgängliga för socialtjänsten att erbjuda till dem som inte kan få ett eget kontrakt på den ordinarie bostadsmarknaden. Det finns också risk för att det vräkningsförebyggande arbetet kan påverkas när privata aktörer tar över bostäder som allmännyttan tidigare har förvaltat.
Mellan åren 2013 och 2016 har antalet lägenheter i länets allmännyttiga bestånd minskat med 1 619 lägenheter10. Allmännyttans andel av länets hyresrätter har samtidigt minskat från 56 procent till 51
procent. Enligt BME 2017 tillkom under år 2016, 233 lägenheter i allmännyttans bestånd genom nyproduktion, inköp och ändring av byggnad. Samtidigt minskade allmännyttans bestånd med 522 lägenheter genom försäljning och rivning.
Den största förändringen har skett i Skellefteå där Skellefteåbostäder AB:s bestånd minskat med nästan 2 000 lägenheter mellan åren 2013 och 2016. Minskningen beror framförallt på att utförsäljningen av lägenheter under 2015 och 2016 har varit betydligt större än tillskottet under de senaste åren. Anledningarna till att lägenheterna har sålts, har varit att förbättra bolagets soliditet, frigöra kapital för nyproduktion samt att få in fler privata hyresvärdar i vissa bostadsområden. I Nordmaling, Sorsele och Vännäs kommuner finns beslut om försäljning av totalt 80 allmännyttiga bostäder under 2017. De flesta av lägenheterna kommer att säljas till privata fastighetsägare för fortsatt uthyrning. 30 lägenheter i Vännäs kommun kommer att säljas till boende för ombildning till bostadsrätt.
9 SCB: s webbplats (2017-04-21). 10 Ibid.
19
3 Befolkningen i Västerbottens län
Ett områdes, en kommuns eller ett läns befolkning - dess storlek, sammansättning och fördelning är viktiga faktorer för samhällsbyggandet. Befolkningen förändras genom s.k. demografiska händelser på individnivå som blir till demografiska processer på samhällsnivå. De viktigaste är födelse, dödsfall och flyttningar. Födslar och inflyttning bidrar till befolkningsökning, medan dödsfall och utflyttning verkar i motsatt riktning. Dessa processer påverkar inte enbart befolkningens storlek utan också dess sammansättning av människor i olika åldrar osv. Demografiska händelser bör alltid studeras över tid. Tack vare den unika svenska befolkningsräkningen från år 1749 och framåt har Sverige en mycket betydelsefull statistik.
3.1 Befolkningssammansättning och -utvecklingen
Folkmängden i Västerbottens län uppgick vid årsskiftet 2016/2017 till 265 881 personer, enligt SCB. Befolkningen är relativt jämnt fördelad mellan könen. 50,5 procent (143 341) är män och 49,5 (131 341) är kvinnor. För riket som helhet är motsvarande siffror 50,2 och 49,8. Av befolknings-pyramiden, figur 5, framgår att Västerbottens län har något färre invånare än riket i åldrarna 0–19 år, medan det i länet finns relativt fler i åldrarna 20–29 år än i riket i genomsnitt. Detta beror främst på den låga medelåldern inom Umeå kommun, som delvis beror på de höga antalet studenter. Tydligt är också att det i Västerbottens län finns fler personer i åldrarna 75–89 år. Detta avspeglar många inlands- och fjällkommuners höga medelålder.
Figur 5. Folkmängd 2016-12-31 efter ålder och kön i Västerbottens län och riket som helhet. Källa Regionfakta. Under år 2016 ökade befolkningen i merparten av länets kommuner. Totalt ökade folkmängden i länet med 2 503 invånare. Mer än dubbelt så många jämfört med 2015. I landet som helhet ökade befolkningen med 1,46 procent, till 9 995 153 invånare. För att hitta en folkökning som överstiger 2016 års relativa folkökning får vi leta i historiska statistikböcker tillbaka till år 1861 då Sveriges befolkning ökade med 1,49 procent, meddelar SCB.
