CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 1999 var 91,3 % (89,5). Ökningen av uthyrningsgraden har upp-nåtts trots att Castellum i enlighet med bolagets strategi sålt fastigheter med hög uthyrningsgrad och förvärvat fastigheter med lägre uthyrningsgrad. Utvecklingen av den ekonomiska uthyrningsgraden framgår nedan.
Målsättningen är att på befintligt bestånd inom en tvåårs-period nå en uthyrningsgrad om 95 %. På grund av strategin att sälja mogna, fullt uthyrda fastigheter och att förvärva fastigheter med vakans är framtida utfallssiffror inte direkt jämförbara med målsättningen.
Vad avser det kommersiella beståndet har bruttout-hyrningen under 1999 uppgått till ca 216 tkvm (181) mot-svarande 143 Mkr (114), medan nettouthyrningen, d v s bruttouthyrningen minus uppsägningar, uppgick till 78 tkvm (38) motsvarande 66 Mkr (43).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick 1999 till 495 Mkr (514), vil-ket innebär 230 kr/kvm (243). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader såsom kostnader för drift, under-håll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighets-skatt samt indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
Kontraktsförfallostrukturen avseende Castellums kom-mersiella bestånd framgår av nedanstående tabell.
Kontraktsförfallostruktur 1999–12-31
Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet %
Kommersiellt 2000 722 294 163 14
2001 1 036 442 297 26
2002 816 383 277 24
2003 412 251 195 17
2004 89 124 77 7
2005 + 85 186 145 12
Summa 3 160 1 680 1 154 100
Bostäder 3 488 251 198
P-platser och övrigt 2 174 34 29
Totalt 8 822 1 965 1 381
Värdemässigt förfaller 64 % av kontrakten före utgången av år 2002. Den genomsnittliga löptiden på ett nytecknat kontrakt är idag 3–5 år.
Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen.
Koncernen har ca 3 200 kommersiella och 3 500 bostads-kontrakt vars storleksmässiga spridning framgår av nedan-stående tabell. De kommersiella kontrakten är även förde-lade på många branscher och det enskilt största kontraktet i koncernen svarar för mindre än en procent av koncernens totala hyresvärde.
Kontraktsspridning 1999–12–31
Kontrakts- Antal Andel Kontrakts- Andel
storlek, Mkr kontrakt % värde Mkr %
< 0,25 2 116 24 194 14
Bostäder 3 488 39 198 14
P-platser och övrigt 2 174 25 29 2
Totalt 8 822 100 1 381 100
1996 1997 1998 2000
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
94
1999 2001
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Driftskostnader
I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader.
Avseende lager- och industrifastigheter står dock hyres-gästerna i flertalet fall för merparten av driftskostnaderna.
Driftskostnaderna uppgick 1999 till 234 Mkr (244), vilket innebär 108 kr/kvm (118). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksbero-ende vilket innebär att de varierar kraftigt mellan såväl olika år som kvartal. Det gångna året var totalt sett mildare än normalt.
Underhåll
Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. För 1999 har underhållskostnaderna varit 82 Mkr (84), vilket innebär 38 kr/kvm (35). Under-hållskostnaderna bedöms ligga på en långsiktigt stabil nivå.
Enligt Castellums redovisningsprinciper kostnadsförs i huvudsak samtliga utgifter avseende underhåll och hyres-gästanpassningar när skattelagstiftningen så tillåter. Detta innebär normalt att endast utgifter för värdehöjande åtgärder som förändrar fastighetens funktion, byggnadsstomme eller mer varaktiga delar aktiveras.
Hyresgästanpassning
Hyresgästanpassning består av kostnader för specifik lokal-anpassning till enskild hyresgäst. En successivt ökande andel av hyresgästsanpassningarna är hyreshöjande. Kost-nader för hyresgästanpassning uppgick 1999 till 27 Mkr (30), vilket innebär 13 kr/kvm (14).
