Handledare: Ulf Olsson
Hur verkligt är det verkliga värdet?
- En undersökning av fastighetsvärderingar enligt IAS40
Sammanfattning
Syftet med denna uppsats är att undersöka och sedan förklara hur väl värdering till verkligt värde fungerar för ett antal fastighetsbolag på Stockholmsbörsen. De bolag som ingick i undersökningen var Atrium Ljungberg, Brinova, Castellum, Fabege, Klövern, Kungsleden, Wallenstam och Wihlborg. För att undersöka hur väl det bokförda verkliga värdet stämmer överens med marknadens verkliga värde har vi studerat företagens orealiserade
värdeförändring som uppkommer då de bokförda fastigheternas värde ändras och den
realiserade värdeförändringen som uppkommer då en fastighet säljs. Dessa värdeförändringar har också jämförts mot ett index som består av SCBs siffror på försäljningspriser på sålda hyreshus i Sverige. Resultatet visar att fastighetsbolagens värderingar följer varandra relativt bra medan index fluktuerar mer i sin utveckling. De realiserade värdeförändringarna är däremot inte lika samstämmiga mellan företagen utan där finns kraftiga fluktuationer. De realiserade värdeförändringarna är också oftast positiva det vill säga de genererar en
realiserad vinst. Den realiserade vinsten är dessutom många gånger större än den felmarginal på +/- 10 % som många bolag uppger att de tillåter vid fastighetsvärderingen.
Vår slutsats är att företagens fastigheter tenderar att vara för lågt värderade och att företagens värderingar dämpar de fluktuationer som finns på marknaden. Förklaringen till detta kan vara att företagen vill undvika förluster vid sämre tider och att de vill hålla ner fluktuationerna och på det sättet inte få så stor resultateffekt från orealiserade värdeförändringar. Det verkar som om de bolag som ingått i denna undersökning värderar till verkligt värde med
Innehållsförteckning
1 INLEDNING ... 4 1.1 BAKGRUND... 4 1.2 PROBLEMFORMULERING... 5 1.3 SYFTE... 5 2 TEORI... 62.1 REDOVISING- VAD, NÄR, HUR OCH VARFÖR? ... 6
2.2 REDOVISNING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER... 6
2.2.1 Från historisk kostnad till verkligt värde... 7
2.2.2 Värdeförändringen i resultat- och balansräkningen ... 7
2.2.3 Periodens utveckling- Ett fiktivt exempel... 8
2.2.4 Problem med de nya redovisningsprinciperna - svårare för användarna ... 8
2.3 VERKLIGT VÄRDE - ETT OMDISKUTERAT BEGREPP... 9
2.3.1 Verkligt värde - ett hypotetiskt pris ... 9
2.3.2 Kassaflödesmodellen - från framtida kassaflöden till nutida verkligt värde... 10
2.3.3 Problem med bestämningen av det verkliga värdet... 10
2.4 FASTIGHETSMARKNADENS UTVECKLING - FASTIGHETSPRISINDEX... 12
2.5 TEORISAMMANFATTNING... 13
2.5.1 Operationalisering genom trappstegsmodellen ... 13
3 METOD... 15
3.1 INSAMLING AV DATA... 17
3.2 TIDSPERIOD... 18
3.3 FAKTORER SOM PÅVERKAR FÖRETAGSVALET... 18
4 EMPIRI... 20
4.1 FÖRETAGEN... 20
4.2 UNDERSÖKNINGEN... 20
4.2.1 Del 1- orealiserade och realiserade värdeförändringar ... 21
4.2.2 Del 2- Trappstegsmodellen... 26
4.2.3 Del 3- Informationen från rapporterna ... 31
5 ANALYS ... 34
5.1 FÖRETAGENS VÄRDERINGAR FÖLJS ÅT... 34
5.2 FÖRETAGEN SER IN I FRAMTIDEN... 35
5.3 KVALITATIVA EGENSKAPER HOS FÖRETAGENS REDOVISNINGAR... 35
5.4 JÄMNAR UT RESULTATEN... 36
5.5 FÖREKOMMER FUSK?... 37
5.6 ATT TOLKA DET VERKLIGA VÄRDET I REDOVISNINGARNA... 38
6 SLUTSATS... 40
6.1 REFLEKTION ÖVER UNDERSÖKNINGEN... 40
7 VIDARE FORSKNING ... 41
REFERENSLISTA ... 42
1 Inledning
År 2005 ändrades regelverket för svenska börsbolag vad gäller redovisningen av
förvaltningsfastigheter. Då infördes IAS 40, som säger att förvaltningsfastigheter ska värderas antingen till verkligt värde eller till anskaffningsvärde. (Bengtsson, 2006 sid 7) Idag, drygt tre år efter införandet, kan det konstateras att de noterade bolagen har valt att ersätta det
historiskt baserade anskaffningsvärdet med det mer uppdaterade verkliga värdet i sin
redovisning. (Årsredovisningar 2007). Ett verkligt värde låter som det värde som ger den mest rättvisande bilden av en tillgångs värde på balansdagen. Hur denna bedömning kan göras objektivt och korrekt ifrågasattes dock.
”Som bekant är marknadsvärderingar inte precis någon exakt vetenskap. Genom att justera lite antaganden får den som gör värderingen stora möjligheter att justera bolagens
balansräkningar”. (Svensson, Isacson, 2004)
I en artikel från The CPA Journal från 2008 skriver Mills att debatten om hur användbart verkligt värde egentligen är har blossat upp då marknadssvängningarna har pekat på
svagheterna hos verkligt värde. Dessa är bland annat om de nödvändiga nedskrivningarna är för konservativa eller för aggressiva, om värderingarna är utförda vid rätt tidpunkt och om företagen har tillräckligt omdöme för att bestämma värderingsparametrarna. (Mills, 2008 sid 9)
1.1 Bakgrund
utvecklas. I och med detta kan det finnas viljor i fastighetsbolagens ledning att hålla nere värdeförändringarna så att resultatet inte påverkas så mycket av svängningarna på
fastighetsmarknaden.
Sayther skrev 2004 att det är svårt att argumentera för att verkligt värde inte är ett relevant mått men att det finns andra saker som är viktigare. Dessa är tillförlitlighet, begriplighet och jämförbarhet. Hon nämner fallet med energiföretaget Enron och skriver att början på slutet för Enron var möjligheten att kunna bestämma det verkliga värdet genom att manipulera
beräkningarna och ta med intäkter från transaktioner som inte skulle vara vinstgenererande på flera år. (Sayther C. A, 2004 sid 6)
Sedan införandet av IAS 40 år 2005 har fastighetspriserna ökat och de börsnoterade fastighetsbolagen har följaktligen kunnat redovisa positiva värdeförändringar som gett positiva resultateffekter. De senaste rapporterna visar att värdeförändringarna på
hyresfastigheter nu har vänt och resultateffekten har bytt riktning. (Delårsrapporter Q3, 2008)
1.2 Problemformulering
Vid tidpunkten för denna undersökning har de svenska fastighetsbolagen redovisat sina fastigheter till verkligt värde i snart fyra år. I tidigare studier har det framkommit att det verkliga värdet inte alltid är så verkligt och därmed inte helt tillförlitligt. Vår frågeställning blir därför:
Hur väl stämmer fastighetsbolagens värdering av fastigheter överens med det verkliga försäljningspriset samt hur väl stämmer det överens med Statistiska Centralbyråns fastighetsprisindex?
1.3 Syfte
2 Teori
2.1 Redovising- vad, när, hur och varför?
I tusentals år har människor bokfört sina affärer. Regelbundenheten som resulterat i års- och kvartalsredovisningar kom i sin tur för cirka 300 år sedan. Sedan dess har regelverk för rapporter av ekonomisk information utvecklats i olika länder för att nu vara en företeelse som diskuteras var dag. (Lönnqvist, 2006, sid 11)
Redovisningen kan tillskrivas två roller, en beslutsroll och en legal roll. Med hjälp av information från denna kan intressenter såsom aktieägare, anställda, staten, långivare och leverantörer fatta sina beslut. Besluten kan exempelvis röra om en aktieägare ska behålla eller sälja sina aktier och för en leverantör om företaget kommer att kunna betala för leveranserna. Den legala rollen har betydelse för konsekvenser av lagar och kontrakt. (Smith, 2006, sid 23)
För att redovisningen ska vara korrekt utformad och på så sätt ge en så rättvisande bild av företaget som möjligt är dess utformning reglerad i olika lagar. Dessa är framtagna av olika organisationersom tex IASB och FASB. I anslutning till lagarna finns rekommendationer om hur dessa bör tolkas. (Lönnqvist, 2006, sid 15) Som en slags vägledning till hur bedömningar och tolkningar ska göras finns det för redovisningen några kvalitativa egenskaper.
