DEL IV: BYGGHERRENS PERSPEKTIV
6.2 Genomgång av enkätsvaren
Ungefär, hur många bostäder producerar ni per kalenderår?
Av diagrammet framkommer det att nästan hälften, 47 procent, av de som svarade på enkäten bygger 50 eller mindre bostäder i flerfamiljshus per år, vilket får klassas som mindre aktörer på en marknad som denna.
Fråga 2
Har ni ansökt om en markanvisning?
Samtliga som svarade på enkäten uppgav att de vid något tillfälle ansökt om markanvisning.
Svaren på följande frågor i enkäten antogs till sammanställningen för samtliga som deltog.
Fråga 3
Om Nej, varför?
Samtliga svarade Ja på fråga 2.
0 1 2 3 4 5 6 7 8
0 -‐ 50 50 -‐ 100 100 -‐ 200 200 -‐ 300 300 eller mer
Fråga 1
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Ja Nej
Fråga 2
Fråga 4
I hur många markanvisningstävlingar har ni deltagit i?
Diagrammet visar att samtliga som svarade hade varit med i mer än en
markanvisningstävling. Fördelningen mellan två av indelningarna är jämn. 40 procent har varit med och tävlat om markanvisning två till fem gånger, 27 procent har varit med sex till tio gånger samt elva eller fler gånger. Sju procent har varit med endast en gång.
Fråga 5
Vad blev utfallet?
Som diagrammet visar är utfallet av att medverka i markanvisningstävlingar mycket
nedslående då 40 procent inte ännu har fått någon markanvisning. Fördelningen mellan de övriga indelningarna är relativt jämn. Svaret 50-‐70 procent som en av byggherrarna svarade är en bedömning för genomsnittet per kalenderår.
0 1 2 3 4 5 6 7
1 2 -‐ 5 6 -‐ 10 11 eller fler
Fråga 4
0 1 2 3 4 5 6 7
0% 10% 20% 30% 40% 50 -‐ 70% 100%
Fråga 5
Fråga 6
Hur fick ni er första anvisning?
Diagrammet visar att lika många (27 procent) har fått en anvisning i en tävlings-‐ som vid en direktanvisning. Kostnaderna för en tävlingsanvisning är generellt betydligt högre än vid en direktanvisning som i tidigare stycken har beskrivits. De två svaren som ligger i
svarskolumnen Vet ej, svarade blankt på frågan i enkäten.
Fråga 7
Har ni någon speciell inriktning/specialitet, geografiska områden, studentbostäder, energi, yteffektivitet eller dylikt inom nyproduktion?
En flersvarsfråga där både geografiskt (33 procent) och kvalitet (27 procent) har fått flest svar som inriktning eller specialitet. Som diagrammet visar finns det många olika typer av inriktningar som respektive byggherre säljer och marknadsför sina bostäder med.
0 1 2 3 4 5
Fråga 6, flersvarsfråga
0 1 2 3 4 5 6
Fråga 7, flersvarsfråga
Fråga 8
Vilken typ av markanvisning tilldelas ni främst? Direkt-‐, tävlings-‐ eller anbudsanvisning?
Diagrammet visar att fördelningen mellan de tre olika markanvisningsformerna direkt-‐, tävlings-‐ och anbudsanvisning är relativt jämn och endast en av de som svarade har inte fått en markanvisning.
Fråga 9
Fanns det några krav avseende gestaltning, energi, student, miljöhänsyn eller dylikt?
Som sammanställningen visar är det en stor spridning i svaren men att det svarsalternativ med överlägset flest är ”Alltid ett krav”.
0 1 2 3 4 5 6
Direkt Tävling Anbud Ej zlldelad
Fråga 8
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Fråga 9, flersvarsfråga
Fråga 10
Hur hittar ni era potentiella markanvisningar?
Flervalsfråga där kravet på ett brett kontaktnät är av nytta stod för 27 procent. Leta efter egna potentiella markbitar och den offentliga förfrågan har lika stor andel av svaren, 23 procent.
Fråga 11
Fördelning hyresrätt / bostadsrätt / övrigt.