Befolkningsökningen är koncentrerad till Umeå kommun. Av de 2 503 nya invånarna, återfinns 2 115, eller 84 procent, i Umeå kommun. Men även i Skellefteå, Vännäs och Nordmalings kommuner skedde en förhållandevis stor ökning av folkmängden. I Skellefteå ökade befolkningen med 235 personer, i
20
Vännäs med 102 och i Nordmaling ökade befolkningen med 72 personer. Tyvärr minskade befolkningen i sammanlagt 5 kommuner. I Norsjö kommun minskade folkmängden med 51 personer, i Storuman med 44 personer, i Vilhelmina med 24 personer, i Dorotea med 21 personer och i Malå minskade folkmängden med 9 personer, se figur 6.
Figur 6. Folkmängd i Västerbottens län kommuner 2016-12-31. Siffran under invånarantalet anger förändringen av befolkningen mellan 2015 och 2016. Källa: SCB
En befolkningsmängd kan bara öka i antal genom flyttnings- och födelseöverskott. Det innebär att antalet som flyttar in till länet måste vara fler än de som flyttar ut samt att det föds fler barn än de personer som dör. Invandringens betydelse för länets folkökning ökar på samma sätt som i övriga Sverige. Flyttningsnettot för år 2016 ligger på 2 076 invånare. Det betyder att 83 procent av folkökningen år 2016 beror på att antalet personer som flyttat till länet är större än de som flyttat från länet. Allmänt sägs att invandringen bromsar avfolkningen. Förutom den positiva inverkan invandringen har på befolkningsantalet är den också en viktig förändringskomponent vad gäller påverkan på service och kompetensförsörjning.
Födelseöverskottet i länet låg år 2016 på 385 personer. Det betyder att det föds fler barn än de personer som dör i länet som helhet. Här kan nämnas att 9 län i Sverige hade ett negativt födelseöverskott och 3 ett mindre fördelsöverskott än Västerbottens län.
21
Tittar man på födelseöverskottet fördelat per kommun påvisas återigen Umeå kommuns betydelse. Av länets 15 kommuner hade 12 ett negativ födelsenetto och enbart 3 ett positivt. I Umeå kommun var födelseöverskottet 648, i Vännäs 3 och i Robertsfors 2. Bland de kommuner som hade negativt fördelsnetto, hade Skellefteå kommun det största. Där dog 59 fler än de som föddes.
En jämförelse mellan åren 1991 och 2016 visar att länets befolkningsmängd förändrats från 253 835 invånare till 265 881. En ökning med 12 046 invånare, se tabell 2. Ökningen beror främst på Umeå kommuns stora befolkningsökning. Det är egentligen bara Umeå och Vännäs kommuner av länets 15 kommuner som har haft en ökning av sin befolkningsmängd under de senaste 25 åren. Umeå kommun ökade under perioden med 30 239 personer och Vännäs kommun med 84 personer. Övriga kommuner i länet har under samma period haft en befolkningsminskning. 6 av länets 15 kommuner har under de senaste 25 åren minskat sin folkmängd med omkring 20–30 procent.
SCB antar att Västerbottens län kommer att öka sin befolkning totalt sett med 0,8 - 5,2 % fram till 2030. För närvarande ligger befolkningsökningen på ca. 3 %.
Tabell 2. Förändringen av folkmängden i Västerbottens läns kommuner i förhållande till riket, mellan åren 1991 och 2016.
