Enligt Leece (2004) är bolånemarknaden ständigt utsatt för förändring. Vi menar att en av de större förändringarna i Sverige var avregleringen på kreditmarknaden 1985. Vi har sett att konkurrensen på marknaden har trappats upp sedan avregleringen. Det ökande antalet aktörer och mångfalden av lånerbjudanden anser vi har bidragit till bolånemarknadens effektivitet i den bemärkelsen att marknaden tillgodoser både långivare och låntagares preferenser. Detta är en förutsättning för att hushållen skall kunna välja ett bolånekontrakt som speglar deras preferenser och i dessa val återges även de olika hushållens attityd till risk.
Vilka val är då nödvändiga för dagens hushåll för att de skall undvika en situation liknande den som hushållen 1993 hamnade i? Ett av valen handlar om amorteringstakt. Vid valet att amortera kommer hushållen att få ett växande låneutrymme, något som vi sett kan vara till nytta vid behov av extrakapital.
Leece (2004) påpekar det centrala i att studera skillnader i amorteringsvillkor samt menar att flexibiliteten i återbetalning blir betydelsefull när hushållen väljer bolånekontrakt. Något som sedermera även påverkar efterfrågan på bolånemarknaden. Vi har kunnat se att hushållen idag tillåts ha flexibla återbetalningsvillkor, då flertalet aktörer erbjuder amorteringsfria lån. Detta kan vi anta är en följd av ökad konkurrens samt ökad efterfrågan på denna typ av kontrakt. Flexibilitet i återbetalning är således något som tillämpas.
Materialet som behandlar hur stor del av lånen som är amorteringsfria är svårt att analysera. Vad vi kan se är att hushållens val av amorteringsfria lån står för över hälften av den totala lånestocken och där uppgifter har funnits att tillgå har även andelen amorteringsfria lån på nyutlåning varit större än den totala lånestocken. Det skulle kunna bero på att andelen amorteringsfria lån har ökat. Samtidigt skulle det också kunna bero på att andelen
amorteringsfria nytagna lån alltid är högre än den totala summan, eftersom bankerna tillåter amorteringsfria bottenlån och låntagarna ofta börjar med att amortera av topplånet. Då uppgifter saknas om amorteringsfria lån från tidigare år kan vi inte dra några slutsatser om denna amorteringsform har ökat eller ej. Vi kan inte heller uttala oss om huruvida hushållen amorterar mindre idag än tidigare då de, när de har bottenlånet amorteringsfritt, kan välja att amortera på andra lån eller helt enkelt välja andra sparformer.
Däremot kommer valet att amortera eller ej att avspeglas i loan-to-value värdet. På kort sikt kan ett lågt loan-to-value förklaras med låg belåning och på längre sikt med stigande fastighetspriser, stora amorteringar eller hög inflation. Under perioden innan 1993 förekom både prishöjningar och prisfall, varför hushållens boendetid bestämmer hur belåningsgraden har påverkats. Vi vet att perioden innan 1991 kantades av hög inflation, en situation som inte har återkommit sedan dess. Detta betyder att de hushåll som haft sitt hus en längre tid 1993 haft möjlighet att minska sin belåningsgrad med hjälp av inflationen, något som hushållen 2002 inte haft möjlighet att göra i samma utsträckning. Däremot har vi haft en stark prisökning på fastigheter sedan 1997 som påverkat belåningsgraden positivt för hushåll med längre boendetid 2002. Vi menar att både hushållen 1993 och hushållen 2002 därmed har haft möjlighet att minska sitt loan-to-value värde med hjälp av hög inflation respektive stora prisökningar istället för höga amorteringar.
Vilka effekter har detta då fått? Vid genomförd känslighetsanalys fann vi i hushållskategorin boendetid att de mest sårbara hushållen var de som innehavt sin bostad i mellan ett och tre år. Dessa hushåll hade 1993 mött en marknad med fallande priser till skillnad från hushållen 2002 som hade fått vind i seglen av en stadig prisuppgång. När vi utsatte hushållen 2002 för en liknande prisnedgång som den innan 1993 fann vi att skillnaderna mellan de båda åren var små, liknande resultat fick vi också för resterande kategorier av boendetid.