Huvudprincipen är att redovisningen ska vara relevant. Den ska även vara tillförlitlig i meningen att den är ”valid” och verifierbar samt jämförbar mellan företag och mellan olika tidpunkter. Validiteten kan definieras bland annat som att redovisningen ska vara neutral och ge en korrekt bild. (Smith, 2006, sid 24ff)
2.2 Redovisning av förvaltningsfastigheter
2.2.1 Från historisk kostnad till verkligt värde
IAS 40 reglerar redovisningen och värderingen av förvaltningsfastigheter. De är fastigheter som innehas för att generera hyresintäkter och värdeökningar. (IAS 40 sid 600 §5) Även mark som innehas för att ge värdeökningar ses som förvaltningsfastigheter. (IAS 40 sid 600 §8) Innan IAS 40 skulle förvaltningsfastigheterna redovisas till anskaffningsvärde efter ackumulerade avskrivningar, eventuella nedskrivningar och eventuella uppskrivningar. (Redovisningsrådets rekommendation RR24, sid 11) Efter 2005 och IAS-revolutionen får företagen välja mellan det gamla sättet och att redovisa fastigheterna till verkligt värde. (Smith, 2006, sid 188). Bland de noterade fastighetsbolagen redovisar alla sina fastigheter till verkligt värde. (Bengtsson, 2006, sid 105)
Vid det första redovisningstillfället av en förvaltningsfastighet ska fastigheten redovisas till anskaffningsvärde inklusive transaktionskostnader. (IAS 40 sid 602 §20). Hade företagen här valt att fortsätta redovisa fastigheten till anskaffningsvärde hade detta skett enligt IAS 16, materiella anläggningstillgångar. (IAS 40 sid 607 §56) Ett byte mellan de två
värderingsmetoderna, det vill säga från IAS 40 till IAS 16, får göras om det ”leder till en mer rättvisande bild” men det är enligt IASB och IAS 40 mycket osannolikt. (IAS 40 Sid 604 §31)
En av anledningarna till att gå från historisk anskaffningskostnad till verkligt värde var att det historiska värdet inte ansågs spegla verkligheten och att det verkliga värdet av
förvaltningsfastigheterna var av betydelse. (E & Y sid 1)
2.2.2 Värdeförändringen i resultat- och balansräkningen
Värdeförändringarna som värderingar vid olika tidpunkter ger upphov till ska redovisas via resultaträkningen som en orealiserad värdeökning/minskning under den period som
värdeförändringen skett. (IAS 40 sid 604 §35) Istället för den historiska
anskaffningskostnaden där intäkter redovisades först då fastigheterna sålts, är den så kallade realiseringstidpunkten, det vill säga den tidpunkt då resultatet ska redovisas, nu då tillgången stiger i värde. (E&Y sid 1) IFRS gör ingen skillnad på redovisningen av resultat av periodens innehav i fråga om de uppkommit av försäljningar (realiserad förändring) eller
Värdeförändringen påverkar alltså årets resultat och tillhör sedan det fria egna kapitalet. Den orealiserade värdeförändringen motsvarar dock inget inflöde av pengar. Att detta skulle föranleda större utdelningar till aktieägarna ses dock som mindre troligt då en företagsledning måste agera långsiktigt. Företag bygger istället upp en buffert som behövs för att ta dem igenom de konjunkturnedgångar som kommer. När värdeförändringarna är förluster kan resultatet för hela företaget bli negativt och istället leda till minskat kapital. (Precht, 2007 sid 23-24)
2.2.3 Periodens utveckling- Ett fiktivt exempel
Antag att ett fastighetsbolag äger 20 stycken fastigheter till ett värde av 100tkr. Under perioden köper de en fastighet för 3tkr och säljer en fastighet värderad till 7tkr för 9tkr. Investeringar i de befintliga fastigheterna var under perioden 4tkr. I slutet av perioden är företagets fastigheter värda 110tkr. Perioden har då haft följande utveckling;
Ingående fastighetsvärde + köp av nya fastigheter – bokförda värdet av sålda fastigheter + investeringar i befintliga fastigheter +/- orealiserade värdeförändringar på fastigheter = Utgående fastighetsvärde
100tkr + 3tkr – 7tkr + 4tkr + x = 110
⇒ x = 10
Realiserade värdeförändringar för perioden = försäljningspriset – senast bokförda värdet = 9tkr – 7tkr = 2 tkr
Orealiserade värdeförändringar för perioden = +10 tkr Totala värdeförändringar för perioden 10tkr + 2tkr = +12 tkr
Detta ger en relativ orealiserad värdeförändring på 10/(100-7)=10/93=10,76 % Den relativa realiserade vinsten blir: 2/7=28,57 %
årsredovisningar, men för allmänheten kräver det mer tid att leta upp informationen. (Precht, 2007 sid 21) Ett exempel på problem med redovisningen av företagens värdeförändringar är att alla företag inte definierar den realiserade förändringen på samma sätt. Den realiserade värdeförändringen är skillnaden mellan försäljningspriset och värdet på fastigheten vid en viss tidpunkt. Denna tidpunkt är dock olika för olika företag. En konsekvens av detta är att det minskar jämförbarheten mellan företag, något som direkt går emot syftet med införandet av IFRS standarder. (Brade, Olsson ,2006 sid 36)
2.3 Verkligt värde - ett omdiskuterat begrepp
Redovisningen av förvaltningsfastigheter sker alltså idag genom en värdering till verkligt värde, något som gett konsekvenser i resultat- och balansräkning. Själva begreppet i sig har också skapat diskussioner. Nedan presenteras teorier kring vad det verkliga värdet av en förvaltningsfastighet är samt de problem begreppet innebär. I det första avsnittet presenteras de alternativ som finns för hur värdering till verkligt värde kan utföras enligt IAS 40. Efter det tittas det närmare på hur värderingen går till i fastighetsbolagen idag. Till sist redogörs det för diskussionen kring de problem som verkligt värde medför. Problemen framförs av en erkänd revisionsbyrå med insikt i problematiken samt av två forskningsartiklar där det verkliga värdet har undersökts. Detta för att få olika perspektiv på problemet.
2.3.1 Verkligt värde - ett hypotetiskt pris
Verkligt värde definieras i IAS 40 som det pris till vilket fastigheten skulle kunna säljas på balansdagen om både köpare och säljare är informerade om fastigheten och dess
användningsområden och de är oberoende av varandra. Parterna ska även vilja men inte vara tvungna att genomföra transaktionen. (IAS 40 sid 604-605 §36, §42, ) Enligt denna definition är det verkliga värdet korrekt endast på den dag då värderingen görs, eftersom
marknadsförutsättningarna kan ändras från dag till dag. (IAS 40 sid 605 § 39). I värdet ska portföljmervärden, det vill säga om man har fler fastigheter som säljs i samma område och därmed ger ett högre försäljningspris, samt andra företagsspecifika synergieffekter inte inkluderas. Värdet ska istället bestämmas separat för varje fastighet. (IAS 40 sid 606 §49)
nyligen sålts och justera för de skillnader som finns mellan den sålda fastigheten och den som värderas. Värdet kan även bedömas genom att utgå från ett pris från en tidigare försäljning av en liknande fastighet och justera för ändrade förutsättningar sedan dess. I sista hand kan företagen uppskatta nuvärdet av de framtida betalningsströmmar fastigheten kommer att ge upphov till och justera för osäkerheten i de belopp och de tidpunkter då dessa kan
tillgodogöras företaget. (IAS 40, sid 606 §46)
Den sistnämnda kassaflödesmetoden är den metod som används i störst utsträckning bland fastighetsbolagen idag. (Årsredovisningar) Nedan presenteras därför en mer detaljerad presentation av hur värderingen går till och några av de antaganden den bygger på.
