I det sista kapitlet diskuteras och presenteras dragna slutsatser utifrån det angivna resultatet från analys av undersökning och teoretiska referensram.
2. METOD
I kapitlet presenteras samtliga metoder som används för genomförandet av studien.
2.1 Arbetsprocess
Figur 2.1 - Studiens arbetsprocess
2.2 Litteraturstudie
Metoden som valts är anpassad till målet för studien. För att få kunskap om vilka lagar och krav som kan komma att utmana samt ge möjligheter i processen kring konvertering av outnyttjad yta till bostad, har litteraturstudier utförts av lagar och krav som är relevanta för en konvertering. Lagar och krav har även studerats för ar kunna appliceras på utvalda objekt för undersökning. För att få en bild av hur processen kring konvertering kan gå till har fakta från ritningar, rapporter och artiklar bearbetats. En godkänd bygglovshandling av Uppsalahem har analyserats och litteratur om hur man kan konvertera vindsutrymmen har bearbetats. Erfarenheter av konvertering i ett allmännyttigt företag i en stor kommun som Malmö har analyserats. Tidigare examensarbeten har studerats och gett intressanta infallsvinklar och bakgrund till studien.
2.3 Insamling av material
För att få förståelse av vilka typer av outnyttjade ytor som finns i Uppsalahems bostadsbestånd har tidigare insamlat material över outnyttjade ytor tillhandahållas av Uppsalahem. För uppdatering av materialet kontaktades även alla Uppsalahems fastighetsförvaltare via mail. I mejlet gavs en vädjan om att fastighetsförvaltarna skulle lokalisera outnyttjade ytor och skicka informationen så undersökning av vilka ytor som kan omvandlas till bostäder kunde genomföras. Allt insamlat material sammanställdes och ritningar granskades för beslut om vilka lokaler som skulle väljas ut för besök.
2.4 Urval
Då målet med undersökningen är att kunna ta fram en lathund som Uppsalahem kan använda vid bedömning om en kostnadseffektiv konvertering är möjlig, så har tre olika typer av ytor valts ut för vidare undersökning. Dessa outnyttjade ytor har valts ut från Uppsalahems bostadsbestånd. De faktorer som beaktats vid urvalet av ytor är ytans placering i huskroppen, ytans utformning rent planmässigt samt ytans tekniska funktioner. Även byggnadsåren är valda från ett brett tidsspann. Dessa typlokaler är en källarlokal, ett förråd i studentkorridor samt en kvarterslokal.
2.5 Konverteringsförsök
Tre outnyttjade lokaler med olika förutsättningar valdes ut från Uppsalahems bostadsbestånd för att undersöka möjligheterna till konvertering. Underlag i form av ritningar, bilder och andra dokument hörande till de tre lokalerna har tillhandahållits av Uppsalahem. De utvalda ytorna besöktes och ytans storlek mättes upp för att kunna skapa exakta planritningar för ytan. Konverteringsförsöken utförs med utgångspunkt i de lagar och regler som presenteras i den teoretiska referensramen. Konverteringsförsök av de tre lokalerna användes för att tolka, beskriva och förklara utmaningar och möjligheter vid omvandling. Konverteringen utfördes i BIM-programmet Revit 2019 där befintlig yta ritades upp för att sedan konverteras.
2.6 Analys av konverteringsförsök
3. TEORETISK REFERENSRAM
I kapitlet presenteras relevant fakta om hur konvertering har gått till i tidigare fall i både Uppsalahems bostadsbestånd och i andra allmännyttiga bostadsbolag.
Slutsatser från tidigare studier sammanfattas. I en konvertering till bostad måste lagar och krav från BBR, PBL och PBF beaktas. För att BBRs krav ska kunna uppfyllas används Svensk Standard som ett tillvägagångssätt. I detta kapitel kommer även de lagar och krav som är relevanta vid en konverteringsprocess att presenteras.
