Uppsatsperioden har varit för kort för att vi skulle kunna sätta oss in i alla detaljer vad gäller själva värderingen och samtidigt genomföra vår undersökning. Även om våra slutsatser är korrekta kan det finnas en risk att vi har gått miste om förklaringar till våra resultat. Då överensstämmelsen med index har varit varierande och svår att dra slutsatser utifrån hade vi önskat jämföra med någon annan statistik på prisutvecklingen för fastigheter. Att jämföra fler utvecklingar på företags fastighetsbestånd mot deras realiserade vinster enligt
trappstegsmodellen hade varit givande. På så sätt hade vi i större utsträckning jämfört fastighetsbolagens egna värderingar mot samma fastigheters försäljningspris. Då många företag i vår undersökning hade sålt få eller inga fastigheter kunde inte fler företags realiserade värdeförändringar studeras närmre. Det hade varit bra om vi även valt företag utifrån hur mycket fastigheter de sålt under perioden. Vi skulle kanske även ha haft en längre tidsperiod för att få mer underlag att jämföra med.
7 Vidare forskning
En intressant studie att genomföra vore en undersökning av hur väl fastighetsbolagens
värderingar av fastigheterna stämmer överens i både en kraftigare nedgång och även under en längre tid. Vi har undersökt en kortare period och för att få med en hel konjunkturcykel bör en längre period studeras. Det skulle även vara intressant att se om företagen värderar ned sina fastigheter i nedgång lika mycket som de värderar upp dem i en uppgång, något som endast kan undersökas efter en faktisk nedgång.
Ett annat intressant område skulle vara att fortsätta undersöka de realiserade vinsterna. Det skulle vara intressant att höra bolagens förklaring till varför dessa vinster uppstår och är så pass stora och om de är lika stora i uppgång och nedgång eller om det blir fler realiserade förluster i nedgång. Då värdering till verkligt värde och IAS40 inte funnits någon längre tid vore det även intressant att i framtiden undersöka om värderingarna blir mer ”verkliga”, exempelvis genom att undersöka storleken på de realiserade vinsterna. Ur ett
användarperspektiv kan även en undersökning av hur redovisningen kan standardiseras vara av intresse. Även skatteeffekter av verkligt värde-metoden kan vara av betydelse och intresse att undersöka.
Referenslista
Artiklar
Hög ambition bland fastighetsbolagen men resultatredovisningen varierar. Brade, Jonas & Olsson, Monica. Balans. Tidskrift för Föreningen auktoriserade revisorer 2006, häfte 6/7, sida 35-37
Är IFRS en tickande bomb? Precht, Elisabeth. Balans. Tidskrift för Föreningen auktoriserade revisorer 2007, häfte 10, sida 21-24
Avhandling
Bengtsson, Bengt (2006). Verkligt värde i balansräkningen: en studie i beräkning och redovisning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Licentiatavhandling Göteborg : Göteborgs universitet, 2005
Böcker
Bryman, Alan & Bell, Emma (2007). Business research methods. 2. ed. Oxford: Oxford University Press
Internationell redovisningsstandard i Sverige: IFRS/IAS 2008. [5., uppdaterade uppl.] (2008). Stockholm: FAR SRS förlag
Lönnqvist, Rune (2006). Årsredovisning i aktiebolag och koncerner. 4., [uppdaterade] uppl. Lund: Studentlitteratur
Smith, Dag (2006). Redovisningens språk. 3., rev. uppl. Lund: Studentlitteratur
Sverige. Utredningen om sambandet mellan redovisning och beskattning (2005). Beskattning när tillgångar värderas till verkligt värde: delbetänkande. Stockholm: Fritzes offentliga publikationer
E-artikel
Danbolt, Jo & Rees, William. (2008). An Experiment in Fair Value Accounting: UK Investment Vehicles. European Accounting Review [elektronisk], Vol 17 No. 2, p271 — 303. Tillgänglig: http://dx.doi.org/10.1080/09638180701819865
Gwillingam, David & Jackson Richard, (2008), Fair value in financial reporting: Problems and pitfalls in practice- A case study analysis of the use of fair valuation at Enron,
AccountingForum [elektronisk] Vol, 32 Issue 3, p240–259 Tillgänglig:
http://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&db=buh&AN=33136903&site=ehost-live> [13 november 2008]
Isacson, T. & Svensson, D. 2004, Del 4: Skog och fastigheter, Dagens Industri, 5 juli 2004. Tillgänglig: www.di.se [4 november 2008]
Mills, Esther. (2008) Fair Value Accounting Works Well, but Is Not Perfect. CPA Journal [elektronisk]. Vol. 78 Issue 7, p9-10. Tillgänglig:
http://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&db=buh&AN=34909097&site=ehost-live [12 november 2008]
Sayther, Colleen. (2004). Fair Value Accounting: Fair for Whom?. Financial Executive [elektronisk],Vol. 20 Issue 2, p6. Tillgänglig:
http://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&db=buh&AN=12468946&site=ehost-live [12 november 2008]
E-dokument
Ahlberg A, Allberg K, Bucht M, Ekman, S, Gustafsson C, Henriksson, E, Hugosson, SE, Linder, Å, 2007, Värderingshandledning, [elektronisk], Svenskt Fastighetsindex.
