Om vi ser närmare på det politiska perspektivet, så framstår affären som mindre genomtänkt. Affären möte ingen direkt politisk opposition, den flöt igenom kommunfullfäktige utan problem. Den politiska majoriteten i Malmö motiverade beslutet med att Malmö gjorde en bra affär. Vänstern motsatte sig affären med det gör de av rent ideologiska skäl, de tycker inte att kommunen skall sälja ut mark till privata aktörer.
Hur hade Malmö kommun agerat om de varit ett privat företag, hade man då resonerat på samma sätt. Hade värderingsgrunderna – utgångspunkt i jordbruksmark – varit desamma? Ett privat företag har ju ambitionen och kravet på sig att göra en så bra vinst som möjligt. Då hade det varit mycket troligt att man vid värderingen av jordbruksmarken tagit större hänsyn till de objektsbundna värdepåverkande faktorerna såsom läget, miljön i området med mera. Vid en värdering som tagit hänsyn till objektsbundna värdepåverkande faktorer är vi mycket säkra på att en sådan värdering hade gett ett helt annat marknadsvärde. Vidare så vågar vi påstå att upplevelseindustrin, turismen, friskvårdsidealen, värdet av tillgänglighet samt flärd och lyx, hör framtiden till. Dessa ”omvärldsfaktorer” har vi och PGA of Sweden identifierat.
När politikerna godkände försäljningen av jordbruksmarken till PGA National Sweden AB, räknade de då med en ”spin-off”-effekt liknande den som Turning Torso kom att innebära, för västra hamnen i Malmö? Även den kommande Hylliearenan kan bidra till utvecklingen av en ny stadsdel. Men varför i så fall denna välvilja mot Svedala kommun?
Har Malmö kommun fått långtgående inofficiella garantier för stora investeringar i Svedalaområdet? Detta anser vi vara troligt då M Sorling hela tiden har pekat på att golfanläggningen kommer att generera cirka 100 nya jobb, enbart på golfanläggningen. Sedan kommer alla jobben som genereras genom att underleverantörer, servicepersonal med mera engageras i/genom golfanläggningen.
Eftersom PGA National Sweden AB fick köpa loss jordbruksmarken utan några större svårigheter finner vi det mycket troligt att det föregåtts av förhandlingar som alla inblandade politiker i kommunfullmäktige inte haft insyn i. Vi vet också att både Torups Gård AB och PGA National Sweden AB haft samma advokatbyrå (Herslow & Holme HB). Kan detta vara ett tecken på att man ville att affären skall gå så smidigt som möjligt, det tror vi i alla fall. Genom att båda parter använt samma advokatbyrå så får man en snabbare förhandlings- och beslutsprocess mellan parterna.
Försäljningen av jordbruksmarken till Torups Gård AB ser vi som en form av kompensation för att de fick avstå de cirka 368 hektar jordbruksmark som de före anläggandet av golfanläggningen arrenderade av Malmö kommun. Anledningen som vi ser det är att Torups Gård AB skulle känna sig nöjda och inte sätta käppar i hjulet genom överklaganden med mera. Genom denna kompensationsförsäljning känner de sig nöjda och ställer inte till med några problem med planprocessen. Vårt antagande anser vi oss ha stora bevis för, Torups Gård AB fick köpa jordbruksmarken för 83 333 SEK/hektar – PGA National Sweden AB köpte snarlik jordbruksmark för 170 000 SEK/hektar. Snarlik jordbruksmark men definitivt inte samma pris per hektar.
När vi har tittat på frågorna om statsstöd så har vi noterat att det finns anmärkningsvis lite kunskap bland de myndigheter som borde kunna ge ett entydigt svar. Bilaga 3 illustrerar detta. Vad gäller till exempel om överklagande till kommissionen? Vi vet att envar äger rättigheten att överklaga, men när går besvärstiden ut? Och om någon skulle överklaga med stöd av Rom-fördragets artiklar 87, 88 och 89, hur skulle kommissionen agera? Ja, som vi ser det så hade någon form av värderingsunderlag krävts. Hade denna rapport kunnat utgöra en inlaga? Hade kommissionen i ett dylikt värderingsdilemma vänt blickarna utomlands och till exempel tittat på vad marken kring Kyle Phillips golfanläggning i Amsterdam är värd?
Vi behöver inte gå till Amsterdam för att finna detaljplanereglerad mark som betingar ett högt värde. Av nedanstående bild 7.1 ser vi att tomtmark i Kävlinge kostar 625 SEK per kvadratmeter. Motsvarande kvadratmeterpris på de aktuella fastigheterna för Baraprojektet skulle innebära ett sammanlagt värde på de 266 hektaren om cirka 1 600 MSEK.
