För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats för beräkningen av fastighetsbeståndets värde givet vissa antaganden. Utifrån detta värde beräknas det justerade egna kapitalet. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående anta-ganden endast har till syfte att exemplifiera en beräkning av fastighetsbeståndets värde. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bola-gets förväntade resultatutveckling eller som ett uttryck för fastighetsbeståndets verkliga marknadsvärde.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Mkr 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Hyresvärde 1 450 1 465 1 479 1 494 1 509 1 524 1 539 1 555 1 570 1 5861 1 602
Hyresintäkter 1 324 1 364 1 405 1 419 1 433 1 448 1 462 1 477 1 492 1 507 1 522
Uthyrningsgrad, % 91 93 95 95 95 95 95 95 95 95 95
Fastighetskostnader –503 –508 –513 –518 –523 –529 –534 –539 –545 –550 –556
Driftsöverskott 821 856 892 901 910 919 928 938 947 957 966
Räntebidrag 12 4 3 2
Kassaflöde 833 860 895 903 910 919 928 938 947 957 966
Diskonterat kassaflöde år 1–9 5 811
Diskontering kassaflöde Diskontering marknadsvärde år 10 6 097
Diskontering marknadsvärde 12 705
Bokfört värde projekt 352
Bedömt värde obebyggd mark och dylikt 410
Summa fastighetsvärde 12 670
Fastighetsbeståndets värde vid olika avkast-ningskrav och tillväxt
I diagrammet nedan visas hur fastighetsbeståndets beräknade värde varierar vid olika antaganden om avkastningskrav och tillväxt.
Beräkning av justerat eget kapital
Utöver ovanstående beräkning av fastighetsbeståndets värde har hänsyn tagits till ytterligare två poster – dels marknadsvärde låne-portfölj om –8 Mkr (se sid 46), dels skattekonsekvenser. Justering för skatt har gjorts, dels genom avdrag för skatt på övervärden, dels genom tillägg för latent skattefordran avseende underskottsavdrag mm (se sid 47). I båda fallen har en diskonterad skattesats om 20 % tillämpats.
Med utgångspunkt från ovanstående kan följande beräkning göras av koncernens justerade egna kapital per 31 december 1999 vid olika avkastningskrav.
Avkastnings- Avkastnings-
Avkastnings-Mkr krav 7,0 % krav 8,5 % krav 10,0 %
Beräknat värde fastigheter 15 121 12 670 10 893 Bokfört värde fastigheter –10 242 –10 242 –10 242
Marknadsvärde låneportfölj –8 –8 –8
Övervärde före skatt 4 871 2 420 643
Avgår latent skatt, 20 % –974 –484 –129
Latent skattefordran, 20 % 286 286 286
Övervärde efter skatt 4 183 2 222 800
Eget kapital 3 969 3 969 3 969
Justerat eget kapital 8 152 6 191 4 769
Justerat eget kapital
per aktie, kronor 163 124 95
I nedanstående diagram visas hur justerat eget kapital per aktie för-ändras vid olika antaganden om avkastningskrav och tillväxt.
200
Miljö
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
• Fortsatta krav på entreprenörer och leverantörer m fl för ökat miljöansvar.
• Kontinuerlig miljöinventering av fastigheterna.
Energi- och vattenanvändningen och avfallet i fastigheterna är de faktorer som har störst miljöpåverkan i verk-samheten.
Vatten, avlopp och energi
All energiproduktion innebär miljöpå-verkan. Bland de största miljöproble-men är växthuseffekten samt försur-ningen av mark och vatten. Även användningen av kärnenergi medför stora miljöproblem, såväl i samband med utvinningen av bränslet som i avfallshanteringen.
Mål: Effektivisering av energi- och vatten-användningen
Energi- och vattenförbrukningen i fastigheterna följs upp regelbundet. Fastigheter med hög brukning kan därigenom bearbetas för att minska för-brukningen. Exempel på åtgärder är utbyggda styr- och reglersystem för värme, rörelsestyrda belysningar, snålspo-lande kranar och toaletter, lågenergilampor m m. I ett flertal fastigheter har elvarmvattenberedare installerats för att få en effektivare och mindre miljöbelastande varmvattenberedning under sommarhalvåret. Eklandia Fastighets AB har under 1999 samarbetat med VA-verket i en genomgång av samtliga vattenmätare. Vattenmätarnas storlek optimeras med avseen-de på fastigheternas vattenförbrukning.
Eklandia har under 1999 övergått till att använda ”Bra miljöval el”, så kallad ”grön” el. Dessutom har Fastighets AB Corallen samt Aspholmen Fastigheter AB under 1999 upphandlat grön el för delar av sina förvaltningsområden.