Tillgänglig: www.fastighetsindex.se [12 november 2008]
Ernst & Young IFRS Stakeholder Series, 2005. How fair is fair value? [elektronisk]. Tillgänglig: www2.eycom.ch/publications/items/ifrs/single/200506_fair_value/en.pdf [18 november 2008]
Tidigare uppsatser på området, Sökord: ”Verkligt värde”, IAS 40”, Tillgänglig: www.diva-portal.com [4 november 2008]
Verhage, Martin, 2008, Beskrivning av statistiken, SCB Tillgänglig:
http://www.scb.se/templates/pongDescriptionOfStatisticsContainer____19143.asp?prodid=B O0501 [25 november 2008]
Lagtext
EG 1606/2002, Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002, 2002 RR24- förvaltningsfastigheter, Redovisningsrådet, 2002
Statistik
Försålda hyreshus. Kvartal 1994K1-2008K3, SCB, Tillgänglig:
Bilagor
Bilaga 1 Ett förklarande exempel på hur beräkningarna i undersökningen har utförts
Företag Q har för kvartal ett en realiserad vinst på 5 Mkr och en orealiserad vinst på 15 Mkr. För det första halvåret, det vill säga kvartal ett och två, var den realiserade vinsten 6 Mkr och den orealiserade vinsten uppgick till 20 Mkr totalt. Vid årets början var det totala
fastighetsbeståndet värt 400 Mkr. De fastigheter som såldes under första kvartalet var bokförda till 50 Mkr vid årets början och de fastigheter som hade sålts under det första och andra kvartalet var bokförda till 58 Mkr vid årets början. Inga andra transaktioner som påverkar fastighetsbeståndet har gjorts.
Den relativa orealiserade vinsten för första kvartalet: 15/(400-50)=4,3% Den relativa realiserade vinsten för första kvartalet: 5/50=10%
Den orealiserade vinsten för andra kvartalet: 20-15=5 Mkr Den realiserad vinsten för andra kvartalet: 6-5= 1 Mkr
Värdet på fastigheterna i början av kvartal 2: 400+15-5=410Mkr (Fastigheternas värde påverkas av värdeförändringen och försäljningen)
Den relativa orealiserade vinsten för andra kvartalet: 5/410=1,2%
Den relativa realiserade vinsten för andra kvartalet:1/(58-50)=12,5% (58 Mkr var det vid årets början bokförda värdet av fastigheterna som sålts kvartal ett och två. Värdeförändringen för kvartal två blir alltså 8 Mkr)
För att sedan få fram jämförbara siffror har vi utgått från ett startvärde på 100. De relativa förändringarna har sedan påverkat detta startvärde. Det ger alltså en utveckling på de orealiserade värdeförändringarna som är:
100*1,043=104,3 för det första kvartalet och 104,3*1,012=105,6 för det andra kvartalet.