2.3.2 Kassaflödesmodellen - från framtida kassaflöden till nutida verkligt värde Priset baseras på nuvärdet av det beräknade kassaflödet som fastigheten genererar under en viss bestämd tidsperiod. För att bestämma kassaflödet måste vissa variabler som till exempel uthyrningsgrad, räntenivå, inflation och hyresbelopp uppskattas. Dessa betalningsströmmar divideras med avkastningskravet som bland annat speglar osäkerhetsfaktorn. Därmed fås priset på fastigheten enligt ekvationen nedan.
gskrav avkastnini
Kassaflöde is =
Pr (Gustafsson et al, 2007 sid 16)
2.3.3 Problem med bestämningen av det verkliga värdet
Vid fastighetsvärdering med kassaflödesmetoden måste alltså vissa variabler uppskattas. Då variablerna är prognoser för framtiden innebär det att de inte är exakta utan att det finns utrymme för felmarginaler. Ett exempel är avkastningskravet som kraftigt påverkar det slutgiltiga priset. På grund av dessa svårigheter finns det alltså möjlighet att påverka det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter genom en liten justering av de variabler som används vid beräknandet av priset. (Gustafsson et al, 2007 sid 16-17)
Antaganden och dess relevans och tillförlitlighet
redovisning till verkligt värde. De ställer sig i How fair is fair value frågande till om ”information som ej är tillförlitlig är relevant i världen för finansiell rapportering”. (Fritt översatt, E & Y sid 4) IASB har enligt dem betonat den kvalitativa egenskapen relevans över trovärdighet men ett värde som ej är tillförlitlig är inte heller relevant. (E & Y sid 2) Ett verkligt värde är tillförlitligt först när förutsättningarna inte kan variera så mycket. (E & Y sid 6)
Ernst & Young lyfter fram att de parametrar som behöver antas när ett verkligt värde ska beräknas är ledningens tolkningar. Dessa faktorer handlar inte endast om den framtida användningen av företagets tillgång, utan även externa variabler såsom framtida konkurrens. Det uppskattade värde företagen presenterar är enligt revisionsbyrån inte ett verkligt värde. Frågan enligt E & Y är om läsarna av den finansiella informationen förstår det. (E & Y sid 4)
Att gå tillbaka till historiska värden vore inte en lösning, men det verkliga värdet i sig är för svårt att förstå och inte trovärdigt. (E & Y sid 7) För att användarna ska kunna fatta beslut baserade på de finansiella rapporterna måste de få information om vilka antaganden som är objektiva respektive subjektiva. (E & Y sid 8) Dessutom bör värdena, antaganden och känslighetsanalyser presenteras. (E & Y sid 9)
Är det verkliga värdet alltid lika verkligt?
I en fallstudie av energibolaget Enron kommer Gwilliam och Jackson fram till att det finns en del problem med värdering till verkligt värde. En tidigare anställd på Enron säger att
användandet av verkligt värde gjorde att de på företaget kunde styra sina intäkter och på det sättet alltid uppnå förväntningarna som fanns från Wall Street. (Gwilliam och Jackson, 2008, sid 248) Gwilliam och Jackson skriver också om problemet med verkligt värde då marknaden är ofullständig. En ofullständig marknad innebär att det är svårt att uppskatta och värdera tillgångarna till verkligt värde. Det i sin tur gör att det finns utrymme för ”brus” i
informationen vilket gör informationen svårttolkad. De tar även upp svårigheterna med att lita på de värderingar som gjorts. Detta för att värderingsmännen i mer än ett fall visade sig vara partiska och dessutom alltid får betalt för att genomföra värderingarna. De hävdar också att deras fallstudie visar hur långt vissa företagsledningar är beredda att gå för att motsvara de förväntningar som finns på bolaget från marknaden. Istället för att värdera ned de tillgångar, i detta fall finansiella tillgångar, som sjunkit i värde och ta en förlust, manipulerar de värdet och får istället ingen resultatpåverkan eller en liten vinst. (Gwilliam, Jackson, 2008, sid 254ff)
2.4 Fastighetsmarknadens utveckling - Fastighetsprisindex
2.5 Teorisammanfattning
Införandet av IFRS och IAS 40 har medfört stora förändringar för fastighetsbolagen som nu ska värdera sina fastigheter till verkligt värde. Detta leder till stora svängningar med positiva resultat i konjunkturuppgångar och negativa resultat i nedgångar där en stor del kan bestå av orealiserade värdeförändringar. Att uppskatta en fastighets verkliga värde är svårt då
marknaden för förvaltningsfastigheter inte är tillräckligt aktiv. Företagen har valt att värdera utifrån en kassaflödesbaserad metod där antaganden om framtida betalningsströmmar och uppskattning av avkastningskravet måste göras.
SCB samlar in statistik om försäljningspriser på fastighetsmarknaden och har skapat ett fastighetsprisindex. Detta består av de verkliga värdena för de fastigheter som säljs och visar prisutvecklingen på fastighetsmarknaden.
2.5.1 Operationalisering genom trappstegsmodellen
I figur 1 visas en modell över hur det redovisade värdet och marknadsvärdet borde förhålla sig till varandra om det verkliga värdet exakt stämmer överens med marknadsvärdet.
Modellen är framtagen av oss för att förenklat visa hur verkligheten teoretiskt sett borde se ut. Den räknar med en konstant uppgång och en konstant nedgång. Det redovisade verkliga värdet borde vara en stegfunktion som hoppar upp eller ned ett steg vid varje
värderingstillfälle medan marknadsvärdet är en kontinuerlig kurva. Om det redovisade verkliga värdet stämmer överens med marknadsvärdet borde de båda kurvorna tangera varandra vid varje värderingstillfälle. Periodens orealiserade värdeförändring bör vara lika hög som ett trappsteg och periodens realiserade vinst bör vara lika hög eller mindre än ett trappsteg. Att den kan vara mindre än trappsteget beror på att fastigheten om den säljs mitt i en period inte motsvaras av periodens hela värdeförändring. Denna modell kallas
(Snellman, Werlefors, 2008) Figur 1 Trappstegsmodellen.
Den blå linjen visar hur det teoretiska redovisade värdet utvecklas i uppgång och i nedgång. Varje trappsteg motsvarar tidpunkten för värdering. Den svarta linjen visar marknadens prisutveckling. Om en fastighet säljs i uppgång mellan två värderingstidpunkter bör det alltså bli en realiserad vinst och i nedgång bör det bli en realiserad förlust. Om det redovisade verkliga värdet stämmer överens med marknadsvärdet bör de båda kurvorna tangera varandra precis vid värderingstidpunkten. Detta gäller både i uppgång och i nedgång.
3 Metod
Vi vill undersöka hur väl den modell som presenterades i teorin stämmer överens med verkligheten. För att göra det ska vi titta på två faktorer i ett antal fastighetsbolags finansiella rapporter under en viss tidsperiod. Dessa faktorer är den orealiserade och den realiserade värdeförändringen och presenteras närmare nedan. Vi ska också jämföra dessa mot statistiska centralbyråns fastighetsprisindex för hyreshus. Undersökningen baseras på de uppgifter företagen presenterar i sina finansiella rapporter. För att verifiera att de uppgifter vi får från redovisningarna är de korrekta, kommer vi att kontrollera detta genom att sätta in dem i sambandet:
IB + köp + investeringar i befintliga fastigheter – sälj + orealiserad värdeförändring = UB
Den orealiserade utvecklingen undersöks genom att dividera den orealiserade
värdeförändringen med det totala fastighetsbeståndet justerat för periodens försäljningar (Se exempel i teorin). Detta ger oss siffror på de relativa värdeförändringarna som sedan kan jämföras mellan företagen och mot Statistiska centralbyråns fastighetsindex för hyreshus. I ekvationen nedan visas hur beräkningarna utförts.
Relativ orealiserad värdeförändring = Kvartalets orealiserade värdeförändring/(Totala fastighetsbeståndet vid kvartalets början – Bokfört värde för sålda fastigheter)
Den andra faktorn är hur den realiserade värdeförändringen ser ut under perioden. Den realiserade värdeförändringen för en fastighet är alltså skillnaden mellan försäljningspriset och dess bokförda värde.Undersökningen av dessa görs genom att dividera de realiserade vinsterna med det vid årets början bokförda värdet för de fastigheter som sålts. Om den senaste värderingen stämde bör den realiserade värdeökningen i procent enligt
trappstegsmodellen vara ungefär lika stor som periodens värdeförändring i procent. Då det bokförda värdet som anges vid försäljningen är det vid årets början kommer de realiserade vinsterna jämföras med den totala värdeökningen hos företagen från årets början. Den värdeförändring som kommer att jämföras är den hos företagen samt den hos
Relativ realiserad vinst = Kvartalets realiserade värdeförändring/Bokfört värde vid årets början för de sålda fastigheterna
Skillnaden mellan den orealiserad och den realiserade relativa värdeförändringen är alltså att den realiserade hela tiden jämförs med värdet vid årets början medan den orealiserade jämförs med värdet vid kvartalet innan. Vi har sedan använt oss av ett startvärde på 100 som har minskat eller ökad med förändringarna under perioden. På så sätt spelar det ingen roll att de orealiserade värdeförändringarna jämförts med tidigare kvartal medan de realiserade jämförs med årets början. I bilaga 1 visas ett exempel på hur beräkningarna har gått till.
