Lokalhyresgästens skadebegränsningsskyldighet: En kritisk studie av lokalhyresgästens skyldighet att begränsa sina skador vid obefogad uppsägning

Juridiska institutionen Vårterminen 2019

Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng

Lokalhyresgästens

skadebegränsningsskyldighet

En kritisk studie av lokalhyresgästens skyldighet att begränsa sina skador vid obefogad uppsägning

A critical study of the commercial tenant's obligation to limit his damages in case of unjustified termination of tenancy

Författare: Erik Ejdesjö

Handledare: Docent Richard Hager

Förord

Hösten 2013 klev jag som ung student in på KTH med inställningen att jag skulle bli civilingenjör. Men liksom många andra drömmar och planer så leder de ofta in på sidospår och av olika anledningar valde jag att istället hösten 2014 börja studera på juristprogrammet i Uppsala. Studieovan, utan större målsättningar och med en viss osäkerhet över min egen förmåga att prestera så kan jag efter en titt i backspegeln konstatera att allting händer av en anledning och att valet att studera juridik har utvecklat mig mer som människa än något annat. Med anledning av detta anser jag det på sin plats att tacka de som tackas bör.

Först och främst vill jag tacka min familj och min underbara flickvän för att ni alltid trott på mig och stöttat mig i både vått och torrt. Utan er hade jag aldrig varit där jag är idag.

För det andra vill jag rikta ett tack till alla vänner och studiekamrater som lyst upp min tid på juristprogrammet. Ni är för många att nämna vid namn och jag vill tro att ni vet vilka ni är. Utan att försumma någon vill jag ändå passa på att rikta ett särskilt tack till Max, Elin, Oscar och Martin för att ni förgyllt min studietid under allt ifrån blöta kvällar i Holland till de gånger ni tvingats till korrekturläsning av mina pm. Utan er hade detta aldrig varit möjligt och av denna anledning är jag er evigt tacksam. För det tredje vill jag uttrycka ett särskilt tack till alla mina gamla lärare och handledare som närt min kunskapstörst. Sist men inte minst vill jag tacka min handledare Richard Hager för värdefulla och intressanta diskussioner och för att du alltid varit behjälplig under tiden jag författat denna uppsats.

Uppsala den 4 juni 2019 Erik Ejdesjö

Innehållsförteckning

1 INLEDNING ... 1

1.1 BAKGRUND ... 1

1.2 SYFTE SAMT PROBLEMSTÄLLNING ... 3

1.3 METOD OCH MATERIAL ... 4

1.4 AVGRÄNSNING ... 5

1.5 DISPOSITION ... 6

2 ALLMÄNT OM SKYDD FÖR LOKALHYRESGÄST ... 7

2.1 HISTORISK BAKGRUND ... 7

2.2 DET INDIREKTA BESITTNINGSSKYDDET ... 9

2.2.1 Utvecklingslinje ... 9

2.2.2 Motiv bakom valet av skyddsform ... 10

2.2.3 Kopplingen till expropriation ... 11

2.2.4 Förutsättningar för indirekt besittningsskydd ... 13

2.3 UPPSÄGNING OCH BESITTNINGSBRYTANDE GRUNDER... 14

2.3.1 Allmänt ... 14

2.3.2 Hyresgästens kontraktsbrott – 12 kap 57 § p.1 JB ... 14

2.3.3 Rivning av fastigheten/ombyggnation – 12 kap 57 § p.2-3 JB ... 15

2.3.4 Generalklausulen – 12 kap 57 § p.4 JB ... 16

2.3.5 Villkorsändringar – 12 kap 57 § p.5 JB ... 17

3 ALLMÄNNA REGLER OM SKADESTÅND ... 19

3.1 FUNKTION OCH SYFTE ... 19

3.2 SKADEBEGRÄNSNINGSSKYLDIGHET ... 21

3.2.1 Bakgrund och syfte ... 21

3.2.2 Skadebegränsningsfallet – NJA 2017 s.9 ... 24

4 ERSÄTTNING ... 27

4.1 ERSÄTTNING ENLIGT DET INDIREKTA BESITTNINGSSKYDDET ... 27

4.1.1 Minimiersättning ... 27

4.1.2 Skadestånd för skada överstigande minimiersättningen ... 28

4.2 ERSÄTTNINGSBERÄKNING VID RÖRELSESKADA ... 31

5 HYRESGÄSTENS SKADEBEGRÄNSNINGSSKYLDIGHET ... 35

5.1 ALLMÄNT OM KRAV PÅ SKADEBEGRÄNSNING INOM LOKALHYRESRÄTT ... 35

5.2 SKADEBEGRÄNSNINGSSKYLDIGHET INOM RÄTTSTILLÄMPNINGEN ... 36

5.2.1 Kinamopeder – HovR T 3370-13 ... 36

5.2.2 Profilrestauranger – HovR T 1621-14 ... 40

5.3 KRITIK MOT RÄTTSTILLÄMPNINGEN AV SKADEBEGRÄNSNINGSSKYLDIGHETEN ... 43

5.4 SKADEBEGRÄNSNINGSSKYLDIGHETENS FÖRHÅLLANDE TILL EXPROPRIATION ... 45

5.4.1 Allmänt ... 45

5.4.2 Skadebegränsningsskyldighet inom expropriation ... 46

5.4.3 Jämförelse mot skadebegränsningsskyldighet inom lokalhyresrätt ... 47

6 NYANSERING AV KRAVEN PÅ SKADEBEGRÄNSNING ... 50

KÄLL- OCH LITTERATURFÖRTECKNING ... 55

1

1 Inledning

1.1 Bakgrund

Svensk rätt präglas av en långtgående avtalsfrihet där parterna ges vida möjligheter att själva dra upp ramarna för sin överenskommelse. Avtalsfriheten är emellertid inte total utan inskränkningar förekommer i situationer där lagstiftaren efter beaktande och avvägning av olika skyddsintressen känt sig nödgad att inskränka avtalsfriheten till förmån för ett särskilt starkt skyddsintresse. Ett exempel på en sådan inskränkning är det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster som stadgas i 12 kap 56-60 §§

(Jordabalk 1970:994)(JB). Genom det indirekta besittningsskyddet skyddas hyresgästen mot hyresvärdens uppsägningar genom att uppsägning endast kan ske under

förutsättning av närvaron av vissa besittningsbrytande grunder. Saknar hyresvärden stöd av en besittningsbrytande grund är uppsägningen av hyresgästen obefogad och

hyresgästen berättigad till skadestånd, hyresgästen saknar dock alltjämt en lagstadgad rätt att kvarstanna i lokalen. Det indirekta besittningsskyddet är därför att anse som ett skydd för hyresgästens ekonomiska värden snarare än som en garant för hyresgästens rätt att fortsätta hyresförhållandet. På så sätt skiljer sig det indirekta från det direkta besittningsskyddet då det ej medför en rätt att kvarstanna i lokalen. Hyresvärden kan därför teoretiskt sett alltid kan avsluta hyresförhållandet och tvinga hyresgästen till avflyttning trots att en besittningsbrytande grund som skäl för uppsägningen saknas. En obefogad uppsägning riskerar däremot att medföra skadeståndsskyldighet för

hyresvärden uppgående till stora belopp och lagstiftarens åsikt var att det indirekta besittningsskyddet därmed ändå skulle komma att utgöra ett minst lika effektivt skydd för hyresgästerna som ett direkt besittningsskydd.¹ Detta överensstämmer väl med lagstiftarens tanke om att det indirekta besittningsskyddet skulle ha en stark preventiv funktion. Det höga skadeståndet skulle därigenom motverka att hyresvärden genom att