För de realiserade förändringarna blir utvecklingen istället: 100*1,1=110 för det första kvartalet och
100*1,125=112,5 för det andra kvartalet. (Värdeförändringen var från årets början alltså 100 multipliceras med förändringen)
Företag Tidpunkt Fastighetsbestånd (IB) Investeringar Köp Sälj Realiserade värdeförändring Relativ realiserad värdeförändring Orealiserad värdeförändring Relativ orealiserad värdeförändring Fastighetsbestånd (UB) Redovisat UB Diff Atrium Ljungberg Q1-2 2007 16855 508 171 280 -17,9 -6,393% 380,9 2,298% 17634,9 17634 -1 Brinova 3394,7 145,8 90,1 417,1 10 2,398% 40,3 1,353% 3253,8 3253,8 0 Castellum 24238 497 995 4 2 50,000% 372 1,535% 26098 26098 0 Fabege 27188 386 562 1876 174 9,275% 394 1,557% 26654 26826 172 Klövern 10700,9 293 0 605,9 126,1 20,812% 438,2 4,341% 10826,2 10841,3 15 Kungsleden 23105,8 314 3110 1765 87 4,929% 713,6 3,344% 25478,4 25441,3 -37 Wallenstam 18553 301 9 1044 121,3 11,619% 184 1,051% 18003 18001 -2 Wihlborg 10888 257 69 193 0 0,000% 128 1,197% 11149 11172 23 Atrium Ljungberg Q3-4 2007 17634 439 632 810 194,2 23,975% 905,7 5,383% 18800,7 18801 0,3 Brinova 3253,8 72,4 141,4 26 53,9 207,308% 25,9 0,802% 3467,5 3461,9 -6 Castellum 26098 587 519 34 -1 -2,941% 547 2,099% 27717 27717 0 Fabege 26826 580 3456 592 277 46,791% 494 1,883% 30764 30829 65 Klövern 10841,3 301 989 388,1 115,9 29,863% 425,8 4,073% 12169 12154 -15 Kungsleden 25441,3 330 6515 7130 492,9 6,913% 591,8 3,232% 25748,1 25737 -11 Wallenstam 18001 313 4 563 176,7 31,385% 304 1,743% 18059 18062 3 Wihlborg 11172 320 1152 190 23 12,105% 892 8,122% 13346 13397 51 Atrium Ljungberg Q1 2008 18801,1 262 0 88 -3,2 -3,636% 0 0,000% 18975,1 18977,8 2,7 Brinova 3461,9 25,5 5,2 549 10 1,821% 12 0,412% 2955,60 2955,6 0 Castellum 27717 302 113 0 0 Ej sålt -171 -0,617% 27961 27961 0 Fabege 30829 470 201 1131 139 12,290% 88 0,296% 30457 30476 19 Klövern 12154 131 46 238 32 13,445% 12 0,101% 12105 12105 0 Kungsleden 25737 151 1337 10 -0,3 -3,000% 8 0,031% 27223 27223 0
Företag Tidpunkt Fastighetsbestånd (IB) Investeringar Köp Sälj Realiserade värdeförändring Relativ realiserad värdeförändring Orealiserad värdeförändring Relativ orealiserad värdeförändring Fastighetsbestånd (UB) Redovisat UB Diff Atrium Ljungberg Q2 2008 18977,8 309 0 0 -0,3 Ej sålt -207,9 -1,095% 19078,9 19079 0,1 Brinova 2955,6 22,3 1459 0 0 Ej sålt 4 0,135% 4441 4446,7 5,7 Castellum 27961 410 757 0 0 Ej sålt -296 -1,059% 28832 28832 0 Fabege 30476 387 0 682 4 0,587% -95 -0,319% 30086 30092 6 Klövern 12105 183 89 0 0 Ej sålt -150 -1,239% 12227 12227 0 Kungsleden 27223 329 1330 107 30,9 28,879% -107 -0,395% 28668 28666 -2 Wallenstam 18230 171 188 150 13 8,667% 30 0,166% 18469 18459 -10 Wihlborg 13421 138 154 411 0 Ej redovisat 15 0,115% 13317 13310 -7 Atrium Ljungberg Q3 2008 19079 267 307 0 -1,2 Ej sålt -483 -2,532% 19170 19170 0 Brinova 4446,7 60,1 -2,2 0 0 Ej sålt 0 0,000% 4504,6 4504,2 -0 Castellum 28832 335 304 28 0 0,000% -324 -1,125% 29119 29119 0 Fabege 30092 534 0 144 0 0,000% -453 -1,513% 30029 30169 140 Klövern 12227 167 0 28 4 14,286% -269 -2,205% 12097 12097 0 Kungsleden 28666 168 390 700 19,4 2,771% -46 -0,164% 28478 28513 35 Wallenstam 18459 180 31 241 25 10,373% -321 -1,762% 18108 18109 1 Wihlborg 13310 173 261 120 0 Ej redovisat 7 0,053% 13631 13683 52