Då fastighetsbolagen i första hand inte innehar sina fastigheter för försäljning kan de realiserade vinsterna bli ojämna. För att få ett mer tillförlitligt resultat har vi i ett ytterligare steg jämfört realiserade vinster och periodens värdeförändring hos de företag som har sålt fastigheter under hela undersökningsperioden.
För att inte bara jämföra bolagen mellan varandra har vi alltså valt att jämföra företagens fastighetsprisutveckling med Statistiska centralbyråns fastighetsprisindex för hyreshus. En jämförelse mellan de olika företagens fastighetsvärderingar och fastighetsprisindex bör visa hur väl de siffror företagen presenterar överensstämmer med marknadsutvecklingen. Efter kontakt med SCB kan det konstateras att försäljningarna uppdelade på geografiska områden och fastighetstyper är för få för att ge ett tillförlitligt statistisk underlag. Därför kommer endast statistik för hela rikets hyreshusförsäljningar att användas. SCB gör gällande att då de samlat in data för prisstatistik på hyreshus sedan 1957 och då huvudvariablerna i stort är desamma är jämförelsen över tid god. Vad gäller jämförbarhet med annan statistik på området är inte variablerna alltid definierade på samma sätt. (Verhage, 2008 sid 9) Då vi främst ska jämföra förhållandet mellan fastighetsbolagens värdering och index behöver inte variablerna vara definierade på samma sätt, bara inte ändrats över tid. SCB baserar sin statistik på faktiska försäljningar medan bolagens värderingar baseras på beräknade och uppskattade variabler. Då både fastighetsindex och bolagens värderingar är gjorda på samma sätt under hela
Enkelt kan detta beskrivas som att vi undersöker hur stor värdeökningen på företagens fastighetsbestånd är. Vi jämför i perioder uppgång och nedgång samt med motsvarande utveckling på fastighetsprisindex. Sedan kommer vi mot bakgrund av teorin förklara vad våra resultat betyder och därmed hur verkligt det verkliga värdet är.
3.1 Insamling av Data
För att jämföra den orealiserade vinsten och den realiserade vinsten kommer ett antal företags delårsrapporter att studeras. Det betyder att vi ska använda oss av sekundärdata i vår empiri. Denna hämtar vi från respektive bolags delårsrapporter medan data för index hämtas från Statistiska centralbyråns hemsida. Fördelen med sekundärdata är att den redan finns och att det går snabbt och enkelt att få fram den i jämförelse med att ta fram all data själv. Det är även hög kvalitet på uppgifterna. (Bryman, Bell, sid 328) Att utforma vår undersökning genom sekundärdata ger oss mer tid till att analysera den, istället för att samla in den. (Bryman, Bell, sid 333)
Många tidigare akademiska studier i området har baserats på intervjuer.
(www.diva-portal.org) Dessa ger en bra inblick i företaget och kan ge företagsspecifika förklaringar till det resultat som uppkommer. Att göra intervjuer kan dock vara ofördelaktigt när
undersökningen kan påvisa brister i ett företags redovisning. Detta kan leda till etiska
3.2 Tidsperiod
Den tidsperiod vi vill undersöka värdeutvecklingen under är perioden januari 2007 till september 2008. Vid början av 2007 hade företagen redovisat till verkligt värde i två år och borde i och med det ha vant sig vid den nya redovisningsprincipen. Detta gör att risken för felvärderingar är mindre än precis efter införandet. Vi har valt att undersöka 2007 halvårsvis och 2008 kvartalsvis. Under denna period har priserna enligt Fastighetsprisindex gått både upp och ned. Tanken är att se hur företagens värden ändras då marknadspriserna både stiger och sjunker.
3.3 Faktorer som påverkar företagsvalet
För att genomföra denna studie har vi valt att fokusera på bolag som har förvaltning och uthyrning av fastigheter som huvudverksamhet, är noterade på Stockholmsbörsens Largecap och Midcap samt använder sig av samma värderingsmodell då de värderar sitt
fastighetsbestånd. Anledningen till detta är att de producerar tillgängliga årsredovisningar och delårsrapporter, att de redovisar enligt IAS 40 samt att det är viktigt att de inte använder sig av olika värderingsmodeller då dessa eventuellt kan ge olika värderingar. På så sätt kan vi jämföra siffror mellan bolagen och se om det finns några skillnader eller om de verkar följa samma trend. Det är även av intresse vilken typ av fastigheter de har och vilka geografiska platser de finns på. Dessa faktorer gör att prisutvecklingen på fastighetsbestånden kan vara olika.
Hur ofta företagen värderar sitt fastighetsbestånd samt om de värderar med hjälp av interna eller externa värderingsmän är faktorer som spelar in. Dessa är dock faktorer som hör kvaliteten på värderingen till, inte det som värderas. Vi tar därför ingen hänsyn till vem som genomfört värderingen i vår undersökning.
4 Empiri
4.1 Företagen
De företag som ingår i undersökningen är Atrium Ljungberg, Brinova, Castellum, Fabege, Klövern, Kungsleden, Wallenstam och Wihlborg. Dessa företag äger förvaltningsfastigheter och är noterade på Stockholmsbörsens Large- eller Midcaplista. Företagen presenteras närmare i bilaga 6.
4.2 Undersökningen
Nedan presenteras resultatet från undersökningen. Resultatet består av tre delar.
Del ett består av figur 2-5 där värdeförändringarna för index och företagen visas samt figur 6 där medelvärdet av samtliga bolags orealiserade och realiserade värdeutveckling jämförs. I figur 2 och 3 visas inledningsvis de orealiserade värdeförändringarna, med och utan index. Sedan följer två figurer, 4 och 5 över de realiserade värdeförändringarna. Figur 4 visar realiserade värdeförändringar för index och alla företag. I figur 5 visas samma sak men för index och sju av de åtta företagen. I figur 6 visas slutligen en figur med medelvärdet av alla företags realiserade och orealiserade värdeutveckling tillsammans med standardavvikelser för dessa medelvärden.
Del två består av figur 7-10 och visar utvecklingen enligt trappstegsmodellen. Figurerna 7-9 visar utvecklingen för orealiserade och realiserade värdeförändringar hos de tre företag som sålt fastigheter i alla perioder. Figur 10 visar trappstegsmodellen som ett genomsnitt av orealiserade och realiserade värdeförändringar för alla företag.
4.2.1 Del 1- orealiserade och realiserade värdeförändringar
I figur 2 har samtliga orealiserade värdeförändringar för tidsperioden 1/1 2007 till 30/9 2008 plottats. Detta möjliggör en överskådlig jämförelse mellan de olika bolagens orealiserade värdeförändringar. I figuren finns även index för prisutvecklingen på hyreshus under perioden. För att kunna jämföra den orealiserade värdeutvecklingen har vi utgått från ett startvärde på 100 och detta startvärde har sedan förändrats med den relativa
värdeförändringen för respektive period. På detta sätt kan vi se värdeutvecklingen för respektive bolag samt för index.
Orealiserad värdeutveckling 80 85 90 95 100 105 110 115 07-01-01 07-04-02 07-07-02 07-10-01 07-12-31 08-03-31 08-06-30 08-09-29 08-12-29 Datum (ÅÅ-MM-DD) Vä rd e u tv e c k li n g ( 1 0 0 = 1 /1 2 0 0 7 ) Atrium Ljungberg Brinova Castellum Fabege Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborg Index
Figur 2 De orealiserade värdeförändringarna för företagen och index
De olika fastighetsbolagens orealiserade vinster ser ut att följa samma utveckling men denna utveckling ser inte ut att vara densamma som för indexet för priser på hyreshus. Verkligt värde enligt faktiska priser ser ut att fluktuera mycket mer än verkligt värde enligt
fastighetsvärderingarna. Det ser även ut som om index ligger lite efter fastighetsbolagens värdering. Index hade en kraftig uppgång under första kvartalet 2008 medan
För att studera eventuella skillnader hos de olika fastighetsbolagen har en graf där index inte finns med plottats. Med en mindre skala på y-axeln syns skillnader mellan företagen
tydligare. Denna graf visas i figur 3.
Orealiserad värdeutveckling 95 97 99 101 103 105 107 109 111 07-01-01 07-04-02 07-07-02 07-10-01 07-12-31 08-03-31 08-06-30 08-09-29 08-12-29 Datum (ÅÅ-MM-DD) Vä rd e u tv e c k li n g ( 1 0 0 = 1 /1 2 0 0 7 ) Atrium Ljungberg Brinova Castellum Fabege Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborg
Figur 3 De orealiserade värdeförändringarna för företagen
De realiserade värdeförändringarna för index och fastighetsbolagen visas i figur 4.
