89,2
Mdkr i fastighets- värde per den 31 december 20185,3%
Genomsnittlig värderingsyield6%
VärdeförändringUnder året har Castellum påbörjat ombyggnationen av den första etappen av fastigheten Sabbatsberg 24. Syftet är att omvandla byggnaden till moderna arbetsplatser i ett historiskt landmärke som tidigare var Stockholm Vattens huvudkontor.
Mkr 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
Hyresvärde 5 841 5 946 6 053 6 162 6 273 6 386 6 501 6 618 6 737 6 858 6 982
Hyresintäkter 5 445 5 560 5 751 5 854 6 022 6 112 6 234 6 419 6 535 6 653 6 772
Ekonomisk uthyrningsgrad 93% 94% 95% 95% 96% 96% 96% 96% 96% 96% 97%
Fastighetskostnader –1 321 –1 341 –1 361 –1 381 –1 402 –1 423 –1 444 –1 466 –1 488 –1 510 –1 533
Driftsöverskott = kassaflöde 4 124 4 219 4 390 4 473 4 620 4 689 4 790 4 953 5 047 5 143 5 239
Diskonterat kassaflöde år 1–9 31 908
Diskontering restvärde år 10 52 057
Antaget värde projekt, mark, byggrätter 5 061
Summa fastighetsvärde 89 025
Intern värdering
Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2018 värderat samtliga fastigheter internt.
Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt baserat på en 10årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunk
ten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsför
måga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 500 kr/kvm (1 700). Ytterligare information om värderingen framgår av not 12.
Avkastningskrav
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastig
het och baseras på antagande om realränta 3%, inflation 1,5%
FASTIGHETSBESTÅNDETS VÄRDE VID OLIKA AVKASTNINGSKRAV OCH TILLVÄXT I HYRESVÄRDE OCH FASTIGHETSKOSTNADER
92 173 Diskontering restvärde
Diskontering kassaflöde
Räkneexempel för den interna värderingen
För att åskådliggöra den 10åriga kassaflödesmodellen har nedan exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts ska exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling.
ANTAGANDEN I EXEMPLET:
• Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 97%
år 2022.
• Driftsöverskott år 2018 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheter, med antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration.
• Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5%–1,8% per år under kalkylperioden.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 89 167 Mkr.
• Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande:
Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav
Eget kapital 9% 37% 3,3%
Lånat kapital 5% 63% 3,2%
Vägt avkastningskrav 100% 6,5%
Värdering fastigheter
samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och består av en generell respektive individuell risk. Generell risk avspeglar att fastighetsplacering dels inte är lika likvid som en obligation, dels är beroende av allmänn ekonomisk utveck
lingen. Individuell risk är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av ett antal faktorer såsom fastighe
tens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten, teknisk standard m m. Fastigheter ägda via tomträtt där Castellum enligt avtal har återställningsskyldighet har åsatts en extra individuell riskpremie motsvarande 1,0%. Riskpremien uppgår i genomsnitt till 6,8% med ett intervall om 3,1%–11,4%.
Vidare har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,0%. och utgörs av en långsiktig syn på realränta, kredit
marginal och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrad om 55–65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkast
ningskravet på totalt kapital används för att diskontera bedömt 10årigt framtida kassaflöde. Diskontering av restvärde sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt mot
svarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt.
Mkr
40000 50000 60000 70000 80000 90 000 100 000 110 000 120 000
5%
6%
7%
8%
Tillväxt 2% Tillväxt 1% Tillväxt 0%
GENOMSNITTLIG VÄRDERINGSYIELD ÖVER TID VÄRDEFÖRÄNDRING
Genomsnittlig värderingsyield, Mkr
(exkl. projekt/mark och byggrätter) 2018 2017
Driftsöverskott fastigheter 4 249 3 976
+ Indexjustering 2018, 2% (2%) 130 92
+ Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 190 295
– Fastighetsadministration, 30 kr/kvm –132 –133
Normaliserat driftsöverskott 4 437 4 230
Värdering (exkl. byggrätter om 672 Mkr) 84 106 76 383
Genomsnittlig värderingsyield 5,3% 5,5%
Värderingsyield per kategori 2018 2017
Kontor 5,1% 5,2%
Samhällsfastigheter 5,0% 5,2%
Lager/Logistik 5,8% 6,6%
Handel 5,9% 5,8%
Lätt industri 6,9% 7,1%
Totalt 5,3% 5,5%
Osäkerhetsintervall
Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/ 5–10% ska ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar.
I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/ 5% ett värdeintervall på fastighetsportföljen om 84 710 –93 626 Mkr motsvarande +/ 4 458 Mkr.
Värdeförändringar
Fastighetsmarknaden 2018 kännetecknades av fortsatt god efterfrågan och hög aktivitet med stabila till stigande priser.
Detta tillsammans med en stark hyresmarknad har medfört att Castellums värdeförändring för 2018 uppgick till 5 216 Mkr motsvarande 6%. Vidare har 52 fastigheter sålts för 2 534 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 121 Mkr. Underliggande fastighetspris uppgick således till 2 655 Mkr.
Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden.
Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10årsperioden har varit 2,5% per år. Inflationen har under samma period i genomsnitt varit 1,0%.
Värdeförändring 2018 2017
Kassaflöde 2 093 1 541
Projektvinst/Byggrätter 751 1 103
Avkastningskrav 2 439 1 290
Förvärv 43 579
Försäljningar –110 27
Summa 5 216 4 540
D:o i % 6% 6%
Totalavkastning
Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas.
Castellum har haft en totalavkastning i snitt de senaste 10 åren om 8,1% (6,0% direktavkastning +2,1% värdeförändring).
Under 2018 var totalavkastningen 11,4% (5,2% direktavkast
ning och 6,2% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes.
XXX Svensk statsobligation 5-års löptid
Mkr (staplar) %, (kurva)
-2 000
Intern v s extern värdering, Mkr
2018 2017 2016 2015
Extern värderare 48 345 43 147 41 180 23 581
Andel extern av intern 56% 53% 57% 56%
Extern vs intern –1 322 –130 +538 42
D:o i % –2,7% –0,3% +1,3% 0,2%
Bruttoavvikelse positiva 995 1 328 1 563 696
Bruttoavvikelse negativa –2 314 –1 458 –1 025 –654
Genomsnittlig avvikelse 6,7% 6,4% 6,4% 5,7%
3 år 10 år 1 år snitt/år snitt/år Totalavkastning
Fastigheter 11,4% 10,8% 8,1%
Castellumaktien 22,3% 20,3% 16,1%
Nasdaq Stockholm (SIX Return) –4,4% 4,7% 13,8%
Fastighetsindex Sverige (EPRA) 15,3% 12,7% 18,6%
Fastighetsindex Europa (EPRA) –7,7% 0,0% 11,9%
Fastighetsindex Eurozone (EPRA) –8,2% 4,2% 12,2%
Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) –13,0% –3,6% 8,1%
Värdeförändring
Värdeförändring fastigheter ovägt 6,2% 5,7% 2,5%
Inflation 1,6% 1,5% 1,0%
Extern värdering
För att säkerställa värderingen har 174 (177) fastigheter motsvarande värdemässigt 56% (53%) av beståndet externt värderats av Forum Fastighetsekonomi AB i Sverige samt CBRE i Danmark. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syfte att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. De externa värderingarna av de utvalda fastigheterna uppgick till 48 345 Mkr (43 147), inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/ 5–10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 49 677 Mkr (43 277), d v s en nettoavvikelse om 1 322 Mkr (130) motsvarande 2,7% (0%).
Bruttoavvikelserna var +995 Mkr (+1 328) respektive –2 314 Mkr (–1 458) med en genomsnittlig avvikelse om 6,7% (6,4%).
Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/ 5–10%.
TOTALAVKASTNING SNITT PER ÅR I OLIKA CYKLER TOM 2018 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2018
-500 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500
Kv 4 Kv 3
Kv 2 Kv 1
Kassaflöde Projektvinst/byggrätter Avkastningskrav Förvärv Försäljningar
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
10 år 10 år 10 år 10 år 10 år
3 år 1 år
Direktavkastning Värdeförändring
Genomsnitt/år Region
Väst Öresund Stockholm Mit
Inkomstskatt
Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2018 uppgick till 2 952 Mkr (2 530) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 1 433 Mkr (1 087). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 316 Mkr (239) uppstå hänförlig till förvaltningsresultatet, motsvarande 11% effektiv betald skatt.
Skattemässiga avskrivningar
Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskrivningar:
Byggnad (2–5% beroende på typ av fastighet), markanläggning 5% och inventarier 20 alternativt 30%. Mark skrivs inte av.
Avdragsgilla ombyggnationer
Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen.
Mkr Underlag Nominell
skatteskuld Verklig skatteskuld
Underskottsavdrag 1 081 231 221
Obeskattade reserver –144 –31 –31
Fastigheter –50 533 –10 428 –3 165
Summa –49 616 –10 288 –2 975
Fastigheter, tillgångsförvärv 4 976 1 025 Enligt balansräkningen –44 640 –9 203
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fast
igheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 6% baserat på en diskon
teringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 21,4% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 20,6% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 8%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%.
UPPSKJUTEN SKATTESKULD NETTO 2018-12-31
Mkr Underlag
aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt
Förvaltningsresultat 2 952
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar –1 031 1 031
ombyggnationer –582 582
Övriga skattemässiga justeringar 94 –79
Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 433 1 534
– aktuell inkomstskatt 22% om underskottsavdrag ej nyttjas 316
Försäljning fastigheter 101 –1 803
Värdeförändring fastigheter – 5 326
Värdeförändring derivat 152 –
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 1 686 5 057
Underskottsavdrag, ingående balans –2 437 2 437
Underskottsavdrag, utgående balans 1 081 –1 081
Skattepliktigt resultat 330 6 413
Årets skatt 22% –74 –1 411
Omvärdering uppskjuten skatt – 618
Årets skatt enligt resultaträkningen –74 –793
Försäljning fastigheter
Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser.
Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en
”fålla” och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstill
gång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill.
För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättnings
tillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill.
Värdeförändringar fastigheter och derivat
Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeför
ändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anskaffningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt.
Castellum har inga pågående skattetvister.
SKATTEBERÄKNING 2018
I Castellum finns ett antal områden som beskattas – inkomstskatt på löpande intjäning, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatter och energiskatter.
Politiska beslut såsom förändringar i företagsbeskattning, skattelagstiftning eller dess tolkningar kan leda till att Castellums skattesituation såväl ökar eller minskar.
Skatt
Uppskjuten skatt i balansräkningen
I Castellum finns framför allt tre poster som utgör underlag till uppskjuten skatt – fastigheter, underskottsavdrag och obe
skattade reserver. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas finnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförlig till fastigheter uppstår främst på grund av värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt. Obeskattade reserver utgörs av avsättning till periodiseringsfond.
Fastighetsskatt
Fastighetsskatt betalas för nästan alla koncernens fastigheter.
Skattefrihet råder dock för specialbyggnader såsom kommu
nikationsbyggnad, utbildnings och vårdbyggnader. För övriga fastigheter beror skattesatsen, som fastställs av Skatteverket, på typ av byggnad och mark. För kontor är skatten 1% av taxeringsvärdet och för logistik och lager 0,5%. I Danmark och Finland varierar skattesatserna beroende på vilken kommun fastigheterna är belägna i. För 2018 uppgick fastighetsskatten till 315 Mkr (305) baserat på ett taxeringsvärde om 34 Mdkr.
Mervärdesskatt (moms)
Fastigheter är undantagna från obligatorisk momsplikt. Sker uthyrning av lokal till kund som stadigvarande bedriver moms
pliktig verksamhet kan fastighetsägare frivilligt registrera sig för mervärdesskatt och på så sätt få avdrag för ingående moms på såväl driftskostnader som investering. Inget avdrag kan därmed ske av ingående moms avseende driftskostnader och investering i lokaler som inte registrerats för frivillig skattskyl
dighet. Ej avdragsgill moms på driftskostnader uppgick för 2018 till 21 Mkr och redovisas som en driftskostnad. Ej avdragsgill ingående moms på investeringar uppgick 2018 till 120 Mkr och redovisas som investering i fastighet.
Stämpelskatter
Vid förvärv av fastighet i Sverige utgår en stämpelskatt (lagfart) på 4,25% beräknat på det högsta av köpeskilling och taxerings
värde. I Danmark är motsvarande 0,6% och i Finland 4,0%.
I Finland kan även stämpelskatt på aktier i fastighetsbolag utgå om 2,0%. Under 2018 erlades 29 Mkr i stämpelskatt på förvärv, vilket utgör del av anskaffningsvärdet. Därutöver utgår stämpelskatt om 2% (1,5% i Danmark) vid uttag av pantbrev i fastigheter. För 2018 uppgick denna skatt till 0 Mkr och aktive
ras i balansräkningen.
Energiskatter
Castellum köper energi att använda i fastigheterna för upp
värmning, kyla, ventilation och belysning. Av detta belopp avser 31 Mkr energiskatter.
Medarbetare
Som arbetsgivare i Sverige betalas 31,42% i sociala avgifter baserat på lön samt en löneskatt om 24,26% på pensionspremier.
Castellum har 388 antal anställda för vilka 85 Mkr erlades i sociala avgifter och löneskatt.
Sammanfattning skatt
Castellums verksamhet genererade 2018 sammanlagt 675 (572) Mkr i olika slag av skatter.
Sammanfattning av skatt som betalas
Mkr 2018
Inkomstskatt 74
Fastighetsskatt 315
Mervärdeskatt, ej avdragsgill 141
Stämpelskatt 29
Energiskatt 31
Sociala avgifter och löneskatt 85
Summa betald skatt 675
Ny lagstiftning om ränteavdragsbegränsningar och sänkt bolagsskatt
Under första kvartalet publicerade regeringen lagrådsremissen
”Nya skatteregler för företagssektorn” som innehåller förslag om ränteavdragsbegränsningar i enlighet med EU:s direktiv, vilket antogs 13 juni med ikraftträdande 1 januari 2019. Lagstiftningen innebär i stora drag maximalt avdrag av räntenettot om 30%
på skattepliktigt EBITDA (i Castellums fall; resultat före skatt med återläggning av räntenetto, värdeförändring derivat och fastigheter samt avdrag för skattemässigt avdragsgilla om
byggnationer). Vidare sänks bolagsskatten i två steg – 21,4%
från och med 2019 för att från och med 2021 sänkas till 20,6%.
Dagens starka kassaflöde från verksamheten i kombination med historiskt låga räntor och sänkt bolagsskatt medför att ränteavdragsbegränsningarna som de nu utformats inte får stor påverkan på Castellums betalda skatt.