Fastighets AB Briggen använder sedan tidigare grön el.
Fastighets AB Brostaden har slutit avtal om att köpa el enbart från vattenkraft till sina fastigheter.
Nedan redovisas energi- och vattenförbrukningen under 1998 och 1999 fördelat på energislag. Den totala energiför-brukningen har minskat 2 % från 1998 till 1999. Förbruk-ningen är dock i hög grad beroende på uthyrningsgrad, Miljöfrågorna har hög prioritet i
Castellums verksamhet och miljöarbetet betraktas som en förutsättning för att företaget skall uppnå sina ekonomiska mål. Miljöarbetet är därför en kontinu-erlig process integrerad med den ordina-rie verksamheten. Stor vikt läggs vid helhetssyn, engagemang och kompe-tens.
Organisation
Castellums miljöpolicy täcker hela verk-samheten, såväl förvaltning, drift och underhåll, som ombyggnad och nypro-duktion. Varje lokalt dotterbolag har antagit en miljödeklaration som inne-håller miljöområden som skall bearbe-tas. I en handlingsplan fastställs mål inom varje miljöområde samt på vilket sätt de uppsatta målen skulle uppnås.
Castellum har valt att i första hand arbeta med följande miljöområden:
• Vatten, avlopp och energi
• Avfallshantering
• Trafik och transporter
• Grönområde, närmiljö
• Inköp
• Förvärv, nyproduktion, ombyggnad och underhåll
• Miljöskadliga och hälsovådliga ämnen
• Administration och kontor
• Hyresgästernas verksamhet
Miljömål och aktiviteter under 1999 Nedan redovisas delar av det miljöarbete som bedrivits samt de gemensamma övergripande mål som gällde under året.
Genom att miljöarbetet sker decentraliserat och fortlöpande skiljer sig dock de kvantifierbara målen mellan bolagen i koncernen. Följande gemensamma övergripande mål gällde för 1999:
• Effektivisering av vatten- och energianvändningen.
• Konvertering från lokal uppvärmning till fjärrvärme.
• Minskning av avfallsmängden och utökad möjlighet till källsortering.
Citat ur Miljöpolicy för Castellum:
De övergripande målen för miljön innebär att vi inom hela koncernen skall:
• Följa försiktighetsprincipen – det räcker med misstanken om att en produkt, teknik eller process är miljöstörande för att vi skall avstå från den; det behövs inga över-väldigande eller vetenskapliga bevis.
• Följa substitutionsprincipen – sämre produkter, teknik, processer och förhåll-ningssätt skall kontinuerligt bytas ut mot bättre så snart dessa finns tillgängliga.
• Ständigt sträva efter att förbättra utnytt-jandet av våra resurser samt att använda miljöanpassade material och metoder.
• Se miljöförbättrande åtgärder som lång-siktiga investeringar.
• Främja och uppmuntra miljömedvetandet hos medarbetare genom vidareutbildning, motivation och information samt göra dem medvetna om deras miljöansvar.
• Informera hyresgäster om deras miljö-påverkan och möjligheterna att bete sig mer miljöanpassat.
• Samarbeta med miljömedvetna konsulter, entreprenörer och leverantörer.
Redovisade jämförelser avseende energi- och vattenförbrukning samt tillgång till avfallssortering och återvinning har påverkats av årliga förändringar i fastighetsbeståndet.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Nedan visas hur stor andel av hyresgästerna som har möj-lighet att källsortera organiskt material respektive papper.
Som synes hade 47 % av bostadshyresgästerna möjlighet att sortera organiskt material 1999, vilket innebar en förbättring med 12 procentenheter jämfört med 1998 och 26 procenten-heter mot 1997. Möjligheten till pappersåtervinning har för-bättrats med 1 procentenhet för bostäder mellan 1998 och 1999. Dotterbolagen arbetar med ett flertal fraktioner utöver organiskt material och återvinning av papper, t ex insamling av lysrör, plåt, plast, glas, wellpapp och brännbart material.
fastighetsbeståndets storlek och sammansättning, verksam-heten i lokalen och lokalens läge. Flera av dessa faktorer har förändrats mellan åren. I Castellums fastighetsbestånd står hyresgäster, motsvarande 361 tkvm, själva för energikostna-derna.
Mål: Konvertering från lokal uppvärmning till fjärrvärme Ett kontinuerligt arbete pågår med att konvertera fastigheter-nas uppvärmning till fjärrvärme i syfte att minska använd-ningen av icke förnyelsebara energikällor. Under 1998 kon-verterades 39 tkvm från el och olja och motsvarande siffra för 1999 är 16 tkvm. Fjärrkyla har installerats i 23 tkvm under 1999, vilket kan jämföras med 4 tkvm under 1998.
