Förvärv eller Nyttjanderätt? - en jämförande studie av Baraprojektet / Acquisition or Use and Enjoyment? – a comparison of Baraprojektet

Förvärv eller nyttjanderätt?

– en jämförande studie av Baraprojektet

Andreas Lund Pontus Olsson

Höstterminen 2006

F

F

Ö

Ö

R

R

V

V

Ä

Ä

R

R

V

V

E

E

L

L

L

L

E

E

R

R

N

N

Y

Y

T

T

T

T

J

J

A

A

N

N

D

D

E

E

R

R

Ä

Ä

T

T

T

T

?

?

–

–

E

E

N

N

J

J

Ä

Ä

M

M

F

F

Ö

Ö

R

R

A

A

N

N

D

D

E

E

S

S

T

T

U

U

D

D

I

I

E

E

A

A

V

V

B

B

A

A

R

R

A

A

P

P

R

R

O

O

J

J

E

E

K

K

T

T

E

E

T

T

A

AC

US

EN

?

Av:

Andreas Lund

Pontus Olsson

Handledare:

Peter Hansson

Malmö 2006-09-20

ABSTRACT

Title: Acquisition or Use and Enjoyment? – a comparison of Baraprojektet.

Authors: Andreas Lund & Pontus Olsson.

Tutor: Peter Hansson.

Purpose/Aim: Our aim is to investigate alternatives to the sale of the properties Värby 61:1 etc. by Malmö municipality to PGA:s golf course project in Svedala municipality and to understand the planning process that preceded the decision.

Method: Our investigation is based on an explorative method where we complemented our secondary data with a number of interviews. Through our extensive observation we estimate that the rapport has good reliability and that we have accessed the right people who are able to add good validity to the rapport.

Result: Malmö municipality has not taken in consideration the unique object value factors when selling the property. Our opinion is that these factors do exist, although they are difficult to estimate. The result of this is that the price of the land should be much higher. Nils Yngvesson joining PGA National Sweden’s board’ and the parties’ competence and personal chemistry have also been a contributing factor to why the work with the normal planning process has been carried out so efficiently. The right of use that could be utilized by the parties instead of selling the land would be a leasehold right. In our opinion this would have benefited both parties with concerns regarding risk and value.

SAMMANFATTNING

– en jämförande studie av Baraprojektet.

Författare: Andreas Lund & Pontus Olsson.

Handledare: Peter Hansson.

Syfte: Vårt syfte med denna rapport är att undersöka alternativ till, det av Malmö kommun valda förfarandet, att försälja fastigheten Värby 61:1 med flera till PGA: s golfbaneprojekt i Svedala kommun samt få kunskap om den planprocess som föregick beslutet.

Metod: Undersökningen bygger på en explorativ metod. Vi har kompletterat våra sekundärdata med ett flertal intervjuer. Genom vår omfattande granskning bedömer vi att rapporten har en god reliabilitet samt att vi fått tag i de intervjupersoner som kan tillföra rapporten god validitet.

Resultat: Slutsatsen i denna rapport är att PGA National Sweden AB köpt jordbruksmark till ett rimligt pris sett i relation till marknadsvärdet. Marknadsvärdet för golfbanemark ligger nästan dubbelt så högt per hektar än vad PGA National Sweden AB köpte jordbruksmarken av Malmö kommun för. I Malmö kommuns värdering av jordbruksfastigheterna har de inte tagit hänsyn till objektsbundna värdepåverkande faktorer. Författarna menar att sådana föreligger, dock så är de svåra att värdera. Konsekvensen av detta blir att priset på jordbruksfastigheterna borde vara väsentligt högre. N Yngvessons inträde i PGA National Sweden AB:s styrelse samt parternas kompetens och personkemi har varit en bidragande faktor till att arbetet med den normala planprocessen förflutit effektivt. Den nyttjanderättsform som parterna kunde ha använt sig av, snarare än att försälja de aktuella jordbruksfastigheterna, är tomträtt. Valet av tomträtt bygger på att Malmö kommun kvarstår som fastighetsägare och

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

1. FÖRORD

1

2. INLEDNING

3

3. TEORI

13

3.2.6 Enkelt- och normalt planförfarande ...17

3.3 Värdering... 22 3.3.1 Värdering av jordbruksmark ...27 3.4 Upplåtelseformer ... 30 3.4.1 Hyra ...31 3.4.2 Arrende...31 3.4.2.1 Jordbruksarrende...31 3.4.2.2 Bostadsarrende...31 3.4.2.3 Anläggningsarrende...32 3.4.2.4 Lägenhetsarrende...32 3.4.3 Tomträtt...33 3.5 EU-perspektiv ... 33

4. BARAPROJEKTET

36

4.1 Bakgrund ...36

4.1.1 Torup PGA of Sweden National Golf Resort ...38

4.2 PGA of Sweden ...41 4.3 Tidigare brukare ...42 4.3.1 Allmänheten...42 4.3.2 Torups Gård AB ...45 4.3.3 Mindre arrendatorer/hyresgäster ...47 4.4 Överenskommelse ...47

4.4.1 Malmö kommun – Torups Gård AB...47

4.4.2 Malmö kommun – PGA National Sweden AB...48

4.5 Trepartsförhållande...49

4.6 Baraprojektets planprocess ...51

4.7 Värdering ...52

4.7.1 Marknads och omvärldsanalys...53

4.7.2 Värderingsmetod ...55

4.7.3 Värdering av jordbruksfastighet som Torups Gård AB köpt...56

4.7.4 Värdering av jordbruksfastighet som PGA National Sweden AB köpt ...57

4.8 Tänkbara alternativ ...58

5. ANALYS

61

6. SLUTSATSER

64

7. EGNA

REFLEKTIONER

65

KÄLLFÖRTECKNING OCH REFERENSER

68

1. FÖRORD

Utbildningsprogrammet Fastighetsföretagande Property manager 120 poäng, vid Malmö högskola har anpassats efter det faktum att fastighetsbranschen idag är mer tvärvetenskaplig än tidigare. Idag är branschen mer benägen att se en fastighet utifrån hela dess tekniska och sociala livslängd, snarare än det tidigare perspektivet, att se en fastighet utifrån byggprocessens produktionsskede. Denna insikt har föranlett att fler traditionella akademiska ämnen, såsom juridik och ekonomi kommit att komplettera de för branschen sedan tidigare relevanta ämnena husbyggnadsteknik, organisation och ledning samt fastighetsutveckling.

Utbildningsprogrammets sista moment utgörs av ett examensarbete om 10 poäng. Examensarbetet syftar till att studenterna självständigt skall kunna tillämpa de kunskaper som de förvärvat inom ovanstående ämnesområden. Arbetet skall bedrivas vetenskapligt och presenteras som en vetenskaplig undersökning. Målsättningen med kursen är att studenten självständigt skall kunna angripa, genomföra en analys samt skriftlig och muntligt redovisa ett problemområde (Utbildningsnämnden, 2004). Föreliggande rapport utgör en del av målsättningen med examensarbetet, för Andreas Lund och Pontus Olsson.

Under rubriken skall vi naturligtvis också tacka de personer som med stort tålamod underkastat sig våra intervjuer. Vi riktar således ett särskilt – utan inbördes ordning – tack till John-Fredrik Dymling, Svenska golfförbundets guldmärke samt Sveriges Pensionärers Intresseparti, Gert-Peter Engström på LRF Konsult, Anders Hammarström på Svenska Golfförbundet FoU, Carl-Fredrik Herslow, ombud Torups gård, Gunila Jexmark, planassistent Svedala kommun, Christian Lindèll, Position Skåne, Peter Lindgren Inspektor, Torups gård, Kyle Phillips, Banarkitekt, International Golf Course Design, Johan Sandqvist, Project Manager, Golf engineers AB i Göteborg, Mikael Sorling, VD PGA of Sweden, Johnny Svensson, fastighetsvärderare Malmö kommun, Nils Yngvesson, styrelseledamot i PGA National Sweden AB, tidigare ordförande i Sydkraft AB samt tidigare ordförande i kommunstyrelsen och kommunalråd i Malmö samt till Gunilla Wembe, tf Stadsarkitekt Svedala kommun.

Stort tack även till universitetsadjunkt Susanne Sjöström Hermansson samt till vår handledare Peter Hansson som förutom prov på visat tålamod också delgav oss många konstruktiva synpunkter och uppslag.

2. INLEDNING

Under våren 2005 kom det till vår kännedom att Professional Golfers Association of Sweden, PGA of Sweden (se vidare sida 37 samt figur 4.2) stod i begrepp att förvärva ett antal fastigheter i form av jordbruksmark, ägda av Malmö kommun, belägna i Svedala kommun. Syftet med markköpet var och är att upprätta en golfanläggning. Det stod tidigt klart att detta trepartsförhållande; Malmö kommun som ägare, Svedala kommun som planprocessansvarig kommun och PGA of Sweden som byggherre, skulle ge oss många uppslag, insikter och frågeställningar om aktuella förvärv samt kring plan- och exploateringsprocessen.