Realiserade värdeutveckling
0,00 50,00 100,00 150,00 200,00 250,00 300,00 350,00 07-01-01 07-04-02 07-07-02 07-10-01 07-12-31 08-03-31 08-06-30 08-09-29 08-12-29 Datum (ÅÅ-MM-DD) V ä rd e u tv e c k li n g ( 1 0 0 = 1 /1 2 0 0 7 ) Atrium Ljungberg Brinova Castellum Fabege Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborg IndexFigur 4 De realiserade värdeförändringarna för företagen och index
Realiserad värdeutveckling
70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 07-01-01 07-04-02 07-07-02 07-10-01 07-12-31 08-03-31 08-06-30 08-09-29 08-12-29 Datum (ÅÅ-MM-DD) V ä rd e u tv e c k li n g ( 1 0 0 = 1 /1 2 0 0 7 ) Atrium Ljungberg Castellum Fabege Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborg IndexFigur 5 De realiserade värdeförändringarna för företagen och index, exklusive Brinova
I figur 6 visas medelvärdet av alla företags orealiserade och realiserade värdeförändring. Standardavvikelsen av dessa medelvärden har också beräknats och intervallen visas tillsammans med medelvärdena i figur 6.
Medelvärdet med standardavvikelse av de realiserade och orealiserade värdeutvecklingarna 40 60 80 100 120 140 160 180 2007-01-01 2007-04-02 2007-07-02 2007-10-01 2007-12-31 2008-03-31 2008-06-30 2008-09-29 2008-12-29 Datum (ÅÅÅÅ-MM-DD) Vä rd e u tv e c k li n g ( 1 0 0 = 1 /1 2 0 0 7 ) Realiserad Real -σ Real +σ Orealiserad Oreal -σ Oreal +σ
Figur 6 Medelvärden och standardavvikelser för de orealiserade och realiserade värdeutvecklingarna
4.2.2 Del 2- Trappstegsmodellen
Figur 7-9 visar företagens realiserade och orealiserade värdeförändringar i
Trappstegsmodellen. Ett trappsteg visar hur mycket företagens fastighetsbestånd har ökat eller minskat i värde under en period. De realiserade värdeförändringarna i form av asterisker visar hur mycket värdet på de sålda fastigheterna har ökat eller minskat från början av året. X-axeln är den tidsperiod som studerats, 7 motsvarar 1/1 2007, 7.5 är 30/6 2007, 8 är 1/1 2008, 8.25 är 30/3 2008, 8.5 är 30/6 2008 och 8.75 är 30/9 2008. På y-axeln visas värdeutvecklingen från 1/1 2007 där begynnelsevärdet är satt till 100. Om de sålda objekten är representativa för fastighetsbeståndet bör vinsten eller förlusten på dessa vara ungefär lika stor som
trappsteget. I figur 7 visas Trappstegsmodellen för Fabege.
Figur 7 Trappstegsmodellen för Fabege
Det som syns i figur 7 är att de realiserade vinsterna under 2007 och början av 2008 är större än de orealiserade värdeförändringarna. Kvartal 2 och 3 2008 är de realiserade
I figur 8 visas Trappstegsmodellen för Kungsleden
Figur 8 Trappstegsmodellen för Kungsleden
Under 2007 har de realiserade och orealiserade förändringarna stämt ganska väl överens. Det som syns i figur 8 är att de realiserade vinsterna under 2007 är större än de orealiserade värdeförändringarna. Kvartal 1 2008 hade Kungsleden en realiserad förlust (-3,0 %) och en liten orealiserad vinst (0,03 %). I kvartal 2 var däremot den realiserade värdeförändringen väldigt stor och även i kvartal 3 var den realiserade större än den orealiserade
I figur 9 visas Trappstegsmodellen för Wallenstam.
Figur 9 Trappstegsmodellen för Wallenstam
I figur 10 visas en trappstegsmodell över medelvärdet av samtliga företags orealiserade och realiserade värdeutveckling.
Figur 10 Trappstegsmodellen för medelvärdet av den orealiserade och realiserade värdeutvecklingen för samtliga bolag.
Den realiserade värdeutvecklingen är hela tiden större än den orealiserade. När den
orealiserade värdeutvecklingen är negativ minskar de realiserade vinsterna något men det är fortfarande vinster.
Sammanfattning figurer
Figur 2-5 har visat att de orealiserade värdeförändringarna är betydligt mindre än de
realiserade förändringarna. De orealiserade värdeförändringarna är små och varierar med ett par procentenheter medan de realiserade varierar med 200 procentenheter i extremfallet och ungefär 30 procentenheter i normalfallet. Detta syns också i figur 6, som visar att
standardavvikelsen för de realiserade värdeförändringarna är betydligt större än för de orealiserade. Det betyder alltså att de orealiserade värdeförändringarna är mer samstämmiga mellan bolagen än vad de realiserade värdeförändringarna är. Figur 7-10 visar i en applicering av Trappstegsmodellen skillnaden mellan företagens värderingar och försäljningsvärdena för fastigheterna. I fallen med de tre företagen i figur 7-9 syns det att de realiserade
4.2.3 Del 3- Informationen från rapporterna
De siffror vi använt i vår undersökning är som nämnts den realiserade vinsten, den orealiserade vinsten samt ingående respektive utgående värden för de olika periodernas fastighetsbestånd. För att kontrollera att dessa stämmer har vi även tittat på händelserna under perioden, det vill säga investeringar i befintliga fastigheter, fastighetsköp och
fastighetsförsäljningar. Informationen om de olika posterna presenteras av alla företag, men redovisningen ser olika ut. Presentationen av resultaten från förvaltningsfastigheterna skiljer sig åt både mellan företag och mellan rapporter.
Nedan visar vi hur företagen redovisat periodens händelser.
Ungefär hälften av företagen har uppställningar över vad som hänt under året till och med kvartalsrapportens datum. I dessa ingår en uppställning av:
- ingående värde - köp
- investeringar i befintliga fastigheter - försäljningar
- värdeförändringar - utgående värde
Företagen presenterade även många av dessa uppgifter i löpande text och i noter. Vinsterna och in- och utgående värden återfanns även i resultat- och balansräkningarna.
Fastighetsbeståndet och investeringar i befintliga fastigheter
balansräkningens redovisade fastighetsbestånd, även om de alla inte värderas till verkligt värde. De differenser som uppkommit har dock varit mycket små och har inte haft betydelse för vår undersökning och dess resultat.
Posten investeringar består av investeringar i befintliga fastigheter, till exempel renoveringar. De företag som har flera sorters fastigheter skiljer inte på vad de investerat i respektive grupp, utan de redovisar investeringarna som en klumpsumma för samtliga fastigheter. Om de alltså investerat i sina driftsfastigheter redovisas inte detta som investeringar i driftfastigheter utan bara som investeringar i fastigheter. Det gör alltså att det inte går att separera vilka
investeringar som skett i förvaltningsfastigheter och vilka som skett i andra fastigheter. De skillnader som uppstått har dock varit mycket små och har därmed inte utgjort något problem. Endast några få företag har redovisat hur mycket av investeringarna som hänförs till de fastigheter som sålts under perioden. Den realiserade vinsten i undersökningen kan därför normalt sett inte jämföras mot fastighetens värde efter investering, utan istället värdet före investeringen.
Köp av fastigheter
De fastigheter som köpts under perioden har tagits upp till anskaffningsvärde och redovisats i eventuella sammanställningar och löpande text. Den värdeökning som hör till dessa
fastigheter redovisas inte separat.
Försäljning och realiserade värdeförändringar
Försäljningarna redovisas oftast till försäljningspris. Ibland presenteras även
anskaffningsvärde och realiserad vinst för fastigheten. Få företag har redovisat både
anskaffningsvärde, försäljningspris och senast redovisade värde för sålda fastigheter, men det har förekommit.
period kan alltså vara från försäljningar under tidigare perioder. På så sätt kan ett företag ha en realiserad vinst utan att ha sålt några fastigheter under en viss period.
Värdering och orealiserad värdeförändring
Då alla företag har värderingar som ska ge ett verkligt värde och då de alla baseras på antaganden har vi inte närmre gått in på exakt hur dessa har gått till, utan mer på vad de ger för resultat. Överlag kan sägas att kvartalsrapporterna har gett begränsad information om hur värderingen gått till och på vilka antaganden de bygger. De flesta företag anger även en felmarginal på +- 5-10 % som rimligt för värdet på fastigheterna.
