Doktrin

6.3.1 Fel utanför fastighetens gräns

Att fel utanför fastighetens gräns kan anses utgöra ett faktiskt fel tycks det inte råda några delade meningar om. Att motorcrossdomen innebar en utvidgning av säljarens felansvar beträffande den typen av fel har heller inte mötts av några invändningar.

Frågan om säljares upplysningsplikt har berörts i fyra rättsfall. I två av rättsfallen rörde tvisten fel inom fastigheten och inte i något av de fallen ansågs säljaren ha någon upplysningsplikt. I de andra två rättsfallen rörde tvisten fel utanför fastighetens gräns och i båda dessa ansågs säljaren ha upplysningsplikt. Det förvånar mig därför att inte betydelsen av att ett föreliggande fel ”befinner sig” utanför fastighetens gräns belyses mer än vad det gör när det gäller säljarens upplysningsplikt. Jag tycker att just den omständigheten tycks ha en avgörande betydelse. Om man bara ser till att felen i samtliga fyra rättsfall är upptäckbara så strider domarna mot varandra då säljaren i två av fallen anses ha upplysningsplikt och i två av fallen inte anses ha det. I rondellfallet förelåg i och för sig speciella omständigheter som ansågs avgörande, det vill säga att säljarna bagatelliserat vägarbetets omfattning. I motorcrossfallet däremot förelåg inte några sådana speciella omständigheter, felet fanns vid köpet och det var upptäckbart. Om inte motorcrossdomen måste anses strida mot lag, då köparen inte får åberopa upptäckbara fel, och även tidigare rättspraxis måste enligt min mening den omständigheten att felet var utanför fastighetens gräns varit avgörande. Det är ju den omständigheten som tydligast skiljer motorcrossfallet fallet från husbocksfallet och fuktskadefallet där säljarna inte ansågs ha någon upplysningsplikt. Jag kan inte finna att denna skillnad har berörts vare sig i rättspraxis eller i doktrinen, vilket som sagt förvånar mig. Grauers påpekar att han saknar att HD i motrocrossdomen inte redogör för omfattningen av köparens undersökningsplikt. Han tycks dock inte se den omständigheten att felet var utanför fastighetens gräns som något avgörande för utgången i målet. Håstads uttalande att upplysningsplikten endast gäller omständigheterna i motorcrossfallet och jämförbara fall kan möjligtvis syfta på det.

6.3.2 Säljares upplysningsplikt kontra köparens undersökningsplikt

Grauers menar att rondellfallet, då säljaren bagatelliserade vägarbetets omfattning, inte ger stöd för att säljaren skulle ha upplysningsplikt. Han menar att det var fråga om lugnande besked från säljarens sida som reducerade köparens undersökningsplikt, vilket jag håller med

om. Då det var fler omständigheter som också var viktiga för utgången i målet finner jag dock att rättsfallet är av intresse för frågan om säljare har upplysningsplikt. Precis som HD, i motorcrossdomen påpekade, är det inte uteslutet att utgången i rondellfallet blivit detsamma även om vägarbetet inte berörts mellan parterna.

Grauers påpekade att han saknade att HD i motorcrossfallet inte redogjorde för omfattningen av köparens undersökningsplikt då felet rörde en omständighet utanför fastighetens gräns. Detta på grund av att den vanliga undersökningsplikten enligt 4 kap 19 § JB gäller fastigheten som sådan och då främst byggnader på denna. Jag håller med Grauers om att det hade varit av vikt att få en sådan redogörelse. Jag tycker att Grauers uttalande att han inte tycker att köparen ska behöva undersöka fastighetens omgivningar om indikationer på fel saknas men däremot ha skyldighet att göra det om indikationer finns är intressant. För att ett sådant resonemang ska vara hållbart borde indikationerna kunna upptäckas från fastigheten, annars måste köparen undersöka fastighetens omgivningar bara för att hitta eventuella indikationer på fel. Detta går dock inte ihop med motorcrossfallet då felet ansågs lätt upptäckbart på grund av att det fanns en skylt till motorcrossbanan på vägen till fastigheten. Jag slås av tanken att då undersökningsplikten gäller fastigheten som sådan skulle man kunna hävda att det inte finns någon lagstadgad undersökningsplikt beträffande fel utanför fastighetens gräns. Detta känns dock inte hållbart då det trots allt slagits fast att ett sådant fel är att hänföra till de faktiska felen. Köparen måste därför logiskt sett ha åtminstone någon form av undersökningsplikt, omfattningen kan nog dock vara svår att fastställa. Jag antar att frågan förr eller senare kommer tas upp till prövning och det ska bli väldigt intressant att se vad domstolen då kommer fram till och vilken betydelse det får för den upplysningsplikt som HD slagit fast i och med motorcrossdomen.