Bild 7.1: Tomtannons med pris (METRO Bostad, 060428).
Det finns obekräftade uppgifter som gör gällande att Ryder Cup idag är det tredje största TV-evenemanget i världen. Vad de stora TV-bolagen i USA och Europa skulle tänkas betala för sändningsrättigheter kan man ha olika uppfattningar om. Klart är emellertid att det handlar om miljarder (inte nödvändigtvis SEK…).
Golf är en stor sport och attraherar väldigt många tittare. Ryder Cup 2006 arrangeras på K- Club, Straffand, Irland. Prognoser gör gällande att Tiger Woods medverkan, vid denna tävling samt två andra golftävlingar, väntas öka omsättningen på de brittiska öarna, under tre veckor, med 1 000 MSEK. Tiger Woods kommer nog inte att tillhöra de bästa spelarna 2018, men då har säkert nya spelare kommit fram med samma attraktionskraft som Tiger Woods och generera samma ekonomiska betydelse.
Oavsett ovanstående är författarna övertygade om att ett längre framtidsperspektiv kommer visa att Malmö kommun – till skillnad från PGA of Sweden – gjorde en dålig affär 2006. På återseende 2026!
Malmö Högskola 2006-09-20
KÄLLFÖRTECKNING OCH
REFERENSER
Skrivna källor: Litteratur, Tidskrifter, Artiklar och Protokoll
Backman, Jarl. 1985. Att skriva och läsa vetenskapliga rapporter. Studentlitteratur. Lund. 1998.
Boverket. 2004. Boken om detaljplan och områdesbestämmelser. Boverkets publikationsservice. Karlskrona.
Davidsson, Bo och Patel, Runa. 2003. Forskningsmetodikens grunder, Studentlitteratur, Lund.
Garner, Olof. 2005. Vad tar tid i detaljplaneprocessen i Stockholm? KTH, examensarbete, Stockholm.
Hager, Richard. 2005. Allmänna fastighetsrätten, en introduktion. Nordstedts Juridik AB. Stockholm.
Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi. 2003.
Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt. Fastighetsnomenklatur. Fastighetsnytt
Förlag. Södertälje.
Jannerhed, Torbjörn & Uhrberg, Magnus. 2002. Planprocessen för mindre
markexploatörer. KTH, examensarbete, Stockholm.
Kalbro, Thomas. 2002. Markexploatering. Juridik, ekonomi, teknik och organisation. Nordstedts Juridik AB. Stockholm.
Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet. 2005. Fastighetsvärdering: Grundläggande teori
och praktisk värdering. Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet. Gävle och Solna.
Larsson, Nils och Synnergren, Stieg. 2003. Kommersiella hyres- och arrendeavtal i
praktiken. Nordstedts Juridik AB. Stockholm.
Lindblad, Inga-Britt. 1998. Uppsatsarbete. En kreativ process. Studentlitteratur. Lund.
Löfdahl, Hans. 1970-02-23. Stadsfullmäktiges i Malmö handlingar, bihang 108. Malmö stad. Malmö.
Morfiadakis, Emmanuel, Malmö kommun, tekniska nämnden. 2004-08-25.
Överenskommelse.
Nya lantmätaren. 2006, nummer 4. Artikel: ”Fastighetsindex skapar förtroende för
branschen”. Intervju med Svenskt fastighetsindex vd Christina Gustavsson. Växjö.
Plan- och bygglag (1987:10), PBL.
Planbeskrivning, Svedala kommun. 2005-03-18. Svedala.
Prospekt, PGA of Sweden. 2006. Inbjudan till teckning av aktier i PGA National Sweden
AB. PGA of Sweden. Halmstad.
Ramböll Sverige AB. 2005-03-17. Miljökonsekvensbeskrivning till detaljplan för Värby
61:1 m fl (PGA golfbana), samrådshandling. Malmö.
Riddersporre; Mats. 2004-02-23. Kulturmiljöutredning – inför planerad golfbana mellan
Bara tätort och Torups slott. Malmö stad, Malmö Kulturmiljö.
Strandberg, Maria. 2005-11-22. Program för forskning och utveckling för
Svensk Juristtidning, SvJT. 2004
Svensson; Ingrid. 2005-10-26. Malmö kommunfullmäktiges handlingar, bihang 128. Malmö stad. Malmö.
Söderberg, Jan. 2005. Att upphandla byggprojekt. Studentlitteratur. Lund.
