Del 3- Informationen från rapporterna

De siffror vi använt i vår undersökning är som nämnts den realiserade vinsten, den orealiserade vinsten samt ingående respektive utgående värden för de olika periodernas fastighetsbestånd. För att kontrollera att dessa stämmer har vi även tittat på händelserna under perioden, det vill säga investeringar i befintliga fastigheter, fastighetsköp och

fastighetsförsäljningar. Informationen om de olika posterna presenteras av alla företag, men redovisningen ser olika ut. Presentationen av resultaten från förvaltningsfastigheterna skiljer sig åt både mellan företag och mellan rapporter.

Nedan visar vi hur företagen redovisat periodens händelser.

Ungefär hälften av företagen har uppställningar över vad som hänt under året till och med kvartalsrapportens datum. I dessa ingår en uppställning av:

- ingående värde - köp

- investeringar i befintliga fastigheter - försäljningar

- värdeförändringar - utgående värde

Företagen presenterade även många av dessa uppgifter i löpande text och i noter. Vinsterna och in- och utgående värden återfanns även i resultat- och balansräkningarna.

Fastighetsbeståndet och investeringar i befintliga fastigheter

De ingående- och utgående värdena finns alltid redovisade i balansräkningen. Ibland är dock årets och inte kvartalets ingående värde redovisat. Det utgående värdet är alltid redovisat. Då vi har tillgång till alla kvartalsrapporter går det att ta fram både ingående och utgående värde för respektive kvartal. Första kvartalets utgående värde blir även andra kvartalets ingående värde. Det fanns fall då ingående värde vid årets början hade ett värde i en kvartalsrapport och ett annat värde i nästa rapport.

balansräkningens redovisade fastighetsbestånd, även om de alla inte värderas till verkligt värde. De differenser som uppkommit har dock varit mycket små och har inte haft betydelse för vår undersökning och dess resultat.

Posten investeringar består av investeringar i befintliga fastigheter, till exempel renoveringar. De företag som har flera sorters fastigheter skiljer inte på vad de investerat i respektive grupp, utan de redovisar investeringarna som en klumpsumma för samtliga fastigheter. Om de alltså investerat i sina driftsfastigheter redovisas inte detta som investeringar i driftfastigheter utan bara som investeringar i fastigheter. Det gör alltså att det inte går att separera vilka

investeringar som skett i förvaltningsfastigheter och vilka som skett i andra fastigheter. De skillnader som uppstått har dock varit mycket små och har därmed inte utgjort något problem. Endast några få företag har redovisat hur mycket av investeringarna som hänförs till de fastigheter som sålts under perioden. Den realiserade vinsten i undersökningen kan därför normalt sett inte jämföras mot fastighetens värde efter investering, utan istället värdet före investeringen.

Köp av fastigheter

De fastigheter som köpts under perioden har tagits upp till anskaffningsvärde och redovisats i eventuella sammanställningar och löpande text. Den värdeökning som hör till dessa

fastigheter redovisas inte separat.

Försäljning och realiserade värdeförändringar

Försäljningarna redovisas oftast till försäljningspris. Ibland presenteras även

anskaffningsvärde och realiserad vinst för fastigheten. Få företag har redovisat både

anskaffningsvärde, försäljningspris och senast redovisade värde för sålda fastigheter, men det har förekommit.

Realiserade vinster redovisas som realiserade vinster från årsskiftet. I kvartal två är dessa alltså de vinster som uppkommit under både kvartal ett och två. Denna vinst är då jämförbar mot fastighetens värde vid början av året, inte början av kvartalet, då det är det värde som presenteras. Den realiserade vinsten bör alltså vara lika stor som värdeförändringen från årets början. Realisationstillfället står inte explicit i texten men kan enligt noterna i vissa fall vara

period kan alltså vara från försäljningar under tidigare perioder. På så sätt kan ett företag ha en realiserad vinst utan att ha sålt några fastigheter under en viss period.

Värdering och orealiserad värdeförändring

Då alla företag har värderingar som ska ge ett verkligt värde och då de alla baseras på antaganden har vi inte närmre gått in på exakt hur dessa har gått till, utan mer på vad de ger för resultat. Överlag kan sägas att kvartalsrapporterna har gett begränsad information om hur värderingen gått till och på vilka antaganden de bygger. De flesta företag anger även en felmarginal på +- 5-10 % som rimligt för värdet på fastigheterna.

Den totala orealiserade värdeförändringen för året har redovisats varje kvartal 2008 och per de halvår vi tittat på under 2007. Då den totala orealiserade värdeförändringen (från årsskiftet) redovisas varje kvartal är det möjligt att ta reda på det aktuella kvartalets orealiserade resultat. Genom att dra ifrån de tidigare värdeförändringarna under året från det belopp som redovisas erhålls kvartalets värdeförändring.

Ett av företagen värderar normalt sett endast varje hel och halvår men hade kvartal 3 2008 valt att göra en ytterligare värdering. I bolagets delårsrapport förklarar de varför: “mot bakgrund av den turbulens som under hösten har präglat finansmarknaderna och den effekt som detta haft på aktörerna på fastighetsmarknaden, har Atrium Ljungberg valt att justera avkastningskraven i denna rapport.”(Delårsrapport Q3, sid 2). Genom denna justering minskade alltså företaget värdet på sitt fastighetsbestånd.

I en del företags rapporter har vi även kunnat se att de tar bort orealiserade värdeförändringar för att få fram utdelningsgrundande belopp. När företaget bestämmer vilken utdelning ägarna ska få tar de alltså bort den del av resultatet som kommer från de orealiserade vinsterna. Företaget visar således att de inte delar ut pengar som inte finns. De orealiserade vinsterna blir som en buffert för tider då de orealiserade värdeförändringarna är förluster.

5 Analys

Teorier om verkligt värde och tidigare forskning i ämnet har visat att värdet inte är helt okomplicerat. Fluktuerande resultat, subjektiva antaganden, relevant men inte tillförlitligt, ledningar som vill möta förväntningar, svårigheter när marknaden viker, kassaflöde som hypotetisk försäljning, svårare att förstå redovisningarna och försök att på egen hand stabilisera resultaten.

Det verkliga värdet är ett hypotetiskt pris till vilket en fastighet kan säljas på balansdagen. Då fastighetsmarknaden inte är tillräckligt aktiv använder sig företagen av en kassaflödesmodell vid värderingarna. Värderingarna resulterar i orealiserade vinster genom vilka företagen redovisar sina värdeförändringar på fastigheterna. När ett företag säljer uppstår en realiserad vinst/förlust som är skillnaden mellan försäljningspriset och det redovisade verkliga värdet. Det index vi använder oss av visar hur prisutvecklingen på hyreshus i Sverige har sett ut.

Genom att jämföra företagens fastighetsvärden med värden på marknaden i form av försäljningspriser har vi undersökt hur väl de beräknade värdena stämmer överens med de faktiska värdena. De faktiska värdena är både utvecklingen på Svenska

hyresfastighetsmarknaden i form av Fastighetsprisindex samt företagens försäljningar.