Tomträttsavgäld
Tomträttsavgälden inkl. arrendeavgift för 1999 var 15 Mkr (15) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årli-gen betalar till kommunen. Tomträttsavtalen är fördelade över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års inter-vall. Vid 1999 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastighe-ter med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperioden.
Fastighetsskatt
Koncernens fastighetsskatt uppgick 1999 till 55 Mkr (58) motsvarande 27 kr/kvm (28). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras på hyresgästerna.
Skattesatsen för 1999 var 1,3 % på taxeringsvärdet för bostäder, 1 % på kontor/butik och 0,5 % på lager/industri.
Uthyrning och fastighetsadministration
Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadmini-stration uppgick 1999 till 82 Mkr (83), vilket innebär 37 kr/kvm (40). Med uthyrning och fastighetsadministration avses kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning.
Sammanfattning fastighetskostnader
Nedan visas de fastighetsrelaterade kostnaderna per kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.
Fastighetskostnader per kvm
Kontor/ Lager/
Kr/kvm butik industri Bostäder Totalt
Driftskostnader 137 66 179 108
Underhåll 44 22 83 38
Hyresgästanpassningar 24 8 1 13
Tomträttsavgäld 9 8 0 7
Fastighetsskatt 41 10 48 27
Direkta
fastighetskostnader 255 114 311 193
Uthyrning och
fastighetsadministration — — — 37
Totalt 255 114 311 230
Jämförelse 1998 265 124 295 243
Förändring % –3,8 –8,1 +5,4 –3,2*
* Vägt efter kategorifördelning per 31 december 1999, exkl. projekt.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Ekonomisk översikt
Driftsöverskott före avskrivningar Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 761 Mkr (686) motsvarande en direktavkastning om 8,3 % (8,1).
Nedgången under fjärde kvartalet respektive år beror på årstidsmässiga variationer i driftskostnaderna.
Det driftsöverskott som redovisas i beskrivningen av fastighetsbeståndet avviker från vad som redovisas i resultat-räkningen. Avvikelsen förklaras av att i resultaträkningen ingår fastigheternas driftsöverskott för den tid de innehafts under året, medan den förstnämnda beskrivningen upptar de fastigheter som Castellum ägde per den 31 december 1999.
De fastigheter som förvärvats/färdigställts under året har omräknats till helårsvärden, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.
Driftsöverskott
Mkr Hyresintäkter Driftsöverskott
Enligt resultaträkningen 1 256 761
+ Förvärv (uppräknat till årsbasis) +120 +93
– Försäljningar (exkluderas helt) –28 –19
Enligt fastighetsbeskrivningen 1 348 835
Avskrivningar
Castellums avskrivningar uppgick 1999 till 135 Mkr (126).
Avskrivningsprocenten per tillgångsslag framgår av not 2.
Under år 2000 kommer Castellum att anta nya avskrivnings-principer, som är bättre anpassade till gällande praxis i fastighetsbranschen. Detta innebär avskrivningar om 1 % på byggnader och 20–33 % på inventarier och datorutrustning.
Om de tillämpats under 1999, skulle de nya avskrivnings-principerna ha inneburit ca 46 Mkr i lägre avskrivningar.
Fastighetsförsäljningar
I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att förvär-va fastigheter med förvär-vakanser och sälja ”mogna” fullt uthyrda fastigheter, vilka inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Under 1999 har 35 fastigheter (54) sålts för 425 Mkr (571) med en vinst om 109 Mkr (89). Av de sålda fastigheterna var 24 bostadsfastigheter avyttrade för 353 Mkr med en vinst om 86 Mkr. Målsättningen är att de årliga vinst-erna från fastighetsförsäljningar skall uppgå till 80–100 Mkr.
Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick 1999 till 55 Mkr (57). Däri ingår kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdel-ning, data, personal, investor relations, årsredovisfinansavdel-ning, revi-sion m m. Ersättning till revirevi-sionsbyråer, i all huvudsak KPMG, har under året uppgått till 3 Mkr, varav 2 Mkr avsett revisionsuppdrag. För moderbolaget är motsvarande belopp 1 Mkr respektive 0 Mkr. På dotterbolagsnivå ingår kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Dessutom ingår kostnader avseende incitamentsprogram om 8 Mkr (11). Denna post, som tidi-gare redovisats under jämförelsestörande poster, har inklu-derats i de centrala administrationskostnaderna, varvid även berörda jämförelse- och nyckeltal har justerats.
6
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Ränteutveckling
1999 inleddes med sjunkande korta räntor. De internatio-nella konjunktur- och inflationsutsikterna hade dämpats till följd av Asienkrisen och dess efterverkningar. Riksbanken sänkte den korta reporäntan från 3,40 % till 2,90 % och den europeiska centralbanken ECB sänkte under våren sin styr-ränta från 3,0 % till 2,5 %.
Effekterna av Asienkrisen visade sig sedermera vara mer begränsade än vad som tidigare förutspåtts. Svensk ekonomi har under året visat en kraftig återhämtning, den inhemska efterfrågan växer starkt och den internationella konjunkturen har förbättrats. Detta i kombination med stigande internatio-nella priser i synnerhet råvarupriser har inneburit att den inledande oron för deflation under året förbyttes till farhågor om stigande inflation.
Detta har medfört en penningpolitisk åtstramning under den senare delen av 1999 och inledningen av år 2000.
Riksbanken har i två steg höjt den korta reporäntan med sammanlagt 85 räntepunkter till 3,75 % och ECB har i två steg höjt sin korta styrränta med sammanlagt 75 räntepunk-ter. I USA har den korta styrräntan höjts i fyra steg med sammanlagt 100 räntepunkter till 5,75 %. De långa svenska statsobligationsräntorna började stiga redan under våren 1999 och har därefter stigit med nära 2 procentenheter från sin lägsta nivå.
Finansiell översikt
Ansvaret för koncernens finansverksamhet är centraliserad till moderbolagets finansavdelning. Finansavdelningen som tillika är koncernens internbank, ansvarar för koncernens upplåning, cash management och den finansiella riskhante-ringen.
Verksamheten bedrivs i enlighet med en av styrelsen fast-ställd finanspolicy, som reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras och inom vilka mandat finansavdelningen får agera.
Finanspolicy
Utgångspunkten är att Castellums långsiktiga finansierings-behov skall säkerställas till lägsta möjliga finansieringskost-nad. Samtidigt skall koncernens finansiella risker noga bevakas och begränsas i enlighet med finanspolicyn. De finansiella riskerna utgörs i huvudsak av ränterisk och re-finansieringsrisk.
Ränterisken avser resultatpåverkan i koncernens ränte-netto vid en varaktig förändring av marknadsräntorna.
Resultatkänsligheten kan dock begränsas via ränteförfallo-strukturen.
•
Enligt finanspolicyn skall ränteförfallostrukturen vara sådan att den genomsnittliga räntebindningstiden i Castellums samlade lånestock inberäknat derivatinstru-ment ligger i intervallet 2 till 4 år. Vidare får högst 40 % av den samlade lånevolymen inklusive derivatinstrument förfalla till ränteomsättning inom närmaste 12 månaderna och högst 30 % inom varje 12-månadersperiod följande därefter.Refinansieringsrisken avser risken att finansiering ej finns tillgänglig på marknaden eller att finansieringsvillko-ren av någon anledning är mycket oförmånliga vid viss tid-punkt. I syfte att begränsa denna risk eftersträvar Castellum att vid var tid till övervägande del ha långa kreditavtal.
•
I finanspolicyn begränsas refinansieringsrisken genom att låneförfallostrukturen i Castellum skall vara sådan att minst 50 % av koncernens lånestock har en löptid på 2 år eller längre.Castellum äger endast fastigheter i Sverige och skall där-för inte genom finansiella transaktioner utsättas där-för expone-ring i utländsk valuta.