1 Prop. 1968:91 Bihang A s. 124.

2

säga upp sin hyresgäst, tillgodogjorde sig den goodwill och värdeökning av lokalen som byggts upp genom hyresgästens investeringar, arbete och verksamhet.²

Numera kan det indirekta besittningsskyddet sägas ha en starkare skadeståndsrättslig koppling och en stark reparativ funktion genom att skadeståndet sedan 1969 istället för att utgå från hyresvärdens berikande utgår från den skada som hyresgästen orsakas genom hyresförhållandets upplösning. Huvudregeln är alltså att all skada ersätts³, även om lagstiftaren något motsägelsefullt tog upp en uttömmande lista på ersättningsposter samtidigt som man betonade att all skada skulle ersättas.⁴Listan ska dock ses som exemplifierande och huvudregeln är att skadan ska ersättas i sin helhet.⁵

Principen om att all skada ersätts är dock inte undantagslös. Exempelvis anges i JB 12 kap 58 b § att om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, ’’skall

hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust’’. I lagmotiven uttalades att jämkning av skadeståndet var möjligt vid fall där hyresgästen visserligen agerat klandervärt men ändå inte klandervärt nog för att utgöra en besittningsbrytande grund. I en situation där uppsägningen mer eller mindre kan ses som ursäktlig kan valet mellan att antingen enbart medge full ersättning eller ingen ersättning alls upplevas som oangenämt, och lagstiftaren ansåg därför det vara motiverat med en jämkningsmöjlighet i dessa undantagsfall.⁶Till detta tillkommer den allmänna skadeståndsrättsliga principen om att skadelidande har att begränsa sina skador, en princip som är fristående som allmän skadeståndsrättslig princip men som enligt lagmotiven även kan ligga till grund för jämkning.⁷ Lagmotiven till trots så är genomslaget av skadebegränsnings-

skyldigheten på domstolarnas rättstillämpning inom lokalhyresrätten sparsmakad för att inte säga obefintlig. Mot bakgrund av rättstillämparens bristande tillämpning av

skadebegränsningsskyldigheten är dess innebörd i lokalhyresrättslig kontext oklar och det råder osäkerhet kring vilka krav som kan ställas på en skadelidande som utan sakliga skäl sagts upp från sin lokal. I kombination med detta har stark kritik även riktats mot

2 SOU 1938:22 s. 133.

3 SOU 1966:14 s. 316 ff.

4 Prop. 1968:91 Bihang A s. 236 f.

5 Edling, 12 kap. Jordabalk ”hyreslagen” - En kommentar, s. 459.

6 Prop. 1968:91 Bihang A s. 117.

7 Se SOU 1966:14 s. 321 och Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätt, s. 404.

3

storleken på några av de skadeståndsbelopp som till följd av obefogad uppsägning i närtid utdömts i en serie uppmärksammade domar.⁸ Högsta domstolen har dock under 2017 i ett rättsfall gällande interimistiskt beslut om varumärkesintrång försökt att precisera skadebegränsningspliktens allmänna innebörd.⁹ En mera ingående analys av skadebegränsningsplikten de lege lata och de lege feranda i lokalhyresrättslig kontext saknas dock.

1.2 Syfte samt problemställning

Syftet med uppsatsen är att diskutera och analysera vilka krav som ställs och som kan eller bör ställas på en lokalhyresgäst att begränsa sina skador vid obefogad uppsägning samt hur skyldigheten kan komma att påverka skadeståndet. Tillämpningen av

skadebegränsningsskyldigheten samt möjligheten till att ur ett skadebegränsnings- perspektiv jämka en hyresgästs skadestånd i svensk domstol är dock sparsmakad och det kan ifrågasättas om lagstiftarens ursprungliga motiv följts. Av denna anledning så har ett flertal delfrågeställningar ställts upp och som kommer att besvaras löpande i

uppsatsen utifrån doktrin, förarbeten och rättspraxis. Frågeställningarna syftar till att ge en större förståelse för, samt öppna upp för en diskussion och analys av

skadebegränsningsskyldigheten för lokalhyresgäster. Frågeställningen ämnar även till att visa eventuell diskrepans mellan lagmotiven och den praktiska tillämpningen. Av denna anledning kommer utrymme även att ges till en de lege feranda diskussion.

I uppsatsen har följande delfrågor ställts upp för att besvara den övergripande frågan om skadebegränsningsskyldighet inom lokalhyresrätten;

1. Vad är det indirekta besittningsskyddets ändamål och syfte?

2. Hur ser kopplingen ut mellan ersättning vid obefogad uppsägning och den allmänna skadeståndsrätten?

3. Vilken tyngd har de allmänna rättsprinciperna på rättstillämpningen vid obefogade uppsägningar och hur tillämpas de?

4. Vad är syftet med skadebegränsningsplikten och vad omfattar den?

8 Se bl.a. Svea hovrätts dom den 31 mars 2014 i mål nr T 1621-14 och den 14 april 2016 i mål nr T 481–15.

9 Se NJA 2017 s. 9

4

5. Hur påverkas skadebegränsningsplikten av den lokalhyresrättsliga kontexten?

6. Hur bör skadebegränsningsskyldighetens omfattning avgränsas vid obefogad uppsägning av lokalhyresgäst

1.3 Metod och material

Ett av uppsatsens viktigaste syften har varit att fastställa skadebegränsnings-

skyldigheten för lokalhyresgäst de lege lata. Det föll sig därför naturligt på att använda sig av den rättsdogmatiska metoden och därigenom avgränsa sig till de allmänt

accepterade rättskällorna i form av lagförarbeten, rättspraxis och doktrin.¹⁰ Den rättsdogmatiska metoden syftar till att analysera de ändamål och syften som bär upp lagstiftningen.¹¹ Metoden lämpar sig därför särskilt väl i en situation som denna där rättstillämpningen av skadebegränsningsskyldigheten i mångt och mycket är spretig och sparsmakad. Bristen på rättspraxis inom området har också medfört att utrymmet för friare åsikter och analys tvingats bli större än normalt. Syfte och ändamål är därför ett viktigt verktyg för att kunna analysera skadebegränsningsskyldigheten. Av denna anledning har lagmotiven fått särskilt stort utrymme. Dels i syfte att bringa ytterligare klarhet kring skadebegränsningsskyldighetens omfattning i en situation när sådan information i doktrin och rättstillämpning är bristande. Men också i syfte att analysera tillämpningen av skadebegränsningsskyldigheten ur ett de lege feranda perspektiv Tillämpningen av skadebegränsningsprincipen i svensk rätt är som anfört ovan ytterst begränsad och fram till 2017¹² har ett utförligare klargörande från Högsta domstolen om principens omfattning saknats. Av denna anledning präglas uppsatsen av en större andel praxis från underrätterna än normalt, främst från hovrätterna men även från tingsrätt.

