Besiktningsmannen kan förskjuta undersökningsplikten

Det finns tydliga fördelar med att anlita en besiktningsman, särskilt för den okunnige köparen.

Risken för oväntade händelser reduceras för båda parter. Det finns dessvärre även nackdelar med förfarandet som, enligt Elfström och Ashton, är viktiga att belysa. Eftersom besiktnings-mannen har särskild sakkunskap och erfarenhet är det möjligt att köparen blir upplyst om sådant som annars inte hade uppdagats om köparen gjort undersökningen själv. Köparen kan därmed uppmärksammas om defekter och risker som vanligtvis inte anses upptäckbara i enlighet med köparens undersökningsplikt. Detta resulterar i att köparen inte kan hävda att uppdagade defek-ter som sammanhänger med besiktningsmannens iakttagelser är dolda fel. Genom sin yrkesroll har besiktningsmannen ett skadeståndsansvar. Det är tänkbart att de flesta besiktningsmän vill undvika eventuella skadeståndsanspråk och det kan följaktligen medföra att besiktningsmannen kan komma att överdriva vissa risker i sina redovisningar. Utöver att besiktningsmannen kan förskjuta undersökningspliktens omfattning kan dennes överdrifter även resultera i att priset kan påverkas eftersom köparen uppmärksammas för en stor mängd risker. Det finns även enligt Elfström och Ashton en möjlighet att en förskjutning sker beträffande vad som anses dolt re-spektive upptäckbart i takt med att förfarandet ökar och färre undersökningar utförs på egen

138 Elfström, Ashton. Fel i fastighet, 260–261.

139 Elfström, Ashton. Fel i fastighet, 260–261.

140 Stiegler. Fel vid villaköp, 24–25.

141 Stiegler. Fel vid villaköp, 26,27,31–32.

142 Stiegler. Fel vid villaköp, 41.

28

hand.¹⁴³ Grauers påpekar att en anmärkning i protokollet som enligt köparen kan tyckas oan-senlig kan vara tillräckligt för att utöka undersökningsplikten.¹⁴⁴

8.7.1 NJA 1998 s 407

I NJA 1998 s 407 hade en besiktningsman anlitats som redovisat att fukt förekom i viss omfatt-ning och därmed ansåg HD att köparna eftersatt sin undersökomfatt-ningsplikt eftersom den hade utö-kats genom denna upplysning.¹⁴⁵

Enligt Elfström och Ashton är det troligt att detta fel hade kunnat åberopats som dolt om be-siktningsman inte använts eftersom detta resulterade i en utökad undersökningsplikt.¹⁴⁶

Grauers har också uttalat sig angående NJA 1998 s 407. Han menar att besiktningsmannens anmärkning är ganska otydlig men att rättsfallet ska användas som utgångspunkt när andra fall bedöms. Om det förekommer någon anmärkning eller indikator som kan anses tydligare än den i NJA 1998 s 407 torde det vara ostridigt att undersökningsplikten utökats. Han menar att det finns vaga och tydliga varningssignaler och att även en vag sådan kan resultera i utökad under-sökningsplikt.¹⁴⁷

Även Grauers belyser att förfarandet med besiktningsmän kan resultera i en förskjutning såtill-vida att besiktningsmannen uppmärksammar köparen för risker som annars inte hade uppda-gats. Detta kan således vara till köparens nackdel. Grauers framhäver också problematiken med besiktningsmän och dess skadeståndsansvar. Han menar att detta kan medföra att besiktnings-mannen hellre överdriver sina iakttagelser i besiktningsprotokollet för att undgå skadestånds-skyldighet.¹⁴⁸

Grauers har även uttalat sig beträffande ovan beskrivna NJA 1997 s 65. Han menar att denna dom troligtvis medför att besiktningsmän är mer utförliga än vad som egentligen anses nödvän-digt för att undgå skadeståndsanspråk. Detta kan gynna säljaren eftersom köparens möjlighet att åberopa dolda fel inskränks.¹⁴⁹

143 Elfström, Ashton. Fel i fastighet, 262–263.

144 Grauers. Fastighetsköp, 241.

145 NJA 1998 s 407

146 Elfström, Ashton. Fel i fastighet, 264.

147 Grauers. Fastighetsköp, 241.

148 Grauers. Fastighetsköp, 241.

149 Grauers. Fastighetsköp, 210.

29

9. Sammanfattning av praxis

För att en köpare inte ska riskera att säljaren, vid en tvist, åberopar att undersökningsplikten försummats är det viktigt att känna till skyldighetens omfattning. Undersökningsplikten är som ovan påvisats långtgående.¹⁵⁰ Svåråtkomliga utrymmen ska undersökas och undersökningsplik-ten reduceras inte på grund av hinder som är att anse som överkomliga.¹⁵¹

För att köparen ska kunna utföra en tillfredställande undersökning krävs det, som ovan beskri-vits, viss byggnadsteknisk kunskap och erfarenhet.¹⁵² Köparen förväntas att inneha viss kun-skap och om sådan saknas bör en fackman anlitas.¹⁵³

Köparen behöver enligt huvudregel inte göra ingrepp i fastigheten för att fullgöra undersök-ningsplikten. Det kan dock komma att krävas i särskilda fall.¹⁵⁴ Undersökningsplikten kan utö-kas såtillvida att en utförligare undersökning är nödvändig. Om en besiktningsman anlitats kan köparens undersökningsplikt utökas genom besiktningsmannens iakttagelser. Köparen får vet-skap om samtliga anmärkningar genom att ta del av besiktningsprotokollet. Om besiktnings-protokollet innehåller anmärkningar som antyder att fel kan förekomma eller att något utgör en riskkonstruktion är detta att anse som tillräckligt för att undersökningsplikten ska kunna utö-kas.¹⁵⁵ Om det kommer till köparens vetskap att säljaren själv genomfört omfattande renove-ringsarbeten kan detta anses tillräckligt för att utökad undersökningsplikt ska föreligga.¹⁵⁶ Köparen kan befrias från sin undersökningsplikt om det går att fastställa att en uttrycklig garanti lämnats. Samtliga upplysningar som säljaren lämnat räknas dock inte som sådana. Det uppställs särskilda rekvisit för att en sådan ska anses föreligga och i vissa fall kan säljarens upplysning betraktas som ett allmänt lovprisande.¹⁵⁷

Undersökningsplikten kan även reduceras och detta kan ske genom att säljaren lämnar betryg-gande förklaringar avseende en problematik som köparen fört på tal.¹⁵⁸

Köparen har en lagstadgad undersökningsplikt och säljaren har ingen motsvarade skyldighet gentemot köparen. Detta innebär att säljaren inte har en generell upplysningsplikt. Trots detta kan säljarens underlåtenhet få konsekvenser beroende på övriga omständigheter.¹⁵⁹

Om en besiktningsman anlitas har denne en informationsplikt innebärande att eventuella risker som är av betydelse ska redovisas. Om besiktningsmannen försummar denna skyldighet kan skadestånd utgå.¹⁶⁰ Det har enligt domstol inte ansetts tillräckligt att besiktningsmannen enbart upplyser uppdragsgivaren om de upptäckta defekterna. Besiktningsmannen ska tydligt förklara på vilket sätt defekten kan utgöra en risk och hur defekten kan åtgärdas.¹⁶¹

150 NJA 1998 s 407, NJA 1980 s 555

30