Ansell, J. Wharton, F. 1(992) Risk, Analysis Assesment and Management. England, John Wiley & Sons.
Bejrum, H. Hanson, R. Johanson, B-G. (1994) Livscykelekonomi för byggnader R2:1994. Stockholm, Byggforskningsrådet.
Boman, E (2005-02-07) ”Många betalar inte av på bolån.”Sveriges radio, Ekonomiekot. Hämtad den 10 maj 2005 från: http://www.sr.se/cgi-bin/ekot/artikel.asp?artikel=553679 Bäcklund, A.Gabrielsson, I. (2005) ”Låneläget 2005. Så ser svensken på sin boendeekonomi.” En TEMO-undersökning för Nordea, Privatekonomiska undersökningar. Hämtad den 14 april 2005 från: http://www.nordea.se/sitemod/default/widecarea.aspx?pid=213954
Clauretie, T-M. Sirmans, G-S. (1996) Real Estate Finance. New Jersey , Prentice Hall.
Dagens industri (2005-05-06). ”Nästa fastighetskris är nära.” Hämtad den 7 maj 2005 från:
http://di.se/Index/Nyheter/2005/05/06/142876.htm
Ehlin, B (2003) ”Halv miljon svenskar har bytt bank de senaste två åren.” Svenska
Bankföreningen, Press & Media. Hämtad den 20 april 2005 från: http://www.Bank
foreningen.se/ Press%20,-a-,%20Media.aspx
Englund, P (1998). “Var avregleringen av kreditmarknaden en efterfrågechock?” Ekonomisk
Debatt. 1998, årg 26, nr 5.
Hansing, J. (2005-03-02). ”Bostadsutlåningen 2004.” Svenska Bankföreningen, Press &
Media, Pressmeddelande, Statistik bostadsutlåning. Hämtad den 4 april 2005 från:
http://www.bankforeningen.se/upload/0503-bol%C3%A5n-press_mars05_001.pdf Hårsman, B. (2004) Tillväxt och tilltro. Scenarier för Sveriges bostadsmarknader. Stockholm, SABO.
Konsumenternas Bank och Finansbyrå (2005). ”Boendefinansiering.” Hämtad den 12 april
2005 från: http://www.konsumentbankbyran.se/VarService/Lana/Boendefinansiering.aspx Lantmäteriets hemsida, www.lantmateriet.se. Fastighetsbarometern. Hämtad den 10 maj 2005 från: http://fastighetsbarometern.lantmateriet.se/ kommentarer_analyser/
Prisutveckling_1996_2003.pdf
Leece, D. (2004) Economics Of The Mortagemarke. Perspectives On Houshold Decision
Making. Oxford, Blackwell Publishing Ltd .
Lundgren, B. (1998) När bubblan brast. Stockholm, Bokförlaget DN.
Miles, D. (1994) Housing, financial markets and the wider economy. Series in financial economics and quantitative analysis. USA., John Wiley & Sons.
Nicholson, W. (2004) Microeconomic Theory: basic principles and extensions. Mason, Ohio, Thomson/South-Western, Cop.
Parkin, M. Powell, M. Matthews, K. (1998) Economics. 4th edition. England, Addison-Wesley.
Pike, R. Neale, B. ( 2003) Corporate Finance and Investment - Decisions and Strategies. Hampshire, London, Prentice Hall.
Riksbankens hemsida, www.riksbanken.se. Finansiell stabilitet 2004:1. Hämtad den 8 maj 2005 från: http://www.riksbanken.se/pagefolders/15550/2004_1_sve.pdf
Riksbankens hemsida, www.riksbanken.se. Finansiell stabilitet 2004:2. Hämtad den 13 juni 2005 från: http://www.riksbanken.se/pagefolders/17346/2004_2_sve.pdf
Riksbankens hemsida, www.riksbanken.se. Penningpolitik, Beslut och Kommunikation.Vad
påverkar räntebeslut? Hämtad den 22 maj 2005 från: http://www.riksbanken.se/templates/
Page.aspx?id=8858
Sandin, A. (1980) Riskmanagement och riskinformation. Lund, Studentlitteratur. SCB hemsida, www.scb.se, Bankernas och bostadsinstitutens in- och utlåningsräntor. Hämtad den 21 april 2005 från: http://www.scb.se/statistik/FM/FM5001/2005M02/ Fm5001tab3.xls
SCB hemsida, www.scb.se, Bostads- och hyresundersökningen 2002. Hämtad den 23 maj 2005 från : http://www.scb.se/templates/Product____22968.asp
SCB hemsida, www.scb.se, Fastighetsprisindex (FASTPI). Hämtad den 13 juni 2005 från: http://www.scb.se/templates/tableOrChart____39157.asp
SCB hemsida, www.scb.se, Finansräkenskaper 1997-2002. Hämtad den 13 juni 2005 från: http://www.scb.se/templates/Publikation____63466.asp
SCB hemsida, www.scb.se, Finansräkenskaper fjärde kvartalet 2004. Finansiella tillgångar och skulder för olika samhällssektorer. Hämtad den 8 maj 2005 från:
http://www.scb.se/Statistik/FM/FM0103/2004K04/FM0103_2004K04_SM_FM17SM0501.pd f
SCB hemsida, www.scb.se, Hushållens ekonomi (HEK). Hämtad den 13 juni 2005 från: http://www.scb.se/templates/tableOrChart____28877.asp
SCB hemsida, www.scb.se, Sysselsättning och arbetslöshet 1975 – 2003. Hämtad den 10 maj 2005 från: http://www.scb.se/statistik/AM/AM0401/Sysselsättning%20 och% 20 arbetslöshet%201975-2003.pdf
Sveriges radio, Ekonomiekot.(2005-02-11) ”7 av 10 amorterar på bolån.” Hämtade den 10
Bilaga 1 Beräkningar
När vi har beräknat hur stor effekt 2 och 4 procentenheters ränteökningar skulle få på ränteandelen av disponibel inkomst, har vi gjort enligt följande. Ur datamaterialet för Bostads- och hyresundersökningen har Tommy Berger vid Institutet för Bostads- och Urbanforskning, tagit fram genomsnittliga räntesatser för lånestocken 2002. Detta har Tommy Berger gjort genom att använda skuldbeloppet i slutet av året, samt årets räntekostnader. De genomsnittliga räntorna för år 2002 var:
Kategori 3 0,056217
Kategori 10 0,059425 Kategori 11 0,06204
Med hjälp av detta material har vi beräknat hur stor procentuell ökning av räntekostnaderna som en ränteökning på 2 och 4 procentenheters innebär. Vidare har vi beräknat de nya ränteandelarna med hjälp av den procentuella förändringen. Exempelvis innebär 2 procentenheters ränteökning för hushållskategori 10 en procentuell ökning av räntekostnaderna med 33,61 procent.