Typfall enligt Thomas Kalbro

Figur 2.1: Fyra typfall för genomförandet av planprocessen eller av en

markexploatering (Kalbro, 2002 s. 217).

Typfall 1

Typfall 3

Typfall 2

Typfall 4

Byggherren medverkar inte aktivt i detaljplanearbetet

Byggherren och kom- munen tar gemensamt fram

detaljplanen Byggherren äger

marken Kommunen äger

marken

Av ovanstående figur kan vi se att bitr. professor i fastighetsvetenskap Thomas Kalbro, KTH menar att det finns fyra typfall. Trepartsförhållandet tillför ytterligare en dimension som gör respektive aktörs roll än tydligare.

Vi skulle samtidigt få tillfälle att kritiskt granska de fastighetsköp som ingick i uppgörelsen mellan parterna PGA of Sweden, Torups Gård AB och Malmö kommun. Granskningen syftade till att belysa alternativa upplåtelseformer samt den värdering som föregick affären.

I den fortsatta framställningen skall vi under den innevarande rubriken presentera syfte, frågeställningar, metod med mera, för att därmed lägga en solid grund för det vetenskapliga arbetet. Därefter kommer vi att titta närmare på de teoretiska utgångspunkterna, däribland vilken forskning som finns kring planprocessen och värderingsteori. Vi kommer även att beröra EU-lagstiftningen. Teoriavsnittet i sin tur ligger till grund för själva undersökningen i kapitel fyra. Rapporten avslutas som sig bör med analys, slutsatser och egna reflektioner.

Vår ambition med rapportens struktur och disposition har varit att leda Dig läsare genom ett förhoppningsvis tankeväckande och intressant material. I texten återfinns ett antal centrala begrepp och nyckelord. I den mån betydelsen av begreppet inte framgår av texten så har vi i bilaga 1 samlat och kort definierat förekommande nyckelord och begrepp. Vår avsikt har vidare varit att vända oss till målgruppen studiekolleger och andra intresserade med motsvarande utbildningsnivå.

2.1 Bakgrund

Som en konsekvens av golfsportens starka utveckling i Sverige, främst under de senaste tjugo åren, har sedan mitten av 1990-talet PGA of Sweden haft planer på att etablera en golfanläggning av högsta internationella klass i Sverige. 2003 initierades ett projekt att förlägga golfanläggningen i Svedala kommun. Den mark som ansågs bäst lämpad för ändamålet var belägen söder om Bara tätort (se Bild 2.1).

Bild 2.1: Planområdets geografiska läge (Lantmäteriverket).

Aktuella fastigheter ägs sedan 1970 av Malmö kommun. Trepartsförhållandet mellan Svedala kommun; ansvariga för planprocessen, PGA of Sweden i egenskap av initierare och entreprenörer samt fastighetsägaren Malmö kommun, har skapat ett antal relativt unika omständigheter, främst avseende beslutsprocess, ägarförhållande samt hänsyn till befintlig verksamhet. Användningen av marken kommer att förändras från jordbruksmark till golfanläggning. Detta får naturligtvis konsekvenser för tidigare brukare, hyresgäster och arrendatorer och även för den aktuella planprocessen.

2.2 Problemformulering

Planprocessen – som är en del av byggprocessen – är en bra benämning på de händelser och beslut som skall ske efter en kronologisk ordning. Processbegreppet motiveras av att varje projekt är unikt. Vi kan jämföra med byggprocessen för ett hus. En byggnad skall uppföras och förvaltas, vilket kan tyckas vara en trivial och stereotyp händelsekedja eller process. Erfarenheten visar att så icke är fallet. Parallellt kan man med stöd av motsvarande erfarenhet på projekteringsnivån påstå att varje planprocess är unik. Förvisso skall ett par lagbundna formalia etableras, såsom samråd, fördjupad översiktsplan, program och detaljplan. Faktum kvarstår emellertid; ett antal för projektet unika beslut skall fattas. Besluten fattas dessutom i en unik kontext; temporal, politisk, ekonomisk, konjunkturkänslig, miljömässig, kulturell. Det som framstod som självklart på ett tidigt stadium kan i ett senare skede visa sig vara ogenomförbart. Många nya hänsyn, omständigheter och åsikter framkommer under remiss-, projekterings- och samrådsarbetet samt även genom olika utredningar och myndighetskontakter. Det som har väckt vårt intresse är framförallt följande omständigheter:

De aktuella fastigheterna har varit i Malmö kommuns ägo sedan 1970. Marken utgör en resurs för Malmö kommun och i den mån man avyttrar den så bör det ske till marknadspris. Om marken inte säljs till marknadspris subventionerar, på skattebetalarnas bekostnad, Malmö kommun entreprenören – i det här fallet PGA of Sweden. Och vad är egentligen ett rättvisande marknadspris? Vilken värdetidpunkt skall tillämpas? Fanns det alternativ till försäljningen?

Initiativtagaren i det här fallet har varit PGA of Sweden. Organisationen PGA of Sweden har haft den grannlaga uppgiften att få Malmö kommun att upplåta/försälja marken och att få Svedala kommun att hantera planprocessen, parallellt med beslutsprocessen i Malmö kommun. Vidare har PGA of Sweden varit angelägen om att tillvarata tidigare brukares intressen, såväl arrendatorer som allmänhet och andra intressenter.

2.3 Syfte

Syftet med denna uppsats är att:

Undersöka alternativ till, det av Malmö kommun valda förfarandet, att försälja fastigheten Värby 61:1 med flera till PGA:s golfbaneprojekt i Svedala kommun samt få kunskap om den planprocess som föregick beslutet.

2.3.1 Frågeställningar

Vilken typ av värdering gjordes inför försäljningen av de aktuella fastigheterna? Hur har den aktuella planprocessen sett ut?

Vilka övriga nyttjanderättsformer kunde parterna ha använt sig av?

2.4 Metod

Vid vårt metodval har vi varit angelägna om att skapa förutsättningar för replikation och evaluering. Genom klara och precisa formuleringar möjliggör vi för tredje part att upprepa vårt arbete (Lindblad, 1998 s. 39). En utomstående som således följer arbetets upplägg, tar del av den dokumentation som vi använt samt genomför motsvarande intervjuer – inte nödvändigtvis i samma kronologiska ordning – kommer sannolikt att instämma i våra slutsatser .

Att utforma rapporten som en manual för att tillgodose ovanstående målsättning hade inkräktat på tillgängligheten. Rapporten som helhet anser vi förmedlar att våra slutsatser är relevanta och giltiga. Rent konkret innebär detta att vi inte förlorat oss i alltför komplicerade resonemang utan strävat efter att våra idéer och tankar skall vara tydliga och lätta att följa. På samma sätt har vi opartiskt försökt att tolka våra intervjuer och i texten tydligt refererat, enligt Harvardsystemet, till respektive källa, (Backman, 1985 s. 22).

Vi har sett som vår uppgift att undersöka vilka beslut som togs och vilka alternativ som fanns tillgängliga vid beslutstillfället. Vi har således följt beslutsprocessen och noterat ett antal vägval. I egenskap av – så långt det är möjligt – kritiska studenter har vi följaktligen granskat och gjort jämförelser mellan fattade beslut, ingångna avtal, ställningstaganden och av oss identifierade alternativ.

Examensarbetet har också haft inslag av fältstudier. Vi har besökt myndigheter, arkiv, mässor och byggnadsplatsen. För att göra uppsatsen mer konkret har vi valt att ta med ett par foton från området. Vi hoppas därmed att öka förståelsen för och omfattningen av projektet. Fotomaterialet illustrerar också projektets karaktär.

Den metod vi arbetat efter kan närmast beskrivas som kvalitativ, mer hermeneutiskt tolkande, med ett strategiskt urval av intervjupersoner, kompletterat med en sekundäranalys. Vår undersökning bygger därmed på en explorativ metod genom att vi kompletterat våra sekundärdata med ett flertal intervjuer. (Lindblad, 1998 s. 25). Genom vår omfattande granskning så bedömer vi att vårt arbete har god reliabilitet (undersöka på ett tillförlitligt sätt) samt att vi fått tag i de intervjupersoner som kan tillföra arbetet god validitet (undersöka rätt saker) (Davidsson, 2003 s. 102).

