Delmarknaden Karlstad

Delmarknaden i Karlstad representeras av fastighetsbolaget Gräsdalens Fastighets AB och Handelsbanken.

4.3.1 Gräsdalens fastighets AB

Gräsdalens Fastighets AB är ett privat fastighetsbolag vars verksamhet består av uthyrning och förvaltning av egna eller arrenderade lokaler. Företaget som bildades 2003 ligger i Göteborg och är en del av den svenska koncernen C.G. Bothén AB (121, 2009). Gräsdalens Fastighets AB var först ut med att registrera den nya upplåtelseformen ägarlägenheter i Sverige. Detta skedde på Ulleberg i Karlstad där en gammal skolbyggnad renoverades för att kunna utgöra plats för sex ägarlägenheter (NWT 2009). Intervjun skedde med Göran

26

Franzén som är projektledare och försäljningsansvarig för projektet på Ulleberg.

Hur upplevs efterfrågan på ägarlägenheter av Er delmarknad?

Franzén anser att intresset har varit stort för ägarlägenheter på Ulleberg. Dock menar han att det finns ett problem med bankerna som inte är villiga att låna ut pengar till en köpare av en ägarlägenhet. Anledningen till detta är att bankerna inte är insatta i lagstiftningen kring ägarlägenheter och ännu inte satt upp rutiner för låneförfarandet. Köparna blir därför osäkra när banken är okunniga om den nya boendeformen. Han menar att det skapar problem att övertyga folk att investera i en ägarlägenhet och den mentala inställningen måste förändras. För att undvika detta problem försöker Gräsdalens Fastighets AB skaffa ett samarbete med någon eller några banker som kunden kan hänvisas till.

Vilka anser Ni är de största ekonomiska skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter?

Vid lån till en ägarlägenhet får banken pant i en fastighet istället för pant i en andel i en förening som fallet är vid utlåning till en bostadsrätt. En bostadsrättsförening äger allt i byggnaden medan en ägarlägenhetsinnehavare istället äger sin egen lägenhet och även har ett värde i samfälligheten. En köpare av en ägarlägenhet köper alltså inte bara lägenheten utan även en andel i samfälligheten. Han jämför ägande av en bostadsrätt med att äga aktier i ett bolag. Då det finns risk att förlora sina investerade medel om bostadsrättsföreningen hamnar i ekonomisk kris, vilket även blir fallet vid aktieinnehav. Denna risk slipper du med en ägarlägenhet eftersom en innehavare äger sin lägenhet självständigt.

En person bor billigare i en ägarlägenhet än i en bostadsrätt menar Franzén eftersom kostnaden per månad blir lägre. Detta på grund av att innehavaren slipper att betala även för föreningens lån. Gräsdalens Fastighets AB har bedömt avgiften för lägenheterna på Ulleberg till 300 kr per kvadratmeter, vilket kan jämföras med en total kostnad för en bostadsrätt på 650 kr per kvadratmeter. Dock måste en ägarlägenhetsinnehavare betala engångsavgifter som stämpelskatt för lagfart. Franzén menar dock att fördelarna väger över då avdrag får göras på 30 % av räntekostnaderna. Detta inkluderar hela insatsen som betalas för lägenheten till skillnad från en bostadsrätt där ränteavdrag endast får göras för den egna insatsen och inte för föreningens lån.

27

En annan ekonomisk fördel som Franzén ser med ägarlägenheter är att innehavaren kan hyra ut sin lägenhet i andra hand utan tillstånd från en förening. Dock finns vissa begränsningar i uthyrningen då grannarna inte får störas, därför måste ägaren kolla upp att den som hyr lägenheten är ordningssam.

Prissättningen för en ägarlägenhet sker genom en jämförelse med marknadsvärdet för likartade bostadsrätter. Lägenheten kostar exempelvis 3 miljoner oavsett om den är en bostadsrätt eller ägarlägenhet. Franzén menar dock att köparen upplever det annorlunda på grund av okunskap. Hade lägenheten varit en bostadsrätt hade insatsen varit 2 miljoner. Kostnaden är dock fortfarande 3 miljoner eftersom 1 miljon ligger som lån hos föreningen, vilket köparen betalar i form av månadsavgift. En ägarlägenhet har istället en högre egen insats på 3 miljoner eftersom samfällighetsföreningen inte belånas. Därför ser köparen en ägarlägenhet som dyrare även fast så inte är fallet. Ägarlägenheter har därmed även en lägre månadsavgift. Denna okunskap skapar enligt Franzén ett mentalt problem hos köparna som han hoppas ska övervinnas genom bättre marknadsföring av ägarlägenheter.

Vilken inställning anser Ni att bankerna har till ägarlägenheter?

Franzén anser även att bankernas tröghet att ta sig an denna nya boendeform beror på det ovan nämnda dilemma, därför kämpar företaget för att ändra inställningen hos bankerna. Franzén framhäver att speciellt SBAB vilka är ägda av staten borde ha haft sina rutiner klara till den första maj 2009 då lagen trädde i kraft, men de har ännu inte tagit till sig ägarlägenheter. SBAB menar att det inte finns någon efterfrågan på ägarlägenheter och därför har de ännu inte arbetat fram några rutiner. Det är först när kunderna frågar efter ägarlägenheter som de tar fram dessa.