Zoric Persson, Christina. Minnesanteckningar medborgarmöte kl 19.00 i
Spångholmsskolans matsal 11/11 2003 ang. eventuell golfbana söder om Bara.
Svedala kommun.
Överenskommelse. Malmö kommun och Torups Gård AB 2004-08-25. Malmö.
Muntliga källor
Dymling, John-Fredrik Svenska golfförbundets guldmärke samt Sveriges Pensionärers Intresseparti. Bandinspelad intervju, Malmö 2006-01-19.
Hammarström, Anders Svenska Golfförbundet FoU. Telefon 2006-02-07.
Herslow, Carl-Fredrik ombud Torups gård. Telefon och mejlkontakt 06-02-05.
Engström, Gert-Peter, LRF Konsult. Telefon 2006-07-07.
Jexmark, Gunilla planassistent Svedala kommun. Bandinspelad intervju, Svedala 2006-01-30.
Lindèll, Christian Position Skåne. Bandinspelad intervju, Malmö 2005-04-18.
Sandqvist, Johan Project Manager Golf engineers AB i Göteborg. Telefon 2006-02-07.
Sorling, Mikael VD PGA of Sweden. Bandinspelad intervju, Barsebäck 2005-08-05 och golfmässan, Malmö 2006-02-10.
Svennson, Johnny fastighetsvärderare Malmö kommun. Intervju, Malmö 2006-06-08.
Wembe, Gunilla tf Stadsarkitekt Svedala kommun. Bandinspelad intervju Svedala 2005-05-31.
Yngvesson, Nils styrelseledamot i PGA National Sweden AB, tidigare ordförande i kommunstyrelsen och kommunalråd i Malmö. Bandinspelad intervju Malmö 2006-05-16.
Elektroniska källor: Internet
EU-upplysningen (http://www.eu-upplysningen.se/), 2006-03-10.
EURO Info Center Syd (http://www.eicsyd.se/), 2006-03-10.
Länsstyrelsen i Skåne län (http://www.m.lst.se/index.cfm?page=B6065B2A-347D-EED3- F5FA1E99AC4C6651), 2006-04-20.
Finska Handels- och industriministeriets hemsida om statsstöd (http://www.ktm.fi/index.phtml?l=sv&s=87), 2005-12-11.
Pressmeddelande. 2005-09-27. Miljö och samhällsbyggnadsdepartementet. (http://www.regeringen.se/sb/d/5880/a/50699), 2006-04-20.
Pressmeddelande. 2006-03-07. LRF Konsult.
SDS. 2005. Sydsvenska Dagbladets nätupplaga (http://www.sydsvenskan.se/), 2005-07-04.
SDS. 2006. Sydsvenska Dagbladets nätupplaga (http://www.sydsvenskan.se/), 2006-06-14.
Skorup, Ulf och Svenska Golfförbundet. Juli 2005. Sammanställning av lagar och avtal. Advokatfirman Åberg & Co. Stockholm.
(http://sgf2.golf.se/pdf/service/LagarochAvtal.pdf), 2006-04-21.
SFI, Svenskt Fastighetsindex. 2003. Värderingshandledning för Svenskt Fastighetsindex,
september 2003, 6:e upplagan.
(http://www.fastighetsindex.se/swe/vagledning2003_ny.pdf)
Svenska Golfförbundets, SGF:s hemsida. 2006-04-19.
(http://sgf.golf.se/extra/pod/?action=pod_show&id=528&module_instance=5)
Utbildningsnämnden vid Teknik och samhälle 2004-04-02, fastställd kursplan för fastighetsvetenskap 51-60p. (http://www.edu.mah.se/FF7630/syllabus), 2005-11-12.
BILAGOR – FÖRTECKNING
1. Centrala begrepp/Nyckelord.
2. Exempel på i planprocessen tillämpliga lagar, förordningar, allmänna råd och rekommendationer.
3. Besked från Svenska industri och handelskammaren.
4. Fastighetskarta.
5. Detaljplan illustration.
Avkastningsvärde: ...En fastighets värde bedömt utifrån nuvärdet av
förväntade framtida avkastningar (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi. 2003 s. 467).
Baraprojektet:... Av författarna formulerat samlingsnamn för PGA:s köp
av aktuella fastigheter från Malmö kommun och planprocessen i Svedala kommuns regi.
Detaljplan:...Plan som beslutas av kommunfullmäktige och som
reglerar hur mark får användas och vilka anläggningar som får uppföras (Söderberg, 2005 s. 48).
