Att blanda bostäder och verksamhetslokaler

Att förskolor lokaliseras nära där vi bor underlättar vardagslivet och kan också bidra till att en plats blir mer attraktiv. Att planera och bygga förskolor i tidiga skeden kan påverka intresset för ett område säger utbildningsförvaltningens chef Ann-Chatrin Norrevik. Hon tycker också att man kan låta det synas ännu mer att det finns förskolor i ett område.

”Det är attraktivt att ha förskolor i ett område – låt det synas! ” Alla tre förvaltningar är också överens om att det är enklare att skapa blandning om man är med i planeringen i ett tidigt skede.

”Om det kommer in senare blir det lite krångligare även om det oftast går att hantera. Principiellt är det jättebra att blanda bostäder med verksamheter.” Anne Lundkvist, vård- och

omsorgsförvaltningen

Fördelar med att blanda bostäder och lokaler

På ett övergripande plan är alla tre förvaltningar överens om att den tillgängliga ytan för verksamhetslokaler krymper och att man därför måste använda marken effektivare. Alla är också överens om att det är där människor bor som verksamhetslokaler behövs. Alla ser också fördelar med att finnas där människor rör sig. Ambitionerna i stadsbyggnadsidén – att skapa en levande och trygg stad – verkar alltså alla ställa upp på. Att blanda bostäder och verksamheter är positivt på flera olika sätt.

En förskolas placering kan underlätta eller försvåra både för vuxna och barn. För föräldrar handlar det ofta om att lätt kunna ta sig till och från förskolan, för barnen kan blandningen handla om att det blir mer naturligt att lära sig olika saker, till exempel hur man tar sig fram i trafiken.

”På 70-talet planerade man så att det inte skulle finnas bilar i närheten av förskolorna vilket resulterade i att barnen inte lärde sig att vara försiktiga i trafiken.” Ann-Chatrin Norrevik,

utbildningsförvaltningen

I Vård- och omsorgsförvaltningens verksamhet är det önskvärt att blanda bostäder med verksamheter.

”I flera av våra verksamheter är det önskvärt att man blandar bostäder med verksamheter. Normaliseringsprincipen i omsorgs-och andra vårdsammanhang är en rättighet för personer med funktionsnedsättningar att få leva ett så normalt liv som möjligt.”

Anne Lundkvist, vård- och omsorgsförvaltningen

För personal kan blandning av verksamheter och bostäder ge större trygghet att ta sig till och från jobbet och dessutom en minskad risk för skadegörelse.

”En fördel med att blanda verksamheter och bostäder är att det blir rörelse dygnet runt vilket kan minska skadegörelse med mera.”

Birgitta Persson, fastighetsenheten.

Mindre skadegörelse Bidrar till platsens attraktivitet Mer rörelse i stadsrummet

Normaliseringsprincipen, dvs rättigheten för personer med funktionsnedsättningar att få leva ett så normalt liv som möjligt.

Effektivare användning av mark

6

Tabell 2 Exempel på vinster med att blanda verksamheter och bostäder

Tidigare erfarenheter av att blanda förskoleverksamhet med bostäder i Botkyrka visar att det ofta blir mycket synpunkter från grannar. Både inomhus men framförallt utomhus upplevs barnen störa. Erfarenheter inom förskolan i Jönköping liknar Botkyrkas. ”Det blir diskussioner med grannar när man har verksamhet i botten-våningarna på flerbostadshus. Går det att välja vill vi helst inte placera verksamheter i bottenvåningen” Madelein Nilsson, förskolechef i Barnarps förskoleområde.

Även i Malmö stad är man tveksam till förskolor i bottenvåningar, i alla fall med gemensamma gårdar. Av erfarenhet och med stöd av forskning avråder man från att låta förskolor samutnyttja gårdar med boende eftersom man menar att det ger sämre förutsättningar för barns lekmiljö och för de boendes utemiljö. Istället säger man att förskolor i bottenvåningar fungerar bäst i kombination med en friliggande förskola, då kan man samarbeta om uteytorna.

