noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST.”
VARFÖR CASTELLUM ÄR INTRESSANT FÖR INVESTERAREN
Castellum är ett av Sveriges största fastighetsbolag som har en långsiktighet i strategi, fastighetsvärdetillväxt, förvaltningsresultat och utdelning.
STABIL TILLVÄXT SEDAN
BÖRSINTRO-DUKTIONEN 1997 Castellum har sedan 1997 påvisat en tillväxt i förvaltningsresultat kr/
aktie om 10% per år och en utdelning som i snitt utgjort 52% av förvalt
ningsresultatet.
STARK BALANS-RÄKNING OCH LÅG
FINANSIELL RISK Castellums mål för belåningsgraden är att den ej varaktigt ska överstiga 50%. Vid utgången av 2018 uppgick den till 45%.
Målet för räntetäcknings
graden är minst 200%.
Vid utgången av 2018 uppgick den till 454%.
VÄL DIVERSIFIERAD
PORTFÖLJ Fokus är kommersiella lokaler med en kontrakts
portfölj om ca 5 900 kunder i ett flertal olika branscher som speglar svenskt, danskt och finskt näringsliv. Risk
spridningen är därmed stor och det enskilt största kon
traktet motsvarar ca 2%.
LOKALA AFFÄRER MED HÅLLBARHETSFOKUS Castellum är närvarande i ett 20tal städer i Sverige, Köpenhamn och Helsing fors med lokala egna organisationer för uthyrning, service och förvaltning.
TROVÄRDIGHET GENOM TRANSPARENS Castellums ambition är att ge en aktuell och korrekt information om bolagets utveckling som ska vara fullvärdig för investerings
beslut i bolagets aktie.
Substansvärde
Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 39 749 145
Återläggning
Derivat enligt balansräkning 716 3
Goodwill enligt balansräkningen –1 659 –6
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 9 203 34
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 48 009 176 Avdrag
Derivat enligt ovan –716 –3
Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 6%* –2 975 –11 Kortsiktigt substansvärde (EPRA NNNAV) 44 318 162
* Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 6% baserat på en diskonterings
ränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 21,4%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 20,6% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 8%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.
Intjäning
Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2018 till 9,65 kr (8,39), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 5,9% (6,1%), motsvarande en multipel om 17 (16). Det synliga förvaltningsresultatet bör justeras för värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet samt effektiv betald skatt.
Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2018 till 27,28 kr (21,51), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 16,7%
(15,5%) motsvarande ett P/E om 6 (6).
Totalavkastning
Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tillägg för lämnade utdelningar under perioden.
Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 163,35 kr (138,40) motsvarande ett börsvärde om 44,6 Mdkr (37,8), beräknat på antalet utestående aktier. Under 2018 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 5,30 kr, varit 22,3% (15,4%).
BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG CASTELLUMAKTIENS UTVECKLING SEDAN BÖRSINTRODUKTIONEN
23 MAJ 1997 TILL OCH MED 31 DECEMBER 2018
Tillväxt, avkastning och finansiell risk
2018 3 år snitt/år 10 år snitt/år Tillväxt
Hyresintäkt kr/aktie 8% 5% 4%
Förvaltningsresultat kr/aktie 17% 9% 8%
Årets resultat efter skatt kr/aktie 27% 20% ∞
Utdelning kr/aktie 15% 13% 8%
Långsiktigt substansvärde kr/aktie 15% 16% 9%
Aktuellt substansvärde kr/aktie 17% 17% 10%
Fastighetsbestånd kr/aktie 10% 11% 8%
Värdeförändring fastigheter 6,2% 5,7% 2,5%
Avkastning
Avkastning långsiktigt substansvärde 18,5% 20,1% 12,6%
Avkastning aktuellt substansvärde 22,0% 20,0% 12,1%
Avkastning totalt kapital 10,6% 10,1% 7,1%
Aktiens totalavkastning (inkl utdelning)
Castellum 22,3% 20,3% 16,1%
Nasdaq Stockholm (SIX Return) –4,4% 4,7% 13,8%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 15,3% 12,7% 18,6%
Fastighetsindex Europa (EPRA) –7,7% 0,0% 11,9%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA) –8,2% 4,2% 12,2%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) –13,0% –3,6% 8,1%
Finansiell risk
Belåningsgrad 45% 48% 50%
Räntetäckningsgrad 454% 367% 333%
Direktavkastning
Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika ”sfärer” – dels Castellums prestation i form av utdelning, dels aktiemarknadens prissättning av före
taget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken direktavkastning som krävs för att ge en totalavkastning som möter marknadens avkastningskrav på Castellumaktien.