Kommun/Region Antal Förändring 1991–2016
1991 2016 Antal Procent Bjurholm 2 924 2 454 -470 -16,1 Dorotea 3 737 2 719 -1 018 -27,2 Lycksele 14 284 12 187 -2 097 -14,7 Malå 4 158 3 100 -1 058 -25,4 Nordmaling 8 184 7 132 -1 052 -12,9 Norsjö 5 333 4 125 -1 208 -22,7 Robertsfors 7 868 6 784 -1 084 -13,8 Skellefteå 75 565 72 266 -3 299 -4,4 Sorsele 3 524 2 535 -989 -28,1 Storuman 7 708 5 899 -1 809 -23,5 Umeå 92 653 122 892 30 239 32,6 Vilhelmina 8 452 6 805 -1 647 -19,5 Vindeln 6 691 5 413 -1 278 -19,1 Vännäs 8 611 8 695 84 1 Åsele 4 143 2 875 -1 268 -30,6 Västerbottens län 253 835 265 881 12 046 4,7 Riket 8 644 119 9 995 153 1 351 034 15,6 Källa: SCB
22
4 Samband mellan till exempel arbetsmarknaden,
kommunikationerna och bostadsmarknaden i Västerbottens
län
För bra boendeplanering krävs insikt om vad som skapar goda livsvillkor, välstånd och utvecklingsmöjligheter. Viktigt är att förstå hur olika samhällsfunktioner interagerar som till exempel bostadsmarknad och arbetsmarknad, vilken roll kommunikationer spelar eller vilken betydelse bostadspriser, service, löne- och utbildningsnivåer har.
4.1 Arbetsmarknad och näringsliv
Hushållens ekonomi har stor betydelse för efterfrågan på bostäder. Hushållens ekonomi är också direkt relaterad till arbetsmarknaden. Både till den lokala arbetsmarknaden och den som det går att pendla till. Arbetsmarknaden är i sin tur beroende av konjunkturerna och vad som händer i omvärlden.
”Västerbotten har en intressant blandning av tjänste-, tillverknings- och basindustriföretag. Med basnäringarna som grund har många företag utvecklats och etablerat sig på den nationella och internationella arenan. Universiteten i Västerbotten har skapat en grogrund för utveckling och etablering av kunskapsintensiva företag. Tjänstenäringarna är en betydande del av näringslivet i såväl Umeå med närområde liksom Skellefteå med närområde. I övriga länet är näringslivsstrukturen starkt kopplad mot den kraftigt växande råvaruindustrin. Ett flertal industriföretag finns därutöver etablerade, vilka producerar mot en internationell marknad. I hela länet växer besöksnäringens andel av näringslivsstrukturen”. Så beskrivs länets näringsliv i länstransportplanen av Region Västerbotten.
Antalet förvärvsarbetande uppgick år 2016 till 128 125 personer. Av de förvärvsarbetande är 52 procent män och 48 procent är kvinnor. I jämförelse med riket har Västerbottens län en högre andel sysselsatta inom offentlig sektor. 40 procent av de förvärvsarbetande jobbar inom den offentliga sektorn (vård och omsorg; sociala tjänster (21,6 %), utbildning (13 %) och offentlig förvaltning och försvar (4,9 %)), se tabell 3. Nämnas kan också att nästan dubbelt så många i Västerbottens län jobbar inom de areella näringarna (jakt, fiske, renskötsel, jord- och skogsbruk), jämfört med riket i övrigt. Dessa jobbar företrädesvis inom skogsbruket.
23
Länets arbetsmarknad kan sägas vara klart könsuppdelad. Kvinnorna är överrepresenterade i de traditionellt kvinnliga branscherna vård och omsorg samt utbildning. Männen är överrepresenterade i de traditionellt manliga branscherna som areella näringarna, tillverkning och utvinning, byggverksamhet, transport och magasinering, se figur 7. Dessa förhållanden bidrar till s.k. könsmärk-ning av vissa yrken och bidrar med utgångspunkt från ett genusperspektiv till könssegregation. Totalt sett är de kvinnodominerade branscherna färre än de mansdominerade. Dessutom karaktäriseras dessa i större utsträckning än de mansdominerade av en högre andel låglöneyrken.
Tabell 3. Andel sysselsatta per bransch i Västerbottens län och riket, år 2016.