Grauers poängterade att säljarna i husbocksfallet och i fuktskadefallet inte ålades upplysningsplikt och att detta inte var förvånande då felen var upptäckbara. Jag delar denna uppfattning. Att ålägga säljaren upplysningsplikt i något av dessa fall hade, enligt min mening stridit mot lag. Det är just därför jag menar att den omständigheten att felet var utanför fastighetens gräns i motorcrossfallet måste ha varit av avgörande betydelse. Även om omständigheterna i övrigt hade varit lika i de tre rättsfallen så hade det ändå, enligt min mening, stridit mot lag om säljarna i husbocksfallet och fuktskadefallet hade ålagts upplysningsplikt. Då köparen inte får åberopa upptäckbara fel har jag svårt att se att det skulle finnas några omständigheter som ändrar detta om felet är inom fastigheten och lätt att

upptäcka. För fel inom fastigheten skulle det kanske kunna bli aktuellt med upplysningsplikt vid svårupptäckbara fall, vilket Grauers tycker vore ett rimligt steg att ta. En mer långtgående upplysningsplikt tror jag aldrig skulle kunna införas för fel inom fastigheten utan en lagändring.

6.3.3 Upplysningsplikt och undersökningsplikt i JB kontra KöpL

Henning tycks vara osäker på vad HD:s resonemang i motorcrossfallet angående jämförelsen med KöpL får för konsekvenser. Han ställer sig frågan om inte fastighetsköparen har fått en något starkare ställning än köparen av lös egendom. Jag tror inte att det var avsikten när HD drog en parallell till den upplysningsplikt säljare av lös egendom har. Det tycks vara så att HD ville lyfta fram rekvisiten som ställs upp i KöpL, det vill säga att varan anses felaktig om ”säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet”. Jag tror att HD menade att det vore rimligt att även tillämpa dessa rekvisit på en säljare av fast egendom, dock under förutsättning att omständigheterna i övrigt var speciella. Hennings uttalande att vad som tidigare främst låg i köparens intresse, hans undersökning, nu i praktiken har blivit en minst lika stor angelägenhet för säljaren tror jag därför inte kan sägas gälla generellt. Däremot i motorcrossfallet, där HD fann att speciella omständigheter förelåg, kan man kanske säga att Hennings uttalande stämmer. Jag tror dock det är viktigt att skilja ”vanliga” faktiska fel där köparen inte har rätt att åberopa upptäckbara fel från mindre vanliga faktiska fel där omständigheterna är speciella.

Jag saknar att HD inte lade mer vikt vid betydelsen av att felet var utanför fastighetens gräns. Att det av förarbetena inte framgår vad som menas med att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt menar jag tyder på att det finns en öppning för att säljare skulle kunna anses ha upplysningsplikt i vissa speciella fall. Jag tycker att det hade varit av vikt att HD tagit ställning till om ett fel utanför fastighetens gräns skulle kunna vara ett sådant speciellt fall. HD borde således, enligt min mening ha koncentrerat sig mer på omfattningen av köparens undersökningsplikt vid den typen av fel samt vilka omständigheter som skulle kunna tala för att säljaren åläggs upplysningsplikt.

Att Henning tycker att Grauers resonemang om friskrivningsklausuler är egendomlig måste nog, som Grauers också antyder, bero på ett missförstånd. Att begränsa effekten av en

friskrivning på grund av säljarens vetskap innebär ju inte att säljaren får upplysningsplikt i fråga om alla fel. Som Grauers påpekar så framgår det av rättspraxis att en friskrivning kan begränsas på detta sätt så jag antar att det inte så mycket att ifrågasätta.

