7 Jämförande analys och diskussion
Som framgår av de fyra studerade stadsutvecklingsprojekten Liljeholmskajen,
Barkarbystaden, Fyrklövern och Väsjön har alla det gemensamt att variation i gestaltningen har varit en mer eller mindre starkt uttalad ambition. Det som skiljer dem åt är kommunens strategi för att uppnå denna variation. I följande kapitel pekas ett antal viktiga skillnader ut i hur kommunerna valt att gå till väga.
Stockholm – Liljeholmskajen
Det först undersökta stadsutvecklingsområdet, Liljeholmskajen, har flera faktorer som skiljer ut sig från övriga tre. Den viktigaste skillnaden är markägoförhållandena vid projektets start.
Byggherren JM ägde i stort sett all mark i området som var aktuellt för exploatering.
Stockholms stad har därmed inte alls kunnat utnyttja markanvisningsinstrumentet. Hade marken varit kommunägd från början hade Stockholms stad för det första kunnat besluta att fördela byggrätterna på fler än en byggherre för att uppnå ökad mångfald i bebyggelsen. För det andra hade Stockholms stad haft möjligheten att anordna en markanvisningstävling och anvisa mark till de byggherrar som kommit med bäst förslag vilket också hade lett till ökad variation i gestaltningen.
För att den, med Stockholms stads egna ord, relativt strama planen skulle få sin nödvändiga variation i arkitektoniskt uttryck ställde kommunen sin förhoppning till det faktum att flera olika arkitektkontor deltog genom parallella uppdrag.48 På så vis hoppades man få till den önskade variationen i området.
Med facit i hand hade denna ambition om en varierad stadsbild kunnat tas ett par steg längre. Ett gestaltningsprogram togs förvisso fram för området men det har visat sig svårt att genom föreskrifter i gestaltningsprogram och planhandlingar verkligen få till den variation man önskar. Detta gäller i synnerhet när en och samma byggherre (i det här fallet JM) ges uppgiften att helt på egen hand bygga en helt ny stadsdel.
Järfälla – Barkarbystaden
I fallet Barkarbystaden hade Järfälla kommun genom flera strategiska markförvärv köpt upp den mark där man i översiktsplanen planerade för ett större stadsutvecklingsområde. Detta har givit kommunen flera frihetsgrader i planeringen för utbyggnaden av området.
Kommunen skriver i sin genomförandestrategi för Barkarbystaden att med en god
framförhållning kan kommunen detaljplanera och sälja mark i rätt konjunkturläge. På så sätt får kommunen både bra betalt för marken och kan dessutom ställa höga krav på
gestaltning.49 Vidare konstaterar kommunen att ”genom att kommunen äger marken för nyexploatering kan kommunen bestämma hur och när den ska byggas inte bara genom sitt planmonopol utan även genom […] markanvisningsavtal”.50 Järfälla kommun har på så sätt genom sitt markägande haft en fördel, som Stockholms stad aldrig hade, i det att man genom markanvisningsavtalen kunnat styra över gestaltningen.
48 Detaljplan för Liljeholmskajen etapp 1, Planbeskrivning, s. 4
49 Genomförandestrategi för Barkarbystaden, s. 5
50 Ibid. s. 11
Järfälla kommun skriver också i sin genomförandestrategi att markförsäljningen bör ske i omgångar, i små ”portioner”, dels för att kommunen ska hinna med att bygga ut kommunal infrastruktur men också för att fler byggherrar vid varje tillfälle ska kunna komma på fråga för markanvisning. Vid ett tillfälle har Järfälla kommun även låtit en byggherre tillträda fastigheten vid två olika tillfällen vilket möjliggjort för byggherren att först bygga klart, sälja och få betalt för den första etappen av ett bygge innan byggherren betalar köpeskillingen för nästa etapp av bygget. Detta underlättar för mindre byggherrar som kanske inte har samma finansiella resurser som större byggherrar.
Förutom en aktiv markpolitik har Järfälla kommun också anordnat arkitekttävlingar där byggherrar tävlat om markanvisning. Detta ger kommunen ytterligare ett verktyg att aktivt styra över den fysiska gestaltningen i området. Dessutom har kommunen låtit ta fram gestaltningsprogram för de olika planområdena. För att säkerställa att intentionerna i gestaltningsprogrammet blir realiserade har principerna från gestaltningsprogrammet arbetats in i detaljplanen som bestämmelser 51 och dessutom utgör gestaltningsprogrammet bilaga till de markexploateringsavtal som tecknats med byggherrarna.52
Liksom i fallet Liljeholmskajen tycks varken planbestämmelser eller gestaltningsprogram ha någon avgörande inverkan på graden av mångfald i bebyggelsen. I Barkarbystaden kan en viss likriktning i gestaltningen redan skönjas trots ett ambitiöst gestaltningsprogram. Det ska i rättvisans namn sägas att Barkarbystaden är långt ifrån färdigbyggd men det går redan nu att se att de byggnader som redan är byggda har relativt homogena fasaduttryck och byggnadshöjder. För att få till en ännu mer varierad stadsbild hade kommunen kunnat fördela marken inom kvarteren på fler byggherrar.
