Nedan följer kortfattat författarnas slutsatser kring syftet och de tre frågeställningarna. Sist kommer även rekommendationer för kommande studier.
6.1 Svar på frågeställningar
Vilken upphandlingsmodell är att föredra vid ett traditionellt stambyte?
Under intervjuerna framkom det tydligt att totalentreprenad eller totalentreprenad i kombination med samverkan är de bästa alternativen att handla upp ett stambytesprojekt på.
Entreprenören föredrog att jobba med en totalentreprenad i samverkan på grund av säkerheten och öppenheten. De nämnde att det inte går att förlora så mycket pengar men samtidigt kanske inte går att tjäna lika mycket på det heller. Det kan dessutom bli lättare med hanteringen av ÄTA-arbeten när båda parter hela tiden kör med öppna böcker. Entreprenören nämnde vidare att en totalentreprenad fungerar bra, förutsatt att förfrågningsunderlaget är bra gjort. Beställaren i sin tur handlar så gott som alltid upp badrumsrenoveringar på totalentreprenad. Detta på grund av att de ofta har många projekt igång samtidigt så det är helt enkelt det lättaste och minst tidskrävande alternativet att låta någon annan sköta projekteringen. Båda parter var överens om att utförandeentreprenad inte är något bra alternativ. Beställaren uttryckte att projekteringen blir alldeles för tung för deras del och att det kan leda till att handlingarna blir för jobbiga för entreprenören att räkna på. Beställaren måste också då besitta all kompetens inför projekteringen och senare i projektet sköta samordningen av entreprenaden. Således är det oftast brister i samverkan mellan projektering och produktion. Entreprenören höll med i det och lade till att det inte går att projektera ett stambyte så pass noga eftersom så mycket i ett badrum ligger dolt, mycket får lösas på plats.
Hur minimeras ÄTA-arbeten och hur hanteras de när de uppkommer?
Både beställare och entreprenör var eniga i att ett bra förfrågningsunderlag är det viktigaste för att minimera uppkomsten av ÄTA-arbeten. Det viktigaste för entreprenören är att hanteringen är snabb, tydlig och öppen. Beställaren vill gärna i ett så tidigt skede som möjligt identifiera återkommande ÄTA-arbeten för att kunna sätta fasta á-priser. De ser också gärna att entreprenören löser små ÄTA-arbeten på plats eftersom de oftast har material och resurser tillgängligt. Entreprenören håller med till viss del att de kan ta med sig små ÄTA-arbeten som rör stambytet men inte för många då tid och resurser utnyttjas på ett ineffektivt sätt. I regel följs AB-systemet vid hanteringen av äta-arbeten när de uppkommer. I AB-systemet finns det krav på hur ÄTA-arbeten skall rapporteras av respektive part. Trots att både beställaren och entreprenören använder sig av AB-systemet som referensmall så är det oftast smidigare och mindre tidskrävande att sköta rapporteringen av ÄTA-arbetena så som parterna istället föredrar i just det specifika projektet. Det skapar bättre effektivitet och både resurser och tid sparas.
Grunden till att det skall fungera ligger i relationen och tilliten till respektive part.
Vilka problem skapar och utsätts de boende för i ett stambytesprojekt?