6.3.4 Ogiltighet enligt 33 § AvtL

Grauers har säkert rätt i att ingen troligtvis skulle ha opponerat sig om HD tillämpat 33 § AvtL. Det tycks dock vara så att HD var starkt benägen att pröva frågan enligt felreglerna i 4 kap JB. Jag tror inte något av alternativen hade varit fel men ser positivt på att HD valde att tillämpa felreglerna i JB. Eftersom uttalandena i förarbetena om säljarens upplysningsplikt inte är särskilt klara tycker jag det är bra att frågan togs upp till prövning.

6.3.5 Avslutande kommentarer

Henning tolkar domen i motorcrossfallet som att säljare av fast egendom nu har en lika långtgående upplysningsplikt som den som säljer lös egendom i befintligt skick. Jag är inte benägen att hålla med Henning om denna slutsats. Anledningen är, som jag påpekat ett flertal gånger tidigare, att jag tror att just den omständigheten att felet i motorcrossfallet var utanför fastighetens gräns hade en avgörande betydelse. För att tillskriva säljare av fast egendom upplysningsplikt i samma utsträckning som säljare av lös egendom krävs enligt min mening en lagändring. I annat fall sätts köparens lagstadgade undersökningsplikt helt ur spel vilket inte kan ha varit HD:s avsikt i motorcrossfallet.

Jag tycker att det är intressant att Grauers uttalar att HD i motorcrossdomen pläderar i strid mot uttalandet i förarbetena om att säljare inte har någon generell upplysningsplikt. Detta på grund av att han samtidigt ställer sig frågande till varför HD, då undersökningsplikten är aktuell beträffande fysiska fel, pläderar för upplysningsplikt i ett i detta avseende så udda fall. Är det inte troligt att det var just för att fallet var udda i detta avseende som frågan om upplysningsplikt togs upp och även ansågs motiverad. Då Grauers tycker att fallet är udda förstår jag inte varför han anser att en generell upplysningsplikt ha införts i och med domen. Jag håller med Håstad om att fallet inte innebär att en generell upplysningsplikt skulle ha införts utan att domen endast rör de i fallet aktuella omständigheter och liknande sådana. Jag måste säga att detta uttalande från Håstad tillsammans med HD:s uttalande att det finns skäl att säljare av fast egendom ”i viss utsträckning” bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen borde ha upptäckt men förbisett är de mest belysande uttalanden i doktrinen. Då Håstad var referent i målet torde han ju ha god inblick i

vad HD avsåg med sitt uttalande. Det tycks vara så att både Henning och Grauers drar lite för stora växlar av motorcrossdomen.

Om man ser det så att HD i motorcrossfallet slog fast att säljare har upplysningsplikt vid lätt upptäckbara fel strider domen mot lag och kan nog i så fall inte anses ha särskilt stort prejudikatvärde. Om man däremot ser det så att HD slog fast att fel utanför fastighetens gräns kan anses vara ett speciellt fall, som tillsammans med andra speciella omständigheter, kan motivera att säljaren åläggs upplysningsplikt tycker jag inte att domen är särskilt häpnadsväckande. Om man ser det så blir det motiverat att jämföra motorcrossfallet med rondellfallet. Säljarens felansvar har i så fall utökats på så sätt att olägenheten inte behöver ha ökat efter köpet utan att det räcker med att den är tillräckligt allvarlig vid köpet för att köparen ska rätt att åberopa den som fel samt att olägenheten inte behöver ha berörts mellan parterna före köpet.

Enligt både Grauers och Henning kommer motorcrossdomen leda till att köparombuden i mycket större utsträckning än tidigare kommer åberopa att säljaren har upplysningsplikt. Jag tolkar åtminstone Grauers uttalande om detta som att det vore något negativt. Jag ser det tvärtom som något positivt. Om fler fall som rör säljares upplysningsplikt tas upp till prövning borde vi kunna få en vägledande praxis i frågan.