För att göra sökandet av övriga rapporter på temat planprocess och även värderingsteori så komplett som möjligt, så vände vi oss till Malmö University Electronik Publishing, MUEP och till Xerxes (en tjänst inom Lunds universitets Digitala Bibliotek, http://theses.lub.lu.se/undergrad/). Vi har även undersökt Lunds universitets avhandlingar (Scripta Academica Lundensia). Söktjänsten Lovisa hjälpte oss att hitta Stefan Olanders bok om Planprocessen, ett hinder för nyproduktion av bostäder? en enkätstudie av

byggherrars och entreprenörers upplevelser av planprocessen. Thomas Kalbro, bitr. prof. i

Fastighetsvetenskap vid KTH har varit handledare för ett antal examensarbeten inom ämnesområdet planprocessen och dess implikationer i byggprocessen totalt. Några av dessa examensarbeten utgör referenser i vårt arbete. T Kalbro har även skrivit ett antal läroböcker om markexploatering och planprocessen. Intrycket från sökningsarbetet är annars att det generellt inte finns så mycket skrivet om planprocessen (LIBRIS webbsök gav 11 träffar på ”Planprocessen”) men en hel del om värderingsproblematik.

Svenska Golfförbundet har en egen forsknings och utvecklingsavdelning som främst sysslar med drift och underhåll av en golfbanas grönområden. Vidare bedriver man också forskning kring rekommendationer för att bevara natur- och kulturvärden samt natur och landskapsanpassning – beröringspunkter gentemot planprocessen (Strandberg 2005 s. 2).

Ansvariga för forsknings och utvecklingsarbetet på Svenska Golfförbundet är Maria Strandberg (natur- och miljöfrågor) samt Anders Hammarström (övriga frågor). Några för vårt vidkommande aktuella forskningsrapporter har emellertid inte presenterats från Svenska Golfförbundet.

Ett av de konsultföretag som vi var i kontakt med; Golf engineers AB i Göteborg, där berättade Project Manager Johan Sandqvist att några specifika forskningsrapporter kring planprocessen och golfbanor kände de inte till. Däremot hade de kunskap om olika publikationer som berörde planprocessen generellt.

Intervjuerna som vi genomfört har inte följt någon strikt intervjuguide. Olika befattningshavare har fått svara på olika frågor, men vi har även haft för samtliga intervjupersoner gemensamma frågor. Därmed har frågorna haft låg grad av både standardisering och strukturering och följaktligen har intervjuerna haft journalistisk karaktär (Davidsson, 2003 s. 71). Förfarandet har inneburit att vi har haft friheten att kvalitativt kunna tolka respektive intervjusvar utifrån den intervjuade personens unika kompetens. Ett annat intervjuförfarande, med till exempel svarsalternativ och frågeformulär, hade inneburit att vi riskerat att få spekulativa svar, då vi därmed begärt svar utanför respektive respondents kompetensområde. Det induktiva och upptäckande arbetssättet har således varit tillräckligt under intervjuarbetets gång (Davidsson, 2003 s. 78).

Vi intervjuade följande personer:

John-Fredrik Dymling, Svenska golfförbundets guldmärke samt Sveriges Pensionärers Intresseparti. J-F Dymling har ett förflutet inom golfen bland annat som klubbordförande, entreprenör och utvecklare av golfanläggningen Österlens GK. J-F Dymling har därmed en bred erfarenhet av markexploatering och exploateringsprocessen. Under kommunfullmäktiges möte i Malmö (2005-11-17) var vi åsyna vittnen till J-F Dymlings kritik av det valda förfarandet, angående föreliggande projekt. Vi återkommer till hans olika ställningstagande och argument. Det framstod tidigt som angeläget att prata med J-F Dymling mot bakgrund av hans erfarenhet av planprocessen, kunskap om aktuellt ärende, insynen i den politiska processen samt hans breda erfarenhet av byggherrerollen, bland annat i olika golfbaneprojekt på Österlen.

Gunila Jexmark, planassistent/administratör Svedala kommun. G Jexmark ansvarade för de operativa frågor kring projektets planprocess. Hon hjälpte oss också med kartmaterial och andra för projektet centrala handlingar. G Jexmark hade detaljkunskap om vilka besvärshandlingar som förelåg och för övrigt alla andra formalia kring projektet. Hon hade också insyn i trepartsförhållandet och vad det innebar för den aktuella planprocessen.

Christian Lindèll, Position Skåne. C Lindéll i egenskap av utredare i strategisk planering och tidigare forskare, har kunskap om vilka olika synergieffekter som följer av en etablering av Baraprojektets omfattning. Vad kan man förvänta sig för skatteeffekter? Vad kan man säga om förväntade arbetstillfällen med mera? Många argument som framkommit under plan- och programsamråds skedena gjorde gällande att den projekterade golfbanan skulle ha positiva effekter för Svedala kommun. C Lindéll skulle svara på om detta var med sanningen överensstämmande.

Peter Lindgren Inspektor, Torups Gård AB. P Lindgren kunde ge oss en beskrivning av de konsekvenser projektet med golfanläggningen fick för Torups gård AB i egenskap av tidigare brukare och arrendator. Vi intervjuade honom för att få detaljkunskap om hur tredje man/tidigare brukare upplevde projektet.

Mikael Sorling, styrelseledamot och VD i PGA National Sweden AB sedan år 2001. Övriga uppdrag: VD för PGA of Sweden, VD och styrelseledamot i PGA Sverige AB, Styrelseledamot i följande bolag: Svenska Golftourerna AB, PGA of Europe Ltd, Ryder Cup Europe LLP, Ryder Cup European Development Ltd samt trustee i Ryder Cup Europe Development Charity Trust. M Sorling är entreprenören i projektet. Han har drivit frågan om en egen anläggning för PGA of Sweden.

Nils Yngvesson, styrelseledamot i PGA National Sweden AB sedan år 2003. Övriga uppdrag: Ordförande i MKB Fastighets AB, tidigare ordförande i Sydkraft AB samt tidigare ordförande i kommunstyrelsen och kommunalråd i Malmö. N Yngvesson intervjuade vi för att han har insikt i projektet samt stor erfarenhet av den politiska processen såväl som erfarenhet av planprocessen. N Yngvesson fungerade också som sambandslänk mellan PGA National Sweden AB, Malmö kommun och Svedala kommun. Dessutom så hade N Yngvesson uttalat sig i media om projektet i egenskap av styrelseledamot i PGA National Sweden AB. N Yngvesson hade vidare en central roll vid Malmö kommuns köp av marken kring Torups Gård 1970. Vi fick privilegiet att intervjua honom i alla hans många egenskaper.

Gunilla Wembe, tf Stadsarkitekt Svedala kommun. G Wembe inom verksamhetsområdet Miljö och teknik i kommunorganisationen, har haft en central funktion i den planprocess som lett fram till detaljplanen som medger golfanläggningen. G Wembe var också Svedala kommuns representant/kontakt gentemot PGA of Sweden. Som ansvarig tjänsteman och representant för de planeringsansvariga kunde G Wembe ge oss en orientering om ärendet. G Wembe rekommenderade dessutom att vi skulle prata med G Jexmark.

Utöver ovanstående personer så har vi haft kontakt – personliga möten såväl som telefonkontakter – med Gert-Peter Engström på LRF Konsult, Anders Hammarström på Svenska Golfförbundet FoU, Carl-Fredrik Herslow, ombud Torups Gård AB, Kyle Phillips, Banarkitekt, International Golf Course Design, Johan Sandqvist, Project Manager, Golf engineers AB i Göteborg samt Johnny Svensson, fastighetsvärderare vid Malmö kommun. Dessa har bidragit till svar på detaljfrågor snarare än att tala om Baraprojektet som helhet.

Om vi nu ikläder oss rollen som utomstående granskare och tittar på vårt metodval – vad upptäcker vi då för svagheter? Ja, då våra frågeställningar ibland upplevts som väl ingående – bland annat lät Carl-Fredrik Herslow meddela att familjen Leithner inte var intresserade av ge oss svar på frågor rörande arrendeavtalet, affärsuppgörelser och informella kontakter – så har vi inte fått entydiga och kompletta svar. Våra resurser att gå vidare i dessa fall har varit otillräckliga. Samtidigt kan vi konstatera att vi därmed nått så långt som officiellt och annat offentligt material medgav. Våra källor i övrigt har till stor del bestått av offentliga utredningar, oberoende press (om det nu existerar) och myndighetsbeslut. Dessa sekundärkällors validitet har vi genom triangulering (Davidsson, 2003 s. 104) till stor del kunna bekräfta. Källkritiken gentemot våra primärkällor har vi tillgodosett genom att se på olika utsagor i förhållande till protokoll och dokument. Vi har under arbetets gång eller vid annat tillfälle inte funnit någon anledning att tvivla på våra källor. Vår granskning av källornas opartiskhet, korrekthet och relevans, anser vi därmed tillgodosedd.