Enligt beställaren och entreprenören fungerar kommunikationen bra i stambytesprojektet. Både beställaren och byggentreprenören upplever ingen större problematik kring kvarboendesituationen. De huvudsakliga problemen med de kvarboende är förståelsen av informationen och ohyran i trappuppgångarna. Tidiga informationsutskick fungerar som en
”blänkare” enligt beställaren och redogör kort och koncis information kring kommande renovering. Detta sker cirka ett år innan renoveringsstart. När projektet börjar närma sig start sker mer löpandes informationsutskick med konkretare information kring vad som kommer att ske i respektive badrum samt vilka alternativ av badrumsupprustningar som de boende kan välja mellan. Det framgår av beställaren och entreprenören att det finns en viss problematik kring
språket vid dessa utskick, dock utan några vidare hinder då de av erfarenhet av tidigare projekt kan göra sig förstådda på ett eller annat sätt. Språket och den allmänna förståelsen skapar också brister i engagemanget hos de kvarboende. Resultatet av detta har enligt beställaren blivit en dålig uppslutning till hyresgästmöten, öppet hus samt besök vid AB bostäders ”bobuss” som har varit på plats. Antingen har de boende inte förstått informationen eller så handlar det om ett allmänt lågt intresse av kommande renovering. För att lösa språksituationen behöver mer resurser läggas på översättningar av informationen. I dagsläget är detta en kostnad som beställaren har dragit in på vilket har skapat oklarheter kring informationen som har skickats ut. Ett komplement till att förtydliga informationen och öka engagemanget i området hade gemensamma temadagar på gården i bostadsområdet kunnat öka förståelsen kring hur ett stambyte går till.
6.2 Rekommendationer för framtida studier
Denna studie har endast undersökt ett projekt där en beställare och en entreprenör har intervjuats. Det som hade kunnat ge rapporten ytterligare djup hade varit att intervjua fler beställare och entreprenörer för att få deras syn på hur de hanterar olika frågor för att på så sätt få en bredare bild över hur ett stambytesprojekt bäst upphandlas.
Då ÄTA-arbeten är vanligt förekommande i komplexa projekt som stambyten hade det varit av intresse att se hur projektbudgeten påverkas av för mycket ÄTA-arbeten. Hur stor påverkan har egentligen ÄTA-arbetena på den slutliga prislappen och därigenom också analysera huruvida renoveringen kommer att betalas tillbaka över tid. Är det lönsamt att utföra en stamrenovering?
Det hade också varit av intresse att få kontakt med de kvarboende och få deras bild över hur de upplever stamrenoveringen, både sett till trivsel men också hur kommunikation och informationsflödet fungerar sett från deras synvinkel. På grund av den rådande situationen kring Covid-19 begränsades denna möjlighet då renoveringen nu har fått stopp på obestämd tid.
REFERENSER
Boverket (2014a). Främjar trivsel och trygghet. https://www.boverket.se/sv/boende/for-dig-
som-bor-i-hyresratt-eller-kooperativ-hyresratt/boendeinflytande1/varfor-satsa-pa-boendeinflytande/framjar-trivsel-och-trygghet/ [2020-03-04]
Boverket (2019). Vad säger lagen? https://www.boverket.se/sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller-kooperativ-hyresratt/boendeinflytande1/vad-sager-lagen/ [2020-03-04]
Boverket (2014b). Under miljonprogrammet byggdes en miljon bostäder.
https://www.boverket.se/sv/samhallsplanering/stadsutveckling/miljonprogrammet/
[2020-02-05]
Byggai (u.å.). Renovering med kvarboende. https://byggai.se/ai/0178-90AFD1331.pdf [2020-02-21]
Hansson, B., Olander, S., Landin, A., Aulin, R. & Persson, U. (2017). Byggledning:
Projektering. Lund: Studentlitteratur.
Hansson, B., Olander, S., Landin, A., Aulin, R. & Persson, U. (2017). Byggledning:
Projektering. 1:3. uppl., Lund: Studentlitteratur.
Höök, R. (2008). Entreprenadjuridik. 5. uppl., Stockholm: Norstedts Juridik AB.
Jörnmark, J. (u.å.). Nationalencyklopedin, miljonprogrammet. https://www-ne-se.lib.costello.pub.hb.se/uppslagsverk/encyklopedi/lång/miljonprogrammet [2020-02-05]
Konkurrensverket (2020). Direktupphandling.
http://www.konkurrensverket.se/upphandling/direktupphandling/.
[2020-03-14]
Konkurrensverket (2019). Grundläggande principer för offentlig upphandling.
http://www.konkurrensverket.se/upphandling/om-lagstiftningen/uppphandlingsprinciperna/.
