Hur upplevs efterfrågan på ägarlägenheter av Er delmarknad?

Samtliga delmarknader tror att ägarlägenheter kommer att bli en stor boendeform i framtiden fast ingen vet hur lång tid etableringen kommer att ta. JM och Handelsbanken är överens om att det troligen kommer ta ett par år för ägarlägenheter att accepteras hos allmänheten. Alla är överens om att den nuvarande lagstiftningen, gällande att det inte möjligt med ombildning av befintliga bostäder, påverkar efterfrågan negativt och att en ändring i lagen skulle skynda på etableringen. Tiden för en ny boendeform att bli accepterad är i regel lång, vilket var fallet också med bostadsrätt då det dröjde upp till 50 år innan den blev välfungerande och accepterad på den svenska bostadsmarknaden (Ruonavaara 2005). Ägarlägenheter är mycket vanligt i andra länder (Brattström 1999) och fungerar väl tillsammans med andra boendeformer (SOU 2002:21). Ingen anledning ses därför till varför ägarlägenheter inte skulle kunna bli en populär boendeform även på den svenska bostadsmarknaden. Skulle en lagändring ske, vilket är troligt om den sittande regeringen är kvar vid makten, accepteras ägarlägenheter antagligen snabbare bland allmänheten eftersom fler objekt blir aktuella för ombildning. Delmarknaden Öckerö upplever ett stort intresse från kunderna och inga hinder till att projektet ska bli lyckat ses från någon part. Dock inväntas någon som ska ta täten då intressenter är avvaktande i dagsläget. I delmarknaden Stockholm finns ännu inga ägarlägenheter i byggskedet och efterfrågan är därför svår att veta. Utifrån JM:s tidigare erfarenheter uppfattas ägarlägenheter som något positivt bland allmänheten men på grund av den rådande lågkonjunkturen har ännu inte något projekt med ägarlägenheter i Stockholm påbörjats. Gräsdalens Fastighets AB upplever ett stort intresse för de byggda ägarlägenheterna i Karlstad men motstånd upplevs från bankerna. Bankerna i Karlstad är enligt Gräsdalens Fastighets AB inte villiga att låna ut pengar till en köpare av en ägarlägenhet eftersom lånerutinerna kring utlåning till ägarlägenheter ej är färdigställda och bankerna inte är insatta i regelverket. Detta stannar upp försäljningsprocessen för projektet på Ulleberg. Bankens uppfattning av efterfrågan i Karlstad är det motsatta då de istället upplever en

31

låg efterfrågan, vilket grundas på att det finns få ägarlägenheter i Karlstad att göra bedömningen efter.

I andra länder som Norge, Danmark och England ses en avsevärd ökning i efterfrågan att äga sin bostad (Johansen 2006). Trenden i att äga sin bostad finns redan att tyda på den svenska bostadsmarknaden då allt fler ombildningar sker från hyresrätt till bostadsrätt (Lind & Lundström 2007), vilket kan utläsas i diagram 1 från avsnitt 3.1.2. Detta ägande är dock endast indirekt och med ägarlägenheter får innehavaren istället ett direkt förfogande över bostaden, vilket borde öka efterfrågan. Men eftersom marknaden för ägarlägenheter i Sverige är färsk och ägarlägenheter är en ny produkt för konsumenterna kan det enligt Täng12 finnas en tröghet på marknaden som påverkar efterfrågan. Delmarknaden Stockholm stödjer detta påstående då de anser att det finns en tröghet på bostadsmarknaden att få ut begärt pris för ägarlägenheter, vilket är en av anledningarna till att inte fler ägarlägenheter byggs. Därför kommer det troligen dröja innan efterfrågan tar fart även på den svenska bostadsmarknaden. JM menar dock att ägarlägenheter inte behöver bli ett misslyckande som boendeform eftersom den endast funnits i cirka ett halvår.

