Begränsat besittningsskydd?

Boverket har under arbetet med uppdraget hämtat in synpunkter från olika aktörer på hyresmarknaden och några av dem har uttryckt att hyresvärdar i större utsträckning skulle kunna använda hyresavtal med begränsat besittningsskydd.

Av bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) följer att en hyresgäst normalt har ett besittningsskydd till sin bostad. Undantag gäller bland annat om hyresvärd och hyresgäst träffar överenskommelse om avstående från besittningsskydd och hyresnämnden godkänner

överenskommelsen.⁴³ Syftet med detta undantag är främst att stimulera till uthyrning av sådana lägenheter som annars skulle stå outhyrda när hyresvärden behöver ta lägenheten i anspråk vid viss tidpunkt och inte vågar hyra ut den på grund av besittningsskyddsreglerna.⁴⁴

För att förhindra missbruk av avtalsfriheten måste överenskommelsen tecknas i en särskild upprättad handling och godkännas av hyresnämnden.

Hyresnämndens godkännande behövs inte vid vissa upplåtelser i andra hand m.m. Några närmare riktlinjer för hyresnämndens prövning har inte angetts i förarbetena till lagstiftningen annat än att godkännande alltid bör lämnas om förhållandena är sådana att vid en avvägning mellan parternas

43 12 kap. 45 a § jordabalken.

44 Hyreslagen – En kommentar, Holmqvist Thomsson, tionde upplagan, s. 389.

intressen i en besittningsskyddstvist hyresgästen normalt inte skulle vara berättigad till förlängning av hyresförhållandet.⁴⁵ Normalt godkänns endast överenskommelser för sådana hyresförhållanden som upphör inom fyra år från tillträdesdagen. Överenskommelsen behöver inte vara begränsad till att avse att en viss situation inträffar men eftersom det är lättare att få överenskommelsen godkänd om den begränsas, är avtal som anknyter till en viss situation vanliga. En begränsning av

besittningsskyddet kan vara befogad vid tillfälliga upplåtelser eller provboenden. Det är alltså fråga om olika former av korttidsboenden, träningslägenheter eller försökslägenheter för socialt handikappade, vårdhem och liknande. Det är till exempel vanligt förekommande att överenskommelser om avstående från besittningsskydd träffas i fråga om studentlägenheter, lägenheter för dem som är i behov av vård och omsorg eller försökslägenheter för missbrukare med hänvisning till lägenheternas karaktär eller hyresgästernas särskilda behov av bostad. Vissa

bostadsbolag kräver också överenskommelser om avstående av besittningsskydd vid så kallade kompisboenden.

Det är alltså redan i dag möjligt att träffa avtal om att

besittningsskyddet bara ska gälla under särskilda förhållanden och under en viss tid, t.ex. vid provboenden. En viss administration är dock förenat med detta i och med att det krävs ett godkännande från hyresnämnden.

Det är heller inte säkert att sådant godkännande ges.

Att ytterligare utöka möjligheterna att begränsa besittningsskyddet skulle kunna göras genom att utöka de slag av upplåtelser för vilka hyresnämndens godkännande inte krävs för avstående från

besittningsskydd.

Denna fråga var uppe för regeringens ställningstagande 2005 i samband med beredningen av förslag till ändringar avseende avstående från besittningsskydd. När det gällde slopande av krav på hyresnämndens godkännande valde man från regeringens sida att stanna för vissa

uthyrningar i andra hand såsom lägenheter där hyresvärden själv ska bosätta sig efter andrahandsuthyrningen. Det fanns också förslag på att upplåtelser av lägenheter inför rivning/ombyggnad skulle kunna slippa hyresnämndens godkännande. Men detta godtog inte regeringen eftersom det enligt deras mening fanns risk för missbruk från mindre seriösa hyresvärdar.⁴⁶

Enligt Boverkets mening är det inte lämpligt att utöka de slag av upplåtelser som i dag är undantagna från hyresnämndens godkännande till att även omfatta olika slag av hyresförhållanden för vilka hyresvärden kan vara tveksam till att hyresgästen får ett direkt besittningsskydd.

Skälen till Boverkets inställning är flera. Hyreslagen är en

konsumentlagstiftning och ett fundament i lagen är just att en hyresgäst ska känna en trygghet vad gäller besittningen till sin lägenhet.

Hyresgästen får alltså inte kastas ut ur sin lägenhet hur som helst.

Utgångspunkten för reglerna om besittningsskydd är att den som hyr en bostadslägenhet i princip har rätt till förlängning av hyresavtalet. Skyddet har hyresgästen så länge han eller hon inte missköter sig grovt genom att t.ex. inte betala hyra, vanvårda bostaden eller hyra ut i andra hand utan

45 Hyreslagen – En kommentar, Holmqvist Thomsson, tionde upplagan, s. 389.

46 Prop. 2005/06:13.

6 Andra överväganden och avslutande reflektioner 139

tillstånd. Är hyresvärden och hyresgästen inte ense om att avtalet ska upphöra, avgörs tvisten av hyresnämnden. Till dess tvisten avgjorts har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen kan få uppskov med avflyttningen. Besittningsskyddet gäller från uthyrningens första dag oavsett om det finns ett skriftligt hyresavtal eller inte. Besittningsskyddet gäller även när en lägenhet hyrs ut i andra hand längre än två år i följd.