2007-12-31 5,38% 23,98% -2,77% -17,14% 2008-03-31 0,00% -3,64% 22,56% 22,56% 2008-06-30 -1,10% Ej sålt -2,97% 18,92% 2008-09-30 -2,53% Ej sålt 4,05% 23,73% Brinova 2007-06-30 1,35% 2,40% -14,78% -14,78% 2007-12-31 0,80% 207,31% -2,77% -17,14% 2008-03-31 0,41% 1,82% 22,56% 22,56% 2008-06-30 0,14% Ej sålt -2,97% 18,92% 2008-09-30 0,00% Ej sålt 4,05% 23,73% Castellum 2007-06-30 1,54% 50,00% -14,78% -14,78% 2007-12-31 2,10% -2,94% -2,77% -17,14% 2008-03-31 -0,62% Ej sålt 22,56% 22,56% 2008-06-30 -1,06% Ej sålt -2,97% 18,92% 2008-09-30 -1,12% 0,00% 4,05% 23,73% Fabege 2007-06-30 1,56% 9,28% -14,78% -14,78% 2007-12-31 1,88% 46,79% -2,77% -17,14% 2008-03-31 0,30% 12,29% 22,56% 22,56% 2008-06-30 -0,32% 0,59% -2,97% 18,92% 2008-09-30 -1,51% 0,00% 4,05% 23,73% Klövern 2007-06-30 4,34% 20,81% -14,78% -14,78% 2007-12-31 4,07% 29,86% -2,77% -17,14% 2008-03-31 0,10% 13,45% 22,56% 22,56% 2008-06-30 -1,24% Ej sålt -2,97% 18,92% 2008-09-30 -2,21% 14,29% 4,05% 23,73% Kungsleden 2007-06-30 3,34% 4,93% -14,78% -14,78% 2007-12-31 3,23% 6,91% -2,77% -17,14% 2008-03-31 0,03% -3,00% 22,56% 22,56% 2008-06-30 -0,39% 28,88% -2,97% 18,92% 2008-09-30 -0,16% 2,77% 4,05% 23,73% Wallenstam 2007-06-30 1,05% 11,62% -14,78% -14,78% 2007-12-31 1,74% 31,39% -2,77% -17,14% 2008-03-31 0,41% 12,79% 22,56% 22,56% 2008-06-30 0,17% 8,67% -2,97% 18,92% 2008-09-30 -1,76% 10,37% 4,05% 23,73% Wihilborg 2007-06-30 1,20% 0,00% -14,78% -14,78% 2007-12-31 8,12% 12,11% -2,77% -17,14% 2008-03-31 0,30% Ej redovisat 22,56% 22,56% 2008-06-30 0,12% Ej redovisat -2,97% 18,92% 2008-09-30 0,05% Ej redovisat 4,05% 23,73%
Bilaga 4 SCBs siffror om hyreshuspriserna i Sverige Hyreshuspriser i Sverige 2006-12-31 10812 2007-03-31 6999 2007-06-30 9214 2007-09-30 9329 2007-12-31 8959 2008-03-31 10980 2008-06-30 10654 2008-09-30 11085
Bilaga 5 Standardavvikelsen för den realiserade och orealiserade värdeutvecklingen
Tid Realiserad Standaravvikelse real Orealiserad Standardavvikelse oreal
2007-01-01 100 0 100 0 2007-06-30 108,12 16,27 102,06 1,10 2007-12-31 113,69 63,28 105,36 2,68 2008-03-31 117,13 7,89 105,40 2,74 2008-06-30 115,33 13,60 104,83 2,57 2008-09-30 111,83 7,66 103,55 2,81 Bilaga 6 Företagen
Nedan följer en kort presentation av de företag som ingår i vår studie; var de har fastigheter, vilken typ av fastigheter, vad de använder för värderingsmodell, om de haft någon realiserad vinst och hur den då definieras samt om de använder sig av en extern eller intern värdering av deras fastighetsbestånd. Av företagen på Large- och Midcap har tre plockats bort då de inte haft någon realiserad vinst överhuvudtaget under 2007. De företag som ingår i
undersökningen blir därför: Atrium Ljungberg, Brinova, Castellum, Fabege, Klövern, Kungsleden, Wallenstam och Wihlborg.
