Huvudregeln vid bestämmandet av skadestånd vid obefogad uppsägning av
lokalhyresgäst är att all skada ska ersättas och att hyresgästen genom skadeståndet ska sättas i samma position som om hyresförhållandet aldrig hade upplösts.106Svårigheten att bestämma vad just denna skada uppgått till för en uppsagd hyresgäst, framförallt vid rörelseskada, är dock inte den enklaste uppgiften för domstolarna.107 Komplexiteten i skadorna och hur dessa ska beräknas medför även att det är oerhört svårt, för att inte säga omöjligt att ställa upp en generell metod för beräkning av rörelseförlusten. Redan under nuvarande indirekta besittningsskydds tillkomst kritiserades ett förslag att genom schablonregler försöka reglera ersättningen.108 Man menade på att förslaget skulle riskera att leda till att de reella förlusterna i många fall inte skulle ersättas, medan de i många andra fall skulle överkompenseras. Förslaget om schablonregler såg sedermera aldrig dagens ljus utan istället beslöt lagstiftaren att vid ersättningsberäkningen tillämpa samma grunder som de expropriationsrättsliga ersättningsreglerna bygger på.109
Vid expropriation bestäms ersättningen som regel genom tillämpning av allmänna skadeståndsrättsliga principer och härmed tillämpas den skadeståndsrättsliga
differensprincipen. Genom differensprincipen görs en jämförelse mellan en teoretisk situation där hyresförhållandet aldrig hade sagts upp mot situationen som uppstått genom att hyresförhållandet upplösts.110Differensen, eller skillnaden i det ekonomiska utfallet mellan dessa två situationer ska då utgå i skadestånd till hyresgästen. Att man valde att använda samma beräkningsgrund som vid expropriation motiverades med att situationen en obefogat uppsagd hyresgäst befinner sig i liknar situationen för en näringsdrivande expropriat.111Dessutom motiverades det med att beräkningsgrunden skulle medföra en tillräckligt stor ersättning för att inverka preventivt på obefogade uppsägningar.112
106 Edling, 12 kap. Jordabalk ”hyreslagen” - En kommentar, s. 460.
107 Jfr. exempelvis med HovR T 1621-14 ’’profilrestauranger’’ där tingsrätten först bedömde profilrestaurangers skador till ca 77 miljoner kr medan hovrätten istället bedömde att skadorna uppgick till ca 132 miljoner kr.
108 SOU 1966:14 s. 319 f.
109 Prop. 1968:91 Bihang A s. 129.
110 Holmqvist & Thomsson, Hyreslagen – en kommentar, s. 793.
111 Prop. 1968:91 Bihang A s. 129.
112 SOU 1966:14 s. 320 f.
32
Som grund för ersättningsberäkningen står det hyresgästen fritt fram att åberopa den mest förmånliga beräkningsmetoden för denne under förutsättning att den anses vederhäftig nog att kunna uppskatta den verkliga skadan. Det förutsätts dock att ersättningen ska svara mot någon av de verkliga handlingsalternativ som hyresgästen hade haft om inte hyresförhållandet hade upplösts, dvs. att beloppen hade varit
åtkomligt för hyresgästen genom att han exempelvis hade kunnat välja att överlåta eller fortsätta driva rörelsen.113
För att beräkna differensen är det framförallt tre huvudsakliga värderingsmetoder som används. Det handlar om substansvärdemetoden, likvidationsprincipen och
avkastningsvärdemetoden. De sista åren har även marknadsvärdesmetoden vunnit mark även om den föregåtts av viss kritik.
Substansvärdemetoden går ut på att beräkna ett företags värde utifrån dess tillgångar vid fortsatt drift. Detta görs genom att latenta skatteskulder och övriga skulder avräknas från tillgångarna i balansräkningen. Summan som blir kvar är då företagets
substansvärde.
Likvidationsvärdemetoden utgår också från företagets tillgångar men istället utifrån ett slaktvärde där bolaget avvecklas och dess tillgångar säljs. Därmed behöver man även ta i beaktande alla andra kostnader som kan uppkomma vid en avveckling, typ
personallöner, åtaganden etc. Likvidationsvärdet kan därmed sägas vara bolagets absoluta minimivärde och metoden används sällan.114
Avkastningsvärdemetoden är den mest frekvent använda beräkningsmetoden där man försöker komma fram till företagets marknadsvärde utifrån dess
avkastningsförmåga och vinstkapacitet. Beräkningen görs genom att man försöker få fram ett nuvärde av verksamheten med hänsyn till det kapitaliserade värdet av framtida årsvinster.115 Beräkningen sker genom att man delar den genomsnittliga årliga vinsten med en kalkylräntefot (d.v.s. de förräntningskrav man kan ställa på investeringen) som fastställs utifrån bolagets risk och inflationsläge. Som regel ligger denna kalkylfot på mellan 5-20 % beroende på omständigheterna i verksamheten men har på grund av de
113 Se NJA 2017 s. 261 samt Bengtsson, Hager, Victorin,Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 130.
114 Edling, 12 kap. Jordabalk ”hyreslagen” - En kommentar, s. 461.
115 Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 130.