Avfall
Avfall eller sopor påverkar hela vår livsmiljö. De läcker mil-jögifter, tar upp stora markområden vid deponering och ger upphov till miljöfarliga ämnen när de bränns osorterade i förbränningsanläggningar. De innebär också ett stort resursslöseri.
Mål: Minskning av avfallsmängden och utökad möjlighet till källsortering
Sedan 1996 har ett metodiskt arbete pågått i syfte att minska mängden avfall som deponeras genom att öka hyresgäster-nas möjligheter till källsortering. För att lyckas med detta, arbetar de lokala bolagen med kontinuerlig information till hyresgästerna.
Hyresgästerna i Eklandias kommersiella lokaler får lös-ningar individuellt anpassade till sin verksamhet. I de fall där källsortering är införd har hyresgästerna medverkat i utformningen av lösningarna. Brostaden har ett samarbets-avtal med renhållningsbolaget Ragnsells i Stockholm AB, som ombesörjer skötsel och iordningställande av ”Miljörum”
där restavfallet källsorteras och omhändertas på miljömäs-sigt bästa sätt.
material 21 % 1997
35 % 1998 47 % 1999
Bostäder med tillgång till
pappers-återvinning 83 % 1997
92 % 1998 93 % 1999
Energi- och vattenförbrukning (graddagsjusterat)
Energi- och vattenförbrukningen är beroende av bl a följande faktorer:
- Uthyrningsgrad
- Fastighetsbeståndets sammansättning och storlek - Verksamheten i lokalen
- Lokalens läge
1999 1998
Fjärrvärme, MWh 148 373 154 723
Olja, MWh 19 183 19 369
El, MWh 47 577 43 776
Gas, MWh 5 171 7 276
Vatten, m3 880 616 1 086 129
Energiförbrukningens fördelning
Fjärrvärme 67 %
Olja 9 % El 22 %
Gas 2 %
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Miljö
Övriga områden
Mål: Krav på entreprenörer och leverantörer m fl för ökat miljöansvar
När en fastighet förvärvas görs en noggrann besiktning av nuvarande och tidigare verksamheter i fastigheten med tanke på deras miljöpåverkan. Vid nyproduktion, ombyggnad och underhåll ställs kontraktsmässiga krav på leverantören.
Leverantören skall kunna uppvisa miljöpolicy och dokumen-tation av miljöarbetet och produkternas miljö- och hälsopå-verkan. Syftet är att kunna välja de leverantörer som bäst miljöanpassar sina produkter och tjänster.
Flertalet dotterbolag gör vid entreprenader miljöanpass-sade beställningar, vilket bland annat innebär att de vid upp-handling önskar en miljöplan av entreprenören där material-hantering, produkt- och materialval, arbetsmetodik, materi-al- och miljödeklaration samt omhändertagande av resurser och avfall redovisas.
Vid tecknandet av hyreskontrakt med nya hyresgäster vägs alltid miljöaspekten in.
För att kunna minimera användningen av miljöskadliga och hälsovådliga ämnen inventerar bolagen vilka produkter som förekommer och hur dessa används.
När det gäller koncernens transporter är målsättningen att utnyttja fordonen så effektivt som möjligt, att använda mil-jöanpassade drivmedel samt att vid inköp av nya fordon prioritera modeller där miljöanpassningen har kommit längst.
Briggen har under 1999 inhandlat nya bilar som drivs med RME (rapsbränsle).
Inom området administration och kontor anpassas inköp, förbrukning och avfallsrutiner för att uppnå minsta möjliga påverkan.
Mål: Kontinuerlig miljöinventering av fastigheterna Fastigheterna besiktigas kontinuerligt med avseende på eventuellt förekommande miljörisker som exempelvis asbest, PCB och elektromagnetiska fält. Det finns för närva-rande ingen branschgemensam metod för detta arbete varför olika arbetssätt har prövats och utvecklats. Tidigare verk-samheter i fastigheterna har också kartlagts med hänsyn till deras eventuella påverkan på byggnader och mark.
Externa kontakter
De lokala dotterbolagen samarbetar i miljöfrågor med andra företag och organisationer. Därigenom får man erfarenhets-utbyte och kan informera om det egna bolagets miljöåtgär-der. Brostaden stödjer en renovering av ett barnsjukhus i Riga genom att återanvända byggmaterial. Eklandia har del-tagit i en utvärdering av Göteborgsregionens miljökarta, vil-ken är producerad av Ekocentrum i samarbete med bland annat Göteborgs Stads miljöförvaltning. Syftet med miljö-kartan är bland annat att visa natur- och kulturlandskap samt miljödiplomerade företag och verksamheter.