För de fem inkomstkategorierna har vi använt oss av en genomsnittlig ränta för samtliga lån tagna av hushåll i den totala lånestocken hos bostadsinstituten år 2002. Denna genomsnittliga ränta är på 5,825 procent. Detta får till en följd att en två procentenheters räntehöjning ger ökade räntekostnadern med 34,33 procent.
Bilaga 2 Begrepp och förklaringar
Disponibel inkomst
”Sammanräknad förvärvsinkomst inklusive sjöinkomst. +kapitalinkomst
+barnbidrag
+skattefri del av livränta +skattefri frivilligpension +särskilt pensionstillägg +skattefri del av barnpension +skattefri sjukpenning +handikappsersättning
+bidragsförskott (erhållet belopp)
+studiebidrag och extra tillägg samt återbetalningsskyldiga studielån +familjebidrag, dagersättning samt utryckningsbidrag för värnpliktiga +introduktionsersättningar för flyktingar
+socialbidrag
+avdrag under inkomst av tjänst
-slutlig skatt inklusive sjömansskatt OBS! Skatteeffekt på grund av bostadsinnehav medräknas inte, dvs. den disponibla inkomsten påverkas inte av fastighetsskatten eller skattereduktionen till följd av underskottsavdrag.
-utbetalda underhållsbidrag
-återbetalda studielån” (SCB hemsida, Bostads- och hyresundersökningen 2002, s. 36)
Bottenlån. Ett lån som har ”pantbrev med bästa förmånsrätt” (Konsumenternas Bank och
Finansbyrå, 2005) som säkerhet brukar kallas bottenlån eller hypotekslån. Dessa lån ges av bostadsinstitut/hypoteksbolag och bostaden fungerar då som en säkerhet för lånet. För att bostaden skall få vara en säkerhet för lånet måste en inteckning i fastigheten lämnas till inskrivningsmyndigheten. Ett pantbrev utfärdas då som kvitto efter godkännande av inskrivningsmyndigheten.(Konsumenternas Bank och Finansbyrå, 2005) Den återstående delen består av kontantinsats och topplån.
Marknadsvärdet på bostaden är beräknat med hjälp av taxeringsvärdet och en faktor som räknar upp taxeringsvärdet till ett estimerat marknadsvärde. Denna faktor är beräknad med hjälp av regionskaraktäristiska för de olika geografiska områdena där bostäderna är belägna. Exempelvis är denna faktor högre för Stockholm än vad den skulle vara för en mindre ort i inlandet.
Räntekostnad
Räntekostnaden åsyftar summan av tomträttsavgäld och ränta. Tomrättsgälden är avdragsgill. (SCB hemsida, Bostads- och hyresundersökningen 2002, s. 38)
Skuldbelopp
Skuldbeloppet består av kvarstående skuld per den 31 december, för det år som avses, för lån tagna med bostaden som säkerhet. (SCB hemsida, Bostads- och hyresundersökningen 2002, s. 38)
Stor-Göteborg: ”Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille,
Stenungsund, Tjörn, Öckerö”(SCB hemsida, Bostads- och hyresundersökningen 2002, s. 38)
Stor-Stockholm: ”Botkyrka, Danderyd, Ekerö, Haninge, Huddinge, Järfälla, Lidingö, Nacka,
Salem, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Sundbyberg, Tyresö, Täby, Upplands-bro, Upplands Väsby, Vallentuna, Vaxholm, Värmdö, Österåker”(SCB hemsida, Bostads- och hyresundersökningen 2002, s. 38)
Säkerhet. För att undvika förluster vill kreditgivaren ha någon form av säkerhet för ett
bostadslån. Såväl lös som fast egendom eller ett borgensåtagande kan fungera som säkerhet. . (Konsumenternas Bank och Finansbyrå, 2005)
Topplån. Dessa lån brukar lämnas av bankerna istället för av bostadsinstitut. Ibland krävs en
extra säkerhet för detta lån eftersom värdeförändringar på bostaden kan leda till att säkerhetens värde går ned. Återbetalningstiden för ett topplån är kring 20 år eller kortare. När lånet delas upp i bottenlån och topplån är återbetalningstiden för bottenlånet längre än för topplånet. Bottenlånet kan även vara amorteringsfritt under några år. Topplånet däremot har högre ränta och kortare återbetalningstid. (Konsumenternas Bank och Finansbyrå, 2005)