Upplands Väsby – Fyrklövern
Det som skiljer planeringsarbetet för området Fyrklövern från övriga studerade fall är framförallt arbetet med Väsby Labs samt poängsystemet. Genom Väsby Labs har inte bara invånarna som bor i området utan även det lokala näringslivet och dessutom en mängd byggherrar involverats i ett tidigt skede i processen. För att kommunens vision om en levande och varierad stadsmiljö ska bli verklighet krävs att också byggherrarna delar denna målbild. Detta säkerställs genom att i ett tidigt skede ta med byggherrarna i
planeringsarbetet.
Genom poängsystemet, där byggherren kan få rabatt på markpriset, binds byggherrarna upp att verkligen genomföra de önskemål om innehåll och utformning av stadsmiljön som
framkommit genom Väsby Labs. Utöver poängsystemet finns, liksom i övriga studerade fall, ett gestaltningsprogram framtaget. Gestaltningsprogrammet för Fyrklövern utgör en del av markexploateringsavtalen med Byggherrarna.53 Byggnation har inte påbörjats i området Fyrklövern så något slutresultat går inte att se men troligen är poängsystemet ett effektivare sätt att säkerställa att gestaltningsambitioner verkligen blir genomförda än allmänna
skrivelser i ett gestaltningsprogram. Det återstår att se vilket genomslag poängsystemet får.
51 Detaljplan för Barkarbystaden I, Planbeskrivning, s. 3
52 Ibid.
53 Planprogram för Fyrklövern, s. 31
Sollentuna – Väsjön
Det som utmärker Sollentuna kommuns arbete med Väsjöområdet är den
markförsäljningsstrategi som tagits fram för den första etappen Väsjön mellersta och som även kommer att ligga till grund för framtida markförsäljningar i de övriga planområdena kring Väsjön. I grunden är förfarandet detsamma som vid andra markanvisningar med den viktiga skillnaden att kvarteren bebyggs av flera olika byggherrar i syfte att få en så stor variation i bebyggelsen som möjligt. För att säkerställa spridningen tillåts inte att samma byggherre bygger på mer än en lott per kvarter. Dessutom är byggrätterna mindre än vad som annars är brukligt; en byggrätt för flerbostadshus omfattar endast mellan 10-‐30 lägenheter. Detta borgar för att fler, mindre aktörer – och även andra typer av byggherrar som exempelvis byggemenskaper – kan komma på fråga för en byggrätt. Bedömningen vid markanvisning sker dels på pris men i lika stor grad på gestaltningsmässiga grunder.
8 Slutsatser
Utifrån de erfarenheter som gjorts genom de studerade stadsbyggnadsprojekten och de tillfrågade byggherrarna presenteras nedan ett antal slutsatser i form av viktiga
förutsättningar och framgångsfaktorer för ökad mångfald i bebyggelsen och ett större deltagande från mindre byggherrar.
Reglering genom detaljplan och bygglovsprövning
En detaljplan ligger till grund för allt byggande. Detaljplanen prövas genom
bygglovsprövningen men detaljplanen har visat sig vara alltför trubbigt som verktyg för att säkerställa kommunens gestaltningsambitioner för området.
Gestaltningsprogram
Detaljplaner kompletteras ofta med ett gestaltningsprogram för området för att ytterligare precisera önskade kvalitets-‐ och gestaltningsegenskaper. Orsaken till detta är att man ofta gör bedömningen att endast detaljplanen inte räcker för att styra gestaltningen i området.
Kommunalt markägande
När kommunen äger marken har kommunen större påverkansmöjligheter att genom markanvisning och planmonopol avgöra vem som får bygga och hur det ska byggas.
Markanvisnings-‐ och exploateringsavtal
För att intentionerna i gestaltningsprogrammet ska få verkan bör gestaltningsprogrammet knytas till markanvisnings-‐ och exploateringsavtal med byggherren som bilaga. Risk för olika tolkningar av avtalets intentioner finns dock vilket riskerar att gestaltningsambitioner prutas eller förhandlas bort.