[2019-04-18]
Konkurrensverket (2020). Tröskelvärden. http://www.konkurrensverket.se/upphandling/om-lagstiftningen/troskelvarden/
[2020-03-14]
Kreativ Byggkonsult AB (u.å.). Metoder Stambyte.
http://kreativbyggkonsult.se/stambyte/metoder-stambyte/ [2020-03-11]
Kylén, J. (2004). Att få svar: intervju, enkät, observation. Stockholm: Bonnier utbildning.
Nordstrand, U. (2008) Byggprocessen 4. Uppl., Stockholm: Liber.
Nyberg. R. (2012). Skriv litteraturöversikt. I Tidström, A. (red). Skriv vetenskapliga uppsatser, examensarbeten och avhandlingar. Lund: Studentlitteratur.
Nyberg. R (2012). Beskriv material och metoder. I Tidström, A (red). Skriv vetenskapliga uppsatser, examensarbeten och avhandlingar. Lund: Studentlitteratur.
Rotpartner (u.å.). Projektering av förfrågningsunderlag.
https://www.rotpartner.se/forfragningsunderlag%20 [2020-03-10]
Rotpartner (u.å.). ÄTA. https://www.rotpartner.se/ata [2020-04-21]
SABO (2009). Hem för miljoner- förutsättningar för upprustning av rekordårets bostäder.
https://www.rotpartner.se/files/hemformiljoner_rapport_091102.pdf [2020-02-06]
SABO (2017). Samråd vid ombyggnad. Ett stöd för bättre samrådsprocess.
https://www.sverigesallmannytta.se/trycksaker/samrad-vid-ombyggnad/
[2020-04-05]
SFS 1970:994 Jordabalk. Stockholm: Justitiedepartementet L1
Svensk Byggtjänst och Föreningen Byggandets Kontraktskommitté, BBK (2004). Allmänna bestämmelser AB 04: För byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader.
Stockholm: AB Svensk Byggtjänst.
Sveriges Domstolar (2019). Bruksvärde. https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/skalig-hyra/bruksvarde/ [2020-03-08]
Sveriges Domstolar (2019). Om fastighetsägaren vill göra förändringar.
https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/hyra-av-bostad-och-lokal/bostadens-skick/om-fastighetsagaren-vill-gora-forbattringar/ [2020-03-08]
Bilaga
Intervjuunderlag för samtal med beställare och byggentreprenör.
Upphandlings- och utförandeformer
- Hur föredrar ni att handla upp stambytesprojekten? General, Total eller samverkan?
- Vilken entreprenadform arbetar ni helst efter vid stambytesprojekt? Varför just denna modell? För/nackdelar?
- Vilket är det vanligaste problemet ni stöter på vid projektering av stambytesprojekt?
- Vilken är den största risken och var ligger oftast svårigheterna?
- Hur hanteras eventuella fel i projekteringen när det kommer till handlingar och dem upptäcks under produktion?
Kvarboende
- Hur ser er kommunikation ut med de boende?
- Informeras de boende genom informationsmöten eller sker det löpandes informationsutskick?
- Vem ansvarar för kommunikationen? Beställare eller entreprenör?
- Vad fungerar bra/mindre bra i kommunikationen mellan er som beställare och boende?
- Finns det förbättringspotential?
- Hur reagerar de boende på stambyten?
- Vad är det största problemet med att låta de bo kvar?
- Uppstår det ofta konflikter?
- Vad finns det för lösningar (Praktiskt/ekonomiskt) för att underlätta för de boende?
ÄTA-arbeten
- Lägger ni som beställare mycket tid och resurser på framtagandet av FFU?
- Tar ni höjd för eventuell uppkomst av ÄTOR? Vad brukar den generella riskpengen i så fall ligga på i procent av kontraktssumman?
- Hur fungerar er ÄTA-hantering som beställare? Hur ser processen ut när ÄTA uppkommer?
- Hur går ni tillväga för att lösa eventuella konflikter med entreprenör angående ÄTA-arbeten?
- Vilka ÄTOR är ni villiga att stå för och vilka anser ni att entreprenören ska stå för?