En hyresgäst ska inte vara behöva vara beroende av hyresvärdens godtycke. Att formulera ett generellt undantag beträffande till exempel provboende ter sig både svårt och rättsosäkert. I dessa fall känns det angeläget att hyresnämnden får göra en prövning i varje enskilt fall.

Dessa slag av upplåtelser var heller inte föremål för diskussion vid regeringens beredning 2005.

6.2 Bostadsbidragen

I Boverkets uppdrag konstaterar regeringen att nya stöd i kombination med befintliga stöd riskerar att få inlåsnings- eller tröskeleffekter varför förslag i första hand bör inriktas på förenklingar och förbättringar av olika regelsystem.

Ett befintligt stöd som i sammanhanget faller sig naturligt att diskutera är bostadsbidraget. Bostadsbidragets syfte är, bland annat, att barn i familjer med svag ekonomi och hög försörjningsbörda ska kunna få möjlighet att bo i goda och tillräckligt rymliga bostäder. Bostadsbidragets storlek bestäms av antalet barn, bostadskostnaden, bostadens storlek och den bidragsgrundande inkomstensamt numera: även hur inkomsten fördelas mellan samboende föräldrar.

Som visades i kapitel 2 angav åtminstone de allmännyttiga

bostadsbolagen att andelen sökande som inte uppfyller kraven ökat sedan 2009. Vi visade även att det finns ett stort antal hushåll som inte klarar ett inkomstkrav på tre gånger årshyran.

I december 2013 hade ungefär 185 000 hushåll bostadsbidrag. Denna siffra har legat relativt stabilt den senaste femårsperioden men är

betydligt lägre än under 1990-talet. Detta beror till stor del på att den bidragsgrundande bostadskostnaden samt inkomstgränserna har varit oförändrad sedan år 1996. Detta har medfört att antalet hushåll som är berättigade till bostadsbidrag minskat kraftigt. I tabell 6.1 visas bostadsbidragets storlek.

Tabell 6.1. Bostadsbidragsbelopp för barnfamiljer (kronor).

Särskilt bidrag*

Bostadsanknuten del: 50 % av bostadskostnaden mellan:

Maximalt bostadsbidrag

1 barn 1 500 1 400 – 5 300 3 400

2 barn 2 000 1 400 – 5 900 4 200

3+ barn 2 650 1 400 – 6 600 5 200

Källa: Försäkringskassan

*Det särskilda bidraget är ett konsumtionsstöd för barnfamiljer med låg ekonomisk standard

Som kan noteras i tabell 6.1 är den bostadsanknutna delen av

bostadsbidraget inte så stort. Av ett maximalt bidrag är endast mellan 49

och 56 procent knutet till bostaden. År 1996 var denna andel betydligt högre, mellan 69 och 76 procent. Detta skulle kunna tolkas som att bostadsbidraget i viss utsträckning övergått från att vara ett

bostadspolitiskt verktyg till att i högre grad vara ett verktyg för inkomstomfördelning.

Allt annat lika ger givetvis en förstärkt inkomst möjlighet att efterfråga bostäder i större utsträckning, men att direkt koppla urholkningen av bostadsbidraget till möjligheten att etablera sig på bostadsmarknaden är inte helt enkelt. Detta beror bland annat på följande:

• syftet med bostadsbidraget är inte att underlätta etablering på bostadsmarknaden, detta gör det svårt att diskutera exempelvis hur mycket bostadsbidragen skulle behöva höjas för att ge de aktuella grupperna större möjlighet att efterfråga bostäder

• frågan är också i hur stor utsträckning de bidragsberättigade grupperna inte redan är etablerade på bostadsmarknaden

• det är svårt att frikoppla bostadsbidraget från andra bidrag och stöd, exempelvis försörjningsstödet

• ett höjt bostadsbidrag kommer inte med automatik att påverka etablering på bostadsmarknaden då det inte finns några regler för hur fördelningen av hyresbostäder går till, så länge fördelningen inte bryter mot diskrimineringslagstiftningen

I etableringssyfte borde bostadsbidraget för unga utan barn kunna vara än mer intressant. Det är dock troligt att bostadsbidraget i mycket liten utsträckning påverkar ungdomars möjlighet att etablera sig på bostadsmarknaden. Den maximala inkomsten ungdomar får ha för att vara berättigad till bidraget är endast 86 720 kronor per år. Under

förutsättning att en hyresvärd ställer krav på inkomster som uppgår till tre gånger årshyran innebär det att man endast kan hyra en lägenhet som kostar mindre än 2 400 kronor i månaden för att överhuvudtaget vara berättigad till bidrag. Ur etableringssynpunkt blir detta något slags moment 22. Om man tjänar tillräckligt mycket för att uppfylla en hyresvärds krav tjänar man också för mycket för att vara berättigad till bostadsbidrag.

I innevarande rapport läggs ett förslag angående relativt stora förändringar i reglerna om hyresgarantier. Att samtidigt diskutera konkreta förslag angående bostadsbidragen finner Boverket inte lämpligt – i synnerhet som syftet med bostadsbidraget inte är att underlätta etablering på bostadsmarknaden. Däremot har Boverket i flera sammanhang påpekat att mycket talar för att bostadsbidragssystemet borde ses över, bland annat återbetalningsskyldigheten. En annan möjlighet skulle kunna vara att introducera någon typ av riktade bostadsbidrag till nyproducerade lägenheter, detta för att ge en större grupp möjlighet att efterfråga dessa lägenheter.

6 Andra överväganden och avslutande reflektioner 141