Rättskällevärdet är därför i många fall bristande och större utrymme har därför lämnats åt friare resonemang kring tillämpningen. En viss försiktighet till underrätternas

rättskällevärde har därför iakttagits.

10 Se Kleineman, Rättsdogmatisk metod, s. 21.

11 A.a. s. 29.

12 Se NJA 2017 s. 9.

5

1.4 Avgränsning

Med anledning av uppsatsens syfte har endast ett mindre utrymme lämnats till att beskriva övriga delar av det indirekta besittningsskyddet. Däribland de sakliga grunderna för uppsägning i syfte att ge den, inom fastighetsrätt, oinvigde läsaren en bredare förståelse för skyddets utformning. Större utrymme har däremot lämnats åt att analysera det indirekta besittningsskyddets syfte, åt lagmotiven till det indirekta besittningsskyddet samt till att utreda skadebegränsningsskyldigheten i en lokalhyresrättslig kontext.

Med anledning de stora olikheter som finns mellan det indirekta- och det direkta besittningsskyddet har endast ett mindre utrymme lämnats åt beskrivning av det direkta besittningsskyddet och ingen mer omfattande jämförelse kommer att genomföras. Båda skydden syftar visserligen till att skydda hyresgästerna, oavsett om det rör sig om en företagare i en lokal eller en hyresgäst i en bostadslägenhet. Men skydden bärs upp av väsentligt olika skyddsintressen där det direkta besittningsskyddet främst motiveras utav ideella skyddsskäl medan det indirekta besittningsskyddet motiveras av ekonomiska skyddsskäl. Besittningsskydden skiljer sig dessutom stort i utformning. Då lokaler används till näringsverksamhet och bostäder till boende är dessutom de ekonomiska skadorna betydligt större vid en obefogad uppsägning av en lokalhyresgäst då hyresgästen till skillnad mot en felaktigt uppsagd bostadshyresgäst inte har någon lagstadgad rätt att kvarstanna. Olikheterna medför därför att en mer omfattande jämförelse mellan de båda skydden inte skulle bidra tillräckligt till besvarandet av uppsatsens syfte.

Då lagmotiven stadgar att samma grunder ska tillämpas vid bestämmande av ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet som vid expropriation kommer emellertid ett visst utrymme att lämnas till en jämförelse med hur

skadebegränsningsskyldigheten tillämpas inom expropriation. Utrymmet för

skadebegränsningsskyldighetens tillämpning inom expropriation syftar inte till att ge läsaren en fullständig och exakt bild av hur skyldigheten tillämpas inom expropriation, utan syftar istället till att illustrera likheter och olikheter mot tillämpningen av

skadebegränsningsskyldigheten inom lokalhyresrättsområdet. Detta ska i sin tur möjliggöra en mer ingående analys av vilka krav som kan ställas på en lokalhyresgäst att begränsa sina skador.

6

1.5 Disposition

Uppsatsen disponeras på sätt att kapitel två inleds med en kortare redogörelse av det indirekta besittningsskyddets historiska bakgrund i syfte att klargöra utvecklingslinjerna för läsaren fram till tillkomsten av det nuvarande indirekta besittningsskyddet i 12 kap 57 § JB. Därefter lämnas i samband med redogörelsen av det nuvarande indirekta besittningsskyddet en mer övergripande beskrivning av de bakomliggande skyddssyften som bär upp skyddet och som ligger till grund för många av de analyser som senare görs i uppsatsen. Med anledning av lagmotivens hänvisning till expropriation kommer även en kortare redogörelse lämnas om ersättningsreglernas koppling till expropriation.

Kapitlet avslutas sedan med en genomgång av förutsättningarna för det indirekta besittningsskyddets tillämpning.

Detta åtföljs av kapitel 3 som ämnar att ge läsaren en allmän bild av skada och grunderna för skadestånd samt en djupare förståelse av de allmänna skadeståndsrättsliga principerna. Skadebegränsningsprincipen kommer här beskrivas ur ett mer allmänt plan i syfte att skapa en bättre förståelse för dess omfattning och tillämpning. I samband med detta kommer även en redogörelse och analys av Högsta domstolens relativt färska avgörande NJA 2017 s. 9 lämnas.

En längre redogörelse av de specifika grunderna för skadestånd och

ersättningsberäkning vid obefogad uppsägning har lämnats i kapitel 4. Här har

ersättningsberäkning vid s.k. rörelseskada fått särskilt stort utrymme då det framförallt är inom denna skadekategori som skadebegränsningsskyldigheten har störst relevans.

Uppsatsens kapitel 5 tillägnas lokalhyresgästens skadebegränsningsskyldighet där ett särskilt fokus legat på att klargöra och teoretisera kring gränserna för denna skyldighet.

Bland annat problematiseras hyresgästens eget ansvar att hitta en ersättningslokal i relation till det indirekta besittningsskyddets preventiva syfte. Med anledning av den till synes bristande koherensen mellan lagmotiven och den faktiska rättstillämpningen lämnas även ett större utrymme till analys av ett särskilt antal uppmärksammade rättsfall. I jämförande syfte har även ett antal expropriationsrättsliga rättsfall där skadebegränsningsskyldighet utgjort en central aspekt i rättegången analyserats.

Avslutningsvis lämnas en kortare sammanställning av analys och slutsatser i tidigare kapitel i en slutlig sammanfattande analys av skadebegränsningsskyldigheten de lege lata och de lege feranda.

7

2 Allmänt om skydd för lokalhyresgäst

2.1 Historisk bakgrund

En nyckel till överlevnad för en näringsidkare är möjligheten att kunna planera sin verksamhet långsiktigt, framförallt när denna verksamhet utgår från en specifik lokal.

Att möjliggöra och säkerställa en längre tids tillgång till en lokal i form av ett besittningsskydd stimulerar både näringsidkarens vilja till investeringar i den egna lokalen och verksamheten samt ökar säkerheten för hans egna investeringar. Graden av skydd för lokalhyresgäster har dock skiftat över tid och har utvecklats från en total avsaknad av skydd till uppkomsten av det indirekta besittningsskydd vi har idag.

Ännu vid 1900-talets början ansågs ett införande av besittningsskydd som en allt för allvarlig inskränkning i äganderätten för fastighetsägaren och huvudidén var allt jämt full avtalsfrihet och att fastighetsägaren fritt fick disponera över sin egendom.¹³ Önskan om att tydligare vilja reglera rättsförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst ledde visserligen till framkomsten av Lagen (1907:36 s 1) om nyttjanderätt till fast egendom.