Näringsgren Västerbottens län Riket
Jordbruk, skogsbruk, jakt, fiske 3,7 2,1
Tillverkning och utvinning 11,9 11,9
Energiförsörjning; miljöverksamhet 1,5 1
Byggverksamhet 7,5 7
Handel 9,5 12,1
Transport och magasinering 4,6 4,8
Hotell- och restaurangverksamhet 3,0 3,5
Information och kommunikation 2,6 3,8
Finans- och försäkringsverksamhet 1,1 2
Fastighetsverksamhet 1,5 1,6
Företagstjänster 8,3 11,7
Offentlig förvaltning och försvar 4,9 5,8
Utbildning 13,0 10,6
Vård och omsorg; sociala tjänster 21,6 16,6 Kulturella och personliga tjänster 4,0 4,4
Näringsgren okänd 1,2 1,1
Totalt 100 100
Källa: SCB
Merparten av länets bostadsbestånd finns som tidigare beskrivet i kustlandet och närmare bestämt inom Umeå och Skellefteå kommuner och så gör också länets arbetsplatser. År 2016 fanns totalt 42 116 arbetsställen i länet11, se tabell 4. Den övervägande delen av dessa har inga anställda. De är med andra
ord enmansföretag eller per definition så kallade mikroföretag. Till mikroföretag räknas för övrigt också företag med 1–9 anställda. Företag som i vardagligt tal bruka benämnas små. Mikroföretag är förhållandevis vanligare i Västerbottens län än i Sverige i övrigt. När det gäller andelen så kallade
11 Ett arbetsställe är en enhet som ägs av ett företag och som verkar på en ort och inom en näringsgren och
24
medelstora företag, med 50 anställda eller fler12, är skillnaden mellan länet och riket som helhet inte
så stort. 1 procent av alla arbetsställen i Västerbottens län har 50 eller fler anställda. Motsvarande andel för riket i genomsnitt är 1,2 procent.
De fem största arbetsgivarna i länet år 2016 enligt SCB, med hänsyn till antalet anställda, var Umeå kommun (11 025), Västerbottens Läns Landsting (9 625), Skellefteå kommun (8 925), Umeå universitet (3 975) och Boliden Minerals AB (1 825).
De fem största företagen i Västerbottens län enligt Nordic Netproducts13 med hänsyn till storlek på
olika parametrar som omsättning resultat, export och antal anställda är Boliden Mineral AB, Coop Nord Ekonomiska förening, Skellefteå Kraft, Komatsu Forest AB och SCA Obbola AB.
De fem största företagen i länet enbart efter omsättning uppges enligt Largest Companies14 vara
Skellefteå Stadshus AB15, Coop Nord Ekonomiska förening, Umeå kommunföretag AB16, Komatsu
Forets AB och SCA Obbola AB. Dessa företag omsätter alla över 2 miljoner.
Figur 7. Förvärvsarbetande kvinnor och män efter bransch i Västerbottens län år 2016. Källa: SCB Enligt SCB förvärvsarbetade år 2016, 79,2 procent, eller 128 125 personer, av alla västerbottningar mellan 20 och 64 år. Motsvarande andel för riket är 77,9 procent. Omkring 40 procent av alla förvärvsarbetande västerbottningar, jobbade inom länets 25 största arbetsgivare.
12 99,9 procent av alla företag i Sverige är små och medelstora företag med mindre än 250 anställda. 13 Nordic Netproducts webbplats (2017-05-30).
14 Largest Companies webbplats (2017-05-30).
15 Skellefteå Stadshus AB ägs till 100 % av Skellefteå kommun och är moderbolag bl.a. till Skellefteå Kraft AB,
Skelleftebostäder AB och Skelleftebuss AB.
16 Umeå Kommunföretag AB är moderbolag för Umeå kommuns alla aktiebolag bl.a. Umeå Energi,
VAKIN/UMEVA, Bostaden och INAB.
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Kvinnor Män
25
Som tidigare beskrivits har läget på bostadsmarknaden försämrats. Det råder för närvarande bostadsbrist i 12 av länets 15 kommuner. Arbetsmarknaden i länet har i stället förbättrats enligt Svensk Näringsliv. Antalet lediga jobb är högt, men vissa arbetsgivare uppger att de har problem med att anställa personal med rätt kompetens17. Bostadsbristen framställs inte sällan som ett av skälen till att
nyrekrytering av personal försvåras. Kort sagt, rörligheten på arbetsmarknaden försvåras där det finns underskott av tillgängliga bostäder i god boendemiljö.