2.5 Avgränsningar

Arbetet med planprocessen och värderingsfrågor kom att innebära flera beröringspunkter med en rad ämnen och frågeställningar. I våra resonemang har vi inte tagit hänsyn till olika skatteeffekter, såsom kapitalvinst och fastighetsskatt. Från överstatligt perspektiv har vi begränsat oss i så måtto att vi endast berör EU:s statsstödsregler. Andra EU-relaterade frågeställningar, såsom jordbruksbidrag, jämförelse mot andra EU-länders planprocess och plan- och byggregler har vi inte berört.

Vad gäller värdering så har vi begränsat oss till att endast göra översiktliga bedömningar av marknads- och omvärldsanalys, som ligger till grund för våra antaganden om marknadsvärde. Någon utredning av berörda kommuners agerande med avseende på kommunallagen har inte genomförts, då inslaget av offentlig rätt ligger utanför våra frågeställningar.

Vi har koncentrerat oss på processen från initieringen av PGA of Sweden fram till meddelat bygglov.

3. TEORI

Vår teoretiska grund tar utgångspunkt främst inom fyra områden. Planprocessen från initiering fram till färdig detaljplan. Värderingsteori för konventionella fastigheter såväl som för jordbruksfastigheter. Upplåtelseformer och alternativ till förvärv. Annan lagstiftning som kan påverka eller ha relevans för Baraprojektet.

De personer som vi intervjuat har mer eller mindre tydligt förmedlat att planprocessen är omfattande. Detta faktum bekräftas när man besöker den del av Svenska Golfförbundets hemsida, som behandlar frågor kring och om planprocessen (SGF:s hemsida, 2006-04-19). En annan observation som illustrerar planprocessens komplexitet är att det finns konsultföretag som huvudsakligen sysslar med planprocessfrågor för att hjälpa nya verksamheter. Även bilaga 2 illustrerar omfattningen av planprocessen.

I vardagligt tal, men även i mer kvalificerade ekonomiska sammanhang, talas det ofta om en fastighets värde. En ständigt återkommande fråga är: Vad är fastigheten värd? Som motfråga ställs då vad som avses. Att definiera ordet ”värde” är svårt. Vissa anser att ”värdet” är det som man betalt för fastigheten, andra anser att ”värdet” är nyttan av fastigheten. För att få en förståelse av olika värde- och värderingsproblem är det mycket viktigt att man använder sig av en gemensam terminologi, samt att det råder en enighet om dess innebörd. Vi skall återkomma till dessa frågor.

Planprocessen och värderigsproblematiken är centrala områden för en entreprenör. Nu erbjuder lagstiftningen många upplåtelseformer, så en intressent av en fastighet behöver inte nödvändigtvis köpa fastigheten. Hyra och olika former av arrende kanske tillgodoser intressentens behov.

Om entreprenören efter att ha övervägt sina alternativ – angående processen, värderingen och upplåtelseformer – beslutar att köpa en fastighet av det offentliga; till vilket pris kan det ske utan att andra regelverk aktualiseras, som till exempel EU-lagstiftningen om statsstöd.

3.1 Tidigare

forskning

I september 2005, efter drygt tre års arbete, så överlämnade PBL-kommittén sitt slutbetänkande: Får jag lov? Om planering och byggande, SOU 2005:77, till statsrådet och samhällsbyggnadsminister Mona Sahlin. Kommittén, under ledning av generaldirektör Lars Eric Ericsson, kunde konstatera att något behov av en genomgripande förändring av plan- och bygglagstiftningen inte föreligger. Däremot har kommittén lämnat ett antal förslag på att förenkla och effektivisera tillämpningen av olika lagar, bland annat ett antal av dem som omnämns i bilaga 2 (Pressmeddelande, 2005-09-27).

De föreslagna förenklingsåtgärderna ligger i linje med en annan rapport om reformeringen av plan- och bygglagen. Anders Victorin uttryckte i Svensk Juristtidning (SvJT, 2004 s. 715) att planprocessen är komplicerad och bör förenklas. Han menade vidare att planprocessen kan fungera som ett konkurrenshinder då små företag inte har resurser att driva planprocessen enligt lagens intentioner.

Länsstyrelsen i Stockholms län tillsammans med Svenska Golfförbundet hade noterat att det förelåg ett behov av en gemensam inventering av vilka moment som är centrala i planprocessen, i synnerhet vid etableringen av nya golfanläggningar. Detta föranledde Länsstyrelsen i Stockholms län att ta fram rapporten Planering av golfbanor i Stockholms

län 2006-01-23. De slutsatser man drar i rapporten är inte främst av utredande natur utan

handlar mer om ett övergripande planeringsunderlag samt vilka prövningar och tillståndsansökningar som är aktuella.

3.2 Planprocessen

Sverige som nationalstat och statsapparaten i övrig formulerades av Gustav Vasa under 1500-talet. Det offentligt styrda Sverige har således en lång tradition att falla tillbaka på. Samhällsplaneringen utgör inget undantag. Redan under medeltiden uppstod de första planerna på hur mark, vatten och bebyggelse skulle användas. De första nationella lagarna inom området tillkom 1734. Utvecklingen därefter har gått mot en ökad reglering (Boverket, 2004 s. 7).

Idag har vi ett omfattande regelverk som domineras av PBL, miljöbalken, myndigheter, det kommunala självstyret och länsstyrelsens tillsynsuppdrag. Samhällsplaneringen skall ta hänsyn till tre mer eller mindre aktiva aktörer: De planeringsansvariga, entreprenörerna och de berörda.

I plan- och bygglagen regleras kommunens rätt att planera ett område. Kommunen har en stark ställning i planeringsarbetet och bestämmer i stort sett själv när ett område skall detaljplanläggas. Man talar om det kommunala planmonopolet. Utöver detaljplan så finns det ytterligare fyra så kallade planinstitut, vilket är den sammanfattade benämningen på vart och ett av de fem lagkomplex som reglerar användningen och planeringen av mark och vatten. De fem planinstituten är: regionplan, översiktsplan, detaljplan, områdesbestämmelser och fastighetsplan. De tre sistnämnda är juridiskt bindande (Länsstyrelsen i Skåne län, Boverket, 2004 s. 7-35).

3.2.1 Regionplan

Regionplan skall ange riktlinjer i interkommunala frågor såsom lokalisering av bebyggelse och användningen av mark och vatten inom planområdet. Eller som det sägs i PBL 7 kap. ”Regionplanen skall tjäna till ledning för beslut om översiktsplaner, detaljplaner och områdesbestämmelser.” Ansvarig för regionplanens framtagning är ett av regeringen utsett regionplaneorgan (Länsstyrelsen i Skåne län, Boverket, 2004 s. 7-35).

3.2.2 Översiktsplan

PBL anger att varje kommun skall ha en översiktsplan för hela kommunens geografiska område. Planen skall förnyas varje mandatperiod för att säkerställa att utvecklingsfrågor hålls moderna, att det finns aktuella underlag för kommande detaljplanearbete samt att kommuninnevånarna kontinuerligt bereds tillfälle att yttra sig över kommunens visioner om framtiden. Översiktsplanen skall vara vägledande för hur kommunen i framtiden vill besluta om anläggningar, utveckling av befintlig bebyggelse samt om kommande användning av mark- och vattenområden.

Kommunen kan inom olika områden göra en fördjupad planering, en så kallad fördjupad

översiktsplan. Förfarandet kan betraktas som ett förstadium till arbetet med en ny

detaljplan (Länsstyrelsen i Skåne län, Boverket, 2004 s. 18).

3.2.3 Detaljplan

En detaljplan är en plan över framtida markanvändning som fastställs av kommunfullmäktige och blir därmed bindande. Planen arbetas fram genom samråd med länsstyrelsen. Även allmänheten och berörda sakägare får framföra synpunkter vid utställningar och samrådsmöten. Många hänsyn skall beaktas när kommunen tar fram en ny detaljplan, bland annat natur- och miljöintressen. Detaljplanen skall normalt genomföras under en tid av 5 - 15 år. I detaljplanen regleras vilka anläggningar som får uppföras och hur de får utformas, inom de olika geografiska områden som detaljplanen täcker. När man anlägger en golfbana i exploaterade områden regleras detta genom detaljplanen (Länsstyrelsen i Skåne län, Boverket, 2004 s. 11).

3.2.4 Områdesbestämmelser

Kommunen kan använda sig av områdesbestämmelser inom begränsade områden där det inte finns någon detaljplan. Därmed så kan man reglera verksamheten inom de delar av kommunen som bara är föremål för översiktsplan. Områdesbestämmelser är juridiskt bindande till skillnad från översiktsplanen. Områdesbestämmelser och detaljplan kan överklagas av sakägare – som under utställningstiden framfört synpunkter – till länsstyrelsen. Sista instans att överklaga de tre juridiskt bindande planinstituten är regeringsrätten (Länsstyrelsen i Skåne län, Boverket, 2004 s. 15).