Svårigheter med att blanda bostäder och lokaler

Att vara överens på en övergripande nivå är ganska enkelt men det finns också svårigheter när flera intressen ska samsas på samma yta. Att placera verksamheter i samma område som bostäder är ingen som ifrågasätter men ju mer integrerat, ju närmre verksamheterna kommer bostäderna, desto större svårigheter.

De riktlinjer som förvaltningarna arbetar utifrån ger vägledning för den enskilda verksamheten medan stadsbyggnadsidén försöker se hur verksamheterna bidrar till en attraktiv stadsmiljö. I dagsläget finns ingen vägledning kring hur dessa olika intressen ska vägas mot varandra. Vård- och omsorgsförvaltningen ser mest fördelar och kanske är deras verksamhet (som ofta är bostäder) enklare att kombinera med andra bostäder. Utbildningsförvaltningens

verksamhet där barnen vistas både inom- och utomhus kan vara svårare att kombinera med bostäder. Det är också i samtal med utbildningsförvaltningen som de flesta svårigheterna identifierats.

Tidigare erfarenheter, verksamheternas olika behov och hur processen ser ut när kommunen planerar för nya

verksamhetslokaler spelar roll för hur enkelt det är att bygga integrerat. Även intresset från marknadens aktörer påverkar. Nedan beskrivs med hjälp av citat från intervjuerna vad problemen består i.

Tidigare erfarenheter

De erfarenheter som finns av att blanda förskoleverksamhet med bostäder i kommunen visar att det finns en del svårigheter. Det handlar både om konflikter med boende och ekonomiska implikationer som man bär med sig när man planerar för nya verksamheter. Ann-Cahtrin Norrevik chef för utbildnings-förvaltningen uttrycker det så här:

”Förskolor i bottenvåningar kräver mycket samarbete med de boende. Så länge de boendes egna barn går i förskolan är det inga problem men när det har vuxit upp är det inte lika roligt att ha barn på gården utanför. Det blir svårt med uthålligheten.”

7

Svårt att styra ekonomiskt delvis på grund av långa avtal.

Konflikter med grannar

Svårt med uthålligheten – grannarna tröttnar på ljud från verksamheten när deras egna barn slutar

Mindre flexibelt vid ombyggnation Många hänsyn i planeringen Storlekskravet

Utemiljökravet

Kommunens ovana att hyra lokaler

Svårt att få byggherrar att bygga verksamhetslokaler i bottenvåningarna.

Tabell 2 Exempel på svårigheter med att blanda verksamheter och bostäder

Storleken i sig kan göra att det blir svårt att kombinera verksamheter med bostäder när ytan är begränsad. Per-Anders Framgård ställer sig frågan är om administrativ storlek behöver vara detsamma som fysisk storlek eller om det finns möjligheter att dela upp en

verksamhet i flera intilliggande fysiskt mindre verksamheter.

”Varför inte använda befintliga bottenvåningar till något annat än förråd och tvättstugor – låt tusen blommor blomma.” Per-Anders Framgård, samhällsbyggnadsförvaltningen.

Krav på utemiljön

Utemiljön är betydelsefull i alla verksamheter. För en

förskoleverksamhet är en egen uteplats eller möjligheter att på ett säkert sätt kunna ta del av andra utemiljöer något som styr verksamhetens placering. För äldreomsorgen är kontakten med utemiljön också viktig men Anne Lundkvist på vård- och omsorgsförvaltningen menar att man måste vara lite mer kreativ.

”Hur kan man få kontakt med naturen utan att vara i bottenplan?”

Anne Lundkvist, vård- och omsorgsförvaltningen

Tillgång till utemiljö är något som både utbildningsförvaltningen och vård- och omsorgsförvaltningen definierar i sina lokalprogram och något som kan vara en faktor som också kan begränsa på vilka platser det är möjligt att blanda verksamhetslokaler med bostäder.

I Malmö stad strävar precis som flera andra städer efter att bygga en tätare stad istället för att täcka en allt större yta med gles bebyggelse. Verksamheter som till stor del bedrivs inomhus tycker man i Malmö är ganska enkelt att bygga i en tätare stad.