Lagen fick däremot inte det genomslag som lagstiftarna hade hoppats då den till stor del var dispositiv och reglerna rundades därför till stor del genom hyresvärdarnas egna utförliga hyresavtal.¹⁴

Debatten om införande av besittningsskydd för bostäder och lokaler väcktes dock på allvar genom det första världskrigets intåg. Den omfattande bostads- och lokalbristen som följde i krigets och ransoneringens fotspår ledde till att myndigheterna tvingades agera för att motverka skenande hyrespriser med följd att folk slängdes ut på gatan. Ett provisoriskt skydd infördes därför genom att hyresvärdens möjlighet till uppsägning begränsades.¹⁵Efter krigets slut ändrade många åsikt och det framstod inte längre som lika onaturligt att beskära hyresvärdens disponeringsfrihet. Tiden ansågs däremot ännu inte mogen för ett besittningsskydd utan istället valde man att försöka skydda

hyresgästerna genom lagstiftning om begränsningar i hyresvärdens möjlighet att begära

13 Bengtsson, Svensk fastighetstidning 1970 nr 11, s. 29.

14 Se Lejman,Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, s. 2 f.

15 Prop. 1968:91 Bihang A s. 31.

8

oskäligt hög hyra.¹⁶Frågan om införandet av både ett direkt och indirekt

besittningsskydd utreddes av lagstiftaren men kom aldrig längre än till ritbordet.¹⁷ Efterhand ansågs de befintliga reglerna som allt mer otidsenliga och uppkomsten av organisationer så som Hyresgästernas riksförbund bidrog till att lagstiftaren såg behovet av att utvidga skyddet för hyresgästerna.¹⁸Genom 1939 års lag angående ändring i vissa delar av lagen den 14 juni 1907 om nyttjanderätt till fast egendom m.m. infördes ett indirekt besittningsskydd.¹⁹ Lokalhyresgäster gavs därigenom ett visst skydd mot obefogade uppsägningar.²⁰ En stor anledning var att man ville motverka risken för att hyresvärden själv godtyckligt tillgodogjorde sig hyresgästens egna investeringar och goodwill. Exempelvis genom att välja att sparka ut hyresgästen eller genom att höja hyran i syfte att tvinga hyresgästen att välja mellan att flytta eller att betala den avsevärt högre hyran för att inte förlora sina investeringar hänförliga till lokalen. Det centrala i ersättningens bestämmande var alltså hyresvärdens berikande och inte skadan i sig för hyresgästen. Ersättning medgavs därför endast för hyresgästens flyttkostnader samt för den förlorande goodwill som hyresgästen genom sitt arbete knutit till lokalen i form av investeringar och ökat värde på hyresmarknaden. Den ersättning som garanterades lokalhyresgästen vid obefogad uppsägning kan därför med dagens mått mätt sägas ha varit sparsam och skulle enligt lagstiftningskommittén aldrig utgå med högre belopp än en årshyra.²¹

Andra världskrigets intåg ledde återigen till att tillgången till byggmaterial minskade med följden av att byggandet i det närmaste avstannade helt. Behovet av

hyreslägenheter var vid denna tid stor och för att undvika ekonomisk och social oro genom kraftiga hyreshöjningar infördes ett direkt besittningsskydd för

bostadshyresgäster genom 1942 års provisoriska hyresregleringslag. Hyresvärden ålades en ersättningsskyldighet mot hyresgästen när avtalet stred mot god hyressed eller när man hade ställt upp otillbörliga villkor för förlängning.²²Lokalhyresgäster skyddades

16 Prop. 1968:91 Bihang A s. 31.

17 SOU 1923:76.

18 Se Lejman,Den nya hyresrätten efter hyresregleringens avskaffande, s. 2 f.

19 Prop. 1939:166.

20 SOU 1938:22 s. 132 f.

21 SOU 1938:22 s. 134.

22 Prop. 1968:91 Bihang A s. 103.

9

dock allt jämt endast genom ett indirekt besittningsskydd. Vid införandet av 1939 års lag uttryckte visserligen några av remissinstanserna en önskan om att införa ett direkt besittningsskydd även för lokalhyresgäster men detta avvisades med motiveringen att det till skillnad mot bostäder inte var ett ideellt utan ett ekonomiskt värde man ämnade att skydda.²³

2.2 Det indirekta besittningsskyddet

2.2.1 Utvecklingslinje

Nuvarande regel om indirekt besittningsskydd återfinns i 12 kap 57 § JB och infördes som ett svar på att lagstiftaren ansåg att det indirekta besittningsskydd som infördes 1939 för lokalhyresgäster var otidsenligt och otillräckligt. Till skillnad mot 1939 års lag om indirekt besittningsskydd ska istället ersättningsberäkningen bygga på hyresgästens skada och inte på hyresvärdens berikande, som huvudregel ska därför hyresgästens totala skada ersättas om inte undantag är påkallade av särskilda skäl.²⁴ Det huvudsakliga syftet med det indirekta besittningsskyddet är att skydda hyresgästens investeringar och kapitalinsatser genom att ålägga hyresvärden att vid obefogad uppsägning försätta hyresgästen i samma ekonomiska position som om uppsägningen aldrig har skett.²⁵ Regeln anknyter därmed till allmänna skadeståndsrättsliga principer och den skadeståndsrättsliga principen om att all skada adekvat till skadehandlingen ska

ersättas.²⁶Hyresgästen ska därför vid obefogad uppsägning berättigas till ersättning för både kostnader för flytt, värdeminskning av egendom till följd av upplösningen av hyresförhållandet samt för kostnaden av förlust av kundkrets hänförlig till verksamheten i lokalen. Kostnaderna för de arbeten som hyresgästen lagt ner på lokalen ersätts dock endast om hyresvärden har samtyckt till dem eller om avtalet har träffats under

förutsättning att ändringarna ska få göras.²⁷Det krävdes förut att ändringarna hade ökat lokalens värde, ett krav som sedan 1989 års lagändringar inte längre finns.²⁸

23 SOU 1938:22 s. 133.

24 SOU 1966:14 s. 316.

25 Prop. 1968:91 Bihang A s. 122.

26 Se Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 129 f.

27 Prop 1968:91 Bihang A s. 129.

28 Prop. 1987/88:146 s. 37.

10 2.2.2 Motiv bakom valet av skyddsform

Även vid 1968 års reform av det indirekta besittningsskyddet drev vissa remissinstanser frågan om behovet av ett direkt besittningsskydd som skyddsform till förmån för

hyresgästen. Köpmannaförbundet lyfte bland annat fram att ett direkt besittningsskydd i ännu högre grad skulle bidra till att lokalhyresgästen vågade investera i lokalen och man uttalade en oro för att indirekt besittningsskydd inte i tillräcklig grad skulle ge

hyresgästerna samma skydd som ett direkt besittningsskydd.²⁹ Departementschefen uttalade dock att ett direkt besittningsskydd skulle medföra flertalet negativa effekter och motiverade sitt beslut om att välja ett indirekt besittningsskydd utifrån ett antal argument.