3.1 Tidigare forskning och genomförda konverteringar Stadsbyggnadskontoret i Uppsala kunde inte medverka på en intervju på grund av tidsbrist. Därför är det relevant att ta fram fakta på hur andra kommuner har hanterat konverteringar i deras bostadsbestånd i samband med bygglov. För att få en bild av hur processen kan gå till har fakta från ritningar, rapporter och artiklar bearbetats. En godkänd bygglovshandling av Uppsalahem har analyserats och litteratur om hur man kan konvertera vindsutrymmen har bearbetats. Erfarenheter av konvertering i allmännyttiga företag i en stor kommun som Malmö har analyserats.
3.1.1 Tidigare forskning
Att utföra konverteringar kan i vissa fall vara en komplex och kostsam process.
För att processen och resultatet av en konvertering ska bli tillfredsställande har framgångsfaktorer och problem från tidigare studier inom ämnet identifierats.
Främst studier om konvertering av kommersiella- och industriella lokaler har hittats och de relevanta slutsatserna redovisas i detta avsnitt för att syntetisera vad som kännetecknar en väl fungerande process.
Lokal till bostad - En studie om framgångsfaktorer och metoder för fastighetsbolag i allmännyttan att omvandla outnyttjade ytor till bostäder av Sam Tayefeh och Helen Radell är ett examensarbete på kandidatnivå som genomfördes år 2017 på Kungliga Tekniska Högskolan (KTH). Syftet med studien var att identifiera de framgångsfaktorer i processen vid konvertering hos allmännyttiga bostadsföretag. I studien genomförs intervjuer och litteraturstudier om konverteringar. Författarna identifierar fyra huvudkategorier inom vilka framgångsfaktorer beskrivs (Tayefeh & Radell, 2017):
Strategi:
• Etablerad och tydlig strategi
• Nyttjande av befintliga fastigheters tillbehör
• Kommun som ställer krav
• Inventera hela beståndet
• Rätt person till rätt uppgift
• Angelägenhetkänslan
• Ok att inte sträva efter nybyggnadsstandard
• Rätt åtgärder efter förutsättningar i beståndet Organisation:
• Tydlig ansvarsfördelning
• Rätt kompetens Samarbeten:
• Öppna dialoger
• I tidigt skede ta kontakt med samarbetspartners
• Skapa tydligt samarbete med stadsbyggnadskontor
• Skapa god kontakt med hyresgästerna
• Upprätta ett samarbete med secondhandbutiker Omvandlingsprocess:
• Tydlig målsättning
• Inventera utifrån miljösynpunkt
• Släpp omöjliga projekt
• Välj entreprenad efter förutsättningar och mål
• Kommunikation
• Användning av ramavtalsupphandlade hantverkare
• Planprocessen kan undvikas
Flera av framgångsfaktorerna som är framtagna av Sam Tayefeh och Helen
• Ett separat regelverk för konverteringar och tillåt större avsteg från byggregler för konverteringar - Bedömning för när avsteg tillåts enligt riktlinjerna i BBR (1:223) behöver bli mer enhetligt mellan kommunerna. Dagens regelverk för ombyggnader är detsamma som för nybyggnad. Skapa mindre strikta regler för konverteringar, eller tydliggör vilka avsteg som får göras.
• Ett utökat samarbete mellan aktörer i branschen - Samarbetet mellan stadsbyggnadskontor och bostadsföretag är idag ofta bristfälligt. Att utöka samarbetet mellan alla aktörer skulle öka kunskapen och bidra till att fler konverteringar genomförs.
Konvertering av lokaler till studentbostäder i Stockholm - Ett komplement för att lösa studentbostadsbristen? är ett examensarbete på kandidatnivå av Anthon Schultz och Tomas Shaw från år 2014. Genom intervjuer med aktörer inom bostadsbranschen samt litteraturstudier identifierades tre problempunkter som utgör de största hinder vid konverteringar (Schultz & Shaw, 2014):
• Byggregler - Är en stor anledning till varför många konverteringar inte kan genomföras. De avsteg som får göras från reglerna är väldigt restriktiva. Krav på tillgänglighet är en av de största hindren med byggreglerna.