Enligt arbetsförmedlingens prognos för år 2017 kommer arbetslösheten att minska, men minskningen sker allt långsammare. Det beror huvudsakligen på ett ökat antal nyanlända, som har betydligt längre väg in på arbetsmarknaden än genomsnittet. En allt tydligare trend är också att arbetslöshetstiden förlängs för de som är utan jobb. Under 2017 kommer arbetslösheten i länet att ligga på 6,2 procent. Det är lägre andel än för riket som helhet, som är beräknad till 7,5 procent18. Statistik på andelen
arbetslösa per kommun för 2016, visar på en stor spridning mellan kommunerna. I Umeå kommun var till exempel andelen arbetslösa 5,5 procent och i Åsele 10,1 procent19.
Tabell 4. Antal arbetsställen i Västerbottens län och i riket, efter storleksklass år 2016.
Region
Antal /Procent Storlek antal anställda
0 1–9 10–49 50- Totalt Västerbottens län 32 106 7 713 1 896 401 42 116 Riket 884 741 312 560 67 573 15 198 1 280 072 Västerbottens län 76,2 18,3 4,5 1 100 Riket 69,1 24,4 5,3 1,2 100 Källa: SCB
I sammanhanget är det också värt att nämna vår tids så kallade demografiska utmaning som kortfattat innebär att färre i arbetsför ålder ska försörja fler, framförallt äldre. Medelåldern bland länets befolkning ökar på samma sätt, om inte ännu mer, som för övriga Sverige och västvärlden. Varje år lämnar omkring 30 000 personer arbetsmarknaden på grund av ålder. Mellan åren 2012–2025 beräknas drygt 40 000 personer gå i pension. Det är 35 procent av alla sysselsatta i länet. De inomregionala skillnaderna är stora med en variation från 30 till 52 procent mellan kommunerna. Flest pensionsavgångar för kvinnor sker inom branscherna vård och omsorg. Flest pensionsavgångar för män sker inom tillverkningsbranschen. Även utbildningsbranschen har stora pensionsavgångar att vänta.
4.2 Kommunikationer
Länets olika trafik- och infrastruktursystem och dess funktionalitet är viktiga på många olika sätt och är ett av de prioriterade områdena i länets regionala utvecklingsstrategi20. Genom bra
kommunika-tioner ökar möjligheterna till dagpendling, arbetsmarknaden blir större och tillgången till utbildning och service förbättras.
17 33% av småföretagen i länet anser att främsta hindret för tillväxt är att finna lämplig arbetskraft. Tvingats
tacka nej till ordrar. Småföretagarbarometern Västerbottens län, september 2016.
18 Arbetsförmedlingens webbplats, (2017-05-10). 19 Svenskt Näringslivs webbplats, (2017-05-10). 20 ibid
26
Botniabanan som knyter ihop städer och tätorter längs Norrlandskusten är ett bra exempel på regionförstoring. För persontrafiken ger banan stora tidsvinster och kan sägas bidra till att delar av Västernorrlands län nu kan räknas som en del av Umeåregionen.
Norrtåg AB är en av de tågoperatörer som trafikerar Botniabanan. De redovisar i sin resandestatistik ett ökat resande över tid mellan Umeå och Sundsvall. Totalt för år 2016 ligger antalet resor för sträckan på 681 50021. Antalet har ökat med 2 procent sedan 2015 års mätningar. Resandeströmmen mellan
Umeå och Örnsköldsvik är och har varit den starkaste på denna distans. Vid rusningstid går tågen överfulla. För resandeutvecklingen menar Norrtåg AB att lösningen med två stationer i vardera Umeå, Örnsköldsvik och Sundsvall har visat sig framgångsrika för stråken och regionernas funktion. Umeå Östra har de högsta passagerarvolymerna av de stationer som Norrtåg angör. De menar vidare att den nod som Umeå Östra utgör, med sitt strategiska läge i nära anslutning till regionsjukhuset och universitet, påtagligt bidrar till att balansera arbetsmarknaderna och stärka kompetensförsörjningen.