Verksamheter som är ytkrävande som till exempel förskolor är svårare att få till i den täta staden. Man kan enligt Malmö stads riktlinjer för utemiljö i förskolor vara mer kreativ när man skapar utomhusyta och till exempel använda taken. I viss utsträckning kan man också kompensera mindre lekytor med högre personaltäthet.

Tidigare erfarenheter av ekonomiska faktorer

Ann-Cahtrin Norrevik på utbildningsförvaltningen har också erfarenhet av att det kan bli dyrare i de fall kommunen inte själv äger huset utan hyr in sig i långa och ofta dyra avtal.

”Det kan också vara mindre flexibelt vid ombyggnationer, det kan bli svårt att göra förändringar i lokalerna som ägaren kan sätta sig emot.”

Även i planeringsskedet påverkar tidigare erfarenheter

I samtal med samhällsbyggnadsförvaltningen framkommer att man även i planeringsskedet påverkas av tidigare erfarenheter. Det går snabbare att få fram en ny verksamhetslokal när man väljer en plats där det finns färre personer som kan ha synpunkter, där det inte blir för mycket överklaganden från grannar. Förutom att det går snabbare behöver man inte anpassa sig till omgivningen i samma utsträckning vilket kan göra byggnaden billigare. Dessutom kanske kommunen själv har rådighet över marken. Per-Anders Framgård på samhällsbyggnadsförvaltningen uttrycker det så här:

”Allt kokar ner till tid och pengar – det är viktigt att det går snabbt och att det inte kostar för mycket.”

Verksamheternas olika behov

Verksamheternas behov är det som tydligast ger utrymme för diskussion. Framförallt gäller det lokaler för skola och förskola där både inomhus- och utomhusmiljön påverkar och påverkas av omgivningen. Det är i checklistorna och i förvaltningarnas riktlinjer behoven definieras.

Krav på storlek

Utbildningsförvaltningen menar att ur ett ekonomiskt perspektiv behöver en förskola ha minst 160 barn. Samhällsbyggnads-förvaltningen letar med det som utgångspunkt tomter som är 1 000 kvm per avdelning varav cirka 200 kvm används för själva

byggnaden. Även funktioner som exempelvis ett tillagningskök driver en viss storlek på verksamheten för att vara lönsamt.

8

9

Det finns exempel på företag som bygger verksamhetslokaler och hyr ut till både privata och kommunala aktörer som sedan driver vård- och omsorgsboende, förskola eller skola. Helene Hill, exploateringschef i Botkyrka kommun har inte hört talas om någon aktör som jobbar med bostäder och verksamhetslokaler i samma byggnad. Det finns aktörer som visat intresse att bygga

verksamhetslokaler i Botkyrka men Helene tror att det krävs en ännu mer aktiv kommun om det komma fler aktörer och aktörer som också är villiga att pröva nya koncept, som att blanda

verksamhetslokaler med bostäder i samma byggnad.

”För att en aktör med intresse att bygga verksamhetslokaler ska lockas till ett område krävs en kommun som är positiv till att hyra lokaler.” Helene Hill, kommunledningsförvaltningen

Helene menar också att man i Botkyrka är ovan att vid att hantera blandning av bostäder och verksamhetslokaler i nybyggnation.

”Till exempel om man bygger 200 bostäder där 5 ska vara gruppbostäder som kräver gemensamhetsytor och

personalutrymmen. Det är faktorer som styr en exploatering ganska mycket, Botkyrka har inte mognad och kompetens ännu.” Helene Hill, kommunledningsförvaltningen

I Stockholms stad är behovet av verksamhetslokaler mycket stort och det är självklart viktigt att ansträngningar görs tidigt i processen för att hitta lämpliga lokaler med tillhörande ytor för utevistelse. I Stockholm ska exploateringsnämnden tillsammans med berörda nämnder säkerställa att det finns ytor för kommunal service i stadsutvecklingsområden. Man arbetar aktivt med att ställa krav på lokaler för kommunal service i markanvisnings- och

exploateringsavtal för att möjliggöra för tillräckligt med verksamhetslokaler. Detta krav kan påverka priset för marken motsvarande den merkostnad som uppstår för byggherren att tillgodose stadens krav.