Hektar:... Areaenhet eller ytenhet, förkortas ha = 10000 m2. Vanlig storlek för en golfbana är mellan 60 - 80 ha.
Marknadsvärde: ... Mest sannolikt pris för en fastighet vid en viss angiven
värdetidpunkt på en fri och öppen marknad (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi. 2003 s. 479).
Ortsprismetoder: ... Värdebedömning med ledning av likartade fastigheters
betalda pris, på en öppen och fri marknad (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi. 2003 s. 356).
PBL: ... I texten förekommande förkortning för Plan- och
bygglag (1987:10).
PGA of Sweden: ... När förkortningen används med suffixet ”of Sweden”
åsyftas den svenska underorganisationen Professional Golfers Association of Sweden. Se vidare figur 4.1.
Planprocessen: ... Sammanfattande benämning på den myndighetsprocess
som föregår ett beslut om ny detaljplan. Centrala händelser i denna process är: initiering, program, samråd, utställning, antagande, prövning och laga kraft.
Riksintresse: ... Benämning på område som pekas ut av en central
myndighet som till exempel Naturvårdsverket och anmäls till länsstyrelsen som värdefullt enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Område klassat av länsstyrelsen som riksintresse blir vid planprocessen föremål för särskild hänsyn.
Värdetidpunkt: ...Den tidpunkt som värdet hänförs till (Institutet för
värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi. 2003 s. 355).
Värderingstidpunkt:... Det datum då värdet har bestämts (Institutet för
värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi. 2003 s. 355).
allmänna råd och rekommendationer
Allemansrätten.
Gammal sedvanerätt som har lagstöd i grundlagen; regeringsformen, 2 kap. 18 §.
Anläggningslag (1973:1149).
Reglerar gemensamhetsanläggningar, enskilda vägar och tidigare lagstiftning kring sådana anläggningar.
Lag (1987:11) om exploateringssamverkan, ESL.
Reglerar skyldigheter för fastighetsägare att inom ett visst område samverka för att ställa i ordning mark och anordningar som krävs för bebyggelse.
Fastighetsbildningslag (1970:988), Fastighetsbildningslagen, FBL.
Reglerar frågor om ändrad fastighetsindelning, servitut och flyttning av fastighetstillbehör.
Förordning (1998:915) om miljöhänsyn i jordbruket.
Reglerar när man får ta jordbruksmark ur produktion. Skall anmälas till länsstyrelsen. Förfarandet är överflödigt vid detaljplansprocess, då frågorna om markanvändning styrs av detaljplanen.
Förordning (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd.
Reglerar frågor om allmänhetens bruk av idrottsanläggningar och skyldighet att anmäla till kommunen.
Förordning (1998:901) om verksamhetsutövares egenkontroll.
Konsekvens av miljöbalken och reglerar frågor om kontinuerlig bedömning av hälso- och miljörisker, dokumentation och riskbedömning. Förordningen är tillämplig på golfbanor.
Förordningen (1998:988) om hushållning med mark- och vattenområden m.m.
Reglerar Boverket och centrala förvaltningsmyndigheter skyldighet att tillsammans med länsstyrelserna utöva tillsyn enligt miljöbalken.
Förvaltningslag (1986:223), Förvaltningslagen, FL.
Reglerar förvaltningsmyndigheternas handläggning av ärenden, service till medborgarna och skyldighet att samverka med andra myndigheter.
Förvaltningsprocesslag (1971:291), Förvaltningsprocesslagen, FPL.
Reglerar formalia kring besvär till Regerings-, kammar- och länsrätt
Jordförvärvslag (1979:230), jordförvärvslagen (omtryckt 1991:670).
Reglerar frågor när juridisk person köper jordbruksmark. Lagen kan bli aktuell när en golfklubb köper mark som enligt detaljplan inte medger annat ändamål än jordbruk.
funktionsfördelning och organisation. Reglerar kommunernas befogenheter, uppgifter,
Kommunallagen 10 kap. 8 § reglerar frågor om laglighetsprövning (tidigare kommunalbesvär) vilken innebär att en kommunmedlem till exempel kan begära överprövning av en detaljplan hos länsrätten. Prövningen kan bara avse lagligheten i besluten inte dess innehåll.
Lag (1988:950) om kulturminnen m.m., Kulturminneslagen.
l bevaras. Registrerade Reglerar bland annat frågor om fornlämningar och hur dessa skal
fornlämningar finns upptagna i ett fornminnesregister som länsstyrelsen, länsmuseet och Riksantikvarieämbetet kan lämna upplysningar om. Prövning av lagen sker genom länsstyrelsen som även kan rekommendera arkeologisk utredning.