Den totala orealiserade värdeförändringen för året har redovisats varje kvartal 2008 och per de halvår vi tittat på under 2007. Då den totala orealiserade värdeförändringen (från årsskiftet) redovisas varje kvartal är det möjligt att ta reda på det aktuella kvartalets orealiserade resultat. Genom att dra ifrån de tidigare värdeförändringarna under året från det belopp som redovisas erhålls kvartalets värdeförändring.
Ett av företagen värderar normalt sett endast varje hel och halvår men hade kvartal 3 2008 valt att göra en ytterligare värdering. I bolagets delårsrapport förklarar de varför: “mot bakgrund av den turbulens som under hösten har präglat finansmarknaderna och den effekt som detta haft på aktörerna på fastighetsmarknaden, har Atrium Ljungberg valt att justera avkastningskraven i denna rapport.”(Delårsrapport Q3, sid 2). Genom denna justering minskade alltså företaget värdet på sitt fastighetsbestånd.
5 Analys
Teorier om verkligt värde och tidigare forskning i ämnet har visat att värdet inte är helt okomplicerat. Fluktuerande resultat, subjektiva antaganden, relevant men inte tillförlitligt, ledningar som vill möta förväntningar, svårigheter när marknaden viker, kassaflöde som hypotetisk försäljning, svårare att förstå redovisningarna och försök att på egen hand stabilisera resultaten.
Det verkliga värdet är ett hypotetiskt pris till vilket en fastighet kan säljas på balansdagen. Då fastighetsmarknaden inte är tillräckligt aktiv använder sig företagen av en kassaflödesmodell vid värderingarna. Värderingarna resulterar i orealiserade vinster genom vilka företagen redovisar sina värdeförändringar på fastigheterna. När ett företag säljer uppstår en realiserad vinst/förlust som är skillnaden mellan försäljningspriset och det redovisade verkliga värdet. Det index vi använder oss av visar hur prisutvecklingen på hyreshus i Sverige har sett ut.
Genom att jämföra företagens fastighetsvärden med värden på marknaden i form av försäljningspriser har vi undersökt hur väl de beräknade värdena stämmer överens med de faktiska värdena. De faktiska värdena är både utvecklingen på Svenska
hyresfastighetsmarknaden i form av Fastighetsprisindex samt företagens försäljningar.
5.1 Företagens värderingar följs åt
Vi kan konstatera i figur 4 och figur 5 att företagens fastigheter ser ut att värderas på ungefär samma sätt då dessa värdeförändringar följer varandra i större utsträckning än de följer index. Detta pekar på att fastighetsbestånden företagen emellan liknar varandra. Då de alla äger fastigheter i olika geografiska områden och har olika samansättningar av hyreshustyper men ändå följer varandra bra verkar läge och fastighetstyp inte spela någon större roll för hur känsliga de är för värdeförändringar.
5.2 Företagen ser in i framtiden
I figur 4 ser resultatet ut att visa att index svänger mycket mer än företagens värderingar, samt att företagen ligger före index, det vill säga att företagen ”ser in i framtiden”. Då index är de faktiska försäljningarna är dessa den verkliga värdeförändringen för fastigheterna under perioden. Att företagens värderingar skiljer sig tidsmässigt från index kan tyda på att värderingarna antingen inte speglar rätt framtida kassaflöden eller att försäljningarna som ligger till grund för index inte speglar företagens fastighetsbestånd. Att företagens
fastighetsvärden svänger mindre bör betyda att dessa fastigheter antingen värderas på ett sådant sätt att det dämpar svängningarna eller ser de ut att vara mindre känsliga för förändringar på marknaden än försäljningarna i SCBs statistik.
Det sista halvåret har index gått upp medan fastighetsvärderingarna visat på oförändrade eller negativa värden. Om sambandet mellan de två fortsätter på samma sätt ligger index efter och kommer i nästa period att följa efter nedåt. Detta kan visa på att företagen blickar in i
framtiden för att på så sätt sprida eventuella förluster över en större period. Om de tror att fastighetsmarknaden ska sjunka inom några år kan de redan när de tror det börja justera avkastningskraven och andra variabler vid fastighetsvärderingen. Detta gör att deras bestånd minskar i värde trots att marknaden inte har fallit än. Något som talar emot att skillnaderna beror på detta är att det i så fall betyder att de som köpt och sålt under perioden gör en annan bedömning än fastighetsbolagen om de framtida kassaflödena och därmed värdet på
fastigheten.
5.3 Kvalitativa egenskaper hos företagens redovisningar
Det bokförda värdet enligt verkligt värdemetoden motsvarar i större utsträckning
marknadspriset än vad anskaffningsvärdet gör. Därmed kan sägas att ändringen i och med IAS 40 har ökat relevansen i redovisningen av förvaltningsfastigheter. Vad gäller
tillförlitligheten, hur verifierbar, jämförbar och valid det verkliga värdet är, är utfallet mer oklart. Värderingarna är svåra att verifiera då förvaltningsfastigheterna sällan säljs. Om värderingen är korrekt bör den få samma utslag oavsett vem som värderar.
bild. Många antaganden är som sagt subjektiva och felen de ger verkar ge systematiskt lägre värderingar än de borde. Frågan om information som ej är tillförlitlig är relevant i de
finansiella rapporterna är svår att besvara. Svaret måste bli en jämförelse med alternativet. En värdering till anskaffningsvärde vore mer tillförlitlig men mindre relevant. Värdering till verkligt värde skulle fungera sämre om felvärderingarna var stora. I ett sådant läge skulle en annan metod eventuellt vara att föredra. I artikeln (E & Y) skriver de att värderingarna är tillförlitliga först då antagandena och därmed felmarginalen inte kan variera så mycket. Som det ser ut verkar felmarginalen för enstaka fastigheter vara större än för ett helt bestånd, men totalt sett verkar värderingarna vara cirka 10 % från det verkliga försäljningsvärdet. Därmed verkar inte värderingarna variera så mycket i helhet att de inte skulle vara tämligen
tillförlitliga. Man kan dock ifrågasätta rimligheten i att ett värde på +/- 10 % skulle vara verkligt. Då företagens tillgångar i stort sett endast består av fastigheter betyder det att företagets bokförda värde kan vara 10 % större eller mindre än vad det faktiskt är värt. Så länge användaren vet om denna felmarginal kan intervallet dock anses vara acceptabelt.
5.4 Jämnar ut resultaten
Att bolagen ligger före index samt har mindre svängningar kan visa på att företagen alltså har mer information än merparten av övriga köpare och säljare på marknaden och att deras bestånd överlag verkar vara mindre känsligt för förändringar på marknaden. Orsaken till de mindre svängningarna kan också vara att bolagen vill hålla ned fluktuationerna på de
orealiserade värdeförändringarna för att på det sättet få mindre resultatpåverkan. Detta gör att bolagen får lättare att förutsäga resultatet och att resultatet till stor del kommer från faktorer de kan påverka såsom hyresintäkter och inte från faktorer som är svårpåverkade såsom marknadsutvecklingen på fastigheter.
I uppgång bör en försäljning resultera i en vinst och i en nedgång i en förlust. I perioder då företagen haft stigande prisutveckling har de även redovisat vinst men de försäljningar som skett under 2008 då företagen för det mesta redovisat en neråtgående trend redovisas överlag ändå vinster. En del företag har dock visat på realiserade värden på runt noll, vilket stämmer bättre överens med den utveckling de uppgett. I jämförelse med index kan vi se att
index, det vill säga att värdeutvecklingen fluktuerar precis som index gör. Detta bör tyda på att företagens fastighetsbestånd inte är mindre känsliga för förändringar på marknaden än de som sålts överlag och att värderingarna alltså fungerar utjämnande. Som i fallet med de orealiserade förändringarna ser dock index ut att ligga efter.
5.5 Förekommer fusk?
Graferna för de tre utvalda företagen visar hur företagens värderingar stämmer överens med försäljningspriset när fastigheter säljs. Vi kan konstatera att när försäljningarna är många ligger skillnaden mellan periodens värdeförändring och den realiserade vinsten inom eller nära felmarginalen på +/- 10 %. Detta syns också i figur 12 där samtliga bolag jämförs. Där är skillnaden mindre än för de enskilda bolagen men den realiserade utvecklingen är större än den orealiserade. Om detta skulle vara till följd av en slumpmässig, det vill säga osystematisk felaktig uppskattning av någon variabel skulle den realiserade förändringen bli både positiv och negativ, alltså ge både vinst och förlust. Oftast är dock periodens realiserade förändring en vinst vilket betyder att felmarginalen snarare är +10 %. Företagens värderingar ser alltså ut att vara konstant för låga. Detta tyder på att felen är systematiska och att det verkliga värdet enligt företagens kassaflödesanalyser inte är det samma som marknadsvärdet.