3.2.5 Fastighetsplan

En fastighetsplan styr hur kommunen inom en detaljplan skall reglera framtida fastighetsindelning, servitut, gemensamhetsanläggningar och ledningsrätter. Fastighetsplanen beslutas av kommunfullmäktige eller så kan beslutet i mindre fall delegeras till kommunens byggnadsnämnd eller motsvarande. En fastighetsplan får inte stå i strid med detaljplanen (Länsstyrelsen i Skåne län, Boverket, 2004 s. 10).

3.2.6

Enkelt- och normalt planförfarande

Länsstyrelsen samarbetar under processen med kommunen så att utredningar och processens framskridande inte skall äventyras. Arbetet bedrivs således på flera täter. Det länsstyrelsen främst skall granska och utreda är om den föreslagna detaljplanen strider emot så kallade riksintressen. Det finns två slags riksintressen, dels de som varje central myndighet skall anmäla till länsstyrelsen (verksamhetsbundna riksintressen) och dels de som omnämns i miljöbalkens 4 kap. (geografiska områden med särskilda hushållningsbestämmelser). Utredningen som skall klarlägga miljöns påverkan kallas MKB eller miljökonsekvensbeskrivning. Andra särskilda utredningar som kan bli aktuella är trafik- och bullerutredningar samt utredningar om flora och fauna (Länsstyrelsen i Skåne län, Boverket, 2004 s. 22).

Vad gäller planerade åtgärder som rör vatten kan man i princip säga att all vattenverksamhet fodrar tillstånd från miljödomstolen, så kallad vattendom (Skorup, 2005 s. 26). Prövningen görs mot miljöbalkens hänsynsregler. Tidigare så var det en vattendomstol som utgjorde första instans i vattenmål. I och med miljöbalkens införande 1999 så är det numera fem miljödomstolar (tingsrätterna i Umeå, Östersund, Stockholm, Växjö och Vänersborg) som avgör vattenmål. Första besvärsinstans är miljööverdomstolen (Svea hovrätt). Lagstiftningen som reglerar ovanstående utgörs främst av PBL och miljöbalken. Ibland refereras till äldre lagstiftning såsom; Lag (1942:350) om fornminnen och Lag (1960:690) om byggnadsminnen, dessa två lagar ersattes 1989-01-01 av Lag (1988:950) om kulturminnen, kulturminneslagen. Denna lag reglerar skyldigheten att ta hänsyn till olika forn- och kulturminnen och kan föranleda separata arkeologiska utredningar.

Principiell översikt av planprocessen vid enkelt planförfarande Översikts-plan Program-samråd Plan- samråd Ut-ställning An- tagande Prövning Laga kraft

Översikts-plan Samråd eller underrättelse tagande An- Prövning Laga kraft

Principiell översikt av planprocessen vid normalt planförfarande

Figur 3.1: Boverkets principiella översikt av enkelt- och normalt planförfarande (Boverket, 2004 s. 21).

Det finns två typer av planförfarande: enkelt och normalt planförfarande. Det enkla används främst vid kompletteringar av tidigare detaljplaner samt när detaljplanen är av begränsad betydelse, av ringa intresse för allmänheten samt är förenlig med innevarande översiktsplan och länsstyrelsens granskningsyttrande (PBL 4 kap, 9§). Man kan generellt säga att i Malmöregionen är alltid det normala planförfarandet aktuellt.

Översiktsplanens eller den fördjupade översiktsplanens innehåll ligger till grund för planprocessen som leder till en laga kraft vunnen detaljplan, se figur 3.1. En utförlig fördjupad översiktsplan kan ersätta skedet programsamråd. Översiktsplan i övrigt, se sidan 15. Programsamråd enligt figur 3.1 eller detaljplaneprogram innehåller utgångspunkter och mål för detaljplanen. Programmet skall även ange kommunens vilja och avsikt med aktuell planeringsåtgärd. Hur ingående och detaljrikt programmet skall vara beror på detaljplanens omfattning och betydelse. Påverkar detaljplanen mark, vatten, anläggningar som avsevärt påverkar miljön och hälsa, så krävs att en miljökonsekvensbeskrivning ingår i programmet. Tanken med programmet är att berörda parter, allmänheten och andra intressenter tidigt skall få en överblick eller sammanfattning av det förestående detaljplanearbetet. Programmet medger således att kommunen tidigt får in synpunkter och erfarenheter från andra och även från länsstyrelsen, se figur 3.2. Om det finns en fördjupad översiktsplan eller om det enkla planförfarandets förutsättningar är uppfyllda, så krävs ej något program, se figur 3.1 (Boverket, 2004 s. 22).

Plansamrådet syftar till att ge sakägare och boende tillfälle att yttra sig över detaljplanen,

innan några låsningar skett. Kommunen skall även samråda med länsstyrelsen samt med andra kommuner och myndigheter som berörs av detaljplanen, se figur 3.1. Målet med plansamrådet är att bredda beslutsunderlaget och att ge möjlighet till insyn och påverkan. Ett särskilt samrådsförfarande kan även tillämpas när kommunen tar fram detaljplaneprogrammet, då programmet i stor utsträckning styr det kommande stegen i planprocessen. Förfarandet skall garantera medborgarinflytande på ett tidigt stadium. Berör detaljplaneförslaget många personer bör samrådsförfarandet ske genom ett offentligt möte. Samrådskretsen bör avgränsas men ändå vara så omfattande att inga enskilda eller organisationer som berörs av detaljplanearbetet utestängs. Betydelsen av samrådsskedet framgår i viss mån genom det enkla planförfarandet, där man kan begränsa de formella kraven, i förhållande till det normala planförfarandet. Begränsningarna får emellertid inte äventyra intressenternas inflytande över processen, varför samråd och underrättelse kvarstår (Boverket, 2004 s. 23).

Efter samrådskedet skall kommunen presentera eller ställa ut detaljplansförslaget under minst tre veckor. Utställningen är det sista tillfället för olika intressenter att lämna synpunkter på detaljplaneförslaget. Synpunkterna skall lämnas skriftligen till kommunen. Kommunen skall mot bakgrund av de inlämnade synpunkterna skriftligt redovisa ett utlåtande som visar hur man beaktat inkomna synpunkter. Utlåtandet skall delges till dem som inkommit med synpunkter. Om utställningen med inkomna synpunkter för med sig att ursprungsförslaget väsentligen ändras, så skall en ny utställning arrangeras. De handlingar som skall finnas med vid en utställning utöver planförslaget är bland annat programsamråd och miljökonsekvensbeskrivning. Vilka handlingar som skall finnas med i övrigt regleras av 5 kap 26§ i PBL (Boverket, 2004 s. 27).

Kommunfullmäktige antar detaljplanen. Beslut om antagande om detaljplan kan delegeras av kommunfullmäktige till kommunstyrelsen eller till byggnadsnämnden. Detaljplaner som är föremål för enkelt planförfarande kan utgöra exempel på planbeslut som delegeras. I omedelbar anslutning till antagandet så skall berörda sakägare, myndigheter och andra sedan tidigare identifierade intressenter underrättas om antagandebeslutet.

Underrättelsen skall även innehålla en besvärshänvisning om hur man överklagar kommunfullmäktiges beslut (Boverket, 2004 s. 31).

Den som avser att överklaga ett detaljplaneförslag måste göra detta genom hänvisning till tidigare inkomna skriftliga synpunkter som inte blivit tillgodosedda. Överklagandet ställs till den instans som fattat beslutet. Kommunens beslut kan överklagas till länsstyrelsen och länsstyrelsens beslut kan i sin tur överklagas till regeringsrätten. Länsstyrelsen kan även själva överpröva kommunens beslut (Boverket, 2004 s. 32).

Om ingen besvärar sig – inom föreskriven besvärstid – över kommunens, eller i förekommande fall, länsstyrelsens beslut, så vinner detaljplanen laga kraft och blir därmed rättsligt bindande. Så kallat lagakraftsdatum skall antecknas på planhandlingarna (Boverket, 2004 s. 33).

I figur 3.2 illustreras mer utförligt de olika instansernas funktioner, vid normalt planförfarande för att ta fram en detaljplan.

Planprocessen

Synpunkter Synpunkter Synpunkter Synpunkter

Synpunkter Synpunkter Synpunkter Program för detalj-plan, samråd Förslag till detaljplan, samråd Utställning av detaljplan. Här måste man yttra sig om man tänker överklaga Antagande av detaljplan Kom-munen Läns-styrelsen Sak-ägare, Berörda Detalj-planen vinner laga kraft Sak-ägare, Berörda Kom-munen Prövar om detaljplanen tillgodoser riksintressen m.m. Prövning av överklaganden Överklaganden till Länsstyrelsen

Utredningar, prövning av naturvårdsärenden, beslut

Utredningar, prövning av kulturmiljöärenden, beslut

Anmälan av vattenverksamhet, beslut

Synpunkter

Figur 3.2: Schematisk översikt av planprocessens ”normala planförfarande” (Boverket, 2004 s. 38 och Skorup, 2005 s. 18).