Statsobligation 10 år Statsskuldväxlar 90 dagar
%
1994 1995 1996 1997 1998 1999
Ränteutveckling 1 januari 1994–11 februari 2000
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Ekonomisk översikt
Finansiell struktur
Castellums finansiering per den 31 december 1999 framgår av nedanstående sammanställning.
Finansiering per 31 december 1999
Mkr Andel %
Rörelseskulder 875 8
Lån i förvaltningsfastigheter 5 670 54
Eget kapital 3 969 38
Balansomslutning 10 514 100
Netto räntebärande poster efter avdrag för likviditet om 96 Mkr (100) uppgick till 5 574 Mkr (4 665).
Vid årets utgång fanns dels i posten Övriga skulder 372 Mkr avseende förvärvade ej tillträdda fastigheter, dels i posten Övriga fordringar 18 Mkr avseende sålda ej från-trädda fastigheter. Nettot kommer efter tillträde att öka rän-tebärande skulder.
Castellum finansieras under långfristiga kreditavtal/låne-löften, där lån i huvudsak upptas med korta räntebindnings-tider. För att förlänga räntebindningstiden i låneportföljen har ränteswapavtal eller annat derivatinstrument ingåtts. Det finns således ingen direkt koppling mellan kreditavtalens löptid och låneportföljens räntebindningstid.
Ränteförfallostruktur
Den genomsnittliga räntan i låneportföljen per den 31 december 1999 uppgick till 5,8 % (6,2) och den genomsnitt-liga räntebindningstiden vid samma datum var 2,3 år (2,5).
Ränteförfallostrukturen har till större del uppnåtts genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal och collars med nominellt underliggande värde om 3 385 Mkr respektive 300 Mkr.
Ränteförfallostruktur 1999–12–31
Mkr Lånebelopp Andel % Medelränta %
2000, inkl likviditet 1 865 34 5,1
2001 655 12 6,7
Medelräntan i låneportföljen är något högre än motsva-rande refinansieringsränta per 31 december 1999 bland annat till följd av sjunkande marknadsräntor. Det diskonte-rade värdet av denna ränteskillnad beräknas till ca –8 Mkr.
I enlighet med gällande redovisningsprinciper och finans-policy görs dock i redovisningen ingen marknadsvärdering utan räntekostnaden fördelas över respektive lån/ränteswaps kvarvarande löptid.
Låneförfallostruktur
Castellum har kreditavtal om sammanlagt 6 715 Mkr (5 271). Per den 31 december 1999 var 5 670 Mkr (4 765) disponerat under ovannämnda kreditavtal, innebärande ett kvarvarande disponibelt utrymme om 1 045 Mkr (506).
Nedanstående låneförfallostruktur visar när i tiden lånevoly-mer under befintliga kreditavtal förfaller till omförhandling eller amortering.
Låneförfallostruktur
Lånebelopp Varav
Mkr inkl amort Andel % utnyttjat
2000, inkl likviditet 291 4 –7
2001 186 3 180
Castellums kreditavtal har i huvudsak upptagits av moder-bolaget Castellum AB. Under året har två nya kreditavtal om sammanlagt 6 200 Mkr ingåtts och ersatt tidigare kredit-avtal om sammanlagt drygt 5 100 Mkr. De nya kreditkredit-avtalen har ingåtts med Nordbanken och Handelsbanken/Stadshypotek, båda med rätt för Castellum till 7 års avtalstid.
Castellum AB upptar lån under kreditavtal för vidareutlå-ning till fastighetsägande dotterbolag. Samtliga kreditavtal är långfristiga och ger Castellum rätt att välja såväl kort som lång räntebindning. Till säkerhet för avtalen har Castellum AB ställt panträtt i bolagets reversfordringar på dotterbolag med däri pantförskrivna fastighetspantbrev. Disposition under de långfristiga kreditavtalen kan ske utan att revers-fordring är säkerställt med pantbrev intill ett sammanlagt belopp om 500 Mkr. Låneavtalen innehåller utöver sedvanli-ga uppsägningsvillkor, i vissa fall även särskilda åtasedvanli-gande, bland annat avseende räntetäckningsgrad och soliditet.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Castellum kan öka respektive minska dispositionen under de långfristiga kreditavtalen. Strävan är att minimera de rän-tebärande skulderna varför kassalikviditet i första hand an-vänds till att amortera utestående skuld under kreditavtalen.