• Oförutsedda kostnader - I många fall så saknas kompletta ritningar på de äldre byggnader vars lokaler ska konverteras till bostäder. Tekniska system och stambyten återfinns sällan på ritningar. Detta orsakar problem under konverteringsprocessen.
Sammanfattning av de återkommande problemen och lösningarna inom konvertering till bostad:
Byggregler - De strikta byggregler som finns är en stor anledning till att många konverteringar inte genomförs. Vissa lättnader har gjorts, till exempel höjdes bullergränsen från 55 till 60 dB för lägenheter om högst 35 m² år 2015 (Regeringskansliet, 2015). Om ett projekt saknar viktiga tekniska aspekter och verkar omöjligt från start bör projektet släppas direkt. De avsteg som får göras från byggreglerna är inte enhetlig för alla kommuner. Om ett avsteg får göras kan bero på vilken tjänsteman som handlägger ärendet (Larsson, 2017).
Oförutsedda kostnader - Oförutsedda kostnader är en stor risk vid konverteringsförsök. Ibland stämmer ritningarna inte överens med den befintliga lokalen, åtgärder som stambyte, ändrad planlösning eller andra installationer har
inte dokumenterats. Det är viktigt att lägga ner tid på förarbetet och undersöka lokalerna för att undvika de dolda kostnaderna. Vid omvandlingsprocessen är det viktigt att hitta de ytor som behöver få ändringar samt att inte sträva efter nybyggnadsstandard utan fokusera på att ritningarna ska klara de tekniska kraven. Ett sätt att få överblick och se vilka byggnadstyper i bostadsbeståndet som har störst potential är att undersöka relationen mellan BOA och BTA, och därmed få ut storleken på dess bi-areor (Tayefeh & Radell, 2017).
Samarbete - Det är viktigt att skapa ett samarbete med stadsbyggnadskontoret;
att samma handläggare eller en grupp handläggare hanterar alla ansökningar förkortar processen väsentligt. Det är viktigt att diskutera vad som behövs för en fullständig ansökan i ett tidigt skede för att undvika att behöva göra kompletteringar (MKB, 2016). Genom att använda rätt person till rätt uppgift kan man inventera bostadsbeståndet och se hur stora möjligheterna är för att förtäta det.
3.1.2 Tidigare konverteringar i Uppsalahem
Några få outnyttjade ytor i Uppsalahems bostadsbestånd har fått bygglov för konvertering till bostäder. Bland annat har en kvarterslokal intill en tvättstuga på Jenny Linds väg i Uppsala fått bygglov för att göras om till en trea med öppen planlösning, se figur 3.1 och 3.2.
Byggnadens utseende i stort förändras inte märkbart förutom byte av ytterdörr och en ny balkong i linje med byggnadens fönsterband. Lokalen hade trinettkök och två toaletter som utgångsläge. Toalettens ursprungsläge har utnyttjats och väggen mellan de två toaletterna har rivits för att få ett större badrum med plats för dusch. Det fanns en städskrubb med avlopp där den nya diskbänken placeras strategiskt vid ombyggnad. Köket på ombyggnaden är placerad nära det befintliga trinettköket men väggar har rivits för att få en öppen planlösning med indirekt ljusinsläpp till köket. Den befintliga lokalen ligger i anslutning till områdets tvättstuga. Ombyggnad kräver brandcellsvägg i EI 60 mot tvättstugan som även förhindrar ljud och buller. Ett befintligt FTX-system flyttas upp på vinden vid ombyggnad. Entrén till bostaden ligger i marknivå.
Figur 3.1 - Ursprunglig planlösning
Figur 3.2 - Konverterad planlösning
3.1.3 Inredning av vindar
År 2017 tog Boverket fram exempel som stöd för hur man kan resonera vid olika ändringssituationer. Syftet var att tydliggöra vilka delar och vilka krav som ska ställas. Två av de tretton exemplen handlar om inredning av vindar. Inredning av enstaka vindar i ett större flerbostadshus som inte omfattar en betydande del av byggnaden betecknas oftast inte som en ombyggnad. Krav ska ställas på den nya lägenheten men byggnaden i stort berörs inte. Krav på utrymningsväg och tillgång till bostadskomplement ska vara efter dagens nybyggnadsstandard och därför kan ändring behöva ske på den befintliga byggnaden. I vilken mån det finns möjlighet att anpassa och göra avsteg får diskuteras i det enskilda fallet.