33
sista årens låga räntekrav sjunkit, en utgångspunkt är därför att utgå från räntan på statsobligationer.116 Beräkningen av avkastningskravet kan även göras än mer
avancerad genom att man även beaktar antaganden om framtida avkastning eller ökad omsättning m.m. En svårighet med avkastningsmetoden är de stora skillnader i resultat som uppstår genom endast små skillnader i de antaganden som man lagt till grund för att beräkna avkastningskravet. Kalkylfoten och avkastningskravet kan till exempel påverkas av det allmänna ränteläget, inflationen, företagets finansiella stabilitet men avkastningskravet kan också påverkas av branschens framtida utveckling, etc.117 Några få procents skillnad i den använda kalkylräntan kan därför få stor effekt på vilket värde företaget ges.118 Avkastningsmetoden medför därför stora osäkerhetsmarginaler och kan sägas ge ett pris inom ett visst intervall snarare än en exakt uppskattning över skadan.119
Slutligen har under senare år den s.k. marknadsvärdesmetoden även fått spridning vid obefogad uppsägning av lokal och anses nu som möjlig att använda vid beräkning av ersättningen.120 Liksom avkastningsvärdesmetoden syftar den till att finna ett marknadsvärde på rörelsen men utgår istället ifrån det fiktiva pris en försäljning av rörelsen hade betingat på den fria marknaden. Priset bestäms genom att göra en
jämförelse med det pris som liknande rörelser har överlåtits för under den senaste tiden.
Som metod anses den mer precis än avkastningsvärdemetoden under förutsättning att det finns tillräckligt med jämförelsematerial av liknande försäljningar som utgångspunkt för värderingen.121 Mer unika lokaler och rörelser medför dock svårigheter för
metodens tillämpning och som regel får då andra metoder som avkastningsmetod användas. Användandet av marknadsvärdesmetoden har dock kritiserats i en skiljaktig mening i NJA 2017 s. 261 av Kerstin Calissendorff där hon uttalar kritik mot att Högsta domstolens majoritet utgått från fiktiva handlingsalternativ vid bestämmandet av
ersättningen. Särskilt pekade hon på det faktum att alternativet med en försäljning av
116 Se Hager, Ännu en ohållbar position? Ytterligare teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal – 10 år senare (SvJT 2017) s. 637 f.
117 Se Göta hovrätts dom den 27 januari 2010 i mål nr T 1353–09 där ett bensinbolag endast värderades till 3 gånger årsvinsten med anledning av osäkerheten i branschen, bolagets vikade marginaler och försämrad försäljning.
118 Se Victorin & Hager, En ohållbar position? Tre teser om rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal, (SvJT 2006) s. 810.
119 Hager, Värderingsrätt, s. 185.
120 Se NJA 2017 s. 261.
121 Edling, 12 kap. Jordabalk ”hyreslagen” - En kommentar, s. 462.
34
verksamheten endast hade kunnat genomföras om hyresgästen hade haft möjlighet till att kräva fullgörelse av kontraktet. Fullgörelse är dock inte ett reellt handlingsalternativ enligt det indirekta besittningsskyddet eftersom hyresvärden, trots risk för skadestånd, alltid har en möjlighet att ta fastigheten i anspråk. Utifrån detta menade hon istället att ersättningen istället skulle utgå från det faktiska förhållandet att rörelsen lagt ned och inte utifrån det fiktiva handlingsalternativet av att verksamheten hade sålts vidare.
Högsta domstolens majoritet höll dock inte med utan menade att marknadsvärdes-metoden även kan tillämpas för att bestämma värdet på begränsat överlåtelsebara objekt.
I den mening att utgångspunkten alltid bör vara ersättningen ska baseras på den faktiska skadan och att man därigenom bör undvika beräkningsmetoder som utgår från allt för teoretiska handlingsalternativ har Calissendorff en poäng. Utgångspunkten är trots allt att försöka finna det verkliga och mest troliga värdet på företaget.122 Att då allt för lättvindigt utgå från ett ytterst teoretiskt marknadsvärde på en verksamhet som endast kan överlåtas under vissa förutsättningar kan därför ifrågasättas. Att däremot helt utesluta möjligheten till att använda marknadsvärdesmetoden kan uppfattas som allt för ingående. En lokalhyresrätt är visserligen begränsat överlåtbar123 men överlåtelse är trots det möjligt enligt 12 kap 36 § JB med hyresnämndens godkännande och om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Det bör därför i enlighet med åsikten från Högsta domstolens majoritet även vara möjligt att använda sig av marknadsvärdesmetoden eftersom det teoretiskt sett oftast med vissa begränsningar är möjligt att överlåta verksamheten. Utgångspunkten bör dock i enlighet med RH 2001:1 allt jämt vara att avkastningsvärdesmetoden först och främst ska användas för att fastställa värdet på verksamheten eftersom man där som regel har ett mer konkret värde att utgå ifrån i form av den faktiska avkastningen. Bedömning i enlighet med
marknadsvärdesmetoden riskerar att bli allt för teoretisk eftersom jämförelsematerial i form lokaler med liknande läge och situation ofta saknas. Detta med anledning av att överlåtelser av många rörelser allt som oftast görs med en sekretessklausul inblandad.124
122 Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 129.
123 Se RH 2001:1.
124 Se exempelvis p.17 i domskälen i NJA 2017 s. 261 där jämförelsematerial på grund av sekretesskäl var svårt att tillgå men där Högsta domstolen istället gav stort utrymme åt värderingsmannens erfarenhet i bedömningen.
35