Planerad fortsättning av Botniabanan, Norrbotniabanan, beräknas på samma sätt kunna skapa betydande effekter bland annat för länets näringsliv, arbetsmarknad och bostads-marknad. Med utbyggd bana antas att de 10 LA-områdena (lokala arbetsmarknaderna) som finns längs stråket kan minska till 4. Den kustnära banan på ca 27 mil, kommer att passera - Umeå, Robertsfors, Skellefteå, Piteå och Luleå - de mest tätbefolkade delarna av Norr- och Väster-bottens län. Med Norrbotnia-banan antas restider halveras jämfört med dagens snabbaste busslinjer och bidra till att ytterligare bostäder, förutom redan planerade, byggs. Totalt beräknas att ytterligare omkring 7 000 bostäder kan förväntas byggas längs Norrbotniabanestråket om banan realiseras22.
Andra inomregionala järnvägssträckor som har potential att utvecklas till viktiga pendlingsstråk för inlandsorterna i länet är banan mellan Lycksele-Vindeln-Vännäs-Umeå. Redan i dag dagpendlar många denna väg med tåg. Totalt för år 2016 genomfördes 61 300 resor, men antalet resor har dock sjunkit med 9 procent från 2015. Detta antas bero på bristande linjekapacitet och fordonsproblem.
21 Norrtåg AB webbplats, (2017-05-30). 22 Norrbotniabanan (2016).
27
Foto: Ångpanneföreningen AB Tillgången till digital infrastruktur är också viktig för att öka människors valfrihet samtidigt som näringslivet får ett större rekryteringsunderlag. I ett geografiskt stort län som Västerbotten som dessutom är glesbefolkat är det synnerligen angeläget att möjligheterna till digital uppkoppling fortsätter att förbättras. Västerbottens län har idag ett av världens bästa bredbandsnät och tillgången till Internet blir allt viktigare för att också kunna ta del av samhällsservice. Ett prioriterat områden i den regionala utvecklingsstrategin är också att öka utbyggnaden och höja kvaliteten på den fasta IT-infrastrukturen23.
Västerbottningarnas pendlingsmönster
Pendling som har en balanserande funktion mellan bostadsmarknad och arbetsmarknad ökar över tid i hela landet. Generellt gäller att ju kortare restiden är mellan inbördes kompletterande arbetsmarknader, desto större pendlingsutbyte. Försämrade möjligheter att pendla kan i stället leda till ökad utflyttning och stagnerad tillväxt. I gällande länstransportplan påpekas att bristande kvalitet i delar av vägnätet har en regionförminskande effekt, till exempel sänkta hastigheter mellan Storuman och Tärnaby.
SCB: s statistik över västerbottningarnas pendlingsströmmar visar att Umeås väl differentierade näringsliv är ett viktigt nav för hela länets arbetsmarknad. Pendlingsstatistik för år 2015 påvisar att pendlingen till Umeå från länets övriga kommuner uppgår till 52 procent av all pendling inom länet. Den största andelen pendlare till Umeå kommer från Vännäs, Nordmaling, Robertsfors och Skellefteå, se tabell 5 bilaga 1. Denna pendling utgör ca 40 procent av all pendling mellan kommunerna i länet. Vännäs specialskolor och industrier skapar även förhållandevis omfattande pendling från Umeå till Vännäs. Skellefteå och Vindeln har också en förhållandevis stor inpendling från Umeå. Tydligt i statistiken över pendlingsmönstret är Lyckseles funktion som centrum för länets inland och Skellefteås betydelse för norra länsdelen. Till Lycksele och Skellefteå sker en inpendling från omkringliggande kommuner.
28
Västerbottningarna pendlar också ut från länet. Under år 2015 utpendlade totalt 6 095 personer. 42 procent av dessa pendlade till grannlänen. En förhållandevis stor andel, 28 procent, pendlar dock till Stockholms län.
Skillnader i mäns och kvinnors pendlingsmönster
Som tidigare nämnts är länets arbetsmarknad klart könssegregerad och det syns även i kvinnors och mäns pendlingsmönster. Generellt sett pendlar män i större utsträckning än kvinnor. På senare tid har dock skillnaderna minskat. I områden med väl utbyggd kollektivtrafik pendlar ungefär lika många kvinnor som män. Det är ett tecken på att bra kommunikationer skapar mer jämlika möjligheter till att bo och verka med utgångspunkt från personliga preferenser.