Medborgardialoger
Genom att tidigt hålla medborgardialoger med ett brett spektrum av intressenter, allt ifrån boende i området, det lokala näringslivet och intresserade byggherrar, lägger kommunen grunden för en stabil planprocess där många viljor och önskemål kommer till tals.
Tävling och konkurrens
När kommunägd mark tilldelas i konkurrens genom markanvisningstävlingar mellan byggherrar, där både pris och gestaltning bedöms, ökar sannolikheten för en mer varierad arkitektur.
Incitament
Ett sätt att binda byggherren vid att verkligen genomföra ambitionerna i
gestaltningsprogrammet är att tillämpa någon form av incitamentssystem, exempelvis ett poängsystem där byggherren kan tjäna något på att genomföra vissa åtgärder (till exempel rabatt på markpriset).
Mindre byggrätter – fler byggherrar
Ju fler byggherrar som är verksamma i byggandet av en stadsdel desto större blir variationen i bebyggelsen. När fler byggherrar var och en tilldelas en mindre avgränsad del av ett kvarter att bygga på och sedan arbetar med var sin arkitekt och hittar sina egna konstruktions-‐ och produktionslöningar borgar detta sammantaget för en större variation inom kvarteret.
Diagram 4: Framgångsfaktorer för ökad mångfald
8.1 Vidare studier
Som nämndes i avsnittet om rapportens avgränsningar har eventuella ökade
byggproduktionskostnader som följer av ett mer blandat och småskaligt byggande inte varit föremål för vidare undersökning i denna studie. En sådan undersökning skulle dock vara ett mycket intressant område för vidare studier inom ämnet byggproduktion för att bättre förstå hur småskaligt byggande påverkar dels produktionskostnader men även mindre byggherrars möjligheter att etablera sig på marknaden.
Detaljplan och bygglov Kommunalt markägande
Gestaltningsprogram Medborgardialoger
Markanvisnings- och exploateringsavtal Incitament
Tävling och konkurrens
Mindre byggrätter – fler byggherrar
9 Källförteckning
Tryckta källor:
Boverket: Bostadsmarknaden 2013-‐2014 – med slutsatser från bostadsmarknadsenkäten 2013. Boverket, Karlskrona, 2013.
Caesar, C., Kalbro, T., Lind, H.: Bäste herren på täppan? En ESO-‐rapport om bostadsbyggande och kommunala markanvisningar. Fritzes, Stockholm, 2012.
Jordabalk (1970:994)
Julstad, B.: Fastighetsindelning och markanvändning. Nordstedts, Stockholm, 4:e upplagan, 2011.
Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar
Länsstyrelsen: Outnyttjade detaljplaner för bostäder – Lägesbild i 13 av länets kommuner i mars 2014. Länsstyrelsen, Stockholm, 2014.
Nybyggarkommissionen: En bostadspolitisk agenda för Sverige – 63 förslag för ökat byggande. Nybyggarkommissionen, Stockholm, 2014.
Plan-‐ och Bygglag (2010:990)
Sollentuna kommun: Markförsäljningsstrategi Väsjön mellersta. Sollentuna, 2014.
Statskontoret: Mark, bostadsbyggande och konkurrens. En granskning av den kommunala markanvisningsprocessen. Statskontoret, Stockholm, 2012.
Upplands Väsby kommun: Stadsmässighet – definition för Upplands Väsby kommun.
Upplands Väsby 2013.
Upplands Väsby kommun: Poängsystem för Fyrklövern – Stadsutveckling kopplat till flexibla priser 2014-‐01-‐29. Upplands Väsby, 2014.
Upplands Väsby kommun: Väsby Labs – att våga och göra. Upplands Väsby, 2014.
Victorin, A., Hager, R.: Allmän fastighetsrätt. Iustus, Uppsala, 6:e upplagan, 2011.
Årsredovisningar: JM AB (1999 och 2013), NCC AB (2013), PEAB (2013) samt Skanska AB (2013).
Digitala källor:
Sollentuna kommuns hemsida: http://www.sollentuna.se/Sollentuna-‐kommun/Bygga-‐bo-‐-‐
miljo/Stadsplanering-‐och-‐byggprojekt/Aktuella_stadsbyggnadsprojekt/Linbana-‐mellan-‐
Haggvik-‐och-‐Vasjon/. Hämtad 2015-‐01-‐08.
http://www.sollentuna.se/Sollentuna-‐kommun/Bygga-‐bo-‐-‐miljo/Stadsplanering-‐och-‐
byggprojekt/Pagaende_detaljplaner1/Detaljplaner_kommundelar/Edsberg/Edsberg/Vasjoo mradet/. Hämtad 2015-‐01-‐08.