Dock får avsteg från tillgänglighetskravet alltid göras om lägenheterna är 35 m² eller mindre.
Om en byggnads hela råvind inreds till bostäder så är det flera faktorer som spelar in om det räknas som en ombyggnad. Om vinden anses vara en betydande och avgränsbar del av byggnaden så räknas det som en ombyggnad. Faktorer som spelar in vid en bedömning kan vara hur många våningar byggnaden har och om inredningen av råvinden kombineras med andra åtgärder på byggnaden i stort. Om de befintliga lägenheterna inte berörs bör kraven främst ställas på de nya lägenheterna annars kan krav ställas på hela byggnaden (Boverket. 2017a).
Vid inredning av lägenheter i gamla vindsförråd är förutsättningarna att det går att sätta in takkupor för fönster. För att göra vindslägenheter av råvind är främst byggnadens takstols utformning avgörande för att skapa rymliga lägenheter som klarar dagens brand- och utrymningskrav (Räddningstjänsten, 2018).
Ramverkstakstol, mansardtakstol och ramverkstakstol med förhöjd vägg är lämpliga för konvertering av vindsutrymmen till bostäder. De branta takfallen ger goda förutsättningar för vindsinredning och takkuporna blir korta jämfört med vindsinredning på vindar med flacka tak, se figur 3.4 (Björk, Nordling &
Reppen, 2018).
Figur 3.4 - Takkupans utformning vid flacka och branta takfall (Björk, Nordling & Reppen, 2018) Ett exempel på en vind som har inretts till lägenheter är ett hus i norra Örby från 1947. Byggnaden var i funkisstil med sadeltak vars vind hade lägenhetsförråd.
Takkupor samt balkong som passade in med bebyggelsen i omnejd installerades.
Tre lägenheter, vars takkupoler och terrass gav dem en särskild karaktär, byggdes på vindsutrymmet (Ullsten & Svensson, 2010).
3.1.4 Konverteringar inom Malmös allmännyttiga bostadsbolag
Malmös kommunala bostäder (MKB), är liksom Uppsalahem ett bostadsbolag som verkar inom allmännyttan. MKB startade 2015 ett program som heter
”Lokal till hem”. Programmet startade efter kommunens uppdrag till dem var att skapa 500 nya bostäder under ett år, det var ett bra komplement till deras höga nyproduktion för att nå målet. De skapade en tydlig strategi där de inventerade bostadsbeståndet på lokaler för att sedan rangordna dem i olika kategorier. År 2015 lyckades MKB skapa 220 nya lägenheter ur det egna beståndet. Att det redan finns befintlig infrastruktur såsom belysning, sophämtning och p-platser gjorde att även lite mer utmanande projekt blev mer kostnadseffektiva än nyproduktion (MKB, 2016).
Antal omvandlade lägenheter per typ av befintlig yta hos MKB 2016:
• Tvättstugor → 54
• Kontor → 33
• Butiks- och affärslokaler → 20
• Grupp- och LSS-boenden → 14
Mer resurser gick åt första året med projektet, men när de väl hade fasta rutiner så gick det smidigare nästkommande år (MKB, 2016). Malmö är en av Sveriges kommuner som fick ökad befolkning på grund av urbaniseringen via flyktinginvandring och det fanns ett stort behov av lägenheter med låga hyror (Boverket, 2019e).
De kategorier konverteringsförslagen delades in i var:
• Omöjliga objekt – objekt där fönsterytan, takhöjden och grundläggande faktorer gjorde det omöjligt eller icke kostnadseffektivt att ha med.
• Enkla objekt – Till exempel lokaler som tidigare har varit bostäder. Enkla medel kunde omvandla dessa till bostäder.