Bland annat betonade man att de intressen som motiverade besittningsskydd för lokaler och bostäder skiljde sig åt. För bostäder motiverades skyddet för hyresgäster framförallt av det ideella värde som byggts upp i lägenheten men också av att man ville förhindra en oro över att aldrig veta om och när man behöver flytta, det handlade alltså framförallt om ett socialt skydd som endast kunde tillgodoses genom ett direkt skydd.³⁰ Skyddet för lokaler däremot bars däremot främst upp av ekonomiska intressen och syftet med det indirekta skyddet var att man vill skydda det ekonomiska värde som näringsidkaren byggt upp och investerat i lokalen. Att helt lämna en lokalhyresgästs investeringar utan skydd från en hyresvärds godtyckliga uppsägningar ansågs motverka nödvändiga investeringar med följd av en negativ effekt på ekonomin. Ett indirekt besittningsskydd för lokalhyresgäster ansågs därigenom minska risken för att hyresvärden missbrukade sin position och sin ekonomiska övermakt till nackdel för hyresgästen.³¹Därutöver påpekades det faktum att strukturen för prisbildningen av lokaler var helt annorlunda och byggde på fler aspekter än den för bostäder.³²

Hyresnivån för två likvärdiga bostäder som bedöms utifrån bruksvärde är som regel rätt enhetlig och medför inte allt för stora skillnader i månadshyra. Hyresnivån för

lägenheter till annat bruk än till bostad skiftar däremot betydligt mer i hyra trots att

29 Prop. 1968:91 Bihang A s. 109.

30 A.Prop. s. 122 samt Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 59.

31 SOU 1938:22 s. 132 f.

32 Prop. 1968:91 Bihang A s. 122.

11

själva lokalerna i det närmaste kan vara likvärdiga. Månadshyran för en lokal på en attraktiv adress kan exempelvis vara flerfalt gånger högre än hyran för en likvärdig lägenhet ett stenkast bort och beroende på hur lokalen har utrustats eller är utformad kan skillnaderna i pris öka ytterligare. Det skiftande marknadsvärdet för lokaler i allmänhet skulle därmed innebära stora svårigheter att bestämma en hyresspärr med generell tillämplighet för alla lokaler under förutsättning att ett direkt besittningsskydd hade tillämpats.

Slutligen argumenterade man för att den inskränkning i avtalsfriheten som ett direkt skydd hade medfört i affärsmässiga förhållanden inte kunde motiveras och att ett direkt besittningsskydd hade varit svårt att förena med principen om fri prisbildning på hyresmarknaden.³³ Den sociala aspekten som väger upp det direkta skyddet för

bostadshyresgäster saknas också när det gäller lokaler och av denna anledning såg man inte samma behov av att inskränka äganderätten som vid uthyrning av bostäder. Det indirekta besittningsskyddet tillgodoser därför hyresvärdens intressen och äganderätt bättre än ett direkt besittningsskydd då hyresvärden ges större möjligheter till att tillgodogöra sin egendom.³⁴Det primära huvudskyddsobjektet för det indirekta besittningsskyddet är dock allt jämt hyresgästen. En fri marknad med friare

hyressättning och ett indirekt besittningsskydd anses också leda till en mer balanserad marknad än ett system med direkt besittningsskydd där hyresvillkoren bestäms av lagen.³⁵ Utifrån dessa argument var departementschefen av åsikten att ett indirekt besittningsskydd för lokaler var mer lämpligt än ett direkt besittningsskydd. Kraven på att hyresvärden hade att ersätta all orsakad skada vid obefogad uppsägning ansågs därmed leda till ett lika bra skydd som ett direkt besittningsskydd och vara tillräckligt avskräckande för att motverka obefogade hyreshöjningar och uppsägningar.³⁶

2.2.3 Kopplingen till expropriation

Vid tillkomsten av dagens indirekta besittningsskydd utformades ersättningsreglerna mot bakgrund av grunderna för ersättningsberäkning vid expropriation. Detta

motiverades med att situationen för en uppsagd lokalhyresgäst kunde sägas vara

33 Prop. 1968:91 Bihang A s. 107 och s. 122.

34 SOU 1961:47 s. 37 ff.

35 Se Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 114 f.

36 Prop. 1968:91 Bihang A s. 121.

12

jämförbar med situationen för en exproprierad fastighetsägare. En följd för en

fastighetsägare som bedriver näringsverksamhet på sin mark och som genom beslut om expropriation får sin mark tvångsförvärvad är att han ofta tvingas lägga ner hela sin verksamhet. Skadelidandes skador är därmed inte helt olika mot de som uppstår till följd av att en uppsagd hyresgäst efter hyresvärdens obefogade uppsägning tvingas lägga ner sin verksamhet. Av denna anledning hänvisade lagstiftaren till att beräkning av skada och ersättning vid obefogad uppsägning enligt det indirekta besittningsskyddet skulle ske utifrån samma beräkningsgrunder som vid expropriation. Den främsta anledningen tycks dock ha varit att en utformning av ersättningsreglerna i enlighet med den

expropriationsrättsliga ersättningen mer än väl ansågs inverka preventivt mot eventuella framtida obefogade uppsägningar.³⁷ Den expropriationsrättsliga hänvisningen talar för det indirekta besittningsskyddets skadeståndsrättsliga koppling eftersom den

expropriationsrättsliga ersättningen bygger på allmänna principer inom

skadeståndsrätt.³⁸ Huvudidén vid både expropriation och obefogad uppsägning är att skadan ska ersättas fullt ut. Ersättningen genom det indirekta besittningsskyddet och ersättningen vid expropriation uppvisar också likheter i både skyddssyfte, omfattning och tillämpning. Samtidigt finns det även vissa olikheter mellan expropriation och obefogad uppsägning. Exempelvis sker obefogade uppsägningar inom en avtalsrelation och utgör därför ett avtalsbrott medan parterna. Vid expropriation behöver parterna däremot inte ha haft någon tidigare relation överhuvudtaget. Expropriation ses i motsats till obefogade uppsägningar inte heller som något klandervärt utan anses snarare som ett nödvändigt ont. Avsaknaden av möjligheten till expropriation hade exempelvis försvårat eller omöjliggjort viktigare och större utbyggnader av samhällsnyttiga funktioner och projekt. Obefogade uppsägningar däremot ses av lagstiftaren som ett klandervärt agerande som genom lagstiftning måste motverkas och förhindras. Som tidigare anförts är skyldigheten för skadelidande att begränsa sina skador en gällande princip såväl vid expropriation så som vid obefogad uppsägning. Med anledning av likheterna mellan

37 SOU 1966:14 s. 320 f.

38 Jfr Hager, Ännu en ohållbar position? Ytterligare teser om värdering av rörelseskada vid obefogad uppsägning av lokalhyresavtal – 10 år senare, (SvJT 2017), s 631 där det

uppmärksammas att lagstiftaren mer tycks ha utgått från att ersättningens storlek vid expropriation ansågs som tillfredsställande och inte utifrån principen om full ersättning för liden skada som expropriationsersättningen bygger på. Denna anledning tycks tala för att skadeståndets preventiva funktion vid indirekt besittningsskydd fått större genomslag.

