Eftersom att vi idag befinner oss i år 2005 har vi valt att här presentera något av det som hänt sedan år 2002. Slutligen presenterar vi en undersökningen genomförd på uppdrag av Nordea, som visar hushållens egen syn på situationen idag och lite om vad de har för förväntningar på framtiden.
5.1 Prisutveckling på småhusmarknaden
Priserna på småhusmarknaden har ökat under en längre period. I diagrammet presenteras prisutvecklingen under perioden 1985-2002. Utvecklingen sedan 2002 har fortsatt i samma riktning. Från 2002 till 2004 har priserna i riket stigit med omkring 17 procent (SCB, Fastighetsprisindex).
Diagram 13: Konsumentprisindex (hela riket) & Småhusprisindex för Stockholm, Göteborg och Malmö, 1985-2002
5.2 Ränteutveckling
Ränteutvecklingen i Sverige under åren 1989 till 2004 presenteras i diagrammet nedan. Som vi kan se av diagrammet nedan har den nominella räntan fortsatt att sjunka efter år 2002, dock har den reala ränta stigit, då inflationen sjunkit under perioden.
Diagram 14: Real och nominell ränteutvecklingen i Sverige 1989-2004.
-2 0 2 4 6 8 10 12 14 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Källa: SCB Procent
Nominell ränta Inflation Realränta 0 50 100 150 200 250 300 350 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2000 2002
Källa: SCB samt BHU Indexår
1985 = 100
Hushållens preferenser för fast eller rörlig ränta och bindningstider presenteras i de två diagrammen nedan. Ränteformerna är räknade för bostadsinstitutens totala lånestock år 2002 och år 2004, och inte enbart för nytagna lån. (SCB hemsida, Finansräkenskaper fjärde kvartalet 2004)
Diagram 15: Bindningstid för total utlåning 2002. Diagram 16: Bindningstid för total utlåning 2004.
Källa:SCB Källa:SCB
5.3 Hushållens skulder
Hushållens skulder har fortsatt att öka i Sverige. Vårt datamaterial behandlar som bekant år 1993 och 2002. För att utvecklingen från 2002 och fram till idag skall kunna skönjas presenteras nedan en tabell över hur hushållens totala skulder har ökat under åren 2002 och 2004. Vidare presenteras på följande sida även en tabell över hur skulderna fördelas över olika förmögenhetskategorier. Där kan vi se att den största andelen av skulderna återfinns hos den hushållsgruppen med högst förmögenhet och disponibel inkomst.
Tabell 5: Hushållens totala skulder i kronor, varav andel i procent hos bostadsinstitut, samt totala skuldernas ökning i kronor sedan föregående år.
Totala skulder Varav andel hos bostadsinstitut Ökning sedan föregående år 2002 1351 mrd 55 procent 98 mrd 2004 1623 mrd 60 procent 140 mrd Källa: SCB, Finansräkenskaper 1997-2002, samt Finansräkenskaper fjärde kvartalet 2004
Ränteform, total utlåning 2004
Bindningstid >5 år; 17% Rörlig ränta; 38% Bindningstid <5 år; 45% Ränteform,total utlåning 2002 Bindningstid <5 år; 30% Rörlig ränta; 39% Bindningstid >5 år; 31%
Tabell 6: Förmögenhets och skuldfördelning för skuldsatta hushåll, fördelade per inkomstklass11. Andelar i procent.