Statistiska centralbyrån, http://www.scb.se/sv_/Hitta-‐statistik/Statistik-‐efter-‐amne/Boende-‐
byggande-‐och-‐bebyggelse/Bostadsbyggande-‐och-‐ombyggnad/Nybyggnad-‐av-‐
bostader/5595/5602/19985/ Hämtad 2015-‐01-‐06.
Kommunala plandokument:
För de studerade stadsutvecklingsområdena har översiktsplaner (i förekommande fall fördjupade översiktsplaner), lagakraftvunna detaljplaner med tillhörande plankarta och bestämmelser, plan-‐ och genomförandebeskrivning samt, i förekommande fall, kvalitets-‐ och gestaltningsprogram studerats. Nedan redovisas dessa plandokument fördelade per
kommun. Inom parentes anges datum för antagande eller lagakraftdatum för detaljplaner.
Stockholm – Liljeholmskajen:
Detaljplaner för Sjövik (2001-‐08-‐17), Årstaberg (2003-‐06-‐04), Liljeholmskajen etapp 1 (2003-‐
10-‐08), Druvklasen (2005-‐06-‐02), Sjövik 7 (2005-‐11-‐10), Sjövikstorget (2006-‐06-‐09),
Sjövikshöjden (2006-‐07-‐12), Årstaäng (2007-‐01-‐12), Marievik (2007-‐04-‐12), Golvläggaren I, Syllen 3 (2013-‐01-‐12), Sjövik 5, Årstaäng 4 (2014-‐01-‐11) och Sjövik 5 ’Kajen’ (2014-‐02-‐26).
Järfälla – Barkarbystaden:
Detaljplaner för Flottiljområdet (2005-‐03-‐07), Flottiljområdet II (2008-‐05-‐21), Barkarbystaden I (2012-‐03-‐19).
Fördjupad Översiktsplan för Barkarbyfältet (2006-‐08-‐28).
Genomförandestrategi för Barkarbystaden (2007-‐09-‐10).
Övergripande Miljö-‐ och gestaltningsprogram för Barkarbystaden (2012-‐03-‐19).
Upplands Väsby – Fyrklövern:
Detaljplaner för Fyrklövern 1, Östra Vilunda, Dragonvägen och Norra Ekebo (detaljplanerna är ännu ej antagna).
Planprogram för Fyrklövern (2012-‐03-‐05)
Sollentuna – Väsjön:
Detaljplaner för Väsjön mellersta (2014-‐01-‐22), Södersätra och Kastellgården (2014-‐06-‐10)
Intervjuer:
Alarik von Hofsten, Exploateringskontoret, Upplands Väsby kommun (2014-‐11-‐18) Mikael Åklint, Exploateringskontoret, Järfälla Kommun (2014-‐11-‐21)
Martin Nord, Exploateringskontoret, Stockholms stad (2014-‐12-‐01) Hans-‐Åke Palmgren, bostadsanalytiker, Boverket (2014-‐12-‐11)
Bilder:
Bild 1, s. 2, hämtad 2015-‐01-‐06 från BeBo:
http://www.bebostad.se/portfolio/svenska-‐bostader/
Bild 2, s. 2, hämtad 2015-‐01-‐06 från JM:
http://www.jm.se/bostader/sok-‐
bostad/stockholm/stockholm/liljeholmskajen/sjovikshojden-‐5/fardigstallda-‐projekt/
Bild 3, s. 13, hämtad 2015-‐01-‐13 från Arken SE arkitekter:
http://www.arken-‐se-‐arkitekter.se/meny_ide.shtml Bild 4, s. 17, hämtad 2015-‐01-‐07 från Sightline:
http://www.sightline.se/bli-‐inspirerad/jm-‐liljeholmskajen.aspx Bild 5, s. 21, hämtad 2014-‐12-‐31 från Stockholm & Projekt:
http://stockholmprojekt.blogspot.se/2014/09/barkarbystaden.html Bild 6, s. 25, hämtad 2014-‐12-‐23 från Stockholm & Projekt:
http://stockholmprojekt.blogspot.se/2013/04/fyrklovern-‐1.html Bild 7, s. 27, hämtad 2015-‐01-‐08 från Sollentuna kommun:
http://www.sollentuna.se/Sollentuna-‐kommun/Bygga-‐bo-‐-‐miljo/Stadsplanering-‐och-‐
byggprojekt/Pagaende_detaljplaner1/Detaljplaner_kommundelar/Edsberg/Edsberg/Vasjoo mradet/
Bild 8, s. 28, hämtad 2015-‐01-‐08 från Sollentuna kommun:
http://www.sollentuna.se/vasjonmellersta