• Vanliga objekt – Dessa lokaler behövde bygglov för ändrad användning, till exempel butikslokal till bostad.
• Källare – Ansågs ofta svåra, men inte omöjliga, de har egna krav med ventilation, fönsteryta och tillgänglighet. Som man kan förstå i listan ovan så var källare inte den största bidragande faktorn av antalet omvandlade ytor.
För att hålla tidsramen samt för att hålla ner kostnaderna fokuserade MKB på att behålla de befintliga fungerande funktionerna som till exempel kök och plastmattor. Att låta funktion gå före estetik var utmanande men en stor framgångsfaktor. Bostäderna hade dagens tekniska krav men många av de nya bostäderna hade ytskikt och vitvaror i samma skick som de andra bostäderna i byggnaden. De projekt som blev för svåra släpptes direkt vid projektering (MKB, 2016).
Att MKB effektivt kunde genomföra sitt projekt berodde starkt på att de hade ett tätt samarbete med stadsbyggnadskontoret (SBK) där en grupp skapades för att
3.2 Bostadsbeståndet och dess förutsättningar
Diagrammet nedan, figur 3.5, visar nettoförändringen av antal lägenheter i flerbostadshus i Sverige. Ökningen av lägenheter kan bero på inredning av vind, delning av större lägenhet eller konverteringar av andra outnyttjade ytor. Sedan 2018 har trenden minskat något vilket kan bero på att bygga nytt prioriteras över konverteringar.
Figur 3.5 - Nettotillskott av lägenheter i ombyggda flerbostadshus (SCB, 2019b) År 2017 dokumenterades antalet lägenheter i Uppsalas bostadsbestånd till 108 586, av dessa är 39 177 hyresrätter. Tabell 3.1 visar bland annat vilket byggnadsår flest bostäder i Uppsala är från. Med vilken man kan resonera om bostadsbeståndets potential för att förtätas.
Tabell 3.1 - Tabell över Bostadsbeståndet i Uppsala år 2017 (Uppsala kommun, 2018)
3.2.1 Arkitektur och byggnadsteknisk historia
Ett bostadshus projekteras för att åtminstone användas i 100 år. Byggnaden förväntas möta utvecklingen i samhället dessa år. Dock har utvecklingen inom tex vatten, avlopp och teknik gjort att många bostadshus behövt byggas om både en eller två gånger på 100 år. Dagens outnyttjade ytor i bostadsbeståndet finns i byggnader från alla årtal men vissa tiders samhällsideal ger större potential till dessa omvandlingar (Björk, Nordling & Reppen, 2018):
1910-tal, Nationalromantik. Taken byggdes ofta höga och branta med en extra vindsvåning i flerbostadshus.
1920-tal, Klassicism. Lägre våningshöjder än tidigare. Husen var ofta breda vilket resulterade i djupa och mörka lägenheter. Kök i byggnaderna var relativt små. Från 1800-talet fram till 1930 var en konstruktion av tegel med bärande ytterväggar dominerande i Sverige vid byggande av flerbostadshus.
1930-tal, Funktionalismen. Friliggande lamellhus i tre till fyra våningar var en vanlig byggnadstyp. Lägenheterna var ofta mindre än tidigare men väldigt smart planerade. Taken var ofta flacka. Genom att använda sig av bärande hjärtmurar i byggnaden kunde fönstrens placering på fasaden variera.
1940-tal, Folkhemmet. Alla nya lägenheter byggdes med centralvärme, toalett, kylskåp samt rostfri diskbänk. De flesta flerbostadshusen byggdes med skyddsrum som idag ofta används som förrådsutrymmen. Bottenvåningen rymde ofta butikslokaler i många kvarter. Lamellhusen byggdes bredare än tidigare och kvadratiska punkthus började även byggas. De flesta tak på 40-talsbyggnader är sadeltak.
1950-tal, Grannskap. Det var väldigt trångbott i storstäderna i Sverige. Som man kan se i tabell 3.1 var det på 50-talet lägenhetsbyggandet satte igång i Uppsala. Man började bygga allt mer industrialiserat med bärande material som betong. I mitten av 1900-talet genomfördes många utredningar och förslag på hur man skulle åstadkomma en långvarig och god bostadsstandard i Sverige.