13

skadelidandes skador vid expropriation och obefogad uppsägning av lokalhyresgäst kommer ett utrymme för expropriationsrättslig rättspraxis av relevans för besvarandet av uppsatsens syfte att beröras under avsnitt 5.4.2.

2.2.4 Förutsättningar för indirekt besittningsskydd

Det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster är inte undantagslöst, och ett flertal förutsättningar för skyddet stadgas i 12 kap 56 § JB. För kortvariga avtal som inte gäller längre än 9 månader eller där hyresförhållandet upphör inom de första 9

månaderna (inom den s.k. karenstiden) gäller inte det indirekta besittningsskyddet.

Av naturliga skäl har hyresgästen inte heller något skydd om avtalet upphör genom att det förverkats enligt grunderna i 12 kap 42 § JB. Vidare förutsätts även att pant eller borgen som ställts som säkerhet för hyresavtalet inte försämras. Om hyresgästen inte följer en anmodan om att ställa upp ny säkerhet och avtalet sägs upp enligt 12 kap 28 § JB så gäller inte det indirekta besittningsskyddet. Slutligen förutsätts också att

hyresgästen inte valt att avstå från sitt indirekta besittningsskydd genom ett skriftligt avtal med hyresvärden. Ett sådant avstående kan tyckas märkligt och motverka syftet med det indirekta besittningsskyddet eftersom det skulle kunna leda till att hyresvärden ställer som krav att hyresgästen avsäger sig sitt besittningsskydd för att hyresvärden ska vilja hyra ut. Risken motverkas dock genom att avståendet måste ske genom en särskilt upprättad handling, detta syftar till att undvika att det smygs in som ett av flera villkor i hyresavtalet med risk för att hyresgästen missar att uppmärksamma det. Ett avstående kan också som huvudregel ske först efter att 9 månader av hyrestiden har passerat, hyresgästen skyddas vid avståendet redan då av det indirekta besittningsskyddet och tanken är att ett avstående i det läget i större grad sker på hyresgästens villkor.³⁹ Om avståendet istället sker innan 9 månader av hyresförhållandet har passerat så måste det först godkännas av hyresnämnden. Det ska som regel medges om det framstår som om hyresgästen utifrån omständigheterna i fallet, efter en avvägning mellan parternas respektive intresse vid en teoretisk besittningsskyddstvist bedöms sakna rätt till besittningsskydd.⁴⁰ På ett sätt kan därför även en möjlighet till avstående av

besittningsskydd vara till hyresgästernas fördel. Framförallt i samband med kommande

39 Se Victorin, Badur, Flodin & Hager, Kommersiell hyresrätt, s. 78.

40 Prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f.

14

rivningar och ombyggnationer där hyresvärden annars hade varit tveksam till att hyra ut till en hyresgäst så nära inpå en planerad ombyggnation eller rivning. Slutligen kan en överenskommelse om avstående från det indirekta besittningsskyddet mellan hyresvärd och hyresgästs även ske utan hyresnämndens godkännande vid två undantagsfall.

Kravet är överenskommelsen träffats för en tid om högst fem år från det att

hyresförhållandet inletts. Ett avstående medför att bestämmelserna i 12 kap 57-60 §§

inte gäller om hyresvärden väljer att bedriva egen verksamhet i lokalen. De gäller inte heller om hyresförhållandet mellan fastighetsägaren och hyresgästen ska upphöra i en situation där lokalen upplåtits i andra hand.

2.3 Uppsägning och besittningsbrytande grunder 2.3.1 Allmänt

Innebörden av det indirekta besittningsskyddet är att hyresgästen som huvudregel har rätt till förlängning av hyresavtalet, något som framgår av 12 kap 57 § JB.⁴¹

Hyresgästens besittningsrätt av lokalen i form av ett indirekt besittningsskydd medför en skyldighet för hyresvärden att ersätta hyresgästens skador vid fall av obefogad uppsägning. Därmed är hyresgästen skyddad genom en rätt till ekonomisk ersättning om hyresvärden vägrar förlängning eller om hyresgästen ej godtar de villkor som

hyresvärden ställer upp för förlängning, detta förutsätter dock att villkoren är att anse som oskäliga.⁴²Rätten till förlängning är dock inte absolut utan hyresvärden har rätt att säga upp avtalet eller vägra förlängning under förutsättning att någon av de

besittningsbrytande grunderna i 12 kap 57 § JB är för handen.

2.3.2 Hyresgästens kontraktsbrott – 12 kap 57 § p.1 JB

I det fall hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet föreligger en besittnings- brytande grund och hyresvärden behöver ej förlänga kontraktet. Oftast används paragrafen vid situationer där tillräcklig grund för förverkande saknas eller då

hyresvärden är osäker på hyresgästens agerande är tillräckligt för att nå upp till grund

41 Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 116.

42 Victorin, Badur, Flodin & Hager, Kommersiell hyresrätt, s. 57.

15

för förverkande. Istället kan då hyresvärden välja att säga upp avtalet för avflyttning vid kontraktets utgång och därmed slippa riskera ett felaktigt förverkande med

ersättningsskyldighet som följd. En uppsägning förutsätter dock att misskötsamheten är tillräckligt allvarligt för att ’’hyresförhållandets upplösning framstår som en rimlig påföljd’’.⁴³

2.3.3 Rivning av fastigheten/ombyggnation – 12 kap 57 § p.2-3 JB

Hyresvärden har även rätt att vägra förlängning eller att upplösa hyresförhållandet under förutsättning att huset ska rivas eller genomgå en större ombyggnation där hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnationen eller rivningen. Skadeståndsskyldigheten bortfaller för hyresvärden under förutsättning att hyreskontraktet mellan hyresvärden och hyresgästen innehåller en giltig rivnings- eller ombyggnadsklausul. Klausulen måste dock för sin giltighet innefatta att rivningen eller ombyggnationen ska påbörjas inom 5 år från avtalets tillkomst. Skadeståndsskyldigheten bortfaller även om hyresvärden i samband med uppsägningen anvisar eller erbjuder hyresgästen en ersättningslägenhet. Detta ansågs nödvändigt från lagstiftarnas sida eftersom en strikt ersättningsskyldighet hade förhindrat hyresvärden från att genomföra nödvändiga ombyggnationer och renoveringar.⁴⁴Det förutsätter dock att den anvisade lokalen är lämplig utifrån hyresgästens verksamhet samt att hyran är skälig.⁴⁵ Som regel ska hyresgästen kunna bedriva verksamheten i samma omfattning som i den tidigare lokalen för att

ersättningslokalen ska anses som skälig.⁴⁶ Anvisningen av ersättningslokalen måste också ske i god tid innan avflyttning och lokalen måste vara tillgänglig för hyresgästen innan avflyttning.⁴⁷ Under förutsättning att hyresgästen själv ordnar en lämplig

ersättningslokal så bortfaller däremot skadeståndsskyldigheten.⁴⁸

Skadeståndsskyldigheten kan dock helt eller delvis kvarstå om hyresvärden

dessförinnan vägrat att medverka till att ordna en ersättningslokal eller drar ut på tiden

43 Victorin, Badur, Flodin & Hager, Kommersiell hyresrätt, s. 59.

44 Prop. 1968:91 Bihang A s. 126.

45 Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 118.