Den föreslagna utdelningen om 6,10 kr (5,30) motsvarar en direktavkastning om 3,7% (3,8%) beräknat på kursen vid årets utgång.
StendörrenNp3CoremNyfosaDiösPlatzerKlövernFastPartnerHemfosaKungsledenWihlborgsAtrium LjungbergSagaxWallenstamHufvudstadenFabegeBalderCastellum
Free float Större ägare över 10%
Källa: Bloomberg, Holdings.se
Castellum kurs inkl utdelning Fastighetsindex Europa (EPRA inkl utdelning)
Fastighetsindex Sverige (EPRA inkl utdelning) Nasdaq Stockholm (SIX Return inkl utdelning)
0 100 200 300 400 Omsättning, miljoner aktier per månad Aktiekurs, kronor
Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring
I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeg
lar förvaltningsresultatet endast en – om än större – del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.
Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/
kapital, justeras årligen genom IFRSreglerna med avseende för värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en vär
deförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.
Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mel
lan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighets
portfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen.
Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring
Känslighetsanalys –1%-enhet +1%-enhet
Förvaltningsresultat 2018 2 952 2 952 2 952
Värdeförändring fastighet (snitt 10 år) 2 099 1 259 2 938
D:o % 2,5% 1,5% 3,5%
Aktuell skatt, 9% –268 –268 –268
Resultat efter skatt 4 783 3 943 5 622
Resultat kr/aktie 17,51 14,43 20,58
Avkastning långsiktig substans 10,5% 8,4% 12,5%
Resultat / aktiekurs 10,7% 8,8% 12,6%
P/E 9 11 8
Skapat aktieägarvärde
Vid börsintroduktionen i maj 1997 uppgick Castellums fastighetsportfölj till ca 10 Mdkr, förvaltningsresultatet till ca 300 Mkr och ägarnas kapital till ca 4 Mdkr. Sedan dess har Castellums skapat aktieägarvärde genom att öka ägarnas kapital till 48 Mdkr samtidigt som en utdelning lämnats om ca 11,5 Mdkr per 31 december 2018. Fastighetsportföljen har växt under samma period och uppgick vid utgången av 2018 till 89 Mdkr medan förvaltningsresultatet ökat till 2 952 Mkr.
Värdering
Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunk
ten för en värdering på lång sikt. Avkastningskravet baseras på avkastningskravet för säkra placeringar samt en riskpremie för aktier. Riskpremien och därmed avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever finns för det aktuella företa
get och som denne vill kompenseras för – ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens – eller snarare kollektivet av placerares – bedömning av aktiens framtida totalavkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs.
På kort sikt är det dock i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dags kursen.
Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens aktuella bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t ex branschutsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av totalavkastning och tillväxt avgörande för kursutveck
lingen.Som framgår av tabellen på sidan 58 har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genom
snitt 16% per år, varav direktavkastningen står för ca 4% och kursutvecklingen för ca 12%, med ett för den svenska fastig
hetsbranschen måttligt risktagande. Den genomsnittliga utdel
ningstillväxten har under samma period uppgått till 8% per år.
FASTIGHETSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
SEDAN BÖRSNOTERINGEN 1997 AKTIEÄGARE FÖRDELAT PER LAND 2018-12-31
USA 21%
Fastighetsvärde (staplar), Mkr Förvaltningsresultat och utdelning (kurvor), kr/aktie
Fastighetsvärde, Mkr Förvaltningsresultat, kr/aktie Utdelning, kr/aktie
Aktieägare
Vid årsskiftet hade Castellum ca 44 400 aktieägare, vilket är en ökning med ca 32% jämfört med årsskiftet 2016. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 55%.
De största ägarsfärerna bekräftade per den 31 december 2018 framgår av tabellen nedan.
Aktiemarknadskontakter
Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärs
händelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads och finansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se.
Återköp av egna aktier
Castellum har inte återköpt egna aktier under 2018.
XXX
Rullande EPRA EPS i förhållande till aktiekurs
Rullande redovisat resultat per aktie i förhållande till aktiekurs AVKASTNING VINST PER AKTIE XXX
Aktiekurs i förhållande till långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) AKTIENS KURS/SUBSTANSVÄRDE
Senast föreslagen/verkställd utdelning i förhållande till aktiekurs AKTIENS DIREKTAVKASTNING AKTIEÄGARE PER 2018-12-31
Aktieägare Antal tusental aktier Andel röster/kapital
Rutger Arnhult 15 209 5,6%
Stichting Pensioenfonds ABP 14 963 5,5%
BlackRock 13 677 5,0%
SEB Fonder & Liv 13 372 4,9%
PGGM Pensioenfonds 11 717 4,3%
Vanguard 9 061 3,3%
Szombatfalvysfären 8 804 3,2%
AMF Försäkring & Fonder 8 234 3,0%
Lannebo Fonder 7 866 2,9%
Sjätte APfonden 6 701 2,5%
Norges Bank 5 477 2,0%
CBRE Clarion Securities 3 267 1,2%
SHB Fonder & Liv 3 224 1,2%
Länsförsäkringar Fonder 3 181 1,2%
State Street Global Advisors 3 179 1,2%
Prinicipal Global Investors 3 126 1,1%
Folksam 3 125 1,1%
Nordea Fonder 2 005 0,7%
AFA Försäkring 1 830 0,6%
BMO Global Asset Management 1 693 0,6%
Cohen & Steers 1 635 0,6%
Avanza Pension 1 592 0,6%
Aberdeen Standard Investments 1 520 0,6%
Styrelse och ledning i Castellum 200 0,1%
Övriga svenska ägare 46 939 17,2%
Övriga aktieägare registrerade i utlandet 81 604 29,8%
Totalt utestående aktier 273 201 166 100,0%
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.
2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 Nyckeltal, kr/aktie
Intäkt 20,41 18,97 19,33 20,12 20,23 19,81 18,74 17,80 16,82 16,43
Förvaltningsresultat 10,81 9,26 8,80 8,11 7,67 7,12 6,64 6,21 6,04 5,98
Årets resultat 27,28 21,51 21,20 15,24 6,41 9,03 7,79 3,76 10,39 0,85
Utdelning (för 2018 föreslagen) 6,10 5,30 5,00 4,25 3,99 3,69 3,43 3,21 3,12 3,04
Fastighetsvärde 326 297 259 221 199 200 192 179 168 155
Värdering
Förvaltningsresultat per aktie/Kurs 6,6% 6,7% 7,0% 7,7% 7,2% 8,2% 8,3% 8,4% 7,6% 9,5%
Kurs/Förvaltningsresultat per aktie 15 15 14 13 14 12 12 12 13 11
Förvaltningsresultat efter skatt
per aktie (EPRA EPS)/Kurs 5,9% 6,1% 6,6% 7,5% 6,8% 8,0% 7,9% 8,2% 7,2% 9,6%
Utdelning/Kurs (direktavkastning) 3,7% 3,8% 4,0% 4,1% 3,8% 4,2% 4,3% 4,3% 3,9% 4,8%
Kurs/Långsiktigt substansvärde per aktie 93% 90% 94% 94% 107% 94% 92% 88% 100% 88%