Cirkeldiagrammet visar att den stora majoriteten (70 procent) av de svarande producerar bostadsrätter medan 20 procent producerar hyresrätter och tio procent annat än
bostadsrätter eller hyresrätter.
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Egen
avdelning Kontakter Ute och leta Offentlig Listad hos
kommunen Hårt arbete
Fråga 10, flersvarsfråga
20%
70%
10%
Fråga 11
Hyresrä| Bostadsrä| Övrigt
Fråga 12
Antal vunna markanvisningar?
Av diagrammet framgår att de flesta av de svarande (40 procent) har vunnit två till fem av de markanvisningsprocesser man har medverkat i. Bland de svarande är det lika vanligt att vinna sex till tio markanvisningar som att vinna endast en markanvisning.
Fråga 13
Har det blivit lättare att bli tilldelad en markanvisning med tiden?
Majoriteten anser att det inte har blivit lättare att bli tilldelad mark fast man sannolikt har mer erfarenhet, kunskap och kontakter.
0 1 2 3 4 5 6 7
0 1 2 -‐ 5 6 -‐ 10 Vet ej
Fråga 12
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Ja Nej Vet ej
Fråga 13
Fråga 14
Har ni ansökt om markanvisning i flera kommuner och i så fall hur många?
Samtliga svarande har angivit att deras företag är verksamma inom Stockholms län. 20 procent har ansökt om markanvisningar i fem eller tio kommuner.
Fråga 15
Har ni blivit tilldelade markanvisning i flera kommuner?
Diagrammet visar att 60 procent har blivit tilldelade markanvisningar i mer än en kommun och 1/3 har enbart blivit tilldelad markanvisningar i en kommun.
0 1 2 3 4
Nej 3 st 4 st 5 st 6 st 7 st 8 st 10 st
Fråga 14
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ja Nej Vet ej
Fråga 15
Fråga 16
Skiljer sig kommunernas markanvisningssystem åt vad gäller exempelvis bedömningskriterier och tilldelningsmetoder?
Diagrammet visar att 73 procent anser att sättet kommunerna bedömer och tilldelar markanvisningar skiljer sig åt. Majoriteten av de svarande anser att kommunernas sätt att bedöma och att metoderna för att tilldela markanvisningar skiljer sig beror på att
markanvisningsprocessen är relativt oreglerad.
Fråga 17
Anser ni att detta är ett problem?
Som det går att utläsa av diagrammet anser majoriteten av de svarande (53 procent) att kommunernas sätt att bedöma en markanvisningsansökan eller att tilldela markanvisning inte är ett betydande problem. 27 procent anser dock att detta är ett problem.
0 2 4 6 8 10 12
Ja Nej Vet ej
Fråga 16
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Ja Nej Vet ej
Fråga 17
Fråga 18
Anser ni att det är lätt överskådligt vilka skallkrav som gäller vid följande typ av anvisning.
Diagrammet visar att nästan hälften (47 procent) upplever skallkraven vid direktanvisning som otydliga. Motsvarande siffra för anbudsanvisning var 13 procent och 20 procent för tävlingsanvisning. Vilka skallkrav som gäller för respektive typ av markanvisning bör framgå klart och tydligt. Detta är en tydlig förbättringspunkt för det kommunala
markanvisningsarbetet.
Fråga 19
Hur upplever ni att kommunenens detaljplanarbete fortskrider, ange gärna så många kommuner ni har möjlighet till.
Totalt framfördes åsikter om tolv kommuner. Stockholm var den kommun som fick flest åsikter (tolv stycken). Täby och Uppsala kommun fick båda fem åsikter, Solna kommun fyra och resterande åtta fick ett omdöme var. De resterande åtta upplevelserna var för
Danderyd, Haninge, Håbo, Järfälla, Nacka, Nynäshamn, Sollentuna och Värmdö kommun. Då det endast framkom en åsikt för ovanstående åtta kommuner har dessa undantagits i denna undersökning.