Länsstyrelsens roll i planprocessen handlar om att vara kontrollorgan för staten och se till att nationella intressen tillgodoses, såsom samordning av olika infrastrukturfrågor. Vidare skall länsstyrelsen, när en kommun antagit en detaljplan, granska om planen uppfyller olika intressen kring till exempel riksintressen och miljölagstiftning.

Ytterst kan länsstyrelsen om den finner att lagstiftningen inte är tillgodosedd upphäva kommunens beslut om den aktuella detaljplanen. Rent praktiskt sker framtagandet av en detaljplan genom ett nära samarbete mellan kommunen och länsstyrelsen. Detta för att man inte skall hamna på fel kurs under arbetets gång. Godkännandet av en detaljplan från länsstyrelsen skall – om kommunikationen fungerat – vara en formalitet.

3.3 Värdering

Med en fastighet avses normalt mark, byggnader och anläggningar, enligt jordabalken, JB 1:1 samt 2:1 (Hager, 2005 s. 19-21). När man börjar med värderingen av en fastighet är det mycket viktigt att man juridiskt klarlägger vad som avses med en fastighet: vad är tillbehör, relaterade rättigheter och skyldigheter exempelvis servitut, hur ser äganderätten ut? Fastigheter som marknadsobjekt har ett flertal mer eller mindre utpräglade särdrag till exempel att de har ett fixt läge med allt vad som följer rörande fastighetens läge, omgivningarna och dess unikhet. Andra fastighetsrelaterade egenskaper är lång varaktighet i utnyttjandet och att investeringar i fasigheter oftast kräver stora kapitalinsatser ofta i kombination med lånefinansiering. Fastighetsmarknaden karaktäriseras av en låg omsättning av fastighetsbeståndet, på en ”sällanköpsmarknad” som till största delen består av äldre fastigheter (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 334).

Att bestämma värdet på en fastighet är svårt. För att göra det hela lite enklare kan man med fördel använda sig av speciella metoder. De vanligaste värderingssituationerna är i samband med köp och försäljning, redovisning, belåning, lönsamhets- och portföljanalyser. En värdering kan omfatta allt från några kvadratmeter mark, småhus, flerfamiljshus, jord- och skogsfastigheter, kommersiella fastigheter, industrifastigheter, specialfastigheter i form av skolor, sjukhus och så vidare. Ett värderingsobjekt kan avse hela eller delar av enskilda fastigheter eller fastighetsbestånd av varierande omfattning (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 335).

En central roll i vår samhällsekonomi är de värdeteoretiska frågorna. Den grundläggande värdeteorin har sedan århundraden en stabil förankring i den allmänna ekonomiska teorin. Detta hindrar inte att den ständiga utvecklingen av tillämpade metoder sker för att återspegla nya synsätt och teoriutveckling. Den första fråga som vi ställer oss är: Varför uppstår ett värde? Att besvara denna fråga är svårt, men ett grundläggande synsätt är att ett värde skapas ur behov och tillfredställelse. Värdet av en resurs skapas av förväntningar om framtida nyttor vid dess användning. Värde = en funktion av framtida potentiella nyttor (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 336).

Här är det viktigt att poängtera att det rör sig om framtida nyttor. Historisk fakta är endast intressant om det kan fungera som vägledning för att kunna göra en bedömning av framtiden. Därför är all värdebedömning behäftad med osäkerhet, oavsett vilka metoder som används för värderingen. Detta är ett faktum som inte alltid tillräckligt beaktas vid tolkningen av en värderingsutlåtande (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 336).

Det man egentligen värderar är de rättigheter/möjligheter som är förknippade med värderingsobjektet, inte det fysiska objektet. När man arbetar med värdering av en fastighet handlar det om att se objektet som en ekonomisk tillgång, givet en rad olika värdepåverkande fastighets- och omvärldsanknutna faktorer och restriktioner. Omvärldsanknutna faktorer kan till exempel vara ränteläget och hur den rådande världskonjunkturen ser ut (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 353).

Vid värdering av fastigheter är det av yttersta vikt att ange vilket värdebegrepp som avses i en viss värderingssituation, samt att man klart definierat det utnyttjade begreppets innebörd. För att lättare få en bild över de olika värdebegreppen och deras eventuella inbördes samband har begreppen klassificerats i tre grupper enligt följande:

♦ Marknadsvärderelaterade (till exempel marknadsvärde, likvidationsvärde, taxeringsvärde, belåningsvärde, och nettoförsäljnings-värde).

♦ Avkastningsvärderelaterade (till exempel avkastningsvärde, nyttjandevärde, investeringsvärde).

♦ Kostnadsrelaterade (till exempel tekniskt nuvärde, återanskaffningsvärde). (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 339).

Tidigare i värderingsavsnittet har vi förklarat att ett värde skapas av att en resurs ur förväntningar om framtida nyttor vid dess användning – sålunda i relationen mellan personen (fysiks eller juridisk) och objektet. Man brukar dela in de olika värderingsmetoderna i olika metodtyper. Vid bedömning av en fastighets marknadsvärde kan det principiellt ske enligt någon av följande metoder:

♦ Ortsprismetoder

Värdebedömning med ledning av likartade fastigheters betalda pris, på en öppen och fri marknad. Vid bedömning av marknadsvärdet använder man sig av mer eller mindre väldokumenterade ”nyckeltal” och andra styrkta referenser (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 356).

I en intervju gör Svenskt Fastighetsindexs vd Christina Gustavsson en intressant observation. Hon pekar på att många fastighetertransaktioner sker genom bolagsköp. Därmed går det inte att finna information om dessa transaktioner i lagfartsregistret (Nya lantmätaren, 2006 nr. 4 s. 7). Detta får konsekvenser för bedömningar enligt ortsprismetoden som grundar sig på jämförelseobjekt och faktiska försäljningar. Statistiken hämtas från olika databaser som registrerar fastighetsköp, men ej på bolagsköp.

♦ Avkastningskalkylerade metoder

Metoderna kan beskrivas som en nuvärdesberäkning av framtida nettoavkastningar över ett antal tidsperioder med ett visst avkastningskrav. De två vanligaste metoderna är Gordons formel som är en direktavkastningsmetod som baseras på evighetskapitalisering av driftnetto, vilken används i huvudsak för marknadsvärdebedömningar.

Gordons formel V = värde Dn = driftnetto g = årligt värde- eller

avkastningsförändring i % p = kalkylränta

p - g = direktavkastning

V = Dn _{p - g}

Figur 3.3: Gordons formel. (Institutet för värdering av fastigheter

och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 378).

Marknadsvärdebedömningarna baseras på marknadsmässiga kvoter mellan driftnetto (årligt överskott sedan man dragit bort utbetalningar för drift och underhåll från bruttoinbetalningar) och betalda priser. Den andra vanliga metoden är kassaflödesmetoden som bygger på prognoser av framtida in och utbetalningar för ett antal år, sedan nuvärdesberäknar man dem till värdetidpunkten (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 376-379).

♦ Produktionskostnadsmetoder

Grundidén är att marknadsvärdet skall beräknas utifrån nedlagda kostnader. Vad det kostar att bygga fastigheten inklusive markkostnader. Metoden tar inte hänsyn till värdet utifrån framtida nytta och betalda priser. Produktionskostnaderna kan under- eller överstiga såväl marknadsvärdet som avkastningsvärdet.

Använder man sig av kostnadsuppgifter som utgångspunkt för att bedöma ett marknadsvärde måste därför en marknadsanpassning ske av utnyttjade kostnadsdata. Metoderna används främst vid värdering av fastigheter i tillgångsredovisning och i vissa bokföringssammanhang. Andra exempel är när man ska skadereglera i försäkringssammanhang (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 392).

Det förekommer också situationer där produktionskostnadsmetoden är den enda användbara metoden. Detta kan bero på att det inte finns några egentliga jämförelseköp eller då den ekonomiska avkastningen är svårbedömd. Produktionskostnadsmetoden används inte så ofta i Sverige, men är vanlig i Central-, Öst- och Sydeuropa (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 393).

Varje fastighet är mer eller mindre unik och har unika egenskaper. För att tillgodose detta faktum i värderingsarbetet använder man sig av objektsbundna värdepåverkande faktorer. Faktorerna kan avse läge, ålder och andra faktorer av juridisk, teknisk eller ekonomisk art. Värdepåverkande faktorer kan också vara av samhällsekonomisk- eller politisk art – omvärldsanknutna faktorer samt faktorer som rör utbud och efterfrågan – marknadsanknutna faktorer (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi. 2003 s. 353). En värdepåverkande faktor kan vara fastighetens planer – innevarande såväl som framtida.