Kurs/Aktuellt substansvärde per aktie 101% 100% 103% 105% 122% 103% 103% 98% 108% 99%
Aktien
Börsvärde, Mkr 44 627 37 811 34 123 19 795 20 024 16 416 15 137 13 989 15 014 11 890
Totalavkastning, Castellumaktien 22,3% 15,4% 23,8% 2,3% 26,9% 13,1% 13,0% –3,1% 32,6% 27,4%
Nasdaq Stockholm (SIX Return) –4,4% 9,5% 9,6% 10,4% 15,8% 28,0% 16,5% –13,5% 26,7% 52,5%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 15,3% 15,9% 7,2% 25,4% 37,1% 20,6% 16,2% –13,0% 48,5% 24,0%
Fastighetsindex Europa (EPRA) –7,7% 13,4% –4,5% 18,8% 26,5% 10,1% 28,7% –9,2% 19,8% 33,7%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA) –8,2% 17,7% 4,7% 17,4% 24,1% 5,6% 29,2% –14,2% 15,5% 43,1%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) –13,0% 12,7% –8,5% 12,1% 22,5% 22,6% 29,9% –8,1% 7,9% 11,8%
Utdelningsandel förvaltningsresultat 56% 57% 57% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 51%
Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 3,5% 3,4% 3,8% 3,8% 4,0% 4,0% 4,0% 3,8% 3,9% 4,3%
Aktiekurs, kr
stängningskurs årets sista handelsdag 163,35 138,40 124,90 104,73 105,94 86,85 80,08 74,01 79,43 62,91
högsta kurs under året 170,25 140,00 133,50 125,38 108,02 93,27 81,99 84,60 79,61 63,99
lägsta kurs under året 121,20 114,80 97,87 97,96 85,94 76,14 66,20 56,61 50,76 37,14
genomsnitt (högst/lägst per dag) 148,05 126,59 117,62 109,18 97,49 82,82 75,73 76,95 65,68 50,83
Antal aktier, tusental
genomsnitt och utestående 273 201 273 201 234 540 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000
registrerade 273 201 273 201 273 201 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008
Antal aktieägare 44 400 38 000 30 000 19 100 16 300 12 200 9 900 9 400 10 000 8 900
Utländsk ägarandel 55% 50% 51% 50% 52% 62% 60% 51% 46% 46%
Antal omsatta aktier per år, tusental 300 200 272 600 285 000 188 379 133 083 106 266 129 276 150 482 152 186 191 129
Omsättningshastighet per år 110% 99% 103% 114% 81% 65% 79% 92% 93% 117%
EPRA nyckeltal
EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr 2 636 2 291 1 937 1 481 1 355 1 318 1 192 1 149 1 086 1 137
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 9,65 8,39 8,26 7,84 7,17 6,97 6,31 6,08 5,75 6,02
EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr 48 009 41 834 36 222 21 184 18 618 17 510 16 480 15 920 15 158 13 381
EPRA NAV, kr/aktie 176 153 133 112 99 93 87 84 80 71
EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr 44 318 37 632 33 082 18 946 16 432 15 940 14 689 14 196 13 913 11 979
EPRA NNNAV, kr/aktie 162 138 121 100 87 84 78 75 74 63
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 7% 9% 9% 10% 11% 12% 11% 11% 11% 10%
EPRA Yield 5,1% 5,3% 5,5% 6,1% 6,4% 6,6% 6,7% 6,7% 6,6% 6,8%
EPRA ”Toppedup” Yield 5,2% 5,4% 5,6% 6,3% 6,6% 6,7% 6,9% 6,8% 6,8% 7,0%
EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen.
En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value), EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value), EPRA Vacancy Rate, EPRA Yield och EPRA ”Toppedup” Yield.
TIOÅRSÖVERSIKT