Krav på angöringen, möjligheter leverera människor och varor En verksamhet genererar trafik i form av leveranser av varor och människor. Tillgängligheten för olika typer av fordon kan göra det svårt att kombinera med bostäder.

”Mycket av problematiken ligger i transporter till och från verksamheterna, krav på angöring med mera.” Birgitta Persson, fastighetsenheten

Att äga eller hyra?

Fastighetsenheten har inget uppdrag att bygga bostäder och funderar därmed inte så mycket över frågan om att blanda

verksamhetslokaler med bostäder. Fastighetsenheten blir involverad om någon annan aktör har önskemål att bygga verksamhetslokaler.

Ur fastighetsenhetens perspektiv handlar det då om för- och nackdelar med att inte äga sina egna verksamhetslokaler. En fördel är att man inte behöver göra en stor investering. En nackdel är att kommunen är ovan att hyra lokaler och därför ofta låser sig i långa och ibland dyra avtal. Ibland har det redan i planeringsfasen visat sig bli dyrt att blanda bostäder med verksamhetslokaler.

”Ibland har man försökt blanda men då har det visat sig bli dyrare så då har man ändå valt att lägga det separat.” Maude Andersson-Pekkanen, fastighetsenheten.

Intresse från marknadens aktörer

Mycket tyder på att fler och fler vill bo i en miljö där man kan leva sitt liv tidseffektivt. Vardagsservice på ett snabbt och enkelt sätt nära bostaden blir mer och mer attraktivt. Enligt en studie som Skanska genomfört vill man till exempel gärna ha en förskola eller skola i närheten av sin bostad. Däremot är man inte särskilt intresserad av att ha den i bottenvåningen på sitt bostadshus, där vill man istället ha bageri, matbutik och café. Byggherrarnas inställning färgas av detta och så länge det finns alternativ är risken stor att valet blir att undvika kombinationen bostäder och verksamhetslokaler.

”Det som stör mest är om det bara finns en lösning. Det finns för och emot med varje val man gör. Det finns behov av att förtäta och höja exploateringen – må sedan bästa lösning för just den platsen vinna.” Magnus Andersson, samhällsbyggnadsförvaltningen Processer för att få till nya verksamhetslokaler är långa och det hinner hända mycket från start till genomförande. Det blirskapa möjligheter för flexibla

”För en byggherre kan en förskola innebära att byggherren förlorar värdefull bostadsyta, vilket de förstås inte gillar. Å andra sidan kan en förskola ersätta krav på lokaler för handel/kontor mm och då är det bättre för byggherren med förskola än risken att stå med outhyrda lokaler. Jag upplever att det är lättare att diskutera förskola med hyresrättsbyggare än bostadsrättsbyggare.” Eleonor Eklind-Forslin, Exploateringskontoret Stockholms stad

Lagen om offentlig upphandling

En annan faktor som kan ställa till bekymmer för att skapa förutsättningar för att få in verksamhetslokaler i en

bostadsbyggnation menar Helene Hill i Botkyrka är lagen om offentlig upphandling, LOU.

”Vi kan inte skriva avtal på sådant som inte är byggt.” Helene Hill, kommunledningsförvaltningen

Även på exploateringskontoret i Stockholms stad upplever man att det kan finnas problematik kopplat till LOU när man ställer krav på verksamhetslokaler i bottenvåningar. Det gäller framförallt större anläggningar i ett hus, till exempel att kommunen ska hyra hela huset för servicelägenheter eller liknande.

Arbetssättet, hur man planerar nya verksamheter På vilket sätt nya verksamheter planeras påverkar också

möjligheterna att blanda verksamhetslokaler med bostäder. När det gäller ett växande Botkyrka så tycker man på fastighetseneheten att man nu har ett bättre samarbete med mark och exploatering och exploateringschefen för att skapa framförhållning. I vissa fall tycker dock förvaltningarna fortfarande att det går trögt och att

ansvarsområdena och processerna är otydliga. Nya förutsättningar kräver nya sätt att lösa uppgiften på och samhällsbyggnads-förvaltningen efterlyser större flexibilitet i mötet mellan olika behov.

10