Bland de olika inkomstkategorierna har hushållen med högre inkomst i genomsnitt högre loan-to-value värden. Detta är väl förenligt med redogörelsen i Finansiell stabilitet 2004:2 som visar att de högsta inkomstklasserna också har de högsta skulderna. De med högst inkomst är således även de som är exponerade för den största risken att hamna över det kritiska loan-to-value värdet på 100 procent. Vid simulerade prisfall är det också fler som hamnar över denna gräns 2002 jämfört med 1993 även om skillnaden är liten verkar det som inkomstkategori fyra och fem i detta avseende är mer riskexponerade än tidigare. Generellt är
dock dessa inkomstklasser mindre sårbara då de har en hög inkomst och därmed större möjlighet att skaffa sig en mer ansenlig buffert.
Sammantaget verkar det inte som om hushållen 2002 har gjort några försök att undvika de ekonomiska svårigheter som hushållen 1993 hamnade i. Vad beror då detta på? Det verkar inte som om hushållen idag amorterar av några stora summor på sina bolån, inte heller har vi någon inflation att tala om. Kvar finns då förhoppningar på stigande fastighetspriser och det verkar som att hushållen idag tror på ett fortsatt stigande värde på deras bostäder. I teoriavsnittet konstaterades dock att prisbildning på bostäder inte har någon tillfredställande modell.
Räntor och fastighetspriser är starkt relaterade, vi har sett att då priserna på fastigheter steg innan 1991 var räntorna höga men på nedgång. Då fastighetspriserna föll efter 1991, vände ränteutvecklingen och började stiga. Efter att fastighetspriserna började stiga på nytt efter 1997 har vi också haft en gynnsam utveckling i form sjunkande räntor. En olycka kommer sällan ensam och därför bör hushållen ta i beaktande både stigande loan-to-value värden och stigande räntekvoter.
Vad har hushållen gjort för att undvika negativa effekter av stigande räntor? En förändring av räntan kommer att påverka hushållen vare sig de har bunden ränta eller ej, det är mer en fråga om effekten blir direkt eller inte. Har hushållen skyddat sig mot direkta effekter? Detta menar vi att hushållen inte har gjort i någon större utsträckning då valet av rörlig ränta eller en bindningstid på mindre är fem år blivit allt vanligare på senare år, även om de flesta har en kombination av de båda ränteformerna Valet av rörliga räntor har sedan 2002 utgjort runt 39 procent av den totala utlåningen. En liten förändring i val av bindningstid har skett mellan 2002 och 2004. Att binda räntan i längre perioder var något vanligare under 2002 jämfört med 2004. Hur valet av bindningstid och ränteform såg ut 1993 har vi inga uppgifter på.
För perioden vi valt att undersöka i vår känslighetsanalys betyder det att vid en simulerad ränteförändring för hushållen 2002 kommer 39 procent drabbas direkt, 30 procent drabbas först efter fem år, medan resterande har en bindningstid på mer än fem år och drabbas därmed längre fram. Detta antas gälla om siffrorna för hela riket är representativa även för hushållen i vår undersökning. Samtidigt är det inte irrationellt att välja en rörlig ränta ifall man tror på fortsatt fallande räntor.
En hög ränteandel kan ha en rad orsaker, hushållen kan ha höga lån, låg inkomst eller hög räntesats. En kombination av orsakerna resulterar också i en hög räntekvot. Vi vet att hushållen 1993 hade höga lån, vilket avspeglas i de genomsnittliga loan-to-value värdena. Även hushållen 2002 har höga lån men lägre än dem 1993 i termer av loan-to-value. Perioden innan 1993 föregicks med både stigande och fallande räntor, perioden präglas dock av höga realräntor jämfört med perioden innan 2002. Detta kan vi även se i de genomsnittliga räntekostnaderna som är högre för 1993 jämfört med 2002. Beträffande inkomster har dessa stigit i reala termer sedan 1993.