46 Victorin, Badur, Flodin & Hager, Kommersiell hyresrätt, s. 64.

47 Victorin, Badur, Flodin & Hager, Kommersiell hyresrätt, s. 64.

48 Se NJA 1989 s 824.

16

med att erbjuda en sådan, i dessa situationer ersätts hyresgästen även om de själva tvingats ordna en ersättningslokal.⁴⁹ Rättsläget är dock oklart huruvida även en kostnad för att införskaffa denna ersättningslokal bör ersättas från hyresvärdens sida, det

avgörande är dock att lokalen är lämplig för verksamheten.⁵⁰ Trots detta så kan det ifrågasättas om hyresgästen kan förhålla sig helt passiv när det gäller att själv ordna med en ersättningslokal. En närmare analys av frågan kommer därför att göras under kapitel 5.

2.3.4 Generalklausulen – 12 kap 57 § p.4 JB

Om hyresvärden har en annan befogad anledning att upplösa hyresförhållandet kan han använda sig av den så kallade generalklausulen i 12 kap 57 § p.4 JB. Generalklausulen kan ses som en slags allmän upphörsgrund för de anledningar till uppsägning som inte faller in under någon annan grund men den kan även tillämpas vid fall av rivning, ombyggnation, kontraktsbrott etc.

Vid tillämpning av generalklausulen prövas först om hyresvärden har ett sakligt skäl för uppsägningen och att skälen bärs upp av ett legitimt intresse.⁵¹ Om så är fallet görs därefter en allmän intresseavvägning mellan hyresvärdens intresse av att få disponera över lokalen mot hyresgästens intresse av att få fortsätta sin verksamhet i lokalen.⁵² Ett typexempel där generalklausulen ofta tillämpas är när hyresvärden önskar att genomföra en gynnsam omläggning av bruksändamålet i syfte att öka sina inkomster från lokalen. I övriga fall är det istället upp till rättstillämpningen att avgöra huruvida det framstår som rimligt att hyresgästens intresse att stanna kvar i lokalen får vika mot hyresvärdens intresse.⁵³ Sakliga skäl i rättspraxis har exempelvis varit att hyresvärden behöver lokalen för att driva rörelse i egen regi⁵⁴, vill utöka sin familjebostad⁵⁵ eller önskar att hyra ut den till andra boende i fastigheten.⁵⁶

49 Se Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 118.

50 Victorin, Badur, Flodin & Hager, Kommersiell hyresrätt, s. 65.

51 Se NJA 2013 s. 1112.

52 Se Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 120 samt NJA 1984 s. 172.

53 Prop. 1968:91 Bihang A s. 127.

54 Se NJA 2007 s. 1018.

55 Se NJA 1984 s. 172.

56 Se NJA 1972 s. 515.

17 2.3.5 Villkorsändringar – 12 kap 57 § p.5 JB

Lokalhyresgästens kontrakt ska som huvudregel förlängas, men genom 12 kap 58 § JB ges hyresvärden en möjlighet att säga upp avtalet för villkorsändring. Det kan t.ex. vara så att hyresvärden anser att hyran är för låg eller att han vill ställa upp något annat nytt villkor för förlängning. Under förutsättning att villkoren inte är oskäliga eller strider mot god sed i hyresförhållanden så bryts hyresgästens indirekta besittningsskydd och han har antingen att acceptera villkoren för förlängning som hyresvärden ställt upp eller att avflytta från lokalen utan rätt till skadestånd.⁵⁷ Oberoende av vilken typ av krav som ställts upp som villkor för förlängning så förutsätts det att de är skäliga, annars riskerar hyresvärden att bli skadeståndsskyldig. Skäligheten bedöms olika utifrån vilken typ av villkor som hyresvärden ställt upp som förutsättning för förlängning och som regel delas de upp i en av två typer av avtalsvillkor, nämligen hyresvillkor eller övriga villkor.⁵⁸

När det gäller avtalsvillkor om hyra så är utgångspunkten i 12 kap 57 a § JB att villkoret är skäligt så länge det är marknadsmässigt dvs. står i paritet med den hyra som lokalen hade betingat på den öppna marknaden.⁵⁹ En jämförelse görs då oftast med hyran för andra jämförliga lokaler på orten i syfte att avgöra huruvida den begärda hyran är marknadsmässig eller ej. Dessa lokaler ska i grova drag vara likvärdiga jämförelselokalen i både storlek, läge, standard och lokaltyp.⁶⁰ Om liknande lokaler ej finns att tillgå på orten för en jämförelse får istället en friare värdering användas där prövning även kan göras mot lokaler med annan användning.⁶¹ Att bevisa en

marknadshyra är dock långt ifrån en lätt uppgift, något som också medför en viss återhållsamhet på hyresvärdarnas vilja att ställa upp allt för höga hyreskrav vid en eventuell villkorsändring. Det räcker nämligen med att hyran precis överstiger

marknadshyran för att hela uppsägningen för villkorsändring ska anses som oskälig och därmed medför skadeståndsskyldighet för hyresvärden gentemot hyresgästen.

När det istället gäller skäligheten av övriga avtalsvillkor är doktrinen desto mer sparsmakad på exempel eller standarder för att avgöra skäligheten i ett uppställt villkor.

57 Victorin, Badur, Flodin & Hager, Kommersiell hyresrätt, s. 69.

58 Bengtsson, Hager & Victorin, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 122.

59 Prop 1968:91 Bihang A s. 127.

60 Prop. 1987:88:146 s. 22.

61 Victorin, Badur, Flodin & Hager, Kommersiell hyresrätt, s. 73.

18

Exempel på uppställda villkor för förlängning som räknas in i denna kategori är till exempel att hyresvärden krävt att avtalstiden ska förkortas. Bland annat ansågs en hyresvärds villkor om sänkt avtalstid från 2 år och 8 månader till 1 år med bibehållen uppsägningstid om 9 månader för en restaurang som skäligt med grund i att

uppsägningstiden ändå var mer förmånlig än om avtalet hade löpt på obestämd tid.⁶² Av betydelse var också det faktum att det ej hade gått att klargöra vad som var längden på ett jämförligt standardavtal inom restaurangbranschen och 1 års avtalstid med

bibehållen uppsägningstid ansågs därmed som skäligt. Det affärsmässiga sammanhang som hyresavtalet ingår i får alltså betydelse för bedömningen av om villkoret är skäligt eller ej.⁶³ Men även faktorer som de olika parternas intressen av långsiktig planering kan beaktas.

62 Se domskäl i Göta hovrätts dom den 21 december 2010 i mål nr T 1728 – 10.

63 Edling, 12 kap. Jordabalk ”hyreslagen” - En kommentar, s 436.

19

3 Allmänna regler om skadestånd

3.1 Funktion och syfte

Mot bakgrund av uppsatsens frågeställning kan det inledningsvis vara av vikt att närmare belysa viss allmän information kring både skada, skadestånd och

skadebegränsning i syfte att skapa en bättre allmän förståelse för skadeståndets funktion och syfte.

