Trots att det råder en viss oklarhet beträffande vad som ska anses utgöra utgångspunkt när fel-ansvaret fastställs torde de flesta vara eniga om undersökningspliktens betydelse för svensk fastighetsrätt eftersom den fördelar ansvaret mellan säljare och köpare för påträffade fel. Kö-parens undersökningsplikt har behandlats i en mängd olika domstolsavgöranden och därigenom har rättspraxis vuxit fram som detaljstyr skyldighetens omfattning.
Köparens undersökningsplikt kan variera och dess utsträckning kan påverkas av ett flertal fak-torer. Arbetets syfte har varit att undersöka om köparens undersökningsplikt kan påverkas av överlåtelsebesiktningar som utförts på uppdrag av säljaren. Utredningen ger vid handen att kö-parens undersökningsplikt kan utökas genom besiktningsmannens anmärkningar. Genom att besiktningsmannen redovisar sina iakttagelser i besiktningsprotokollet utökas köparens under-sökningsplikt. I NJA 1998 s 407 utökades köparens undersökningsplikt på grund av besikt-ningsmannens anmärkning som, enligt Grauers, inte ens var särskilt tydlig. Elfström och Ashton menade att köparens undersökningsplikt troligtvis inte hade ansetts utökad om köparen själv hade genomfört undersökningen utan att involvera en besiktningsman. I detta rättsfall hade be-siktningsmannen dock anlitats på uppdrag av köparen men det saknar sannolikt betydelse. Be-visligen riskerar besiktningsmannen att krävas på skadestånd oavsett vem som utgör uppdrags-givare och, som ovan påtalats, kan detta resultera i att besiktningsmannen kan komma att över-driva sina anmärkningar och riskanalyser.
En överlåtelsebesiktning kan, till synes, utöka och förskjuta köparens undersökningsplikt oav-sett vem som utgör uppdragsgivare. Att köparens undersökningsplikt kan utökas och förskjutas genom besiktningsmannens anmärkningar behöver dock vägas mot de eventuella fördelar som denna kan innebära. Om en besiktningsman anlitats på uppdrag av köparen är troligtvis den egna byggnadstekniska kännedomen och erfarenheten otillräcklig. En fastighetsaffär är för de flesta att betrakta som kostsam och det torde därför ligga i köparens intresse att försäkra sig om köpeobjektets skick. Om köparen inte innehar tillräcklig kunskap för att kunna utföra en till-fredställande undersökning bör en besiktningsman anlitas. Om köparen ändå väljer att utföra undersökningen på eget bevåg kan detta framgent resultera i problem. Som påtalats kan köparen inte åberopa fel som anses upptäckbara. Eftersom det görs en objektiv bedömning beträffande vad som anses som upptäckbart kan följden bli att köparen har köpt en fastighet med defekter som det saknades vetskap om och som säljaren inte svarar för. Det är tänkbart att köparen till och med hade avstått från köpet om defekterna uppmärksammats tidigare. Köparen kan således hamna i en mycket ofördelaktig situation.
För att undvika en sådan situation kan besiktningsman anlitas men detta kan, som ovan beskri-vits, också medföra nackdelar. Köparen kan då komma att uppmärksammas för fler risker än vad som annars ansetts upptäckbart i enlighet med köparens undersökningsplikt. Detta kan ske genom att besiktningsmannen medvetet överdriver riskanalyserna eller omedvetet på grund av sin sakkunskap.
Här har följaktligen köparen ett val. Att antingen riskera att göra en dålig affär genom sin okun-nighet och nonchalans eller att anlita en besiktningsman som kan upplysa köparen om eventu-ella risker och därmed bidra med viktig information om fastigheten. Besiktningsmannens iakt-tagelser kan dock resultera i att undersökningsplikten anses utökad. Det betyder inte nödvän-digtvis att en förskjutning sker utan köparens undersökningsplikt kan ändock ha ansetts utökad utan besiktningsmannens inblandning. Som ovan behandlats är undersökningsplikten långtgå-ende och det fordras att köparen innehar viss byggnadsteknisk kunskap och på området erfa-renhet. I detta fall torde det vara uppenbart vad som är det bästa alternativet trots den eventuella
31
risk för utökad och förskjuten undersökningsplikt som förfarandet medför. Bedömningen kan emellertid bli annan om köparen är tillräcklig kunnig för att fullgöra undersökningsplikten. Om besiktningsprotokollet i ett sådant fall kryddats med onödiga riskanalyser är detta till köparens nackdel. En köpare som är kunnig nog för att utföra undersökningen själv bör således noga överväga sitt beslut. Troligtvis saknas dock sådan juridisk kunskap och köparen är sannolikt inte medveten om att besiktningsmannens anmärkningar kan förskjuta undersökningspliktens omfattning. Det är dock viktigt att inte förglömma att besiktningsmannen inte fullgör köparens undersökningsplikt. Oftast görs enbart en okulär undersökning som inte innefattar samtliga de-lar och det är inte heller säkert att besiktningsmannen erhållit samtliga upplysningar från sälja-ren såsom köpasälja-ren har. Förutom detta finns även en risk att besiktningsmannen gör en under-målig undersökning. För en köpare som är byggnadsteknisk kunnig och på området erfaren är det följaktligen inte lika självklart att en besiktningsman borde anlitas. Arbetet har påvisat att en sådan köpare ska kunna utföra undersökningen utan att anlita en besiktningsman.