Ovanstående diskussion förklarar den betydande skillnad som finns mellan räntebördan år 1993 och räntebördan år 2002, som är ansenligt lättare. Hur ser då räntebördan ut för de olika kategorierna. Generellt kan sägas att de genomsnittliga räntekostnaderna sjunker med ökande boendetid och ökar med stigande inkomstkategori. Vilka effekter har detta då fått? Räntekvoten minskar något med stigande boendetid, varför de som nyligen köpt hus är mest sårbara. Detta kan förklaras med att de som just köpt hus har högre skulder. Detta gäller även efter de simulerade räntestegringarna.
På grund av att hushållen i de högre inkomstklasserna har högre skulder ökar räntekvoten med stigande inkomstkategori, undantaget den högsta inkomstkategorin. Både före simuleringen och efter en räntestegring på två procentenheter har den högsta inkomstkategorin störst andel hushåll i det lägsta räntekvotsintervallet. Att den högsta inkomstkategorin blir ett undantag tolkar vi som en följd av att den disponibla inkomsten har stigit mest i denna kategori jämfört med 1993. För inkomstkategorierna är det efter våra simuleringar svårt att urskilja vilken kategori som skulle vara mest sårbar. Naturligt är dock att klassa de lägre inkomstkategorierna som mer sårbara jämfört med de högre inkomstkategorierna då en lika stor räntekvot slår hårdare mot ett hushåll med låg inkomst jämfört med ett hushåll med hög inkomst. Vi ser också en lite högre andel hushåll i det riktigt kritiska räntekvotsintervallet bland de lägsta inkomstklasserna, som man således kan tänka sig har mindre marginaler för räntehöjningar.
Sammantaget har vi sett att både hushållen 1993 och hushållen 2002 har stora skulder, dock har inkomsten för de senare hushållen ökat samt ett gynnsammare ränteläge har infunnit sig. För att de senare hushållen inte skall drabbas av den ökade riskexponering som vi med våra
simuleringar utsatte dem för, krävs en stabil ekonomi som exempelvis kan grundas i en hög inkomst. Med tanke på att andelen rörliga räntor är så pass hög som den är idag och på att räntebindningstiderna är korta frågar vi oss om hushållen förlitar sig på stigande disponibel inkomst? Vi har dock sett att minskad eller förlorad inkomst kanske inte är ett aktivt val från hushållens sida, vi vet också att arbetslösheten är ett problem i dagens Sverige. Tror hushållen då i själva verket att räntorna kommer att fortsätta på samma fördelaktigt låga nivå? Av hushållens val på bolånemarknaden kan vi således anta att de dels tror på stigande fastighetspriser och dels på fortsatt låga räntor. Då ränta och fastighetspriser ofta går hand i hand kan vi tänka oss att en felbedömning från hushållens sida, skulle tvinga dem att möta våra två simulerade effekter samtidigt, det vill säga ökade räntekostnader och minskat låneutrymme.
Slutord
Enligt resultatet av vår genomförda känslighetsanalys är hushållen på bolånemarknaden år 2002, efter en jämförelse med hushållen år 1993, inte mer riskexponerade idag än tidigare. Vid en diskussion av resultatet bör nämnas att 1993 var vad som skulle kunna kallas ett bottenår för småhusägare i Sverige. Sålunda vill vi understryka att även om resultatet inte visar att hushållen är mer riskexponerade idag än tidigare, är det inte fördelaktigt att vara exponerad för risk i samma utsträckning som ett svagt år. Något som vi däremot har funnit intressant, är att trots det färska minnet av fastighetskrisen på nittiotalet och de riskfaktorer vi beskrivit som utanför hushållens kontroll, så verkar hushållen ha en ljus framtidstro då skuldsättning fortsatt att öka även efter 2002.
”En liten skuld är en sten surrad med ett rep runt halsen,
en stor skuld är ett berg som man kan gå upp på för att kika lite på utsikten ”
(Reefat El-Sayed, 1946 - )20
20