I kapitlet nedan analyseras det som presenterats i resultat- och teorikapitlet för att besvara syftet och frågeställningarna. Kapitlet är indelat i tre underrubriker för att tydligare analysera och diskutera frågeställningarna. Första stycket behandlar upphandlingsformer, andra stycket kretsar kring ÄTA-arbeten och sista delen handlar de kvarboende.
5.1 Upphandling av stambytesprojekt
När det kommer till upphandlingen råder det inga tvivel om att totalentreprenad eller totalentreprenad i samverkan är de två bästa alternativen. Att utföra ett stambyte på en utförandeentreprenad är alldeles för osäkert eftersom mycket i badrummen ligger dolt. Det gör det svårt att ta fram så pass bra handlingar från början utan att få en massa ÄTA-arbeten.
Används en totalentreprenad blir det lättare att undvika stora fel i projekteringen, förutsatt att förfrågningsunderlaget stämmer någorlunda. Då kan entreprenören själva, utefter sin erfarenhet, hitta tekniska lösningar på problem som de ser redan under projekteringsstadiet.
Entreprenören berättade i våra samtal att de helst jobbar med samverkan i stambytesprojekt.
Detta för att parterna då hela tiden jobbar med öppna böcker. De problem de stöter på under projektet tar alla parter del av och kostnaden delas upp samt löser problemen tillsammans, nämner entreprenören i vårt samtal, vilket stärks av Hansson et al (2017). Teamet tar tillsammans fram lösningar på projektets mål till skillnad från en totalentreprenad respektive utförandeentreprenad där konsulter projekterar vissa delar i projektet. Här begränsas förutsättningarna för samverkan. Framgången med samverkansprojekt beror på att medlemmarna i samverkansteamet trivs och lyfter varandra för att nå projektets slutliga mål.
Samverkansprojekt skapar utrymme för en bättre samarbetskultur och bidrar till en mer stimulerande och kreativ arbetsmiljö där problem löses tillsammans snarare än att betrakta problemen som tvister. Hansson et al (2017) beskriver att samverkan kan vara användbart då projektet är komplicerat och riskfyllt, något som ett stambyte verkligen är.
Eftersom detta projekt är upphandlat som en totalentreprenad används fast pris som ersättningsform. En variant av fastpris är att sätta fasta á-priser tidigt i projektet redan i anbudsskedet. I Stambytesprojekt är osäkerheten hög och mängderna i projektet är inte helt fastställda, fasta á-priser ger då en god uppskattning på projektets slutsumma. I en totalentreprenad i samverkan används istället ett riktpris, som är ett ungefärligt pris som entreprenören skall hamna under. Då kan incitament införas där beställaren och entreprenören delar på ett underskridande, eller i vissa fall ett överskridande, av det satta riktpriset. Detta kan vara bra, inte bara för att försöka pressa priserna, utan även korta ner byggtiden. I stambytesprojekt kan detta vara en bra ersättningsform eftersom det kan finnas viss osäkerhet kring vad den slutliga summan kommer landa på.
Hansson et al (2017) nämner även fördelar med totalentreprenad som att projekteringstiden kan kortas ner, något som beställaren beskrev i våra samtal som positivt. Eftersom de har flera projekt igång samtidigt underlättar det om de kan projektera så lite som möjligt. Detta är också orsaken till att beställaren sällan arbetar i projekt som utförandeentreprenader. I samtalet med beställaren framgick det att en belastande projektportfölj skapar hinder för beställaren att kunna samordna och styra en utförandeentreprenad på ett bra sätt. Andra fördelar som nämns med en totalentreprenad är att projekteringen kan ske löpandes under byggstart. Detta tyckte både beställare och entreprenör var positivt vid just stambytesprojekt eftersom mycket dolt i projekteringen kan visa sig i början av produktionen. Då kan de projektera om och på så sätt undvika framtida ÄTA-arbeten. Att både beställare och entreprenör undviker utförandeentreprenad vid badrumsrenovering stöds även det i teoriavsnittet. Projekteringsfelen
blir för stora och entreprenören har inte handlingskraft att kunna ändra utförandet under produktionens gång. Projekteringsfelen i en utförandeentreprenad grundar sig enligt entreprenören också i bristande erfarenhet och kompetens vid framtagandet av projektets handlingar, detta stöds av Hansson et al (2017). Projekteringsfelen grundar sig oftast i att beställaren och dess projektörer inte har tillräcklig erfarenhet och kunskap av produktionen.
Därigenom blir oftast samverkan mellan projektering och produktion dålig enligt Hansson et al (2017).