I en nulägesanalys av Trafikanalys 24 av arbetspendlingen i Norrbottens- och Västerbottens framgår att
kvinnors och mäns val av färdsätt för arbetsresor skiljer sig åt. Majoriteten av arbetsresorna för kvinnor och män sker med bil (cirka 75 procent av arbetsresorna för män och drygt 60 procent för kvinnor). Kvinnor och män pendlar dock i olika stor utsträckning över kommun- eller länsgräns vilket påverkar färdlängden för arbetsresorna.
Mer än 50 procent av kvinnorna i länet arbetar inom offentlig sektor och 26 procent av dessa arbetade år 2013 inom vård- och omsorg. Förskolor, skolor och vårdcentraler finns i varje kommun vilket innebär att många kvinnor arbetar i den kommun där de är bosatta. För personer med yrken inom vård eller skola innebär också ett jobb i en annan kommun eller ett annat län sällan en högre lön än ett jobb inom bostadskommunen. Män däremot, är överrepresenterade bland arbetena inom den privata sektorn där möjligheterna till högre löner är större. På väldifferentierade arbetsmarknader är dessutom chanserna till högre löner ännu större, vilket väl motiverar till pendling. Detta är en av förklaringarna till varför andelen män i större utsträckning utgör förvärvsarbetande dagbefolkning i en annan kommun än där de är bosatta25.
24 Trafikanalys (2013).
29
4.3 Annat som också kan påverka bostadsmarknaden
Bostadspriserna
Det finns en rad faktorer som påverkar priset på bostäder. Viktiga faktorer är utbudet av bostäder, hushållens tilltro till landets ekonomi, tilltro till hushållets inkomster och betalningsförmåga, ränteläget på bolån och amorteringskrav. Enligt fastighetsmäklare i länet är utbudet av bostäder det som i störst utsträckning påverkar bostadsmarknaden i Västerbottens län. Ett lågt utbud innebär att fler köpare konkurrerar om de objekt som finns ute till försäljning. Ett lågt utbud kan också försvåra rörligheten på bostadsmarknaden26.
Som tidigare redovisat finns ett utbrett underskott av bostäder i länet och statistik från SCB och mäklare påvisar också en kraftig ökning av priserna på bostäder. I tabell 6 nedan anges hur priser på villor har förändrats i respektive kommun, i länet och i riket som helhet mellan åren 2014 och 2015. I tabellen redovisas också hur priserna har utvecklats mellan 2010 och 2015 samt mellan 2005 till 2015. Förändringen på villapriserna i länet är nästan ofattbara. Ökningen av priserna i Västerbottens län mellan 2014 och 2015 är dubbelt så stor i jämförelse med riket som helhet. Under tioårsperioden 2005–2015 har priserna i genomsnitt i länet, ökat med nästan 60 procent.
Prisnivåerna mellan villor i länet är förstås inte lika. Enligt Svensk Mäklarstatistik var medelpriset för en villa i Umeå kommun i början av år 2017, drygt 3,3 milj. kr., i Skellefteå och Vännäs kommuner omkring 1,7 milj. kr, i Lycksele-, Nordmalings-, Storumans-, Robertsfors-, Vilhelmina- och Vindelns kommuner mellan 800 000 - 1,4 milj. kr. I övriga kommuner, Bjurholms-, Dorotea-, Norsjö-, Sorsele- och Åsele kommuner kostade en villa i genomsnitt omkring 200 000 - 400 000 kr. För Malå kommun finns ingen statistik. Genomsnittspriset i riket som helhet var under samma period ca 3,2 milj. kr. Svensk Mäklarstatistik redovisar även hur priserna har utvecklats under det senaste året (från april 2016 till april 2017). Bostadspriserna på bostadsrätter har i genomsnitt ökat med 6,8 procent i länet och villor med 9,5procent. I riket som helhet är motsvarande ökning 8,1 procent och 9,9 procent.
30
Boverket analyserar kontinuerligt bygg- och bostadsmarknaden och anger att ökningen av bostadspriserna har bromsat in27.