Lag (1988:205) om rättsprövning av vissa förvaltningsbeslut.
det mot det allmänna. Reglerar frågor som rör den enskildes rätt till egendom och förhållan
Lagen refererar till regeringsformens 8 kap. ”Lagar och andra föreskrifter”.
Miljöbalken (1998:808).
erar miljökonsekvensbeskrivning, miljöskyddsområden, Övergripande ramlag. Regl
vattenskyddsområden samt övriga frågor upptagna i lag (1998:811) om införande av miljöbalken.
Lag (2005:571) om ändring i miljöbalken.
bart inte stör någon, varför vattendom inte Reglerar frågor om vattenverksamhet som uppen
behövs. Anmälningsplikt till länsstyrelsen eller till kommunala miljönämnden föreligger dock.
Lag (1987:12) om hushållning med naturresurser m.m., Naturresurslagen.
Lagens portalparagraf illustrerar innehållet: ”Marken, vattnet och den fysiska miljön i övrigt skall användas så att en ekologisk, social och samhällsekonomisk synpunkt långsiktigt god hushållning främjas.” Ingår sedan 1999-01-01 i miljöbalken genom lag (1998:811) om införande av miljöbalken.
Naturvårdslag (1964:822), Naturvårdslagen, NVL.
skapsbilden. Vid exploatering kan Reglerar frågor om så kallade 19§-områden, skydd för land
dispens sökas hos länsstyrelsen. Ingår sedan 1999-01-01 i miljöbalken genom lag (1998:811) om införande av miljöbalken.
Lag (2003:778) om skydd mot olyckor, LSO.
äddningstjänsten och hur samhällets Reglerar frågor om enskildas skyldigheter mot r
räddningstjänst skall bedrivas.
Naturvårdsverkets allmänna råd om anmälan för samråd enligt 12 kap. 6§ miljöbalken. Naturvårdsverkets författningssamling. NFS 2001:15.
När väsentlig ändring av naturmiljön (12:6-samråd) föreligger, men som inte är tillståndspliktig skall anmälan till länsstyrelsen göras.
Kemikalieinspektionens bekämpningsmedelsregister
. Har relevans för Anger vilka bekämpningsmedel som är tillåtna
Reglerar tillämpningen av plan- och bygglagen.
Plan- och bygglag (1987:10), PBL.
g , vatten och bebyggelse samt planinstitut och
Re lerar frågor om planering av mark tillståndsärenden.
Lag (1970:244) om allmänna vatten och avloppsanläggningar, Va-lagen.
Reglerar frågor om vattenförsörjning och avlopp och som drives av kommunen.
Lag (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet, VvL.
behöva Tar upp frågor om markavvattning och vattenreglering. En 18-håls golfbana kan
bevattnas med cirka 50000m3/år. Tillståndspliktig vattenverksamhet prövas av
miljödomstolen eller länsstyrelsen.
Väglag (1971:948).
yndigheten presenterat i skriften: ”Rekommendationer för Innehåller regler som m
anläggande av golfbanor intill allmän väg”, Vägverkets publikation 2003:73.
Europaparlamentets och rådets direktiv 2001/42/EG av den 27 juni 2001 om bedömningen av vissa planers och programs miljöpåverkan (även kallat SEA- direktivet eller SMB-direktivet).
Faktaruta
... Lagtext, beslutas av riksdagen.
regeringen. ingar.
Författningar:
Förordning:... Bindande regler som beslutas av Föreskrifter: ... Tvingande myndighetsregler. Allmänna råd: ... Ej tvingande myndighetsanvisn Rekommendationer: .. Ej tvingande myndighetsanvisningar.
Hej Pontus!
Jag tror faktiskt att det är Kommerskollegium som kan anses vara någon form av tillsynsmyndighet vad avser statsstöd. Kollegiets roll som handelshinderombud torde även gälla frågor om eventuellt otillåtet statsstöd.
Den som arbetar med statsstödsfrågor vid Kommerskollegium heter Olivier Linden som du når på: e-post: olivier.linden@kommsers.se tfn: 08-690 48 31 Vänliga hälsningar Anna Anna Högberg
Sydsvenska Industri- och Handelskammaren/
Chamber of Commerce and Industry of Southern Sweden Euro Info Centre Syd - SE 632
Skeppsbron 2 SE-211 20 Malmö Tel: +46 40 690 24 00 Fax: +46 40 690 24 90 GSM: +46 70 216 77 69 www.handelskammaren.com