Räntebidrag
Räntebidragen för 1999 var 12 Mkr (19). Storleken på fram-tida räntebidrag styrs framförallt av den årliga upptrappningen av garantiräntan samt av nivån på subventionsräntan. Ränte-bidragen för åren 2000–2002 beräknas minska till 4 Mkr respektive 3 Mkr och 2 Mkr.
Finansnetto
Finansnettot var –271 Mkr (–271) varav räntebidrag 12 Mkr (19). En högre lånevolym samt minskade räntebidrag, har motverkats av sänkt medelränta i låneportföljen. Under året uppgick den genomsnittliga räntenivån till 5,8 % (6,3).
Skattesituation
På grund av betydande underskottsavdrag uppstår i princip ingen skattekostnad hänförlig till årets resultat.
I Castellumkoncernen ingår dels bolag som skatterättsligt ses som fastighetsförvaltande bolag, dels bolag som i skatte-rättslig mening bedriver handel med fastigheter. Om ett fastighetsförvaltande aktiebolag ägs av ett aktiebolag som anses bedriva handel med fastigheter finns det begränsning-ar för ägbegränsning-aren att ta emot skattefri utdelning och koncernbi-drag. Genom vidtagna omstruktureringsåtgärder har dessa negativa effekter i princip eliminerats.
Underskottsavdrag
Underskottsavdragen beräknas per 31 december 1999 uppgå till sammanlagt ca 1 660 Mkr (2 000).
Castellums underskottsavdrag finns i huvudsak i dotter-bolagen varför avdragen kan påverkas av försäljningar av aktier i dotterbolag. Vid en ägarförändring i Castellum inne-bärande bland annat att en eller flera ägare tillsammans förvärvar mer än 50 % av röstetalet och att var och en av dessa förvärvat minst 5 % av röstetalet, kan möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen komma att begränsas.
Skattemässigt över- och undervärde på anläggningstillgångar
Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en försäljning av fastigheterna, skall mot det koncern-mässigt bokförda värdet om 10 242 Mkr, ställas det skatte-mässiga restvärdet i respektive juridisk person som totalt uppgår till 9 760 Mkr. Vad gäller fastigheter ägda av han-delsbolag/kommanditbolag skall även beaktas övervärden på andelar, vilka totalt uppgår till ca 250 Mkr. Med beaktande av dessa övervärden skulle, vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter, den skattepliktiga nettovinsten över-stiga den i koncernen bokförda vinsten med ca 230 Mkr.
Skattemässigt görs avskrivningar på fastigheter med maximalt tillåtet belopp.
Vad avser aktier överstiger det totala skattemässiga an-skaffningsvärdet det totala bokförda värdet. Vid en eventuell försäljning av aktier i dotterbolag för ett pris som understi-ger aktiernas skattemässiga anskaffningsvärde kan, enligt gällande praxis, avdrag för förlusten komma att reduceras med mottagna utdelningar, koncernbidrag och eventuella övriga värdeöverföringar från dotterbolag. Av försiktig-hetsskäl upptas därför ingen latent skattefordran avseende denna post.
I ett fastighetsförvaltande bolag betraktas fastigheter, lik-som innehav av aktier och andelar, lik-som anläggningstillgång-ar. I dessa bolag får skattemässigt avdrag för en eventuell nedskrivning inte erhållas förrän förlusten har realiserats, exempelvis vid en extern försäljning av en fastighet. I bolag som bedriver handel med fastigheter ses ovan nämnda till-gångar i skatterättslig mening som omsättningstilltill-gångar.