5.2 Hantering av ÄTA-arbeten
Enligt Rotpartner (u.å.) framhålls att ett fullständigt förfrågningsunderlag är en viktig del för att minimera uppkomsten av ÄTA-arbeten, något som bekräftades i intervjuerna med både beställare och entreprenör. De var eniga om att uppkomsten av ÄTA-arbeten beror på undermåliga handlingar i projekteringen. Detta kan ha flera beroenden. I just miljonprogramsbostäder är ofta de gamla ritningarna i dåligt skick och när de förs över digitalt hänger de problemen med. De som sedan tar fram de nya handlingarna till projekteringen behöver också vara noggranna och pålästa om just de husen som ritas om. Det kanske krävs att någon åker ut på plats för att kolla hur lägenheterna verkligen se ut och inte lita blint på de gamla handlingarna. Beställaren nämner att de har varit på plats och inventerat under projekteringen för att identifiera dolda saker i badrummen så som vattenstammar och avloppsstammar. Dock tillägger beställaren att de inte kan göra för mycket förstörande prover då badrummen fortfarande brukas under projekteringsskedet. Det landar enligt beställaren i en avvägning kring vad som är rimlig projektering och vilka ÄTA-arbeten de istället är villiga att stå för. Vikten av samverkan i projekteringen är väldigt viktig där entreprenörens tidigare erfarenhet av liknade projekt kan spela en betydande roll i projekteringen då de på ett enklare sätt kan identifiera dolda saker i badrummen. Hansson et al (2017) nämner att i komplexa projekt är samverkan till stor nytta vilket i denna typ av projekt hade gjort att uppkomsten av ÄTA-arbeten hade minimerats. Oavsett hur bra koll alla parter tror att de har är det ändå svårt att veta precis allt eftersom mycket i ett badrum ligger dolt. Entreprenören förklarade också att det vanligaste ÄTA-arbetet de stöter på i stambytesprojekt brukar vara beskrivning som är motstridig och ritningar som inte samspelar med varandra. Även detta grundar sig i att FFU inte är tillräckligt tydlig.
Beställaren förklarade i våra samtal att de gärna tidigt i projektet hittar fasta á-priser på ÄTA-arbeten som är återkommande och som gynnar båda parter. Det kan då fungera som ett slags incitament för entreprenören att försöka jobba in den tiden. Med en god relation och kommunikation är detta ett bra sätt för att kunna korta ner entreprenadtiden. De nämnde vidare att de också gärna vill att entreprenören tar med sig små ÄTA-arbeten på vägen när de ändå är på plats istället för att anmäla allting till beställaren först. Det sparar tid och således även pengar.
Entreprenören håller med till viss del om att de kan ta med sig ÄTA-arbeten på vägen när det är arbeten som hindrar deras framfart och är kopplat till stambytet. Det går dock till en viss gräns när det tar för mycket tid och resurser. Återigen är relationen och tilliten mellan beställare och entreprenör viktig i det här fallet. Beställaren måste lita på att entreprenören skriver upp rätt antal timmar och entreprenören måste även lita på att beställaren kommer betala de småsaker som görs utan att AB-systemet följs fullt ut för att få en bra ÄTA-hantering i projektet.
Som det ser ut nu är tiden på sex veckor som det tar att renovera ett badrum rimlig. Skall tiden pressas ytterligare krävs verkligen att inget går fel under vägen. I komplexa projekt som stambyte räcker det med ett fel i projekteringen som kan leda till flera veckors fördröjning. Det är också problematiskt när renoveringen blir så storskalig som den är i detta fall. Totalt är det 250 lägenheter som skall renoveras och då är det för många faktorer som spelar in för att kunna
pressa tiden märkvärt. Trots att återkommande ÄTA-arbeten identifieras i ett tidigt skede kan det förekomma oförutsedda arbeten längre fram i produktionen. Varför oförutsedda ÄTA-arbeten dyker upp kan beror på att kommande lägenheter ej är utformade på samma sätt då stammarna i huset är olika placerade. Genom att då anta att de stora och väsentliga ÄTA-arbetena i tidigt skede identifieras och produktionstakten ökar kan ändå problem skapas längre fram, då det oförutsedda ÄTA-arbetena dyker upp. Efter en knackig start med mycket stora och oförutsedda ÄTA-arbeten, kan ett koncept arbetas fram för att angripa problemen och framfarten blir senare i produktionen mycket bättre än tidigare då kommande ÄTA-arbeten är identifierade.
5.3 Problematiken kring kvarboende
Att låta de boende bo kvar under renoveringen ansågs av beställare vara det enda realistiska alternativet och det som var mest lönsamt. Det är förståeligt, dels på grund av den rådande bostadsbristen, men även för att ett stambyte tar ett par veckor att utföra. Att evakuera boende i flera veckor blir både dyrt och problematiskt eftersom de boende har personliga ägodelar i sina lägenheter de kanske behöver ha tillgång till. Hade det varit ett bra alternativ att evakuera hade entreprenadtiden kunnat minskas. Dessutom hade mer omfattande renoveringar kunnat göras. Till exempel hade en köksrenovering kunnat göras samtidigt eller så hade fönster kunnat bytas ut.