Inkomstklass 2002
2 Andel av total förmögenhet Andel av totala skulder
4,3 4,7 3 Andel av total förmögenhet
Andel av totala skulder
10,4 10,9 4 Andel av total förmögenhet
Andel av totala skulder
21,9 24,5 5 Andel av total förmögenhet
Andel av totala skulder
60,1 56,1 Källa: Riksbanken, Finansiell stabilitet 2004:2
Enligt uppgifter från rapporten om Hushållens ekonomi (HEK) har den disponibla inkomsten ökat med 13 procent mellan åren 1991 och 2003. Mellan 2002 och 2003 har den disponibla inkomsten ökat med 0,4 procent. (SCB, Hushållens ekonomi)
Bostadsinstituten har under senare år i allt högre grad tagit över utlåningen till bostäder och fastigheter. Som visades i tabell 5 ovan är omkring 60 procent av de totala skulderna idag lån hos bostadsinstitut. Lånen hos bostadsinstituten har goda säkerheter i form av pantbrev12 i fastighet varpå en lägre räntesats kan erbjudas jämfört med vanligt banklån där säkerheterna kan vara svårare att värdera. (SCB hemsida, Bankernas och bostadsinstitutens in- och utlåningsräntor)
I dag sker således utlåning till marknadsmässiga räntor, antalet aktörer på marknaden har ökat och de fem största på den svenska bolånemarknaden är Stadshypotek, Föreningssparbanken SPINTAB, Nordea Hypotek, SEB Bolån och Sveriges Bostadsfinansieringsaktiebolag (SBAB) i nämnd ordning. (Hansing, 2005)
5.4 Amorteringsfria lån 2004
Andel amorteringsfria lån, är en uppgift som inte tidigare har lämnats ut, varför vi här bara kan presentera material för år 2004. Enligt en undersökning genomförd av Demoskop på uppdrag av SEB är andelen bostadsägare som amorterar på sina bolån totalt 71 procent i riket. Skillnaderna mellan olika regioner i landet är dock stora. Enligt undersökningen är norrlänningarna de som toppar listan, där amorterar hela 82 procent medan av stockholmarna
11
Inkomstklass 2 består av de 20 procent hushåll som har näst lägst disponibel inkomst. På motsvarande sätt, är inkomstklass 5 de 20 procent hushåll med högst disponibel inkomst. Inkomst klass 1 är inte representerad i tabellen då de har väldigt låg andel av skuld och förmögenhetsfördelningen.
12
är det endast drygt hälften, 55 procent som amorterar. (Sveriges radio Ekonomiekot, 2005-02-11). Samtidigt visar en Temo-undersökning genomförd på uppdrag av Nordea att amorteringar är en lika vanlig sparform som att spara i fonder, aktier och obligationer. Undersökningen visar även att hushåll med inkomster över 400 000 kronor amorterar i större utsträckning än andra (Bäcklund & Gabrielsson, 2005). Hur det ser ut år 2004 för respektive bank/bostadsinstitut där information har funnits att tillgå, redovisas i tabellen nedan.
Tabell 7:. Andel amorteringsfria bottenlån i procent hos bostadsinstitut 2004.
Stadshypotek13 FSB14 SEB15 SBAB16 Bokredit17 Andel amorteringsfria
bottenlån av den totala utlåningen
50 57 42 53 80
Andel amorteringsfria bottenlån nyutlånade under
2004
- 67 - 62 -
Normalt amorteras topplånet18 av först i en relativt snabb amorteringstakt och då är bottenlånet amorteringsfritt. Många gånger tillhandahåller bostadsinstituten enbart bottenlån och deras ”moderbank” erbjuder sedan kunden topplånet. Så är dock inte alltid fallet. Vi är av den uppfattningen att bankerna och bostadsinstituten tillämpar en slags helhetssyn på sina kunder. Detta innebär att kundens alla åtaganden tas i åtanke och då är huvudsaken att kunden sparar/amorterar någonstans. Detta betyder att även om man inte amorterar av bolånet kan det finnas andra lån man amorterar på, exempelvis lån på fritidshus.
5.5 Hur upplever svenskarna sin situation?
I en Temo-undersökning19 genomförd på uppdrag av Nordea undersöks hur svensken ser på sin boendeekonomi idag. Av dem som är i åldersgruppen 25-35 år uppskattar 28 procent att bolånet motsvarar 80-100 procent av markandsvärdet på bostaden. Både ålder och geografisk region är av betydelse för storleken på lånet vilket förstärks av att åldersgruppen 25-35 år, samt storstadsregionerna är de som har högst lån. Stockholm svarar för det allra högsta genomsnittet på 937 000 kronor per hushåll med bolån. (Bäcklund & Gabrielsson, 2005) Tio
13
Mail-korrespondens Lennart Wigren, Centrala utvecklingsavdelningen Handelsbanken, <lewi04@handelsbanken.se>.2005-04-07 14 (Boman, 2005-02-07) 15 Ibid. 16 Ibid. 17
Mail-korrespondens Mikael Hermanson, Finanschef Bokredit, <mikael.hermansson@oeb.se>. 2005-05-13
18
Se Bilaga 2, Begrepp och förklaringar för definition av topplån och bottenlån.
19
procent tror att marknadsvärdet på bostaden kommer att minska de kommande två åren. Övervägande delen tror att räntan kommer att gå upp något de närmaste två åren. Det verkar dock bara vara 17 procent som är oroliga för att räntan skall gå upp. Samtidigt har över hälften av låntagarna inte beräknat hur stor räntehöjning den privata ekonomin skulle klara av. Intressant är att mer än hälften tror att ”andra hushåll” har lånat för mycket. (Bäcklund & Gabrielsson, 2005)