Detta innebär att skattemässigt avdrag erhålls redan vid en nedskrivning grundad på värdering enligt lägsta värdets princip. För Castellum uppgår nedskrivningar för vilka avdrag erhållits till ca 720 Mkr avseende fastigheter och ca 80 Mkr avseende aktier och andelar.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Koncernens latenta skattefordringar sammanfattas i nedanstående tabell.
Latenta skattefordringar
Mkr Underlag Skatt 28 %
Latent skattefordran
avseende underskottsavdrag 1 660 465
Latent skatteskuld avseende skillnaden mellan fastigheternas bokförda och
skattemässiga restvärden –230 –64
Latent skatteskuld avseende
eliminerade obeskattade reserver 0 0
Summa 1 430 401
Av tabellen ovan framgår att latenta skattefordringar över-stiger latenta skatteskulder, varför avsättning för latent skatteskuld ej erfordras.
Redovisningsrådet har utkommit med en rekommenda-tion avseende redovisning av inkomstskatter, RR:9. Denna rekommendation innebär i korthet att såväl latenta skatte-skulder som fordringar skall tas in i redovisningen och att förändringar av dessa under året skall påverka resultat-räkningen. Rekommendationen träder i kraft för räkenskaps-år som påbörjas 1 januari 2001.
En tillämpning av rekommendationen avseende 1999 skulle få effekten att 401 Mkr skulle redovisas som latent skattefordran samt öka det egna kapitalet, medan resultat-räkningen skulle belastas med en latent skattekostnad om 115 Mkr motsvarande 28 % av redovisat resultat.
Kassaflöde
Kassaflödet inklusive vinst från fastighetsförsäljning för 1999 uppgick till 555 Mkr (452) och exklusive vinst från fastighetsförsäljning 446 Mkr (363).
Möjligheter och risker Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad
Värdet på Castellums fastigheter påverkas liksom koncer-nens resultat och kassaflöde av vilka hyresnivåer och uthyr-ningsgrader som kan uppnås.
Såväl hyresnivåerna som den ekonomiska uthyrningsgra-den för kommersiella kontrakt har utvecklats positivt, vilket främst beror på tillväxten i svensk ekonomi. En annan bidra-gande faktor är den låga nyproduktionen under hela 1990-talet.
Då de kommersiella kontrakten löper på en viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Castellums befintliga kontraktsförfallo-struktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördel-ning på såväl storlek som bransch, god riskspridfördel-ning.
Fastighetskostnader
Castellums fastighetsbestånd har en god standard och under-hållssituation, vilket medför att koncernens fastighetskostna-der ligger i nivå med vad som bedöms långsiktigt motiverat.
Givetvis pågår ständiga arbeten i syfte att förbättra kost-nadseffektiviteten, till exempel genom effektivisering av vatten- och energiförbrukningen.
Räntenivå
Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellums resultaträkning. En direktverkande förändring av Castellums upplåningsränta med +/- 1 procentenhet skulle medföra att finansnettot förändrades med ca -/+ 56 Mkr. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostruktu-ren fördelats över olika löptider. En förändring av marknads-räntan med +/- 1 procentenhet avseende lån med ränteförfall under år 2000 ger enbart en beräknad resultateffekt om -/+
17 Mkr.
Ekonomisk översikt
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
En av de viktigaste enskilda faktorer som påverkar marknadsräntan är den förväntade inflationen. En räntehöj-ning till följd av inflationen motverkas dock av högre hyre-sintäkter, då huvuddelen av de kommersiella kontrakten är kopplade till utvecklingen av konsumentprisindex via en s k indexklausul. Samvariationen mellan ränta och inflation sker dock inte med någon större exakthet, varför den så kallade realräntan, d v s skillnaden mellan nominell räntenivå och inflation, varierar över tiden. Om realräntan sjunker gynnas normalt sett fastighetsbolag och vice versa.