Från ett grundläggande perspektiv så innebär en skada att en ofördelaktig effekt inträffat.⁶⁴ Rodhe försökte exempelvis definiera skada som själva differensen mellan ett händelseförlopp där den orsakande faktorn medfört en ofördelaktig effekt mot ett händelseförlopp utan den orsakande faktorn.⁶⁵ Differensen mellan de två

händelseförloppen används sedan som utgångspunkt för att fastställa omfattningen av skadan och därigenom det skadestånd som den skadelidande har rätt till. Därmed följer det ur den allmänna skadeståndsrättsliga principen om att den skadelidande ska försättas i samma ekonomiska situation som om skadan aldrig hade skett.⁶⁶

Skadan brukar som regel klassificeras utifrån skadetyp och kan definieras som antingen inom- eller utomobligatorisk beroende på om skadan skett i eller utanför ett kontraktsförhållande. Oavsett skadetyp så räknas däremot alla skador om till

ekonomiska termer vilket sedan ligger till grund för det skadestånd som slutligen döms ut. Den allmänt tillämpliga lagen är skadeståndslagen (1972:207)(SkL) som reglerar både inom- och utomobligatoriska skador, men lagen är dispositiv vilket framgår av 1 kap 1 § SkL;

’’i denna lag meddelade bestämmelser om skadestånd tillämpas, om ej annat är föreskrivet eller föranledes av avtal eller i övrigt följer av regler om skadestånd i avtalsförhållanden’’

64 Strahl, fyra expropriationsrättsliga uppsatser, s. 162.

65 Se Rodhe, Obligationsrätt, s. 467 f.

66 Se Radetzki, Orsak och skada - Om tolkning av ansvarsbärande orsaksavtalsvillkor i avtal om egendomsförsäkring, s. 14 f.

20

Lagens tillämpning på inomobligatoriska förhållanden förutsätter alltså att parterna inte redan reglerat situationen genom ett avtal.⁶⁷Lagen är inte heller tillämplig om

situationen redan regleras av annan lagstiftning som då utgör lex specialis framför de mer generella föreskrifterna i SkL. Exempel finns bland annat i Köplagen

(1990:931)(KöpL) och i Jordabalken.

Skadeståndet regleras även av allmänna skadeståndsrättsliga principer och dessa gäller oavsett skadetyp eller rättsligt förhållande mellan parterna.⁶⁸ Själva skadeståndet motiveras av ett flertal funktioner där de mest framträdande är funktionerna av

reparation och prevention.

Skadeståndets reparativa funktion syftar framförallt till att begränsa och lindra skadans effekter för den skadelidande. Utifrån ett ekonomiskt synsätt repareras skadan genom det skadestånd som tilldelas den skadelidande och skadeståndet utgör därmed en kompensation för de förluster han har drabbats av från skadevållarens handling.

Skadeståndet möjliggör i sin tur för den skadelidande att exempelvis införskaffa ny egendom som ska motsvara den som skadats eller till att reparera den egendom som skadats. Den ekonomiska ersättningen är även reparativ på ett mentalt plan genom den upprättelse och den känsla av rättvisa som den skadelidande ges till följd av att

skadevållaren åläggs ansvar och skadeståndsskyldighet gentemot den skadelidande.⁶⁹ Skadeståndets preventiva funktion syftar däremot till att avskräcka teoretiska skadevållare från ett icke önskat handlande genom närvaron av risken att bli

skadeståndsskyldig. Genom att riskera att tvingas stå för ett betydande skadestånd är tanken att allmänheten ska bli mer aktsam och att man därigenom undviker att skador uppstår. Skadeståndet fyller därför en liknande funktion som ett vanligt fängelsestraff men utan att medföra samma stigma för den skadevållande.⁷⁰Som regel anses dock skadeståndet framförallt ha en reparativt skyddssyfte. Strahl menade bl.a. att

skadeståndet utgjorde en del av samhällets skydd för de som lider person- och

67 Bengtsson & Strömbäck, Skadeståndslagen - en kommentar. s. 41.

68 Hager, Värderingsrätt, s. 225.

69 Hager, Värderingsrätt, s. 467.

70 Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätt, s.59.

21

sakskada.⁷¹ Rättsvetare som Lundstedt är däremot av en annan åsikt då han menade att skadeståndets viktigaste funktion var dess allmänpreventiva funktion.⁷²

Beroende på respektive lags skyddssyfte så tenderar skadeståndet funktion att skilja sig åt relativt mycket från rättsområde till rättsområde, något som även avspeglar sig på skadeståndets storlek.⁷³ Här kan exempelvis det indirekta besittningsskyddets starka preventiva skyddssyfte uppmärksammas.⁷⁴ När det gäller själva ersättningen för skadan ska det, trots den allmänna principen om att skadelidande genom skadeståndet ska sättas i samma ekonomiska situation som om skadan aldrig hade inträffat, dock inte alltid sättas likhetstecken mellan skada och ersättning.

3.2 Skadebegränsningsskyldighet

3.2.1 Bakgrund och syfte

Enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer så har den skadelidande att utifrån vad som kan anses skäligt en skyldighet att begränsa verkningarna av uppkommen skada.⁷⁵ Principen har allmän räckvidd inom både inom- och utomobligatoriska förhållanden men motiveras extra starkt i just avtalsförhållanden.⁷⁶ Av denna anledning har den även ett uttryckligt lagstöd i 70 § 1 st. KöpL som stadgar att ’’den skadelidande parten skall vidta skäliga åtgärder för att begränsa sin skada. Försummar han det, får han själv bära en motsvarande del av förlusten’’. Det hårdare kravet på skadelidande att begränsa sina skador i just avtalsförhållanden kan sägas grundas av en lojalitetsplikt mellan parterna men lojalitetsplikt kan även med vissa undantag och i olika omfattning

förekomma i utomobligatoriska relationer.⁷⁷Exempelvis har det i doktrin lyfts fram att skadebegränsningsskyldighet med grund i lojalitetsplikt inträder redan vid misstanke om framtida skada i avtalsförhållanden, så kallad anteciperad skada.⁷⁸ Lojalitetsplikten inom just det lokalhyresrättsliga området har däremot aldrig prövats, men skäl till att

71 Se SOU 1950:16

72 Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätt, s. 40.

73 Se Bengtsson & Strömbäck, Skadeståndslagen – En kommentar, s. 23 jfr SOU 1966:14.

74 Se kapitel 5 och 6 för en utförligare analys av det indirekta besittningsskyddets preventiva skyddssyfte.

75 Hellner & Radetzki, Skadeståndsrätt, s. 404.

76 Bengtsson, Ullman & Unger, Allehanda om skadestånd i avtalsförhållanden, s. 114.

77 Se exempel i Pettersson Björkdahl, Lojalitet och kontraktsliknande förhållanden, s. 286 ff.

78 Se Ramberg & Herre, Köplagen, s. 697 f.