Jämförs figur 5 (orealiserad värdeutveckling) med figur 6 och 7 (realiserad värdeutveckling) under 2007 syns det att de orealiserade ökat ca 0-8 % medan de realiserade har ökat med uppemot 50 % (207 % i Brinovas fall). Alltså är vissa av bolagens fastigheter lägre värderade än den eventuella felmarginalen på 10 %. Även om det är ett litet antal fastigheter som sålts under perioden ska dessa värderas individuellt. Det betyder att om de har en realiserad vinst som är större än periodens utveckling är den felvärderad med ett resultat som visar på en undervärdering. Om den realiserade vinsten även skiljer sig mer än den felmarginal på + 10 % som accepteras enligt företagen själva är de felvärderade även enligt företagens standarder. Som vi såg i undersökningen var den realiserade värdeförändringen större än den orealiserade i nästan alla fall (25 av 30). I ungefär hälften (14 av 30) av fallen var den realiserade
värdeutveckling än det totala fastighetsbeståndet. Att denna värdeutveckling ska vara så pass mycket större under 3 månader är dock inte så troligt.Det kan även till viss del bero på olika priser vid försäljning av enstaka respektive fler fastigheter samt att ett företag ser
synergieffekter med sin övriga verksamhet och på det sättet är beredda att betala ett högre pris.
I slutet av 2008 har fastighetsbolagen värderat ned sina fastighetsbestånd. Enligt
trappstegsmodellen bör de realiserade värdeförändringarna vara negativa när de orealiserade värdeförändringarna är det. I figur 12 syns att medelvärdet för alla bolag fortfarande har en realiserad vinst under 2008 även om den minskar. Detta strider alltså mot trappstegsmodellen.
Vi kan konstatera att det för dessa fastighetsbolag inte verkar finnas någon risk för att de vill blåsa upp värdet på sina tillgångar. Att ledningen skulle agera på samma sätt som i
Enronskandalen verkar inte vara något att vara orolig för. Då värderingen är svår att göra finns det dock utrymme för att påverka variablerna så att svängningarna i fastighetsbeståndet inte blir lika stora som de faktiska marknadspriserna. Om läget är osäkert på marknaden kan de uppskatta framtida förluster och på så sätt ta eventuella nedgångar under en längre period snarare än under en kortare. Effekten i resultaträkningen blir då inte lika fluktuerande.
5.6 Att tolka det verkliga värdet i redovisningarna
Att hitta i årsredovisningen har inte varit svårt men definitioner och förklaringar till poster har ibland saknats. I jämförelse med anskaffningsvärdet är det självklart svårare. Som användare måste man vara medveten om hur det verkliga värdet fungerar annars blir det svårt att förstå vad som redovisas. Värderingsprinciper och antaganden är oftast endast kortfattat redovisade och för det mesta endast i årsredovisningarna. I kvartalsrapporterna finns mer korta
Värderingen kan fungera som underlag för beslut och för konsekvenser av kontrakt så länge beslutsfattaren är medveten om att det verkliga värdet inte är helt verkligt. För att undersöka hur bra värderingarna är överlag kan användaren titta på hur de realiserade
värdeförändringarna ser ut i förhållande till de orealiserade enligt trappstegsmodellen. Om företaget har sålt fastigheter och de realiserade vinsterna stämmer överens med utvecklingen för de orealiserade är det en indikation på att fastighetsbeståndet är rätt värderat.
I fallen med de tre företag som sålt mest kan vi se att då företagen sålt mer ser utvecklingen ut att bättre stämma överens med periodens värdeförändring. Värderingen ska dock göras
individuellt för varje fastighet därför bör även fastighetspriserna vid enstaka
6 Slutsats
Slutsatsen av denna undersökning är alltså att fastighetsbolagen värderar sina fastigheter till ett lägre pris än det faktiska marknadspriset samt dämpar svängningarna som finns på marknaden. En orsak till detta kan vara att de inte vill riskera att övervärdera sitt
fastighetsbestånd och på det sättet behöva redovisa realiserade förluster vid försäljning. En annan orsak kan vara att de vill hålla ner fluktuationerna och på det sättet minska den påverkan de orealiserade värdeförändringarna har på resultatet. Värderingen blir därför försiktig och försiktighetsprincipen verkar fortfarande finnas i bakhuvudet för dessa bolag. Det kan vara svårt för en oinsatt användare att helt förstå hur det verkliga värdet redovisas. Även om det har blivit svårare att tolka redovisningen verkar risken för att företagen fuskar genom att blåsa upp tillgångens värde vara mycket liten. Vår slutsats av denna undersökning är dock att det verkliga värdet på fastigheterna hos de svenska fastighetsbolagen konsekvent är för lågt och därmed inte helt verkligt.
6.1 Reflektion över undersökningen
Uppsatsperioden har varit för kort för att vi skulle kunna sätta oss in i alla detaljer vad gäller själva värderingen och samtidigt genomföra vår undersökning. Även om våra slutsatser är korrekta kan det finnas en risk att vi har gått miste om förklaringar till våra resultat. Då överensstämmelsen med index har varit varierande och svår att dra slutsatser utifrån hade vi önskat jämföra med någon annan statistik på prisutvecklingen för fastigheter. Att jämföra fler utvecklingar på företags fastighetsbestånd mot deras realiserade vinster enligt
7 Vidare forskning
En intressant studie att genomföra vore en undersökning av hur väl fastighetsbolagens
värderingar av fastigheterna stämmer överens i både en kraftigare nedgång och även under en längre tid. Vi har undersökt en kortare period och för att få med en hel konjunkturcykel bör en längre period studeras. Det skulle även vara intressant att se om företagen värderar ned sina fastigheter i nedgång lika mycket som de värderar upp dem i en uppgång, något som endast kan undersökas efter en faktisk nedgång.
Ett annat intressant område skulle vara att fortsätta undersöka de realiserade vinsterna. Det skulle vara intressant att höra bolagens förklaring till varför dessa vinster uppstår och är så pass stora och om de är lika stora i uppgång och nedgång eller om det blir fler realiserade förluster i nedgång. Då värdering till verkligt värde och IAS40 inte funnits någon längre tid vore det även intressant att i framtiden undersöka om värderingarna blir mer ”verkliga”, exempelvis genom att undersöka storleken på de realiserade vinsterna. Ur ett
Referenslista
Artiklar
Hög ambition bland fastighetsbolagen men resultatredovisningen varierar. Brade, Jonas & Olsson, Monica. Balans. Tidskrift för Föreningen auktoriserade revisorer 2006, häfte 6/7, sida 35-37
Är IFRS en tickande bomb? Precht, Elisabeth. Balans. Tidskrift för Föreningen auktoriserade revisorer 2007, häfte 10, sida 21-24
Avhandling
Bengtsson, Bengt (2006). Verkligt värde i balansräkningen: en studie i beräkning och redovisning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Licentiatavhandling Göteborg : Göteborgs universitet, 2005
Böcker
Bryman, Alan & Bell, Emma (2007). Business research methods. 2. ed. Oxford: Oxford University Press
Internationell redovisningsstandard i Sverige: IFRS/IAS 2008. [5., uppdaterade uppl.] (2008). Stockholm: FAR SRS förlag
Lönnqvist, Rune (2006). Årsredovisning i aktiebolag och koncerner. 4., [uppdaterade] uppl. Lund: Studentlitteratur
Smith, Dag (2006). Redovisningens språk. 3., rev. uppl. Lund: Studentlitteratur
Sverige. Utredningen om sambandet mellan redovisning och beskattning (2005). Beskattning när tillgångar värderas till verkligt värde: delbetänkande. Stockholm: Fritzes offentliga publikationer
E-artikel
Danbolt, Jo & Rees, William. (2008). An Experiment in Fair Value Accounting: UK Investment Vehicles. European Accounting Review [elektronisk], Vol 17 No. 2, p271 — 303. Tillgänglig: http://dx.doi.org/10.1080/09638180701819865
Gwillingam, David & Jackson Richard, (2008), Fair value in financial reporting: Problems and pitfalls in practice- A case study analysis of the use of fair valuation at Enron,
AccountingForum [elektronisk] Vol, 32 Issue 3, p240–259 Tillgänglig:
http://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&db=buh&AN=33136903&site=ehost-live> [13 november 2008]
Mills, Esther. (2008) Fair Value Accounting Works Well, but Is Not Perfect. CPA Journal [elektronisk]. Vol. 78 Issue 7, p9-10. Tillgänglig:
http://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&db=buh&AN=34909097&site=ehost-live [12 november 2008]
Sayther, Colleen. (2004). Fair Value Accounting: Fair for Whom?. Financial Executive [elektronisk],Vol. 20 Issue 2, p6. Tillgänglig:
http://search.ebscohost.com/login.aspx?direct=true&db=buh&AN=12468946&site=ehost-live [12 november 2008]
E-dokument
Ahlberg A, Allberg K, Bucht M, Ekman, S, Gustafsson C, Henriksson, E, Hugosson, SE, Linder, Å, 2007, Värderingshandledning, [elektronisk], Svenskt Fastighetsindex.