Genomgående åsikter om Stockholm är att arbetet uppfattas gå mycket långsamt med att påbörja och ta fram detaljplaner. Det finns också en tydlig uppfattning om att bristen på personal är betydande samt att det är en stor personalomsättning inom kommunen.
”Fick markanvisningen 2010 men har ännu inte fått någon handläggare nu vid årsskiftet 2014/2015 från stadsbyggnadskontoret. Detta är på tok för lång tid!!”
Både Uppsala och Täby kommun har fått omdömet bra eller godkänt. Men även här är känslan bland de svarande i enkäten att det är en stor omsättning på personal samt att det saknas tjänstemän i organisationen.
Solna kommun har i denna undersökning fått ett genomgående omdöme om att vara både smidiga och effektiva. Bristen på personal nämns inte som ett problem för denna kommun.
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Direktanvisning Tävlingsanvisning Anbudtävling
Fråga 18
Ja Nej Vet ej
Fråga 20
Finns det några ekonomiska skäl till att vissa markanvisningar förkastas? (till exempel terräng, placering, skallkrav, miljö, kommunikationer)
Det är ytterst sällan en markanvisning förkastas av samtliga tillfrågade vid en markanvisning.
Om det tilltänkta markområdet har något sämre förutsättningar som gör att det blir dyrare att bygga en fastighet eller att priset för de färdiga bostäderna är lägre på grund av det geografiska läget speglas också detta i det pris som erbjuds för marken.
”Ja, ibland finns det en övertro hos politikerna att det går att vända ett utsatt område genom att producera bostadsrätter i området”.
Fråga 21
Varför är det ett ekonomiskt skäl? Tar processen för lång tid, för noggrann redovisning av tävlingsbidrag, storlek eller dylikt?
Att sätta ihop ett bidrag till en tävlingsanvisning tar mycket resurser anspråk, både
ekonomiska och personalmässiga. Ofta är det någon eller båda av resurserna som saknas.
Fråga 22
Finns det enligt er några uppenbara förbättringar som kommunen med små medel skulle vidta för att förenkla/förbilliga er process?
Genomgående svar på denna punkt är tydlighet, mer personalresurser till avdelningar som har en hög belastning samt att acceptera direktavvisningar i en mycket större grad.
Av svaren kan man utläsa att det ofta är oklart om det finns en ”kölista” som intresserade byggherrar kan registrera sig på.
Fråga 23
Vid kontakt med kommuner, underlättar det med en personlig kontakt för att bli tilldelad mark?
Majoriteten (60 procent) av de tillfrågade byggherrarna anser att en personlig kontakt med kommunen underlättar (i synnerhet vid direktanvisning) medan 27 procent inte ansåg det.
0
Fråga 24
Har ni en personlig kontakt med någon/några kommuner?
Man kan tydligt utläsa av diagrammet att nästan alla (87 procent) som svarade har en personlig kontakt med kommunens tjänstemän.
Fråga 25
Har ni upplevt att andra byggherrar har prioriterats framför er?
En övervägande del (60 procent) anser att någon annan byggherre har prioriterats framför det egna bolaget. Uppfattningen är lätt att förstå då markanvisningsprocessen hos
kommunen uppfattas som otydlig och att urvalsprocessen utförs bakom stängda dörrar.
”Det tycker nog alla eftersom konkurrensen är tuff om att ta fram nya projekt”.
”Absolut nästan alltid, framförallt JM som har gräddfil”.
0 2 4 6 8 10 12 14
Ja Nej
Fråga 24
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ja Nej Vet ej
Fråga 25
Fråga 26
Till hur stor del påverkar referensprojekt vid en utvärdering anser/tror ni?
Flest (47 procent) tror eller anser att referensprojekten spelar en mycket stor roll i utvärderingen för aktuella markanvisningar. Resterande del av svaren (53 procent) är lika fördelade mellan stor del och mycket liten del. De som har uppgivit att referensprojekt spelar en mycket liten roll påpekar att ett högt pris troligtvis väger tyngst då kommunen utvärderar byggherrarnas förslag.
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Mycket stor
del Stor del Ingen del Liten del Mycket liten Vet ej