I värderingsteorin framhåller Erik Persson, docent KTH, (Institutet för värdering av fastigheter och Samfundet för fastighetsekonomi, 2003 s. 338) betydelsen av andra uppskattningar än rent ekonomiska. När andra faktorer påverkar värdet omsätts dessa eller uppskattas dessa i ekonomiska termer. Ibland låter detta sig inte göras, till exempel vid uppskattningar av politisk-, strategisk-, estetisk och etisk natur. Även bedömningar som rör rekreationskvalitet och kultur- och miljövärden kan vara svåra att uppskatta, trots att de med all önskvärd tydlighet existerar.

3.3.1

Värdering av jordbruksmark

Jordbruksfastigheter taxeras uteslutande som lantbruksenheter. I kapitlet kommer vi att använda ordet ”jordbruksfastighet” då det är mer vedertaget inom värderingsbranschen. Vanligtvis är det marknadsvärdet som söks i samband med värderingen av jordbruksfastigheter. Syftet med att värdera jordbruksmark är i likhet med småhus att värderingen oftast skall användas vid en överlåtelse eller belåning. Dessutom tillkommer kravet på värderingsunderlag i samband med avsättning av mark för naturvårdsändamål, exempelvis naturreservat och biotopskydd. Det är väsentligt att vid värdering av jordbruksfastigheter notera att värderingsobjektet oftast samtidigt kan bestå av flera olika fastighetsbeteckningar. Två eller flera jordbruksfastigheter har således i vissa fall slagits samman och utgör då en jordbruksfastighet (Lantmäteriverket, 2005 s. 177).

Värdering av jordbruksfastigheter är speciell ur många perspektiv, bland annat (Lantmäteriverket, 2005 s. 175):

♦ Varje fastighet har sin faktiska avkastningspotential, ♦ Kräver en baskunskap om jordbruk,

♦ Det sker relativt få försäljningar,

♦ Ortsprismetoden och nuvärdesmetoden behöver nästan regelmässigt kombineras med marknadssimulering.

En jordbruksfastighets värde kan i stort uppdelas på (Lantmäteriverket, 2005 s. 178): ♦ Bostadsbyggnad med tomt,

♦ Ekonomibyggnader, ♦ Åkermark,

♦ Betesmark,

♦ Skogsmark och skogsimpediment (mark utan värde), ♦ Övrig mark,

Det första steget vid värdering av jordbruksfastigheter blir att samla in uppgifter om värderingsobjektet. Den viktigaste källan för datainsamling är fastighetsägaren eftersom denne besitter mycket värdefull information om exempelvis jordbruksarrendeavtal, eventuella EU-bidrag, jakträttsavtal, biotopskydd, naturvårdsavtal, andra nyttjanderättsavtal, kostnader för underhåll av vägar och andra gemensamma nyttor samt intäkter och nyttor från samfälligheter med mera. Andra användbara källor för datainsamling är Fastighetstaxeringsregistret, Fastighetsregistret, myndigheter, Internet och marknadsaktörer, som exempelvis mäklare, avseende normala prisnivåer på jordbruksmark och ekonomibyggnader i området (Lantmäteriverket, 2005 s. 179).

Vilka faktorer är det då som styr prisnivåerna på jordbruksfastigheter? G-P Engström nämner två mycket viktiga faktorer. Den ena faktorn är läget på jordbruksfastigheten. En jordbruksfastighet skall helst inte ligga för nära en tätort, gärna en mil från den. Anledningen till detta är miljöpåverkan från bland annat bilar och fabriker. Den andra faktorn är vilka EU-bidrag som innehavaren av lantbruksfastigheten har möjlighet att tillgodogöra sig. Ytterligare faktorer är skiftet (uppdelningen av jordbruksmarken), eventuella arrendeavgifter, jordbruksmarkens klass (indelas i nivå 1 - 10). Infrastrukturen i området har en väldigt liten inverkan på priset av en jordbruksfastighet. På senare tid har även värdet av de icke- monetära nyttorna, det vill säga nyttor som ej faller ut i pengar, ökat i betydelse, särskilt i tätbefolkade delar av landet. Icke-monetära nyttor är exempelvis affektions-, äganderätts-, rekreations och naturvärden (Lantmäteriverket, 2005 s. 183).

Att värdera jordbruksfastigheter innebär speciella problem eftersom lantbruken i regel omfattar flera ägoslag och byggnadstyper/byggnader. Varje del måste då av rent praktiska skäl behandlas var för sig. Att värdera varje del för sig, så kallad ”á la carte-värdering” innebär emellertid risk för att helheten kan gå förlorad, det vill säga att värderingen inte tar tillräcklig hänsyn till värdet av den sammanhållna enheten som sådan. Värdet av en jordbruksfastighet är inte sällan knutet till fastighetens sammansättning och till de specifika förutsättningar som föreligger på den enskilda jordbruksfastigheten i dess helhet (Lantmäteriverket, 2005 s. 192).

Om värderingen avser en situation där den sannolika köparen kommer att fortsätta driften av jordbruket måste därför en ”à la carte-värdering” så långt som möjligt stämmas av mot köpeskillingen för hela jordbruksfastigheten. Om värderingssituationen däremot är sådan att fastigheten sannolikt kan komma att styckas upp efter köpet kan en ”à la carte-värdering” ofta utan större reservationer läggas till grund för att bestämma marknadsvärdet på de olika delarna som jordbruket sannolikt kommer att delas upp i vid senare delavyttringar (Lantmäteriverket, 2005 s. 192).

När man ska värdera en jordbruksfastighet räcker det oftast inte med att använda sig av ortsprismetoden, eftersom antal köp är begränsat samt att objekten är sinsemellan så pass olika. Därför blir marknadssimulering ett viktigt inslag i värderingsarbetet. Förenklat uttryckt kan marknadssimuleringen sägas bestå av en avkastningsanalys (nuvärdesanalys). För avkastningsanalysen används en nuvärdesmetod för framtida nettoavkastningar som diskonteras till ett nuvärde. I en markandssimuleringssituation är det den sannolika köparen/köparekategorins krav på förräntning etcetera som styr beräkningarna, genom att vissa parametrar ges värden utifrån hur värderaren anser att köparen kalkylerar/agerar. Detta brukar kallas att beräkna ett normaliserat avkastningsvärde, normaliserat utifrån marknadens krav etcetera och medför att resultatet blir avhängigt av hur värderaren resonerat i fastighetsmarknadsanalys delen (Lantmäteriverket, 2005 s. 188).

När det gäller jordbruksfastigheter skall stor försiktighet iakttas vid försök att med produktionskostnadsmetoden uppskatta marknadsvärdet för exempelvis ekonomibyggnader. Anledningen till detta är relativt höga byggkostnader och låg lönsamhet som uppvisades i början av 1990-talet i traditionellt jordbruk, detta medför ofta att mycket stora avskrivningar måste tillämpas. Prisnivån bör därför direkt härledas ur köp. Produktionskostandsmetoden får ses som en ”sista utväg” vid bedömningar av byggnaders värde och bör undvikas. Det är då bättre att använda sig av taxeringsvärdena som bestämts för ekonomibyggnaderna och räkna om dessa till marknadsvärdenivå genom att dividera taxeringsvärdet med 0,75. Ett alternativ är att multiplicera taxeringsvärdet för ekonomibyggnaderna med 1,33 (Lantmäteriverket, 2005 s. 191).

3.4 Upplåtelseformer

För att få lagligt tillträde eller nyttjande till fast egendom finns det enlig jordabalken (nedan ”JB”) ett antal alternativ. Det första är naturligtvis att man köper fastigheten och dess tillbehör. Härigenom har köparen etablerat den starkaste sakrätten, nämligen äganderätten. Man kan även skapa sig tillträde eller nyttjande av en fastighet – i princip – genom hyra, arrende eller tomträtt. I de tre sistnämnda fallen pratar vi om begränsade sakrätter som är giltiga mellan nyttjaren och fastighetsägaren, men även gentemot tredje man. En nyttjanderätt betraktas som begränsad, partiell eller ofullständig då den i förhållande till fastighetsägaren innebär en positiv rätt att nyttja fastigheten, i enlighet med den uppgörelse som är träffad. Begreppet upplåtelse illustrerar att det är fråga om en begränsad rätt att, genom avtal, nyttja egendom. Fastighetsägaren har kvar besittningen, förfoganderätten och äganderätten (Victorin, 2003 s. 15).

För att sammanfatta de i JB ingående lagrummen och begränsade sakrätterna samt hur dessa förhåller sig till varandra, så kan man med fördel illustrera JB enligt figur 3.5.