Den förhållandevis höga prisutvecklingen i centralorterna gör att efterfrågan på bostäder ökar utanför centralorterna. Höga priser inom Umeå kommun har också bidragit till att efterfrågan på bostäder ökat i kranskommunerna, med höjda priser som följd. Samtidigt påtalas förhållandet att hus i mindre byar och i glesbygd inte erbjuds till försäljning på grund av förhållandevis låga priser. Dessa behålls i stället och används som fritidshus.
Tabell 6. Prisförändringar på småhus för permanentboende (villor, rad- och kedjehus) per kommun mellan åren 2014 - 2015 samt prisförändringar mellan 2010–2015 och 2005–201528. För kommuner med 20 köp eller färre
redovisas inga prisförändringar.
Kommun Prisförändring i % mellan 2014 och 2015 (1år) Prisförändring i % mellan 2010 och 2015 (5 år) Prisförändring i % mellan 2005 och 2015 (10 år) Bjurholm Dorotea Lycksele 7 12 85 Malå 16 -4 24 Nordmaling 22 14 67 Norsjö 40 53 47 Robertsfors 4 27 52 Skellefteå 15 45 100 Sorsele 29 5 12 Storuman 22 34 61 Umeå 12 32 73 Vilhelmina 16 13 45 Vindeln 30 45 77 Vännäs 20 34 67 Åsele 42 37 40 Länet 21 27 58 Hela riket 11 22 68
Källa: SCB, Fastigheter och lagfarter
Service
Västerbottens län är arealmässigt stort och utgör hela 13 procent av Sveriges yta. Men länet som helhet är glesbefolkat. Det bor knappt fem invånare per km2. Av länets ca 266 000 invånare bor 78
procent inom Lycksele-, Umeå- och Skellefteå kommuner. Resten av länets 15 kommuner har mindre än 10 000 invånare. De stora inomregionala skillnaderna utgör utmaningar på flera sätt, till exempel vad gäller tillhandahållandet av service.
27 Boverket (2016).
28 Prisförändringarna är beräknade på den vägda köpeskillingskoefficienten (kvoten mellan pris och
31
Den generella urbanisering som pågått och som förväntas fortsätta leder hela tiden till minskat underlag för lokal service och i förlängningen utglesning av både kommersiell och offentlig service i framförallt glesbygden, men också på den landsbygd som ändå är relativt tätortsnära. Förutom minskat befolkningsunderlag ställer den så kallade demografiska utmaningen med en kvarvarande åldrande befolkning med stigande genomsnittlig levnadsålder, ökade krav på tillgänglighet till sjukstugor, hälsocentraler och apotek liksom på övrig vård och omsorg. Sammantaget är tillgänglighet till hälso- och sjukvård av god kvalitet en viktig förutsättning för bostadsmarknaden.
Efter Norrbotten är Västerbotten det län i Sverige där flest personer har längre än 20 minuter till närmsta dagligvarubutik. Detsamma gäller drivmedelsstationer. På grund av långa avstånd och gleshet är länet strakt beroende av bra kommunikationer för gods-, post- och persontransporter. Bra kommunikationer liksom en god tillgång till digital uppkoppling kan återigen nämnas som en viktig faktor för landsbygdens potential ur ett boendeperspektiv.
Under senare tid finns exempel på hur skolnedläggningar på mindre orter medfört utflyttning av familjer och företag. När också annan offentlig service som till exempel Arbetsförmedling, Försäkringskassan och Polis riskerar att försvinna från landsbygden kommer förutsättningarna för långsiktig överlevnad för den kommersiella servicen att minska.
I Regionalt serviceprogram för Västerbottens län29 antas att strategiska satsningar på vissa
serviceorter i kommunerna är viktigt för att långsiktigt bevara en kommersiell och offentlig service som är realistisk och rimlig utifrån geografiska och befolkningsmässiga förhållanden. I stora delar av länet behövs dessutom nya servicelösningar där viss offentlig service samordnas med kommersiell service för att stärka och långsiktigt trygga ett bredare serviceutbud.