Om säljaren däremot anlitar en besiktningsman som genomför en överlåtelsebesiktning före köpet saknas förstås denna valmöjlighet. Genom köparens tillgång till besiktningsprotokollet påverkas köparens möjlighet att åberopa dolda fel eftersom köparens undersökningsplikt anses utökad genom besiktningsmannens riskanalyser och anmärkningar. I denna situation får helt enkelt köparen finna sig i att besiktningsmannen kan komma att utöka undersökningsplikten på ett sådant sätt som annars inte varit möjligt, såtillvida att en förskjutning kan ske från vad som vanligtvis hade ansetts inkluderat i köparens undersökningsplikt.
Sammanfattningsvis kan köparens undersökningsplikt påverkas av säljarens överlåtelsebesikt-ning. Den kan utökas genom att besiktningsmannen överdriver sina anmärkningar och riskana-lyser och detta kan till synes ske medvetet eller omedvetet. Det är emellertid oklart i vilken omfattning besiktningsmannens överdrifter, såväl medvetna som omedvetna, resulterar i en ut-ökad och förskjuten undersökningsplikt, oavsett vem som utgör uppdragsgivare. Med tanke på undersökningspliktens omfattning torde det vara sällsynt. Som påvisats utifrån rättspraxis är undersökningsplikten långtgående och köparen förväntas inneha kunskap om allt ifrån riskkon-struktioner till byggmaterial. Det besiktningsmannen uppmärksammar köparen om kan alltså sannolikt redan ligga inom ramen för köparens undersökningsplikt. Det framstår därmed som tämligen osannolikt att förskjutningar orsakade av besiktningsmannen skulle vara vanligt före-kommande.
32
Källor och litteratur
Offentligt tryck
Prop 1970:20, med förslag till Jordabalk
Prop 1989/90:77, om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.
SOU 1987:30, Fel i fastighet: delbetänkande NJA 1972 II
Rättsfall
Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1975 sid. 545 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1978 sid. 301 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1979 sid. 790 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1980 sid. 555 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1981 sid. 815 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1981 sid. 894 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1983 sid. 858 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1984 sid. 3 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1985 sid. 871 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1986 sid. 670 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1994 sid. 532 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1996 sid. 584 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1997 sid. 65 Nytt Juridiskt Arkiv (NJA), 1997 sid. 290 Nytt Juridisk Arkiv (NJA), 1998 sid. 407 Nytt Juridisk Arkiv (NJA), 2007 sid. 86 Nytt Juridisk Arkiv (NJA), 2016 sid. 346 Nytt Juridisk Arkiv (NJA), 2017 sid. 113 RH 1987:126
HD T 4275/05 Litteratur
Elfström, J. och Ashton, L. (2016) Fel i fastighet, 4 uppl. AB Svensk Byggtjänst, Stockholm.
Grauers, F. (2016) Fastighetsköp, 21 uppl. Juristförlaget i Lund, Lund.
Stiegler, A. (2000) Fel vid villaköp. Om besiktningsmannen och fastighetsmäklarens ansvar för fel i fastighet. 1 uppl. Svensk Byggtjänst, Stockholm.
Victorin, A. och Hager, R. (2015) Allmän fastighetsrätt, 7 uppl. Iustus Förlag AB, Uppsala.
Internetkällor
Byggahus.se. 2015, https://www.byggahus.se/ekonomi/se-maklarnas-forbesiktningar. Hämtad 2020-04-27.
Hemnet.se. https://www.hemnet.se/om. Hämtad 2020-05-03.
33
Hemnet.se. https://www.hemnet.se/bostader?location_ids%5B%5D=18045&item_ty-pes%5B%5D=villa. Hämtad 2020-05-03.
SBR Byggingenjörernas webbplats. https://sbr.se/sok-besiktningsman/overlatelsebesikt-ning/fragor-och-svar-om-overlatelsebesiktning/. Hämtad 2020-04-27.
SBR Byggingenjörernas webbplats. https://sbr.se/sok-besiktningsman/overlatelsebesikt-ning/vad-innebar-av-sbr-godkand-besiktningsman/. Hämtad 2020-04-27.
SBR Byggingenjörernas webbplats. https://sbr.se/sok-besiktningsman/overlatelsebesiktning/.
Hämtad 2020-04-27.
Svensk Fastighetsförmedlings webbplats. https://www.svenskfast.se/guider/husbesiktning/.
Hämtad 2020-04-27.
Övriga källor
Grauers, Folke, Jordabalken (1970:994) lagkommentar, Juno Internet.