Rättspraxis

Då frågan om säljarens upplysningsplikt vid faktiska fel inte behandlas särskilt utförligt i förarbetena men då det finns fyra HD-domar som behandlar frågan torde rättspraxis ha stor betydelse för vad som får anses gälla. I husbocksfallet96 (NJA 1981 s 815) kom HD fram till att varken uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna upplysning om ett upptäckbart fel, i det här fallet husbocksangrepp, kunde förebrås säljaren. HD slog också fast att den omständigheten att staten stod som säljare till fastigheten inte föranledde annan bedömning. Att säljaren inte ansågs ha någon skyldighet att upplysa köparen om ett upptäckbart fel är ju helt i enlighet med 4 kap 19 § 2 st JB. Att HD ansåg att det saknade betydelse om säljaren känt till felet eller misstänkt att fastigheten var behäftad med felet tycks helt och hållet ha att göra med att felet var upptäckbart. Jag tycker att rättsfallet dock främst tar sikte på om det hade någon betydelse att staten var säljare. Jag tycker inte att rättsfallet säger så mycket om säljares upplysningsplikt mer än att HD inte var benägen att frångå köparens lagstadgade undersökningsplikt och ålägga säljaren upplysningsplikt för upptäckbara fel. Jag finner det rimligt då det inte förelåg några särskilda omständigheter i det här fallet som skulle kunna motivera en upplysningsplikt. Om säljaren ålagts upplysningsplikt i det här fallet hade det, enligt min mening, stridit mot lag då köparens lagstadgade undersökningsplikt hade satts ur spel.

I fuktskadefallet97 (NJA 1985 s 274) fann HD att säljaren inte var skyldig att upplysa om den bristfälliga reparation som han företagit. Detta på grund av att det ansågs klarlagt att säljaren talat om för köparen att golvet var slut och att detta även syntes tydligt. Felet ansågs upptäckbart och köparen fick således själv stå för felet. Om felet inte hade varit upptäckbart och säljaren inte förklarat att golvet var slut torde säljaren ha fått ansvara för felet eftersom det då hade varit dolt. Frågan är då om båda omständigheterna, det vill säga både att felet var upptäckbart och att säljaren upplyst om att golvet var slut, var nödvändiga för att säljaren skulle slippa ansvar. Jag tror att det i det här fallet inte hade spelat någon roll om säljaren inte upplyst köparen om golvets reparationsbehov, jag tror att köparen själv fått stå för felet ändå. Detta på grund av att det så tydligt verkar ha framgått att golvet var allvarligt skadat. Felet var således upptäckbart och inte heller i detta fall var HD villig att utöka undersökningsplikten till att omfatta den typen av fel. I det här fallet, till skillnad från husbocksfallet, förelåg särskilda omständigheter. Den av säljaren bristfälliga reparationen syntes ju faktiskt inte. Detta tycks

96

Se kap 4.2.

97

dock inte ha spelat någon roll då det så tydligt framgick att golvet behövde repareras. Om det däremot inte framgått lika tydligt att golvet var allvarligt skadat är det nog troligt att säljarens förtigande om den bristfälliga reparationen hade setts som ett svikligt förfarande och att han således av den anledningen hade fått svara för felet.

I ovanstående två rättsfall ansågs säljaren inte ha någon upplysningsplikt. I de andra två rättsfallen som behandlat frågan ansågs däremot säljarna ha haft upplysningsplikt. I rondellfallet98 (NJA 1981 s 894) tycks det som haft störst betydelse för utgången i målet varit att säljarna bagatelliserat vägarbetets omfattning och att den informationen var ägnad att minska köparens eventuella farhågor samt att säljarna därigenom utnyttjat köparens bristande kännedom om beslutet. Andra omständigheter som tycks ha haft stor betydelse var att säljarna (ostridigt) kände till beslutet och visat stor aktivitet för att hindra att den planerade ändringen av stadsplanen verkställdes samt att säljarna borde ha förstått att risken för att beslutet skulle förverkligas var av väsentlig betydelse för köparen. Jag tolkar domen så att samtliga dessa omständigheter hade stor betydelse, det vill säga att det var omständigheterna som tillsammans var det som avgjorde utgången i målet. Jag tror inte att utgången i målet hade blivit densamma om till exempel säljarna utan att det kunde visas att det var ostridigt att de kände till beslutet bagatelliserat omfattningen av vägarbetet.

I motorcrossfallet99 (NJA 2007 s 86) fann HD att säljaren hade skyldighet att upplysa köparen om bullret från motorcrossbanan trots att felet var lätt att upptäcka. Det som tycks ha varit avgörande för utgången i målet var att säljaren ostridigt kände till olägenheten och borde ha förstått att köparen inte gjorde det eftersom denne inte tog upp frågan. Vidare att säljaren på grund av den aktivitet han själv lagt ner för att slippa bullret borde ha förstått att bullret kunde ha avgörande betydelse för köparens beslut om han skulle köpa fastigheten eller inte samt att säljaren genom att inte upplysa köparen om bullrets omfattning utnyttjat dennes okunskap. Då felet var lätt att upptäcka ligger det nära till hands att hävda att domen strider mot lag eftersom köparens lagstadgade undersökningsplikt satts ur spel. Jag tolkar därför HD:s domskäl på det sättet att den omständigheten att felet var utanför fastighetens gräns var av avgörande betydelse för domslutet.

98

Se kap 4.3.

99