Skatter
Castellum påverkas av politiska beslut i form av till exempel förändringar i nivån på företagsbeskattning eller fastighets-skatt. Castellum har betydande underskottsavdrag och för-väntas inte betala någon inkomstskatt under de närmaste åren. Framtida omläggningar av reglerna för inkomstbeskatt-ning skulle dock kunna medföra att Castellums skatteposi-tion förändras i såväl negativ som positiv riktning.
I nedanstående tabell visas hur Castellums resultat påverkas med nuvarande fastighetsportfölj och finansiella ställning.
Känslighetsanalys
Resultateffekt Förändring 2000, Mkr Hyresvärden
Bostäder +/– 1 % +/– 2
Kommersiella lokaler +/– 1 % +/– 11
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 procentenhet +/– 15
Fastighetskostnader +/– 1 % –/+ 5
Finansnetto inklusive räntebidrag
Marknadsränta +/– 1 procentenhet –/+ 17 Upplåningskostnad +/– 1 procentenhet –/+ 56
Fastigheternas värde
En fastighets värde är främst beroende av det förväntade driftsöverskottet och avkastningskravet. För en mer utförlig beskrivning av olika faktorers påverkan på fastighetsbestån-dets värde, se avsnittet Värderingsmodell på sidan 36.
Castellums fastigheter är fullvärdesförsäkrade.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Års- och kvartalsöversikt
1999 1996
Mkr 1999 Kvartal 4 Kvartal 3 Kvartal 2 Kvartal 1 1998 1997 Proforma
RESULTATRÄKNING
Hyresintäkter 1 256 328 315 306 307 1 200 1 131 1 108
Driftskostnader –234 –69 –42 –50 –73 –244 –255 –254
Underhåll –82 –27 –17 –21 –17 –84 –97 –115
Hyresgästanpassningar –27 –11 –4 –6 –6 –30 –32 –52
Tomträttsavgäld –15 –3 –4 –4 –4 –15 –15 –15
Fastighetsskatt –55 –14 –14 –13 –14 –58 –52 –45
Uthyrning och fastighetsadministration –82 –24 –17 –21 –20 –83 –79 –90
Driftsöverskott före avskrivningar 761 180 217 191 173 686 601 537
Avskrivningar –135 –35 –34 –34 –32 –126 –119 –117
Centrala administrationskostnader –55 –14 –13 –14 –14 –57 –62 –54
Räntebidrag 12 2 3 3 4 19 45 64
Finansiella kostnader netto –283 –75 –71 –69 –68 –290 –279 *
Förvaltningsresultat 300 58 102 77 63 232 186 *
Försäljningar, fastigheter
Försäljningsintäkter netto 425 14 95 18 298 571 389 —
Bokfört värde –316 –12 –71 –18 –215 –482 –325 —
Resultat fastighetsförsäljningar 109 2 24 0 83 89 64 —
Skatt — — — — — –1 — —
Periodens resultat 409 60 126 77 146 320 250 *
BALANSRÄKNING Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 10 242 10 242 9 304 9 168 8 886 8 695 8 586 8 158
Övriga anläggningstillgångar 61 61 65 65 66 71 22 16
Kortfristiga fordringar 115 115 154 73 159 168 59 85
Likvida medel 96 96 124 121 121 100 116 125
Summa tillgångar 10 514 10 514 9 647 9 427 9 232 9 034 8 783 8 384
Eget kapital och skulder
Eget kapital 3 969 3 969 3 909 3 783 3 706 3 735 3 553 3 303
Räntebärande skulder 5 670 5 670 5 097 4 928 4 698 4 765 4 795 4 588
Ej räntebärande skulder 875 875 641 716 828 534 435 493
Summa eget kapital och skulder 10 514 10 514 9 647 9 427 9 232 9 034 8 783 8 384
* Anges ej i proformaredovisningen
1996
1999 1998 1997 Proforma
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm 662 647 630 629
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,3 89,5 88,7 86,7
Fastighetskostnader, kr/kvm 230 243 256 279
Driftsöverskott före avskrivningar, kr/kvm 374 337 302 266
Driftsöverskott före avskrivningar, kr/kvm 374 337 302 266