Vid besök upptäckte vi att trapphusen inte var så fräscha, dels på grund av att det är en pågående byggarbetsplats men även på grund av att boende på nätterna utför sina behov i trappuppgången.
Det beror förmodligen på att vissa inte vill eller orkar ta sig till de bodar som står uppställda på gården. Detta blir ett ännu större problem under vintern när det är kallare på nätterna. Vid en del tidigare projekt har dusch och toalett installerats i källaren, vilket är en åtgärd som hade gjort situationen lite bättre. Då slipper boende gå utomhus under natten utan kan istället gå ner i källaren. En annan åtgärd hade kunnat vara att städa mer frekvent.
Vad gäller kommunikationen med de boende finns det inte så mycket som vare sig beställare eller entreprenör kan göra så mycket bättre enligt de själva. Mycket handlar om att de boende måste visa engagemang och vilja ta emot den information som ges ut. Språket är också ett problem som är svårt att lösa. Att ge ut information på flera olika språk är inte hållbart ur den aspekten att det är svårt att kontrollera att det som står i informationen verkligen är rätt.
Översättningar av informationen är dock en relativt enkel sak att åtgärda anser vi. Med rätt resurser är detta mycket enkelt att genomföra. Det fås en uppfattning om att detta är omöjligt att genomföra på ett säkert sätt så att informationen vid översättning inte blir fel, vilket vi anser är en dålig ursäkt till varför detta inte görs. Genom anpassad information på olika språk kan förståelsen ökas hos de boende, vilket lyfter samhörigheten och delaktigheten i området.
Entreprenören sa i våra möten att de inte upplever så mycket svårigheter med kommunikationen. De menar att det ganska sällan kommer fram boenden som vill prata. Många boende kanske inte vill hänga över axeln på de som jobbar utan istället låter yrkesarbetarna jobba ifred. Okunskap kan också vara en annan orsak, har de boende inte riktigt koll på vad det är som händer i deras lägenhet eller vad ett stambyte innebär, kanske de inte heller vågar ha synpunkter på hur jobbet ska utföras. Att både beställare och entreprenör upplever att det inte varit något större problem med kommunikationen är ett relativt oväntat resultat. Mycket talar för att det är erfarenheten hos både beställare och entreprenör som underlättar så pass mycket att hanteringen av de boende i de flesta fall inte skapar störningar i arbetet. Trots att beställare och entreprenör inte upplever någon direkt problematik kring huruvida informationen fungerar bra eller dåligt tror vi att de kvarboende sätts lite i fel situation. De kvarboende har, som tidigare
nämnts, en viss problematik kring att förstå och tolka informationen som de tilldelas av beställare då denne är primärkällan till informationsutskicken. Har de då ej möjlighet att återkoppla på grund av svårigheter med språket kan det skapa en viss oklarhet i huruvida informationen egentligen fungerar i praktiken. Återkopplar inte de boende och bara
”accepterar” situationen hamnar de boende i en slags gråzon och beställaren och entreprenören jobbar på som vanligt.
I och med att de boende bor kvar under renoveringsperioden gäller det att informationen fungerar bra och att alla är förstådda. Här får vi uppfattningen om att den rinner ut i sanden och allt är som vanligt, det fungerar alltså bra enligt beställare och entreprenör. Under en sådan omfattande renovering anser vi att det är viktigt med en bra relation till de boende. Ökad trygghet och trivsel samt delaktighet i renoveringen skapar enligt oss en bättre kvarboendesituation. Enligt SABO (2017) är det viktigt att i tidigt skede ha samråd och kontinuerligt informationsutskick mellan båda parter, hyresvärd och hyresgäst, detta för att just främja trivsel och trygghet under renoveringen. Beställaren nämner att de använder sig av tidiga informationsutskick samt sin ”bobuss” för att nå ut till de boende, dock med dålig respons från de kvarboende tillägger beställaren. Alltså saknas det något för att verkligen nå de boende. Vi anser att gemensamma temadagar med servering av fika och demonstrering av hur vissa arbetsmoment går till i badrummen, samt där de boende får testa på att exempelvis att montera ett tvättställ och kakla, hade gjort hela relationen till kommande renovering mycket mer lättsam.
Genom demonstrationer får också de boende en förståelse för den faktiska informationen som skickats ut. Detta är en väg åt rätt håll att samtidigt förklara informationen med visuella hjälpmedel men också öka trygghet och gemenskap i området. Boverket (2014) stärker teorin om att främja gemenskap och trygghet i stamrenoveringsprojekt. Delaktighet och möjligheten till att påverka skapar en lättare situation för de boende att hantera vilket leder till mindre stress och oro för de kvarboende.