Jordabalken Jakt lagen 14-16 Fiske ar-rende lagen §§

8 kap. Allmänt om arrende

(Lägenhetsarrende) 12 kap. Hyra 15 kap. Rätt till el- kraft 13 kap. Tomt -rätt 10 kap. 11 kap. Anläg-gnings- arrende 9 kap. Jordbruks-arrende Bostads- arrende 14 kap. Ser-vitut

7 kap. Allmänna bestämmelser om nyttjanderätt

3.4.1 Hyra

Med hyra avses, enligt 12 kapitel i JB (hyreslagen), upplåtelse av lägenhet mot vederlag (hyra). Lägenheten kan avse lokal eller bostad eller, som det också uttrycks i hyreslagen, hus eller del/delar av hus. Hyresavtalet skall upprättas skriftligt om någon av parterna begär det och kan gälla på bestämd eller obestämd tid (Hager, 2005 s. 84).

3.4.2 Arrende

Arrende är en upplåtelseform mot vederlag och påminner därmed om hyra. Arrende avser emellertid jord, mark eller vatten. Tilläggas skall att gränsdragningen mellan arrende och hyra kan vara svår att göra. Det finns i JB angivet fyra former av arrende, dessa är: Jordbruks-, Bostads-, Anläggnings-, och Lägenhetsarrende. För arrendeavtal – utom lägenhetsarrende – gäller formkravet att avtalet skall vara skriftligt samt att samtliga villkor skall anges. Arrendetvister avgörs i en så kallad arrendenämnd och ytterst i fastighetsdomstol (Hager, 2005 s. 106).

3.4.2.1 Jordbruksarrende

Jordbruksarrendet är som namnet anger en form av arrende som bara är aktuell när mark upplåts för jordbruk. Det finns två typer av jordbruksarrende; med eller utan bostadsresurs i arrendet (Hager, 2005 s. 109).

3.4.2.2 Bostadsarrende

Bostadsarrende är alternativet till jordbruksarrende och tillämpas följaktligen när jord upplåtes för annat ändamål än jordbruk samt att arrendatorn låter uppföra eller bibehålla ett bostadshus. Analogt med besittningsskyddet för hyresgäster så finns det i regelverket för bostadsarrende en motsvarande konstruktion som etablerar ett direkt besittningsskydd för arrendatorn. Då arrendeformen syftar till att tillgodose ett bostadsbehov så kan inte juridiska personer komma i fråga (Hager, 2005 s. 107).

3.4.2.3 Anläggningsarrende

Anläggningsarrende – den vanligaste formen av arrende tillsammans med lägenhetsarrende – innebär att jord upplåts för annat ändamål än jordbruk samt att arrendatorn låter uppföra eller bibehålla en byggnad som inte är av ringa betydelse för aktuell verksamhet. Ett anläggningsarrende avser någon form av förvärvsverksamhet – en vinstsyftade verksamhet. Denna omständighet tillsammans med att det finns en byggnad på arrendestället innebär att parallellerna till lokalhyra är uppenbara. I 11 kapitlet JB stadgas det följaktligen om ett indirekt besittningsskydd för arrendatorn (Hager, 2005 s. 108).

Besittningsskyddet innebär att arrendatorn är ekonomiskt skyddad, upp till det värde som arrendet utgör för honom/henne och som han/hon kan visa. Besittningsskyddet gäller när jordägaren säger upp arrendeavtalet utan giltigt skäl. Ett giltigt skäl som dock kan åberopas är, enligt 11:5 JB, att jordägaren skall använda marken för annat ändamål (Hager, 2005 s. 109). Aktuella lagrum: 7 och 11 kapitlen i JB är dispositiva (ej tvingande, står till parternas disposition om ej annat avtalats). Maximal avtalstid inom detaljplanelagt område är 25 år och i maximal avtalstid i övrigt kan vara upp till 50 år. Lagen erbjuder i övrigt full avtalsfrihet, vilket innebär att parterna kan avtala om index. (Larsson, 2003 s. 163).

3.4.2.4 Lägenhetsarrende

Lägenhetsarrende är negativt definierad och föreligger således när de övriga arrendeformerna inte är tillämpliga. Kapitel 8 i JB kan betraktas som allmänna bestämmelser för samtliga arrendeformer. Av detta följer att lagtexten är allmänt hållen och praxis visar att detaljregleringen av lägenhetsarrende får hämtas bland de allmänna kontraktsrättsliga reglerna. Reglerna innehåller inte något om besittningsskydd, utan frågan lämnas till parterna att avtala om (Hager, 2005 s. 108).

3.4.3 Tomträtt

Den tredje formen av nyttjanderätt utgörs av tomträtten och kan upplåtas genom det offentliga, främst i form av stat och kommun. Tomträtt kan betraktas som en i tid obegränsad nyttjanderätt till fastighet, mot vederlag (tomträttsavgäld). Ett tomträttsavtal skall vara skriftligt och avse en fastighet (Hager, 2005 s. 108).

Upplåtelsetiden kan vara högst 60 år vid första perioden och de följande perioderna högst 40 år. Om tomträtten väsentligen avser annat än bostadsbebyggelse kan kortare perioder avtalas, dock lägst 20 år. Vederlaget eller tomträttsavgälden bestäms för tio-års-intervaller, om ej annat avtalats. Om parterna tvistar om avgäldens storlek kan frågan hänskjutas till fastighetsdomstol för omprövning. Domstolen skall då beakta markens värde och ändamålet med upplåtelsen. En tomträtt kan överlåtas. Byggnad på mark upplåten som tomträtt – ofri grund – kan intecknas och pantsättas (13 kapitlet JB, Hager, 2005 s. 109).

Utöver de tre nämnda nyttjanderättsformerna erbjuder 7 kapitlet i JB en friare form av avtalsbindning, som vilar på allmänna kontraktsrättsliga regler (Hager, 2005 s. 109). Formen och tillämpningen av kapitel sju för att etablera rättsäkra nyttjanderättsförhållanden får anses vara ovanlig. Regelverket erbjuder omfattande avtalsfrihet och som följd därav kan rättsläget bli svårbedömt, då kapitel 7 främst är att betrakta som en ramlag kring nyttjanderätter. Tillämpning sker enligt Hager främst då partiella nyttjande, såsom utnyttjande av vissa naturtillgångar, skall regleras (Hager, 2005 s. 110).

För att göra bilden mer komplett kan vi nämna att det finns olika leasingkonstruktioner som kan tillämpas vid upplåtelse av fastigheter. Rent juridiskt är dock leasing en form av hyra (Victorin, 2003 s. 196).

3.5 EU-perspektiv

Det finns en rad EU-relaterade frågeställningar som har relevans för Baraprojektet, men som angavs i avgränsningarna så skall vi främst under rubriken beröra implikationerna av EU:s regler kring statsstöd.

Statsstöd kan vara tillåtet men även förbjudet om det verkar konkurrensbegränsande inom EU:s inre marknad. Det man vanligtvis avser med statsstöd är ekonomiska bidrag från det offentliga. Stödet kan emellertid även anta formen av skattelättnader, statliga garantier för företagslån, tillhandahållande av tjänster eller varor på fördelaktiga villkor samt statliga köp av aktieposter i företag.

De ”lagar” som främst reglerar förhållandet mellan givare och mottagare av statsstöd återfinns i EG-fördraget (Rom-fördraget) från 1958. De aktuella artiklarna är 87, 88 och 89

(EU-upplysningen, 2006).

Centralt i regelverket är definitionen av givare och mottagare. Med givare avses staten och dess myndigheter eller annan offentlig sektor i form av kommun eller landsting. Även statliga eller på annat sätt offentliga företag, banker och stiftelser kan räknas som givare av statsstöd. Konstruktioner som innebär att tredje man används i form av bulvan faller också under givardefinitionen. Som mottagare räknas företag. På motsvarande sätt är definitionen av företag, enligt EG-domstolens rättspraxis, mycket bred. En sammanfattning enligt finska Handels- och industriministeriet av ovan är: ”kanalisering av offentliga medel till företag” (Finska Handels- och industriministeriets hemsida om statsstöd, 2005).

Den gemensamma inre marknaden skall fungera som en nationell marknad. För att åstadkomma detta talar man om en av EU:s viktigaste grundprinciper – den fria rörligheten. Det som avses är fri rörlighet för varor, personer, tjänster och kapital. Allt som hindrar den fria rörligheten inom EU är i princip olagligt. EU:s viktigaste uppgift, enligt EU-upplysningen är att se till att den fria rörligheten fungerar och upprätthålls. Den marknad som man vill etablera inom EU och som anses gagna EU:s medborgare bäst, vilar på marknadsekonomiska värdegrunder.

Följaktligen är man angelägen om att skapa en marknad som inte är reglerad eller påverkad av olika störningar, eller som kommissionen själv uttrycker det ”… se till att stöd som

medlemsstaterna beviljar inte leder till någon otillbörlig snedvridning av konkurrensen”