Atrium Ljungberg
Atrium Ljungberg är noterade på Midcap och har olika typer av fastigheter såsom
köpcentrum, gallerior, storbutikshandelsplatser, kontor och bostäder. Företagets bostäder finns huvudsakligen i Stockholm, Uppsala och Malmö. (Årsredovisning 2007, sid 1) Atrium Ljungberg använder sig av kassaflödesmetoden vid fastighetsvärderingen som sker internt varje hel- och halvår. (Årsredovisningen 2007, not 15, sid 76) Företaget har haft realiserade vinster men skriver inte hur de beräknas.
Brinova
Brinova är noterade på Midcap. De har fastigheter inom områdena projekt (utvecklingsbara fastigheter och tomter), logistik, bostäder och kommersiella fastigheter. Logistik innebär att de har lagerlokaler på de stora transportlederna i Sverige. (Årsredovisningen 2007 sid 1) Företaget använder sig av kassaflödesmetoden vid fastighetsvärderingen. (Årsredovisningen 2007, sid 47) Den realiserade vinsten redovisas som skillnaden mellan bokfört värde och försäljningsintäkt. Företaget använder sig av internvärdering men låter vissa fastigheter värderas externt som kontroll. Det är dock den interna värderingen som används. (Årsredovisning 2007, not 18, sid 72)
Castellum
Castellum är noterade på Largecap. De har fastigheter i Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Castellum fokuserar främst på kommersiella fastigheter och har fastigheter inom kontor/butik, lager/industri och projekt och mark.
(Årsredovisningen 2007, sid 2) De använder en kassaflödesmodell vid fastighetsvärderingen som genomförs genom internvärderingar vilka kontrolleras mot externvärderingar av delar av fastighetsbeståndet. (Årsredovisningen 2007, not 8, 11 sid 85, 89) Den realiserade vinsten redovisas som skillnad mellan bokfört värde och försäljning. (Årsredovisningen 2007, not 8, 11 sid 85, 89)
Fabege
Fabege är noterade på Largecap. De inriktar sig mot kommersiella lokaler och
fastighetsutveckling. Verksamheten finns främst i Stockholmsområdet och där i första hand i Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. (Årsredovisningen 2007, sid 1). Fabege använder kassaflödesmodellen vid fastighetsvärderingen. (Årsredovisningen 2007, sid 39) Den realiserade vinsten redovisas som skillnad mellan försäljningspris och bokfört värde och fastigheterna internvärderas varje kvartal och externvärderas vid årsskiftet. (Årsredovisningen 2007, not 10, 15 sid 65-66)
Klövern
Företaget Klövern har fastigheter på 14 orter i Sverige. Den största koncentrationen är belägen till 10 orter, Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. (Årsredovisningen 2007, sid 30) De använder
definieras som skillnaden mellan bokfört värde och försäljningspris. (Årsredovisningen 2007, sid 37)
Kungsleden
Kungsleden har fastigheter i nästan hälften av Sveriges kommuner och riktar främst in sig på kommersiella fastigheter och publika fastigheter (skolor, äldreboenden mm)
(Årsredovisningen 2007, sid 18-19). Deras värdering grundar sig på en kassaflödesanalys och de genomför en fullständig externvärdering vart tredje år. De redovisade realiserade vinsterna är skillnaden i försäljningspris och bokfört värde. (Årsredovisningen 2007, sid 14)
Wallenstam
Wallenstam har fastigheter i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Företagets fastigheter är främst bostäder men i Göteborg finns även kommersiella fastigheter. (Årsredovisningen 2007, sid 57) Wallenstam använder en avkastningsmetod vid värderingen och den realiserade
vinsten är skillnaden mellan försäljning och bokfört värde. De använder sig av internvärdering som kontrolleras av revisorn. (Årsredovisningen 2007, sid 43-44)
Wihlborg
Wihlborg har fastigheter i Öresundområdet och dessa är främst kommersiella fastigheter. (Årsredovisningen 2007, sid 1). Deras realiserade värdeförändring definieras som skillnaden mellan försäljningspris och det totala investerade kapitalet i fastigheten. Undersökningen ska dock baseras på försäljningspris minus bokfört värde och denna vinst har därför justerats där det varit möjligt och annars satts till noll. Wihlborg har en internvärdering tre gånger per år och en externvärdering vid årsskiftet. (Årsredovisningen 2007 not 8, sid 65). De använder kassaflödesmodellen i värderingen. (Årsredovisningen 2007, sid 36-37)