Harry Sjögren AB ingår som referensföretag i
”Miljöbibliotek 2000” som administreras av Göteborgs Universitet. ”Miljöbibliotek 2000” har till uppgift att skapa nätverk i miljöfrågor mellan näringslivet och universitetet.
Bolaget ingår även i ett lokalt samarbete mellan större före-tag med syftet att påverka myndigheter och kommunala leverantörer i en miljöanpassad inriktning.
Bolagen informerar sina hyresgäster om sitt miljöarbete i bland annat kundtidningar och på Internet.
Under 1999 klassades Castellum som ett av de 50 miljö-mässigt mest progressiva börsföretagen av miljöorganisa-tionen Det Naturliga Steget.
Castellum har inga pågående miljötvister.
Miljömål 2000
Med hänsyn till att fastighetsförvaltning är en verksamhet där det tar avsevärd tid innan tydliga effekter av många mil-jöfrämjande åtgärder kan avläsas, gäller de gemensamma övergripande miljömålen över en längre tidsperiod. Som tidigare påpekats är dessutom målen att betrakta som konti-nuerligt pågående processer där varje lokalt bolag har varie-rande kvantifierbara delmål. Följaktligen är de gemensam-ma övergripande målen för år 2000 desamgemensam-ma som gällde för 1999.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1999
Hyresintäkter
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick 1999 till 1 256 Mkr (1 200). Hyresintäkterna består av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor.
Hyresvärde
Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömt marknadsvärde för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis bränsle, fastighetsskatt och indextillägg.
Nedanstående tabell visar hyresvärdet per kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område.
Hyresvärde per kvm
Kontor/ Lager/
Kr/kvm butik industri Bostäder Totalt
Storgöteborg 904 474 851 660
Öresundsområdet 887 464 811 681
Storstockholm 984 613 — 829
Västra Småland 694 350 717 493
Mälardalen 723 526 807 657
Totalt 862 468 817 662
Jämförelse 1998 835 455 794 647
Förändring % +3,2 +2,9 +2,9 +3,0*
*Vägt efter kategorifördelning per 31 december 1999, exkl. projekt.
Hyresvärdet per kvm har som synes stigit under året med ca 3 %. Förbättringen beror på såväl höjda reala hyresnivåer som hyreshöjningar vidtagna med anledning av gjorda investeringar samt på förvärv och försäljningar inom respek-tive kategori.
De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna beta-las in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresnivåerna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflationen under föregående år.
På grund av låg inflation har någon uppräkning av 1999 års hyror ej skett.
Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Vägledande i förhand-lingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer som under året i huvudsak varit oförändrade.
Sammanfattning
Årets redovisade resultat efter skatt uppgick till 409 Mkr (320) innebärande ett resultat om 8,18 kr per aktie. Jämfört med föregående års resultat om 6,40 kronor per aktie är detta en ökning med 28 %. Kassaflödet inklusive vinst från fastig-hetsförsäljningar uppgick till 555 Mkr (452) motsvarande 11,10 kr per aktie (9,04). Förvaltningsresultatet har ökat med 29 % till 300 Mkr (232).
Resultatförbättringen består av såväl ökat resultat i den löpande fastighetsförvaltningen, genom bland annat förbätt-rad uthyrning och förvärv av fastigheter med god avkast-ning, som ökad vinst från fastighetsförsäljningar.
Hyresintäkterna uppgick till 1 256 Mkr (1 200) och den ekonomiska uthyrningsgraden var under året 91,3 % (89,5).
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 761 Mkr (686) motsvarande en direktavkastning på 8,3 % (8,1). Efter avskrivningar om 135 Mkr (126) var bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen 626 Mkr (560).
Under året har fastigheter sålts med ett sammanlagt för-säljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 425 Mkr (571) med en vinst om 109 Mkr (89).
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 55 Mkr (57) varav kostnader för incitamentsprogram till ledande befattningshavare 8 Mkr (11).
Rörelseresultatet före finansnetto uppgick till 680 Mkr (592). Finansnettot var –271 Mkr (–271) inklusive ränte-bidrag om 12 Mkr (19). På grund av underskottsavdrag uppstår i princip ingen skattekostnad.
Under 1999 har fastigheter förvärvats för 1 397 Mkr (485) samtidigt som aktiveringar i befintliga fastigheter gjorts med 596 Mkr (227).