Tillgänglig: www.fastighetsindex.se [12 november 2008]
Ernst & Young IFRS Stakeholder Series, 2005. How fair is fair value? [elektronisk]. Tillgänglig: www2.eycom.ch/publications/items/ifrs/single/200506_fair_value/en.pdf [18 november 2008]
Tidigare uppsatser på området, Sökord: ”Verkligt värde”, IAS 40”, Tillgänglig: www.diva-portal.com [4 november 2008]
Verhage, Martin, 2008, Beskrivning av statistiken, SCB Tillgänglig:
http://www.scb.se/templates/pongDescriptionOfStatisticsContainer____19143.asp?prodid=B O0501 [25 november 2008]
Lagtext
EG 1606/2002, Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002, 2002 RR24- förvaltningsfastigheter, Redovisningsrådet, 2002
Statistik
Försålda hyreshus. Kvartal 1994K1-2008K3, SCB, Tillgänglig:
Bilagor
Bilaga 1 Ett förklarande exempel på hur beräkningarna i undersökningen har utförts
Företag Q har för kvartal ett en realiserad vinst på 5 Mkr och en orealiserad vinst på 15 Mkr. För det första halvåret, det vill säga kvartal ett och två, var den realiserade vinsten 6 Mkr och den orealiserade vinsten uppgick till 20 Mkr totalt. Vid årets början var det totala
fastighetsbeståndet värt 400 Mkr. De fastigheter som såldes under första kvartalet var bokförda till 50 Mkr vid årets början och de fastigheter som hade sålts under det första och andra kvartalet var bokförda till 58 Mkr vid årets början. Inga andra transaktioner som påverkar fastighetsbeståndet har gjorts.
Den relativa orealiserade vinsten för första kvartalet: 15/(400-50)=4,3% Den relativa realiserade vinsten för första kvartalet: 5/50=10%
Den orealiserade vinsten för andra kvartalet: 20-15=5 Mkr Den realiserad vinsten för andra kvartalet: 6-5= 1 Mkr
Värdet på fastigheterna i början av kvartal 2: 400+15-5=410Mkr (Fastigheternas värde påverkas av värdeförändringen och försäljningen)
Den relativa orealiserade vinsten för andra kvartalet: 5/410=1,2%
Den relativa realiserade vinsten för andra kvartalet:1/(58-50)=12,5% (58 Mkr var det vid årets början bokförda värdet av fastigheterna som sålts kvartal ett och två. Värdeförändringen för kvartal två blir alltså 8 Mkr)
För att sedan få fram jämförbara siffror har vi utgått från ett startvärde på 100. De relativa förändringarna har sedan påverkat detta startvärde. Det ger alltså en utveckling på de orealiserade värdeförändringarna som är:
100*1,043=104,3 för det första kvartalet och 104,3*1,012=105,6 för det andra kvartalet.
För de realiserade förändringarna blir utvecklingen istället: 100*1,1=110 för det första kvartalet och
100*1,125=112,5 för det andra kvartalet. (Värdeförändringen var från årets början alltså 100 multipliceras med förändringen)
Bilaga 4 SCBs siffror om hyreshuspriserna i Sverige Hyreshuspriser i Sverige 2006-12-31 10812 2007-03-31 6999 2007-06-30 9214 2007-09-30 9329 2007-12-31 8959 2008-03-31 10980 2008-06-30 10654 2008-09-30 11085
Bilaga 5 Standardavvikelsen för den realiserade och orealiserade värdeutvecklingen
Tid Realiserad Standaravvikelse real Orealiserad Standardavvikelse oreal
2007-01-01 100 0 100 0 2007-06-30 108,12 16,27 102,06 1,10 2007-12-31 113,69 63,28 105,36 2,68 2008-03-31 117,13 7,89 105,40 2,74 2008-06-30 115,33 13,60 104,83 2,57 2008-09-30 111,83 7,66 103,55 2,81 Bilaga 6 Företagen
Nedan följer en kort presentation av de företag som ingår i vår studie; var de har fastigheter, vilken typ av fastigheter, vad de använder för värderingsmodell, om de haft någon realiserad vinst och hur den då definieras samt om de använder sig av en extern eller intern värdering av deras fastighetsbestånd. Av företagen på Large- och Midcap har tre plockats bort då de inte haft någon realiserad vinst överhuvudtaget under 2007. De företag som ingår i
undersökningen blir därför: Atrium Ljungberg, Brinova, Castellum, Fabege, Klövern, Kungsleden, Wallenstam och Wihlborg.
Atrium Ljungberg
Atrium Ljungberg är noterade på Midcap och har olika typer av fastigheter såsom
Brinova
Brinova är noterade på Midcap. De har fastigheter inom områdena projekt (utvecklingsbara fastigheter och tomter), logistik, bostäder och kommersiella fastigheter. Logistik innebär att de har lagerlokaler på de stora transportlederna i Sverige. (Årsredovisningen 2007 sid 1) Företaget använder sig av kassaflödesmetoden vid fastighetsvärderingen. (Årsredovisningen 2007, sid 47) Den realiserade vinsten redovisas som skillnaden mellan bokfört värde och försäljningsintäkt. Företaget använder sig av internvärdering men låter vissa fastigheter värderas externt som kontroll. Det är dock den interna värderingen som används. (Årsredovisning 2007, not 18, sid 72)
Castellum
Castellum är noterade på Largecap. De har fastigheter i Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Castellum fokuserar främst på kommersiella fastigheter och har fastigheter inom kontor/butik, lager/industri och projekt och mark.
(Årsredovisningen 2007, sid 2) De använder en kassaflödesmodell vid fastighetsvärderingen som genomförs genom internvärderingar vilka kontrolleras mot externvärderingar av delar av fastighetsbeståndet. (Årsredovisningen 2007, not 8, 11 sid 85, 89) Den realiserade vinsten redovisas som skillnad mellan bokfört värde och försäljning. (Årsredovisningen 2007, not 8, 11 sid 85, 89)
Fabege
Fabege är noterade på Largecap. De inriktar sig mot kommersiella lokaler och
fastighetsutveckling. Verksamheten finns främst i Stockholmsområdet och där i första hand i Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad. (Årsredovisningen 2007, sid 1). Fabege använder kassaflödesmodellen vid fastighetsvärderingen. (Årsredovisningen 2007, sid 39) Den realiserade vinsten redovisas som skillnad mellan försäljningspris och bokfört värde och fastigheterna internvärderas varje kvartal och externvärderas vid årsskiftet. (Årsredovisningen 2007, not 10, 15 sid 65-66)
Klövern
Företaget Klövern har fastigheter på 14 orter i Sverige. Den största koncentrationen är belägen till 10 orter, Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. (Årsredovisningen 2007, sid 30) De använder
definieras som skillnaden mellan bokfört värde och försäljningspris. (Årsredovisningen 2007, sid 37)
Kungsleden
Kungsleden har fastigheter i nästan hälften av Sveriges kommuner och riktar främst in sig på kommersiella fastigheter och publika fastigheter (skolor, äldreboenden mm)
(Årsredovisningen 2007, sid 18-19). Deras värdering grundar sig på en kassaflödesanalys och de genomför en fullständig externvärdering vart tredje år. De redovisade realiserade vinsterna är skillnaden i försäljningspris och bokfört värde. (Årsredovisningen 2007, sid 14)
Wallenstam
Wallenstam har fastigheter i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Företagets fastigheter är främst bostäder men i Göteborg finns även kommersiella fastigheter. (Årsredovisningen 2007, sid 57) Wallenstam använder en avkastningsmetod vid värderingen och den realiserade
vinsten är skillnaden mellan försäljning och bokfört värde. De använder sig av internvärdering som kontrolleras av revisorn. (Årsredovisningen 2007, sid 43-44)
Wihlborg