Vid jämförelse av den upplevda efterfrågan på varje delmarknad är det tydligt att endast Handelsbanken i Karlstad upplever en låg efterfrågan. Dock anser Gräsdalens Fastighets AB att intresset är stort för deras ägarlägenheter i Karlstad, vilket motsäger bankens påstående. Genom att studera tabell 1 i avsnitt 3.1.4, över Tobin´s Q för varje delmarknad, kan det utläsas att det endast är Öckerö och Stockholm som kan genomföra ett lönsamt projekt med nybyggda bostäder eftersom de har Q>1 (Berg & Berger 2006). Karlstad har Q=0,87 och enligt Q-teorin kan inte ett vinstgivande bostadsprojekt genomföras på denna delmarknad. Tobin´s Q visar endast ett genomsnittligt värde för varje delmarknad och därför kan det finnas mikrolägen inom varje delmarknad med Q>1, där läget är mer attraktivt. Samtidigt kan ett mikroläge vara attraktivt för vissa, som exempelvis att det ligger avskilt, vilket är förklaringen till varför nybyggnation sker även fast Q<1 (Magnusson 2007). Det kan därmed finnas mikrolägen inom delmarknaden Karlstad som har större efterfrågan bland kunderna och där det är mer attraktivt att genomföra nybyggnation av bostäder. Dock är det tveksamt om mikroläget Ulleberg i Karlstad hör till ett av de områdena med Q>1 eftersom det ligger utanför

12

32

stadens centrum men för vissa är kanske läget optimalt. Tobin´s Q kan därför bekräfta den låga efterfrågan som Handelsbanken upplever eftersom Q<1. Anledningen till att Gräsdalens Fastighets AB ändå genomför projektet på Ulleberg kan vara att de har gott om eget kapital att investera, vilket gör de villiga att investera i ett riskfyllt projekt. Det faktum att ägarlägenheter är en ny produkt för kunderna påverkar också efterfrågan, vilket gör projektet riskfyllt. Det planeras dock ännu ett projekt med ägarlägenheter i Karlstad med 66 lägenheter (NWT 2009), vilket tyder på ett högt lokalt intresse och därmed borde också en efterfrågan finnas på delmarknaden.

Handelsbanken tror liksom JM att lågkonjunkturen påverkar efterfrågan på ägarlägenheter negativt. Delmarknaden Öckerö ser istället lågkonjunkturen som en positiv aspekt eftersom ägarlägenheter kan byggas med blandade boendeformer. Lägenheterna som säljs som ägarlägenheter delfinansierar därmed lägenheterna som hyrs ut, vilket minskar kostnaderna för byggnationen. Både allmännyttan och integrationen vinner på detta då fler hyresrätter blir tillgängliga på bostadsmarknaden och fler har möjlighet att köpa sin bostad. Även företaget vinner på detta eftersom det skapar en ökad valmöjlighet som skapar ett positivt värde vid investeringsbeslut. En fördel finns också då försäljning inte behöver ske innan byggnationen startat eftersom lägenheterna ger intäkter i form av hyra även om de inte blir sålda. Delmarknaden Stockholm stödjer påståendet om blandade boendeformer och menar att det ökar integrationen, framförallt i miljonprogramsområden, och gynnar allmännyttan. Dessa fördelar diskuterades även i lagutredningen innan införandet av ägarlägenheter på den svenska bostadsmarknaden (SOU 2002:21). Eftersom få färdigställda ägarlägenheter finns på den svenska bostadsmarknaden går det ej att få bekräftat om dessa påståenden stämmer och det återstår att se när marknaden för ägarlägenheter etablerats.

5.1.1 Sammanställning av hur efterfrågan upplevs på de olika delmarknaderna

Studien visar att efterfrågan på ägarlägenheter på respektive delmarknad är svår att förutse men klart är att det kommer ta en tid innan boendeformen etablerats på den svenska bostadsmarknaden. Med dagens lagstiftning om ägarlägenheter begränsas efterfrågan. Först när den rådande konjunkturen vänt och lagen tillåter ombildningar av befintliga bostäder kan efterfrågan på ägarlägenheter ta fart. Intressenter på den svenska bostadsmarknaden inväntar någon som ska täten för att sedan se om deras projekt blev framgångsrika eller ej.

33

Karlstad är den delmarknad som avviker från de resterande två då försäljningsproblem påvisats i studien. Dålig marknadsföring av ägarlägenheter upplevs, vilket leder till att köpare blir osäkra vid ett köpbeslut. Lösningen för att öka efterfrågan torde därmed vara att ha effektiv marknadsföring av ägarlägenheter som ökar kännedomen bland allmänheten. Detta problem upplevs dock inte i Öckerö och Stockholm. Förklaringen kan ges genom Tobin´s Q som ger en indikation på vilka delmarknader som kan uppleva problem med att få projekt lönsamma. Karlstad är den delmarknad med Q<1, vilket kan vara den förklarande faktorn till varför just Karlstad upplever problem. Efterfrågan i Karlstad verkar trots detta finnas eftersom det lokala intresset är stort och ett andra projekt med ägarlägenheter planeras i dagsläget.

5.2 Vilka anser Ni är de största ekonomiska skillnaderna mellan