Franzén ser det mentala problemet hos konsumenterna som ett stort hinder för att ägarlägenheter ska kunna etablera sig. Därför har han skrivit till Finansdepartementet för att be om hjälp att marknadsföra ägarlägenheter bättre bland banker och konsumenter. Det gäller att få banker att se positivt på ägarlägenheter för att de ska vara villiga att låna ut pengar till en köpare.

Alternativ till lösning enligt Franzén är om företaget i förväg tar ut pantbrev för lägenheterna, vilka sedan följer med vid köpet. Vill köparen sedan ha mindre pantbrev går företaget in och löser inteckningen respektive om köparen vill ha

28

mer pantbrev får köparen ta ut fler. Detta alternativ är möjligt redan idag enligt Franzén men problemet är att bankerna inte är med, därför blir det en tröghet i försäljningsprocessen. Ändras inställningen hos bankerna och kunderna tror Franzén att ägarlägenheter kommer att ta över marknaden från bostadsrätten i framtiden.

4.3.2 Handelsbanken

Handelsbanken är en av de största bankerna i Norden med ett komplett utbud av finansiella produkter och tjänster. Handelsbanken som är ett publikt aktiebolag grundades 1871. Bolagets anställda uppgår till cirka 10 800 stycken, vilka är fördelade på totalt 702 kontor världen över. Handelsbankens hemmamarknader består av Sverige, Norge, Danmark, Finland och Storbritannien (Avanza 2009). Handelsbanken representeras i denna studie av företagsmarknadschefen i Karlstad Ulrik Wedelin.

Hur upplevs efterfrågan på ägarlägenheter av Er delmarknad?

Wedelins personliga åsikt angående ägarlägenheter är att den nuvarande efterfrågan är låg, dock anser han att ägarlägenheter i framtiden förmodligen kommer bli jämlika bostadsrätter. Han menar att det är svårt att bedöma efterfrågan eftersom det finns få objekt i Karlstad att grunda påståendet på. Faktumet att ägarlägenheter endast får bildas vid nybyggnation av bostäder och ombildning av byggnationer som ej utgör bostäder påverkar efterfrågan och gör att etableringen antagligen kommer ta ett par år. Även byggkonjunkturen inverkar då producenterna inte bygger lika mycket i en lågkonjunktur.

Vilka anser Ni är de största ekonomiska skillnaderna mellan ägarlägenheter och bostadsrätter?

Wedelin anser att en köpare av en bostadsrätt ofta inte är medveten om att även föreningens lån ingår i anskaffningskostanden utöver köparens egna lån. Köparen får då i själva verket en högre kostnad än vad denne räknat med. En köpare av en ägarlägenhet får en tydligare anskaffningskostnad eftersom denne inte påverkas av en förenings belåning. Dock får en ägarlägenhetsinnehavare även betala engångskostnader för exempelvis lagfart och pantbrev. Värdeförändringar tror han däremot kommer vara snarlika för en ägarlägenhet och en bostadsrätt. Sammanfattat säger han att de ekonomiska skillnaderna är relativt neutrala mellan ägarlägenheter och bostadsrätter.

29

Vilken inställning anser Ni att bankerna har till ägarlägenheter?

Enligt Wedelin är Handelsbanken i Karlstad villig att låna ut pengar till en ägarlägenhet. Vid en kreditanalys ser banken i första hand till kunden och att ett bra kassaflöde finns, exempelvis att kunden har en bra inkomst och inte för mycket kostnader. I andra hand ser banken på säkerheten för belåningen. Eftersom ägarlägenheter är en ny form av ägande på den svenska bostadsmarknaden finns fortfarande en viss osäkerhet kring prisbilden då försäljningsstatistik saknas. Det skapar en större osäkerhet på pantens värde i jämförelse med en vanlig villa eller en bostadsrätt. Detta skapar en tveksamhet hos banken om ett för högt pris begärs för lägenheten. I längden kan detta påverka en köpare av ägarlägenhet negativt eftersom kredittagaren kan få betala en högre egen insats vid köpet.

Nybyggnation av ägarlägenheter har samma produktionskostnader som andra flerbostadshus, skillnaden är att alla lägenheter kommer att köpas av privatpersoner och banken vet inte vilka dessa personer är. Därför blir det svårare för banken att fastställa projektets riskfylldhet och det beror mycket på hur seriös byggherren är för att kunna bevilja lånet. Banken kan då välja att ta risken att lägenheterna inte blir sålda eller så kan pantbrev på cirka 70% tas ut på lägenheterna. Kostnaden för pantbreven fördelas då på varje lägenhet efter dess andelar i byggnaden.

Faktumet att bankerna därmed är försiktiga att låna ut till projekt med ägarlägenheter kan stoppa upp processen med etableringen av ägarlägenheter. Projekt med bostadsrätter vet banken vad det innebär för konsekvenser, vilket minskar risken. Med ägarlägenheter vet inte bankerna vad de har att vänta, därför tror Wedelin att säkerhet i form av pantbrev säkerligen kommer att tas ut eller andra säkerheter i form av exempelvis andra fastigheter som företaget äger. Bankens allmänna inställning varierar dock i landet beroende på lägenhetens läge eftersom delmarknaderna för lägenheter och betalningsviljan skiljer sig åt. Wedelin tror att ägarlägenheter ska ligga i attraktiva lägen för att de ska kunna etableras.

30