Bostadshus byggda på 50-talet handlar ofta om det goda grannskapet. Varje grannskapsområde fick skola, butiker, parker och lekplatser. Ofta planerades husen runt idylliska torg med små butiker. Många av dessa funktioner som
fasadelement med stora fönster ersatte den tidigare dominerande byggtekniken med murning. De hus som byggdes i miljonprogrammet var främst lamellhus i tre våningar med flacka sadeltak och utan någon hiss. I större städer byggdes också helt nya stadsdelar med punkthus och höga skivhus på åtta våningar. Den bärande konstruktionen var i byggnaden och fasaderna kunde lätt kläs i isolering och ett dekorativt fasadmaterial.
1970-tal. På mitten av 70-talet hade bostadsbristen byggts bort med hjälp av miljonprogrammet och Sverige hade världens högsta boendestandard. I början av 70-talet påverkade nya statliga normer bostadsutformningen. Det byggdes med en hög standard med ordentlig matplats, extra toalett och balkong. Taken var ofta låglutande, eller platta klädda i papp. Lågkonjunktur och arbetslöshet i mitten av 70-talet resulterade i att lägenheter i vissa städer stod tomma.
1980-tal, Kvartersstad. Bostadsproduktionen minskade kraftigt eftersom miljonprogrammet hade byggt bort bostadsbristen. De bostäder och kontorshus som byggdes hade sadeltak vilket lämpar sig bättre i Sveriges klimat än de platta taken som var populära tidigare decennium. Krav på utformning fortsatte att öka och energibestämmelser gjorde att fönsterytan på nya byggnader var mindre än förr. Att tilläggsisolera äldre byggnader var även vanligt. De blev krav på hiss på byggnader över tre våningar. Många nya byggmetoder som spritputs på isolering tillkom, som i vissa fall inte visade sig vara de mest hållbara metoderna.
1990-tal. Kontorshus som hade byggts i spekulation stod tomma efter marknadens kollaps 1991. Det var tvärstopp i byggsektorn och subventioner för bostadsbyggande avskaffades. När byggandet kom igång fram mot mitten av 90-talet så var det främst med fokus på att förtäta den befintliga staden.
Huvudsakligen byggdes exklusiva bostadsrätter. På 90-talet påbörjades stora ombyggnader av hus från 1930-1960-tal, då avlopp- och vattenstammar behövde bytas. I samband med det förvanskades många byggnaders ursprungliga köksinredning och andra funktioner.
2000-tal, Nymodernismen. I stora universitetsstäder och städer med ökad invandring började bostadsbristen bli stor. Då det inte fanns statliga subventioner och byggkostnaderna hade skenat så byggdes främst nya områden med bostadsrätter. Stora balkonger och terrasser var populärt att bygga.
3.3 Lagar och förordningar
De lagar och förordningar som kommer att beaktas är PBL, PBF och BBR.
• PBL - Plan och bygglagen (2010:900) är en lag som reglerar bestämmelser om byggande samt planläggning av mark och vatten.
• PBF - Plan och byggförordningen (2011:338) är en förordning som innehåller bestämmelser om bebyggelse. Förordningen tar bland annat upp krav på byggnadsverk, planer och områdesbestämmelser, definition av begreppen våning och byggnadshöjd samt regler för anmälan av bygglov.
• BBR - Boverkets byggregler är en författning som innehåller föreskrifter och allmänna råd från plan- och bygglagen (2010:900) och plan- och byggförordningen (2011:338). Regler och lagar som är relevanta för beaktning vid konvertering av yta till bostad presenteras nedan.
Vid en ändring av byggnad ska Boverkets byggregler följas för den del som ändras. Boverkets byggregler innehåller krav på vad en byggnad minst måste
Vid en ändring av byggnad ska Boverkets byggregler följas för den del som ändras. Boverkets byggregler innehåller krav på vad en byggnad minst måste